Decisión nº 1979 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 2 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 2 de junio de 2009

Años 199º y 150º

Con motivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado basada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento interpuesta por los ciudadanos A.H. y G.S., mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 1.446.314 y 4.558.231, respectivamente, en contra de la ciudadana C.S.D.N., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 13.374.378, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en fecha 17 de febrero del año actual, mediante la cual declaró con lugar la demanda, condenó a la demandada a entregarle a la parte actora el apartamento distinguido con el Nº 1 del edificio denominado Hawara y Sabeh, ubicado en la calle Los Baños, parroquia Maiquetía del Estado Vargas y condenó en costas a la parte demandada.

Contra dicho veredicto se interpuso recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos, remitiéndose a esta alzada el expediente correspondiente a los fines de su decisión.

En fecha 22 de mayo del año en curso este juzgado se reservó el lapso de diez (10) días de despacho para decidir, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Estando dentro del lapso para dictar sentencia, este juzgador procede a ello, tomando en consideración las circunstancias siguientes:

En fecha 8 de febrero de 2006, el Tribunal de la causa admitió la demanda y, como es de derecho, ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciese el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, la cual se materializó en fecha 22 de de mayo del mismo año, cuando la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberle entregado la boleta de citación a la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración que se había negado a firmarle al alguacil el recibo de la compulsa que fue librada.

En fecha 24 del mismo mes, la demandada manifestó que no contaba con la asistencia de un abogado, difiriéndose la oportunidad para contestar la demanda para el segundo día de despacho siguiente a esa.

Llegado el día de la contestación de la demanda (26/05/06), la parte demandada presentó un escrito en el que rechaza la demanda, alegando que consignó en el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial los cánones correspondientes; que el contrato suscrito quedó extinguido el día 1 de enero de 2003, por cuanto era a término fijo y expresamente prohibió la tácita reconducción; que el inmueble estaba sujeto a regulación; que se le pretendió efectuar ajustes del canon de arrendamiento en forma indiscriminada; que las consignaciones las hizo por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 200.000,00) a pesar que la última regulación era de CIENTO TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS. 132.859,60).

Junto al escrito de contestación de la demanda incorporó a los autos copia certificada de las consignaciones que hizo en el mencionado Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial desde el mes de enero de 2003 hasta abril de 2006.

Durante el período de pruebas, la parte actora reprodujo el mérito favorable de los autos y especialmente el que se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en el que se evidencia que el canon de arrendamiento convenido era la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (BS. 280.125,00) y la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en la que se dejó establecido que, en efecto, la relación entre las partes devino en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Por otro lado, invocó en su favor el principio de comunidad de la prueba, resaltando que de las copias consignadas por la parte demandada junto a su escrito de contestación, se evidencia que el monto de las consignaciones que realizaba era por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 200.000,00), cuando el convenido fue de DOSCIENTOS OCHENTA MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (BS. 280.125,00); y que los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre enero y marzo de 2003, ambos inclusive, fueron consignados extemporáneamente.

La parte demandada no presentó escrito de promoción de pruebas.

Para decidir, este Tribunal de Alzada, observa:

La parte demandada aduce que el inmueble objeto del arrendamiento, estaba sujeto a regulación, y que la última regulación realizada al mismo fue por la suma de CIENTO TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS. 132.859,60); sin embargo, no presentó pruebas de esa afirmación, como era su carga, razón por la cual el monto del canon de arrendamiento que debe tomarse en consideración para dilucidar si en efecto se encontraba o no solvente en el pago de los meses que se le reclaman, es el establecido en ese último contrato que habían suscrito.

Es conveniente precisar, por el hecho que el último contrato de arrendamiento escrito que habían firmado hubiese devenido en un contrato a tiempo indeterminado, en el que se había pactado para un año fijo, sin prórrogas, y sin embargo, los arrendadores permitieron que con posterioridad la parte demandada continuase el uso del inmueble, no varía las condiciones de la negociación. Las obligaciones de las partes continúan siendo las mismas, salvo la relativa al término de duración. De tal suerte que si en el contrato escrito se había estipulado que el monto del canon de arrendamiento era la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (BS. 280.125,00), era esa la que debía continuar pagando la arrendataria después del vencimiento del término inicialmente fijado y no otra, salvo que como consecuencia de un nuevo convenio o de alguna regulación, se le permitiese pagar una diferente, lo que no fue probado.

En ese orden de ideas, se observa que efectivamente, tal como lo afirmó y probó la representación de la parte actora, la demandada alegó y probó que el monto que consignó en el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a título de cánones de arrendamiento por el inmueble a que se refiere este juicio, fue la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 200.000,00) mensuales, cuando debió consignar el monto del canon de arrendamiento pactado entre las partes de DOSCIENTOS OCHENTA MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (BS. 280.125,00). De tal modo que esa prueba presentada por la parte demandada, lejos de beneficiarla, más bien la perjudican porque deben ser apreciadas en beneficio de los alegados de los demandantes, por aplicación del principio de la comunidad de la prueba.

Esa circunstancia hace inoficioso el análisis de la tempestividad o extemporaneidad de las mencionadas consignaciones, porque por más oportunidad que se hubiesen hecho, nunca podrán considerarse legítimamente realizadas, porque no se corresponden con el monto que, en definitivas, debía pagar la demandada como contraprestación por el uso del inmueble perteneciente a los demandantes. Y ASÍ SE DECIDE.

PRECISIÓN COMPLEMENTARIA

Este juzgador considera oportuno plasmar su punto de vista en torno a la pretendida diferencia que se quiere hacer ver entre una supuesta acción de desalojo y la acción de resolución.

El problema de la terminología con relación a los contratos de arrendamiento proviene desde la promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en que el que se habla varias veces de desalojo, pero no en el sentido de una acción que lleve ese nombre sino en el de que esa es la consecuencia que se persigue con la demanda que intenta el propietario que busca sacar al inquilino del inmueble arrendado. Así, además del título de dicho Decreto Ley, se utilizaba la palabra "desalojo": 1) en el literal b), cuando en él se indicaba que "el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a..."; 2) en el literal c) cuando se señalaba "Cuando se trate de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo..."; y 3) en el artículo 13, que se refiere a una normativa anterior a ese Decreto, que se denominaba "Decreto de Desalojo de Vivienda Urbana". Pero es que el legislador estaba obligado a utilizar la palabra desalojo en todos esos casos, aunque su intención no fuese crear la falsa creencia de que se trataba de una acción especialísima para determinado tipo de contratos. Lo contrario hubiese sido tanto como pedir al legislador  sabio por definición  que contrariando las reglas del lenguaje, utilizase dos o más palabras para referirse a un asunto que se podía resumir en una.

Sin embargo, quizás por facilidad en la comprensión de lo pedido, amparado en el nombre del Decreto Ley, el foro se refería a la "Acción de Desalojo" y como ese cuerpo de normas aludía a los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, ello llevó a la confusión de que las demandas relativas a arrendamientos por tiempo determinado no se les podía llamar desalojo, sino cumplimiento o resolución; sin embargo, semánticamente, esa palabra es sinónima de desalojamiento y, a su vez, ésta significa acción y efecto de desalojar. Por su parte, desalojar, como verbo transitivo, que es el que nos interesa, denota "Sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa. Abandonar un puesto o un lugar. Desplazar." (Como verbo intransitivo también significa desalojo, pero en este caso no se realiza por voluntad de un tercero, sino voluntariamente por el ocupante. Es él mismo quien desaloja.)

De manera que, independientemente de que el contrato sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, en ambas lo que se persigue es el desalojo; es decir, arrojar, echar, expulsar del inmueble a una persona. ¿O es que acaso se pudiese sostener válidamente que quien demanda una resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no desea desalojar al arrendatario?

Por la misma razón, es impropio hablar de demandas de desocupación como exclusivas de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, aún cuando con esta palabra el aludido Decreto sí lo hizo, cuando señalaba "Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler..."; pero, resulta que la palabra "desalojo", sin aditivo, implica que se trata de un inmueble, mientras que la desocupación no, ella expresa más la idea de falto de ocupación, desempleo; es decir, sin actividad laboral.

¿Entonces cuál sería el término apropiado?

Si lo que se pretende es obtener el desalojo por incumplimiento del contrato, sea a tiempo determinado o indeterminado, la acción es de "Resolución" (Aunque la Resolución implica que el contrato se considera extinguido no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como que si jamás hubiese existido contrato alguno (Maduro Luyando); en los contratos de tracto sucesivo la doctrina acepta su resolución, por vía de excepción, con efectos hacia el futuro.)

Como enseña la doctrina y la jurisprudencia, la resolución es una de las formas de terminación de los contratos, junto con la revocación por mutuo consentimiento, la revocación unilateral también conocido por la doctrina como “resiliación”, la disolución y la rescisión. Sin embargo, la misma doctrina afirma que la resolución tiene como característica que la terminación del contrato se produce como consecuencia del incumplimiento culposo de una de las partes contratantes, caso en el cual se activa el supuesto de hecho contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil que permite al otro contratante optar por solicitar el cumplimiento del contrato, o bien su resolución, más la indemnización de los daños y perjuicios, en cualquiera de los dos casos, si hubiese lugar a ellos.

Por tanto, si lo que se pretende es obtener el desalojo con fundamento en el vencimiento del término (o de la prórroga legal, cuando la hay), la acción es de "Cumplimiento"; y

Por último, si lo que se pretende es obtener el desalojo porque el propietario lo necesita para ocuparlo él o alguno de los familiares que señala la ley, o porque existe la necesidad de demolerlo o repararlo de manera tal que amerite que el inmueble esté vacío, la acción es de "Revocación".

En efecto, la doctrina sostiene que la revocación sólo procede en determinados contratos, y pone como ejemplos la donación, la sociedad y el mandato. Pues bien, también el arrendamiento, en estos dos casos particulares, es susceptible de revocación por voluntad unilateral del arrendador, aunque esté sujeta al cumplimiento de los requisitos señalados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es oportuno también puntualizar que es impropio hablar de causales taxativas, cuando existe una que permite la demanda por cualquier otro incumplimiento. Esa última hace que las primeras se conviertan en enunciativas. El término taxativas implica que no hay otras, como con las de divorcio, y si de conformidad con el parágrafo segundo del artículo 34 el actor puede fundar su reclamación en una razón distinta a las causales de los literales a) a la g), es porque éstas no son taxativas.

De acuerdo con las opiniones vertidas con anterioridad, nada impide que se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con base en el incumplimiento de alguna de sus cláusulas. Por tanto, no es cierto que la demanda que persigue el desalojo del inmueble por cualquiera de las causales indicadas (menos la del literal “b”) se deba calificar de una manera distinta a Resolución.

En efecto, si la demanda es por falta de pago, como éste es un incumplimiento de parte del arrendatario, se solicita la resolución del contrato y por ende, el desalojo.

Si la demanda se basa en la necesidad de demoler el inmueble o en la necesidad de efectuarle reparaciones que ameriten su desocupación, es indispensable dar por terminado el contrato, resolverlo o revocarlo (si la demolición o las reparaciones se requieren por faltas del arrendatario – su incumplimiento – se resolvería. De lo contrario se revocaría) y, por tanto, el desalojo, ya no por incumplimiento sino porque se requiere preservar la vida de los ocupantes del inmueble; es decir, por casos que se pudieran calificar como de fuerza mayor.

Si el arrendatario destinó el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, también existe un incumplimiento de obligaciones que pudieran haber sido expresamente asumidas e incluso tácitas, por aquello de que los contratos obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Art. 1.160 del Código Civil), razón por la cual también procede la resolución y, por consiguiente, el desalojo.

Lo mismo ocurre si lo que pasó fue que el arrendatario le ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes de su uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, caso en el cual también habría un incumplimiento que amerita la resolución y en consecuencia el desalojo.

Por último si el arrendatario incurrió en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, de igual manera procederá la resolución basada en ese incumplimiento y su consecuencia necesaria: el desalojo.

El único caso en que se puede hablar de resolución, es cuando se demande con base en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, ya que en ese evento, no habiendo incumplimiento, deberá esperar el vencimiento del término más la prórroga legal, o que se produzca el incumplimiento, y aún en ese caso se pudiese hablar de terminación de contrato por revocación y así se titularía la demanda.

En resumen, el desalojo no es más que la consecuencia de la terminación del contrato por cualquier causa, llámese cumplimiento, resolución, revocación.

Por cierto, también hay casos donde la demanda de cumplimiento de contrato apareja el desalojo, como ocurre, por ejemplo, cuando se vence el término del contrato y su prórroga, caso en el cual, en lugar de demandarse la resolución, lo que se solicita es el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble; es decir, de desalojarlo y entregarlo al arrendador.

En definitivas, la circunstancia de que el contrato de arrendamiento sea o se hubiese convertido en un contrato a tiempo indeterminado, no excluye la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, antes referido, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación (incumple), la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o su resolución, sin que importe la naturaleza determinada o indeterminada del contrato.

Quizás la distinción pudiera haber tenido importancia durante la vigencia del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ya entonces no se contemplaba la posibilidad que se demandase “el desalojo” de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado por una causal distinta a las expresamente indicadas en él; pero de acuerdo con la legislación vigente, tratar de afirmar que la demanda debe denominarse “desalojo” cuando se basa en una de esas causales o resolución cuando no se apoya en ellas, es incurrir en un rigorismo semántico injustificado.

Por ello, es total y absolutamente irrelevante; es más, no está reñido con el derecho sustantivo ni con el adjetivo, la circunstancia de que el demandante invoque en su demanda las disposiciones del Código Civil que regulan los contratos y sus efectos, porque la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de contenido procesal, de modo que el derecho material sigue regulando la relación arrendaticia; pero, además, si el demandante no invoca en el libelo el procedimiento a utilizar e, incluso  opina este decisor  lo invoca mal, es obligación del Tribunal aplicar el procedimiento adecuado por virtud del principio iura novit curia.

Como corolario, se observa que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no distingue, para la utilización del procedimiento breve, la naturaleza temporal del contrato de que se trate, de modo que sea a tiempo determinado o sea a tiempo indeterminado, debe aplicarse el procedimiento breve.

Por tanto, no constituye ningún error digno de hacer sucumbir la demanda, la circunstancia de que el demandante solicite la resolución en lugar de utilizar la palabra desalojo, ya que, a lo sumo, se trataría de un asunto de semántica que, como vimos, sólo se debe a una falsa creencia de que la demanda de desalojo es distinta a la de resolución, como si ésta no aparejase el desalojo.

DISPOSITIVO

En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la demandada contra la sentencia dictada en fecha 17 de febrero del presente año por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, basada en la falta de pago de los cánones pactados, interpuesta por los ciudadanos A.H. y G.S., en contra de la ciudadana C.S.D.N., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

En consecuencia, se confirma la recurrida en todas y cada una de sus partes, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte demandada la obligación de soportar el pago de las costas procesales correspondientes.

Publíquese y regístrese.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los dos (2) días del mes de junio de 2009

EL JUEZ,

I.I.P.

LA SECRETARIA

M.B.M.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:53 p.m.)

M.B.M..

IIP/mbm