Decisión nº 174-2013 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 9 de Diciembre de 2013

Fecha de Resolución 9 de Diciembre de 2013
EmisorJuzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteFernando Atencio Barboza
ProcedimientoResolucion De Contrato De Opción De Compra

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente Nº 3824-13.-

202º y 154°

Se inicia el presente p.d.R.d.C.d.O.d.C.-venta, seguido por la ciudadana A.J.M.D., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de Identidad Nº V-10.739.360, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por la Abogada en ejercicio BETTIS DIAZ DE FERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.865, carácter que acredita a través de Poder Apud Acta conferido ante el Secretario Titular de este Despacho, en fecha 15 de febrero de 2012, en contra del ciudadano J.I.Q.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.590.186, y de este domicilio, representado por la profesional del derecho L.C.R.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 67.702, representación que ostenta mediante Poder Apud Acta otorgado el día 22 de abril de 2013.

Ahora bien, una vez agotadas íntegramente las fases relativas a las alegaciones, así como los actos de pruebas cumplidos durante el iter procesal, procede el Tribunal por aplicación del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones.

I

De los Hechos Controvertidos.-

Por efectos del cumplimiento de las fases del presente proceso, el debate de las partes dentro de la Audiencia Oral y Pública quedó limitado a discutir y probar, la afirmación esgrimida por la ciudadana A.J.M.D., parte accionante, quien manifiesta haber celebrado mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, el día 2 de agosto de 2012, bajo el Nº 31, Tomo 85, de los libros respectivos, un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano J.I.Q.G., sobre un bien inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7C, Planta 7 del Conjunto Residencial Las Vistas, Edificio Vista Hermosa, situado en la avenida 16-A, Parroquia I.V.d.M.A.M.d.E.Z., estableciéndose como precio de venta la suma de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,00), entregando en ese acto la cantidad de CIENTO CIENCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 154.500,00), al ciudadano J.I.Q.G., en calidad de Arras, para demostrar la intención de adquirir el inmueble. Agrega que el referido contrato tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la celebración del mismo, más una prorroga de treinta (30), para un total de ciento veinte (120) días continuos de vigencia. Manifiesta la accionante que, el contrato celebrado venció el 30 de noviembre de 2012, extendiéndose el plazo por acuerdo entre las partes hasta el 15 de enero de 2013.

Igualmente manifiesta la parte demandante que, solicitó un crédito ante la entidad bancaria Banco Mercantil C.A., por no contar con los recursos económicos para el pago total del precio convenido, el cual fue aprobado. Señala así mismo, que el inmueble objeto del contrato posee una hipoteca a favor del Banco Central de Venezuela, gravamen este que no fue liberado para el momento en el que debió celebrarse la negociación, como se certifica de la constancia emitida por la referida institución bancaria, lo que vino a representar un impedimento para la realización del contrato de compra-venta, pues solo le fue entregado un borrador contentivo de la liberación de hipoteca y que al no haber sido liberada oportunamente el Banco Mercantil no pudo concretar la protocolización del documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble. Además se agrega que conforme a la convención, la transmisión de los derechos de propiedad sobre el inmueble descrito se haría libre de todo gravamen y carga impositiva, cosa que incumplió el vendedor, quien por el contrario, le manifestó que el precio del negocio celebrado seria aumentado en la suma de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000, oo), lo cual no aceptó la parte accionante, procediendo por el contrario en forma unilateral el ciudadano J.I.Q.G., a depositar en la Cuenta Corriente del Banco Occidental de Descuento, a nombre de la accionante A.J.M.D., la cantidad de CIENTO OCHO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 108.150, oo), y el remanente montante a la suma de CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 46.350,00), lo dedujo por concepto de penalidad por los daños y perjuicios que en su criterio causó la promitente compradora, al no haber realizado la venta definitiva en los términos convenidos.

Como consecuencia de lo anterior y con apoyo en lo establecido en el articulo 1.259 del Código Civil, se demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta, con la consecuente entrega de la suma de CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 46.350,00), que representa el saldo restante de las arras entregadas para la negociación, y adicionalmente, exige en concepto de daños y perjuicios una suma igual, la cual fue calculada en un treinta por ciento (30%), sobre el valor total de las arras recibidas por el promitente vendedor J.I.Q.G., todo ello conforme a lo convenido en el contrato, lo que en su conjunto representa la suma de NOVENTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 92.700,00).

Así se tiene que, en la Secretaría de este Juzgado se presentó contestación a la demanda, admitiendo el sujeto pasivo de la relación procesal la celebración del contrato de opción de compra-venta, suscrito ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, el día 2 de agosto de 2012, sin embargo, niega, rechaza y contradice que el mismo haya sido incumplido por él, ni menos aun que le haya manifestado a la parte actora el aumento del precio acordado, expresando que la ciudadana A.J.M.D., incumplió con las obligaciones contraídas contractualmente y en cumplimiento a la Cláusula Quinta del contrato celebrado, la devolución de la suma de dinero dadas en calidad de arras alcanzaba a la cantidad de CIENTO OCHO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 108.150, oo), como efectivamente fue depositado en la Cuenta Corriente de la accionante. Manifiesta igualmente el accionado que, la indemnización calculada en el treinta por ciento (30%), sobre el valor de las arras, debía quedar en su poder como justa compensación por el incumplimiento de la accionante, por lo que el contrato quedó resulto de pleno derecho.

De otro lado expresa que, la ciudadana A.J.M.D., tenía conocimiento de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble en beneficio del Banco Central de Venezuela, al igual que la misma seria liberada al momento de la protocolización de la venta definitiva, y que en ningún momento la accionante manifestó que la compra se realizaría mediante crédito hipotecario, lo cual debía constar en el contrato celebrado.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

Ahora bien, en cumplimiento al deber del Operador de Justicia de proferir una decisión expresa, positiva y precisa y bajo un análisis pormenorizado de los alegatos esgrimidos, se pasa de seguidas a establecer los motivos de hecho y de derecho para el mayor análisis de las consideraciones establecidas en el Dispositivo proferido por el Órgano Jurisdiccional, tomando en cuenta el material probatorio cursante en los autos.

De la contestación hecha valer por el accionado J.I.Q.G., evidencia este Operador de Justicia que, en cuanto al contenido de la misma propugna un absoluto rechazo de su procedencia, incorporando en esa fase, su oposición y defensa, negando el derecho invocado por la parte actora y los hechos en donde se pretende deducirlo.

Del examen probatorio realizado a las pruebas aportadas junto con el Libelo de demanda y la contestación hecha valer por la parte accionada, se observa que la voluntad de los contratantes estuvo dirigida a materializar una convención que regulara entre ellos, las condiciones de tiempo, modo y lugar, en la cual debía realizarse la tradición del inmueble identificado en los autos, en la que, quedaron contempladas las reglas generales y particulares para que el vendedor de conformidad con lo establecido en el articulo 1488 del Código Civil, cumpliera con la obligación de transmitir los derechos inmobiliarios con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En este sentido, es de doctrina que el vendedor, además de otorgar el documento de propiedad, está obligado igualmente a efectuar la tradición, partiendo del conjunto de estipulaciones que se derivan del contrato preliminar de opción de compra-venta, como lo es en este caso, el pago de los impuestos nacionales y municipales al igual que los servicios públicos y privados, y muy especialmente el haber liberado la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble a favor del Banco Central de Venezuela, como expresamente lo contempla la Cláusula Séptima del contrato de opción de compra-venta.

En nuestro sistema procesal, encontramos en el artículo 1167 del Código Civil, la norma de derecho sustancial que sanciona sobrevenidamente el incumplimiento de cualquiera de las partes que intervienen en los negocios jurídicos, estableciendo al respecto que:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

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La expresión, “Resolución”, es utilizado por nuestro legislador para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato valido, en virtud de haber in surgido una situación posterior al momento del perfeccionamiento del contrato, en razón del incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad, lo que genera previa comprobación de la causal resolutoria la de “repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiera jamás contraído” ex articulo 1198.

Ahora bien, al ponerse en movimiento el Órgano Jurisdiccional, por invocarse la norma de derecho sustancial antes transcrita, aunada a la circunstancia que entre los integrantes de la relación procesal existe un vinculo contractual, debe necesariamente mediar una decisión judicial creadora de una norma individual y concreta, dirigida a las partes mediante la cual se apliquen las sanciones resultantes de la voluntad de la Ley.

Así, una eventual sentencia positiva, esta orientada al reestablecimiento de la situación infringida, lo que amerita la intervención del Operador de Justicia para dirimir la controversia a través de una Sentencia Constitutiva, mediante la cual se crea, modifica o se extingue la relación jurídica que une a las partes, debiendo estar precedida de una pretensión dirigida a obtener el cambio de determinadas relaciones o estado jurídico, que no pueden alterarse sin la previa declaración judicial de los requisitos que la Ley exige, a fin de que el cambio pueda producirse (relaciones indisponibles). Lo anterior se trae a colación, por cuanto se observa que la parte accionada en forma indebida y contraria a la Ley, declaró unilateralmente resuelto y extinguida la relación jurídica que le une con la parte actora, sin haber planteado previamente su eventual inconformidad al Operador de Justicia, para que surgiera la correspondiente sentencia en la cual se declare la extinción del contrato de opción de compra-venta y la eventual penalidad que motus propios, aplico a la parte actora.

Esto significa que, la resolución de la que expresa el articulo 1167 del Código Civil Venezolano, esta sujeta a los requisitos que la norma contempla, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, en la cual cada parte esta obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte; b) la no ejecución de su obligación por aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial, para que se verifique la presencia de ambos presupuestos y en consecuencia se pronuncie sobre la pretensión resolutoria.

De la lectura realizada al instrumento fundante de la pretensión, al igual que del cúmulo de probanzas promovidas junto con el escrito Libelar y la contestación, se constata que, las obligaciones asumidas por la parte demandada, no fueron debidamente atendidas, quien debió producir los medios de pruebas adecuados, que efectivamente comprobaran sus afirmaciones de hecho en cuanto al pago de los impuestos nacionales y municipales, los servicios públicos y privados, y muy especialmente la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble a favor del Banco Central de Venezuela; sin lo cual no era posible llevar a cabo la venta definitiva del inmueble. Por el contrario, la parte demandada sobre este aspecto consideró que, al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, se liberaría la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, lo cual es contrario a la voluntad manifestada por las partes en el contrato de opción de compra-venta, específicamente en su Cláusula Séptima, conforme a la cual quedó obligado el accionado, a vender el inmueble libre de todo gravamen y solvente en los servicios públicos y privados, circunstancias estas que no aparecen plenamente satisfechas o cumplidas por el promitente vendedor, para que el acto traslativo de propiedad pudiera llevarse a cabo en los términos convenidos, lo que comporta una violación a lo establecido en el articulo 1491 del Código Civil Venezolano, que a la letra establece:

Artículo 1.491.- Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.

Llama la atención del Operador de Justicia que, las partes a pesar de haber establecido el termino para la concreción definitiva de la operación de compra-venta, con su respectiva prorroga, nada se dijo en dicho instrumento sobre la existencia del gravamen hipotecario, ni menos aún, sobre la forma en la cual debía procederse a la liberación de la misma, afirmándose en el Libelo de demanda que, la propia accionante emprendió de manera individual gestiones para indagar sobre los posibles gravámenes que afectan al inmueble, al punto de haberse dirigido al Banco Central de Venezuela, para obtener la posición deudora que frente a esa institución mantiene el promitente vendedor, lo cual significa que este último debió ser diligente para lograr oportunamente la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble. Así mismo, debió ser previsivo y haber considerado junto a la promitente compradora las vías legales que debieron implementarse convencionalmente para garantizarle a la parte accionante la posibilidad de adquirir el inmueble, además de su solvencia en los servicios públicos y privados, libre de todo gravamen o carga.

Es de considerar sobre este punto que, el propio accionado en su contestación confiesa que, no podía disponer de las arras recibidas para liberar el gravamen existente sobre el inmueble, lo que significa que no contaba con los recursos económicos para pagar el saldo del crédito hipotecario concedido por el Banco Central de Venezuela, pretendiendo con ello establecer una nueva obligación no contemplada en el contrato a cargo de la promitente compradora, en el sentido que, pudo haberlo autorizado para pagar la obligación hipotecaria, lo que viene a significar que, el silencio guardado al momento de celebrar el contrato de opción de compra venta, en lo que respecta al gravamen señalado, constituyó un elemento insurgente dentro de la convención, que lo colocó en la posición de incumpliente de una de las obligaciones primarias del contrato preliminar de opción de compra-venta, en cuanto a la oportuna liberación de la hipoteca, sin que por ello, le sea permitido legalmente resolver el contrato de manera unilateral, ni menos aun aplicarle una sanción pecuniaria a la demandante en concepto de daños y perjuicios.

Ese modo de proceder, bajo las circunstancias fácticas a.c.e. criterio del Tribunal, una violación a lo establecido en el artículo 1160 de la Ley Sustantiva Civil, en el sentido que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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De otro lado, el articulo 1264 del Código Civil, contempla que, “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, lo que significa que el ejercicio de la acción de resolución sea posible para el acreedor no solo en caso de incumplimiento total, sino también, en caso de incumplimiento parcial y aun cuando se encuentre presente un simple retardo en el cumplimiento del contrato.

Dada las consideraciones a.y.b.l.f. en que el accionante probó en el proceso los extremos de hecho y de derecho, resulta forzoso para quien juzga considerar que en el caso de autos se encuentra presente lo relativo “al incumplimiento” atribuido al accionado, figuras estas que se obtienen cuando exista cualquier falta que impida la satisfacción prometida, y la satisfacción procurada por el deudor. Como consecuencia de lo anterior la intervención del Juez en este caso, es necesaria para proceder a la resolución del contrato y bajo la situación en la que se encuentra las partes, con vista al incumplimiento de la parte accionada, en cuanto a las obligaciones que asumió frente a la optante compradora. Del mismo modo, la pretensión contenida en la demanda, quedó probada en su mérito, al acreditar la contratante victima del incumplimiento de los hechos afirmados en el Libelo de demanda, que el accionado J.I.Q.G., no demostró haber cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato fundante de la pretensión, en los términos en los cuales las partes lo estipularon y en la manera en que quisieron o entendieron que verosímilmente se hubiese ejecutado definitivamente el contrato que les une, quedando consecuencialmente resuelto el contrato fundante de la pretensión, y así mismo obligado éste último a restituir la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTO CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 46.350,00), que representa el saldo que en concepto de arras permanece en su poder. ASI SE DECIDE.-

De otro lado, resulta de interés traer a colación lo relativo al monto de la penalidad que en concepto de arras fue establecida convencionalmente por las partes, en un treinta por ciento (30%), sobre el valor de la cantidad otorgada por ese concepto, ello en razón a la Resolución Nº 11, de fecha 5 de febrero de 2013, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, en fecha 21 de febrero de 2013.

Conviene tener en cuenta que, en una convención, la eficacia del quantum establecido como función limitativa del daño resarcible como mecanismo de regulación convencional de la responsabilidad contractual, no opera cuando una norma de orden público no permite atenuar dicha responsabilidad contractual, tal como ocurre en el presente caso, con la entrada en vigencia de la Resolución antes referida, la cual además de poseer aplicación retroactiva, ordena en su articulo 2, la disminución del monto de la penalidad establecida convencionalmente por las partes, a un diez por ciento (10%), del monto total de las arras entregadas por la parte accionante, estableciendo textualmente que:

En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se consideraran cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, perdida o disposición de más del 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente articulo y solo será exigible en ambos caos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta.

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En consecuencia, dado el contenido del transcrito artículo, ordena este Tribunal, la disminución del monto de la penalidad establecida convencionalmente por las partes, a un diez por ciento (10%), del monto total de las arras entregadas por la parte accionante, y en virtud a ello, se condena al accionado J.I.Q.G. a pagar la indemnización de daños y perjuicios contenida en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra-venta, pero disminuida por las razones antes expuestas a la cantidad de QUINCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA CON 00/100 (Bs. 15.450, oo), calculada sobre la base del diez por ciento (10%) de la cantidad entregadas en concepto de arras al momento de la celebración del contrato preliminar de opción de compra-venta. Este deber de indemnizar surge en el caso de autos, en virtud a la conducta opuesta a la prescrita en la relación contractual constitutiva de la sanción establecida contra la parte incumpliente, la cual se produce en el caso de autos, con vista a este pronunciamiento jurisdiccional, todo ello por aplicación del articulo 1167 del Código Civil Venezolano. ASI SE DECIDE.

DESICIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, incoada por la ciudadana A.J.M.D., en contra del ciudadano J.I.Q.G., quedando obligado éste último a restituir la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTO CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 46.350,00), que representa el saldo que en concepto de arras permanece en su poder.

SEGUNDO

Se condena al accionado J.I.Q.G., a pagar la cantidad de QUINCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA CON 00/100 (Bs. 15.450, oo), en concepto de Daños y Perjuicios.

TERCERO

Se exime de Costos y Costas Procesales a las partes, al no haber vencimiento total en el presente proceso.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve (9) días del mes de Diciembre de 2013. AÑOS: 202° de la Independencia y 154º de la Federación.-

EL JUEZ TITULAR.

DR. F.A.B..

EL SECRETARIO.

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.- Sentencia Definitiva Nº 174/2013.-

EL SECRETARIO.

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