Decisión nº 129-S-20-09-16 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 20 de Septiembre de 2016

Fecha de Resolución20 de Septiembre de 2016
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato, Daños Y Perjuicios

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO

Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6045

PARTE DEMANDANTE: A.J.S.C., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 19.274.847.

APODERADOS JUDICIALES: H.E.J. LEAÑEZ D., ROBERTO C.E. LEAÑEZ D., P.D.S. R y G.A.P. D., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.294, 87.495. 168.177 178.889.

PARTE DEMANDADA: M.J.P.A., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.318.015.

APODERADOS JUDICIALES: ARGILIO TORBELLO, H.G. y H.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 151.058, 37.905 y 31.260, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS Y RESARCIMIENTO DE DAÑO MORAL.

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado H.G., quien actúa en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.J.P.A., contra la decisión de fecha 27 de enero de 2016, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.l.C.J. del estado Falcón, sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de Cumplimiento de Contrato, Pago de Daños y Perjuicios y Resarcimiento de Daño Moral, que incoara el ciudadano A.J.S.C. contra el apelante.

Cursa del folio 60 al 79 del expediente, auto de fecha 10 de febrero de 2015, mediante el cual fue admitida la reforma de la demanda presentada en fecha 9 de febrero de 2015, por el abogado H.J.L.D., actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano A.J.S.C., en el referido escrito de reforma de la demanda el apoderado judicial de la parte demandante, expone los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Que la ciudadana M.J.P.A., le dio en venta a su representado, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el Nº 2-4, en el edificio Maicara, ubicado en la avenida Táchira (hoy R.G.), de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón; el cual tiene una cabida de cien metros cuadrados con cincuenta centímetros (100,50 M2), y posee los siguientes linderos: Norte: Av. Táchira (hoy R.G.); Sur: patio del Edificio Maicara; Este: apartamento N° 2-1; Oeste: propiedad del señor P.M.A., calle pública de por medio; y que dicho inmueble lo estuvo poseyendo la vendedora, según consta en instrumento de adquisición inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 26 de junio de 2007, asentado bajo el Nº 33, folio 242 al 252, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno, Segundo Trimestre del 2007; que sobre el inmueble antes descrito y objeto del contrato de venta, pesa una hipoteca de primer grado a favor de Banesco Banco Universal S.A., constituida en el instrumento de adquisición; que estando en negociación se procedió a estipular el precio del bien objeto de la venta y la forma de pago del mismo, así como la determinación de las obligaciones por ambas partes, al igual que las condiciones a las cuales está sometido el cumplimiento de contrato de venta, plasmando tales acuerdos en un instrumento, el cual fue debidamente otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de la ciudad de Punto Fijo, en fecha 29 de enero del 2014, anotado bajo el Nº 17, Tomo 15 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; que el precio de venta quedó expresamente establecido al igual de la forma de su pago estipulado en la cláusula tercera del mencionado contrato y que el cumplimiento de la obligación de pago del precio debería ser por deposito a la cuenta Nº 013400873108711055636, del Banco Banesco a nombre de la ciudadana M.J.P.A., por la cantidades de cien mil bolivares (Bs. 100.000,00), noventa y cinco mil bolivares (Bs. 95.000,00) y ciento ochenta mil bolivares (180.000,00), el cual fue aceptado plenamente por la vendedora; que en la cláusula primera, se le impone al comprador la obligación del cumplimiento de los deberes que como condómino corresponden según el documento de condominio que rige a los propietarios en el edificio Maicara; que en el referido contrato la ciudadana M.J.P.A., asumió de manera consciente las obligaciones que se desprenden en dicho contrato tales como realizar gestiones y pago de la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble a favor de Banfoandes B.U. C.A., hacer entrega formal del inmueble; que las partes de mutuo acuerdo convinieron en la identidad del inmueble objeto del contrato de venta, en el precio y pago de su representado como comprador y en la obligación del vendedor de liberar el inmueble de todo gravamen (hipoteca) que pesa sobre el mismo, solventarle con relación a los tributos y servicios, y de hacer la tradición legal y entrega del inmueble; que en el referido contrato de venta fue expresamente aceptado voluntariamente y convenido por las partes mediante la convalidación del vendedor, identificado como el propietario, quien no solo aceptó todos los términos contractuales, sino que además recibió a su beneficio las cantidades de dinero las cuales fueron canceladas por el comprador, de manera directa al momento de hacer la suscripción del contrato mediante depósito en la cuenta bancaria aportada voluntariamente por la misma; que por sentencia de instancia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, calificó la opción en compra venta, con establecimiento de los elementos de identificación del objeto del contrato, el precio pactado, la posesión del inmueble y la sujeción del vendedor de hacer la tradición de la cosa, pagado a el precio, como una perfecta venta definitiva; que la doctrina que se encarga de estudiar la naturaleza del contrato preliminar coincidieron que las partes se obligan en forma unilateral o bilateral a celebrar con posterioridad otro contrato, de lo que se concluye que el contrato preliminar es aquel cuyo único efecto es obligar o preparar el camino de las partes para celebrar un nuevo contrato, sin que ellos desnaturalice que la intención de las partes expresamente establecidas, no es mas, que la celebración de la venta definitiva estableciéndose condiciones suspensivas, dentro de las que se destaca la mas esencial, como lo es el pago del precio, caso en el cual, configurada ésta, de inmediato se perfecciona la venta, constituyendo al vendedor la obligación de hacer, como lo es la tradición de la cosa, mediante el otorgamiento del instrumento solemne de propiedad, mas aun cuando se ha configurado ad initio la asunción de obligaciones inherentes al propietario como lo es el sometimiento a las disposiciones del documento de condominio del edificio Maicara, regido por la Ley de Propiedad H.q.e. contrato de opción, se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior; por cuanto el contrato de opción contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante esta facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción ésta produce sus efectos inmediato, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación de voluntad del promitente; que mediante la suscripción del contrato en fecha 29 de enero de 2014, las partes consintieron unánimemente en llevar a cabo el contrato de venta del bien inmueble, pactando además el precio y pagado por el comprador, obligando a la vendedora a la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el bien inmueble y al otorgamiento de los instrumentos definitivos de venta por ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente haciendo por lo demás de manera irrevocable, entendiéndose como tradición legal de la cosa, como la entrega tanto formal como solemne de la propiedad de la cosa vendida; es decir, no solo la colocación en la posesión del bien sino el otorgamiento de los documentos, por parte del vendedor; que su poderdante ha sido absolutamente diligente en el cumplimiento de sus obligaciones como comprador, procediendo al pago de los impuestos inmobiliarios que recaen sobre dicho bien, según consta de comprobante de pago emitido por la Hacienda Municipal bajo el Nº PLA690582; que la intención que tiene el comprador es procurar el cumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones que asumió por el contrato de opción de compra de fecha 29 de enero de 2014, lo que ahora no ha hecho, y queriendo hacer de su conocimiento que se encuentra solvente y hábil para realizar el pago de la ultima cuota del precio conforme a la convención suscrita y vigente, y para todos los efectos consigna como prueba copia certificada por el Banco Emisor (BANESCO) del estado cuenta de la cuenta corriente Nº 01341070450001005369, desde el 31 de marzo del 2014, al 29 de septiembre del 2014, en el que se evidencia que cuenta con los recursos necesarios para el cumplimiento de la obligación asumida y que por conducta omisiva de la vendedora, no ha cumplido a la fecha del 29 de septiembre de 2014, hasta ahora las obligaciones que se asumieron en el contrato, por lo tanto acudió a demandar tal cumplimiento; que el vendedor a todo evento asumió la obligación de liberar y hacer del conocimiento en pagar los impuestos y servicios del inmueble causando daños y perjuicios materiales y al verse además precisado al pago de arrendamiento del inmueble, y el comprador además de haber cumplido con su obligación contractual, quedó defraudado por la otra parte por el uso de tácticas dilatorias en el cumplimiento de sus obligaciones; que demanda como en efecto a la ciudadana M.J.P.A., para que dé cumplimiento al contrato de compra venta suscrito y cumpla o en su defecto sea condenado a cumplir con la obligaciones que se le imponen. Fundamentó la pretensión de los artículos 2, 26 y 51 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y los artículos 1.133, 1.155, 1.159, 1.160, 1.161, 1.163, 1.164, 1.174, 1.264, 1.265, 1.270, 1.271, 1.474, 1.479, 1.486, 1488, 1.502 del Código Civil. Solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, reformó y ratificó la demanda interpuesta por el ciudadano A.J.S.C. contra la ciudadana M.J.P.A., para que cumpla o en su defecto se condenado en cumplir con el contrato de venta suscrito en fecha 29 de enero de 2014, que se declare con lugar la presente acción judicial, que se sirva declarar como definitiva la venta suscrita entre el ciudadano A.J.S.C., en su condición de comprador y la ciudadana M.J.P.A., en su condición de vendedora suscrita en fecha 29 de enero de 2014, que se condene a la ciudadana M.J.P.A., al cumplimiento de las obligaciones asumidas mediante el contrato de venta, y la entrega material al ciudadano A.J.S.C., se condene a la ciudadana M.J.P.A., al pago de daños y perjuicio producido contra el demandante, y el resarcimiento de los daños morales producidos a éste; que sea condenada la demandada a la indexación de los monto de daños morales y materiales; el pago de las costas procesales; y por último estimó la demanda en la cantidad de tres millones novecientos cincuenta mil bolivares (Bs. 3.950.000,00), los que corresponden a treinta y un mil ciento dos unidades tributarias (31.102,00 U.T.).

En fecha 26 de enero de 2016, el Tribunal Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, admitió la presente demanda cuanto ha lugar en derecho (f. 50).

En fecha 16 de marzo de 2015, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron por ante el Tribunal de la causa, escrito de contestación a la demanda y reconvención, constante de ocho (8) folios útiles, mediante la cual alegaron lo siguiente: 1) niegan, rechazan y contradicen que su representada haya procedido a venderle al demandante un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el Nº 2-4, en el edificio Maicara, ubicado en la avenida Táchira (hoy R.G.), de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, y que en el contrato de compra-venta suscrito entre las partes que en la cláusula tercera señala que una vez cumplido el pago total de la transacción en el tiempo estipulado de cuatro (4) meses la promitente vendedora, la que dio promesa de venta le otorgaría al promitente comprador, es decir aquel que recibió la oferta de venta, el respectivo a través de un documento definitivo de propiedad, mediante una venta pura, simple, perfecta e irrevocable, ante el Registro Subalterno del Municipio Carirubana Punto Fijo del estado Falcón, texto contractual que inmediatamente establece, que la traslación de la propiedad del bien inmueble a que se contrae la promesa de venta solo se perfeccionaría través de un documento autentico, por ante el funcionario, facultado por la Ley para cumplir la formalidad esencial, de la anotación Registral para hacer valer la traslación de una propiedad inmobiliaria, cuestión que no se adecua a los hechos narrados por el demandante, por lo que solicitaron que sus alegaciones sean apreciadas, en un pronunciamiento sobre el fondo de la causa, en un punto especifico y aparte de éste; impugnan como elemento probatorio la copia del documento contractual consignado por la parte demandante, como anexo bajo la letra “b”, en su escrito libelar, que en este sentido que dicho documento, como expresión escrita de un contrato sinalagmático, no contiene una compra venta inmobiliaria, sino única y exclusivamente una promesa de venta, sujeta a ciertas y especificas condiciones convenidas por las partes, solo en cuanto a eso, por lo que solicitaron que sus alegaciones sean apreciadas, en pronunciamiento sobre el fondo de la causa, en un punto especifico y aparte de ésta; niegan, rechazan y contradicen que el documento autenticado por ante la Notaria Segunda, continente de la promesa de venta, ya especificado y referido, le haya impuesto al demandante, obligaciones inherentes a los condóminos en su condición de propietario del edificio Maicara, donde se desprende en la cláusula primera que en el supuesto negado el comprador hubiese satisfecho sus obligaciones convenidas para el pago de las cantidades de dinero y tendría el derecho de reclamar y obtener un documento en venta definitivo de propiedad, bajo la figura de la venta pura simple, perfecta e irrevocable, alegaron que no le es aplicable las normas contenidas en los artículos 1.474, 1.479, 1.486, 1488, 1.502 del Código Civil, lo que en la cláusula primera de dicho documento establece que una vez el promitente comprador hubiese satisfecho sus obligaciones contractuales y por ellos se le extendiera el respectivo documento registral de compra venta se obligaba, entonces y solo entonces, a acatar las condiciones y reglamentaciones previstas en el documento de condominio, en tal virtud niegan, rechazan y contradicen que el demandante haya sido en algún momento, condómino en el Conjunto Residencial que conforma el edificio Maicara, toda vez que en ningún momento adquirió la condición de propietario inmobiliario del apartamento en cuestión, por lo que solicitaron que sus alegaciones sean apreciadas, en su pronunciamiento sobre el fondo de la causa, en un punto especifico y aparte de esta; niegan, rechazan y contradicen que la demandada hubiese asumido o convenido en obligarse a entregarle un documento al comprador en el cual constara la liberación de la hipoteca convencional de primer grado sobre el bien inmueble a favor del Banco Banfoandes, Banco Universal C.A., lo que refiere que el documento autenticado por ante la notaria segunda, continente de la promesa de venta, es que el demandante convino en tener, para hacer el pago restante definitivo cuatro (4) meses posteriores a la entrega de la liberación del inmueble de la hipoteca que sobre él pesaba, por lo que solicitaron que sus alegaciones sean apreciadas, en su pronunciamiento sobre el fondo de la causa, en un punto especifico y aparte de esta; niegan, rechazan y contradicen que el pago dinerario convenido en el documento autenticado de promesa de venta, dentro los cuatro (4) meses siguientes a la extensión documental registral de liberación de hipoteca, por parte del acreedor hipotecario haya quedado suspendido o condicionado, solicitaron que sus alegaciones sean valoradas a su favor en el fallo sobre el merito del asunto en un punto especifico y aparte en la misma; que nunca existió un contrato de compra venta inmobiliario, entre el demandante y la demandada, sino un simple contrato de promesa de venta sujeto a condiciones y lapsos, por lo tanto niegan, rechazan y contradicen, que el demandante haya cumplido con cada una de las obligaciones a que se comprometió en dicho documento, la cual niegan, rechazan y contradicen que el presente caso estén en presencia de una venta a plazos, por lo que solicitaron que esta alegación sea valorado, favorablemente a derecho en la definitiva, en un punto especifico y aparte en la misma; que convinieron con la parte demandante al celebrar el contrato preparatorio o preliminar la cual le concierne en esta oportunidad, esta perfectamente claro y preciso que el comprador hubiese cumplido con las obligaciones en forma cabal y oportuna y la vendedora hubiese estado en la obligación inmediata de extender el documento definitivo de una venta pura, perfecta e irrevocable; niegan, rechazan y contradicen que el demandante haya sido ni absoluta, ni relativamente diligente ni que se haya en forma alguna, en la negada diligencia temerariamente alegada, ni, por supuesto, haya cumplido con las obligaciones de cancelar los servicios de aseo domiciliario, las cuales nunca le han correspondido, desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de septiembre de 2014, por esta razón impugnaron el valor probatorio consignado por parte del demandante, solicitaron que lo alegado sea apreciada en la definitiva, que se pronuncie sobre el fondo de la debatido, en un punto especifico y parte de la misma; niegan, rechazan y contradicen, que el demandante haya tenido la condición de asumir la obligación, prevista de como tercer pago, a que se refiere la cláusula tercera, del documento autenticado de promesa de venta por la cantidad de cuatrocientos veinticinco mil bolivares (Bs. 425.000,00), desde el 29 de enero de 2014 hasta el 29 de septiembre de 2014, razón por la cual impugnaron el merito comprobatorio del anexo marcado con la letra “K”, al escrito de demanda, solicitaron que lo alegado sea apreciada por el juez de la causa, en su fallo definitivo, en un punto especifico y parte de la misma; niegan, rechazan y contradicen, que la demandada haya asumido en momento alguno conducta omisiva, deliberada o maliciosa, imputable como capaz de generar daños y perjuicios al demandante, ni que haya habido condición suspensiva que liberara al demandante de cumplir con lo convenido en la promesa de venta inmobiliaria por esta razón; niegan, rechazan y contradicen, que la demandada tuviese en algún momento la obligación de extender el documento en el que constara la liberación de la hipoteca por cumplimiento de contrato cabal de la obligación principal de préstamo dinerario, garantizado con hipoteca convencional de primer grado, solicitaron que lo alegado sea apreciado en la sentencia que se pronuncie sobre el fondo del asunto debatido, en un punto especifico y parte de la misma; negaron, rechazaron y contradijeron, que la demandada haya incumplido el contrato de promesa de venta tal como temerariamente como lo alegó en su escrito libelar el demandante; niegan, rechazan y contradicen, que la demanda haya incurrido en mora alguna, para con el demandante, ni que el presente caso estemos en presencia de un contrato de venta a plazos, sino de un contrato preparatorio de promesa de venta, solicitaron que sus alegaciones sean apreciadas en su sentencia de fondo, en un punto especifico y aparte de esta; que niegan, rechazan y contradicen, que en el presente juicio existan presupuestos indispensables para dictara medidas cautelares de ningún índole y menos las solicitadas temerariamente por la demandante, alegando que la parte demandante incurrió a una grave contradicción alegatoria en autos, que fue puesto en posición del bien inmueble referido en el libelo y por la otra que tiene la condición de arrendatario de otro inmueble, y pretende de forma accesoria cautelar que se dicte medida cautelar innominada de prohibición a fin de ocupar el inmueble, propiedad de la demandada, por lo que solicitaron que sus alegaciones sean apreciadas, en su pronunciamiento sobre el fondo de la causa, en un punto especifico y aparte de este; negaron rechazaron y contradijeron que la demandada haya generado al demandante daños y perjuicios, ni que hayan causas que los pudiesen generar los cuales temerariamente estimó dos millones de bolivares, estimación dineraria que también, rechazaron, negaron e impugnaron, al igual que los daños morales que demanda y su temeraria estimación por un millón de bolivares, por cuanto la demandada nunca ejecutó actos en contra de la moral y las buenas costumbres, ni del demandante, ni de las generalmente aceptadas, asimismo negaron rechazaron y contradijeron, que la demandada le deba al demandante, costas procesales, por lo tanto solicitaron que sea apreciado en la oportunidad del pronunciamiento jurisdiccional definitivo, en un punto especifico y aparte de este; alegaron e invocaron que el documento de liberación de hipoteca, que según el demandante se constituyó a favor del Banco Banesco, Banco Universal, que realmente fue a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., solicitaron que lo alegado lo aprecie favor de la demandada en la definitiva, en un punto específico y aparte de la misma; niegan, rechazan y contradicen, que desde el 30 de mayo de 2014, hasta el 29 de septiembre de 2014, el demandada haya formulado o interpuesto oferta real de pago, con deposito de cantidades dinerarias algunas, a favor de la demandada, solicitaron que esta alegación sea apreciada en su fallo definitivo en un punto especifico y aparte de la misma; impugnaron la cuantía de la demanda interpuesta, estimada por el demandante por contradictoria por cuanto la cantidad dineraria de bolivares tres millones novecientos cincuenta mil (Bs. 3.950.000,00), no concuerda con la cantidad de treinta y un mil ciento dos unidades tributarias (U.T. 31.102). De conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.159, 1.1160, 1.166, 1.167, 1.185, 1.196, 1.264, 1.269, 1.270, 1.271, 1.273, 1.488, 1.907, 1.920, ordinal primero 1.924, 1.928, todos del Código Civil, formal y expresamente, reconvinieron al demandante, con base a los siguientes argumentos de hecho y derecho: que el demandante antes prenombrado, incumplió con el contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta, y que en efecto no cumplió con lo convenido de realizar el llamado tercer pago por la cantidad de bolivares cuatrocientos veinticinco mil (Bs. 425.000,00), a que se refiere en la cláusula tercera del contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta, suscrito en entre las partes, en el contenido de dicho documento, que ciertamente transcurrió el lapso de cuatro (4) meses desde el 29 de mayo de 2014, fecha en la que el acreedor hipotecario, Banfoandes Banco Universal C.A., extendió y registró el documento autentico, mediante el cual hacía constar que se habían satisfecho las obligaciones dinerarias garantizadas con dicha hipoteca, por lo tanto, nada quedaba a deber la propietaria de la demandada reconveniente, hasta el día 29 de septiembre de 2014, sin que dicho demandado reconvenido efectuara el llamado del tercer pago no mediando impedimento alguno, pues, como el mismo lo manifestó en su libelo de la demanda, tuvo, hasta el día 29 de septiembre de 2014, cantidades dinerarias para honrar esta obligación contractual y no lo hizo. Que en la cláusula séptima del contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta, establece que la parte contratante que no asuma la obligación de dar fiel cumplimiento a dicho contrato, deberá asumir responsabilidades e indemnizaciones que deriven de cumplimiento. Alegaron que estas responsabilidades e indemnizaciones, son aquellas a que se refiere el artículo 1167, del Código Civil y por tanto deben ser resarcidas por el demandante reconvenido. En ese sentido solicitó que lo alegado sea apreciado en la definitiva que pronuncie sobre el asunto controvertido en un punto específico y aparte de la misma. Que en atención a lo antes expuesto reconvinieron al demandante, para que convenga y sea condenado por le Tribunal de la causa, en haber incurrido el incumplimiento contractual del contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta y a indemnizar los daños y perjuicios que tal incumplimiento generó de forma directa e inmediata en el patrimonio de la demandada reconveniente, que a los fines estimativos del monto dinerario para satisfacer la indemnización pretendida, ex articulo 1196, ejusdem y concatenado con los artículos 246, 250 y 340 ordinal 7, todos del Código de Procedimiento Civil, estimaron los daños materiales causados por el demandante reconvenido en la cantidad de bolivares dos millones quinientos mil (Bs. 2.500.000,00), en esta misma forma reformaron los daños morales, causados a la demandada reconveniente por el demandado reconvenido, en la cantidad de bolivares un millón quinientos mil (Bs.1.500.000,00), por los conceptos indemnizatorios, suma la cantidad de bolivares cuatro millones (Bs. 4.000.000,00), que esta estimación dineraria equivale a treinta y un mil cuatrocientos noventa y seis unidades tributarias, con sesenta y tres centésimas de unidad tributaria (U.T.31.496,63), calculadas a razón de bolivares ciento veintisiete (127,00) cada una, según lo dispuesto por el Servicio Nacional Integrado de Administración, Aduanera y Tributaria, en Providencia Nº 008, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, de fecha 19 de febrero de 2014, que solicitaron que sean indexadas o actualizadas monetariamente, al valor de la fecha de la oportunidad del pronunciamiento jurisdiccional definitivo sobre el asunto controvertido, que estimaron la presente reconvención en la cantidad bolivares cuatro millones quinientos mil (Bs. 4.500.000,00) equivalentes a treinta y cinco mil cuatrocientos treinta y tres unidades tributarias, con setenta y un centésimas de unidad tributaria (35.433,71 U.T.), que estimaron prudencialmente las costas procesales a los efectos recursivos y de futura y factible condena de la contraparte, en su oportunidad y procedencia, en la cantidad de bolivares un millón ochocientos noventa mil (Bs.1.890.000,00), equivalentes a catorce mil ochocientos ochenta y un unidades tributarias (U.T.14.881,89); solicitaron que el jurisdicente haga sendos pronunciamientos, específicos y aparte de cada una de las alegaciones y defensas esgrimidas en el presente escrito, en aras del cumplimiento del deber de exhaustividad previsto en los artículos 12, 243 y 254, todos del Código de Procedimiento Civil. Por ultimo solicitaron sea recibido y agregado y admitido en la presente causa, y sea declarada sin lugar, la demanda propuesta con sanciones procesales, inherentes y sea declarada con lugar la reconvención interpuesta. (f. 80-87).

Riela del (f. 89) poder apud-acta, que les fueron otorgados a los ciudadanos Argilio Torbello, H.G. y H.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 151.058, 37905 y 31.260.

Por auto de fecha 24 de marzo de 2015, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada. (f. 98).

Riela del folio (f. 99-106), escrito de contestación a la reconvención presentado por el abogado H.E.J.L.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual ratificó en todas y cada una de sus partes los argumentos de hecho y fundamentos de derecho expresados, en el libelo de la demanda como en la reforma de la demanda, asimismo como el pedimento realizado en tales oportunidades; solicitó que la pretensión esgrimida en la reconvención presentada por la parte demandada, sea declarada sin lugar; negó, rechazó y contradijo que su representación haya suscrito con la demandada reconveniente un contrato preliminar o preparatorio de promesa de compraventa y mucho menos que conste en instrumento suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Punto Fijo, en fecha 29 de enero de 2014, anotado bajo el Nº 17, tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y que lo que efectivamente le suscribió a su representado fue un contrato de compraventa de inmueble con la ciudadana demandada reconveniente M.J.P.A.; negó, rechazó y contradijo, que su representado hubiera consentido en unirse preliminarmente en la compra futura de un inmueble con la ciudadana M.J.P.A., y que su mandante consintió en la adquisición, mediante compra de un inmueble la ciudadana antes prenombrada, pactando el precio y pagando parte del mismo, quedando a la espera del cumplimiento de la demandada reconveniente en su obligación de entregarle la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble vendido, la cual fue pagada con el dinero, que como parte del precio, recibió la demandada reconveniente, para así proceder con el pago de la parte restante del precio, tal como estaba expresado en la cláusula tercera del mencionado contrato de compraventa del inmueble suscrito por ambas partes, por ante la Notaria Publica Segunda de la ciudad de Punto Fijo, en fecha 29 de enero de 2014, anotado bajo el Nº 17, tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; que efectivamente la intención de las partes fue la de comprar y vender el inmueble y que determinaron el objeto del contrato, fijando el precio de la venta y su forma de pago, que se venía estableciendo en la cláusula tercera del contrato de compraventa; que la obligación de la demandada era pagar la hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble, y entregar a su representado el documento de liberación de la hipoteca, para así comenzar a cancelar el resto del pago dentro de cuatro (4) meses otorgado a su mandante, que la demandada no ha hecho; negó, rechazó y contradijo, que su representado se encuentra frente a un contrato preliminar o preparatorio de promesa de compraventa, como lo pretende hacer ver la representación demandada en su temeraria reconvención, ya que por el contrario esta frente a un contrato de venta de inmueble en el cual se expresó el consentimiento de las partes, fijando el precio y objeto del inmueble, y que por lo mismo están frente a un contrato de venta, pura y simple, ratificando los fundamentos de orden doctrinal, legal y jurisprudencial expresados en el libelo de la demanda y su reforma; negó, rechazó y contradijo, que su representado haya incumplido con la obligación de pago de la parte restante del precio, por cuanto es falso lo alegado por la representación de la parte demandada de haber transcurrido el plazo de cuatro (4) meses a los cuales se refiere la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes desde el 29 de mayo de 2014, fecha en la cual, según lo alegado por la representación demandada fue otorgada la liberación hipotecaria sobre el inmueble objeto de venta, siendo que hasta la fecha de la contestación de la demanda y reconvención, ya que antes de esa fecha, ni por si, ni por apoderado, la demandada informó, ni formal ni informalmente, a su representado de tal acontecimiento y mucho menos le ha hecho la entrega del documento de liberación de hipoteca; negó, rechazó y contradijo que su poderdante haya incumplido con el contrato suscrito con la demandada reconveniente y que por el contrario, en tiempo prudente y mostrando su diligencia, procedió a solicitar el cumplimiento judicial del mismo en franco cumplimiento de sus obligaciones contractuales, incluso como propietario del inmueble, como ha expresado en el libelo de la demanda, su reforma y los instrumentos que se han acompañados a las mismas; negó, rechazó y contradijo, por falaz e inverosímil, el alegato de la demandada reconveniente, el cual pretende tener a su mandante como un deudor moroso y contumaz en las obligaciones, habida cuenta el mismo siempre observó y ha observado una conducta de apego y cumplimiento del mismo, exhibida en el pago del precio en las partes como fue exigido por el contrato al tener los fondos suficientes para el tercer pago, una vez que la demandada reconveniente cumpliese con su obligación de entregar la liberación de hipoteca y de incluso, visto el silencio y la evasión de la misma procede en demandar el cumplimiento del contrato, con la base que le otorga haber cumplido con el mismo; negó, rechazó y contradijo, la petición de condena de daños y perjuicio demandada por la representación reconveniente, por cuanto la misma es improcedente, infundada e ilegal, en virtud que la demandada con la conducta contumaz en el cumplimiento de las obligaciones contractuales ha sido quien ha impedido la relación del tercer pago por parte de su mandante, y solo hasta la contestación de la demandada, fue cuando tuvo conocimiento de la liberación de la hipoteca, ni siquiera la demandada reconveniente ha traído pruebas algunas, que con la indicación de sus datos regístrales, por lo que tal alegato no puede ser tenido como hecho cierto, hasta ahora, mal podría su representado haber causado daño alguno por falta de disposición de las cantidades de dinero surgidas en el tercer pago por parte de su representado; negó, rechazó y contradijo, que su mandante haya causado daño y perjuicio alguno a la demandada reconveniente, derivado de la perdida de la oportunidad de poder vender a terceros el inmueble objeto del contrato, en virtud de ser el referido inmueble desde el día 29 de enero de 2014, propiedad de su representado con ocasión del contrato de venta de inmueble cuyo cumplimiento se ha demandado por lo que de haber realizado alguna negociación con dicho inmueble lo estaría haciendo con la cosa ajena, siendo la venta de la cosa ajena objeto de anulación, por lo tanto, negó, rechazó y contradijo que su mandante haya causado daño y perjuicio alguno a la demandada, y asimismo son infundadas las cantidades en las cuales estima los supuestos daños y perjuicios causados; negó, rechazó y contradijo, por cuanto son infundados e improcedentes las peticiones de la demandada reconveniente y para que se pretenda condenar y en efecto sea condenado a su mandante al pago indemnizatorio por supuestos daños y perjuicios carácter moral y material y muchos menos la aplicación de la indexación o corrección monetaria, no solo por cuanto su representado no ha causado daño o perjuicio alguno a la demandada sino de cualquier daño que haya sufrido en su propio causa, derivada de su propio incumplimiento y conducta dolosa en contra de su representado; negó, rechazó y contradijo, que su mandante haya incumplido con el contrato de venta suscrito con la demandada reconviniente y mucho menos dado origen a la aplicación de la cláusula séptima de dicho contrato, habida cuanta que la única parte que hasta ahora ha cumplido con el contrato de manera certeza es su representado pagando el precio de la manera contratada y asumiendo las obligaciones propter rem derivadas del mismo, no así la demandada quien ha ocultado la verdad a su representado y actuando de la mala fe y de forma contumaz, según se deriva de sus propios alegatos, ha incumplido con el contrato y pretende reconvenir a su representado como suerte de huida hacia la frente, zafarse de su obligaciones de realizar la tradición legal del inmueble que es propiedad de su representada y el pago de los daños y perjuicios causados al mismo; negó, rechazó, contradijo e impugnó la estimación de la reconvención realizada por la representación demandada, habida cuenta de no haber sido la misma estimada congruentemente y en correcta aplicación del monto de la unidad tributaria (U.T), la cual desde el 25 de febrero de 2015, según gaceta oficial 40.608, el precio es de ciento cincuenta bolivares (Bs. 150.00) y no se ciento veintisiete bolivares (Bs.127, 00), que fue estimada por la demandada reconveniente. Por ultimo solicitó que la reconvención incoada por la parte demandada sea declarada sin lugar, en su totalidad y condenada en costas.

En fecha 5 de mayo de 2015, el Tribunal de la causa ordenó a agregar a los autos escritos de promoción de pruebas y sus anexos presentados por las partes (f. 108-137).

En fecha 7 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandante (f. 138-139).

En fecha 15 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante, se opuso al escrito de oposición presentado por la parte demandada (f.140).

Por auto de fecha 15 de mayo de 2015, el Tribunal de la causa declaró sin lugar la oposición ejercida a la admisión de las pruebas de la parte demandada, asimismo admitió las pruebas promovidas por ambas partes salvo su apreciación en la definitiva (f.141).

En fecha 3 de junio de 2015, compareció por ante el Tribunal de la causa el apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual solicitó se fije nueva oportunidad a la evacuación de las testimoniales promovidas (f.148).

En fecha 5 de junio de 2015, el abogado Argilio Torbello, apoderado judicial de la parte demandada, compareció por ante el Tribunal de la causa, mediante la cual hizo formal oposición a lo solicitado por la parte demandante.

En fecha 8 de junio de 2015, el Tribunal de origen, fijó nueva oportunidad para los testigos promovidos por la parte demandante, asimismo fijó oportunidad, para la evacuación de la prueba de inspección judicial, igualmente se negó lo solicitado mediante diligencia por el apoderado judicial de la parte demandada (f.150).

En fecha 17 de junio de 2015, se llevo a cabo el acto para la evacuación de la prueba de inspección promovida por la parte demandante (f. 155-156).

En fecha 23 de julio de 2015, los apoderados judiciales de ambas partes comparecieron ante el Tribunal de la causa, para presentar escritos de informes (f. 170-184).

Riela del folio 205 al 222 sentencia de fecha 27 de enero de 2016, dictada por el Tribunal de la causa, el cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada con el ciudadano A.J.S.C. contra la ciudadana M.J.P.A..

En fecha 2 de enero de 2016, el abogado H.G., apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión de fecha 27 de enero de 2016. (f. 223).

Por auto de fecha 22 de febrero de 2016, dictado por el Tribunal de la causa, oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado Superior. (f.224).

En fecha 7 de abril de 2016, esta Instancia Superior da por recibida la presente causa de conformidad con el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil; y fija el término establecido en el artículo 517 eiusdem para la presentación de informes (f. 226).

Vencido el lapso de observaciones según computo efectuado al efecto en fecha 12 de julio de 2016, el presente expediente entró en término de sentencia (f. 230.)

Siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En el caso de autos, alega el demandante que la ciudadana M.J.P.A., le dio en venta un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el Nº 2-4, en el edificio Maicara, ubicado en la avenida Táchira (hoy R.G.), de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, sobre el cual pesa hipoteca de primer grado a favor de Banesco Banco Universal S.A.; que suscribieron documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de la ciudad de Punto Fijo, en fecha 29 de enero del 2014, donde se fijó el precio de venta, al igual la forma de pago, estipulado en la cláusula tercera del mencionado contrato, por las cantidades de cien mil bolivares (Bs. 100.000,00), noventa y cinco mil bolivares (Bs.95.000,00) y ciento ochenta mil bolivares (180.000,00), el cual fue aceptado plenamente por la vendedora; alegó que en la cláusula primera, se le impone al comprador la obligación del cumplimiento de los deberes que como condómino corresponden según el documento de condominio que rige a los propietarios en el edificio Maicara; que la ciudadana M.J.P.A., asumió obligaciones tales como realizar gestiones y pago de la hipoteca de primer grado, que pesa sobre el inmueble y hacer entrega formal del mismo; que el contrato suscrito es un contrato de compra venta; que el comprador ha sido absolutamente diligente con el cumplimiento de sus obligaciones; que la intención que tiene el comprador es procurar el cumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones que asumió por el contrato de opción de compra de fecha 29 de enero de 2014, lo que ahora no ha hecho, y queriendo hacer de su conocimiento que se encuentra solvente y hábil para realizar el pago de la ultima cuota del precio y que por conducta omisiva de la vendedora, no ha cumplido hasta ahora las obligaciones que se asumieron en el contrato; que el vendedor a todo evento asumió la obligación de liberar y hacer del conocimiento en pagar los impuestos y servicios del inmueble causando daños y perjuicios materiales y al verse además precisado al pago de arrendamiento del inmueble, y el comprador además de haber cumplido con su obligación contractual, quedó defraudado por la vendedora por el uso de tácticas dilatorias en el cumplimiento de sus obligaciones. Por su parte, los apoderados judiciales de la demandada, niegan, rechazan y contradicen que su representada haya procedido a venderle al demandante el inmueble de su propiedad antes identificado, así como todas las alegaciones realizadas en la reforma del libelo de demanda, y que el contrato establece que la traslación de la propiedad del bien inmueble a que se contrae la promesa de venta solo se perfeccionaría través de un documento autentico, por ante el funcionario facultado por la Ley para cumplir la formalidad esencial de la anotación Registral para hacer valer la traslación de una propiedad inmobiliaria, cuestión que no se adecua a los hechos narrados por el demandante, que dicho documento no contiene una compra venta inmobiliaria, sino única y exclusivamente una promesa de venta, sujeta a ciertas y especificas condiciones convenidas por las partes, alegaron que no le es aplicable las normas contenidas en los artículos 1.474, 1.479, 1.486, 1488, 1.502 del Código Civil, lo que en la cláusula primera de dicho documento establece que una vez el promitente comprador hubiese satisfecho sus obligaciones contractuales y por ellos se le extendiera el respectivo documento registral de compra venta se obligaba, entonces y solo entonces, a acatar las condiciones y reglamentaciones previstas en el documento de condominio; negaron rechazaron y contradijeron que la demandada haya generado al demandante daños y perjuicios; impugnaron la cuantía de la demanda interpuesta, estimada por el demandante por contradictoria por cuanto la cantidad dineraria de bolívares tres millones novecientos cincuenta mil (Bs. 3.950.000,00), no concuerda con la cantidad de treinta y un mil ciento dos unidades tributarias (U.T. 31.102). Igualmente propuso reconvención, alegando que el demandante, incumplió con el contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta, y que en efecto no cumplió con lo convenido de realizar el llamado tercer pago por la cantidad de bolívares cuatrocientos veinticinco mil (Bs.425.000,00), a que se refiere en la cláusula tercera del contrato, que transcurrió el lapso de cuatro (4) meses desde el 29 de mayo de 2014, fecha en la que el acreedor hipotecario, Banfoandes Banco Universal C.A., extendió y registró el documento de liberación de hipoteca, hasta el día 29 de septiembre de 2014, sin que dicho demandado reconvenido efectuara el tercer pago no mediando impedimento alguno; que en la cláusula séptima del contrato establece que la parte contratante que no asuma la obligación de dar fiel cumplimiento a dicho contrato, deberá asumir responsabilidades e indemnizaciones que deriven de cumplimiento, y por tanto deben ser resarcidas, por lo que reconvinieron al demandante, para que convenga y sea condenado por le Tribunal de la causa, en haber incurrido el incumplimiento contractual del contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta y a indemnizar los daños y perjuicios que tal incumplimiento generó de forma directa e inmediata en el patrimonio de la demandada reconviniente, estimando los daños materiales en la cantidad de bolívares dos millones quinientos mil (Bs. 2.500.000,00), los daños morales causados a la demandada reconviniente en la cantidad de bolívares un millón quinientos mil (Bs.1.500.000,00), por los conceptos indemnizatorios, suma la cantidad de bolívares cuatro millones (Bs. 4.000.000,00), solicitaron que sean indexadas al valor de la fecha de la oportunidad del pronunciamiento jurisdiccional definitivo sobre el asunto controvertido; estimaron la reconvención en la cantidad bolívares cuatro millones quinientos mil (Bs. 4.500.000,00) equivalentes a (35.433,71 U.T. En la contestación a la reconvención el apoderado judicial del demandante reconvenido ratificó en todas y cada una de sus partes los argumentos de hecho y fundamentos de derecho expresados en el libelo de la demanda como en la reforma de la demanda, asimismo como el pedimento realizado en tales oportunidades; solicitó que la pretensión esgrimida en la reconvención presentada por la parte demandada, sea declarada sin lugar; negó, rechazó y contradijo todos los alegatos esgrimidos por la parte demandada reconviniente; negó, rechazó y contradijo, que su representado haya incumplido con la obligación de pago de la parte restante del precio, por cuanto la demandada no informó a su representado de que se había realizado la liberación de la hipoteca, y mucho menos le ha hecho la entrega del documento de liberación de hipoteca; que su mandante siempre observó y ha observado una conducta de apego y cumplimiento del mismo, exhibida en el pago del precio en las partes como fue exigido por el contrato al tener los fondos suficientes para el tercer pago, una vez que la demandada reconviniente cumpliese con su obligación de entregar la liberación de hipoteca y de incluso, visto el silencio y la evasión de la misma procede en demandar el cumplimiento del contrato, con la base que le otorga haber cumplido con el mismo; negó, rechazó y contradijo, la petición de condena de daños y perjuicios, por cuanto la misma es improcedente, infundada e ilegal, habida cuenta que la única parte que hasta ahora ha cumplido con el contrato de manera certera es su representado pagando el precio de la manera contratada y asumiendo las obligaciones propter rem derivadas del mismo, no así la demandada quien ha ocultado la verdad a su representado y actuando de mala fe y de forma contumaz, ha incumplido con el contrato; negó, rechazó, contradijo e impugnó la estimación de la reconvención realizada por la representación demandada; solicitó que la reconvención sea declarada sin lugar, y condenada en costas.

Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida: (f. 108-110).

  1. - Copia fotostática de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 26 de junio de 2007, bajo el Nº 33, folio 242 al 252, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno, Segundo Trimestre del 2007, marcado con la letra “A”, mediante el cual la ciudadana M.J.P.A. compra un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2-4, del segundo piso del edificio “Maicara”, ubicado en la avenida Táchira de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, con un área de construcción de cien metros cuadrados con cincuenta centímetros (100,50 M2), dentro de los siguientes linderos: Norte: Av. Táchira, Sur: patio del Edificio Maicara, Este: apartamento N° 2-1, y Oeste: propiedad del señor P.M.A., calle pública de por medio; y sobre el cual se constituyó hipoteca de primer grado a favor de Banfoandes, Banco Universal, C.A. (f. 20-28).

  2. - Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 29 de enero de 2014, anotado bajo el Nº 17, tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, marcado con la letra “B”, (f. 112-116), contentivo de contrato de promesa de compra venta, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción. Este documento auténtico, surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde el demandante se identifica como el promitente comprador y la parte demandada como la promitente vendedora; y mediante el cual la promitente vendedora ofrece vender al promitente comprador un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2-4, del segundo piso del edificio “Maicara”, ubicado en la avenida Táchira de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón. Que el precio convenido fue la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00), que el promitente comprador se obliga a cancelar en tres pagos de la siguiente manera: Primer pago: en calidad de inicial, la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) al momento de la firma del documento ante la Notaría Pública; Segundo pago: por la suma de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00) en el lapso de treinta días continuos a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción a compra-venta; y Tercer pago: por el saldo restante, es decir, cuatrocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 425.000,00), pagaderos los cuatro meses posteriores contados desde la entrega de la liberación del inmueble; y que una vez cumplido el pago total en el plazo de cuatro meses, la promitente vendedora deberá otorgar al promitente comprador el respectivo documento definitivo de propiedad ante el Registro Subalterno del Municipio Carirubana. Que la duración de la opción de compra venta sería de nueve (9) meses contados a partir de la firma del documento bajo análisis. Igualmente pactaron que en caso de no formalizarse la venta por culpa de la promitente vendedora, ésta deberá devolver la suma recibida más un diez por ciento calculado sobre el monto total entregado como indemnización a el promitente comprador, y en caso de incumplimiento por parte del promitente comprador, le será deducido el diez por ciento calculado sobre la cantidad entregada como indemnización.

  3. - Comprobantes de pago de servicio de aseo domiciliario N° PL139986 de fecha 25/07/2014, PL148376 de fecha 18/09/2014, Nº PL139987 de fecha 25/07/2014, Solvencia de aseo urbano Nº SL004490, de fecha 27/01/2014, y Nº SL006201 del 25/07/2014, expedidos por el Instituto Municipal de Aseo U.d.M.C. (IMASEO), a nombre de A.J.S.C., correspondiente el inmueble ubicado en el sector La Polar, av. Tachira, Edif. Maicara, S/N, 02-04, Parroquia Carirubana, Municipio Carirubana del estado Falcón (f. 38 al 42). Estos instrumentos públicos administrativos, se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el demandante de autos ha realizado los referidos pagos por el servicio público de aseo domiciliario correspondiente al inmueble objeto del contrato que se pretende hacer cumplir.

  4. - Comprobantes de depósitos bancarios realizados por el ciudadano A.J.S. en la cuenta Nº 01340087310871055636, del Banco Banesco a nombre de la ciudadana M.J.P.A., signados con los Nros. 1117322303, 1517665011 y 1212150922, de fechas 22/03/2014, 13/03/2014 y 12/03/2014, por las cantidades de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), noventa y cinco mil bolivares (Bs.95.000,00) y ciento ochenta mil bolivares (180.000,00) respectivamente (f. 117). Estos depósitos bancarios, de valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, para demostrar que el demandante de autos depositó las mencionadas cantidades de dinero en la cuenta bancaria perteneciente a la demandada, en las fechas indicadas.

  5. - Recibos de pago de por concepto de alquiler de vivienda ubicada en la av. 3, casa 11-1 de la Comunidad Cardón, a favor del ciudadano A.S., correspondientes a los meses del 15 de abril de 2014 al 15 de marzo de 2015, ambos inclusive, marcados de la letra “C” a la “O”. (f. 118-122). Para valorar estos recibos emanados de tercero, se observa que la parte promovente indica que los mismos fueron expedidos por el ciudadano Josbell V.P.G., razón por la cual y por disposición del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil debieron haber sido ratificados en juicio a través de la prueba testimonial por el tercero; y por cuanto éste ciudadano no compareció en la oportunidad fijada por el Tribunal, no se les concede ningún valor probatorio, y se desechan.

  6. - Certificación del estado de cuenta correspondiente a la cuenta corriente Nº 01341070450001005369, de la entidad bancaria BANESCO, desde el 31 de marzo del 2014 al 29 de septiembre del 2014, que anexó marcado “l” (f. 44-49). Este instrumento bancario adminiculado a la prueba de informe a la entidad bancaria mencionada, se le concede valor probatorio para demostrar, tal como lo indica el promovente, que el demandante de autos durante el lapso indicado disponía de los recursos económicos para dar cumplimiento a la obligación asumida en el contrato acompañado como instrumento fundamental de la demanda, como es el pago del precio convenido.

  7. - Inspección Judicial practicada en el inmueble cuyo objeto de contrato se demanda, en fecha 17 de junio de 2015, a las 9:30 a.m., en el edificio Maicara, ubicada en la avenida Táchira actualmente avenida R.G., sector S.I.d. la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón (frente a la empresa Polar); donde el tribunal dejó constancia que tuvo acceso al área de ingreso del edificio ubicado en la parte trasera a través de una puerta de metal con rejas ubicado al lado oeste, estando en esa área, procedió a tocar el intercomunicador que aparentemente corresponde al apartamento 2-1, sin obtener respuesta, que posteriormente el tribunal observó que hay una puerta de metal con rejas que constituye la propia entrada del edificio, la cual estaba cerrada, no encontrándose persona alguna que les suministrara información; que en cuanto a los particulares que pueden ser evacuados, el tribunal dejó constancia que por su parte exterior el edificio se encuentra en buen estado, salvo algunos pequeños detalles en su friso y observándose si se encuentra en mal estado, que con relación a los avisos se dejó constancia que existe un aviso comercial que dice Palacio de los Licores, que indica la existencia de un negocio que funciona en la planta baja del edificio. (f.155-156). Esta inspección judicial evacuada de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, nada aporta al esclarecimiento de los hechos controvertidos.

  8. - Informes a:

    8.1.- Registrador Inmobiliario del Municipio Carirubana del estado Falcón, prueba evacuada en fecha 11 de junio de 2015, mediante oficio N° 332-2015-166, en el que informan que sobre el referido inmueble aparece medida de prohibición de enajenar y gravar, según oficio N° 1590-482 de fecha 22-11-2014, recibido el 28-11-2014 a las 9 y 20 a.m., emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.l.C.J. del estado Falcón. (f. 152). Y por cuanto en fecha 30-06-2015, la parte demandante solicitó ratificar oficio al referido registro, solo en lo referente a la existencia de hipotecas y liberaciones que pesaron sobre el inmueble objeto de litigio (f. 163), el tribunal de la causa ordenó la ratificación (f. 164); y en fecha 12 de noviembre de 2015, ordenó a agregar a los autos Oficio N° 332-2015-197 de fecha 9 de julio de 2015, a través del cual el Registro Público del Municipio carirubana informó que sobre el referido inmueble fue constituida Hipoteca en primer grado a favor de Banfoandes C.A., por documento de adquisición, y por documento 02, tomo 9, protocolo de transcripción del año 2014, banco Bicentenario cancela la hipoteca; que igualmente sobre el referido inmueble aparece medida de prohibición de enajenar y gravar, según oficio N° 1590-482 de fecha 22-11-2014, recibido el 28-11-2014, emanado del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.l.C.J. del estado Falcón (f. 202).

    8.2.- Entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, prueba evacuada mediante comunicaciones de fechas 18 y 19 de agosto de 2015, en las que informan que de acuerdo a sus archivos informáticos la cuenta corriente N° 0134-1070-45-0001005369, fue aperturada el 13-12-2013, siendo el titular S.C.A.J. V-19.274-847, cuyos movimientos bancarios fueron remitidos, correspondientes al período de fecha 31-03-2014 hasta el 29-09-2014. (f. 186-189).

    Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los hechos informados por los mencionados entes.

    Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente: (f. 123-125).

  9. - Documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 29 de enero de 2014, anotado bajo el Nº 17, tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Precedentemente valorado.

  10. - Constancia de disponibilidad de fondos financieros, aportada por la parte demandante. Ya valorada.

  11. - Documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 29 de mayo de 2014, inscrito bajo el N° 2, folio 5 del Tomo 9 del Protocolo de Transcripción de ese año, contentivo de la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 2-4, del segundo piso del Edificio Maicara, ubicada en la avenida Táchira, sector S.I.d. la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, marcada con la letra “A” (f. 126). Este documento público se valora conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar la fecha en la cual la demandada de autos pagó el crédito hipotecario que tenía con la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A. y en consecuencia le fue liberada la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del litigio.

    Verificadas como fueron las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, se observa que en fecha 27 de enero de 2016, el Tribunal a quo se pronunció de la siguiente manera:

    Así planteada la situación y fundamentándose la controversia en los establecidos en la Cláusula Tercera del contrato (…), donde se hace referencia al tercer pago, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,oo), los cuales serían “pagaderos a los cuatro (04) meses posteriores contados desde la entrega de la liberación del inmueble; el Tribunal observa que de la expresión citada entre comillas, debe entenderse que –si bien, al momento de protocolizarse el documento de liberación de hipoteca en el Registro Público respectivo éste surte efectos contra terceros, no necesariamente se debe presumir la existencias de ese acto jurídico, como si ocurre con la publicación de la ley en la gaceta oficial; pudiera suceder que uno de los contratantes, o ambos, no conocieran la existencia de ese acto- no bastaba con que el acreedor hipotecario otorgara la liberación de la hipoteca en registro respectivo, que se cumpliera con el requisito registral para ese tipo de actos, sino que, según lo convenido, el prominente comprador debía hacer entrega al promitente comprador (términos usados en el contrato referido) la constancia de la liberación de la hipoteca, para que a partir de se momento comenzaran a correr los cuatro meses para que e obligado a pagar realizara la cancelación de la cantidad de dinero restante correspondiente al Tercer pago.

    No constando en autos que la parte demandada reconviniente hubiera cumplido con la obligación de hacerle entrega al demandante de la copia o del original del documento que contiene la referida liberación de hipoteca, se impone declarar con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano A.J.S.C. en contra de la ciudadana M.J.P.A.. Así se decide.

    En cuanto a la pretensión por indemnización de daños y perjuicios reclamada por el demandante se observa que no indica, a tenor de lo establecido en el ordinal 07 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuáles son éstos y sus causas, y menos logra demostrarlos por lo que se impone declarar sin lugar la pretensión de la parte demandante de que se le indemnicen daños y perjuicios. Así se decide.

    En lo que respecta a la pretensión por indemnización de daños morales no se observa en todo el ocurrido procesal de este juicio que tales daños se hubieran producido, por lo que se declara sin lugar esta pretensión del demandante. Así se decide.

    Decidida la demanda que da origen al juicio el Tribunal pasa a decidir la reconvención que por resolución de contrato incoara la ciudadana M.J.P.A. en contra del ciudadano A.J.S.C., encontrando el Tribunal que oponiendo ésta como defensa en contra de la pretensión del demandante y como fundamento de su pretensión los mismos argumentos que fueron esgrimidos al momento de decidir la demanda que da origen a este juicio, y que dieron motivo para que se declarara con lugar la mencionada demanda por cumplimiento de contrato; y como esa decisión implica el descarte de la pretensión que contiene la reconvención, que se refiere a la resolución del contrato, se impone declarar sin lugar la reconvención incoada por la ciudadana M.J.P.A. en contra del ciudadano A.J.S.C.. Así se decide.

    En cuanto a la pretensión por indemnización de daños y perjuicios reclamada por la parte demandada reconvincente, se observa que no indica, a tenor de lo establecido en el ordinal 07 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuáles son éstos y sus causas, y menos logra demostrarlos, por lo que se impone declarar sin lugar la pretensión de la parte demandada reconviniente de que se le indemnice daños y perjuicios. Así se decide.

    En lo que respecta a la pretensión por indemnización de daños morales no se observa en todo el recorrido procesal de este juicio que tales daños se hubieran producido, por lo que se declara sin lugar esta pretensión de la parte demandada reconviniente. Así se decide.

    Como consecuencia de haberse declarado con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara A.J.S.C. en contra de la tantas veces nombrada, se condena a la parte demandada reconviniente a efectuar el traspaso definitivo al demandante, del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento convenido, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00). Así se decide.

    De lo anterior se colige que el Tribunal a quo declaró la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato por considerar que la demandada no notificó sobre la liberación de la hipoteca al demandante a los fines de que éste cumpliera con el pago adeudado, y en cuanto al resarcimiento de daños y perjuicios y daños morales, los declaró improcedentes por no haberlos demostrado; y en relación a la reconvención planteada fue declarada sin lugar por constituir una defensa contra la pretensión del demandante, así como también sin lugar los daños y perjuicios y daños morales. Por lo que apelada como fue esta decisión, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:

    DE LA ACCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

    PUNTO PREVIO

    DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

    La parte demandada impugnó la cuantía de la demanda interpuesta estimada por el demandante, alegando que es contradictoria por cuanto la cantidad dineraria de bolívares tres millones novecientos cincuenta mil (Bs. 3.950.000,00), no concuerda con la cantidad de treinta y un mil ciento dos unidades tributarias (U.T. 31.102). Al respecto se observa que para calcular el equivalente de unidades tributarias debe tomarse en consideración el valor de la unidad tributaria fijado por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, vigente para la fecha de la interposición de la demanda; en este orden se observa que la demanda fue presentada por ante el Tribunal Distribuidor el día 7 de octubre de 2014, fecha en la cual la unidad tributaria tenía un valor de ciento veintisiete bolívares (127,00 Bs.), según Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.359, de fecha 19 de febrero de 2014; razón por la cual, la estimación de la demanda en la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.950.000,00), es equivalente a TREINTA Y UN MIL CIENTO DOS COMA TREINTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (31.102,36 U.T). En consecuencia, se desestima la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada reconviniente, y así se decide.

    DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

    Visto lo decidido, en primer lugar debe considerarse que el artículo 82 de nuestra Carta Fundamental establece el derecho a la vivienda, y lo reconoce como un derecho humano fundamental, contenido en diversos instrumentos normativos nacionales e internacionales de derechos humanos, de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, por lo que el Estado, el sector privado y el ciudadano individualmente considerado, se encuentran comprometidos en esta tarea. En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis de la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del derecho a la vivienda, así como su consagración en tratados y pactos de derechos humanos suscritos por la República, que deben tomarse en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada; así mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, estableció:

    …A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.

    …Omissis…

    En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.

    Sobre este aspecto, esta Sala señaló:

    ‘A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia.

    Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)’

    Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente:

    ‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’.

    …Omissis…

    En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y f.d.E. como pacto social

    . (Cursivas y negritas de la sentencia).

    De acuerdo al citado criterio jurisprudencial, el derecho a obtener una vivienda debe ser considerado como un derecho fundamental, inherente a la dignidad humana, el cual el Estado, conforme a sus postulados constitucionales, debe garantizar, independientemente que se esté en presencia del sector público o privado, así como también establece la obligación de realizar las interpretaciones legales, en atención a la preeminencia de los derechos humanos, y garantías constitucionales.

    Establecido lo anterior, y conforme a los criterios antes señalados, procede esta alzada a verificar la procedencia de la acción propuesta; en este sentido tenemos que el juez puede en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, mediante la cual corrige la calificación dada por las partes a un contrato (Cfr. JOSÉ MELICH-ORSINI. Doctrina General del Contrato. EJV, Caracas, 1997, p. 424-425), lo cual resulta aplicable al presente caso, pues es necesario determinar si se está en presencia de un contrato de opción a compra o promesa bilateral de compra venta, o por el contrario de una venta.

    La doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso A.P.S. y S.S.F. contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

    “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

    Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

    Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

    Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

    - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

    - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

    - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

    - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

    - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

    La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.

    De acuerdo a las anteriores consideraciones, y el alegato de la parte actora, se hace necesario revisar e interpretar el contrato suscrito por las partes, y del cual se pretende su cumplimiento, lo cual hace esta juzgadora de conformidad con la facultad conferida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que da al juez potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes le hubieren dado otra diferente. Así tenemos que en el contrato acompañado como instrumento fundamental de la acción, se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte la ciudadana M.J.P.A., denominada a los efectos del contrato como “LA PROMITENTE VENDEDORA”, y por la otra el ciudadano A.J.S.C. denominado “EL PROMITENTE COMPRADOR”, de lo que se evidencia el ánimo de la demandada de ofrecer en venta, al indicar que la promitente vendedora ofrece vender al promitente comprador un inmueble, el cual está identificado en la cláusula primera: constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-4, número catastral 000003102101224, del segundo piso del edificio Maicara, ubicado en la avenida Táchira (hoy R.G.), Municipio Carirubana del estado Falcón; el cual tiene un área de construcción de cien metros cuadrados con cincuenta centímetros (100,50 M2), y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Av. Táchira (hoy R.G.); Sur: patio del Edificio; Este: apartamento N° 2-1; Oeste: propiedad del señor P.M.A., calle pública de por medio; en la cláusula tercera el precio de la venta en la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), que el promitente comprador se obliga a cancelar en tres pagos, así: Primer Pago: en calidad de inicial, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), pagaderos a la firma del contrato, Segundo Pago: por la suma de TRESCEINTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 375.000,00), pagaderos en un lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, y un Tercer Pago: por el saldo restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00), pagaderos a los cuatro (4) meses posteriores contados desde la entrega de liberación del inmueble. Igualmente en la cláusula cuarta establecen que la duración del contrato de opción a compra venta será de nueve (9) meses contados a partir del día siguiente a la autenticación del contrato; por otra parte, en la cláusula sexta se estableció la cláusula penal en caso de incumplimiento de alguna de las partes; y en la cláusula octava, la promitente vendedora se obliga a entregar al promitente comprador los documentos y recaudos relativos al inmueble ofrecido en venta, tales como solvencias de aseo urbano, catastro, solvencias municipales, electricidad y agua, y liberación del inmueble.

    Establecido lo anterior, tenemos que en el contrato instrumento fundamental de la acción, las partes constituyeron obligaciones recíprocas, donde la promitente vendedora se obligó a vender y el promitente comprador a comprar el bien inmueble identificado, así como se estableció la duración del contrato, el precio estipulado, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo pactado en el contrato, la obligación del promitente comprador de pagar el precio en la forma indicada, y la obligación de la promitente vendedora de hacer entrega de los recaudos necesarios para la venta, sin los cuales la misma no podría materializarse. Lo anterior se traduce, de acuerdo a la jurisprudencia citada, que con las obligaciones contraídas por las partes, la calificación jurídica que le dieron las partes al contrato, de promesa bilateral de compraventa, es tal, ya que estamos en presencia de un contrato preparatorio que obliga a las partes a celebrar entre sí el futuro contrato de compraventa del inmueble antes identificado, lo cual no significa la consumación de la venta definitiva, es decir, el mismo no es un contrato de venta a plazos como lo indica el demandante reconvenido; y así se establece.

    Determinado como ha sido lo anterior, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre los ciudadanos M.J.P.A., en su carácter de promitente vendedora, y el ciudadano A.J.S.C., en su carácter de promitente comprador, según contrato autenticado el 29 de enero de 2014, ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, inserto bajo el Nº 17, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada opuso como excepción que el demandante, incumplió con el contrato de promesa de compra venta, que no cumplió con lo convenido de realizar el llamado tercer pago por la cantidad de bolívares cuatrocientos veinticinco mil (Bs. 425.000,00), a que se refiere en la cláusula tercera del contrato, que transcurrió el lapso de cuatro (4) meses desde el 29 de mayo de 2014, fecha en la que el acreedor hipotecario, Banfoandes Banco Universal C.A., extendió y registró el documento de liberación de hipoteca, hasta el día 29 de septiembre de 2014, sin que dicho demandado reconvenido efectuara el tercer pago no mediando impedimento alguno. Al respecto se observa que la cláusula segunda del contrato establece que sobre el inmueble objeto del contrato pesa hipoteca de primer agrado a favor de Banfoandes, Banco Universal, C.A., la cual la promitente vendedora se obliga a cancelar en el transcurso del tiempo útil de ese contrato, el cual se fijó en nueve (9) meses contados a partir del día siguiente a la autenticación del contrato, es decir, a partir del 29 de enero de 2014; por otra parte se observa que en la cláusula octava del contrato preliminar se estableció es decir, la hoy demandada asumió contractualmente la obligación de entregar al hoy demandante el documento de liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del litigio, por lo que de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera del contrato, el llamado tercer pago por el saldo restante, debía efectuarse “a los cuatro (4) meses posteriores contados desde la entrega de liberación del inmueble”, es decir, los cuatro meses para que el demandante efectuara el pago deben comenzar a computarse a partir de la fecha en que la ciudadana M.J.P.A. haga entrega al ciudadano A.J.S.C. del documento respectivo donde conste la liberación de la hipoteca, y no desde la fecha en que el banco acreedor hipotecario extendiera, librara y otorgara el documento de liberación de hipoteca por ante el registro respectivo, como lo indica la demandada en su contestación; y en este sentido, no consta en autos que la demandada reconviniente haya hecho entrega al demandante reconvenido del referido documento, por el contrario, arguye que él debía tener conocimiento de la protocolización por su carácter de público, lo cual resulta inconducente en virtud del principio de autonomía de voluntad de las partes, toda vez que lo pactado en el contrato suscrito por ambos fue que la promitente vendedora debía hacer entrega al promitente comprador de la respectiva liberación del inmueble para que éste procediera al pago del remanente del precio en el lapso estipulado de cuatro meses, por lo que siendo así, no existe incumplimiento por parte del demandante reconvenido. En este mismo orden, se observa que de la certificación del estado de cuenta correspondiente a la cuenta corriente Nº 01341070450001005369 de la entidad bancaria BANESCO, adminiculado a la prueba de informe quedó demostrado que el demandante reconvenido durante el lapso comprendido desde el 31 de marzo del 2014 al 29 de septiembre del 2014, disponía de los recursos económicos para dar cumplimiento a la obligación relacionada con el pago del precio convenido, pues durante ese lapso mantuvo en su cuenta bancaria una cantidad de dinero suficiente para realizar el tercer pago; por lo que se concluye que no fue demostrado en consecuencia el incumplimiento por parte del promitente comprador, hoy demandante reconvenido. También es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación de la promitente vendedora, de acuerdo a las cláusulas segunda y octava del contrato, cancelar la acreencia hipotecaria adquirida con la entidad bancaria Banfoandes, Banco Universal, C.A., en el transcurso del tiempo útil de ese contrato, es decir, de nueve (9) meses contados a partir del 29 de enero de 2014, así como entregar al promitente comprador los documentos y recaudos relativos al inmueble ofrecido en venta, tales como solvencias de aseo urbano, catastro, solvencias municipales, electricidad y agua, y liberación del inmueble una vez realizado el pago ante el acreedor hipotecario. Al respecto tenemos que del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, inscrito bajo el N° 2, folio 5 del Tomo 9 del Protocolo de Transcripción de ese año, contentivo de la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del litigio, se evidencia que la promitente vendedora dio cumplimiento a la obligación contenida en la cláusula segunda, como era realizar el pago para obtener la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, el día 29 de mayo de 2014, es decir, dentro de los nueve meses de vigencia del contrato; pero en cuanto a la obligación contenida en la cláusula octava, concerniente a la entrega al promitente comprador de los documentos y recaudos relativos al inmueble ofrecido en venta, tales como solvencias de aseo urbano, catastro, solvencias municipales, electricidad y agua, y liberación del inmueble, no consta en autos el cumplimiento de tal obligación, y específicamente en relación a la entrega del documento contentivo de la liberación de la hipoteca que gravaba el inmueble, no fue entregado al demandante reconvenido, por el contrario arguye la parte demandada reconviniente que por tratarse de un documento público con efectos erga omnes el demandante debía tener conocimiento que el mismo se había otorgado, con cuya manifestación se demuestra que ese documento nunca le fue entregado a la parte actora reconvenida, incumpliendo de esta manera, tal como se estableció precedentemente, con su obligación contractual de hacer entrega del mismo al promitente comprador, a los fines de que comenzara a transcurrir el lapso para que éste realizara el tercer y último pago del precio del inmueble ofrecido en venta; y por cuanto no consta en autos que tal incumplimiento se deba a alguna causa extraña no imputable, no pudiendo excusarse la parte demandada reconviniente que no dio cumplimiento a sus obligaciones bajo el fundamento que el demandante reconvenido debía tener conocimiento de la protocolización del documento de liberación de hipoteca dado su carácter de público, por las razones indicadas; concluye esta juzgadora que tal incumplimiento fue por razones imputables a la parte demandada reconviniente, quien está en la obligación de cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato como, tal como indica el artículo 1.264 del Código Civil. Siendo así, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, debe declararse la misma con lugar, y en consecuencia condenarse a la demandada reconviniente a otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato al demandante reconvenido, y a recibir de éste el pago del saldo restante del precio convenido, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00); y así se decide.

    Por otra parte, y en cuanto a los reclamados daños y perjuicios materiales, se observa que si bien la parte actora reconvenida alegó que el incumplimiento de la vendedora le causó al verse además precisado al pago de arrendamiento de un inmueble, éste hecho no fue demostrado en el curso del proceso, pues si bien promovió unos recibos de pago de por concepto de alquiler de vivienda correspondientes a los meses del 15 de abril de 2014 al 15 de marzo de 2015, éstos documentos privados fueron desechados por no haber sido ratificados por el tercero que los emitió; por lo que siendo así resulta improcedente el pago de los alegados daños materiales, y así de decide.

    Y en relación al resarcimiento de los alegados daños morales, se observa que además de no haber especificado en el libelo de demanda cual fue el daño moral causado por el incumplimiento del contrato por parte de la demandada reconviniente, tampoco fue traído a los autos elemento probatorio alguno dirigido a demostrar este tipo de daño, razón por la cual resulta improcedente el resarcimiento de daños morales en el presente caso, y así se decide.

    DE LA RECONVENCIÓN

    PUNTO PREVIO

    DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

    En la oportunidad de la contestación a la reconvención, la parte demandante reconvenida impugnó la estimación de la reconvención realizada por la representación demandada, indicando que la misma no fue estimada congruentemente y en correcta aplicación del monto de la unidad tributaria (U.T), la cual desde el 25 de febrero de 2015, según gaceta oficial 40.608, el precio es de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) y no de ciento veintisiete bolívares (Bs.127,00). Al respecto se observa que para calcular el equivalente de unidades tributarias debe tomarse en consideración el valor de la unidad tributaria fijado por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, vigente para la fecha de la interposición de la demanda; en este orden se observa que la reconvención fue presentada por ante el Tribunal de la causa el día 16 de marzo de 2015, fecha en la cual la unidad tributaria tenía un valor de ciento cincuenta bolívares (150,00 Bs.), según Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.608, de fecha 25 de febrero de 2015; razón por la cual, la estimación de la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), es equivalente a TREINTA MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (30.000 U.T), y así se decide.

    DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN

    Del escrito de contestación-reconvención, se observa que los apoderados judiciales de la demandada reconvinieron al demandante, alegando que el demandante incumplió con el contrato de promesa de compra venta, con los mismos argumentos en que fundamentaron la defensas o excepciones de la contestación, y reconvinieron para que convenga y sea condenado por el Tribunal, en haber incurrido el incumplimiento contractual del contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta y a indemnizar los daños y perjuicios que tal incumplimiento generó de forma directa e inmediata en el patrimonio de la demandada reconviniente. Al respecto tenemos que la reconvención o mutua petición es una acción que se propone en un proceso ya instaurado, por lo que la misma debe estar referida a una acción judicial específica, y no a excepciones opuestas en la contestación de la demanda.

    En el presente caso, alegan en la reconvención que el demandante incumplió con el contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta, y que en efecto no cumplió con lo convenido de realizar el llamado tercer pago por la cantidad de bolívares cuatrocientos veinticinco mil (Bs. 425.000,00), a que se refiere en la cláusula tercera del contrato preliminar, preparatorio, de promesa de compra venta, suscrito en entre las partes, que ciertamente transcurrió el lapso de cuatro (4) meses desde el 29 de mayo de 2014, fecha en la que el acreedor hipotecario, Banfoandes Banco Universal C.A., extendió y registró el documento autentico, mediante el cual hacía constar que se habían satisfecho las obligaciones dinerarias garantizadas con dicha hipoteca, por lo tanto, nada quedaba a deber la propietaria de la demandada reconviniente, hasta el día 29 de septiembre de 2014, sin que dicho demandado reconvenido efectuara el llamado del tercer pago no mediando impedimento alguno, pues, como el mismo lo manifestó en su libelo de la demanda, tuvo, hasta el día 29 de septiembre de 2014, cantidades dinerarias para honrar esta obligación contractual y no lo hizo; sobre todas estas alegaciones este Tribunal se pronunció precedentemente al conocer al fondo de la acción de cumplimiento de contrato propuesta por la parte actora reconvenida, y quedando demostrado que éste no incurrió en incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato acompañado como instrumento fundamental de la demanda; por lo que siendo así, la reconvención propuesta debe ser declarada improcedente, y así se decide.

    Por otra parte, y en cuanto al reclamo por indemnización por daños y perjuicios generados por el incumplimiento del contrato de promesa de compra venta, así como los daños morales; se observa que siendo los daños una consecuencia del incumplimiento del contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, y por cuanto quedó establecido que el demandante reconvenido ciudadano A.J.S.C. no incurrió en incumplimiento contractual, es por lo que resulta improcedente la indemnización por daños y perjuicios materiales y morales reclamados por la demandada reconviniente, y así se decide. En tal virtud, la sentencia apelada deber ser confirmada en todas sus partes, y así se decide.

    III

    DISPOSITIVA

    En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado H.G., quien actúa en su condición de apoderado judicial de la demandada reconviniente ciudadana M.J.P.A., mediante diligencia de fecha 2 de enero de 2016.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia de fecha 27 de enero de 2016, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.l.C.J. del estado Falcón, sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano A.J.S.C. contra la ciudadana M.J.P.A., y en consecuencia condenó a la demandada reconviniente a efectuar el traspaso definitivo del inmueble objeto del contrato al demandante reconvenido, y a recibir de éste el pago del saldo restante del precio convenido, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00); y SIN LUGAR las pretensiones relacionadas con la indemnización de daños y perjuicios y daño moral. E igualmente declaró SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana M.J.P.A. contra el ciudadano A.J.S.C..

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, a los veinte (20) días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL.

(FDO)

Abg. A.H.Z..

LA SECRETARIA TEMPORAL.

(FDO)

Abg. A.V.S..

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 20/9/2016, a la hora de las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL.

(FDO)

Abg. A.V.S..

Sentencia Nº 129-S-20-09-16.-

AHZ/AVS/Gustavo.-

Exp. Nº 6045.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

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