Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Octubre de 2007

El presente juicio por DESALOJO fue interpuesto ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de abril de 2005, por la abogada Y.G.S. en su carácter de apoderada judicial de A.D.A., en contra del ciudadano I.O.M.R.. Una vez efectuado el sorteo respectivo, le correspondió conocer al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual por medio de auto de fecha 18 de abril de 2005 la admitió.

En virtud de denuncias presentadas por la parte demandada, la Juez de la causa formalizó su inhibición de seguir conociendo del juicio, remitiéndose el expediente, luego de su distribución, al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, quien continuó conociendo de la causa, hasta el 1º de agosto de 2005, cuando el Juez que conoció de la causa formuló inhibición en virtud de denuncia formulada por la parte demandada en un medio impreso de la localidad. Luego de su distribución, se remitió el expediente al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, siendo formulada por la Juez de ése Despacho, inhibición, mediante escrito de fecha 9 de diciembre de 2005, en virtud de las denuncias interpuestas por la representación judicial de la parte demandada. Luego de su distribución, finalmente le correspondió al Juzgado Décimo Noveno de Municipio el conocimiento de la presente causa.

La parte actora sostiene en su libelo que celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble constituido por una casa, propiedad de la actora, ubicada en la sexta (6ta) transversal de la Urbanización Los Castaños, manzana “H”, distinguida con el Nº 10, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Señala la demandante que la vigencia del contrato suscrito fue de seis (6) meses fijos, y el canon de arrendamiento se determinó en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,ºº).

Adujo la actora que el demandado ha incumplido con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, con base a la cual, se le prohibía subarrendar el bien, por cuanto el demandado había destinado el inmueble arrendado como “pensión”, teniendo subarrendadas a 16 personas. Que al mismo tiempo ha incurrido en violación de la cláusula segunda del contrato, en virtud de la cual se pactó que el arrendatario destinaría el inmueble únicamente para vivienda familiar.

Aunado a lo anterior, alegó la demandante que a los fines de subarrendar, el inquilino construyó una serie de habitaciones, sin su autorización, habiendo construido 4 de ellas en sitios no aptos, debido a que no cuentan con el soporte para el peso de las construcciones, todo lo cual le ha ocasionado daños a la estructura del inmueble.

Alegó que en fecha 5 de mayo de 2004, el demandado firmó carta de desocupación, por cuanto se encontraba incumpliendo su obligación de pagar los servicios públicos correspondientes al inmueble, aunado a la existencia de un reporte presentado por un funcionario en representación de la electricidad de Caracas, en virtud de una toma ilegal de electricidad y con ocasión al trato intolerante del inquilino en la inspección de las instalaciones eléctricas; así como la existencia de una deuda por la cantidad de Bs. 1.852.349,88 por concepto de servicio de agua. De conformidad con el acuerdo de desocupación, el arrendatario se comprometió a desocupar el inmueble en noventa (90) días, contados a partir del 5 de mayo de 2004, sin que haya honrado dicho compromiso.

Asimismo, alegó la actora que el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses subsiguientes al mes de diciembre de 2004, adeudando los correspondientes a los meses de enero a marzo de 2005.

Finalmente adujo tener la necesidad de desocupar el inmueble, por cuanto su hija requiere ocuparlo, ya que no tiene vivienda y es madre de dos (2) bebes.

De conformidad con los argumentos expuestos, la actora con base en el artículo 34, literales g), d), e), b) y a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a I.M.R. para que convenga o en su defecto sea condenado a: PRIMERO: En desalojar el inmueble distinguido con el Nº 10, ubicado en la sexta (6ta) transversal de la Urbanización Los Castaños, manzana “H” del sector conocido como El Cementerio de la Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C., por haber contravenido la prohibición de subarrendar el inmueble referido, por haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, por falta de pago de los cánones de arrendamiento y en virtud de la necesidad de su hija de ocupar el inmueble. SEGUNDO: En pagar la cantidad de un millón seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.650.000,ºº), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, así como los que sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Así como el pago de las costas y costos del presente juicio.

En fecha 19 de julio de 2006, la parte demandada dio contestación a la demanda, negó que el último contrato de arrendamiento sea el consignado por la actora, marcado con la letra “A”. Negó haber destinado el inmueble arrendado como pensión, ni tener subarrendadas a 16 personas. Negó haber efectuado construcciones no autorizadas al inmueble, en sitios no aptos, cambiando el destino del inmueble arrendado. Negó haber suscrito carta de desocupación. Rechazó que existiera una deuda por la cantidad de Bs. 1.852.349,88, así como también rechazó adeudar cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento. Solicitó que se ordenara la exhibición de la libreta de ahorros de la señora J.D.A..

Junto con su escrito de contestación, la parte demandada formuló reconvención por cumplimiento de contrato. Dicha reconvención fue inadmitida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, mediante decisión de fecha 19 de julio de 2006. Ambas partes promovieron pruebas en el presente juicio.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia que resuelve el fondo de la controversia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, excluyendo las cuestiones previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4º y 6º del artículo 340 eiusdem, promovidas por el demandado en su contestación, por tratarse de aquellas cuestiones previas respecto de las cuales no cabe recurso de apelación. Siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana A.D.A. en contra del ciudadano I.O.M.R., de conformidad con los literales a, d, e y g, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se condenó a la parte demandada a entregar a la demandante el bien inmueble constituido por una casa signada con el Nº 10, ubicada en la manzana “H”, de la sexta transversal de la Urbanización Los Castaños, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo, se condenó al demandado a pagar a la actora la cantidad de un millón seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.650.000,ºº), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2005, a razón de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,ºº) cada uno, así como los que se continuaren venciendo hasta el momento en que se declare definitivamente firme el fallo dictado. Se declararon sin lugar las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, y se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en al litis, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La presente controversia se fundamenta en la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes de este juicio, cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa signada con el Nº 10, ubicada en la manzana “H”, de la sexta transversal de la Urbanización Los Castaños, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, y que se encuentra documentada en contrato de arrendamiento privado, suscrito por la actora y el demandado, en fecha 15 de febrero de 2003. Tratándose de un instrumento privado, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, correspondía al demandado -contra quien se opuso el contrato- manifestar formalmente si lo reconocía o lo desconocía, en la oportunidad de contestar la demandada, toda vez que la actora consignó dicho instrumento junto con su libelo de demanda. Ahora bien, por cuanto la representación judicial de la parte demandada se circunscribió a señalar que era falso que se tratara del último contrato celebrado entre las partes, que fijaron una duración de seis (6) meses y un canon de arrendamiento de Bs. 550.000,ºº, sin que hubiese manifestado formalmente si lo reconocía o negaba haber suscrito el referido instrumento, presentado como emanado de él, es por lo que su silencio le otorga el carácter de reconocido, y así se declara.

La parte demandada, junto con su escrito de contestación, consignó, sendas documentales, marcadas con las letras “A” y “B”, constituidas por los contratos de arrendamiento, celebrados entre las partes en fechas 7 de diciembre de 1999 y 5 de noviembre de 2003, mediante las cuales la parte actora le da en arrendamiento “un (1) local comercial de su única y exclusiva propiedad, situado en la sexta (6ta) transversal de Los Castaños, manzana “H”, planta baja, el cual forma parte de una (1) quinta propiedad de la arrendadora en la Parroquia S.R., Jurisdicción del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas.” Ambos contratos fueron celebrados sobre el local comercial, como una parte integrante de un inmueble constituido por la casa quinta antes señalada. De conformidad con los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador aprecia en todo su valor probatorio tanto el documento privado, como el documento autenticado que rielan a los folios 35 al 36; y 37 al 38, respectivamente.

De la revisión que se hiciere a la identificación del objeto arrendado en los contratos que fueron consignados en autos, se observa que en el caso de los celebrados en fechas 7 de diciembre de 1999 y 5 de noviembre de 2003, éstos tenían por objeto un local comercial. Mientras que el celebrado entre las partes el 15 de febrero de 2003, tiene por objeto una casa conformada por dos (2) plantas, seis (6) habitaciones, cuatro (4) baños, sala, cocina empotrada, comedor, un (1) salón de estar, situada en la sexta Transversal de la Urbanización Los Castaños, signada con el Nº 10, manzana “H” en Jurisdicción de la Parroquia S.R.. En consecuencia, vistas las fechas en que las partes celebraron dichos convenios, es posible llegar a la conclusión de que se trata de dos contratos distintos, sobre dos objetos, perfectamente identificables y distinguibles, tomando en consideración que el local arrendado está diferenciado de la casa, aunque forma parte de ésta. Evidenciándose que, en el caso de marras, se demanda el desalojo de la casa arrendada según contrato de fecha 15 de febrero de 2003 y no del local arrendado por los anteriores contratos. En consecuencia, el conocimiento de la presente causa se limitará a la determinación del cumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del arrendamiento de la casa y no las derivadas del arrendamiento del local, limitándose a éste aspecto la controversia expuesta en el presente juicio.

Vistas las copias certificadas del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil Restaurant Edibrand, C.A., que rielan a los folios 39 y siguientes, del presente expediente, el cual constituye un instrumento público de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, este Tribunal lo aprecia de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la prueba que se deriva de dicho documento, esto es, la existencia de una compañía anónima, representada por el demandado, resulta impertinente a los fines de dirimir la presenta causa, toda vez que en ella no se ventila lo relativo al arrendamiento de local comercial, sino de una vivienda, y así se declara.

En la etapa probatoria, la actora promovió resultas de notificación judicial efectuada al ciudadano I.M.R., en fecha 22 de marzo del 2005, por medio de la cual se le participó que debería entregar el inmueble arrendado a más tardar el 15 de mayo de 2005, en virtud que la arrendadora manifestaba su voluntad de no renovar el contrato, por cuanto el demandado había acumulado una deuda de Bs. 1.546.752 por concepto de servicio eléctrico, lo cual se encontraba obligado a pagar de conformidad con el contrato de arrendamiento. Asimismo, que la notificación se efectuaba en virtud que el arrendatario había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a marzo de 2005, así como por el hecho de que según inspección realizada por la Junta Parroquial de S.R. en el inmueble arrendado, se demostró que el inquilino había subarrendado el inmueble, en contravención a lo estipulado en el contrato sin autorización de la arrendadora, aunado al hecho de que para subarrendar efectuó construcciones no autorizadas sobre el inmueble, representando un peligro para los habitantes. Dicha notificación consta en autos en originales, y riela a los folios 93 al 109 del presente expediente. De conformidad con el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil la solicitud sustanciada por jurisdicción voluntaria, así como las determinaciones que hace el Juez en el desarrollo de dicha solicitud, establecen una presunción desvirtuable de los hechos respecto de los cuales se deje constancia, por lo que este Juzgador aprecia en todo su valor probatorio la notificación judicial, y así se declara.

Asimismo, la actora consignó copia simple de informe de inspección efectuado por la Junta Parroquial S.R., de fecha 25 de febrero de 2005, suscrito por J.D.S., titular de la cédula de identidad Nº V-14.562.43, mediante el cual señala que en esa fecha se dejó constancia que la vivienda estaba constituida por dos plantas con platabanda. Que la parte de abajo estaba divida en sala comedor y cocina, salón recibidor, dos baños y dos habitaciones dormitorios, observando que lo que antes funcionaba como bar fue convertido en habitación dormitorio, con techo de machimbrado. Que la platabanda tiene pésimas instalaciones de desagua, lo cual ha ocasionado filtraciones. Que en la segunda planta se encuentran cinco habitaciones arrendada o alquiladas, donde habitan 16 personas, y que en la parte lateral izquierda de la platabanda fueron construidas dos habitaciones, con chapa de madera y techo de zinc y que fueron alquiladas. Que en la parte lateral derecha de la platabanda se observaron gran cantidad de objetos, cachivaches. Que los tanques de agua tienen botes permanentes, dando lugar a que el agua se estanque y cause filtraciones. Observó que se hicieron modificaciones al tablado eléctrico. Que aunque ya no está funcionando, el inquilino había colocado debajo de las escaleras de la vivienda una venta de loterías, sin el permiso de la propietaria. No obstante lo anterior, estima este Juzgador que el informe suscrito no es el medio idóneo para dejar constancia de las circunstancias y del estado del inmueble arrendado. A todo evento, el informe presentado por el ciudadano J.D.S., por tratarse de un tercero ajeno al presente juicio, en representación de la Junta Parroquial de S.R., debía ser ratificado por dicho ciudadano, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de surtir efectos probatorios, por lo que no constando en autos dicha ratificación, este Juzgador desecha dicha probanza, y así se declara.

No obstante lo anterior, constan de resultas de inspección judicial, evacuada en fecha 7 de julio de 2005, por el Tribunal, asistido del práctico V.R., titular de la cédula de identidad Nº V-6.170.595, que una vez constituido el Tribunal en el inmueble, se dejó constancia que la planta baja del inmueble se encontraba en buen estado a excepción del techo de la cocina en la cual se observó desprendimiento de la pintura y friso del techo, así como signos de humedad. Que en el techo de la segunda planta se puede observar dos (2) habitaciones con paredes de madera y techo de zinc. Que en el techo de la segunda planta también presentaba signos de humedad y desprendimiento de la pintura y friso, dejándose expresa constancia que las habitaciones de la casa se encontraban cerradas. Que se encontraba en el inmueble una señora quien se identificó como P.R., titular de la cédula de identidad Nº V-82.670.135, quien manifestó habitar el inmueble en calidad de inquilina. El tribunal indicó la imposibilidad de dejar constancia si las construcciones del inmueble formaban parte o no de su estructura original y que las instalaciones eléctricas eran externas.

En virtud de la reposición de la causa, se practicó nuevamente inspección judicial en el inmueble arrendado, cuya acta riela a los folios 81 y siguientes, evacuada el 2 de agosto de 2006, donde se dejó constancia que al hacer los toques de Ley, abrió la puerta una señora quien se identificó como S.B.G.E., titular de la cédula de identidad Nº V-25.053.042, quien manifestó que ocupaba el inmueble en calidad de inquilina, permitiendo el acceso al tribunal. El Tribunal procedió a dejar constancia que en la planta baja del inmueble se encuentran cinco (5) habitaciones, y en la parte alta, cuatro habitaciones, que en la terraza hay dos habitaciones construidas con paredes de madera y techos de zinc. Que en la entrada del inmueble hay una habitación que aparece ser fabricada de forma improvisada, y allí se encuentra alquilada K.I.V.S., titular de la cédula de identidad Nº V-20.301.007. Asimismo, se dejó constancia que a través de una reja marrón cerrada con candado, se observó un tanque de agua de color azul colocado sobre una estructura de concreto, así como otro tanque de color azul colocado sobre una superficie metálica, sin poder verificar u observar si se encuentran conectados a una tubería de agua. Se dejó constancia que desde la entrada del inmueble hasta su interior, tanto en el techo como en las paredes, una tubería plástica de color negro no empotrada a la pared, correspondiente al cableado de la pared. El tribunal se abstuvo de evacuar el último de los particulares relativos a las construcciones. De las reproducciones fotográficas que corren insertas en autos a los folios 95 al 118 del presente expediente, se constata el estado del inmueble descrito por el Juez de la causa, específicamente las filtraciones en el techo de la vivienda, las tuberías plásticas de color negro con el cableado eléctrico, la existencia de desechos, y objetos apilados en la casa, tales como gaveras de cerveza, ollas y, botellas, los tanques de agua y las habitaciones hechas con paredes de un material de madera y techo de zinc. De conformidad con el artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador aprecia en todo su valor probatorio, las observaciones realizadas por el tribunal tanto en fecha 2 de agosto de 2006, como en fecha 7 de julio de 2005, por tratarse de indicaciones objetivas sobre el estado del inmueble inspeccionado. Ahora bien en lo que respecta a las declaraciones de las personas que se encontraban en el inmueble inspeccionado el 2 de agosto de 2006, así como las manifestaciones efectuadas ante el Tribunal constituido, las mismas no pueden hacerse valer a través de este medio probatorio, en virtud de que resulta inconducente para hacer valer en juicio declaraciones de testigos, por lo que dichas declaraciones no surten ningún valor probatorio, y así se declara.

La parte actora, promovió las testimoniales de las ciudadanas S.B.G.E., titular de la cédula de identidad Nº V25.053.042, M.H.S.B., titular de la cédula de identidad Nº V-6.169.166, y C.R.V.V., titular de la cédula de identidad Nº V-6.020.597, quienes manifestaron conocer a la demandante A.D.A.. La primera de las testigos declaró ser inquilina del demandado, y que se encuentra sub-arrendada en una de las habitaciones que se encuentran en la terraza del inmueble. Que en la planta baja del inmueble hay 5 habitaciones, en la planta de arriba hay 4 habitaciones y en la terraza hay dos habitaciones. Que por alquiler de una habitación le paga al señor I.M. la cantidad de Bs. 250.000,ºº mensuales, y que efectuó un depósito por la cantidad de Bs. 750.000,ºº. Asimismo, declaró que todas las habitaciones de la casa se encontraban subarrendadas. También manifestó que la casa no tenía servicio de agua porque el arrendatario no había pagado el servicio de agua, y que los tanques de agua potable no tenían ninguna conexión ni tubería para subir el agua potable.

En cuanto a las dos testigos restantes, éstas manifestaron conocer a la actora desde hace aproximadamente 26 y 15 años. Manifestaron conocer la casa y la describieron como una casa con, porche, local comercial, dos (2) salas, la cocina, dos (2) habitaciones un (1) baño y la platabanda; que la segunda planta tenía dos (2) habitaciones, un baño y una terraza. Ambas indicaron ser testigos referenciales de la existencia de otros inquilinos en el inmueble, subarrendados por el demandado, toda vez que han visto gente nueva habitando la casa y una de ellas es arrendadora de una persona que anteriormente fue inquilina en el inmueble de marras. De conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador aprecia en todo su valor probatorio las testimoniales evacuadas, por cuanto los testigos cumplieron con las formalidades de ley, y merecen fe de sus dichos, los cuales al no contener contradicciones ni parecer falsos, crean en la convicción de este Juzgador que son ciertos los hechos por ellos declarados, y así se declara.

Asimismo, la parte actora consignó copias simples de contrato de suministro de energía eléctrica expedido por la C.A. La Electricidad de Caracas, dicho contrato data del 1º de octubre de 2004, y aparece celebrado con el demandado I.O.M.R., como inquilino, mediante instalación de medidor. Igualmente, consignó copia simple de estado de cuenta emitido por la Administradora Serdeco, C.A., de fecha 21 de julio de 2006, por concepto de gastos de aseo y energía eléctrica correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2006, los cuales ascienden a la cantidad de Bs. 578.890,04. Seguidamente, la actora aportó copia simple de estado de cuenta expedido por Hidrocapital, C.A., correspondientes a los gastos por concepto de agua potable durante los años 2000 al 2006, donde se indica que el total de mora es la cantidad de Bs. 2.440.566,61. Estima este juzgador que los instrumentos antes señalados emanan de terceros ajenos al presente juicio, esto es, las sociedades mercantiles C.A. La Electricidad de Caracas, Administradora Serdeco, C.A. e Hidrocapital, C.A. En consecuencia, debieron ser ratificadas en juicio a través de la respectiva prueba de informe emanada de dichas empresas, por lo que no habiendo cumplido la actora con dicha formalidad, resulta forzoso desechar las documentales consignadas, y así se declara.

A los fines de demostrar la existencia de cobros efectuados por el demandado por concepto de cánones de sub-arrendamiento, la actora consignó copias simples de recibos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, emitidos por I.M.R. por concepto de alquiler de dos habitaciones, por la cantidad de Bs. 250.000,ºº recibida de Araujo. Observa este Juzgador que al tratarse de instrumentos privados presuntamente emanados del demandado y contra quien se pretenden oponer, los mismos debieron ser consignados en originales, no surtiendo ningún efecto probatorio las copias simples de instrumentos privados, y así se declara.

La actora consignó en la etapa probatoria, copia simple de informe de inspección de fecha 25 de mayo de 2006, suscrito por I.P., R.A. y J.G.H.t.d.l.c.d. identidad Nros: V-4.681.814, V-5.604.024 y V-10.514.459, respectivamente, miembros de la Junta Parroquial de S.R.. Estima este Juzgador que dichos informe, consignado en copias simples, al emanar de terceros ajenos al presente juicio, debió ser ratificado de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no puede surtir ningún valor probatorio la documental en comento, por lo que se desecha, y así se declara.

Riela a los folios 139 y siguientes, copias certificadas de expediente Nº 20057999, perteneciente al juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del cual se desprende las consignaciones arrendaticias, efectuadas por el demandado, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2005, por la cantidad de Bs. 250.000,ºº, pago efectuado mediante depósito bancario en la cuenta del referido Tribunal. El contrato de arrendamiento acompañado con la consignación de los cánones de arrendamiento es el correspondiente al arrendamiento del local comercial ubicado dentro de la casa propiedad de la demandante, ubicada en la sexta (6ta) transversal de la Urbanización Los Castaños, manzana “H”, distinguida con el Nº 10, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. De la revisión efectuada por este Juzgador a la prueba en comento, constata que las consignaciones de los meses de enero y febrero de 2005 se realizaron el 7 de marzo de 2005. Ahora bien, de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento sobre la vivienda las partes pactaron que el canon de arrendamiento era la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,ºº) mensuales, los cuales debería cancelar el arrendatario a la fecha de vencimiento de cada mensualidad. De lo anterior, se observa que al haber consignado el arrendatario la cantidad de Bs. 250.000,ºº, así como al haber consignado el canon de arrendamiento del mes de enero de 2005 en fecha 7 de marzo de 2005, incurrió en incumplimiento de sus obligaciones. En este sentido, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que el arrendatario debe consignar el pago del canon dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y debe entenderse que ése pago debe ser total, no parcial, de lo contrario debe concluirse que el arrendatario incumplió la obligación prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de marras, que al no haber sido desconocido formalmente por el demandado, obliga a las partes a cumplir lo expresado en él, en atención a lo previsto en el artículo 1.160 de Código Civil.

Visto que la actora desconoció formalmente los recibos de pago consignados por el demandado que rielan a los folios 124 de la primera pieza del expediente, consignados por el demandado para demostrar el pago de los cánones denunciados por la actora como insolutos, correspondía al demandado promover la correspondiente prueba de cotejo de conformidad con el artículo 445 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a los fines de hacer valer la autenticidad de la firma y contenido de dichos instrumentos, debiendo consignar los instrumentos indubitados para realizar la prueba de cotejo. No habiendo promovido el demandado dicha prueba, los instrumentos consignados quedan desechados, no surtiendo ningún efecto probatorio, quedando confirmado el incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones, y así se declara.

Apreciadas como fueron las pruebas consignadas por ambas partes, se colige que en el presente caso, el demandado no demostró el pago de los cánones de arrendamiento por concepto de alquiler de la vivienda identificada ut supra, con estricta sujeción a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, al haber incurrido en al menos una de las causales alegadas por la actora al interponer la presente acción de desalojo, prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa a la falta de pago por parte del arrendatario, del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, es forzoso para este Juzgador declarar procedente el desalojo, y así se decide. Aunado a ello, de las testimoniales evacuadas se demuestra que el arrendatario subarrendó el inmueble arrendado por la actora, sin que demostrara haber sido autorizada por ésta, incurriendo igualmente en la causal prevista en el literal g) del artículo 34 del referido cuerpo normativo.

En cuanto a las demás causales alegadas por la actora, observa este Juzgador que no quedó fehacientemente demostrada la existencia de la presunta necesidad de la hija de la demandante de ocupar el inmueble arrendado con sus menores hijos, causal prevista en el literal b) del artículo 34 eiusdem. En el mismo sentido, debe pronunciarse este Juzgador respecto de los literales d) y e) de la norma señalada, relativos a los cambios efectuados por el arrendatario a la estructura del bien arrendado, sin autorización previa de la arrendadora, causales que, a juicio de este Tribunal, no fueron debidamente demostrados por la actora, y así se declara.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de APELACIÓN formulado por el demandado I.O.M.R., debidamente asistido por el abogado J.S.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.557, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de septiembre de 2006, en virtud de lo cual queda parcialmente confirmado el fallo apelado, con distinta motivación. Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana A.D.A., en contra del ciudadano I.O.M.R., ya identificados, de conformidad con los literales a) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se declara: