Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 5 de Febrero de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Cinco (05) de Febrero de dos mil nueve (2009)

198º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2008-002326

PARTE ACTORA: J.A.A.P., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.389.921 y de este domiciliado.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: R.G.S.B., M.N.V. y BELKYS M.P., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 53.025, 72.546 y 108.828 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: J.A.F.M. y L.A.D.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 3.323.054 y 4.720.550 respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.R.M. y M.E.R.O., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 5.586 y 131.385 respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA DE CUESTIONES PREVIAS (Art. 346 ord.7º del Código de Procedimiento Civil) EN JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en la Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara la presente causa de CUESTIÓN PREVIA (Art. 346 ord.7º del Código de Procedimiento Civil) EN JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, interpuesta por el ciudadano J.A.A.P. contra los ciudadanos J.A.F.M. y L.A.D.F..

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en la Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA intentada por J.A.A.P., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.389.921 y de este domiciliado contra J.A.F.M. y L.A.D.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 3.323.054 y 4.720.550 respectivamente y de este domicilio. En fecha 25/06/2008 fue presentada la demanda (Folios 01 al 32). En fecha 03/07/2008 fue admitida la presente demanda (Folio 34). En fecha 11/07/2008 la parte actora confirió poder apud-acta a los abogados P.R.M. y M.E.R.O., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 5.586 y 131.385 respectivamente y de este domicilio (Folio 35). En fechas 30/07/2008 y 14/08/2008 el Alguacil del Tribunal consignó boletas de citación firmadas por los demandados (Folios 38 al 41). En fecha 29/10/2008 las partes demandadas confirieron poder apud-acta a los abogados P.R.M. y M.E.R.O., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 5.586 y 131.385 respectivamente y de este domicilio (Folio 42). En fecha 29/10/2008 las partes demandadas dieron contestación a la demanda y opuso a su vez cuestiones previas (Folios 44 al 46). En fecha 14/11/2008 la parte actora consignó escrito contradiciendo la cuestión previa a legada por la parte demandada (Folios 47 y 48). En fecha 19/11/2008 el Tribunal por medio de auto acordó abrir una articulación probatoria (Folio 49). En fecha 02/12/2008 quien precede el presente fallo se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 50). En fecha 14/12/2008 el Tribunal ordeno revocar auto de fecha 19/11/2008 (Folio 51). En fecha 08/12/2008 el Tribunal dictó auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora (Folios 52 al 54). En fecha 17/12/2008 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de pruebas y que comenzaría a transcurrir el lapso para dictar sentencia (Folio 56).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia este Juzgado Segundo de Primera Instancia en la Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por el ciudadano J.A.A.P. contra los ciudadanos J.A.F.M. y L.A.D.F.. Expuso la parte actora que en fecha 14/07/2006 había celebrado un contrato privado de Opción a Compra Provisional, donde manifestaba su interés en adquirir un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 130-A ubicado en la Avenida Venezuela, esquina con calle 40, teniendo su frente la calle 41, entre Avenida Venezuela y carrera 27, del Edificio Metropolitan, de Barquisimeto del Estado Lara, siendo el inmueble de propiedad de los ciudadanos J.A.F.M. y L.A.D.F., identificados suficientemente en autos. Dicha negociación consistía en que los vendedores le daban en opción a compra el inmueble in comento, construido sobre un lote de terrero propio con una superficie de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.854,28 Mts2). Siendo los linderos particulares los siguientes: NORTE: En parte con pasillo de acceso y en parte con patio interior; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento Nº 139-B; OESTE: Con apartamento Nº 131-A. que el referido inmueble constaba de las siguientes dependencias: Sala-Comedor, balcón, cocina, lavandero, tres (3) dormitorios, un baño, con un área de OCHENTA METROS CUADRADOS (80 mts2) correspondiéndole un porcentaje de condominio del CINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO DIEZ Milésimas por ciento (0,5335%). Dejó constancia que dicho inmueble les pertenecía a los vendedores como constaba en Documento Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 16/09/1998, anotado bajo el Nº 15, Tomo 116. Expuso que se había acordado que en la cláusula segunda se había establecido lo siguiente: “Es conocido y aceptado tanto por los vendedores como el comprador que la negociación se llevara a cabo mediante crédito hipotecario otorgado por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME) aceptando ambas partes los lapsos y procedimientos y condiciones que tal institución implemente en el otorgamiento de este crédito”. Estando los vendedores concientes de que la mayor parte del precio de la venta sería financiado por el IPASME y además que las partes debían de someterse a las exigencias impuestas por la Institución sobre todo en los procedimientos y recaudos a reunir para proceder a la solicitud del crédito.

Que en cuanto a ala cláusula tercera del referido contrato se había establecido textualmente: “El precio de la presente Opción a Compra es de la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo) de los cuales declaramos recibir la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo) los mismas serán utilizados por los vendedores para cancelar los gastos que le ocasionaren, la adquisición de todos los documentos exigidos por el IPASME, tanto los personales y del inmueble, ésta última debidamente registrada por la oficina inmobiliaria respectiva. El remanente del precio será pagado por el Comprador de la siguiente manera: CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000, oo) cantidad esta otorgada como crédito por el IPASME, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000, oo) por el comprador; y la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000, oo) será pagada por el comprador en la oportunidad en que de mutuo acuerdo entre las partes así lo establecieran de buena fe…”

Como consecuencia de la negociación celebrada donde estaba optando a adquirir el inmueble in comento, había procedido de acuerdo a las exigencias del documento, a dar cumplimiento a las obligaciones que le habían sido impuestas en la negociación de la siguiente forma: 1) Al momento de la firma del Documento de Opción a Compra Provisional, la entrega a los vendedores de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo) destinados según el documento de pago de los gastos para la obtención de los recaudos exigidos por el IPASME. 2) La entrega a los vendedores de la cantidad total de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.500.000,oo) según recibo emitido de fechas 15/08/2006; 08/09/2006; 26/09/2006; 02/10/2006; 16/10/2006; 25/10/2006; 03/11/2006; 08/11/2006; 14/11/2006; 19/11/2006; 20/11/2006; 27/11/2006; 10/12/2006; 20/12/2006; 26/12/2006; 08/01/2007; 21/01/2007; 26/01/2007; 01/02/2007; 07/02/2007; 09/02/2007 y 22/02/2007 respectivamente. Que con la presente cantidad se le estaba dando cumplimiento anticipadamente a la tercera cuota DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000, oo), establecido en la claúsula tercera del documento de Opción a Compra. Señaló que a pesar de haber cumplido con la primera obligación de hacer entrega del primer pago previsto en la Cláusula Tercera por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo) para que los vendedores obtuvieran la documentación requerida por el IPASME, aceptando aun cuando no estaba obligado por la negociación suscrita a realizarle pagos consecutivos con el fin de que gestionaran los documentos exigidos por la institución Crediticia, alegando los vendedores sin necesitar mas dinero para culminar con el tramite de dichos documentos los cuales nunca le fueron entregados a pesar de haber cumplido con su obligación de suministrarle los adelantes necesarios para su obtención definitiva. Dio a conocer que había acudido en reiteras oportunidades al domicilio de los vendedores a los fines de que le fuese entregado el documento que le exigía el IPASME a los fines de gestionarle el crédito respectivo; siendo la respuesta de los vendedores que necesitaban más dinero y que si no le entregaba otra cantidad de dinero no podía tramitarse los documentos. Alegándole a su vez que el apartamento había subido de precio y que la cantidad otorgada era muy poca por lo que en caso de suscribirse la negociación el precio del inmueble se incrementaría considerablemente y que de no aceptarlo procedería a venderlo a otra persona y devolver el dinero recibido. Expuso a su vez que con la actitud asumida por los vendedores, habían incumplido en forma clara con cada una de las estipulaciones establecidas en el Documento de Opción a Compra, causándole daños patrimoniales y morales. En su petitorio solicitó: 1) A que se cumpliese con la obligación de venderle el inmueble in comento por la cantidad pactada en el contrato de Opción a Compra. 2) En el caso de negativa a la venta, el reintegro como justa compensación por la cantidad dada por el precio de la venta, así como los daños y perjuicios ocasionados por la no realización de la negación, así como el incremento que habían integrado los inmuebles desde la fecha de la negociación hasta la presente fecha. Fundamentó su pretensión en los artículos 1160, 1167, 1264 del Código Civil. Estimó la presente demanda en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. F 80.000, oo).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda los accionados opusieron como cuestión previa establecida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente. Señaló que en el documento de Opción a Compra era oscura y ambigua en su redacción y más oscura en la forma en que lo había interpretado el demandante. Conforme a la segunda cláusula del referido contrato, la compraventa definitiva se llevaría a cabo mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario que otorgara el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) por lo que señalaron que la parte actora siendo educador, y por ende beneficiario de dicho crédito hipotecario. En cuanto a la cláusula tercera del contrato el precio de la opción a compra se había fijado en la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo) hoy en día OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 80.000,oo) en cuanto a que nada se decía o se establecía para señalar cual seria el precio de la compra-venta definitiva. Esta afirmación que efectuó era tan cierta, que lo que a continuación se señalaba en esa cláusula era la forma como se iba a cancelar totalmente la opción a compra provisional, para luego inferir en la redacción de la cláusula y la posterior redacción de la opción a compra definitiva estableciéndose el precio de venta definitiva del inmueble. Con referencia a la cláusula cuarta las partes se comprometían a redactar y suscribir un documento de opción a compra definitiva una vez que el comprador otorgara la documentación requerida por el IPASME ergo, la obligación de obtener la documentación del ente hipotecario se había establecido en el comprador y no de los vendedores, obligación esta que se repetía en la cláusula quinta del referido contrato provisional. Concluyeron afirmado que del deudor, que no es otra persona que el comprador. Señalaron que en dicha cláusula no se había señalado el plazo o término para cumplir con las obligaciones establecidas en cada parte del contrato provisional de opción a compra, solo se señaló que el término era el necesario para que los compradores le otorgaran la documentación exigida por el IPASME. Finalmente los accionados alegaron que en la pretensión interpuesta no se estableció un plazo o termino para dar cumplimiento a las obligaciones contractuales contraídas, todo a la luz del análisis que de las clausular contractuales. Siendo que en el contrato “provisional” plazo o término para el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por ambas partes, la declaratoria con lugar la cuestión previa.

Oportunamente la parte actora dentro del lapso para convenir y contradecir la cuestión previa alegada expuso:

1) Que se evidenciaba que existía la obligación de pagar las primeras cuotas por la cantidad de Bs. 3.000.000, oo o su equivalente en bolívares fuertes, así como una cuota especial por la cantidad de Bs. 10.000.000, oo o su equivalente a la cantidad en bolívares fuertes, totalizando ambas la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000, oo). Señaló que fueron reflejados en las pruebas consignadas con el libelo, es decir los recibos emitidos por los mismos vendedores, reflejando pagó de la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000, oo) o su equivalente en bolívares fuerte, no existiendo mora por parte del comprador. 2) Rechazando a su vez lo alegado en cuanto al incumplimiento proveniente por parte de los vendedores, toda vez que ellos tenían la carga de suministrar a sus representados toda la documentación del inmueble para poder gestionar el crédito ante el IPASME y que hasta la fecha su representado nunca había recibido documentación establecida en el contrato suscrito.

Llegada la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

ÚNICO

Al amparo del artículo 346 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil el accionado opone como cuestión previa, la existencia de una condición o plazo pendientes.

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

7º La existencia de una condición o plazo pendientes.

Esta norma se refiere a la necesidad del proceso como único medio para obtener, con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Esta cuestión previa atañe sólo a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas, es decir, al quando debeatur de la obligación; en el caso sub iudice, se observa del contrato de opción a compra, que los compradores gestionarían parte del pago ante el IPASME, como es una máxima de experiencia para esta juzgadora, los organismos privados o públicos que facilitan los créditos habitacionales requieren de cierta documentación para impulsar los créditos respectivos. Tal documentación, como es lógico, se identifica principalmente con los instrumentos del inmueble así como los datos adicionales del comprador y vendedor.

El Código Civil establece en el Artículo 1.198 “Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto”. Si bien es cierto, no existe ningún plazo o término estipulado para la materialización de las obligaciones, es claro que si existen condiciones mutuas, primero el vendedor se comprometía a entregar los documentos del inmueble y segundo el comprador a gestionar el crédito, ahora, tales obligaciones no son independientes, sino que la segunda depende de la primera, es decir, con la entrega de la documentación respectiva se puede dar tramitación al crédito habitacional, el artículo 1.205 ejusdem establece: “Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese”. Por todo debe entenderse lo siguiente, lo que el actor califica como plazo o término en el contrato no existe, lo que verdaderamente pervive es la “condición suspensiva”, libremente acordada por las partes. Ahora, observa este Tribunal que lo cuestionado por el actor es precisamente la falta de cumplimiento por parte de los vendedores aquí demandados tanto del precio como las demás obligaciones, lo que incluye la documentación del inmueble aludido, aspecto que no puede ser resuelto en la cuestión previa, ya que constituye el fondo de la controversia, puesto que los accionados alegan nunca existió un acuerdo definitivo en torno al precio de la venta y documentación del inmueble ni se fijó tiempo al respecto.

En cuanto al precio del inmueble, es indudable que es una cuestión de fondo que será resuelto en la sentencia de mérito, ahora, sobre la condición suspensiva debe aplicarse la letra del artículo 1.205 ejusdem, estima esta juzgadora que no debe prosperar la cuestión previa alegada ya que en aplicación del artículo 1.208 del Código Civil “La condición se tiene por cumplida cuando el deudor obligado bajo esa condición impide su cumplimiento”. Es decir, no existe prueba de que los vendedores hayan consignado la respectiva documentación por lo que en principio, la presunción del artículo 1.208 citado opera en su contra, si se toma en cuenta que el contrato fue suscrito en fecha 14/07/2006 y la demanda es interpuesta casi dos años después. Así se establece.

No obstante lo anterior, la realidad es que todavía pueden los accionados demostrar lo contrario, esto es, que han cumplido oportunamente sus obligaciones contractuales o que tienen justificación jurídica por el retardo, así como las demás defensas que tengan por bien aseverar. Pero, bajo las circunstancias imperantes es menester de quien suscribe declarar la improcedencia de las cuestiones previas y ordenar la tramitación de la causa regularmente hasta su decisión definitiva. Así se decide

Finalmente, en ánimos de evitar la incertidumbre procesal y como prevención al potencial daño que pudieran causar los autos anteriores considera quien suscribe que lo oportuno es notificar a las partes, como en efecto se ordena.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia se ordena la tramitación de la causa regularmente hasta su decisión definitiva. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandad. Notifíquese a las partes.

REGISTRESE Y PUBLIQUESE. Y DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cinco (5) días del mes de Febrero del año dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez Temporal,

Keydis P.O.

La Secretaria,

E.G.H.S.

En la misma fecha se publicó y se dejó copia siendo las 02:48 p.m.

La Secretaria