Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 4 de Julio de 2016

Fecha de Resolución 4 de Julio de 2016
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
PonenteElizabeth Coromoto Dávila de Contreras
ProcedimientoDesalojo (Local Comercial)

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la

Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, cuatro de julio de dos mil dieciséis

206º y 157º

ASUNTO: KP02-R-2015-000459

PARTE ACTORA: A.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.734.851.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: P.M.G., BETTSIMAR BARRIOS CARDOZO y RAYBELENA MOGOLLON PÉREZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.804, 79.785 y 226.601, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ARGENTOS LUNCHERÍA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 21 de abril del 2006, bajo el N° 11, Tomo 33-A, representada por el ciudadano A.M.L.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.183.064.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.R.C., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.534.

MOTIVO: DESALOJO LOCAR COMERCIAL

En fecha 19 de mayo de 2015, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en el juicio de DESALOJO intentado por el ciudadano A.G. contra la Firma Mercantil ARGENTOS LUNCHERÍA C.A., la cual es del tenor siguiente:

…declara: CON LUGAR la demanda que por Desalojo, intentara el ciudadano A.G., a través de sus apoderados judiciales, ya identificados, contra la firma mercantil ARGENTOS LUNCHERIA, C. A, también identificado y SIN LUGAR la reconvención planteada; y en consecuencia, se condena a dicho demandado, en lo siguiente:

PRIMERO: A entregar el inmueble libre de personas y cosas.

SEGUNDO La suma de diez mil doscientos (Bs. 10.200, oo) equivalentes a lo cincuenta y un día (51) de retardo en la entrega del inmueble.

TERCERO: SIN LUGAR la reconvención alegada por la firma ARGENTO`S LUNCHERIA C.A en contra del ciudadano A.G. ambos plenamente identificados en autos.

CUARTO: Se acuerda la experticia complementaria del fallo a fin de determinar el monto a cancelar por los días trascurridos en mora en la entrega del inmueble, a partir de la admisión de la demanda

QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada-reconviniente, toda vez que resulto totalmente vencida en a causa...

En fecha 25 de Mayo de 2015, el abogado J.R.C., Apoderado Judicial de la pare demandada, interpuso recurso de apelación, en contra del referido fallo, apelación que fue oída por él a-quo en ambos efectos y en consecuencia ordenó la remisión de las actas (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Superior Civil y Contenciosos Administrativo de la Región Centro Occidental, quien en fecha 30/06/2015, Declinó la Competencia ante uno de los tribunales Superiores con competencia en materia mercantil; en fecha 11/11/2015, fueron recibidas las actas en esta alzada, quien le da entrada, se declara competente y se aboca al conocimiento de la causa, prosiguiéndose el presente recurso por la vía del juicio Ordinario conforme a lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y abrió el lapso de Cinco (05) días de despacho para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código y fijó el Vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el Acto de Informes conforme a lo establecido en el artículo 517 ejusdem con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos. Siendo el día fijado para el ACTO DE INFORMES en la presente causa, se agregaron a los autos el escrito de informe presentados por el abogado J.R.C., apoderado de la parte demandada, se deja constancia que la parte actora no presentó escrito ni por si ni a través de apoderados, y se acoge al lapso establecido en el Artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar observaciones. Precluido dicho lapso, se agregó escrito presentado por el abogado P.M., apoderado judicial de la parte actora, se deja constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni a través de apoderados y se acoge al lapso establecido en el Artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo "Vistos" y siendo la oportunidad legal para decidir se observa:

ANTECEDENTES

Conoce este Tribunal de Alzada sobre demanda incoada por la abogada MORELYS DEL VALLE M.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 126.061, en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano A.G., en cuyo libelo manifiesta, que su representado es propietario de un local exclusivo para uso comercial con mezanina y dos baños distinguido con el numero 24-54 situado en esta ciudad de Barquisimeto en la carrera 19 entre calles 24 y 25 (acera sur) Parroquia catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara; que dicho inmueble le pertenece a su representado según consta de documento de propiedad protocolizado el día 15 de Noviembre del 2002 ante la OFICINA PUBLICA DEL PRIMER CIRCUITO DEL REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA, bajo el No. 30, folios 211 al 226, Protocolo Primero, Tomo 10º; En cuanto a LA RELACIÓN ARRENDATICIA señala que en el: PRIMER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en fecha 19 de de Mayo del 2006, por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto del Estado Lara anotado bajo el No. 55, Tomo 90 , su representado dio el citado Local en arrendamiento por el lapso de cuatro (4) años a la firma mercantil ARGENTO`S LUNCHERIA C.A; que vencido dicho contrato celebró un segundo contrato en fecha 04 de Mayo del 2010; que en dicho contrato se estableció un lapso de duración por un año a partir del 15 de Mayo del 2010 prorrogable automáticamente por periodos iguales sin que mediara tacita reconducción alguna; que el día 26 de Marzo del 2012 su representado, notifico por escrito a la arrendataria su voluntad de no prorrogar dicho contrato apercibiéndole a su vez el comienzo de la prorroga legal de dos (2) años, establecido en la ley; que el lapso de prorroga concluyo el día 15 de Mayo del 2014 sin que la arrendataria hiciera la entrega del citado local totalmente desocupado de bienes y personas; que en fecha 19/05/2014, su representado se dirigió hasta el citado local y solicitó a la arrendataria la entrega voluntaria del inmueble, a lo que el representante de la demandada le contestó que no iba a entregar voluntariamente dicho local; por lo que procedió a demandar a la firma ARGENTO`S LUNCHERIA C.A., en los siguientes términos: al desalojo del referido local al dar por cumplida la relación arrendaticia iniciada el día 04 de Mayo del 2010; la indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de DIEZ MIL DOSCIERNTOS BOLIVARES (Bs. 10.200,oo) correspondiente al equivalente dinerario de 51 días de retardo en la entrega del local contados a partir del día jueves 15 de Mayo del 2014 hasta el día 15 de de Julio del 2014,y consecuentemente los días que se sigan venciendo hasta la entrega total y definitiva del inmueble objeto del presente juicio; al pago de las costas y costos del proceso y al pago de las cantidades en bolívares que mediante experticia complementaria del fallo resultaren debidas por el uso del inmueble. Fundamentó la presente acción en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Artículo 40 del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial en su literal “G”, y artículo 43 de dicho Decreto; artículos 1599 y 1160 del Código Civil, y por último solicitó la admisión de la demanda.

En fecha 22/10/2014, la ciudadana, R.A.A.D.L. en su carácter de representante legal de la firma ARGENTO`S LUNCHERIA C.A asistida por el abogado J.R.C.Q., Apoderado Judicial de la parte demandada, presento escrito de contestación y reconvención, señalando: Primero: Se declarara La inadmisibilidad de la acción, porque al ser sobre un local comercial debió haberse cumplido el procedimiento administrativo de conformidad con el articulo 41 ordinal L de la ley de arrendamiento comercial y disposición transitoria tercera de la ley; Segundo: Admitió la existencia de los contratos de arrendamiento; Tercero: Rechazo que deba pagar la cantidad de Doscientos Bolívares (200) Diarios por cada Día De Mora, rechazó que se le haya hecho oferta para la compra del inmueble, ya que la misma no reúne los requisitos necesarios para su validez , rechazo la notificación de culminación del contrato de arrendamiento, negó y rechazo que haya transcurrido la prorroga legal. Ya que la misma fue notificada mediante misiva escrita y el método acordado era mediante telegrama, citó la cláusula sexta del contrato de arrendamiento .por lo que agrega alegando que no fue notificada según lo acordado, el hecho de las prorrogas automáticas del contrato de arrendamiento. Alegó que al momento de suscribir el contrato estaba vigente la Ley de Arrendamiento inmobiliario. Donde se establece que no puede ser modificado el monto de la indemnización por la mora en la entrega del inmueble, ya que ese monto es fijo y no puede ser modificado. En el capitulo Segundo propuso reconvención: Alegando que en la actualidad se encuentran en el periodo que va desde el 15/05/2014 al 15/05/2015; que en fecha 26/03/2012, les fue entregada carta misiva en donde supuestamente con ello les realizaban la oferta de venta del inmueble, exigiendo se realice la misma cumpliendo los extremos de ley y pide se obligue a cumplir con esa obligación; que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que le da fuerza de Ley a los contratos, el artículo 44 de la otrora Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecía la firma en la cual debía realizarse la Preferencia Ofertiva; y el artículo 1167 que establece en los contratos bilaterales si una parte no ejecuta su obligación la posibilidad de reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; que demanda al ciudadano A.G., al cumplimiento del contrato, y se realice por parte del actor reconvenido oferta formal de venta la cual debe cumplir llenando los extremos de Ley, al incumplir con su obligación al momento de cursar la oferta, sobre el inmueble ya identificado; igualmente pidió condenatorias en costas y costos del juicio y estimó la demanda en la Cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00). Finalmente solicito medida cautelar de PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR el inmueble objeto del juicio. En cuanto a las pruebas a la reconvención señaló las siguientes: 1) Hizo valer Carta misiva acompañada por la parte actora-reconvenida marcada con la letra “E”; 2) Hizo valer basado en el principio de la comunidad de la prueba los contratos de arrendamiento notariados que fueron acompañados junto con el libelo por la parte actora, marcados “C” y “D”; 3) Acompañó marcado con la Letra “B” legajo de facturas del pago del canon de arrendamiento; 4) De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil pidió al Tribunal a-quo se oficie al Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara para que informe acerca de la existencia en los archivos de dicho tribunal del expediente signado con la nomenclatura KP02-S-S2015-5935, señalando el motivo, el carácter con que actúan las partes, y en caso de cheques de gerencia, la cantidad de los mismos y el beneficiario de los mismos. En fecha 27/10/2014, el aquo dictó un auto mediante el cual declaró INADMISIBLELA RECONVENCIÓN; En fecha 27/10/2014, se fijó la audiencia preliminar; En fecha 28/10/2014,la parte demandada apeló del auto que declaró inadmisible la reconvención, y en fecha 21/01/2015, esta alzada declaró con lugar la apelación y ordenó al aquo admitir la reconvención. En fecha 20 de febrero del 2015, el aquo, anuló la audiencia preliminar celebrada en fecha 30/10/2014 y admitió la reconvención; En fecha 27/02/2015 la parte reconvenida en su escrito de contestación a la misma negó, rechazo y contradijo que: El contrato de arrendamiento haya tenido cinco (5) prorrogas automáticas, por no haber sido notificado por telegrama, negó haber realizado una notificación no valida al arrendatario, en el momento de ofrecer en venta el inmueble, negó estar solvente el arrendatario, ya que las consignaciones hechas al juzgado Segundo de Municipio no son validas; Negó la cuantía de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00) equivalentes a 19.868,50 U.T. y promovió los siguientes medios de pruebas a la Reconvención : 1) Marcado Letra “B” consignó copia simple del último Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes; 2) Marcado “C” consignó copia Simple de la Carta Misiva enviada al arrendatario , en fecha 26/03/2012, titulada NOTIFICACIÓN DE CULMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; 3) Marcado “D” Consignó Copia Simple de la Carta Misiva enviada al arrendatario en fecha 26/03/2012, titulada OFRECIMIENTO DE VENTA DE INMUEBLE DADO EN ARRENDAMIENTO.4) Marcado “E” consignó copia simple de la carta enviada por el ciudadano A.M.L.G., representante legal de la firma ARGEN´TO’S LUNCHERIA, C.A. , titulada RESPUESTA A OFRECIMIENTO DE VENTA DE INMUEBLE ARRENDADO”.; Finalmente ratificó todos los instrumentos probatorios consignados en la demanda principal como documentos fundamentales y elementos probatorios de la misma; En fecha 06/03/2015, se celebró nuevamente la audiencia preliminar, compareciendo ambas partes. En fecha 11/03/2015, el aquo, procedió a la apertura de un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho contados a partir del día de despacho siguiente, todo de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO

En el escrito de informes presentado en esta alzada por el abogado J.R.C.Q., Apoderado Judicial de la parte demandada, alega la insuficiencia del poder presentado por la ciudadana A.G.P. en representación de J.A.G.P. en el presente juicio; solicitando un pronunciamiento previo a la sentencia de fondo.

Al respecto, este tribunal observa que consta en autos, poder otorgado ante el Consulado General de Venezuela en la ciudad de Vigo, España de fecha 29/12/2015, anotado bajo el N° 320, folios 118 al 120, Protocolo Único, Tomo Tercero que el ciudadano J.A.G.P., plenamente identificado en autos, otorga un poder especial a la ciudadana A.G.P., igualmente identificada, donde entre las facultades conferidas está “…representar al conjunto sucesoral ante cualquier juicio civil que se lleve a tal efecto en los tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, ceder derechos de litigio otorgar poderes específicos para tal efecto a los Abogados de confianza…”; facultad ésta que a juicio de esta sentenciadora la habilita suficientemente para actuar en la presente causa. Así se establece.

PRUEBAS PRESENTADA POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Documentales:

1) Documento de propiedad del local comercial arrendado. En copia certificada marcado letra “B” : En cuanto a dicho instrumento este Tribunal le otorga pleno valor de prueba, solo respecto a su contenido por no haber sido impugnado ni desvirtuado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose la propiedad del inmueble objetos del presente litigio. Y así se declara.-

2) Marcado con la letra A poder debidamente notariado el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del CPC como prueba de la representación legal. Así se valora.

3) Primer contrato de arrendamiento en original, marcado letra “C” se observa que el mismo consiste en contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente controversia y dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquiere pleno valor de prueba, así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

4) Original del segundo y último contrato de arrendamiento debidamente notariado. Marcado letra “D” se observa que el mismo consiste en un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto de la presente controversia y dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquiere pleno valor de prueba, así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

5) Original de la carta misiva fechada 26 de Marzo del 2012, enviada por el arrendador a la arrendataria ofreciendo en venta el local arrendado marcado letra “E”. En cuanto a dicho instrumento este Tribunal le otorga pleno valor de prueba, por no haber sido impugnado ni desvirtuado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

6) Original, la carta enviada por el arrendatario donde manifiesta su voluntad de no querer adquirir el local objeto de la medida.”F” este Tribunal le otorga pleno valor de prueba, por no haber sido impugnado ni desvirtuado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

7) Ratificó todos los instrumentos probatorios consignados en el libelo de la demanda principal así como en la contestación de la reconvención, como documentos fundamentales y elementos probatorios de la misma. Respecto a tal alegato por cuanto se ha considerado, que tanto la contestación como la reconvención a la demanda resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudiera favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos que emerge de dichos escritos, prueba de las legalmente establecidas en nuestra legislación venezolana tal y como ha sido el criterio reiterado de nuestro M.T.. Y así se declara.-

8) Original de la carta suscrita por el Arrendador enviada al arrendatario, notificándole el vencimiento del citado y último contrato de arrendamiento y su voluntad de no querer prorrogar dicho arrendamiento y así mismo notificando el comienzo de la prorroga legal. En cuanto a dicho instrumento este Tribunal le otorga pleno valor de prueba, valorando como fidedigno el contenido y las rubricas que por no haber sido desconocidas, impugnado ni desvirtuado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

PARTE DEMANDADA:

En la contestación:

Documentales:

1) Hizo valer basado en el principio de la comunidad de la prueba los contratos de arrendamiento notariados que fueron acompañados junto con el libelo por la parte actora, marcados “C” y “D” entre las partes litigantes sobre el inmueble objeto de la presente controversia; Valoración: Tal y como fue precedentemente establecido en las pruebas aportadas por el accionante respecto a su valoración que dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se tienen como fidedignos y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

2) Acta Constitutiva de la Firma mercantil Argentos, Hizo valer basado en el principio de la comunidad de la prueba, Notificación desahucio enviada por el arrendador de fecha 26 de marzo del 2012 consignada con el libelo de demanda marcada con letra “G” entre las partes litigantes sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Tal y como fue precedentemente establecido en las pruebas aportadas por el accionante respecto a su valoración dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se tienen como fidedignos y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

3) Planillas de Depósitos realizados en la Cuenta Corriente N° 011500358511990012, del Banco Exterior recibos, realizados según planillas N°s 178105157, 178105245, 178152917, 178151800 y 039131258.Por cuanto no fue controlada la probanza a través de la prueba de informes se desechan del presente proceso. Así se determina.

En fecha 19/03/2015, el tribunal a-quo fijó el Trigésimo día para la audiencia oral, el cual se llevó a cabo en su oportunidad, compareciendo ambas partes hacer sus exposiciones. En fecha 19/05/2015 se dictó el dispositivo del fallo, el cual fue objeto de apelación, por lo que en vista de los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la presente causa para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:

DE LA RECONVENCION

En el caso bajo estudio, la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora a los fines de que le diera cumplimiento al contrato suscrito entre las partes, sobre un inmueble plenamente identificado de autos, así como la realización por parte del arrendador de la oferta formal de venta sobre el referido bien. Alegando por su parte que en la actualidad se encuentran en el periodo que va desde el 15/05/2014 al 15/05/2015; que en fecha 26/03/2012, les fue entregada carta misiva en donde supuestamente con ello les realizaban la oferta de venta del inmueble, exigiendo se realice la misma cumpliendo los extremos de ley y pide se obligue a cumplir con esa obligación; que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que le da fuerza de Ley a los contratos, el artículo 44 de la otrora Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecía la firma en la cual debía realizarse la Preferencia Ofertiva; y el artículo 1167 que establece en los contratos bilaterales si una parte no ejecuta su obligación la posibilidad de reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; que demanda al ciudadano A.G., al cumplimiento del contrato, y se realice por parte del actor reconvenido oferta formal de venta la cual debe cumplir llenando los extremos de Ley, al incumplir con su obligación al momento de cursar la oferta, sobre el inmueble ya identificado; Que en la debida oportunidad el demandante reconvenido dio oportuna contestación rechazando y negando todos y cada una de las pretensiones propuestas. Ahora bien, observa esta alzada los argumentos sobre los que se baso la pretensión actoral deben contener los fundamentos para su procedencia, los cuales son distintos de su admisibilidad, situación que a todo evento fue subsanada en la presente causa. Siendo así imperante recapitular lo señalado al respecto por el tratadista patrio Dr. A.R.R. quien define la reconvención como: “…La pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…”. Se infiere entonces que los elementos esenciales de esta, que podrían resumirse en que se trata de una mutua petición o una pretensión distinta contra el actor, es decir, el proceso se inicia a través de la acción ejercida por el legitimado a fin de hacer valer la presunta violación de un derecho cuyo contenido y aspiración se encuentra determinado en el libelo de demanda en el cual expone su pretensión contra aquel que resulta obligado a satisfacerla, por lo que acude al sistema jurisdiccional a fin de resolver la controversia planteada (quien más que el estado para dirimir los pleitos entre sus ciudadanos), ahora, constituido el proceso y en la oportunidad procesal para el demandado ejercer la defensa, característica esencial de la contestación a la demanda, también le es permitido ejercer un ataque a través de la denominada reconvención, distinto a la contestación pero ejercido en la misma oportunidad donde se legitima el demandado no solo con la cualidad de sujeto pasivo de la relación-jurídico procesal, sino que a su vez se constituye en actor o sujeto activo denominándose demandado reconviniente y por ende el actor en demandante reconvenido, pudiendo entonces tal y como lo establece la norma convenir en ella en todo, en parte o rechazarla como tal. Teniendo significado lo anterior, en darle vigor al principio de economía procesal e igualdad entre las partes, permitiéndole al demandado en similitud al actor acumular cuantas pretensiones tenga contra aquel existiendo la limitante de que sean incompatibles entre sí.

Visto lo anterior, y con base a lo alegado en la reconvención, le corresponde probar los hechos alegados, en tanto y cuanto, siendo que en el caso que nos ocupa pretender que el actor a través de una acción de reconvención sea obligado a realizar la oferta del inmueble objeto de la pretensión de desalojo dista de los fundamentos contenidos en la institución pretendida y dado que en el material probatorio analizado no consta elemento alguno de convicción para esta Juzgadora que el Reconviniente haya aportado en cuanto a lo planteado en su escrito de reconvención resulta inoficiosa, declarándose sin lugar la misma y así se declara.

Ahora bien, de seguidas se pasa a determinar las circunstancias que delimitan la acción contenida en el caso que nos ocupa, siendo necesario establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que vinculo las partes contendientes en virtud de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, corroborando que lo peticionado por la parte actora en el presente asunto, es el desalojo contenido en el articulo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.

Al respecto esta Sentenciadora observa del análisis del último contrato de arrendamiento que en la cláusula SEXTA se lee lo siguiente: "… El termino fijado para la duración de este contrato es de dos (1) año, a partir del 15-05-2010 prorrogable automáticamente por periodos iguales convenido desde ahora y siempre que una de las parets no leo notificare por escrito y por lo menos UN 1 MES de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Por su parte retomando lo alegado por la actora, la misma manifestó, señala que en él: PRIMER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en fecha 19 de de Mayo del 2006, por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto del Estado Lara anotado bajo el No. 55, Tomo 90 , su representado dio el citado Local en arrendamiento por el lapso de cuatro (4) años a la firma mercantil ARGENTO`S LUNCHERIA C.A; que vencido dicho contrato celebró un segundo contrato en fecha 04 de Mayo del 2010; que en dicho contrato se estableció un lapso de duración por un año a partir del 15 de Mayo del 2010 prorrogable automáticamente por periodos iguales sin que mediara tacita reconducción alguna; que el día 26 de Marzo del 2012 su representado, notifico por escrito a la arrendataria su voluntad de no prorrogar dicho contrato apercibiéndole a su vez el comienzo de la prorroga legal de dos (2) años, establecido en la ley; que el lapso de prorroga concluyo el día 15 de Mayo del 2014 sin que la arrendataria hiciera la entrega del citado local totalmente desocupado de bienes y personas.

Dado lo anterior, en el presente asunto de acuerdo a los hechos expuestos por la partes, en cuanto a que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal hayan vencido no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y el vencimiento del contrato con expiración del término, es lo que hace indispensable, a esta alzada en cuanto al análisis y la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y analizar si la relación contractual expiro previa notificación ya consensuada entre las partes y para ello, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente sucedió y que además la notificación la realizaron el 26-03-2012.

Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor J.L.V., en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula SEXTA del referido contrato de arrendamiento, que la duración del contrato es de un (1) año fijo, prorrogable por periodos iguales, es un contrato de arrendamiento que nació a tiempo determinado con duración concluida. Así se establece.

Debe apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (diesaquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.

El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Sin embargo, durante la dinámica existencial del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pueden producirse ciertas circunstancia que orienten esa relación locataria a otra sin determinación de tiempo, que, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, como ocurrió en el caso bajo estudio , el arrendatario se quede ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador, podría concluirse que se produjo una nueva relación arrendaticia (Art. 1614 Civil), dentro de un vínculo jurídico intemporal, a consecuencia del cese de la prórroga legal.

Tales afirmaciones, son deducibles dejando transcurrir de forma irremisible el término mismo, que conduce a una virtualidad, que no es más que una nueva relación arrendaticia pero a tiempo indeterminada. La explicación ante una nueva relación insurgente, citando las palabras del doctrinario RICCI, al señalar que “(…) la renovación tácita (sic) no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y agrega el autor español L.M., citando a F.C.D.D., que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato (sic). Es indispensable, afirmar y tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo. (…)” (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y SS). (Extraído del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 296).

En sintonía de lo expuesto el artículo 1.600 del Código Civil, dispone: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Y el artículo 1614 ibídem establece que:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las misma condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.

Siendo así antes de pronunciarnos en el dispositivo del presente fallo, es menester para esta juzgadora hacer las siguientes consideraciones doctrinales y jurisprudenciales, relacionadas a La prórroga legal la cual presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, entre las que se encuentran- en orden al tiempo, que a su vez contiene:

  1. La prórroga del contrato durante el tiempo previsto en la Ley.

    En efecto, la prorroga se extenderá por un tiempo previsto ex lege tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia concertada por tiempo determinado, así como se verifico en la causa de marras y cuyo vencimiento ha llegado, y en cuya circunstancia la prórroga además de ser a plazo fijo también tendrá una duración máxima determinada que en esta causa por la duración contractual de dos años le correspondía un (1) año al tenor de las previsiones a que se refieren los literales del artículo 38 de LAI. Hoy artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.

  2. El vencimiento de la prórroga legal extingue, en principio, la relación arrendaticia.

    Al vencerse la misma el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de aquel. Significa, entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio" (subrayado por el Tribunal), norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de LAI (vid. IX, infra), puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.

    Este criterio es aplicable al caso sub examine, en el cual se demuestran los hechos supra establecidos; que como ya se expuso anteriormente, la parte actora fundamenta su acción en instrumento público que no fue rebatido por la demandada de autos, muy por el contrario el mismo fue aceptado por la parte demandada, por lo que queda probada la relación contractual arrendaticia entre la parte demandante y la parte demandada, supra identificados, comprendida en los contratos antes mencionados y suficientemente descritos, ya vencido; operando en consecuencia la prórroga legal establecida en del artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Y así se decide.

    En el presente caso, tal como se señaló en las citadas cláusulas, quedó demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nace a través de dos contrato a término fijo, que desde el orden contractual, terminó el día preestablecido, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.599 del Código Civil, por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso que por prórroga legal le asistía a la arrendataria, pero que muy por el contrario acatando lo estipulado en los contratos en especial el último de ellos anexo “D” el actor reconvenido en fecha 26 de marzo de 2012 tal como quedo probado en autos y no desconocido por el demandado reconvenido se suscribió notificación de culminación de contrato de arrendamiento anexo libelar marcado “G”. En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende estén sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

    Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliarios Para El Uso Comercial.

    Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado.

    Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal resultando cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, y que el demandado hizo uso de la prórroga legal, (certusan et certusquando), hasta el 15 de mayo de 2014, por operar ipso-iure, lo que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.

    Consiente esta Juzgadora que la declaración de la no aceptación del pago de arrendamiento de los meses subsiguientes y la carencia probatoria por parte de la arrendadora de una realidad distinta anterior al momento de activar el órgano jurisdiccional y al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la expresa aceptación , luego del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, se puede concluir que hay vencimiento total del termino de duración en el arrendamiento y por ende vencimiento del contrato celebrado entre las partes objeto de la presente acción de desalojo confirmando así el criterio sustentado por el juzgado a-quo, por las razones contenidas en la presente decisión. Y así se decide.

    DECISIÓN

    En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado J.R.C., Apoderado Judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2015, el JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentada el ciudadano A.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.734.851, contra la firma mercantil ARGENTOS LUNCHERIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 21 de abril del 2006, bajo el N° 11, Tomo 33-A, representada por el ciudadano A.M.L.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.183.064, y se declara SIN LUGAR la reconvención alegada por la firma ARGENTO`S LUNCHERIA C.A, en contra del ciudadano A.G., antes identificados. En consecuencia:

PRIMERO

Se CONDENA a la parte demandada, a entregar el inmueble libre de personas y cosas local de uso comercial con mezanine y dos baños distinguido con el numero 24-54 situado en esta ciudad de Barquisimeto en la carrera 19 entre calles 24 y 25 (acera sur) Parroquia catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara.

SEGUNDO

Se CONDENA a la parte demandada, a cancelar la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS (Bs. 10.200,00) equivalentes a los cincuenta y un día (51) de retardo en la entrega del inmueble arrendado.

TERCERO

Se acuerda la experticia complementaria del fallo a fin de determinar el monto a cancelar por los días trascurridos en mora en la entrega del inmueble, a partir de la admisión de la demanda.

CUARTO

Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte demandada-reconviniente, en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,

El Secretario,

Abg. E.D.L.

Abg. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.

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