Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Noviembre de 2008

Se condena a la parte demandada a que haga entrega material real y efectiva a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por una casa-quinta denominada “Guaranao”, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Monte Alto, jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.-

Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.950.000) (BsF. 5.950) por concepto de Daños y Perjuicios.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa….”

En cuanto a la sentencia apelada es necesario hacer un pronunciamiento inicial respecto del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento civil.

El Tribunal Supremo de Justicia ha sentado jurisprudencia en el sentido de que la falta de decisión expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida o a las excepciones o defensas opuestas constituye el vicio de incongruencia.

El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas; a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado.

Por ello, el derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una sentencia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este proveimiento; toda vez que la congruencia es la causa jurídica del fallo, siendo otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos

formulados por las partes.

Así entonces la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, mas ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

Ahora bien, con relación a la obligación en la que se encuentra todo juez de pronunciar una sentencia expresa, positiva y precisa, el ordinal 5º de artículo 243 del Código de Procedimiento Civil dispone que toda sentencia debe contener “...Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia...”, por lo que en consecuencia, considera quién aquí se pronuncia, que por cuanto en la decisión recurrida no se pronunció el juez sobre la inadmisibilidad de la reforma de la reconvención alegada por la parte actora en escrito de fecha 08 de mayo de 2.007 que riela a los folios 107 al 110 ambos inclusive; la sentencia contiene el vicio de incongruencia previsto en el ordinal 5º del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil al no pronunciarse sobre todo lo alegado; por lo que debe ser anulada. ASI SE DECLARA.

En consecuencia, este Tribunal, de conformidad con la norma del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decidir el fondo del litigio en los siguientes términos:

TRAMITACION EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento presentado en fecha 01 de agosto de 2.006 (folios 01 al 04 ambos inclusive), por el ciudadano I.A.Q.S. contra el ciudadano S.E.C.G., ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien luego del sorteo respectivo asignó el expediente al JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

En fecha 23 de octubre de 2.006 (folio 19 al 20 ambos inclusive), el JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, admitió la demanda, ordenando la sustanciación por los trámites del procedimiento breve. Asimismo el referido Tribunal dejó constancia que a los fines de garantizar el debido proceso la forma y tiempo de las etapas del proceso serían las siguientes: PRIMERO: El lapso de comparecencia se computaría a partir de la constancia en autos dejada por el alguacil donde conste la citación.- SEGUNDO: La contestación de la demanda tendría lugar mediante escrito en el lapso al SEGUNDO (2do.) día de despacho arriba indicado. TERCERO: De manera ope legis una vez contestada la demanda o pasado el lapso de su oportunidad quedaría abierto el lapso probatorio de DIEZ (10) días de despacho para promover y evacuar pruebas. CUARTO: vencido dicho lapso el tribunal dictara el fallo dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes.- QUINTO: el recurso ordinario de apelación sería dentro de los TRES (03) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso para dictar sentencia, salvo diferimiento de la misma.

En fecha 24 de octubre de 2.006 (folio 21) el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, emitió auto dejando constancia de lo siguiente: “… Por cuanto se observa que por error involuntario se admitió la demanda consignada en horas de despacho del día 06-10-2006, por el apoderado judicial de la parte actora abogado I.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.631, y debió ser admitida como reforma de demanda, es por lo que se dispone el presente auto complementario reformando el auto de admisión de fecha 23 de octubre de 2006, cursante al folio 19 y 20, admitiéndose la reforma de demanda…”

En fecha 24 de octubre de 2.006, el apoderado judicial de la parte actora diligenció consignando copia simple del libelo de demanda y su reforma para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada (folio 22).

En fecha 15 de noviembre de 2.006, la representación judicial de la parte demandada se dio por citado y pidió al Tribunal que negara la medida de secuestro solicitada por la parte actora, aduciendo que su representado se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento, toda vez que los mismos estaban siendo consignados ante el Tribunal 25º de Municipio en el expediente No. 2005-8592, folio 25.

En fecha 17 de noviembre de 2.006, la representación judicial de la parte demandada procedió a oponer cuestiones previas, a dar contestación a la demanda y a reconvenir, estimando la demanda a los efectos de establecer la competencia por la cuantía en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), folios 28 al 39 ambos inclusive.

En el referido escrito, la parte demandada impugnó y desconoció el contenido y las firmas del documento cursante al folio 10, referido a comunicación de no prórroga del contrato de arrendamiento, alegando que no eran de su representado ninguna de las firmas que aparecían en el referido documento, y que el contenido del mismo era falso en cuanto a que en fecha 04/07/20004, su representado hubiera intervenido en la firma de un contrato de arrendamiento privado que tuviera por objeto un inmueble constituido por la Quinta Guaranao, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Montealto, Municipio Baruta del Distrito Capital Estado Miranda.

En fecha 20 de noviembre de 2.006, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió sentencia interlocutoria acerca de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, declarando con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal (folios 71 al 74 ambos inclusive).

En fecha 01 de diciembre de 2.006, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto ordenó librar oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, remitiéndole el expediente en virtud de la decisión de declinatoria de competencia de fecha 20 de noviembre de 2.006, folio 97.

En la misma fecha 01 de diciembre de 2.006 se libró el oficio señalado supra, folio 98.

Luego de la respectiva distribución de rigor correspondió conocer del presente asunto al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien recibió el expediente en fecha 12/12/2006, vto. del folio 98.

En fecha 23 de enero de 2.007, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada, solicitando al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitir la reconvención propuesta por esa representación judicial, folio 99.

En fecha 26 de marzo de 2.007, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a reformar su escrito de reconvención, estimando la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00).

En fecha 25 de abril de 2.007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió el escrito de reconvención y su reforma, fijando el quinto día de despacho siguiente a la precitada fecha a los fines de que la parte actora diera contestación a la misma, folio 105.

En fecha 08 de mayo de 2.007 el apoderado judicial de la parte actora procedió a consignar ante el a quo escrito contentivo de contestación a la reconvención y su reforma, folios 106 al 110 ambos inclusive.

En fecha 15 de mayo de 2.007 (folio 111), el apoderado judicial de la parte actora procedió a promover pruebas señalando: “… Promuevo y hago valer todos y cada uno de los documentos que consigne con el libelo de la demanda, los cuales son los siguientes:

1. - Contrato de Arrendamiento.

2. - Notificación de no renovación de Contrato firmada por el Arrendatario, los cuales los reproduzco en todas y cada una de sus partes.

3. - Hago valer el escrito de contestación de la reconvención consignado en su debida oportunidad…”

   En fecha 27 de junio de 2.007, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada, solicitando la reposición de la causa al estado en que se anulara parcialmente el auto de fecha 25 de abril de 2.007 mediante el cual se admitió la reconvención y su reforma; y se fije el segundo (2º) día siguiente a la notificación de las partes del referido auto, por tratarse de un procedimiento breve, folio 112.

   En fecha 28 de junio de 2.007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a reponer la causa señalando que:

   …que la presente demanda fue admitida por los trámites del juicio breve, tal como se desprende del auto dictado en fecha 23 de octubre de 2006, y que habiéndose reconvenido a la actora según consta del escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 17/11/06, y su posterior reforma de fecha 26/03/07, dicha reconvención fue admitida en fecha 25/04/07, fijándose erróneamente para el quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha fecha, para que la parte actora reconvenida diere contestación a la misma, siendo lo correcto una vez admitida la reconvención, que el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención, la cual tendría lugar el segundo día de despacho siguiente, tal como lo establece el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil… omissis…

   Por lo anteriormente expuesto este Tribunal considera forzoso reponer la presente causa al estado de apertura del acto de contestación a la reconvención propuesta y admitida, la cual se repite tendrá lugar al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se haga y tengan conocimiento del presente auto y en consecuencia se declaró la nulidad parcial del auto de fecha 25/04/07, sólo en lo que respecta al lapso para la contestación a la reconvención, y la consecuente nulidad de todo lo actuado con posterioridad a dicho auto…

   (folios 114 al 116 ambos inclusive).

   En fecha 29 de junio de 2.007, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado del auto de fecha 27 de junio de 2.007, y solicitó la notificación de la parte demandada, folio 117.

   En fecha 10 de julio de 2.007, mediante auto el Tribunal de la causa ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, y en la misma fecha se libró la referida boleta, folios 118 y 119 ambos inclusive.

   En fecha 16 de julio de 2.007, diligenció el Alguacil del Tribunal de la causa dejando constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada, folio 120 al 121 ambos inclusive.

   En fecha 18 de julio de 2.007, la representación judicial de la parte actora procedió a dar contestación a la reconvención y su reforma, folios 122 al 125 ambos inclusive.

   En fecha 27 de julio de 2.007, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, folios 126 al 127 ambos inclusive.

   Mediante auto de fecha 07 de agosto de 2.007, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, folio 128, sin que se haya observado pronunciamiento expreso por parte del A Quo, sobre las pruebas promovidas por la parte actora.

   En fecha 09 de octubre de 2.007, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se procediera a dictar sentencia, folio 129.

   En fecha 14 de noviembre de 2.007, el Tribunal de la causa dictó sentencia en el presente asunto declarando con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, folios 130 al 149 ambos inclusive.

   En fecha 07 de febrero de 2.008, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada a los fines de apelar de la sentencia de fecha 14 de noviembre de 2.007, folio 155.

   Mediante auto de fecha 16 de junio de 2008, el Tribunal de la Causa oyó el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en ambos efectos, folio 156.

   En este punto se observa que por cuanto la parte actora alegó la inadmisibilidad de la reforma de la reconvención; se hace necesario resolver tal alegato, y a tal efecto se aprecia:

   La reconvención la opuso el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, en la que opuso además una cuestión previa referida a la falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste para conocer del asunto; y el tribunal de la causa para ese momento era el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; procediendo ese tribunal en fecha 20 de noviembre de 2.006 (folios 71 al 74 ambos inclusive), a declarar con lugar la cuestión previa antes enunciada contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo que no permitió que se pronunciara sobre la reconvención opuesta, ordenándose la remisión del expediente al tribunal de Primera Instancia.

   En fecha 01 de diciembre el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto ordenó librar oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la decisión de fecha 20 de noviembre de 2.006, folio 97, y en esa misma fecha (01/12/2.006) libró el oficio correspondiente, folio 98.

   Luego de la distribución correspondió conocer del asunto al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas quien recibió el expediente en fecha 13/12/2.006, vto. del folio 98.

   En fecha 26 de marzo de 2.007, la representación judicial de la parte demandada consignó ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, escrito de reforma de la reconvención propuesta por esa representación judicial en la cual reformó la estimación de la cuantía de la misma en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00), folios 100 al 104 ambos inclusive.

   Ahora bien, al respecto se observa que ciertamente transcurrió un lapso de aproximadamente cuatro (04) meses sin que el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se pronunciara sobre la reconvención y su posterior reforma, folio 105.

   Sin embargo, esa tardanza del Tribunal en pronunciarse sobre la reconvención no puede imputársele a la parte demandada reconviniente; por lo que habiéndose admitido la reconvención y su reforma en fecha 25 de abril de 2.007, se garantizó el derecho del demandado reconviniente; resultando en consecuencia improcedente la inadmisibilidad alegada.

   LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   Arguyó la parte actora mediante su escrito libelar y posterior reforma, entre otras cosas que en fecha 20 de junio de 2004, su representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano S.E.C., de nacionalidad cubana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. E-81.656.549, el cual tuvo como objeto un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa quinta denominada “Guaranao”, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Monte Alto, jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, cuya relación contractual comenzó a regir a partir del primero (1º) de julio del año 2.004, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de julio de 2.004, anotado bajo el No. 08, Tomo 49, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; que quedó convenido entre las partes, específicamente en la cláusula Tercera del citado contrato, que el plazo de duración era por un (01) año improrrogable, contado a partir del 1º de julio de 2.004, y que solamente sería prorrogado en el caso de que el arrendador notificara por escrito a su arrendatario con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, su voluntad de prorrogarlo; y que las partes acordaron que en ningún caso operaría la tacita reconducción. Asimismo sostiene la parte actora que quedó convenido que en caso de haber finalizado el contrato, sin que el arrendatario hubiera entregado el inmueble, esto traería como consecuencia el pago al arrendador como cláusula penal, la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00) ó su equivalente en bolívares fuertes Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs.F. 55); que el día 30 de mayo de 2.005 le notificó por escrito al arrendatario, quien recibió la notificación y la firmó, que no le renovaría el contrato de arrendamiento y que podría utilizar su prórroga legal de conformidad con la ley, la cual era de un (01) año, y que vencía el día 1º de julio de 2.006, fecha en la cual debía entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió, sin que hasta la fecha de presentación de la demanda (01/08/2.006), el arrendatario hubiera hecho entrega material del inmueble antes mencionado; que han sido infructuosas todas las gestiones amistosas para que el arrendatario entregara el inmueble dado en arrendamiento, razón por la cual decidió incoar la presente acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de prórroga legal.

   Por su parte el demandado de autos, mediante escrito de fecha 17 de noviembre de 2.006 dio contestación a la demanda oponiendo en primer orden la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, por cuanto, a su decir, el Juez del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, era incompetente para conocer la demanda en razón de la cuantía.

   Además, la representación judicial de la parte demandada, negó rechazó y contradijo que su representado hubiera celebrado un contrato de arrendamiento con la parte actora en fecha 20 de junio de 2.004, alegando que la relación contractual arrendaticia emana de un contrato de arrendamiento que consignó identificado con la letra “B”, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de julio de 2.004, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; negó rechazó y contradijo que el arrendador le hubiera notificado a su representado en fecha 30 de mayo de 2.005, que no renovaría el contrato de arrendamiento y que podía utilizar la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así también negó que a su representado se le haya vencido la prórroga legal en fecha 01 de julio de 2.006 -toda vez que aduce- que luego del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09 de julio de 2.004, la relación de arrendaticia se transformó de una relación a tiempo determinado en una relación a tiempo indeterminado, en virtud de que el arrendador continuó cobrando el canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio; y que ello se evidencia del retiro de cánones de arrendamiento consignados por su representado en el expediente No. 2005-8592, del Tribunal 25º de Municipio del Área Metropolitana de Caracas donde a su decir al folio 25 consta que el ciudadano A.J.A.A., retiró las consignaciones arrendaticias realizadas por su representado. Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada impugnó el documento consignado por el actor identificado con la letra “B”, y cursante al folio 10 de las actas que conforman el presente expediente, referido a la presunta comunicación que le hiciera el arrendador al arrendatario de su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento de la Quinta Guaranao, por lo cual desconoció el contenido y las firmas de referido documento.

   Finalmente la representación judicial de la parte demandada reconvino a la actora de acuerdo a los hechos señalados en su escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

   …en nombre y representación de mi mandante, es por lo que ocurro ante su competente autoridad judicial para reconvenir como en efecto reconvengo al ciudadano A.J.A.A., quien es venezolano, mayor de edad de este domicilio, y titular de la cedula de identidad No. 1.428.573; para que convengan, o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:

   PRIMERO: Que el reconvenido convenga en que no notificó a mi mandante el deseo de no continuar con la relación arrendaticia después del vencimiento del termino fijo establecido en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de julio de 2004, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

   SEGUNDO: Que el reconvenido convenga en que continuo recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de litigio después del vencimiento del termino fijo de un (01) año, establecido en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de julio de 2004, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

   TERCERO: Que el reconvenido convenga en que retiró los cánones de arrendamiento consignados por mi representado hasta el mes de diciembre de 2005, en el expediente No. 2005-8592, del Tribunal 25º de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, donde el inmueble objeto de la misma es la Quinta Guaranao ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Montealto, Municipio Baruta del Estado Miranda.

   CUARTA: Que el reconvenido convenga en que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de julio de 2004, quedando anotado bajo el No. 08 Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; se transformó de tiempo fijo a tiempo indeterminado.

   QUINTA: Que el reconvenido convenga en pagar los honorarios profesionales de abogados que se causen en la presente reconvención… Estimo la presente demanda en la cantidad de CUATRO MOLLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), cuyo valor se establece a los fines de precisar la competencia en razón de la cuantía, todo ello a los efectos legales consiguientes…

   En fecha 08 de mayo de 2.007 y 18 de julio de 2.007 respectivamente, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención planteada por su contraparte, rechazando la estimación de la cuantía, por cuanto –según sus dichos- el demandado en su reconvención estableció la cuantía en Bs. 4.000.000,00, y luego en la reforma de la reconvención estimó la misma en Bs. 300.000.000,00 sin establecer los fundamentos de ley correspondientes; así también adujo la representación judicial de la parte actora reconvenida que el demandado en su contestación a la demanda señaló que dicha demanda debía estimarse en la cantidad de Bs. 7.650.000,00, y no obstante a ello en su reconvención el mismo demandado reconviniente la estimó en la cantidad de Bs. 4.000.000,00, y luego seis meses después introduce una reforma exagerada de la cuantía por la cantidad de Bs. 300.000.000,00, sin que dicho monto se ajuste a los parámetros establecidos en el Código de Procedimiento Civil en la materia; agregó además la parte actora reconvenida que no era necesaria la notificación de la prórroga al demandado reconviniente.

   Conforme a los términos de la demanda y la contestación correspondía a cada parte probar los siguientes hechos:

   Correspondía a la parte actora reconvenida probar la relación contractual que dio lugar a la obligación presuntamente incumplida, y que no era necesaria la notificación de la prórroga legal; mientras que la demandada reconviniente al haber alegado que hubo continuidad en la relación arrendaticia debido a la parte actora continuó cobrando los cánones de arrendamiento consignados y que en virtud de ello el contrato se indeterminó, deberá probar tales hechos.

   DE LA PRESUNTA EXTEMPORANEIDAD DE LAS PRUEBAS ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA

   La representación judicial de la parte demandada en su escrito de alegatos de Alzada cursante a los folios 160 al 168 ambos inclusive sostiene con respecto al escrito de pruebas de la parte actora que: “…Es evidente, que en el caso de autos el escrito de promoción de pruebas fue presentado extemporáneamente por anticipado, toda vez que el mismo fue presentado en fecha 15 de marzo de 2007, y la contestación de la parte actora-reconvenida se produjo en fecha 18 de julio de 2007, es decir, cuatro (4) meses antes, siendo que el referido escrito de pruebas debió ser presentado por la parte actora reconvenida con posterioridad al 18 de julio de 2007, tal y como lo establece el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil...”

   A tal efecto, observa quien aquí se pronuncia que si bien es cierto que en fecha 15 de marzo de 2.007 la representación judicial de la parte actora consignó ante el a quo escrito de promoción de pruebas en el cual hizo valer todos y cada uno de los documentos que consignó con el libelo de la demanda (folio 111 y vto.), y que por efecto de la reposición de la causa decretada por el Tribunal de origen en fecha 28 de junio de 2.007 (folios 114 al 116 ambos inclusive, dicha actuación quedó anulada, sin que se hubiera observado nuevo escrito de promoción de pruebas por parte de la actora luego de la contestación hecha por la demandada en fecha 18 de julio de 2.007, no es menos cierto que junto con el libelo de demanda fueron acompañados los documentos en los que se fundamentó la pretensión (folios 07 al 13 ambos inclusive), los cuales a todas luces deben ser objeto de análisis por éste Tribunal, toda vez que fueron acompañados de manera oportuna. En tal sentido se desecha el alegato de extemporaneidad de las pruebas aducido por la parte demandada. Y así se decide.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

1. - Documento Poder conferido por ante la Notaría Pública Décima Segunda del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 07 de junio de 2.006, inserto bajo el No. 15 tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 07 al 09 ambos inclusive). El antes referido documento por ser un documento autenticado ante una autoridad pública hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en él, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en tal virtud queda demostrado que los abogados I.A.Q.S., Y.D.J.R. y E.J.R. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.631, 90.995 y 35.746, se encuentran facultados en el presente proceso para defender los derechos e intereses del ciudadano A.J.A.A..

2. - Comunicación de fecha 30 de mayo de 2005, suscrita por el ciudadano A.A., y dirigida al ciudadano S.E.C.G.; comunicación ésta mediante la cual el arrendador ciudadano A.A. manifiesta su voluntad al arrendatario ciudadano S.E.C.G., de no prórrogar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble denominado Quinta Guaranao, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Montealto, Municipio Baruta del Estado Miranda, igualmente notificándole a través de la misma que podía hacer uso de su prórroga legal de conformidad con la ley. El referido documento es un documento privado emanado de una de las partes - el actor - el cual fue impugnado por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, manifestando que desconocía el contenido y las firmas del referido documento, toda vez que no era suya ninguna de las firmas que aparecen en el mismo. En tal virtud tenía la parte actora la carga de probar que efectivamente la firma de recibido que aparece en el documento era la del arrendatario, sin embargo no se promovió ni evacuó prueba de cotejo a los fines de constatar la autenticidad o no de las firmas; por lo que al no tener ésta juzgadora elementos suficientes para aseverar que efectivamente el documento antes mencionado fue recibido por el arrendatario debe desecharlo de conformidad con el artículo 443 en concordancia con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

3. - Contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y el demandado, autenticado en fecha nueve (09) de julio de 2.004, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el No. 08 Tomo 49 del libro de autenticaciones llevado por esa notaría. El referido documento es valorado de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue objeto de impugnación ó tacha por la parte contraria, en tal virtud queda demostrada la relación arrendaticia que dio origen al presente procedimiento de cumplimiento de contrato.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Documento Poder conferido por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 2.006, inserto bajo el No. 05 tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 26 al 27 ambos inclusive). El antes referido documento por ser un documento autenticado ante una autoridad pública hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en él, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en tal virtud queda demostrado que los abogados W.A.T.G. y BETZANDRA J.G.R. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.023 y 119.975, se encuentran facultados en el presente proceso para defender los derechos e intereses del ciudadano S.E.C.G..

2. - Copia certificada de expediente No. 2005-8592 de la nomenclatura interna del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS contentivo de:

   1. Contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama (folios 43 al 45 ambos inclusive). El referido documento ya fue valorado supra de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue objeto de impugnación ó tacha por la parte contraria, en tal virtud queda demostrada la relación arrendaticia que dio origen al presente procedimiento de cumplimiento de contrato.

   2. Comprobante de depósito No. 3888331 del BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO de fecha 31/05/2.005, realizado por el ciudadano A.A., a favor del ciudadano E.C., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), folio 46.

   3. Comprobante de depósito No. 9945257 del BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO de fecha 15/07/2.005, realizado por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000,00),y

   4. Comprobante de depósito No. 9768846 del BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO de fecha 15/07/2.005, realizado por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), folio 47.

      En cuanto a los documentos identificados en el texto como B, C y D, se constituyen en depósitos realizados por el ciudadano S.E.C. en la cuenta bancaria del Banco Venezolano de Crédito perteneciente al ciudadano A.A., que al no haber sido impugnados por la parte contraria, se tienen como eficaces de conformidad con de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, por lo que quedan demostrados los depósitos realizados en fechas 29/04/2.005, 31/05/2.005 y 15/07/2.005 respectivamente.

   5. Comprobante de depósito No. 0778657 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA de fecha 11/08/2.005, realizado en la cuenta del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), folio 48.

   6. Comprobante de consignación del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, de fecha 11 de agosto de 2.005, folio 49.

      Con relación a los documentos identificados en el texto como E y F, se constituyen en consignaciones de alquileres depositadas en la cuenta bancaria perteneciente JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS en Banco Industrial de Venezuela, que al no haber sido impugnadas por la parte contraria, se tienen como eficaces de conformidad con de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil.

   7. Diligencia consignada ante el JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, por el ciudadano S.E.C.G., en donde manifiesta: “…Informo al Tribunal que los depósitos efectuados en la cuanta del ciudadano A.A. en el Banco Venezolano de Crédito NO. 00120036432 por la suma de Bs. 850.000,00, aunque no aparece en el contrato que así se depositaran los cánones de arrendamiento fue un acuerdo verbal a los fines de facilitar el pago…”, folio 50.

      En referencia al documento identificado en el presente texto con la letra G, se trata de una diligencia en donde el demandado explana unos alegatos, que por no tener relación con el hecho controvertido son desechados por ésta sentenciadora.

   8. Comprobante de depósito No. 814331 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA de fecha 28/09/2.005, realizado en la cuenta del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), y su respectiva consignación folios 51 al 52 ambos inclusive.

      En cuanto a los documentos identificados en el texto con la letra H, se constituyen en consignaciones de alquileres depositadas en la cuenta bancaria perteneciente JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS en Banco Industrial de Venezuela, que al no haber sido impugnadas por la parte contraria, se tienen como eficaces de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil.

   9. Diligencia de fecha 15 de noviembre de 2.005, suscrita por el ciudadano R.T. en su carácter de Alguacil del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, dejando constancia de que fue infructuosa la notificación al ciudadano A.A.d. las consignaciones realizadas ante ese Tribunal por el ciudadano S.E.C. (folio 53).

      La referida diligencia identificada en el texto con la letra H, da cuentas de la infructuosidad de la notificación de las consignaciones de alquileres realizadas ante el JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, y hace plena fe de tal hecho de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.

   10. Comprobante de depósito No. 825695 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA de fecha 29/11/2.005, realizado en la cuenta del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), y su respectiva consignación folios 54 al 55 ambos inclusive.

   11. Comprobante de depósito No. 819265 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA de fecha 14/12/2.005, realizado en la cuenta del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), y su respectiva consignación folios 56 al 57 ambos inclusive.

   12. Comprobante de depósito No. 819424 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA de fecha 31/01/2.006, realizado en la cuenta del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), y su respectiva consignación folios 58 al 59 ambos inclusive.

       En cuanto a los documentos identificados en el texto como J, K, L, se constituyen en consignaciones de alquileres depositadas en la cuenta bancaria perteneciente JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS en Banco Industrial de Venezuela, que al no haber sido impugnadas por la parte contraria, se tienen como eficaces de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil.

   13. Comprobante de Solicitud de retiro de consignaciones de fecha 02 de febrero de 2.006 realizada ante el JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, por el ciudadano A.A., en donde solicita le sea entregado cheque por el monto de las consignaciones correspondientes a los meses de Agosto de 2.005 hasta Diciembre de 2.005 (folio 60).

   14. Auto de Egreso de Consignaciones, proferido por el JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en fecha 08 de marzo de 2.006, en donde se acuerda entregar al ciudadano A.J.A., la cantidad de Cuatro Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 4.250.000,00), por concepto de canon de arrendamiento de los meses que van desde agosto de 2.005 a diciembre del mismo año, mediante cheque no endosable signado con el No. 43656 perteneciente a la cuenta corriente No. 12-103-759-2 del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, y copia del referido cheque (folios 64 al 65 ambos inclusive).

       En cuanto a los documentos identificados en el texto como M, y N, se les otorga pleno valor probatorio por ser actuaciones correspondientes al retiro de los alquileres consignados en la cuenta bancaria perteneciente al JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS en el Banco Industrial de Venezuela, cuyos comprobantes fueron emanados del referido juzgado como autoridad competente para dar plena fe de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en tal virtud queda demostrado que el actor retiró las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses que van desde agosto del año 2.005 hasta diciembre del mismo año.

   15. Comprobante de depósito No. 819016 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA de fecha 22/02/2.006, realizado en la cuenta del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), y su respectiva consignación folios 62 al 63 ambos inclusive.

   16. Comprobante de depósito No. 822063 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA de fecha 29/03/2.006, realizado en la cuenta del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS por el ciudadano E.C., a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs.850.000, 00), y su respectiva consignación folios 66 al 67 ambos inclusive.

       En cuanto a los documentos identificados en el texto como N y O, se constituyen en consignaciones de alquileres depositadas en la cuenta bancaria perteneciente JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS en Banco Industrial de Venezuela, que al no haber sido impugnadas por la parte contraria, se tienen como eficaces de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil.

       MOTIVACIÓN

       Preliminarmente al fondo de la controversia, corresponde emitir pronunciamiento respecto la impugnación de la cuantía planteada por la parte actora-reconvenida, y en tal sentido se observa que alegó su escrito de contestación a la reconvención (folios 107 al 110 ambos inclusive):

       …la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda opone la cuestión previa, que el juez es incompetente para conocer de la demanda en razón de la cuantía y el mismo demandado establece como debe estimarse la demanda la cual doy por reproducido en este acto en su totalidad y además cuando reconviene el mismo demandado estableció su cuantía en cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000) y ahora en la reforma de manera alegre exagerada la establece en trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000) sin establecer los alegatos y fundamentos de ley, por lo que rechazo la estimación propuesta por el demandado …omissis… por cuanto la suma que debía estimar es la misma que señalo el demandado en el acto de contestación de la demandada que es de Bs. 7.650.000, donde el demandado confiesa y declara que la demanda debía estimarse en Bs. 7.650.000 y el mismo demandado cuando reconviene la estima en Bs. 4.000.000 y luego de seis (6) meses después en su reforma la exagera en Bs. 300.000.000. Por lo que rechazo la estimación de la reconvención basado en la contradicción en una cuestión que forma parte del juicio y alegando un nuevo hecho y el cual lo demuestro en este escrito ya que el demandado había hecho la estimación de la demanda. Por lo que la estimación hecha en el acto de contestación de la demanda por el demandado es la cuantía en este juicio …

       Ahora bien, para resolver ésta sentenciadora aprecia que establece el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil que:

       …En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de reconvención, se pronunciará sobre su admisión , admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al Artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable…

       (Negrillas y Subrayado de éste Tribunal Superior).

       Así también, dispone el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

       …En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

       La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto…

       (Negrillas y Subrayados de éste Tribunal Superior).

       De manera que, en el caso bajo análisis tenemos que la reconvención planteada por la parte demandada, fue realizada ante el JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; juzgado éste que mediante sentencia interlocutoria de fecha 20 de noviembre de 2.006 (folios 71 al 74 ambos inclusive), declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, relativa a la incompetencia del Tribunal planteada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, y en virtud de ello declinó la competencia a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que a todas luces la reconvención planteada ante el referido Juzgado de Municipio, no podía ser admitida por dicho juzgado al haber declarado su incompetencia en razón de la cuantía, toda vez que tal y como lo prevén las normas sobre la materia transcritas supra, sólo podrá proponerse la reconvención ante un Tribunal competente por la materia y la cuantía, por lo que correspondía entonces al JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS pronunciarse sobre la admisión de la reconvención, por tanto al haberse realizado la reforma de la reconvención en lo que se refiere a la cuantía antes de admitida la misma, es válida la oportunidad en que fue presentada dicha reforma, toda vez que fue reformada la reconvención antes de su admisión. Sin embargo es de considerar por ésta sentenciadora el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:

       Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…Omissis…

       .

       De conformidad con la norma parcialmente transcrita supra, éste tribunal considera que la impugnación de la cuantía, como cualquier acto alegatorio, comporta una carga argumentativa para quien la invoca. No basta, entonces, rechazar o impugnar la cuantía; es necesario manifestar el motivo, es decir, su insuficiencia o exageración y señalar también el monto sugerido por el impugnante.

       En tal sentido, en el caso sub examine, se aprecia que el actor reconvenido impugnó la cuantía estimada en Trescientos Millones de Bolívares (Bs. 300.000.000,00); alegando que el demandado reconviniente ya había hecho la estimación al momento de dar contestación a la demanda y proponer su reconvención, en Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00); a pesar de que el propio demandado reconviniente en el referido escrito señaló:

       … En este sentido, señalo al tribunal que de acuerdo al Petitorio contenido en el Ordinal Segundo del libelo de la demanda, la parte actora debió estimar la demanda en la cantidad de Siete Millones Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 7.650.000,00), toda vez que esta demandó el pago de la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) mensuales…lo que quiere decir, de conformidad con los artículos 29,30 y 31 del Código de Procedimiento Civil, que el referido monto de (Bs. 850.000,00) debe ser calculado desde el mes de enero de 2006 hasta el mes de septiembre de 2006, ambos inclusive, mes en el cual fue presentada la presente demanda por ante el tribunal por lo tanto, si multiplicamos la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) por los nueve (9) meses que han transcurrido desde el día primero de enero de 2006 hasta el día 30 de septiembre de 2006, ambos inclusive, tendríamos un total de Siete Millones Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 7.650.000,00, monto éste que determina de forma inequívoca que el tribunal competente en razón de la cuantía para conocer de la presente demanda es el Tribunal de primera instancia…

       Alegando el actor que en la reforma de la reconvención fue estimada la cuantía de forma exagerada en la cantidad de Trescientos Millones de Bolívares (Bs. 300.000.000,00); asimismo se aprecia que el actor reconvenido sugiere que la estimación de la cuantía en éste juicio debe ser la misma hecha en el acto de contestación a la demanda.

       Ahora bien, constatado como ha sido al folio 39 de las actas procesales que conforman el presente expediente que la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda estimó la cuantía de la reconvención en la cantidad de Bs. 4.000.000; y que posteriormente en su escrito de reforma de la reconvención señaló que la estimaba en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00), folio 103, sin señalar justificación o sustento alguno que hubiere hecho elevar de ese modo dicha estimación, considera prudente quien aquí se pronuncia citar el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

       …Art.36 En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…

       En el caso de autos, se verificó que efectivamente el actor reclama por vía subsidiaria de daños y perjuicios la suma de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) ó su equivalente en Bolívares Fuertes(Bs. 850,00), contados a partir del mes de enero de 2006, hasta la entrega definitiva del inmueble; siendo así, a efectos de la estimación de la cuantía tal y como fue declarado por el JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en su decisión interlocutoria de fecha 20 de noviembre de 2.006, deben ser tomados en cuenta los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio todos del año 2006, a razón de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) ó su equivalente en Bolívares Fuertes (BsF. 850,00), lo que da un total de Cinco Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 5.950.000,00) ó su equivalente en Bolívares Fuertes (Bs.F. 5.950,00), ya que la distribución del libelo de demanda fue hecha el 01 de agosto del año 2.006 (folio 05); toda vez que lo que demanda el actor es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada por el vencimiento de la prórroga legal. En tal virtud, la cuantía realizada por la parte demandada-reconviniente queda desechada por exagerada, y se le da plena vigencia a la cuantía establecida por el JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en su decisión interlocutoria de fecha 20 de noviembre de 2.006. Y ASÍ SE DECLARA.

       Dilucidado el punto anterior, pasa ésta juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, y a tal efecto se aprecia:

       Ahora bien analizada como ha quedado la actividad probatoria en el presente asunto, y de conformidad con los límites en que quedó establecida la controversia que aquí se a.t.q.e.e. caso concreto el actor pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad constituido por una quinta denominada Guaranao, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Montealto, Municipio Baruta del Estado Miranda, por vencimiento del mismo y de su prórroga legal; por lo que, a tal efecto correspondía al actor demostrar, la relación contractual que dio origen a la obligación; lo cual resultó plenamente demostrado con la consignación del contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y el demandado, autenticado en fecha nueve (09) de julio de 2.004, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el No. 08 Tomo 49 del libro de autenticaciones llevado por esa notaría. Y ASÍ SE DECIDE.

       Así pues, referente al alegato del actor de que no era necesaria la notificación de la prórroga legal, tal argumento cobra fuerza al haberse establecido en el contrato que dio origen a la relación arrendaticia en su cláusula tercera que “…El plazo de duración del presente contrato es de Un (1) año imprórrogable contado a partir del PRIMERO (1) DE JULIO DE 2.004 y solamente será prórrogado en el caso en que EL ARRENDADOR se lo notifique por escrito a EL ARRENDATARIO con treinta (30) días calendarios de anticipación a su vencimiento su voluntad de prórrogar…” (Negrillas y Subrayado de éste Tribunal); de lo cual se deduce que la voluntad de las partes plasmada en el referido contrato fue la de no prórroga, a menos que mediara una comunicación para prórrogar la relación arrendaticia; por lo que la no prórroga era el principio que regía el contrato y la misma no quedó sujeta a notificación alguna por las partes toda vez que la referida notificación sólo se hacía necesaria si la voluntad de las partes era la de continuar la relación arrendaticia. En tal sentido quedó demostrado por parte del actor que no era necesaria la notificación de la no prórroga del contrato. Y ASÍ SE ESTABLECE.

       No obstante, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los contratos a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prórrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario – en el caso especifico de autos – por un año más, es decir desde el 01 de julio de 2.005 hasta el 30 de junio de 2.006; quedando en el caso bajo juzgamiento como fecha tope para la entrega del inmueble el día 01 de julio de 2.006.

       Ahora bien, alegó el demandado que el contrato se había indeterminado al momento que el arrendador había retirado las consignaciones arrendaticias hechas por él ante el JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

       Al respecto se observa que del análisis realizado del contrato de arrendamiento valorado supra, se desprende que el mismo fue suscrito entre las partes en fecha 01 de julio de 2.004, y en la cláusula tercera del referido contrato se estableció un plazo de un (01) año imprórrogable contado a partir del 01 de julio del año 2.004, lo que se traduce en el hecho de que el referido contrato vencía en fecha 30 de junio de 2.005; comenzando el período de prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a partir del día 01 de julio de 2.005, venciendo dicha prórroga en fecha 30 de junio de 2.006; correspondiendo entonces la entrega del inmueble en fecha 01 de julio del año 2.006.

       Así las cosas, considera prudente ésta sentenciadora citar el contenido del último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”

       De la parte in fine del precitado artículo se desprende que durante el lapso de prórroga la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado. Y más aún contempla el artículo 52 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS cuanto sigue:

       … Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler…

       En el caso sub examine, se observa que el actor retiró los cánones de arrendamiento consignados por el demandado ante el JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, correspondientes a las consignaciones que van desde el mes de agosto de 2.005 hasta diciembre del mismo año; lapso éste que se encuentra dentro de la prórroga legal de que disponía la parte demandada, y tal hecho de conformidad con el artículo transcrito supra no constituye renuncia o desistimiento de la acción intentada ni que la naturaleza del contrato cambiara de determinado a indeterminado; toda vez que lo reclamado en el presente asunto no es la falta de pago de las pensiones arrendaticias sino el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal; por lo cual mal podría afirmarse que el contrato se indeterminó por el hecho del retiro de las pensiones arrendaticias consignadas por el arrendatario, toda vez que la ley prevé expresamente que el arrendador puede disponer libremente de las cantidades consignadas por el arrendatario en éstos casos, y que además por encontrarse el lapso de los cánones retirados dentro del período comprendido en la prórroga legal tampoco podría declararse la indeterminación del contrato, toda vez que durante el lapso de prórroga se entiende que el contrato aun se considera a tiempo determinado, en tal virtud queda desechado el alegato de la parte demandada sobre la indeterminación de la relación arrendaticia. Y ASI SE ESTABLECE.

       Ahora bien, en lo atinente a la reconvención planteada por la parte demandada; debe advertir ésta sentenciadora que la reconvención antes que un medio de defensa es una contraofensiva explícita del demandado que requiere la introducción de hechos nuevos para que pueda ser operante. Así pues, se observa que en el caso de autos, el demandado al presentar su escrito de reconvención y su reforma, no introduce ningún hecho nuevo a la controversia; sino que por el contrario utiliza éste medio procesal como medio de defensa al alegar que la relación contractual que dio origen al presente juicio se indeterminó al momento en que el actor retiró los cánones de arrendamiento consignados por el demandado ante el JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, alegato éste que a todas luces constituye un medio de defensa correspondiente a la contestación de la demanda. En consecuencia forzoso es para ésta sentenciadora declarar sin lugar la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, como en efecto se declarará en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

       Por último aprecia quien aquí se pronuncia que la parte actora pretende por vía subsidiaria el pago de la suma de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) ó su equivalente en Bolívares Fuertes (BsF. 850,00) mensual por concepto de daños y perjuicios ocasionados por cada mes que el demandado haya ocupado el inmueble contados a partir del 01 de enero del año 2.006, hasta la entrega definitiva del mismo. En relación a la supra señalada pretensión éste Tribunal aprecia que si bien es cierto que el canon de arrendamiento que se estableció en el contrato suscrito por las partes es de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00); que el demandado estaba obligado a entregar el inmueble en fecha 01 de julio de 2.006 una vez que venció la prórroga legal, no es menos cierto que las copias certificadas cursantes a los folios 40 al 68 ambos inclusive, contienen las consignaciones de los cánones de arrendamiento hechas por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y las mismas van desde agosto de 2.005 a febrero de 2.006 ambas fechas inclusive, por lo que no es procedente condenar al actor al pago mensual de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) ó su equivalente en Bolívares Fuertes (BsF. 850,00), por concepto de daños y perjuicios desde el 01 de enero del año 2.006, sino desde el 01 de marzo del año 2.006; toda vez que como ya se señaló fue constatado por éste Tribunal que la última de las pensiones arrendaticias consignadas por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas corresponde al mes de febrero del año 2.006 (folios 66 al 67 ambos inclusive), y esas pensiones arrendaticias consignadas por el demandado, de conformidad con el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo podrán ser retiradas por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello. En consecuencia resulta evidente que el arrendador ha dejado de percibir la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares mensuales (Bs. 850.000,00) desde el 01 de marzo del año 2.006, en virtud de lo cual; la parte demandada deberá pagar a la parte actora – por concepto de indemnización de daños y perjuicios – la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.850.000,00) ó su equivalente en Bolívares Fuertes (BsF. 850,00) mensuales, calculados desde la fecha en que la demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento 01 de marzo del año 2.006 hasta que la sentencia resulte definitivamente firme.

       En consideración a los motivos que anteceden, para esta juzgadora es forzoso concluir que el recurso de apelación debe ser declarado con lugar pero por efecto de la nulidad de la sentencia aquí constatada; por lo que la sentencia apelada debe ser anulada. La demandada incoada debe ser declarada con lugar. Así se decide.

       DISPOSITIVO

       En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado W.A.T.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 80.023, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano S.E.C.G., contra la decisión de fecha 14 de noviembre de 2.007, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Se declara NULA la sentencia apelada.

CON LUGAR, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, que incoara el ciudadano A.J.A.A. contra el ciudadano S.E.C.G..

SIN LUGAR, la reconvención planteada por la parte demandada ciudadano S.E.C.G..

SE CONDENA, a la parte demandada a que haga entrega material real y efectiva a la parte actora del inmueble arrendado constituido por una casa quinta denominada “Guaranao”, ubicada en la Avenida principal de la Urbanización Monte Alto, jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.

SE CONDENA, a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs. 850.000,00) ó su equivalente en Bolívares Fuertes Ochocientos Cincuenta (BsF. 850,00) mensuales , calculados desde el día 01 de marzo de 2.006 hasta que la sentencia resulte definitivamente firme; por concepto de daños y perjuicios.

Por efecto de la declaratoria CON LUGAR de la demanda incoada, se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Respecto las costas del recurso, al haberse anulado la sentencia apelada no hay especial condenatoria en costas del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión no fue publicada dentro de sus lapsos naturales se ordena la notificación de las partes.

Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los 19 días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2.008). AÑOS 198º DE LA INDEPENDENCIA y 149º DE LA FEDERACIÓN.

La JUEZA,

DRA. R.D.S.G.

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

En esta misma fecha siendo las 2:30p.m., se registró y publicó la anterior decisión, previo anuncio de Ley.

EL SECRETARIO,

ABOG. J.E. FREITAS ORNELAS

Exp.CB-08-0881

RDSG/JEFO/aml.