Decisión nº 544 de Juzgado de los Municipios Jauregui, Antonio Romulo Costa, Seboruco, José Maria Vargas y Francisco de Miranda de Tachira, de 8 de Junio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JÁUREGUI, A.R. COSTA, SEBORUCO, J.M. VARGAS Y F.D.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE: A.O.A.M., venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cédula de identidad N° V-168.714, representado por tutora interina ciudadana T.D.J.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.091.734, de este domicilio y hábil.

APODERADO JUDICIAL DEMANDANTE: Abog. J.G.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.903.876, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.157, de este domicilio y hábil.

PARTE DEMANDADA: E.J.M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, No. V-10.742.278 de este domicilio y hábil.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO.

EXPEDIENTE N° 1182-2010

I

PARTE NARRATIVA

En fecha, 19-01-2010, se recibió escrito de demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO, contentivo todo de NUEVE (09) folios útiles, junto con CINCUENTA ( 50) Anexos, mediante la cual el Abogado J.G.G.C., con el carácter de autos manifiesta que su representado con el carácter de arrendador dio en arrendamiento según Contrato de Arrendamiento el cual quedo autenticado bajo el N° 18, Tomo LXX, de fecha 03-11-2006, por ante la Notaria Publica de Seboruco del Estado Táchira, al ciudadano E.J.M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.742.278 de este domicilio y hábil con el carácter de Arrendatario un inmueble de su propiedad constituido por un chalet denominado POSADA TURÍSTICA LA TRINIDAD, ubicado en el Sector La Sabina, Aldea S.A.d.V., carretera Nacional. El Cobre via La Grita. Municipio Jáuregui del Estado Táchira, sobre 03 lotes de terreno propiedad de su representado que unidos sus 03 lotes de terreno forman uno solo, con un área total de aproximadamente 4,625 m2 y dentro de los siguientes linderos: FRENTE: La carretera trasandina via El Cobre. FONDO: El Río El Valle. LADO DERECHO: Terreno propiedad que es o fue de L.G.M.G.. LADO IZQUIERDO: Terreno que es o fue de R.M.d.G.. Solicita que la parte demandada convenga voluntariamente en la demanda y en caso contrario que este Tribunal lo condene: PRIMERO: Se declare la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO de las cláusulas: Cuarta, Séptima, Décima, Décima Cuarta y Décima Segunda contenidas en dicho contrato de arrendamiento. SEGUNDO: Igualmente demanda el pago de los primeros 11 meses de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y diciembre 2006. Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, que en total suman la cantidad de ( Bs. 22.000,oo) TERCERO: A pagar las costas, costos y honorarios profesionales. Solicito se decrete medida de embargo preventivo sobre bienes muebles propiedad del demandado, por cuanto solamente tiene un mes de deposito y no existe ninguna garantía o fianza y se teme su insolvencia en el pago de los 11 cánones de arrendamiento y el deterioro que presentan las instalaciones arrendadas que explota muy bien, pero que no mantiene para su permanencia en el tiempo. Solicita la citación personal del demandado en la siguiente dirección: Posada Turística La Trinidad. Aldea S.A.d.V.. Carretera El Cobre, via La Grita, Municipio Jáuregui del Estado Táchira. Fijo la cuantía de la demanda en la cantidad de ( Bs. 30.000,oo) que equivalen a 545,45 unidades tributarias reservándose el derecho a demandar los daños y perjuicios que se le han causado a las instalaciones del inmueble arrendado por su incumplimiento como lo establece la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento. En fecha, 19-01-2010, (flio. 60) se observa auto del Tribunal mediante el cual se le da entrada a la demanda, se inventarió bajo el N° 1182-2010, se le dio el curso de Ley correspondiente y se acordó emplazar al ciudadano: E.J.M.S., ya identificado, a fin de que comparezca por ante este Tribunal dentro de los dos (2) días de despacho siguientes después de su citación a contestar la demanda. En la misma fecha se libró boleta de Citación. En fecha 17-03-2010, (flio.62) se observa diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal en la que manifiesta que cito al ciudadano E.J.M.S.. En fecha, 23-03-2010 (flios.66 al 75) se observa escrito de contestación de la demanda presentado por el ciudadano E.J.M.S., con el carácter de autos, asistido por la abogado M.L.B.C.. mediante el cual Primero: niega, rechaza y contradice la demanda. Segundo: Rechaza, niega y contradice el ciudadano A.O.A.M., alegue que sea declarado por este Tribunal la Resolución del Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento de las cláusulas cuarta, séptima, décima cuarta y décima quinta contenidas en el contrato de arrendamiento. Tercero: Rechaza, niega y contradice lo alegado por el demandante en cuanto a que se alegue el supuesto deterioro de las instalaciones arrendadas. Cuarto: Rechaza, niega y contradice lo alegado por el demandante en cuanto a la narrativa que hace en el libelo de la Inspección Ocular realizada por este Tribunal. Quinto: Rechaza, niega y contradice que si en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento establece que el mismo es a tiempo determinado y prorrogable la ciudadana T.A.C. obra de mala fe, de manera temeraria. Sexto: Rechaza, niega y contradice, la solicitud de que la parte actora solicita una medida de embargo preventivo sobre bienes muebles de su propiedad puesto que no es cierto de que exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria en pago de la supuesta deuda de los 11 cánones vencidos e insolutos ya que esa supuesta deuda no existe por los motivos ya indicados ut supra. En fecha, 05-04-2010 (flios. 95 al 105) se observa escrito de Promoción de Pruebas presentado por el abogado J.G.G., apoderado judicial del ciudadano A.O.A.M., mediante el cual Primero: Reproduce y hace valer el merito de los autos muy especialmente los documentos que se acompañan junto con el libelo de la demanda. Promovió Prueba de experticia, prueba instrumental de documentos y prueba testifical del ciudadano W.J.R.M. y solcito posiciones juradas. En fecha, 05-04-2010 (flio. 122) se observa auto del Tribunal mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por la parte demandante salvo su apreciación en la definitiva y en cuanto a la Prueba de Experticia se fijo oportunidad para el nombramiento de los expertos. Se fijo fecha para que el ciudadano W.J.R.M. rinda su declaración como testigo. y en cuanto a las posiciones juradas solicitadas se libró boletas de citación al ciudadano E.J.M.S. y se fijo el mismo día para que la ciudadana T.d.J.A.C. comparezca a absolver las posiciones juradas. En fecha, 07-04-2010, (flio. 123) se observa auto del tribunal mediante el cual se llevo a cabo el nombramiento de los expertos en el presente juicio. En fecha, 08-04-2010, se oyó la declaración del testigo W.J.R.M.. En fecha, 12-04-2010, (flios. 127 al 128) se observa escrito de promoción de Pruebas presentado por el ciudadano E.J.M.S., con el carácter de autos, asistido por la abogado A.T.M.S., mediante el cual Primero: Promueve el merito y valor jurídico expresado en la contestación de la demanda. Segundo: Promueve el merito y valor jurídico de el presupuesto expedido por el ciudadano J.A.G. y las facturas por la cantidad de ( Bs. 10.500,oo) por concepto de reparaciones y obras menores del chalet. Tercero. Promueve el merito y valor jurídico de recibo de pago de alquiler del mes de octubre 2007 por la cantidad de ( Bs. 2.000,oo) Cuarto: promueve el merito y valor jurídico de Autorización que otorgo A.O.A.M. para solicitar permisos o cualquier documento que necesitara para el funcionamiento de la posada. Quinto: Promovió el merito y valor jurídico de copia simple de opción a compra-venta dela posada a favor de la Cooperativa Grupo Zoilas. En fecha 13-04-2010, (flio. 142) se observa auto del Tribunal mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva. En fecha, 13-04-2010 (flio. 143) se observa escrito de promoción de Pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandante mediante el cual consigna copias de documentos e impugna las pruebas que corren a los folios 129, 130, 131, 139 y vto, 140 y vto, y 141 del Expediente. En fecha, 13-04-2010 (flio. 152) se observa auto del Tribunal mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante salvo su apreciación en la definitiva y se acordó la practica del computo solicitado. En fecha, 13-04-2010 (flio. 153) se observa certificación de la secretaria de este Juzgado mediante la cual manifiesta que del lapso de Promoción y Evacuación de Pruebas han transcurrido en este Juzgado diez (10) días de despacho. En fecha, 16-04-2010, (flio, 163) se observa diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandante mediante la cual solicito se libre nuevamente boletas de notificación a los expertos. En fecha, 16-04-2010 (flio. 164) se observa diligencia suscrita por el ciudadano E.J.S., con el carácter de autos, asistido por la abogado A.T.M.S., mediante la cual ratifico las pruebas que corren insertas a los folios 129, 130, 131, 139 y vto, 140 y vto, y 141 del expediente, igualmente impugno la diligencia estampada por la parte demandante que corre inserta al folio (163) puesto que el lapso probatorio ya culmino. En fecha, 21-04-2010 (flios. 165 y 166) se observa Auto del Tribunal mediante el cual se fijo un lapso de 15 días de despacho a partir del día siguiente al presente auto para cumplir y continuar con la evacuación de la experticia solicitada y acordada en autos, se ordeno el desglose de las notificaciones de los expertos designados para su cumplimiento y la sentencia se dictara dentro de los cinco días siguientes al cumplimiento del lapso fijado para la practica de la experticia. En fecha, 30-04-2010 (flio. 169) se observa diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal mediante la cual manifestó que la Arquitecto K.R.d.M., le firmo la boleta de notificación. En fecha, 04-05-2010 (flio. 171) se observa diligencia suscrita por el alguacil del tribunal en la que manifiesta que el ciudadano J.G.U., le firmo la boleta de notificación. En fecha, 06-05-2010 (flio. 173) se observa auto del Tribunal mediante el cual se llevo a cabo el acto de aceptación de los expertos. En fecha, 06-05-2010 (flio. 174) se observa diligencia del alguacil de este Juzgado mediante al cual manifestó que la ciudadana M.C.Z., le firmo la boleta de notificación. En fecha, 10-05-2010 (flio. 176) se observa auto de aceptación y juramentación de los expertos designados en la presente causa, mediante el cual los mismos solicitaron un lapso de 05 días de despacho para consignar el informe. En fecha, 17-05-2010 (flio. 180) se observa diligencia suscrita por la Experto M.Z., mediante la cual solicita una prorroga de 2 días hábiles para la entrega del informe. En fecha, 18-05-2010 (flio. 181) se observa auto del Tribunal mediante el cual se acordó el lapso solicitado para la presentación de dicho informe y de conformidad con el auto de fecha 21-04-2010, se difirió el pronunciamiento de la sentencia para ser dictada dentro del plazo de (05) días de despacho contados a partir de que conste en autos la presentación del informe. En fecha, 20-05-2010 (flios. 182 al 226) se observa el informe el cual fue consignados por lo expertos designados para tal fin. En fecha, 21-05-2010, (flio. 227) se observa diligencia suscrita por la Arquitecto K.R., mediante la cual deja constancia de que recibió de manos de la ciudadana T.d.J.A., la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES ( Bs. 3.600,oo) por concepto de Honorarios Profesionales.

II

MOTIVA

Pasa este Tribunal a analizar tanto los hechos como el derecho en la presente causa por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento, y en tal sentido lo hace en los siguientes términos: Como fundamentos de derecho se observan los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1167, 1.185, 1.196 y 1.354 del Código Civil, en atención al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil; argumentos legales estos que el Tribunal toma en cuenta y les da su respectiva valoración en la presente causa.

La parte actora, ciudadana T.D.J.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.091.734, en su condición de tutora de A.O.A.M., venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cédula de identidad N° V-168.714, representado judicialmente por el Abog. J.G.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.903.876, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.157, manifiesta que su representado dio en arrendamiento según Contrato de Arrendamiento autenticado bajo el N° 18, Tomo LXX, de fecha 03-11-2006, por ante la Notaria Publica de Seboruco del Estado Táchira, al ciudadano E.J.M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.742.278 de este domicilio y hábil con el carácter de Arrendatario un inmueble de su propiedad constituido por un chalet denominado POSADA TURÍSTICA LA TRINIDAD, ubicado en el Sector La Sabina, Municipio Jáuregui del Estado Táchira, señala en su libelo de demanda que el arrendatario incumplió su obligación contractual al no efectuar las reparaciones al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistentes en que en un costado de la piscina el hormigón presenta hundimiento y que los techos o cubiertas de los módulos que conforman la denominada posada turística, perdieron su color verde original, por lo que el arrendatario no le ha hecho mantenimiento y al perder la pintura, penetra la humedad, agua y en consecuencia la madera se pudre, lo cual obliga a cambiar los mismos, además que el arrendatario debe 11 cánones de arrendamiento, por lo que solicita que la parte demandada convenga voluntariamente en la demanda y en caso contrario que este Tribunal lo condene en lo siguiente: PRIMERO: Se declare la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO de las cláusulas: Cuarta, Séptima, Décima, Décima Cuarta y Décima Segunda contenidas en dicho contrato de arrendamiento. SEGUNDO: Igualmente demanda el pago de los primeros 11 meses de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y diciembre 2006. Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, que en total suman la cantidad de ( Bs. 22.000,oo) TERCERO: A pagar las costas, costos y honorarios profesionales. En tal sentido la parte demandada, ciudadano E.J.M.S., con el carácter de autos, asistido por la abogada M.L.B.C., con Inpreabogado No. 127.827, niega, rechaza y contradice la demanda. Rechaza, niega y contradice que el ciudadano A.O.A.M., alegue que sea declarado por este Tribunal la Resolución del Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento de las cláusulas cuarta, séptima, décima cuarta y décima quinta contenidas en el contrato de arrendamiento, pues no recibió comprobantes de pago, sólo el del mes de octubre de 2007, que presenta ad efectum vivendi, que la ciudadana no hubiera recibido el pago del mes de octubre a sabiendas de un atraso en el canon, y posterior a ese, consigno ante el tribunal los cánones siguientes. Rechaza, niega y contradice lo alegado por el demandante en cuanto a que se alegue el supuesto deterioro de las instalaciones arrendadas, ya que las reparaciones menores y mayores han corrido por su cuenta, con el conocimiento del arrendador, además de la clausula Décima Primera, que le da la potestad al arrendador de inspeccionar en cualquier oportunidad el inmueble arrendado. Que en fecha 21 de Julio de 2007, su abogado G.G. realizó un documento privado donde dice que dichas instalaciones comenzaron a deteriorarse por acción de la naturaleza y uso, y que dá en opción de compraventa a la Cooperativa Grupo Zoilas. Que la ciudadana T.A.C. obra de mala fe, de manera temeraria.

Planteada como ha quedado la controversia, se pasan a analizar las pruebas aportadas al proceso:

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

El Demandado: Dentro de la oportunidad legal promovió las siguientes pruebas: Primero: El merito favorable en autos. Este Tribunal acoge criterio jurisprudencial de fecha 26 de mayo de 1999, C.S.J., Casación Civil, por lo que en cuanto al “mérito favorable de los autos” promovido, éste, sin ser una mención legal, no puede de manera aislada y genéricamente invocado, considerarse un medio probatorio en sí mismo. El tribunal deja establecido, que de existir el mismo en beneficio de las partes, éste surgirá de la valoración positiva que de las pruebas emerjan del proceso. En consecuencia, él como tal, al no ser un medio probatorio en sí mismo, no da lugar persé a análisis probatorio alguno. Así se deja establecido. Segundo: Valor y merito Jurídico de Presupuesto, y recibos pago de facturas, cursantes a los folios 129-130-131. Este Tribunal no valora estas instrumentales por cuanto las mismas no fueron ratificadas en juicio por la testimonial del tercero que las emite, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: Valor y Mérito Jurídico de recibo de pago del mes de Octubre de 2007, cursante al folio132. Este Tribunal valora tal instrumental de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, y no siendo tachados ni desconocidos por la actora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, adquiere su mas justo valor de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y se tiene como valido, con el cual se demuestra el pago del canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2007, y hace presumir la solvencia arrendaticia de los cánones de arrendamiento de los meses anteriores, bajo el estudio que más adelante se explana. Cuarto: Autorización otorgada por el arrendador A.A. para solicitar permisos, cursante al folio 133-134. Tal instrumental, se desecha del proceso, por cuanto la misma es irrelevante y no aporta nada a la causa que aquí se dirime, cuya pretensión se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario en las reparaciones requeridas por el inmueble. Quinto: Copia de Opción de Compra Venta de la Posada a la Cooperativa grupo Zoilas, cursante al folio 139-140. Tal instrumental, se desecha del proceso por haber sido incorporada a la causa en simple copia fotostática.

La parte demandante en su oportunidad procesal promovió las siguientes pruebas: 1.- Contrato de arrendamiento, cursante al folio 13-16. Instrumental que el Tribunal valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil Venezolano y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que el mismo no fue desconocido, tachado ni impugnado, por lo que se le otorga su más justo valor; quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes sobre el identificado inmueble en los términos allí establecidos. 2.- Inspección Ocular, cursante a los folios 20-59. La cual este Tribunal aprecia y le dá su justo valor en atención a lo previsto en los artículos 1428 y 1430 del Código civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, siendo eficaz la prueba en cuanto a que se dejo expresa constancia al particular tercero, con asesoramiento del experto designado, que la cubierta se encuentra entre regulares a buenas condiciones físicas y de mantenimiento producto de la vetustez de la teja asfáltica, y todo lo que conforma el inmueble se encuentra en optimas condiciones de uso y mantenimiento; e igualmente de las fotografías tomadas y agregadas se puede constatar que son precisamente los bordes o laterales del techo de machimbre los que presentan deterioro. 3.- Prueba de Experticia, cursante a los folios 185-226. La cual este Tribunal aprecia y le dá su justo valor en atención a lo previsto en los artículos 1422 y 1427 del Código Civil, y 451 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, siendo eficaz la prueba en cuanto a que se dejo expresa constancia del estado que presenta el inmueble, en sus cubiertas de techos, las causales de deterioro y la solución recomendable, así como del hundimiento del piso y la piscina para niños. De ella, se puede constatar, que a nivel de interior de cubierta el inmueble no presenta filtraciones y que exteriormente se identifico cambio de pigmentación y/o coloración del recubrimiento decorativo de la teja asfáltica por el tiempo de la vida útil y la exposición que esta ha llevado a los agentes atmosféricos, alterando el valor estético de la misma que se observa en el color actual; que los módulos no presentan canalización de las aguas lluviales para la recolección de las mismas, lo cual causa y afecta la fachada de la edificación, así como el daño a los extremos de volados y en el borde lateral. Del mismo informe se señala que algunos techos y cubiertas no presentan la inclinación que por norma le corresponde para cumplir su función de correntia natural de aguas lluviales, falla constructiva que conlleva al deterioro de la madera, al igual que el estar expuestos al contacto directo con el exterior que conlleva al deterioro de la madera en los extremos de volados y en el borde lateral. En cuanto al llamado hundimiento o asentamiento de piso, señalan 4 presuntas razonas que podrían ser la consecuencia de tal hundimiento. En cuanto a la piscina para niños, indican que se observa una grieta que generalmente ocurre por la expansión y dilatación del concreto. 4.- Copia Certificada del expediente N°1.306de consignación de cánones de arrendamiento. Este Tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil Venezolano y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que el mismo no fue desconocido ni tachado, por lo que se le otorga su más justo valor; quedando demostrada la solvencia arrendaticia del arrendatario en lo que respecta a los cánones allí consignados, a partir del mes de Noviembre de 2007. 5.- Copias certificadas de actuaciones cursantes en el expediente de interdicción N°5174 del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito. Tales instrumentales este Sentenciador las desecha del proceso por ser ajenas e irrelevantes en la presente causa, ya que se refieren a la interdicción del arrendatario, cuestión no debatida en el presente proceso, además de no ser un hecho controvertido la celebración del contrato de arrendamiento, el cual fue reconocido por el actor en su libelo de demanda, en el cual fundamenta su pretensión, y aceptado por el demandado en su escrito de contestación de la demanda. 6.-Testimonial. Del ciudadano W.J.R.M., plenamente identificado en autos, cursante a los folios 125-126, que en criterio de quien Juzga se desecha del proceso, por ser tal testimonial irrelevante y no aporta nada a la presente causa, cuya pretensión se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario en las reparaciones requeridas por el inmueble 7.- Posiciones Juradas. No consta en autos la evacuación de la misma, por lo que no existe material probatorio que analizar.

Nuestro Código Civil en materia contractual, establece lo siguiente:

El artículo 1.159, establece: “ Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Establece el artículo 1.160 ejusdem: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Ahora bien, la acción resolutoria se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.

Respecto a la naturaleza de la acción resolutoria, cabe observar lo señalado por nuestra doctrina patria. Así, E.M.L. y E.P.S., al referirse a la misma señalan lo siguiente:

La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.

La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quién queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo.

(Curso de Obligaciones, derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas 2002, p. 978)

El artículo 1.579 del Código Civil Venezolano establece:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella

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Finalmente nuestro Código Civil en su artículo 1.354, establece lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Expuestas como han sido las normas anteriormente transcritas, este Juzgador deja establecido que se encuentra reconocida en autos la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos A.O.A.M., en su condición de Arrendador y el ciudadano E.J.M.S., en su condición de Arrendatario, mediante el contrato de arrendamiento a tiempo determinado autenticado ante la Notaría Pública de Seboruco en fecha 03-11-2006, inserto bajo el N°18, Tomo LXX, cursante a los folios (14-16), (93-94), el cual este Juzgador valora de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni desconocido por la demandada, se tiene como valido y surte pleno efecto, quedando así demostrado el arrendamiento de un Inmueble constituido por un chalet denominado Posada Turística La Trinidad, con un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.2.000,oo, por un periodo de 05 años a partir del 01 de Noviembre de 2006. Así se deja establecido.

Ahora bien, en el presente caso las partes indican alegatos en contrario en cuanto al incumplimiento del referido contrato, por lo que el punto controvertido de la litis se centra en el hecho de lo pactado por las partes contratantes, en lo concerniente al pago de los cánones de arrendamientos señalados por el actor como insolutos y al incumplimiento del arrendatario en las reparaciones requeridas por el inmueble arrendado.

En cuanto a las reparaciones de la cosa arrendada debemos hacer las siguientes consideraciones:

El arrendamiento establece obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario de efectuar reparaciones a la cosa objeto del contrato de arrendamiento. Así tenemos, que el arrendador tiene la obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado, la cual a su vez, puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

Durante el tiempo del contrato el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios, en atención a lo dispuesto en el artículo 1.586 del Código Civil. Si bien el arrendador esta obligado a efectuar todas las reparaciones que requiera la cosa para el momento de la entrega, no ocurre lo mismo con las reparaciones que requiera la cosa durante el tiempo del contrato. Y es obligación del arrendatario hacer las reparaciones locativas, teniendo como fundamento esta obligación la presunción de que la necesidad de hacer las reparaciones locativas resulta de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las personas de las cuales debe responder.

Cabe observar lo establecido por nuestra doctrina; así el Dr. J.L.A.G., en su obra “Contratos y garantías, derecho Civil IV, Universidad Católica A.B., 10ª. Edición 1995”, señala lo siguiente:

…En materia de arrendamiento, el arrendador debe ejecutar las reparaciones, mayores o menores que requiera la cosa para servir al fin para el cual ha sido arrendada, incluso cuando su necesidad deriva de caso fortuito o fuerza mayor, salvo las excepciones que pasamos a exponer:

a) las pequeñas reparaciones que según el uso son de cargo de los arrendatarios…

b) las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario.

c) Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario…

d) Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o perdidas sufridas por la cosa, de los cuales deba responder el arrendatario (CC art 1.597)…

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En tal sentido, el arrendador está entonces obligado a realizar las reparaciones necesarias a la cosa arrendada. Son necesarias aquellas sin las cuales la cosa desaparece, se destruye o no sirve para el uso a que se destina. El arrendador no está obligado a realizar las reparaciones locativas, que son aquellas que por la costumbre general del lugar corresponden al arrendatario y, en general, aquellas que son motivadas por el hecho, culpa o descuido del arrendatario o la persona que en la casa vive. El arrendador deberá hacerse cargo de ellas en los casos que se hayan producido sin culpa del arrendatario o como producto del mal estado de la cosa.

Cabe destacar, la aclaratoria que nuestro legislador ha dispuesto en materia de usufructo, y aplicable a la materia arrendaticia, en cuanto a las reparaciones mayores, y a tales efectos indica que “las reparaciones mayores son las que ocurren por una vez o largo intervalo y conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa” (Art. 609 Código Civil)

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, en cuanto a las reparaciones de la cosa arrendada debemos revisar las cláusulas Décima y Décima Cuarta del mencionado contrato de arrendamiento, a los fines de verificar lo señalado por el actor en cuanto al incumplimiento de las mismas, así como su imputabilidad en la conducta desplegada por el arrendatario; a tales fines, expresamente fue indicado por las partes contratantes, lo siguiente: Décima: “…se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad, …comprometiéndose el arrendatario a conservar el inmueble… (resaltado, cursiva y subrayado propio del Tribunal); Décima Cuarta: “Corren por cuenta exclusiva del arrendatario los gastos de luz, agua, aseo urbano, así mismo, las reparaciones menores que haya que hacerle al inmueble…” (resaltado, cursiva y subrayado propio del Tribunal). En tal sentido, este Juzgador puede evidenciar que las partes acordaron que las reparaciones menores o también denominadas “reparaciones locativas” serían por cuenta del arrendatario, lo cual se subsume dentro de las previsiones legales antes expuestas que establecen la obligación por parte del arrendatario en cuanto a las mismas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1586 de nuestro Código Civil. Ahora bien, el actor señala en su escrito libelar que el arrendatario incumplió su obligación contractual al no efectuar las reparaciones al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistentes en que en un costado de la piscina el hormigón presenta hundimiento y que los techos o cubiertas de los módulos que conforman la denominada posada turística, perdieron su color verde original, por lo que el arrendatario no le ha hecho mantenimiento y al perder la pintura, penetra la humedad, agua y en consecuencia la madera se pudre, lo cual obliga a cambiar los mismos. A tales efectos, este Juzgador deja establecido, que tal y como fue señalado en la Inspección Ocular solicitada por la parte actora, cursante a los folios 19-59, se dejo expresa constancia al particular tercero, con asesoramiento del experto designado, que la cubierta se encuentra entre regulares a buenas condiciones físicas y de mantenimiento producto de la vetustez de la teja asfáltica, y todo lo que conforma el inmueble se encuentra en optimas condiciones de uso y mantenimiento; e igualmente de las fotografías tomadas y agregadas se puede constatar que son precisamente los bordes o laterales del techo de machimbre los que presentan deterioro, ahora bien, a tales efectos debemos observar, la prueba de experticia evacuada en el proceso, cursante a los folios 185-226, que nos indica el estado que presenta el inmueble, en sus cubiertas de techos, las causales de deterioro y la solución recomendable, así como del hundimiento del piso y la piscina para niños. De ella, este Sentenciador puede constatar, que en dicho informe, los expertos fueron categóricos y unánimes en señalar que a nivel de interior de cubierta el inmueble no presenta filtraciones y que exteriormente se identifico cambio de pigmentación y/o coloración del recubrimiento decorativo de la teja asfáltica por el tiempo de la vida útil y la exposición que esta ha llevado a los agentes atmosféricos, alterando el valor estético de la misma que se observa en el color actual, además y muy importante destacar que se señala en dicho informe que los módulos no presentan canalización de las aguas lluviales para la recolección de las mismas, lo cual causa y afecta la fachada de la edificación, así como el daño a los extremos de volados y en el borde lateral. Del mismo informe podemos destacar que los expertos señalan que algunos techos y cubiertas no presentan la inclinación que por norma le corresponde para cumplir su función de correntia natural de aguas lluviales, que por lo tanto esta falla constructiva conlleva al deterioro de la madera presentando filtraciones, zonas de concentración de humedad, al igual que el estar expuestos al contacto directo con el exterior que conlleva al deterioro de la madera en los extremos de volados y en el borde lateral. En cuanto al llamado hundimiento o asentamiento de piso, los expertos a la pagina 9 del informe, señalan 4 presuntas razonas que podrían ser la consecuencia de tal hundimiento, a saber: 1.-Condiciones inestables del suelo por estar en terreno denominado lecho de rio, por consiguiente, es un material con alto nivel freático. 2.-Fallas en el sistema de drenaje interno de aguas negras y/o lluviales provenientes de las tanquillas existentes. 3.-En el proceso constructivo, cuando carece del debido material de relleno ( del sitio o de préstamo), el tipo de compactación utilizada en cada capa de terreno. 4.- Por el comportamiento estructural de fuerzas que ejercen las fundaciones del chalet al suelo y las del muro de contención de las piscina asociado a esto, se desconoce el sistema de infraestructura de ambas a nivel de fundaciones , ya que no se le facilito a los expertos los planos referenciales de estructura e instalaciones de las edificaciones en la posada; constatando este Sentenciador, que ninguna de las causales allí establecidas le es imputable al arrendatario, sino al constructor, y en todo caso de la responsabilidad del propietario. Igual situación ocurre con el informe rendido por los expertos en cuanto a la piscina para niños, donde se indica que se observa una grieta en la superficie del piso que generalmente ocurre por la expansión y dilatación del concreto, por lo que este Sentenciador, considera que la causal allí establecida no le es imputable al arrendatario, sino al constructor, y en todo caso de la responsabilidad del propietario. Este Sentenciador, en atención a la Inspección Ocular practicada al inmueble y al informe rendido por los expertos designados, así como las máximas de experiencia, llega a la conclusión, que los daños que presenta dicho inmueble no constituyen las llamadas reparaciones menores o locativas a cargo del arrendatario, que según el uso están a cargo de él (tales como pintura, reparación de puertas y ventanas, mantenimiento de las salas de baño), quedando excluidos aquellos daños relativos a la estructura del inmueble, y máxime cuando en el caso de autos, el informe rendido por los expertos nos indica que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, presenta fallas en su construcción que originan los daños señalados en el informe indicado, tales como, la falta de canales para aguas lluviales, la requerida falta de inclinación de los techos, la vida útil de la teja asfáltica, su exposición atmosferica que conlleva a la perdida de su pigmentación (pero que sin embargo no produce filtración), el hundimiento del piso señalado, el daño de la piscina, todo lo cual es imputable al constructor, y en todo caso responsabilidad del propietario, más no del arrendatario, sin dejar pasar por alto el hecho de que el presupuesto rendido por los expertos señala una cantidad de dinero que se extralimita del costo que pudiera el arrendatario asumir para las reparaciones locativas, y que en todo caso son en beneficio y conservación del inmueble arrendado en estado de servir al fin para el que se ha arrendado, lo que constituye una obligación del arrendador, de conformidad con el artículo 1585 ord 2 del Código Civil. Así se decide.

En cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, señalados por el actor como dejados de cancelar por el arrendatario, debemos observar lo siguiente:

El artículo 1.592 ejusdem, indica las obligaciones principales del arrendatario: “…Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” , dispositivo éste que debe ser concatenado con el régimen legal aplicable, que nos indica el paso a seguir para la consignación arrendaticia en caso de que el arrendador se rehúse a recibir el pago, establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo de arrendatario, consignarla por ante Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. ”.

Finalmente cabe destacar lo establecido en nuestro Código Civil en su artículo 1.296, que señala:

cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario

Ahora bien, consta en autos, en el libelo de demanda, cursante al folio 6, el reconocimiento que hace el actor de la cancelación por parte del arrendatario a la ciudadana T.d.J.A.C. del canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2007, y que desde el mes de Noviembre de 2007 lo viene haciendo a través de éste Tribunal, así como el recibo de pago cursante al folio 132, al cual se le atribuyó pleno valor probatorio, y al que se le hace acreditable la presunción legal establecida en el indicado artículo 1.296 del Código Civil, tal como lo ha señalado la jurisprudencia al indicar que tal presunción es aplicable entre otros a los cánones de arrendamiento, los cánones enfitéuticos, los intereses de préstamos, por referirse a cantidades que deben satisfacerse normal y ordinariamente en forma periódica. A tales efectos, este Sentenciador deja establecido que como quiera que dicha presunción legal beneficia al arrendatario, en los términos expuestos, correspondía al actor la carga de la prueba, en cuanto a demostrar el hecho cierto que desvirtuara la misma, es decir, demostrar la falta de pago de dichos cánones reclamados como insolutos, anteriores al canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2007, y como quiera que no existe prueba en contrario para desvirtuar tal presunción, se declara Sin Lugar tal petitorio de condena, y se declara la Solvencia arrendaticia del demandado. Así se decide.

Visto así, es forzoso para este Juzgador dejar establecido que las reparaciones requeridas e indicadas por el actor, no son imputables al arrendatario al no constituir las llamadas reparaciones locativas o reparaciones menores establecidas en el contrato de arrendamiento, y al no estar demostrada la insolvencia del demandado-arrendatario en los cánones indicados como insolutos, no existe el incumplimiento alegado por el actor, y en consecuencia no se contraría lo pactado y acordado por las partes. Ahora bien, como quiera que la acción resolutoria es la facultad de la parte que hubiere cumplido de pedir la terminación del contrato y ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y no haber demostrado el actor que el incumplimiento proviene de la demandada, es que este Tribunal declara Sin Lugar la presente demanda por Resolución de Contrato por Incumplimiento de obligaciones contractuales, en consecuencia declara improcedentes los pedimentos aquí libelados. ASÍ SE DECIDE.

En atención a lo anteriormente señalado, y a lo peticionado por la parte demandante en cuanto a la cláusula Décima Quinta, este Tribunal deja establecido que en atención a la declaratoria sin lugar de la acción resolutoria interpuesta, la misma se declara improcedente. Así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JÁUREGUI, A.R. COSTA, SEBORUCO, J.M. VARGAS Y F.D.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, Administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento, en atención a los razonamientos expuestos en la parte motiva de este fallo, interpuesta por A.O.A.M., venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cédula de identidad N° V-168.714, representado por tutora interina ciudadana T.D.J.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.091.734, de este domicilio y hábil, representada judicialmente por el Abog. J.G.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.903.876, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.157, de este domicilio y hábil, contra el ciudadano E.J.M.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, No. V-10.742.278 de este domicilio y hábil. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. TERCERO: Notifíquese, a las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzara a correr el lapso de Ley para el ejercicio de los recursos, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil.

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JÁUREGUI, A.R. COSTA, SEBORUCO, J.M. VARGAS Y F.D.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, con sede en la Ciudad de La Grita, a los OCHO (08) días del mes de Junio del año Dos Mil Diez. 200° de la Independencia y 150° de la Federación.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE A LAS PARTES Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA PARA EL ARCHIVO DEL TRIBUNAL.

EL JUEZ,

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Dr. E.E.O.J.

LA SECRETARIA,

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Abg. G.R.D.R.

En la misma fecha, siendo la 2:45 p.m, se publicó y registró la anterior decisión. Se dejo copia para el archivo del Tribunal.

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LA SECRETARIA

Exp. N° 1182-2010

EEOJ/fanny