Decisión nº 1188 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 10 de Noviembre de 2009

Fecha de Resolución10 de Noviembre de 2009
EmisorTribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
PonenteEileen Lorena Urdaneta Nuñez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 38.738

Visto con informes de la parte demandante.

  1. Consta en las actas procesales que:

    Se inició el presente proceso por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, interpuesto por los ciudadanos A.B.C. y O.C.S.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.825.937 y 7.804.502 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados judicialmente por la abogada en ejercicio M.P.U., debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 47.814, del mismo domicilio, en contra de los ciudadanos F.J.G.S. y L.J.P.D.G., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.802.664 y 7.770.953 respectivamente, y de este mismo domicilio; representados judicialmente por el Abogado en ejercicio H.N.P.D.P., debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 54.190, y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

    Alega la parte actora que en fecha 30 de Julio de 2002, los hoy litigantes en el presente juicio, celebraron un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble, el cual es una casa-quinta y su terreno propio, que se encuentra ubicado en la urbanización M.N., Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., conformado por la parcela 35-43, de la manzana 35 de la tercera etapa, calle 7-E, No. 2D-209. La mencionada parcela posee un área de ciento ochenta metros cuadrados (180mts2), que se encuentran comprendidos dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: su fondo, de diez metros (10mst) con la parcela 35-21, SURESTE: su frente, de diez metros (10mts), con la calle 07-E; SUROESTE: de dieciocho metros (18mts) con la parcela 35-42 y NORESTE: de dieciocho metros (18mts), con la parcela 35-44, que según alegan es propiedad de los accionados según consta en documento Registrado en fecha dos (2) de septiembre de 1997, quedando anotado bajo en No. 32, Protocolo 1°, Tomo 35.

    Sigue exponiendo la parte accionante que el término de duración del contrato de opción de compra venta se estableció en un lapso de dos (2) meses contados a partir del 30 de julio de 2002, estableciéndose como precio de la negociación la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES.

    Alega la demandante, que de común acuerdo con los “opcionante vendedores”, dejaron sin efecto la opción en referencia y seguido a ello celebraron una negociación de opción de compra-venta en fecha 11 de septiembre de 2002, por ante la Notaría Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 38, Tomo 112, de los libros llevados por esa Notaría; que la tramitación de la aludida negociación se realizaría mediante crédito de Ley de Política Habitacional ante la Institución Bancaria Banco Mercantil C.A., S.A.C.A., el cual, según alega fue aprobado el día 30 de Diciembre de 2002, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES; y que se modificó en la segunda negociación el monto del precio del inmueble, quedando el monto en CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, y que la obligación debería cumplirse en un nuevo lapso de tiempo, siendo este de noventa días hábiles más una prórroga de un mes; y que el referido lapso comenzaría a correr a partir de la fecha cierta del documento.

    Se decidió de común acuerdo con los demandados, modificar mediante una aclaratoria la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta, donde se sustituye la palabra hábiles por calendario y se extiende la prórroga de treinta días hasta el 31 de Enero de 2003. El documento al que se hace alusión fue firmado por las partes el día 30 de Diciembre de 2002, por ante la Notaría Tercera, quedando anotado bajo el No. 28, Tomo 14, de los libros llevados por esa oficina pública.

    Siendo que el crédito habitacional se aprobó por parte de la referida Institución Bancaria en la fecha anteriormente referida, es decir, 30 de diciembre de 2002 “antes del vencimiento de opción a compra, teniendo conocimiento los opcionantes vendedores, la cual no se pudo protocolizar para enero 2.003, debido a la problemática vivida por todos los venezolanos… como se hizo notorio y público, alegan que “le exigimos encarecidamente y en reiteradas oportunidades y en diferentes oportunidades…que procedieran al otorgamiento al documento definitivo en razón de que el banco había aprobado el crédito, y por cuanto el banco fijó la fecha de la firma para el 18 de Febrero de 2003, la cual los opcionantes vendedores incumplieron para no asistir para dicha firma. Y nosotros disponíamos de los recursos para finiquitar la negociación, y le hicimos entender que no dejaran pasar el tiempo porque el crédito tiene su fecha de vencimiento.”

    Sigue argumentando la parte actora que no obstante lo anterior, los accionados hicieron caso omiso a las peticiones de los promitentes compradores. Textualmente expresaron que “nos salían con evasivas y pretextos… hasta que por fin manifestaron que no podían suscribir el documento, en razón de que no se encontraba al día con la solvencia municipal.” Y alega la parte demandante que la última oportunidad que les otorgó nuevamente el banco para llevar a efecto la negociación jurídica a la cual se viene haciendo referencia fue la tercera semana del mes de Marzo del año 2003, y que en vista de la negativa de los promitentes vendedores a firmar la venta definitiva y al ellos introducir la demanda y llegar ésta al estado de sentencia les prescribe el lapso que les otorga la referida entidad bancaria para formalizar la negociación.

    Argumentan pues, que no se logró realizar la negociación por causa imputable a los hoy demandados en el presente juicio, en virtud de que no dieron cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera, cuarta y sexta del segundo contrato celebrado en fecha 11 de Septiembre de 2002, y que además para garantizar que la compra-venta definitiva del bien inmueble se realizaría, se le hizo entrega a los promitentes vendedores de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES en efectivo, al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta, más TRES MILLONES DE BOLÍVARES, según consta en recibo firmado por el ciudadano F.G., antes identificado, de la siguiente manera: un recibo de fecha 1° de Octubre de 2002, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES, según consta en cheque No. 00000023 del Banco Occidental de Descuento y la cantidad de un millón de bolívares en efectivo, de fecha diez de octubre de 2002, lo cual hace un total de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES.

    Conforme a lo anterior, solicitan a este Tribunal los demandantes en el presente juicio de cumplimiento de contrato lo siguiente; que se de cumplimiento a lo contenido en las cláusulas tercera, cuarta y sexta del contrato celebrado en fecha 11 de Septiembre de 2002, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y que este Tribunal ordene el pago de honorarios profesionales y los costos originados en el presente juicio, estimando el valor de la demanda en la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLÍVARES.

    Junto al escrito libelar la parte actora acompañó:

    1. Original del contrato primigenio de opción de compra-venta, de fecha 30 de Julio de 2002.

    2. Copia certificada del segundo contrato de opción de compra-venta, de fecha 11 de Septiembre de 2003.

    3. Carta emanada del Banco Mercantil, de fecha 18 de Febrero de 2003, dirigida al Ciudadano A.B., donde hace constar que el referido crédito hipotecario de Ley Política Habitacional le fue aprobado en fecha 30 de Diciembre de 2002.

    4. Recibo de fecha 1° de Octubre de 2002, recibido por el ciudadano F.G., por la cantidad de dos millón de Bolívares.

    5. Recibo de fecha 10 de Octubre de 2002, recibido por el ciudadano F.G. por la cantidad de un millón de bolívares.

    6. Copia simple del documento elaborado por el Banco Mercantil C.A, S.A.C.A., para la realización de la venta definitiva entre los ciudadanos opcionantes vendedores y los opcionantes compradores.

    7. Planilla No. 61818, donde fueron pagados los aranceles de la Ley del Registro Público, de fecha 11 de Febrero de 2003.

    8. Copia simple de la aclaratoria de fecha 30 de Diciembre de 2002.

    9. Copia simple del cheque de gerencia No. 42022431, por la cantidad de veinticinco millones de bolívares de fecha 18 de Febrero de 2003, emitido por el Banco Mercantil, C.A, S.A.C.A.

    Siendo la oportunidad legal correspondiente para que los demandados dieren contestación a la demanda incoada en su contra, el apoderado judicial de la parte accionada lo hizo como sigue: “Rechazo, niego y contradigo, todo lo expuesto en el libelo de la demanda por no ser ciertos los hechos allí narrados… Niego que mis representados hayan incumplido con la obligación contraída… Niego y rechazo que el contrato objeto de la presente acción estuviese supeditado a la condición de que fuese aprobado el crédito hipotecario solicitado por los promitentes compradores, mal pudiera el demandante hacer valer o tratar de confundir a este tribunal con la referida condición existente, ya que en su esencia el contrato de opción a compra, establecía un lapso como condición sine qua non para perfeccionar la venta la cual operaba en fecha 31 de Enero de 2003…”

    Afirma el mandatario de la parte demandada que si son ciertos los hechos ocurridos en el mes de diciembre de 2002 y enero de 2003, pero niega que los Registros Subalternos así como todas las notarías públicas no hubiesen laborado en esos días y afirma que por el contrario, éstas laboraron en sus horarios normales.

    En relación a lo esgrimido por la parte actora en referencia a la notificación que realizara la institución bancaria, expuso el apoderado judicial de la parte accionada que: “rechazo la misma ya que mis representados no fueron notificados por ninguna vía ya sea judicial o extrajudicial.” Agregando también la improcedencia de la pretensión intentada en contra de sus mandantes por cuanto de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse tal y como han sido contraídas por las partes.

    En el mismo acto procesal de contestación de la demanda, el representante judicial de la parte demandada procedió a reconvenir a los actores y ello lo hace en los siguientes términos:

    Alegó que la parte demandante reconvenida se obligó a comprarle a sus representados por el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, una casa quinta, descrita con anterioridad, dentro del término de noventa días calendario más un mes de prórroga contados a partir de la fecha cierta del documento de opción a compra, fecha esta que es el día 11 de Septiembre de 2003, por haberse autenticado el mismo ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 94, Tomo 1, de los libros correspondientes, lapso este, más el mes de prórroga, se extendía hasta el día 31 de enero de 2003.

    Además expuso que la cláusula quinta del referido contrato establecía que si por causa imputable a los promitentes compradores no se perfeccionaba la negociación jurídica, esto era motivo suficiente para que a sus representados les quedara en beneficio la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, por concepto de daños y perjuicios y siendo el caso según el exponente, que los promitentes compradores no cumplieron su obligación dentro del término establecido en el contrato, y en su respectiva aclaratoria, es decir, no ejecutaron la compra del inmueble objeto de la contratación, corroborándose esto con la confesión que hace la parte demandante reconvenida en el libelo de la demanda cuando estableció que se había fijado la fecha del 18 de febrero de 2003 para el otorgamiento definitivo de compra, cuando efectivamente la prórroga acordada en la señalada aclaratoria, tal como lo alegó con anterioridad, se venció el día 31 de Enero de 2003.

    Es por lo anterior que la parte demandada reconviniente, fundamenta su contra pretensión en la cláusula tercera de la citada contratación, en concordancia con la aclaratoria y los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.261 del Código Civil, y en consecuencia solita que los demandantes reconvenidos convengan en que con motivo de su incumplimiento expresado, están obligados a reconocerle y a pagarle a sus representados la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, y caso contrario sean obligados a ello por este Tribunal.

    Admitida como fue la reconvención propuesta, estando en tiempo hábil, ocurrió la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida a dar contestación a la reconvención intentada en su contra, esgrimiendo que es cierto que las partes en el presente juicio hayan celebrado un contrato de opción a compra el día 11 de Septiembre de 2002, pero alegando la falsedad de que los demandantes reconvenidos hayan incumplido sus obligaciones según la cláusula quinta del prenombrado contrato, agregando también que es falso el alegato de su contraparte en el sentido de que sus representados no incumplieron con la contratación ni con la aclaratoria, por cuanto alegó que quienes incumplieron con las obligaciones nacidas del contrato fueron los demandados reconvinientes, ya que el aludido contrato estaba sujeto a un crédito hipotecario mediante Ley de Política Habitacional, según lo convenido por las partes en la cláusula tercera, cuarta y sexta del aludido documento y que el mencionado préstamo fue aprobado el 30 de Diciembre de 2002, antes del vencimiento de la prórroga establecida en la cláusula tercera, teniendo conocimiento los opcionantes vendedores de esa aprobación, la cual no se pudo protocolizar para Enero de 2003 “debido a la problemática vivida por todos los venezolanos que acontecieron en el país como se hizo PÚBLICO Y NOTORIO.”

  2. El Tribunal Para resolver observa:

    Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, la reconvención propuesta y la contestación a la contrademanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, observa que la parte demandada-reconviniente admitió que sus representados suscribieron el contrato de opción de compra-venta en fecha 30 de Julio de 2002, modificado el día 11 de Septiembre de 2002, con una aclaratoria de fecha 30 de Diciembre de 2002, cuyo cumplimiento se demandó, sin embargo, negó que la contratación estuviera sujeta a condición, toda vez que el perfeccionamiento del contrato no dependía de que fuese aprobado el crédito hipotecario solicitado por los promitentes compradores.

    En ese sentido, consta en las actas procesales que sólo la parte actora promovió pruebas, y la parte demandada sólo invocó el mérito a su favor que se desprende de las actas del presente juicio en virtud del principio de comunidad de la prueba, en especial referencia a la cláusula tercera y quinta del contrato de opción a compra-venta, por lo que este Órgano Jurisdiccional, pasa a analizar las pruebas aportadas en tiempo hábil bajo los siguientes parámetros de valoración:

    Aprecia quien aquí decide, que efectivamente la contratación efectuada por los litigantes en el presente juicio, si estaba sujeta a una condición suspensiva por cuanto quedó establecido en el contrato sub examine lo siguiente:

    CLÁUSULA CUARTA: PARA GARANTIZAR LA EFECTIVA REALIZACIÓN DE LA COMPRA-VENTA, LOS PROMITENTES COMPRADORES HARÁN ENTREGA A LOS PROMITENTES VENDEDORES AL MOMENTO DE LA FIRMA DE ESTA OPCIÓN A COMPRA-VENTA LA CANTIDAD DE DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS.10.000.000,00), EN EFECTIVO, LOS CUALES SERÁN IMPUTABLES A ESTE PRECIO, EN CALIDAD DE OPCIÓN DE COMPRA Y EL SALDO RESTANTE DE CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 40.000.000,00), CANTIDAD ESTA QUE SERÁ CANCELADA A TRAVÉS DEL CRÉDITO DE LA LEY DE POLÍTICA HABITACIONAL CON UN MONTO DE TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000,00), MAS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 10.000.000,00), EN EFECTIVO, TENIENDO COMO PLAZO TOPE EL DÍA TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DE 2002; DE LO CONTRARIO SE TENDRÁ QUE CANCELAR A F.J.G.S. Y L.J.D.G. , ANTES IDENTIFICADOS LA CANTIDAD DE TRES MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 3.000.000,00), ADICIONALES PARA UN TOTAL DE CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 53.000.000,00).

    –Énfasis añadido.

    En concordancia con la CLÁUSULA SEXTA que establece: “SI POR RAZONES AJENAS DE LOS PROMITENTES VENDEDORES Y LOS PROMITENTES COMPRADORES, LA ENTIDAD BANCARIA NO APRUEBA DICHO CRÉDITO, SE ANULARÁ LA OPCIÓN DE COMPRA-VENTA…” Énfasis añadido.

    En virtud de las disposiciones clausulares anteriormente transcritas, evidencia pues esta Juzgadora, que efectivamente la ejecución de la obligación contractual estaba sujeta a una condición suspensiva. Esto es así, por cuanto el legislador patrio en el artículo 1.197 del Código Civil, ha establecido que la obligación está sujeta a condición cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. Es evidente entonces, que en virtud de las mencionadas disposiciones convencionales, se verifica que el cumplimiento de la obligación estaba sujeto a un acontecimiento futuro e incierto, toda vez que, la aprobación o no del crédito por parte de la entidad bancaria es un hecho que no depende de la voluntad de las partes contratantes y por tanto inseguro de producirse. El carácter suspensivo de la condición a la que se hace referencia viene dado en el sentido de que frustrada la condición “Tratándose de una condición suspensiva, el negocio jurídico se considera como si jamás hubiese existido.” F.Z., Editorial Atea, 2008, pág. 453.

    Este es el sentido que busca la disposición de la cláusula sexta, al anular la contratación de no llegarse a producir en un futuro el hecho incierto de la aprobación o no del crédito por parte del banco, por lo cual es obligatorio para esta Sentenciadora, desestimar el argumento de la parte demandada por infundado y así se decide.

    En referencia a la notificación emanada del Banco Mercantil S.A., S.A.CA., se evidencia que el crédito hipotecario de Ley de Política Habitacional, le fue aprobado por la referida institución bancaria a los hoy demandantes en fecha 30 de Diciembre de 2002, para adquirir el bien inmueble cuya identificación corre inserta en las actas procesales.

    En el mismo orden de ideas, este Juzgado, en virtud del pedimento que hiciera la parte actora de oficiar a la referida institución bancaria a los efectos de corroborar los hechos alegados en su escrito libelar, la precitada institución, en referencia a la aprobación del mencionado crédito, en el oficio remitido a este Tribunal, ratificó lo expuesto, es decir, que en fecha 30 de Diciembre de 2002, el crédito le fue aprobado al ciudadano A.B., con la finalidad de adquirir una vivienda ubicada en la urbanización M.N., Etapa III, calla 7E, casa Nº 2D-209, sector San Jacinto, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

    Del oficio emanado de la Institución Bancaria, se evidencia que la firma del documento definitivo de compra-venta, estuvo pautado para el día dieciocho (18) de Febrero de 2003 a las diez (10) y treinta (30) minutos de la mañana, en la Oficina del Primer circuito del Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Así mismo remitieron a este Tribunal copia simple del cheque de gerencia a favor del ciudadano F.J.G., por un monto de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, liquidado en fecha 18 de Febrero de 2003. Así mismo, en oficio remitido a este Tribunal por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se hace constar que la fecha anticipada para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, era el día 18 de Febrero de 2003, según consta en los controles internos que lleva la aludida oficina del Registro.

    Consta en las actas del proceso, documento elaborado por la Institución Banco Mercantil S.A, S.AC.A., para la venta definitiva del inmueble. Así mismo, se comprueba de planilla Nº 61818, que la fecha de otorgamiento del documento de compra-venta del inmueble era para la fecha 18 de Febrero de 2003.

    Siguiendo con el análisis del oficio emitido por el Banco Mercantil S.A, S.A.C.A., que constituye elemento probatorio a los efectos del caso sub iudice, informan a este Órgano Jurisdiccional, que el ciudadano A.B., en fecha 24 de Marzo de 2003, les dirigió una misiva notificándoles que “no se pudo finiquitar la negociación, para la compra del inmueble (…). Esto debido a que el vendedor Sr. F.G., no hizo presencia en el momento de la firma…”. Actitud del promitente vendedor que, prima facie, parece tener sentido por cuanto la fecha probada en autos para el perfeccionamiento del contrato objeto de este juicio, se encontraba fuera del término establecido en el contrato, es decir el 31 de Enero de 2003.

    Así las cosas, llama poderosamente la atención a este Tribunal, que en los motivos expuestos por la parte demandante, a la institución bancaria, por los cuales no se concretó la negociación, agrega que próximamente renovará su expediente en busca de otro inmueble que no tenga “Ningún obstáculo”. En el escrito libelar, la parte actora afirmó que una de las causa que privó en los demandados, para no ejecutar su obligación era que el inmueble objeto de la negociación no se encontraba solvente con la Municipalidad. En relación a lo anterior, en el oficio Nº DC-I- 1992–2003, de fecha 11 de Noviembre de 2003, emanado de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la dirección de catastro, practicó un estimado en fecha treinta (30) de Enero de 2003, con lo cual se concluyó que el inmueble objeto de la negociación se encuentra insolvente con la Municipalidad. Mal podría entonces, perfeccionarse la compra-venta definitiva de la cosa dentro del término establecido en el contrato.

    En efecto, cabe entonces traer a colación el argumento esgrimido por la parte accionante en este juicio, según el cual por los hechos ocurridos en Venezuela para Enero de 2003, no se pudo protocolizar el documento de compra-venta, argumento que a juicio de esta Sentenciadora, carece de valor por cuanto no hay prueba fehaciente de que los organismos notariales no estuviesen cumpliendo con sus obligaciones a consecuencia de los hechos ocurridos en la precitada fecha. Si bien es cierto que los hechos públicos y notorios no requieren prueba y si bien es cierto que los acontecimientos ocurridos en la fecha mencionada son públicos y notorios, no es menos cierto que la inacción de un organismo del Estado a causa del argumento traído a juicio por la parte actora no se configura en un hecho público y notorio. Hubiese sido interesante y acertado que la parte demandante pidiera, como lo hizo en otras oportunidades, oficiar a la referida Notaría a los efectos de que se demostrara la veracidad de su alegato, pues bien, si no lo hizo, mal puede esta Jurisdicente constatar la veracidad del hecho. En consecuencia se desestima el argumento por infundado y así se decide.

    Si bien este Tribunal forzosamente desestimó el argumento anterior esgrimido, cabe entonces realizarse las siguientes interrogantes ¿Cómo podría perfeccionarse la compra-venta definitiva del bien inmueble objeto del contrato litigioso, si el referido inmueble, según lo alegado y probado por la accionante se encontraba insolvente con la Municipalidad para la fecha 30 de Enero de 2003? En este estado de cosas, si no se pactó nada en la convención de opción a compra-venta que hicieran las partes, con respecto al pago de los tributos de bienes urbanos, surge la siguiente interrogante ¿A qué parte contratante le corresponde jurídicamente efectuar el pago de dicho tributo? La Ordenanza de Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, dictada por el Concejo Municipal del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Mayo de 1971, según gaceta Municipal extraordinario Nº 72 establece lo siguiente:

    ARTÍCULO 1: “(…) Son inmuebles, a los efectos del gravamen previsto en esta Ordenanza, los conceptuados como tales en los artículos 526, 527, 528, 529 y 530 del Código Civil.”

    ARTÍCULO 14: “Quedan obligados al pago del impuesto y al cumplimiento de las demás disposiciones establecidas en la presente ordenanza: a) El propietario del inmueble, persona natural o jurídica, pública o privada, y en caso de comunidad, solidariamente todos y cada uno de los comuneros.”

    De las ordenanzas anteriormente transcritas, se desprende entonces la inequívoca obligación que tiene el propietario del inmueble de efectuar el pago de los impuestos, tasas y contribuciones sobre bienes inmuebles. Empero, resulta interesante además, transcribir lo establecido en el artículo 16 de la precitada Ordenanza Municipal:

    Artículo 16: “Toda persona, natural o jurídica, que adquiera cualquier bien afectado al pago de un adeudo por impuesto, tasa o contribución municipal, será responsable solidariamente con el deudor del pago a la Administración Municipal del monto de la deuda total hasta el momento de la adquisición (…)” Énfasis añadido.

    Se evidencia del análisis cognoscitivo de la norma anterior transcrita, de las actas procesales y de las pruebas valoradas, que la parte demandante tenía conocimiento de la insolvencia del inmueble, así, si bien el inmueble no podía ser objeto de enajenación dado su estado de insolvencia con la Municipalidad, la referida parte era responsable solidariamente del pago del referido impuesto municipal, aunado a ello, la institución bancaria precitada, fijó una fecha para llevar a efecto la tantas veces mencionada compra-venta, la cual era el 18 de Febrero de 2003. Así las cosas, si la Institución Bancaria estableció una fecha para la protocolización del documento que además estaba fuera del término, lógicamente nace en cabeza de la parte interesada, en este caso, los opcionantes compradores, la obligación de gestionar la notificación de la misma a la otra parte contratante, a los efectos de que ésta, tenga conocimiento efectivo de la nueva fecha en la cual se perfeccionaría el contrato. Pues bien, no hay constancia en actas de que la parte demandante haya practicado la notificación a la parte demandada, en consecuencia mal podría presentarse la referida parte a perfeccionar una negociación jurídica si no tiene conocimiento de la fecha cierta que fijó el Banco Mercantil para realizar tal negociación, situación que no es imputable a esta parte, motivo por el cual, debe sucumbir la pretensión de la parte actora, como expresa e inequívocamente será asentado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

    En relación a la reconvención propuesta, observa quien suscribe la decisión, que no obstante lo anterior, no es una causa imputable a ninguna de las dos partes contratantes el hecho de que la entidad bancaria prenombrada haya liquidado y fijado la fecha del 18 de Febrero de 2003, para celebrar el contrato definitivo de compra-venta, a tenor de lo dispuesto en la disposición clausular sexta del contrato de opción a compra-venta, que establece lo siguiente:

    Si por razones ajenas de los promitentes vendedores y de los promitentes compradores, la entidad bancaria no aprueba dicho crédito, se anulará la opción de compra-venta regresando la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (…) dados en opción.

    En base a lo anterior, aprecia esta Sentenciadora, que en la referida disposición contractual, existe un error material, por cuanto, de la concordancia que con la referida norma convencional se haga con la cláusula cuarta del mismo contrato, se aprecia que la realidad de los hechos es que:

    CLÁUSULA CUARTA: “Para garantizar la efectiva realización de la compra-venta, los promitentes compradores harán entrega a los promitentes al momento de la firma de esta opción de compra-venta, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (…) en efectivo, los cuales, serán imputables a este precio, en calidad de opción de compra y el saldo restante de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (…) cantidad esta que será cancelada a través del crédito de Ley de Política Habitacional con un monto de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (…) en efectivo, teniendo como plazo tope el día 31 de Diciembre de 2002 (…)” Énfasis añadido.

    Se evidencia pues, que realmente se le entregaron en carácter de arras, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, a los promitentes vendedores y no CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, hecho que puede evidenciarse además, de los cálculos realizados en la misma norma contractual, la cual da como resultado inequívoco que realmente se entregó la cantidad referida, es decir, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES. Aprecia esta Juzgadora entonces, que visto como fue que no es imputable a ninguna de las dos partes el incumplimiento del contrato objeto de litigio, debe resolver la improcedencia de la reconvención intentada y así se decide.

    Lo anterior, no obsta para que la parte actora, pueda ejercer en otro proceso distinto la acción de regreso de la que es titular, por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES, con corrección monetaria, en contra de la parte accionada, por cuanto ésta está en la obligación de devolver según la mencionada disposición del contrato, lo dado en garantía para efectuar la opción, más los TRES MILLONES DE BOLÍVARES que pagó y cuyos recibos, que no fueron desconocidos por la parte demandada, constan en las actas procesales.

  3. Por todos los razonamientos anteriormente expuestos:

    Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoaran los ciudadanos A.B. Y O.S., en contra de los ciudadanos F.G. Y L.P.D.G., en virtud de los razonamientos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

SEGUNDO

SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada, como consecuencia de los argumentos esgrimidos en la parte motiva de esta sentencia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los días del mes de Noviembre de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

La Juez,

La Secretaria,

Dra. E.L.U.N.

Abg. M.H.C.

En la misma fecha, siendo las ___________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el No. ________, en el libro correspondiente.

ELUN/MHC/cdab

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