Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Noviembre de 2010
| Fecha de Resolución | 4 de Noviembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Juan Carlos Varela Ramos |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, Cuatro (04) de Noviembre de Dos Mil Diez (2010)
200º y 151º
ASUNTO: AH13-V-2006-000064
ASUNTO ANTIGUO: 2006-30.046
DE LAS PARTES Y SUS ABOGADOS
PARTE ACTORA: Ciudadanas A.M.D.M. y M.E.M., venezolanas, casada la primera y divorciada la segunda, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-627.484 y V-2.069.399, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos C.S.C., G.P.C., I.D.V.G.-SAN MIGUEL, M.T.M.D., M.G.P., R.D.F.T., M.E.O., J.A.P. y D.P.T., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 22.832, 13.035, 22.663, 108.340, 124.870, 31.449, 110.199, 48.313 y 138.131, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de Febrero de 1999, bajo el Nº 47, Tomo 42-A-Sgdo, representada por su Gerente, ciudadano C.E.L.M., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Número V-2.106.230.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.R.Q.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 49.542.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por libelo de demanda, presentado en fecha 21 de Julio de 2006, por los abogados C.S.C., G.P.C., I.D.V.G.-SAN MIGUEL y M.T.M.D., en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas A.M.D.M. y M.E.M., ante el Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En fecha 04 de Agosto de 2006, previa la verificación de la legalidad de los instrumentos fundamentales de la pretensión, este Tribunal admitió la demanda por el procedimiento breve tal como lo pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin que la parte accionada diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación que de ella se hiciere. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma en cuaderno separado que a tales efectos ordenó abrir.
En fecha 09 de Agosto de 2006, la representación judicial de la parte demandante, solicitó se expidiera la orden de comparecencia, para lograr la citación de la demandada.
En fecha 14 de Agosto de 2006, se dejó constancia por Secretaría que la parte actora no había consignado copias simples del escrito libelar y del auto de admisión, a fin de librar la compulsa.
En fecha 20 de Septiembre de 2006, la representación de la parte actora solicitó se librara la compulsa, asimismo señaló el domicilio para la practica de la citación y consignó los fotostatos respectivos.
En fecha 03 de Octubre de 2006, el Tribunal dejó constancia de haber librado la respectiva compulsa.
En fecha 17 de Octubre de 2006, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la demandada y devolvió la compulsa.
En fecha 25 de Octubre de 2006, uno de los apoderados de la parte demandante solicitó la citación mediante carteles de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto de fecha 08 de Noviembre de 2006, librándose el respectivo cartel y retirado el mismo por la parte interesada el día 15 de Noviembre de 2006.
En fecha 13 de Diciembre de 2006, la representación de la parte solicitante consignó la publicación de los carteles y se dejó constancia de haber fijado el cartel en la morada de la parte oferida y de haberse cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil el día 19 de Enero de 2007.
En fecha 07 de Marzo de 2007, la representación de la parte demandante, solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 14 de Marzo de 2007, librándose la boleta respectiva.
En fecha 23 de Marzo de 2007, el Alguacil de este Juzgado dejó constancia de la notificación de la defensora judicial, y la misma aceptó el cargo el 29 de Marzo de 2007.
En fecha 02 de Abril de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de la Defensora Ad-Litem.
En fecha 03 de Abril de 2007, el abogado J.R.Q.C., quien actúa en su carácter de representante judicial de la parte demandada, consigno poder y se dio por citado en el presente juicio.
En fecha 10 de Abril de 2007, la representación judicial de la parte demandada consignó en diez (10) folios útiles y dos (02) anexos escrito contentivo de la contestación de la demanda y reconvención.
En fecha 20 de Abril de 2007, la abogada accionante solicitó se admitiera o no la reconvención propuesta por la parte demandada, para proseguir la fase procesal correspondiente.
En fecha 25 de Abril de 2007, este Juzgado admitió la reconvención propuesta por la parte representación de la parte demandada y fijó oportunidad para que tuviese lugar el acto de contestación a la misma y se pronuncio con respecto a las posiciones juradas propuestas por la referida parte y libró las boletas respectivas.
En fecha 27 de Abril de 2007, la representación judicial de la demandante consignó escrito de contestación a la reconvención constante de diecinueve (19) folios y asimismo solicitó se emitiera pronunciamiento en cuanto a la medida de secuestro.
En fecha 07 de Mayo de 2007, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación de la accionante M.E.M., en relación a las posiciones juradas promovidas.
En fecha 07 de Mayo de 2007, la parte representación de la parte demandante-reconvenida consignó escrito de pruebas y sus anexos.
En fecha 09 de Mayo de 2007, la representación judicial de la demandada- reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas y sus respectivos anexos.
En fecha 10 de Mayo de 2007, la representación de la parte actora sustituyó poder en la abogada M.G.P. y este Despacho dejó constancia de ello.
En fecha 15 de Mayo de 2007, este Tribunal emitió pronunciamiento con respecto a las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 15 de Mayo de 2007, el apoderado judicial de la demandada- reconviniente, solicitó se desglose la boleta de citación de las ciudadanas M.E.M. y A.M.D.M..
En fecha 18 de Mayo de 2007, la apoderada de la demandante-reconvenida, solicitó el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 26 de Abril hasta el 18 de Mayo de 2007, ambas fechas inclusive.
En fecha 24 de Mayo de 2007, este Tribunal ordenó el desglose de las boletas de citaciones y acordó practicar el computo solicitado, el cual arrojó un total de quince (15) días de despacho transcurridos desde el 26 de Abril hasta el 18 de Mayo de 2007 y esa misma fecha se dejó constancia de la corrección de la foliatura.
En fecha 05 de Junio de 2007, la representación judicial de la accionante reconvenida consignó escrito de alegatos en cuanto a las posiciones juradas.
En fechas 07 y 18 de Junio de 2007, el Alguacil de este Despacho dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación de las demandantes- reconvenidas.
En fecha 18 de Junio de 2007, el apoderado de la accionada-reconviniente solicitó se desglosen nuevamente las boletas de citaciones, acordado dicho pedimento por este Juzgado el 18 de Septiembre de 2007.
En fecha 11 de Octubre de 2007, el Alguacil de este Juzgado dejó constancia de la imposibilidad de lograr las citaciones ordenadas y consigna las boletas respectivas.
En fecha 08 de Marzo del 2010, la abogada D.P.T., consignó instrumento poder otorgado por las demandantes-reconvenidas.
En fecha 05 de Abril de 2010, la representación judicial de la parte actora- reconvenida solicitó la notificación de la demandada mediante carteles.
En fecha 06 de Abril de 2010, se ordenó la notificación de la parte demandada-reconviniente mediante boleta.
En fecha 15 de Abril de 2010, la apoderada judicial de la parte actora consignó los emolumentos correspondientes a la notificación.
En fecha 06 de Mayo de 2010, el Alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de la notificación de la demandada y se dejo constancia por Secretaría de haber cumplido con las formalidades previstas en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó e dicte sentencia.
Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro de su oportunidad legal, el Tribunal pasa a resolver la controversia y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...
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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad
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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes...
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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley
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Artículo 1.167. - "En el contrato bilateral, si alguna de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello
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“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas...”.
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. …
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Artículo 1.599.-. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…
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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas
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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos
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Por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes
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Artículo 28.- Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo
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Artículo 33.- Las demandas por cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, …y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: … b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…
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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…
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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito libelar los abogados de la parte actora alegaron que su mandante suscribió en fecha 23 de Junio de 2003, ante la Notaria Pública trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., C.A., que comenzó a regir a partir del día 01 de Julio de 2003 y que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4, ubicado en el piso uno del Edificio “Trafalgar, situado en el Municipio Chacao, Calle Sucre, Callejón Codazzi, Chacao, y que en dicho contrato se estipuló que la duración del mismo sería de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos a menos que alguna de las partes le notifique a la otra su intención de no prorrogar el contrato.
Alegan que en fecha 24 de mayo de 2005 por medio de una comunicación enviada a la parte demandada, le informaron sobre la voluntad de las arrendadoras de no renovar el contrato de arrendamiento, el derecho de permanecer la arrendataria en el inmueble bajo el régimen de prorroga legal, la voluntad de vender el inmueble, el precio de la venta, el plazo para la aceptación de la oferta y la forma de pago, de la cual señalan que no hubo respuesta y que en fecha 18 de Noviembre de 2005 emiten una nueva comunicación ratificando los mismos argumentos.
Aducen que para el momento de la primera notificación faltaban diecinueve (19) días y un (1) mes para el vencimiento del referido contrato de arrendamiento, cumpliéndose así en fecha 30 de junio de 2005, dos (2) años desde la firma del contrato, quedando de manera clara e incuestionable demostrado que la parte demandada se encontraba haciendo uno de la prorroga legal.
Sostienen que no se obtuvo respuesta oportuna de la arrendataria pero que de las comunicaciones reseñadas, esta fue oportuna, adecuada y eficazmente notificada de la voluntad de las arrendadoras de no prorrogar o no renovar el contrato de arrendamiento y de su voluntad de vender el inmueble y que posteriormente en fecha 04 de mayo de 2006, faltando casi dos meses para el cumplimiento de la prorroga se le envió nueva comunicación, quien la recibe y se le insta a que entregué el inmueble.
Concluyen los abogados accionantes que por todos los hechos antes expuestos es que se ven en la imperiosa obligación de demandar, como en efecto formalmente demandaron, a la Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., C.A., en su carácter de arrendataria, por cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario, por el vencimiento de la prórroga legal, a fin de que haga la entrega material del inmueble arrendado, libre de personas y cosas y en las mismas condiciones en que le fuera entregado, que proceda al pago de la cantidad equivalente hoy a Sesenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 67.200,00) por conceptos de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble, que se ordene una experticia complementaria del fallo para que determine los daños y perjuicios que se causaren mientras durara el proceso, que se condene al pago de los honorarios profesionales de los abogados conforme la pautado en la Cláusula Décima Primera y al pago de las costas y costos del proceso y por último solicitaron medida de secuestro sobre la cosa arrendada.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad legal, para dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada manifestó que era cierto que su representada celebró el contrato de arrendamiento con las ciudadanas A.M.D.M. Y M.E.M.; que es cierto que en fecha 24 de mayo de 2005, fue notificado mediante comunicación de la no se renovaría el contrato, en virtud de que iban a poner en venta el inmueble ofreciéndole la opción.
Manifestaron que su representado sostuvo conversaciones con las demandantes antes del vencimiento del plazo, para requerir un plazo para tramitar un préstamo, solicitándole los documentos necesarios, tales como documento de propiedad, condominio, gravámenes y solvencias, acorado prorroga de seis meses para los tramites necesarios; asimismo manifiestan que en fecha 06 de diciembre de 2005, las demandantes remiten nueva comunicación participándole la intención de vender y ratificándole el ofrecimiento de venta, y ellos le solicitaron nuevamente una prorroga de seis meses pero que en ese lapsos tampoco entregaron los documentos para la tramitación del crédito.
Alegaron que antes del vencimiento del plazo concedido verbalmente por las arrendatarias, mediante comunicación de fecha 20 de Mayo de 2006 y recibida en fecha 26 de Mayo de 2006, le solicité una prorroga de noventa días para concretar la negociación, pero que su representado obtuvo respuesta en fecha 29 de Mayo de 006 en la cual le manifiestan la imposibilidad de conceder la prorroga para permanecer en el inmueble en calidad de arrendatario, pero no manifestó nada sobre las prorrogadas verbales que le fueron concedidas a su representada, ni sobre la prorroga solicitada.
Sostienen que su representada estuvo solvente con el pago del canon de arrendamiento, el cual le depositaba dentro del lapso correspondiente en la cuenta corriente signada con el Número 1010725157 del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana A.M.D.M. hasta el 01 de Julio de 2006, fecha en que su representada se encontró que la cuenta había sido cancelada y procedió a consignar los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción.
Por último solicitó que la demanda sea declara sin lugar en la definitiva por no ser ciertos los hechos y circunstancia indicadas en el escrito libelar.
DE LA RECONVENCIÓN
En el acto de la contestación a la demanda la representación de la parte demandada, formuló Reconvención contra las ciudadanas A.M.D.M. y M.E.M., parte actora en la presente acción, por cumplimiento de la preferencia ofertiva; indicando entre otras cosas que en fecha 04 de Mayo de 2006, las arrendadoras mediante comunicación le ratifican el ofrecimiento de venta antes del vencimiento de la prorroga concedida verbalmente y que luego de varias conversaciones aceptó el ofrecimiento de venta que le hiciere la arrendadora y que en fecha 20 de Mayo de 2006 mediante comunicación recibida por el ciudadano L.M. cónyuge de la ciudadana MOSQUERA DE MARTÍNEZ, se le solicitaba una prorroga de noventa (90) días para poder concretar la negociación, en virtud que su representada requería de ese tiempo para la tramitación de un préstamo para el pago requerido, porque no disponía en el momento el capital para llevar a cabo la transacción aunado a que durante el tiempo de la prórroga nunca le fue suministrada ninguna documentación para la tramitación del crédito.
Arguyen que a la aceptación de la venta y solicitud de prorroga de fecha 20 de Mayo de 2006 y recibida el 26 de Mayo del mismo mes y año, su representada solo recibió una comunicación de fecha 29 de Mayo de 2006, donde se le manifestaba la imposibilidad de conceder la prorroga para permanecer en el inmueble en calidad de arrendatario, pero nada se le manifestó sobre las prórrogas que le fueron concedidas, ni sobre la prórroga solicitada para concretar la negociación de compra.
Concluye manifestando que su representado reconviene para que los actores-reconvenidos convengan o sean condenados a que se le reconozca su derecho a preferencia que posee en su condición de arrendatario del inmueble objeto de marras y solicitó se citara a las co-demandantes, a fin que absolvieran posiciones juradas; asimismo requirió medida de prohibición de enajenar y gravar.
Finalmente estimó la reconvención en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 120.000,00).
Por su parte en la oportunidad procesal respectiva la representación actora dio contestación a la reconvención, y negó rechazó y contradijo el hecho argumentado por la arrendataria que sostuvo conversaciones con las demandantes antes del vencimiento del plazo para tramitar un crédito y solicitándole los documentos necesarios, ya que su mandante no ha han sostenidos ningún tipo de conversación con el actor, quien precisamente no dio respuesta oportuna a la preferencia ofertiva que le hicieran sus mandantes, tal y como quedo demostrado en autos con las comunicaciones.
Asimismo niegan, rechazan y contradicen que sus representadas hayan emitido una comunicación de fecha 06 de diciembre de 2005, así como la comunicación de fecha 06 de diciembre de 2006, además rechazan que sus mandantes hayan concedido verbalmente una prorroga y que hayan aceptado verbalmente el ofrecimiento de venta y que de esa manera se les haya solicitado documento alguno para el tramite de algún crédito.
Arguyen los abogados de la parte reconvenida, entre otras consideraciones de orden interpretativo, legal y jurisprudencia, lo sostenido en el escrito libelar respecto al fundamento de su pretensión y su declaratoria con lugar así como la improcedencia de todas las peticiones opuestas en la reconvención opuesta y su declaratoria sin lugar en la definitiva.
Ahora bien, planteadas como han sido ambas controversias, este Órgano Jurisdiccional en atención al principio de la comunidad de la prueba, el cual establece que una vez que las mismas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo ya que son adquiridas para el juicio, y que puede cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y, a su vez, el Juez valorarlas, aun cuando no favorezcan a aquella que las produjo; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, a fin de determinar si la representación de la parte actora cumplió con el presupuesto procesal de la pretensión y si la parte accionada probó a su favor algo que le favorezca, y al respecto observa:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS
Riela a los folios 9 al 12 del expediente poder otorgado a los abogados C.S.C., G.P.C., I.D.V.G.-SAN MIGUEL y M.T.M.D., ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito, en fecha 17 de Julio de 2006, bajo el Número 75, Tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que conforme a las facultades otorgadas en dicho instrumento, podían sustituir el mismo en abogados de confianza, tal como se hizo el día 10 de Mayo de 2007, en la persona de la abogado M.G.P., conforme se evidencia al folio 140 y 141 del presente asunto; al cual se le adminicula el poder que riela a los folios 164 al 167 otorgado a los ciudadanos R.D.F.T., M.E.O., J.A.P. y D.P.T., ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, en fecha 01 de Marzo de 2010, bajo el Número 11, Tomo 14 de los libros respectivos; y en vista que los mismos no fueron cuestionados, son valorados plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados profesionales del derecho en nombre de sus poderdantes, y así se decide.
Riela a los folios 13 al 17 del expediente contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de Junio de 2003, bajo el Número 43, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por el inmueble de autos señalado Ut Supra; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno es valorado por el Tribunal de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y aprecia la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, con vigencia según su Cláusula Tercera por un lapso de un (1) año fijo contado desde el día 01 de Julio de 2003, prorrogable automáticamente por periodos iguales y consecutivos, y que si una de las partes no le notificare a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al final del plazo o cada renovación anual su intención de no prorrogar el referido contrato, y así se decide.
Rielan a los folios 18 y 19, 20 y 21 y 22 y 23 del expediente cartas dirigidas al ciudadano C.E.L.M., representante de la Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, C.A., de fechas 24 de Mayo, 18 de Noviembre de 2005 y 04 de Mayo de 2006, por parte de las ciudadanas A.M.D.M. y M.E.M.; y en vista de que no fueron cuestionadas en modo alguno el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.363, 1.371 y 1.374 del Código Civil, y aprecia de su contenido que la actora le participó a la parte demandada en las referidas fechas la no prórroga del contrato, la oferta de venta así como el uso de la prórroga legal que corresponde, y así se decide.
Riela al folio 24 del expediente copia del Acta de Defunción de E.O.G.D.M., signada bajo el Nº 213, emitida en fecha 28 de Abril de 2003, por la Prefectura del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, a la cual se le adminicula la copia simple del documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, a favor de la referida causante que riela a los folios 25 al 27, la copia simple del Formato de Solicitud de Certificación que riela al folio 28, así como la copia simple de la relación de bienes que forma del activo hereditario que riela al folio 29; también se le adminicula la copia certificada que riela a los folios 30 al 35; el certificado de solvencia de sucesiones que riela a los folios 122 al 127, así como la copia certificada del documento de propiedad que riela a los folios 128 al 133; y en vista de que no fueron cuestionados en modo alguno el Tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que con dichos documentos se prueba la filiación existente entre E.O.G.D.M. y las ciudadanas A.M.D.M. y M.E.M., y que las mismas son sucesoras en propiedad del bien de marras, y así se decide.
Riela a los folios 66 y 67 del expediente poder otorgado al abogado J.R.Q.C., ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito, en fecha 17 de Julio de 2006, bajo el Número 75, Tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que el mismo no fue cuestionado, es valorado por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados profesionales del derecho en nombre de sus poderdantes, y así se decide.
Riela al folio 78 del expediente carta dirigida a las ciudadanas A.M.D.M. y M.E.M., de fecha 20 de Mayo de 2006, por el ciudadano C.L.; a la cual se le adminiculan las comunicaciones que rielan a los folios 79, 121, 138 y 139 del expediente; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.363, 1.371 y 1.374 del Código Civil, y aprecia que la parte demandada manifestó a la parte actora su deseo de adquirir el inmueble ofrecido en venta y solicitó una prorroga para concretar la negociación, la negativa de la referida prórroga, y así se decide.
Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia y analizado como ha sido el acervo probatorio traído a los autos, constata éste Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto el Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo y concluye en lo siguiente:
Que de autos quedó establecido que existe una relación inquilinaria que por imperio de la ley debe ser computada desde el día 01 de Julio de 2003 hasta el día 30 de Junio de 2004, al haber sido pactada por el término de un (1) año prorrogable, y que conforme a la misiva de fecha 24 de Mayo de 2005, librada por la parte demandante para la no prorroga de tal relación, esta venció para el día 30 de Junio de 2005, y así se decide.
También se observa que de autos no consta que las partes hayan suscrito un nuevo contrato al vencimiento del último de los mencionados, por lo que es notorio que a partir del día 01 de Julio de 2005, inclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria por un lapso máximo de un (1) año, debido a que la relación arrendaticia bajo estudio tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, y así se decide.
Del mismo modo infiere éste Juzgador que si bien es cierto que el término de un (1) año de dicha prórroga legal vencía para el día 01 de Julio de 2006, es cierto igualmente que para el momento de la interposición de la acción, a saber, 21 de Julio de 2006, la misma efectivamente se encontraba vencida, quedando demostrado en autos el presupuesto procesal contendido en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia a lo pautado en el Artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto la representación accionante pudo probar durante el transcurso del juicio la no entrega material del bien alquilado al vencimiento de la referida obligación locataria, y así se decide.
Igualmente observa el Tribunal que la representación demandante solicita le sean resarcidos los daños y perjuicios ocasionados por el retardo en que ha incurrido la arrendataria en el cumplimiento de su obligación de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Penal del contrato, consistente en el pago de Cien Unidades Tributarias (100 UT) por cada día de retardo en la entrega del inmueble, computados desde el 01 al 20 de Julio de 2006, lo cual suma en su conjunto la cantidad hoy equivalente de Sesenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 67.200,00) a razón de Treinta y Tres Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs.F 33,60) cada Unidad Tributaria, más los que se continúen generando hasta la entrega definitiva del inmueble.
Al respecto cabe destacar que el Artículo 1.167 del Código Civil, señala que puede reclamarse conjunta o separadamente con la acción de resolución o de cumplimiento el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado.
Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “Cláusula Penal”.
Por su parte el Artículo 1.258 del Código Sustantivo estipula que la Cláusula Penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una penalidad el pago de los daños sólo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo, y en caso que se de por demostrada la mora en la entrega, es perfectamente posible y procedente reclamar la cláusula penal, salvo que exista usura o una prestación desproporcional, tomando en cuenta el destino y la ubicación céntrica del inmueble así como el monto acordado como canon de arrendamiento.
Ahora bien, establecer como pena Cien (100) Unidades Tributarias diarias a razón de Treinta y Tres Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs.F 33,60) por cada unidad vigente para la época del contrato, se obtiene un pago diario equivalente a Tres Mil Trescientos Sesenta Bolívares (Bs.F 3.360,00) dando como resultado Cien Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F 100.800,00) mensuales y tomando en cuenta que el bien de marras es un inmueble destinado única y exclusivamente para vivienda con un canon mensual de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 450,00) este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones, y tomando en cuenta que la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público bajo el amparo de una Ley justa, equilibrada sin interferencias ni desigualdades, concluye en que ello, evidentemente, viola el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la Cláusula Penal en comento contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de la inquilina ACERO COLABORANTE, C.A., puesto que su arrendador pretende obtener una prestación que implica una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte se realiza, y así se decide.
La anterior determinación se hace en aplicación analógica al criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada en fecha 24 de Enero de 2002, en el Expediente Nº 01-1274, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, en materia de orden público e interés social, cuyo extracto a tal respecto se transcribe parcialmente a continuación:
…El Estado está obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la Constitución, sobre todo a través de los Tribunales…No es que la interpretación constitucional de lo que es el Estado de Derecho prohíba el lucro, la ganancia o la libertad negocial, lo que sucede es que a juicio de esta Sala, la creación de riqueza y su justa distribución no pueden partir de una ilimitada y desorbitada explotación de los demás, y menos en áreas que por mandato constitucional pertenecen al Estado, o donde éste otorga a particulares concesiones; o los autoriza para que exploten dichas áreas o actúen en ellas, por lo que los particulares pueden crear en estos espacios autorizados riqueza propia, pero esta creación no puede ser en detrimento de quienes entran en contacto con las actividades que se realizan en ellas, y que por ser atinentes a todos los venezolanos, mal pueden ser aprovechados por algunos en desmedido perjuicio de los otros. De allí que las ganancias que los explotadores de tales áreas puedan obtener tienen que ser proporcionadas al servicio que presten y a la idoneidad con que lo hacen. Se trata de evitar los perjuicios derivados de una desigualdad en las relaciones, proveniente de que una de las partes se encuentra en una posición dominante ante otras que forman un grupo o una clase social, por lo que dichas relaciones, de carecer de tutela efectiva, generarían una situación desproporcionadamente ventajosa para quien se encuentra naturalmente en la posición dominante sobre los miembros de las clases o grupos que en tal relación, les correspondería estar en situación de inferioridad. No se trata sólo de la desproporción que puede existir entre el poderoso económico que explota a los menesterosos, sino que puede ocurrir en otras relaciones donde por motivos tecnológicos o de otra índole, una de las partes del contrato, debido a su posición, lesiona en su calidad de vida, al otro contratante, quien incluso podría formar parte del grupo privilegiado, pero que en este tipo de relación queda igualado a la masa explotable. ...
. (Cursivas y Subrayado del Tribunal)
Con vista a lo anterior el Tribunal niega por improcedente el pago de la cláusula penal y su indexación contenidos en los particulares 5 y 6 del petitorio libelar por cuanto la misma es nula ya que implica renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que la Ley Especial establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios en atención a que los mismos son irrenunciables, y así se decide.
En lo atinente al pago de los honorarios profesionales en virtud de lo pactado entre las partes en la Cláusula Undécima así como el pago de las costas procesales, que fueron invocados en los particulares 7 y 8 del escrito libelar, el Tribunal se pronunciará en la parte dispositiva de esta sentencia, y así se decide.
En este orden y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, es por lo que concluye finalmente este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, de tener por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; que le correspondió a los abogados actores probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellos persiguen, y que a juicio de este Tribunal así lo hicieron parcialmente conforme a derecho, dado que solo lograron demostrar el incumplimiento en la entrega del inmueble de marras a la fecha de expiración del vínculo contractual, que le imputa a la parte demandada en el escrito libelar puesto que no probaron la procedencia de la cláusula penal por ser la misma nula puesto que implica renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de la inquilina, y así se decide formalmente.
Consecuencialmente, la empresa demandada al no demostrar en autos que entregó el inmueble arrendado en su debida oportunidad u otro hecho que la relevara de tal obligación, a pesar que gozó del principio de contradicción que informa el régimen legal, incluyendo en este el ejercicio de su derecho de contraprobar; quedó demostrado que incumplió con su obligación principal de entregar el citado inmueble una vez que expiró el contrato de arrendamiento y su prórroga legal, conforme quedó establecido en el presente fallo, y la consecuencia legal de dicha situación declarar parcialmente con lugar la demanda ejercida en la presente causa; extinguir jurisdiccionalmente la convención locativa en estudio; condenar a la inquilina a la entrega material del inmueble alquilado libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió y declarar improcedente el pago por la mora; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, y así finalmente lo determinará este Tribunal.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, por lo que se hacen las siguientes consideraciones:
Como quiera que la representación de la parte demandada reconviniente ejerce reconvención por cumplimiento de preferencia ofertiva al mismo tiempo que pide que se le reconozca el derecho de posesión que aduce tener sobre el inmueble de marras, resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la institución de la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su declaratoria con lugar.
El autor M.R. en su obra “LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES” plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso de que ésta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la anterior transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley que rige la materia.
En el contenido del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se delimitan de manera precisa la diferencia que existe entre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derechos que asisten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la preferencia ofertiva se refiere al derecho que éste tiene para que se le ofrezca en venta el inmueble que tiene arrendado y que las normas contenidas en la Ley no se limitan a reconocerle su derecho sino que además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta; mientras que, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene éste mismo arrendatario en un momento posterior, es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a los términos previstos en la Ley, para subrogarse en el lugar de ese tercero adquirente y en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, y que una vez transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar, tal como lo estipulan los Artículos 42, 43, 44 y 45, eiusdem.
De las normas transcritas se evidencia que el legislador previó dos (2) supuestos temporalmente diferentes, uno anterior y otro posterior a la venta, por lo que nada obsta para que aquél a quien la Ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble ejerza el retracto legal arrendaticio y se subrogue en el derecho de adquirir el inmueble vendido a un tercero en virtud de la celebración de un contrato de compraventa, siempre y cuando no se verifique la oferta prevista en los citados Artículos 44 y 45 de la Ley Especial Inquilinaria.
Ahora bien, de lo anterior se infiere que el espíritu literal del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, es que su ejercicio está previsto, con respecto a la preferencia, a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble y, sobre el retracto, desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación, o el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad previsto, a su vez, en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Con vista a los anteriores lineamientos y de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras, se debe concluir en que, fue agotado el ejercicio del derecho preferente en el caso particular bajo estudio, ya que a los autos quedó demostrado que a la parte demandada reconviniente le fue ofertado el inmueble de marras mediante comunicación de fecha 24 de Mayo de 2005 y ratificada en fecha 18 de Noviembre de 2005, sin que en el lapso de quince (15) días calendario contados de la fecha de tales ofrecimientos, manifestara su aceptación o rechazo de las ofertas hechas a su favor, aunado a que le fue remitida nueva oferta en fecha 04 de Mayo de 2006, manifestando su aceptación mediante comunicación de fecha 20 de Mayo de 2006, que fuera recibida el 26 de dicho mes y año, es decir, con posterioridad a los quince días que otorga la norma para ello, y así se decide.
Del mismo modo se observa que si bien en las citadas ocasiones las oferentes quedaron en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta por haber vencido el referido lapso de quince (15) días en dichas ocasiones y que una vez transcurridos los ciento ochenta (180) días calendario que dicta la norma desde la última oferta librada, es decir, el 04 de Mayo de 2006, quedaron sin efectos dichos ofrecimientos, puesto que de autos no se verifica que se haya efectuado la venta a terceros, es cierto igualmente que la prórroga legal de dicho contrato concluyó el 30 de Junio de 2006, por ende demanda el cumplimiento del contrato a tenor de lo previsto en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el día 21 de Julio de 2006, siendo obvio que para la fecha de vencimiento de este último lapso, a saber, el 04 de Noviembre de 2006, la Empresa demandada perdió su condición de inquilina ante la voluntad de sus arrendadoras de no continuar más con la relación locataria bajo estudio a su vencimiento tal como quedó demostrado en la acción principal determinada Ut Supra al haber sido declarada con lugar, por consiguiente no tiene el derecho legítimo a que se le libre nueva oferta en ese sentido, resultando en consecuencia improcedente su pretensión por lo cual habrá que declararla sin lugar, y así formalmente se decide.
Así las cosas, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la DEMANDA PRINCIPAL interpuesta y SIN LUGAR por improcedente la Reconvención planteada; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ibídem, y así finalmente lo determina este Tribunal.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL intentada por las ciudadanas A.M.D.M. y M.E.M. contra Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., representada por su Gerente, ciudadano C.E.L.M.; por cuanto si bien quedó demostrado a los autos que la parte demandada no hizo entrega del bien arrendado al vencimiento de la relación obligacional también es cierto que no quedó probada la reclamación de la Cláusula Penal por cuanto la misma resulta ser nula dado que implica renuncia, disminución o menoscabo a los derechos de la inquilina, cuando estos son irrenunciables por ser de orden público.
EXTINGUIDO JURISDICCIONALMENTE el contrato de fecha 23 de Junio de 2003, y en consecuencia SE CONDENA a la parte demandada a que entregue a la parte actora el inmueble de autos constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 4, ubicado en el Piso Uno (1) del Edificio “Trafalgar, situado en el Municipio Chacao, Calle Sucre, Callejón Codazzi, Chacao, libre de bienes, personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia.
IMPROCEDENTE el pago de los daños y perjuicios y su indexación por cuanto la Cláusula Penal que soporta tal indemnización viola el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de la inquilina ACERO COLABORANTE, C.A., puesto que su arrendador pretende obtener una prestación que implica una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte se realiza.
SIN LUGAR por IMPROCEDENTE la acción de RECONVENCIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante; por cuanto a los autos se demostró que la Empresa demandada no tiene el derecho legítimo a que se le libre nueva preferencia ofertiva de venta ya que perdió su condición de inquilina ante la voluntad de sus arrendadoras de no continuar más con la relación locataria bajo estudio a su vencimiento.
NO SE IMPONEN costas dada la naturaleza parcial del presente fallo.
Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Cuatro (04) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diez (2010). Años 200° y 151°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
J.C.V.R.
DIOCELIS J. P.B.
En la misma fecha anterior, siendo las 03:22 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA,
JCVR/DPB/NAIROBIS-PL-B.CA
ASUNTO: AH13-V-2000-000108
MATERIA CIVIL-ARRENMDAMIENTO
