Decisión nº 589 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito Primer Circuito de Sucre, de 16 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO, NIÑAS Y ADOLESCENTES Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

PARTE DEMANDANTE: A.L.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.430.669 y de este domicilio, representada por sus apoderados judiciales abogados en ejercicio C.L.M., G.P.M., R.Y.S., Y.P.M., H.S.G., M.L.G. Y G.B.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 21.182, 945, 25.305, 3.981, 47.489, 111.961 y 58.414 respectivamente, con domicilio procesal Escritorio Tinoco, Travieso, Planchart & Nuñez. Avenida F.d.M., Torre Country Club, piso 2, Chacaito, Caracas.

PARTE DEMANDADA: C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.606.838, y de este domicilio, representado por sus apoderados judiciales abogados N.L.V., JESÙS VELASQUEZ GAMERO y P.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 50.731, 98.711 y 107.619 respectivamente y de este domicilio.

NARRATIVA

Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada en v.d.R.d.A. interpuesto por el abogado en ejercicio N.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 50.731, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha siete (07) de Diciembre de 2010.

Recibido como fue el presente expediente en este Juzgado Superior en fecha Tres (03) de Marzo de 2011, constante de una pieza principal de doscientos sesenta y seis (266) folios y un cuaderno de medidas de trece (13) folios, por auto de fecha nueve (09) de Marzo de 2.011, se fijó el Décimo (10mo) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa.

Al folio doscientos sesenta y nueve (269), corre inserta diligencia suscrita por el abogado en ejercicio N.L., IPSA Nº 50.731, apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicita copias simples de los folios tres (03) al seis (06) y de la sentencia definitiva que corre inserta del folio doscientos treinta y dos (232) al folio doscientos cincuenta y tres (253).

En fecha veintidós (22) de Marzo de 2.011, se dicto auto mediante la cual se acuerda expedir las copias simples ,solicitadas por el abogado en ejercicio N.L., IPSA Nº 50.731, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.

En fecha veinticuatro (24) de Marzo de 2.011, el abogado en ejercicio G.E. BRICEÑO MARCHIANI, IPSA Nº 58.414, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presento escrito de conclusiones constante de seis (06) folios.

En fecha veinticuatro (24) de Marzo de 2011, se dicto auto mediante la cual se difiere el pronunciamiento de la misma para el décimo (10mo) día de despacho siguiente.

Al folio doscientos setenta y ocho (278), corre inserto escrito de informes suscrito y presentado por el abogado en ejercicio N.L., IPSA Nº 50.731, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, constante de once (11) folios.

En fecha veintiocho (28) de Marzo de 2.011, el abogado en ejercicio G.E. BRICEÑO MARCHIANI, IPSA Nº 58.414, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, suscribió diligencia mediante la cual solicita copias simples de todo el expediente.

Al folio doscientos noventa (290), corre inserta diligencia suscrita por el abogado en ejercicio G.E. BRICEÑO MARCHIANI, IPSA Nº 58.414, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual se opone al escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado en ejercicio N.L., IPSA Nº 50.731, por ser el mismo extemporáneo.

En fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.011, se dicto auto mediante la cual se acuerda expedir las copias simples, solicitadas por el abogado en ejercicio G.E. BRICEÑO MARCHIANI, IPSA Nº 58.414, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante.

En fecha cinco (05) de Mayo de 2.011, el abogado en ejercicio G.E. BRICEÑO MARCHINI, IPSA Nº 58.414, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, suscribió diligencia mediante la cual consignó acta Nº 275 de fecha ocho (08) de Diciembre de 2.010, del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, constante de doce (12) folios.

MOTIVA

Revisadas las actas procesales, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en base a las siguientes consideraciones:

La parte actora en su escrito libelar manifestó lo siguiente:

Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el 23 de febrero de 2006, anotado bajo el N° 51, Tomo 19 de los libros llevados ante dicha notaría; A.L.d.C. suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano C.M..

Que el objeto de dicho contrato fue el arrendamiento de un inmueble de la exclusiva propiedad de A.L.d.C., constituido por una Casa-Quinta y el terreno anexo ubicada en la Calle S.R.d.C., identificada con el N° 55 de la Parroquia V.V., ubicada en el Municipio Sucre del Estado Sucre.

Que según la cláusula primera del contrato dicho bien inmueble sólo podía ser utilizado por el arrendatario para los fines mercantiles de lícito comercio y para uso de vivienda.

En tal sentido, sostuvieron que en dicho inmueble podía instalarse un (1) establecimiento mercantil, entendiéndose que por las dimensiones del lugar, la ubicación del inmueble, por el precio arrendado y por razones éticas, lógicas y prácticas no podía el arrendatario instalar en dicho inmueble más de un negocio o varios establecimientos mercantiles.

Que su representada amparada en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, realizó en fecha 21 de octubre de 2008 una inspección extrajudicial a los fines de evidenciar que el arrendatario se encontraba en incumplimiento de la obligación contenida en la cláusula primera del contrato de arrendamiento.

Que dicha Inspección arrojó como resultado que en el inmueble que le fue arrendado al ciudadano C.M. funcionan de hecho dos establecimientos comerciales. En tal sentido, sostienen que del acta de la inspección se desprende la existencia de dos (02) locales comerciales funcionando en el inmueble objeto del arrendamiento: el primero, una sociedad mercantil que tiene por nombre “El mundo de las computadoras, C.A”, identificada con el número de Rif. J-29572680-5, la cual se dedica a la compra y venta de equipos de computación y artículos del ramo; y el segundo un negocio denominado “Restaurant Centro Hípico El Pico Dorado” identificada con el Rif-08032868-3.

Que esta circunstancia constituye un incumplimiento del contrato, el cual sube de tono si se a.e.c.d.l. cláusula quinta del contrato de arrendamiento, mediante la cual se estipuló que dicha convención se debía entender estrictamente intuito personae, por lo que no podrían ser cedidos ni traspasados los derechos que emanan de ella; existiendo además una prohibición expresa de sub-arrendar el inmueble sin el consentimiento escrito dado por la arrendadora.

Que se estipuló en la cláusula segunda del contrato que el lapso de duración convenido fue de un (1) año, contado a partir del 30 de octubre del 2005, el cual podría ser prorrogado por periodos iguales o menores a solicitud de las partes. En tal sentido, sostuvieron que la decisión de prorrogar o no debía ser notificada por escrito por la arrendadora con por lo menos quince (15) días de anticipación a el arrendatario mediante carta o telegrama con acuse de recibo, estipulando que en caso de ser negativo el acuerdo de prorroga, se entendería resuelto el contrato de pleno derecho.

Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.3.500.000,oo), suma ésa equivalente a la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF. 3.500,oo) actuales, la cual debía ser cancelada con toda puntualidad los primeros cinco (5) días de cada mes; quedando entendido que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho a la arrendadora a solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado.

En cuanto a esta obligación, expresamente sostienen que su mandante, en virtud del incumplimiento de la cláusula primera supra descrito, procedió a no recibir los cánones de arrendamiento al hoy demandado, razón por la cual el ciudadano C.M. comenzó a realizar las consignaciones correspondientes ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., concretamente en el expediente N°06-398.

Que varias de dichas consignaciones no son válidas, pues no fueron hechas conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deviniendo en extemporáneas. En ese sentido, alegan que por estipularse en el contrato que el pago debía hacerse dentro de los cinco (5) primeros días del mes, todas las consignaciones realizadas después del día veinte (20) son extemporáneas, en virtud de lo expuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con base en lo anterior, alegan expresamente que las siguientes consignaciones fueron extemporáneas: la realizada en fecha 23 de agosto de 2007, la de fecha 24 de Octubre de 2007, la del día 24 de octubre de 2007 y la de fecha 19 de septiembre de 2008.

Que en la cláusula décima del contrato de arrendamiento se convino que la falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones en él contenidas por parte del arrendatario seria causa suficiente para que la arrendadora lo considerara rescindido exigiendo la inmediata desocupación del inmueble arrendado, pudiendo, en consecuencia, intentar las acciones legales, civiles y penales a que hubiere lugar, quedando en ese caso el arrendatario obligado al pago íntegro de los cánones de arrendamiento correspondientes al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuviesen insolutos y los que faltasen hasta el vencimiento del término del contrato, además de los daños perjuicios a que hubiere lugar por su incumplimiento.

Que para todos los efectos derivados del contrato de arrendamiento in comento, las partes eligieron como domicilio único y especial a la ciudad de Cumaná, Estado Sucre, a la jurisdicción de cuyos Tribunales acordaron someterse.

Que por todo lo anteriormente expuesto, piden al Tribunal que declare: Primero: la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre C.M. y la ciudadana A.L.d.C.; Segundo: el pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado, mensuales, sustitutivos y equivalentes al monto de los cánones de arrendamiento, conforme a lo estipulado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, por la no entrega oportuna, los cuales estimaron en la cantidad de Ochenta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF.87.500,oo) que correspondería a veinticinco (25) meses de cánones de arrendamiento contados a partir del mes de diciembre de 2006 hasta enero de 2009; Tercero: que condene al demandado al pago de los meses subsiguientes que se sigan causando hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado; y Cuarto: que el demandado sea condenado al pago de las costas y costos del presente proceso incluyendo los honorarios profesionales de abogados.

Debidamente admitida la demanda en fecha seis (06) de febrero de dos mil nueve (2009) por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, se ordenó el emplazamiento del demandado, C.M., antes identificado, a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha tres (03) de agosto de dos mil nueve (2009) la parte demandada fue formalmente citada, y el día seis (06) de agosto del mismo año el abogado P.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°107.616, actuando en representación del demandado, procedió a contestar la demanda, la cual hizo en los siguientes términos:

Rechazó, negó y contradijo que en el contrato de arrendamiento suscrito entre su representado y la parte demandante se haya estipulado que en el bien inmueble dado en arrendamiento nada más podía funcionar un solo establecimiento comercial; razón por la cual rechazó, negó y contradijo que su mandante haya incumplido con la obligación contenida en la cláusula primera del referido contrato por el solo hecho de ejercer dos actividades comerciales en el mismo inmueble.

En tal sentido, sostuvo que atendiendo al contenido de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, se hace evidente que la arrendadora consintió con bastante amplitud y sin ningún tipo de restricción que el arrendatario pudiera, por una parte, ejercer actividades mercantiles de lícito comercio, y por la otra, utilizar ese inmueble como vivienda; pues no fue establecida ninguna limitación que impusiera al arrendatario la obligación de utilizar ese inmueble para ejercer una sola actividad comercial.

Rechazó, negó y contradijo que su representado haya incumplido la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en atención a que el bien inmueble que le fue dado en arrendamiento no ha sido cedido, traspasado o subarrendado en forma alguna a terceros, ya que el mismo es utilizado por su representado conjuntamente con su núcleo familiar para ejercer las actividades de lícito comercio de su preferencia, objeto éste determinado plenamente en el contrato.

En ese sentido, sostuvo que las compañías “EL MUNDO DE LAS COMPUTADORAS, C.A.” y “BAR RESTAURANT EL PICO DORADO, C.A.” son compañías enteramente propiedad de su persona y su círculo familiar tanto en su capital social como en la administración, razón por la cual no puede interpretarse la interposición de estas compañías como una cesión, traspaso o sub-arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que las consignaciones realizadas por el arrendatario en el expediente N° 06-398 que se sustancia ante el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz salmerón Acosta del Estado Sucre fueran extemporáneas; y, en todo caso, alegó que cualquier vicio que pudiese existir en dichas consignaciones fue convalidado, ya que la demandante mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2009, solicitó al referido Tribunal la entrega de todos los cánones de arrendamiento que se encontraban depositados en la cuenta abierta para tal fin, que comprendía la cantidad de treinta (30) mensualidades depositadas desde el 19 de diciembre de 2006 hasta el día 10 de Febrero de 2009, todas por la cantidad de Ciento Seis Mil Bolívares (Bs.106.000,oo) incluidos los intereses legales percibidos. En ese sentido, alegó que dicha actuación otorgó de pleno derecho al arrendatario la solvencia en cuanto al pago de esas treinta (30) mensualidades canceladas, liberándolo de cualquier reclamación o demanda que por concepto de falta de pago de dichos alquileres pudieran dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento sustentada en esa causal de falta de pago, ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por último, en lo que respecta a la reclamación indemnizatoria alegada, rechazó, negó y contradijo la misma tanto el los hechos como en el derecho, pues ante la falta de notificación oportuna de la arrendataria de la no prorroga del contrato - tal como lo establecía la cláusula segunda del mismo- existió una tácita reconducción de este; quedando, en consecuencia, como un contrato a tiempo indeterminado, como así lo establece el artículo 1600 del Código Civil. Por ello, alega que no existe el supuesto retraso o mora alegado por la actora y menos aun pudieran producirse los supuestos daños y perjuicios alegados, en atención a que su representada no ha incumplido ninguna de las estipulaciones contractuales establecidas.

Por lo que solicitó que se declare sin lugar la presente demanda.

De las pruebas promovidas

Pruebas promovidas por la parte actora:

La parte actora promovió diferentes pruebas documentales con su libelo de demanda, y posteriormente consignó un escrito de promoción de pruebas en fecha 14 de agosto de 2009, las cuales fueron debidamente admitidas por el Tribunal de instancia. Estas pruebas son:

• Copia del contrato de arrendamiento constante en la certificación del expediente N°06-398 contentivo de las consignaciones efectuadas por el ciudadano C.M., tramitado por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.p.C.j.d.E.S..

A esta prueba documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se establece que mediante ésta se acredita que existió un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos A.d.C. y C.M., plenamente identificados en autos, y se pueden evidenciar las cláusulas que rigen dicha relación arrendaticia.

• Inspección Extrajudicial evacuada por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador en fecha 21 de Octubre de 2008, la cual quedó anotada bajo el número 23, Tomo 300 de los libros llevados ante dicha institución.

A esta documental se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se establece que mediante ésta se acredita que funcionan dos fondos de comercio en el local objeto de arrendamiento, los cuales son denominados “El mundo de las Computadoras” y “Bar Restaurant El Pico Dorado”.

• Copia certificada del expediente de consignaciones identificado con el N° 06-398 llevado por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.P.C.j.d.E.S..

A esta documental se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se establece que mediante ésta se acredita que la parte demandada realizó las consignaciones arrendaticias comprendidas entre los meses de diciembre de 2006 a febrero de 2009; y que en fecha 10 de febrero de 2009 la parte demandante realizó el retiro de dichas consignaciones.

Con base en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga a estas documentales pleno valor probatorio, salvo su apreciación en la definitiva.

1.1.1 Pruebas promovidas por la parte demandada:

De igual manera, la parte demandada acompañó a su contestación varias documentales e hizo uso de su derecho a promover pruebas el día 16 de septiembre de 2009. Las probanzas aportadas por la demandada fueron:

• Copia simple del documento constitutivo de la empresa “El Mundo de las Computadoras, C.A.”

A esta documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se establece que mediante ésta se acredita que la parte demandada es propietario junto con su núcleo familiar de dicha empresa y mantiene la representación legal de la misma.

• Copia certificada de asamblea de accionistas registrada de la Empresa Bar Restaurant Pico Dorado, C.A

A esta documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se establece que mediante ésta se acredita que la parte demandada es propietaria junto con su núcleo familiar de dicha empresa y mantiene la representación legal de la misma.

• Partida de Nacimiento de los ciudadanos C.J.M.G. y J.M.M.G..

A estas documentales se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se establece que mediante éstas se acredita que C.J.M.G. y J.M.M.G. son hijos del demandado, C.M..

• Copia certificada del expediente 06-368 llevado ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.P.C.J.d.E.S., de donde se evidencia el retiro de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la representación judicial de la parte actora.

A esta documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se establece que mediante ésta se acredita que la parte demandada realizó las consignaciones arrendaticias comprendidas entre los meses de diciembre de 2006 a febrero de 2009; y que en fecha 10 de febrero de 2009 la parte demandante realizó el retiro de dichas consignaciones.

De la sentencia apelada

En fecha 7 de diciembre de dos mil diez (2010), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, dictó sentencia declarando con lugar la presente demanda, ofreciendo los siguientes motivos:

Contractualmente, las partes integrantes del contrato de arrendamiento cuya resolución aquí se demanda, convinieron conforme al contenido de la cláusula primera, que el inmueble objeto del mismo debía: “ser utilizado por el arrendatario a los fines mercantiles de lícito comercio y a uso de vivienda”. Es decir, llevara a cabo actividades mercantiles capaces de generar obligaciones. Siendo así, es claro entonces que la expresión “fines mercantiles” va referida a la amplia gama de actividades mercantiles o actos de comercio lícitos que podían realizar el arrendatario, como uso del inmueble dado en arrendamiento.

(…)

Se evidencia del anexo identificado con la letra “B” acompañado por la parte actora contentivo de la Inspección Extrajudicial evacuada en fecha 21 de Octubre de 2008, por la Notaría Pública de Cumaná, Estado Sucre en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una casa-quinta y el terreno anexo a la misma, ubicado en la calle S.R.d.C., identificado con el N° 55, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, que en dicho inmueble funcionan, de hecho y de forma efectiva, dos Sociedades Mercantiles, una denominación “El Mundo de las Computadoras,C.A” y la otra, Restaurant centro Hípico El Pico Dorado; ambas con objetos sociales radicalmente distintos.

En efecto, consta en el anexo identificado con “B” el cual riela al folio 99 de este expediente, acompañado por la parte demandada a su contestación, copia simple del documento constitutivo estatutario de dicha empresa, donde se observa, en el punto segundo que la misma tiene por objeto: “La realización de operaciones comerciales tales como la compra y venta al mayor y detal e importación de equipos electrónicos; computadoras, accesorios, harware, software, fotocopiadora, impresoras, electrodomésticos, teléfonos celulares, servicio técnico, alquiler de equipos; y en el anexo “C” que riela al folio cientos diez (110), referido, no al registro mercantil como ha indicado la demandada en su contestación, sino más bien a un acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la empresa Bar Restaurant El Pico Dorado, C.A., donde si bien no se puede inferir el objeto social de dicha empresa, por que no se indica, ciertamente por su sola denominación, conlleva a la presunción de que sea un objeto absolutamente distinto a la anterior.

Así las cosas, considera quien aquí decide, que se esta en presencia de dos sociedades mercantiles distintas, con accionistas diferentes al demandado sin importar la relación familiar existente entre ellos, con distinto capital social y objeto social. Así se decide.

A mayor abundamiento, considera este Jurisdicente, que partiendo de que la definición del uso del inmueble arrendado es contenida en la expresión fines mercantiles, la cual se ha indicado que no está referida a la pluralidad de establecimientos mercantiles que el arrendatario pudiera instalar en el inmueble arrendado, sino que dicha pluralidad estaría dirigida a las distintas, al conglomerado de actividades que abarca esos fines mercantiles, es forzoso concluir, que el arrendatario ha incumplido con la obligación de uso debido del inmueble arrendado. De aceptarse la tesis de que, conforme al contrato, éste (arrendatario) pudiese instalar cuantos establecimientos mercantiles quisiera en seguimiento a que estaría autorizado para ejercer actividades mercantiles pudiera llegarse el caso de que éste pretendiera instalar no sólo dos (02) establecimientos, tal situación para quien aquí decide, no es aceptable y así se establece.

Asimismo, se evidencia de la cláusula quinta (5°) del contrato de arrendamiento que el mismo “se considera rigurosamente celebrado intuito personae, en consecuencia no podrá “el arrendatario” ceder ni traspasar el presente contrato, bajo pena de nulidad, ni sub-arrendar total o parcialmente, el inmueble sin el consentimiento escrito dado por “la arrendadora”.

En este sentido, la parte actora alega que con el funcionamiento de los dos establecimientos mercantiles en el inmueble arrendado, ah incumplido el arrendatario con dicha cláusula, ya que el contrato había sido celebrado, como se ha indicado anteriormente “intuito personae”; y que en cabeza del mismo, éste no podía sin que mediara autorización de la arrendadora, ceder, sub-arrendar, traspasar, etc. Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que conforme a la cláusula primera del contrato de arrendamiento, el arrendatario estaba autorizado para usar el inmueble arrendado en dos sentidos, uno para fines mercantiles y otro, para uso de vivienda. Esos fines mercantiles, como anteriormente se ha establecido, que se encuentra determinado por las distintas actividades mercantiles, o actos de comercio que el arrendatario podía efectuar como uso del inmueble, no como pluralidad de establecimientos sino como actividades; evidentemente, esas actividades mercantiles o esos fines mercantiles se realizan generalmente a través de Sociedades Mercantiles, esto, conforme a la definición que de las mismas hace el artículo 200 del Código de Comercio; siendo así, es claro que la expresión rigurosamente intuito personae conlleva a que esas actividades que podía realizar éste , conforme al uso del inmueble, sólo podían ser efectuadas a través del mismo como bien pudiera ser, por medio de una firma personal, o una Sociedad mercantil; en el supuesto del artículo 341 del Código de Comercio, esto es, ya que al haberse celebrado intuito Personae, es forzoso concluir que el arrendatario, en uso del inmueble para fines mercantiles, sólo podía realizar tal actividades por el mismo. Así se decide.

La segunda obligación que tiene el arrendatario conforme al artículo 1592 del Código Civil es la de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos. Conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, el canon fue fijado en la cantidad de tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.3.500.000,oo) el cual se obliga a pagar el arrendatario los primeros cinco 85) días de cada mes. Alega la parte actora, que una vez efectuada la inspección extrajudicial ya mencionada, hecho éste ocurrido el 21 de Octubre de 2008, el arrendatario procedió a efectuar las consignaciones ante el aviso de que se intentarían las acciones legales conforme al procedimiento establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, configurándose así el incumplimiento de esta obligación.

(…)

En aplicación a la norma antes señalada, se desprende entonces que el contrato suscrito el 23 de Febrero de 2006, que la consignación debió efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad pautada, si correspondía el pago dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, el arrendatario tenía hasta los veinte (20) días de cada mes para hacer la consignación y para ésta se considerara tempestiva.

Así las cosas, se observa en el folio veintisiete (27) del expediente contentivo del comprobante de consignación, la declaración del ciudadano C.M. de fecha 23 de Agosto de 2007 de efectuar la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2007; siendo así y atendiendo a lo antes expuesto es forzoso declara tal consignación extemporánea; igualmente en el folio treinta (30) del expediente, se observa el comprobante de consignación efectuado por el expresado ciudadano en fecha 24 de Octubre de 2007 mediante el cual declara que la misma constituye una reposición al depósito realizado el 1 de Octubre y correspondía al mes de Septiembre; lo mismo ocurre con los depósitos efectuados en fecha 24 de octubre de 2007 donde consigna el mes de octubre; ambas consignaciones a todas luces extemporáneas; el 30 de Abril de 2008 se observa comprobante de consignaciones que cursa al folio 38 mediante la cual se evidencia que el canon de arrendamiento del mes de abril de ese año; el 19 de Septiembre de 2008, consigna los meses de Julio y Agosto de 2008, dichas consignaciones son evidentemente extemporáneas.

En tal sentido, ha quedado evidenciado, que el arrendatario, habiendo hecho uso del derecho que la Ley confiere, no ha hecho uso del mismo de manera diligente, como ciertamente está obligado ya que, en distintas oportunidades ha realizado la consignación del canon cuando el tiempo legal ya había precluido, tal circunstancia evidencia, una intención distinta a la de considerarse solvente; conforme a la Ley, siendo que en el presente caso, se han acumulado más de dos mensualidades continuas, en distintas oportunidades, es forzoso concluir que conforme a la documentación que reposa en el expediente, para esas fechas concretas, el arrendatario había incumplido con su obligación y que el procedimiento contenido en el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se ha efectuado en forma debida, no siendo posible considerar al arrendatario C.M. solvente en el pago de los canones de arrendamiento. Así se decide.

Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada niega tal incumplimiento limitándose en señalar que cualquier posible defecto que pudiese existir en la misma fue en todo caso convalidado por el retiro de la suma consignada ante el Tribunal correspondiente para ello; objeta asimismo, la cuestionabilidad que hace la actora de la forma de pago y el modo de las consignaciones.

El artículo 56 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente capitulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el arrendador presentare la demanda”.

Es obvio entonces que será el juez que conozca de la desocupación, del retracto arrendaticio, o de la resolución de contrato respectivo, según el caso, el que deberá pronunciarse acerca del punto de si la consignación fue o no legítimamente efectuada, es decir, si el arrendatario al hacerla, cumplió con los requisitos de forma previstos en el citado artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Ahora bien, el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo antes citado, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que este estuviera fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.

Siendo así, observa este sentenciador que el juicio que hoy nos ocupa esta referido a una acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones que tanto contractual como legalmente estaría obligado el arrendatario, en el caso específico, como ya se ha establecido en el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo 1592 del Código Civil. Se observa asimismo del petitorio formulada por la parte que acciona en su libelo, expresamente en lo referente a la Resolución de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.L.d.C. y C.M., y solicita consecuencialmente, el pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble, estimando dichos daños en base al monto equivalente a los cánones de arrendamiento mensuales y consecutivos.

Por lo tanto, estamos en presencia de una demanda de Resolución por Incumplimiento de obligaciones contenidas en el contrato no ante una demanda de Resolución por Falta de Pago.

En razón de ello, no es procedente ni aplicable al presente proceso bajo estudio, la prohibición establecida en el artículo antes comentado, siendo que estaba legitimada la parte actora para retirar las sumas consignadas sin que dicha actuación implique o pudiera ser considerada como un desistimiento y/o convalidación. Así se decide.

Se observa asimismo, en el folio ciento veintisiete (127) del expediente diligencia acompañada por la parte demandada marcada con la letra “F” emanada de la parte actora, presentada a su vez en el expediente contentivo del procedimiento consignatorio, donde dicha representación en fecha 10 de febrero de 2009, retira los montos hasta esa fecha consignados y donde se lee con claridad la siguiente mención: “dejo expresa constancia de que el retiro de dichas consignaciones no convalida los errores e incumplimientos que el consignante ha incurrido en las mismas”; es decir, dicha representación impugnó las consignaciones efectuadas, siendo que denotó su voluntad de no tolerancia posesoria del arrendamiento. Así se decide.

La cláusula décima del contrato de arrendamiento establece que: “la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato por parte de “El Arrendatario” ser{a causa suficiente para que “La Arrendadora” lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y en consecuencia intentar las acciones legales, civiles y penales a que hubiere lugar”.

En razón de ello, considerado el incumplimiento que se tratare, estaba legitimado al arrendador para demandar la resolución de contrato con los correspondientes daños y perjuicios previstos. Así se decide.

Establece asimismo, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que el término fijado para el mismo fue de un (1) año prorrogable por periodos iguales o menores.

Ahora bien, contradice la parte demandada la procedencia de los daños y perjuicios demandados aduciendo que al vencimiento del término establecido en el contrato de arrendamiento y ante la falta de notificación oportuna de la arrendataria de la no prórroga del mismo, operó la tácita reconducción quedando éste a tiempo indeterminado.

El artículo 1159 del Código Civil, establece que: “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”; a su vez, el artículo 1264 ejusdem establece que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. En tal sentido, hemos visto y establecido que las partes convinieron en un término fijo del contrato de un (1) año que bien podía o no ser prorrogado, entendiéndose que tales prórrogas lo serían por el mismo tiempo del convenido originalmente; así, al vencimiento del término original ocurrido el 30 de octubre de 2006, el contrato ante la ausencia de notificación, se prorrogó automáticamente por el mismo periodo de un año.

En el mes de octubre de 2008, ocurren los acontecimientos reflejados en la inspección extrajudicial que ya hemos a.p. a tal actuación se intenta la presente acción de resolución.

En sentido de lo antes expuesto, conforme a lo estipulado en la cláusula décima del contrato, configurándose el incumplimiento de las obligaciones contractuales en cabeza del arrendamiento, de pleno derecho hacia nacer el derecho para el arrendador de solicitar la rescisión del contrato, para la cual era por demás innecesaria la notificación pregonada por la parte demandada, sin que ello implicara de modo alguno una tácita reconducción del contrato y mucho menos su conversión a un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.

DECISIÓN

En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente acción; y a tal efecto se declara: PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana A.L.D.C. y el ciudadano C.M.. SEGUNDO: Se condena al demandado C.M., suficientemente identificado en autos, al pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado; daños éstos, mensuales, consecutivos y equivalentes al momento de los cánones de arrendamiento, descontándose del monto estimado de los mismos la suma consignada y retirada por la parte demandante. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Informes presentados ante esta alzada

En fecha 25 de marzo de 2011, la parte demanda presentó informes ante esta alzada, dentro de los cuales existe un importante alegato nuevo que debe ser analizado por este Tribunal:

Alega la parte demandada que existió una violación al debido proceso contenida en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En específico denuncia que el Juez que suscribió la recurrida, E.V., incurrió en una usurpación de funciones, ya que para el momento en que emitió la sentencia hoy objeto de apelación existía un nuevo Juez designado y juramentado (abogado J.B.L.), asignado al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.

En tal sentido, sostiene que una vez consumada la juramentación de un nuevo juez “se paralizan de pleno derecho las funciones del juez removido, quien a partir de ese momento, está obligado a transferir el cargo (…) período de tiempo en el que debe abstenerse de realizar las actuaciones inherentes al cargo.”

Alegan que esta infracción se puede colegir del auto de admisión de fecha 14 de diciembre de 2010 (folio 256 del expediente), donde el juez que asumía el conocimiento de la causa informa haber sido juramentado ante al Rectoría del Estado Sucre en fecha 07 de noviembre de 2010.

Consideraciones para decidir

Este Tribunal considera pertinente analizar la denuncia de violación al debido proceso con anterioridad al fondo del pleito, pues lógicamente, de configurarse dicha violación, deberá reponerse la causa sin necesidad de entrar a la parte sustantiva de la controversia.

Denuncia de infracción al artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela

Como fue relatado supra, la parte demandada, al momento de presentar sus informes de alzada, delató la violación al debido proceso, pues –a su decir- el ciudadano E.V. incurrió en una usurpación de funciones al momento de dictar la sentencia recurrida, ya que para la fecha en que emitió su dictamen (07 de diciembre de dos mil diez (2010) existía un nuevo juez juramentado ante la Rectoría del Estado Sucre para el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.

Para decidir la infracción delatada, este Juzgado Superior observa:

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia emitió un pronunciamiento mediante la sentencia número 611 del 25 de marzo de 2003 (caso: P.d.F.P.), en una delación de iguales características, de la siguiente manera:

“En ese sentido, es de destacar que cuando un abogado es designado y juramentado para que asuma el cargo de un Tribunal determinado, debe acudir a la sede de ese Tribunal para tomar posesión del mismo, para poder ejercer esas facultades propias de la magistratura. Claro está, esta Sala hace notar que mientras el nuevo Juez designado y juramentado no tome posesión formal del Tribunal que le fue designado, hecho que debe constar en un acta levantada en dicho Tribunal, el antiguo Juez tiene la facultad de seguir conociendo y decidir las causas que se encuentran en ese Juzgado, dado que lo contrario permitiría la existencia de dilaciones procesales indebidas en los procesos que a bien se tengan de tramitar y resolver en ese despacho, lo cual no tendría correspondencia con lo señalado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establece que el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles. Además, esa situación está prevista en el artículo 27 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que señala:

Ningún juez podrá separarse de su cargo antes de que su suplente o sustituto tome posesión de aquél, aun cuando haya finalizado su período

.

Así las cosas, se colige que la abogada S.A.P. sí podía suscribir, con el carácter de Jueza del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, la decisión que fue dictada el 4 de julio de 2002, por cuanto el nuevo Juez designado para ese Juzgado, no había tomado posesión del cargo con anterioridad a la oportunidad en que fue dictada esa sentencia.

Por tanto, no se evidencia en el presente caso que la abogada S.A.P. hubiese actuado usurpando funciones ni abusando de su autoridad, por lo que se precisa que el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección al Niño y al Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico no actuó fuera de su competencia, a la luz de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, al dictar la sentencia el 4 de julio de 2002, que declaró sin lugar la demanda de interdicto de amparo restitutorio incoada por el quejoso contra el ciudadano J.W.C..” (Destacados de este Tribunal)

Como se puede observar del criterio sostenido por la Sala Constitucional –y compartido por este Juzgador que la sola juramentación de un nuevo Juez designado para ocuparse de un Tribunal determinado no produce, ipso facto, la revocatoria de la facultad jurisdiccional para decidir del juez a ser reemplazado, si no que, el nuevo juez comienza a desempeñar su facultad jurisdiccional , a partir del momento en que el nuevo funcionario designado y juramentado tome posesión del cargo en la sede del Juzgado. que comienza el nuevo juez con todas sus facultades quedando de esta manera sustituido formalmente en sus funciones el juez que hasta ese momento se encontraba desempañando la función jurisdiccional

Sosteniendo aquí lo que la Sala Constitucional a dicho al respecto, la situación planteada por el actor apelante lejos de producir un agravio constitucional, es totalmente cónsona con lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República, pues lo que se busca es evitar dilaciones procesales indebidas en los juicios que se manejen en los Tribunales, buscando siempre garantizar una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles.

En este sentido, tal y como se observa de las actas que conforman el presente expediente, si bien el juez J.B.L., fue juramentado en fecha 07 de noviembre de 2010, tomó posesión del cargo en una fecha posterior al dictamen de la sentencia hoy recurrida, razón por la cual, mal podría esta superioridad concluir en que dicha actuación proferida por el juez E.V. como una usurpación de funciones.

Por lo anteriormente expuesto, este juzgado declara improcedente la denuncia de violación al debido proceso delatada por la parte demandada. Así se decide.

El fondo de la controversia

Una vez resuelta la supuesta infracción constitucional delatada, esta Alzada procederá a analizar cada una de las alegaciones y los medios probatorios aportados por las partes, y así llegar a una solución definitiva en este juicio.

Del incumplimiento alegado sobre las Cláusulas Primera y Quinta del contrato de arrendamiento por el uso dado por la parte demandada al inmueble arrendado

En torno a este punto la parte actora alega que en el inmueble objeto de arrendamiento solo podía instalarse un (1) establecimiento mercantil, entendiéndose que por las dimensiones del lugar, la ubicación del inmueble, por el precio arrendado y por razones éticas, lógicas y prácticas no podía el arrendatario instalar en dicho espacio varios establecimientos o negocios.

De igual manera, alega la parte actora que existió una violación por parte del arrendatario en torno al contenido de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, al instalar y poner a funcionar de facto dos sociedades mercantiles diferentes a la persona natural del arrendatario en el inmueble arrendado, por lo que se incumplió de madera expresa con lo establecido en la cláusula quinta de no ceder, traspasar o sub-arrendar sin el consentimiento expreso dado por escrito por la arrendadora.

En oposición a estas alegaciones, la parte demandada sostuvo que la arrendadora consintió con bastante amplitud y sin ningún tipo de restricción que el arrendatario pudiera, por una parte, ejercer actividades mercantiles de lícito comercio, y por la otra, utilizar ese inmueble como vivienda; pues no fue establecida ninguna limitación que impusiera al arrendatario la obligación de utilizar el mencionado inmueble para ejercer una sola actividad comercial.

Además, sostuvo el demandado que el bien inmueble que le fue dado en arrendamiento no ha sido cedido, traspasado o subarrendado en forma alguna a terceros, ya que el mismo es utilizado por su representado conjuntamente con su núcleo familiar para ejercer las actividades de lícito comercio de su preferencia, objeto éste determinado plenamente en el contrato.

En tal sentido, sostuvo que las compañías “EL MUNDO DE LAS COMPUTADORAS, C.A.” y “BAR RESTAURANT EL PICO DORADO, C.A.” son compañías enteramente propiedad de su persona y su círculo familiar tanto en su capital social como en la administración, razón por la cual no puede interpretarse la interposición de estas compañías como una cesión, traspaso o sub-arrendamiento.

Para decidir sobre este punto, este Tribunal Superior observa:

considera este Juzgado como un hecho admitido que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda funcionan dos establecimientos mercantiles: el primero, denominado “El Mundo de las Computadoras, C.A”, identificada con el número de Rif. J-29572680-5; y el segundo, un negocio denominado “Restaurant Centro Hípico El Pico Dorado” identificada con el Rif-08032868-3; situación que queda refrendada por el resultado de la Inspección Extrajudicial evacuada por ante la Notaria Pública de Cumana en fecha 21 de Octubre de 2008,

En razón de ello, toca resolver en este particular, lo siguiente: En primer lugar, si por la cláusula primera del contrato, el demandado tenía derecho a utilizar el inmueble de la manera amplia en cuanto al uso y destino para el cual fue arrendado, o si, por el contrario, existía una limitación contractual, legal, o de cualquier tipo que pudiera condicionar el uso de ese bien determinado; y en segundo lugar, establecer si el hecho de que dos compañías diferentes funcionen en el inmueble implica una violación a la cláusula quinta del referido contrato.

En cuanto a la violación alegada por la actora en relación a la cláusula primera del contrato, es importante destacar lo que el artículo 1.592 del Código Civil, establece:

Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

(Destacados de este Juzgado)

En este sentido, el autor patrio G.G.Q., en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (Volumen I, página 200), nos explica:

Celebrado el contrato no está permitido que alguna de las partes lo cambie o modifique sin el concurso de la otra parte, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento, así como deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley.

(…)

La referencia al cambio del uso o destino por el arrendatario, que se estipuló en el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, deriva del principio según el cual el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias; así como de otro principio de acuerdo con el cual si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se ha destinado, o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, este puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

Como se desprende de lo antes transcrito, si el arrendatario utiliza el bien arrendado para un fin diferente al que se estipuló en el contrato (o a falta de éste, a las circunstancias del caso concreto), el arrendador puede demandar la resolución del mismo. En otras palabras: el uso indebido de la cosa arrendada es una causal legal de resolución del contrato de arrendamiento, amén de lo que hayan pactado las partes mediante una cláusula resolutoria expresa.

En el presente caso, la cláusula objeto de análisis es del tenor siguiente:

PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una Casa-Quinta y el terreno anexo ubicada en la Calle S.R.d.C., identificada con el N° 55 de la Parroquia V.V., ubicada en el Municipio Sucre del Estado Sucre. El cual debe ser utilizado por EL ARRENDATARIO a los fines mercantiles de lícito comercio y a uso de vivienda.

(Destacados del Tribunal)

Ahora bien, después de un importante análisis sobre las actas que conforman el presente expediente, considera este Juzgador –como bien observa , que la cláusula contractual objeto de examen evidentemente no establece como fin aceptar que el arrendatario pueda instalar una pluralidad de establecimientos comerciales en el inmueble arrendado, de ser así, entonces, ha de entender esta Alzada que el arrendatario interpreta de manera errónea el contenido de la cláusula antes señalada, en todo caso, para que el arrendatario ampliara el ejercicio de la actividad económica instalando en el inmueble arrendado otro fondo de comercio como ocurrió en el caso de marra, aún cuando la cláusula quinta en su contenido expresa que el inmueble debe ser utilizado para fines mercantiles, necesariamente requiere del consentimiento expreso del arrendador, no puede el arrendatario bajo erróneas interpretaciones de algunas de las cláusula del contrato de arrendamiento y por si solo desvirtuar o subvertir el uso y destino para el cual le fue arrendado el inmueble, por el contrario, debe actuar apegado a lo previsto en el artículo 1592 del Código Civil, donde se establecen las dos principales obligaciones a las que quedo sometido para el momento en que contrató con la propietaria del inmueble arrendado, de modo pues, que no puede el actor apelante atribuirse la posibilidad de ampliar la actividad de lícito comercio instalando otro fondo de comercio sobre un inmueble cuyo uso y destino quedó definido y acordado por las partes en el contrato lo cual se demanda.

En efecto: el uso de la expresión lícito comercio no implica que el arrendatario pudiera realizar un uso indiscriminado sobre dicho inmueble –cuestión que llevaría a una situación de minusvalía para el arrendador y, por ende, le causaría un perjuicio-, sino que éste debía atenerse al uso específico que fue convenido al momento de suscribir el contrato cuya resolución se ha demandado.

Dicho en otras palabra: sería absurdo pretender que el demandado, prevalido de la supuesta indeterminación de la cláusula contractual, pudiera conformar cuántos negocios y fondos de comercio pretenda (con todas las implicaciones que esto conlleva), sobre un inmueble de las características del que posee el dado en arrendamiento.

Entonces, como ha podido apreciarse, si el arrendatario utiliza en forma diferente a la pactada el inmueble arrendado, causándole un perjuicio al arrendador, incumple de manera evidente con una de sus obligaciones cardinales; lo cual otorga derecho a éste a demandar la resolución del contrato de arrendamiento. Por ello, coincide esta alzada con el razonamiento lógico y jurídico seguido sobre la presente causa por el Tribunal a quo, y en este sentido y en atención a los razonamientos de hecho y de derecho previamente analizado esta Alzada procederá a confirmarlos en el dispositivo de este fallo.

En vista de que el arrendatario se extralimitó en el uso realizado sobre el inmueble objeto del contrato, instalando en él múltiples negocios, es forzoso para este Tribunal Superior declarar el incumplimiento de la cláusula primera del contrato de arrendamiento y, por consecuencia, del artículo 1.592 del Código Civil de Venezuela. Así se declara.

En lo que respecta al alegado incumplimiento sobre la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, considera importante este Juzgado Superior transcribir dicha estipulación:

QUINTA: El presente contrato se considera rigurosamente celebrado INTUITO PERSONAE, en consecuencia no podrá EL ARRENDATARIO ceder ni traspasar el presente contrato, bajo pena de nulidad, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento escrito dado por LA ARRENDADORA, quien no reconocerá como arrendatario a ninguna otra persona que ocupe el inmueble por cualquier condición sin su consentimiento.

Como se puede observar, fue pactado por las partes contratantes que el arrendamiento objeto de este juicio era intuito personae, esta expresión se utiliza para caracterizar las operaciones (en especial contratos) en los cuales la las especiales condiciones patrimoniales y morales de una de las partes se considera como esencial en la contratación.

Por ello, lógicamente a la luz de esta cláusula, el demandado no podía ceder ni traspasar el contrato, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble ni permitir que otras personas lo ocupen, sin el consentimiento de la demandante, tal y como fue pactado por ambos contratantes al momento de suscribir el contrato.

Partiendo de esta base, es decir, del carácter intuito personae conforme quedó previsto en el presente contrato de arrendamiento, considera este juzgador que el arrendatario tenía la obligación de detentar en todo momento dicho inmueble a título personal, no pudiendo interponer terceras personas entre él y su arrendador, so pena de incurrir en la violación de la cláusula quinta antes citada.

Ahora bien, a diferencia de lo sostenido por la parte demandada, de las pruebas documentales acompañadas (en específico del documento constitutivo de la empresa El Mundo de las Computadoras, C.A y el acta de asamblea de accionistas debidamente registrada, de la Empresa Bar Restaurant Pico Dorado, C.A), considera este Juzgado que ha quedado probado que, lejos de ser utilizado personalmente por el demandado, dicho inmueble está siendo usado por dos personas jurídicas totalmente diferentes a éste.

En efecto: como es lógico, los accionistas de una determinada compañía y ésta son personas jurídicas distintas. Esto es un principio básico de nuestro derecho sustantivo y se encuentra refrendado claramente en la opinión de C.V., en su Tratado de Derecho Mercantil (Volumen II, página 13), al afirmar que: “la Sociedad Mercantil constituye un sujeto de derecho distinto de las personas o socios que están interesados en la misma: ella es el verdadero titular de los derechos y las obligaciones que se crean por su actividad”.

En base a lo trascrito anteriormente, entiende este Tribunal que poco importa si el arrendatario –y sus familiares, según se desprende de las partidas de nacimiento y las certificaciones de registro anexadas por la parte demandada a su contestación- figuran como accionistas de las compañías El Mundo de las Computadoras, C.A y Bar Restaurant Pico Dorado, C.A, pues éstas configuran personas jurídicas distintas y además se convierten en titulares de derechos y obligaciones según sea el objeto de cada actividad comercial, por lo que esta Alzada considera que el arrendatario al instalar un nuevo establecimiento comercial sobre el inmueble arrendado aun cuando sus accionista o socios resulten ser familiares no puede negarse que se esta en presencia de una violación al contenido de la cláusula quinta dado que se instaló una nueva persona jurídica que como titular de derechos y obligaciones ocupa un espacio donde funciona que ha tenido que requerir de la autorización del propietario arrendador lo cual no resultó así por lo que de este acto mercantil se desprende la materialización de la cesión y traspaso a la persona jurídica denominado Mundo de las Computadoras. se observa, que en la cláusula bajo análisis, las partes al considerar que el presente contrato se tenia rigurosamente intuito personae no podían bajo ningún concepto irrespetar las condiciones que establecieron en la convención arrendaticia

En virtud de lo anterior, resulta forzoso para este juzgador declarar que, por estarse explotando el inmueble objeto de arrendamiento por dos fondos de comercio cuyos dueños son dos compañías anónimas diferentes al arrendatario, éste incurrió en violación a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Así se declara.

De la extemporaneidad alegada sobre las consignaciones realizadas por el demandado

La ciudadana demandante alega que el canon de arrendamiento convenido entre las partes fue de Tres Mil quinientos Bolívares Fuertes (BsF. 3.500,oo) los cuales debían ser cancelados con toda puntualidad los primeros cinco (5) días de cada mes; quedando entendido que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho a la arrendadora a solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado.

En cuanto a esta obligación, expresamente reconoce que en virtud del incumplimiento de las cláusulas primera y quinta del contrato, supra descritos, procedió a no recibir los cánones de arrendamiento al hoy demandado, razón por la cual el ciudadano C.M. comenzó a realizar las consignaciones correspondientes ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., concretamente en el expediente N°06-398.

En específico, que las consignaciones de fecha 23 de agosto de 2007, las realizadas en fecha 24 de octubre de 2007 y la de fecha 19 de septiembre de 2008 fueron extemporáneas.

Por su parte, el demandado negó, rechazó y contradijo que las consignaciones realizadas por el arrendatario en el expediente N° 06-398 fueran extemporáneas; y, en todo caso, alegó que cualquier vicio que pudiese existir en dichas consignaciones fue convalidado, ya que la demandante mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2009, solicitó al referido Tribunal la entrega de todos los cánones de arrendamiento que se encontraban depositados en la cuenta abierta para tal fin, que comprendía la cantidad de treinta mensualidades depositadas desde el 19 de diciembre de 2006 hasta el día 10 de Febrero de 2009, todas por la cantidad de Ciento Seis Mil Bolívares (Bs.106.000,oo) incluidos los intereses legales percibidos. En ese sentido, alegó que dicha actuación otorgó de pleno derecho al arrendatario la solvencia en cuanto al pago de esas treinta mensualidades canceladas, liberándolo de cualquier reclamación o demanda que por concepto de falta de pago de dichos alquileres pudieran dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento sustentada en esa causal de falta de pago, ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para decidir sobre este punto, este Tribunal observa:

El artículo 52 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone:

Artículo 52. Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

Visto lo anterior, debe este Tribunal indagar por un lado cuál es el fundamento de la presente demanda, y por el otro, si efectivamente la demandante convalidó las consignaciones al retirar los cánones comprendidos desde el día 19 de diciembre de 2006 hasta el día 10 de Febrero de 2009.

Como puede colegirse del libelo de demanda –y bien lo asentó la decisión de primera instancia-, la pretensión que ejerce la parte actora es una resolución de contrato por incumplimiento de varias obligaciones contractuales.

En efecto: el juicio que hoy nos ocupa esta referido a una acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo 1592 del Código Civil y en el propio contrato de arrendamiento; lo cual se desprende del petitorio de la demanda, donde solicitan la resolución del contrato suscrito entre las partes y el pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble.

En razón de lo anterior, considera este Juzgador que no nos encontramos ante una demanda de resolución de contrato por falta de pago, sino, en todo caso, ante una demanda de resolución por la violación de las cláusulas contractuales y legales, al ser las consignaciones realizadas por la demandada –en el dicho de la actora- extemporáneas. Así se decide.

Una vez resuelto lo anterior, pasa este Tribunal a revisar la tempestividad de las referidas consignaciones:

Según la cláusula Cuarta del contrato, el arrendatario debía cancelar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días del mes. Si concordamos esta disposición con el plazo otorgado por el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, obtenemos que la parte demandada tenía derecho a consignar las pensiones arrendaticias –si el arrendador se negaba a recibirlas- hasta el día veinte (20) de cada mes.

Ahora bien, como es lógico, si la parte disponía hasta el día veinte (20) de cada mes para pagar ante un Tribunal competente, y realizó dicha consignación en fechas 23 de agosto de 2007, 24 de octubre de 2007 y 19 de septiembre de 2008 (esta última en pago de los meses de julio y agosto de 2008); es forzoso para este Tribunal colegir que estas actuaciones fueron extemporáneas. Así se declara.-

Amén a todo lo anterior, consta en autos una diligencia presentada por la parte demandante en el expediente de consignaciones arrendaticias (folio 127 del presente juicio), mediante la cual la actora, al retirar los cánones antes descritos, aclara: “dejo expresa constancia de que el retiro de dichas consignaciones no convalida los errores e incumplimientos que el consignante ha incurrido en las mismas”.

Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera lo siguiente:

En primer lugar, las consignaciones realizadas en las fechas 23 de agosto de 2007, 24 de octubre de 2007 y 19 de septiembre de 2008 (esta última en pago de los meses de julio y agosto de 2008) son extemporáneas. Así se decide.

En segundo lugar, por tratarse de un juicio diferente al de resolución de contrato por falta de pago, el retiro realizado por la parte actora sobre los cánones de arrendamiento antes descritos no convalida las deficiencias que éstas poseen en cuanto a su temporalidad, máxime cuando así lo expresan en su diligencia supra citada. Así se establece.

Los daños y perjuicios reclamados por la parte actora en el libelo

En el petitorio de su demanda, la parte actora reclamó el pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado, mensuales, sustitutivos y equivalentes al monto de los cánones de arrendamiento, conforme a lo estipulado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, por la no entrega oportuna, los cuales estimó en la cantidad de Ochenta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF.87.500,oo) que correspondería a veinticinco (25) meses de cánones de arrendamiento contados a partir del mes de diciembre de 2006 hasta enero de 2009. Además de esta suma, protestó el pago de los meses subsiguientes que se sigan causando hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado.

En contraposición a esto, la parte demandada rechazó, negó y contradijo la posibilidad de acordar dicha indemnización, pues ante la falta de notificación oportuna de la arrendataria de la no prorroga del contrato - tal como lo establecía la cláusula segunda del mismo- existió una tácita reconducción de este; quedando, en consecuencia, como un contrato a tiempo indeterminado, como así lo establece el artículo 1600 del Código Civil; por lo que no existe el supuesto retraso o mora alegado por la actora y menos aun pudieran producirse los supuestos daños y perjuicios alegados, en atención a que su representada ha cumplido a cabalidad las estipulaciones contractuales establecidas.

En torno a este punto, este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:

La cláusula segunda del contrato objeto de examen establece que el término fijado para el arrendamiento fue de un (1) año prorrogable por periodos iguales o menores.

Como es evidente, esta convención configura un contrato a tiempo determinado, habida cuenta que el mismo se prorrogaría automáticamente en el tiempo si las partes no ejercieren actos tendientes a resolver la relación.

Bien lo estimó la recurrida al establecer que “las partes convinieron en un término fijo del contrato de un (1) año que bien podía o no ser prorrogado, entendiéndose que tales prórrogas lo serían por el mismo tiempo del convenido originalmente; así, al vencimiento del término original ocurrido el 30 de octubre de 2006, el contrato ante la ausencia de notificación, se prorrogó automáticamente por el mismo periodo de un año”.

Por tal razón, evidentemente no podríamos hablar de una tácita reconducción del contrato de arrendamiento, sino de la continuidad del contrato vigente entre las partes. Así se establece.

En virtud de lo anterior, este Tribunal Superior estima que habiéndose configurado el incumplimiento de las cláusulas Primera, Cuarta y Quinta del Contrato; y tomando en cuenta que en la cláusula décima se convino que la falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones en él contenidas por parte del arrendatario seria causa suficiente para que la arrendadora lo considerara rescindido y exigiera el pago íntegro de los cánones de arrendamiento correspondientes al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuviesen insolutos y los que faltasen hasta el vencimiento del término del contrato, además de los daños perjuicios a que hubiere lugar por su incumplimiento; considera este Tribunal que es correcto declarar procedente la indemnización de daños y perjuicios reclamada en el libelo de demanda. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, T.P. del Niño, Niñas y Adolescentes y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA, PRIMERO: SIN LUGAR, el Recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio N.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 50.731, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.606.838, y de este domicilio parte demandada; contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha siete (07) de Diciembre de 2010. SEGUNDO: CON LUGAR, la pretensión de Resolución de contrato de Arrendamiento, presentada por la ciudadana A.L.D.C., representada judicialmente por los abogados C.L.M. y G.B.M., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 21.182 y 58.414 contra el ciudadano C.M., representado judicialmente por los abogados N.L.V., JESUS VELASQUEZ Y P.S.; inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 50.731, 98.711 y 107.619 respectivamente, en consecuencia se ordena al ciudadano C.M., hacer entrega del inmueble constituido por una casa quinta y el terreno anexo, ubicado en la avenida S.R., identificada con el Nº 55, de la Parroquia V.V., del Municipio Sucre del estado Sucre a la ciudadana a la ciudadana A.L.D.C.. TERCERO: Se condena al ciudadano C.M., al pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble arrendado; daños estos mensuales, consecutivos y equivalentes al monto del canon de arrendamiento, es decir, tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00) mensuales, debiéndose descontar del monto estimado de los daños y perjuicios la suma consignada por el demandado y la cual fue retirada por el demandante en el mes de febrero de 2009, por lo que se ordena realizar una experticia complementaria del fallo. Asimismo se condena al demandado bajo el mismo concepto de daños y perjuicios al pago equivalente a las mensualidades que sigan causando hasta la ejecución de la sentencia, utilizando como base el canon de arrendamiento mensual, esto es tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00) mensuales, para lo cual este Tribunal ordena realizar una experticia complementaria del fallo. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Queda de esta manera confirmada la sentencia apelada.

Se deja expresa constancia que la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con los artículos 251 y 233 eiusdem

Publíquese incluso en la Página Web de este Juzgado, regístrese y déjese copias certificadas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño, Niñas y Adolescentes y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los dieciséis (16) días del mes de M.d.D.M.O. (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR

ABG. F.A. OCANTO MUÑOZ

LA SECRETARIA

ABG. NEIDA J. MATA

NOTA: En esta misma fecha, previo cumplimiento de los requisitos de Ley, siendo las 3:30 p.m., se publicó la presente decisión. Conste.

LA SECRETARIA

ABG. NEIDA J. MATA

EXPEDIENTE No. 11-4865

MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL