Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 25 de Septiembre de 2013

Fecha de Resolución25 de Septiembre de 2013
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo.
PonenteAlejandro José Gómez Mercado
ProcedimientoRecurso Contencioso Administrativo De Nulidad

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

Exp. Nº 04140

I

DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Juzgado Superior pasa a señalar las partes interviniente en el presente juicio a fin de dar cumplimiento a lo establecido en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

PARTE RECURRENTE: sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS, C.A., inscrita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 12 de septiembre de 1946, modificado su documento constitutivo-estatutos sociales, en diversas oportunidades, según asientos de registro de comercio ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 1991, 18 de agosto de 1993, 5 de abril de 1995, 12 de marzo de 1996, bajo los números 77; 55; 7 y 1, respectivamente, tomos 58-A-Pro, 73-A-Pro., 90-A-Pro., 23-A-Qto., respectivamente; propietaria del inmueble identificado como “QUINTA L.M.” (La Toja) el cual se encuentra ubicado en la avenida Golf y Gloria, urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda.-

ACTO ADMINISTRATIVO RECURRIDO: Resolución número 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT).-

TERCERA OPOSITORA: sociedad mercantil HOTEL BAR RESTAURANT LA TOJA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de junio de 1974, bajo el número 101, Tomo 61-A, inquilina del inmueble objeto del recurso y parte interviniente en el procedimiento administrativo.-

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: la abogada A.C.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 75.676, actuando en su condición de FISCAL TRIGÉSIMA TERCERA DEL MINISTERIO PÚBLICO A NIVEL NACIONAL CON COMPETENCIA EN MATERIA CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO Y CONTENCIOSO ESPECIAL INQUILINARIO.-

II

RESEÑA DE LAS ACTAS

PROCESALES

Mediante escrito presentado en fecha 18 de septiembre de 2003, por ante el Juzgado Superior Distribuidor de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, y recibido en este Órgano Jurisdiccional en fecha 23 de septiembre de 2003, los abogados P.A.D.L. y G.A.C.D., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 79.519 y 80.540 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS, C.A., inscrita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 12 de septiembre de 1946, modificado su documento constitutivo-estatutos sociales, en diversas oportunidades, según asientos de registro de comercio ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 1991, 18 de agosto de 1993, 5 de abril de 1995, 12 de marzo de 1996, bajo los números 77; 55; 7 y 1, respectivamente, tomos 58-A-Pro, 73-A-Pro., 90-A-Pro., 23-A-Qto., respectivamente; propietaria del inmueble identificado como “QUINTA L.M.” (La Toja) el cual se encuentra ubicado en la avenida Golf y Gloria, urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución número 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT).-

En fecha 25 de septiembre de 2003, el Tribunal ordenó a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la hoy derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, a que remitiese los antecedentes administrativos a los que se contrae el caso, en un lapso de diez días de despacho siguientes a la fecha en que constase en autos su notificación (ver folio 18 del expediente judicial).-

En fecha 29 de octubre de 2003, el Tribunal recibió de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el expediente administrativo número 48.077, relacionado con la causa y acordó pronunciarse sobre la admisibilidad del recurso dentro de los tres días de despacho siguientes (ver folio 20 del expediente judicial).-

En fecha 30 de octubre de 2003, se admitió el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 123 y 124 de la hoy derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, y se ordenó la notificación personal de la sociedad mercantil HOTEL BAR RESTAURANT LA TOJA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de junio de 1974, bajo el número 101, Tomo 61-A, inquilina del inmueble objeto del recurso y parte interviniente en el procedimiento administrativo. Asimismo, se ordenó la notificación mediante oficios de los ciudadanos Fiscal del Ministerio Público con Competencia Nacional en Materia Inquilinaria (ver folio 21 del expediente judicial).-

En fecha 26 de noviembre de 2003, se libró el cartel contemplado en el artículo 125 de la hoy derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, y se acordó su publicación, en aplicación analógica del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en el Diario EL UNIVERSAL (ver folio 23 del expediente judicial).-

En fecha 8 de diciembre de 2003, la parte recurrente retiró el cartel librado en fecha 26 de noviembre de 2003 (ver vuelto del folio 25 del expediente judicial).-

En fecha 9 de diciembre de 2003, fue publicado en el diario EL UNIVERSAL el referido cartel y consignado a los autos un ejemplar del mismo por la parte recurrente (ver folios 26 y 27 del expediente judicial).-

En fecha 19 de enero de 2004, se abrió a pruebas la causa desde esa fecha inclusive (ver folio 28 del expediente judicial).-

En fecha 19 de enero de 2004, compareció el abogado Á.M.Q.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 59.323, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL BAR RESTAURANT LA TOJA, C.A., antes identificada, mediante la cual informó al Tribunal que su representada interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo impugnado, el cual cursaba por ante el JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL bajo el expediente número 03388 de la nomenclatura interna de ese Órgano Jurisdiccional, y solicitó la acumulación del presente recurso al mismo (ver folio 29 del expediente judicial).-

En fecha 27 de enero de 2004, fueron agregados los escritos de pruebas presentados por los abogados G.C., T.B. y S.T., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS, C.A., antes identificada, y por la abogada H.L.D.Q., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL BAR RESTAURANT LA TOJA, C.A., antes identificada (ver folio 23 del expediente judicial).-

En fecha 4 de febrero de 2004, se dictó auto de admisión de pruebas (ver folios 60 y 61 del expediente judicial).-

En fecha 5 de febrero de 2004, la abogada H.L.D.Q., antes identificada, apeló del auto de admisión de pruebas dictado en fecha 4 de febrero de 2004 (ver folio 64 del expediente judicial).-

En fecha 9 de febrero de 2004, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos en el cual fueron designados los ciudadanos J.A., por la propietaria; M.S.Q., por la inquilina; y G.C., por el Tribunal (ver folios 65 y 68 del expediente judicial).-

En fecha 12 de febrero de 2004, tuvo lugar el acto de juramentación de los expertos designados (ver folios 72 y 73 del expediente judicial).-

En fecha 16 de febrero de 2004, el Tribunal acordó la acumulación con el expediente número 04276, y en consecuencia se paralizó el juicio (ver folio 82 del expediente judicial).-

En fecha 3 de mayo de 2004, visto que fue declarado desistido el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada H.L.D.Q., antes identificada, y por cuanto dicho recurso no afectaba al atrayente, se ordenó la continuación de la causa al tercer día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de las partes (ver folio 86 del expediente judicial).-

En fecha 19 de diciembre de 2011, la CORTE SEGUNDA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO dictó decisión mediante la cual anuló todas las actuaciones suscitadas a partir del auto que acordó la acumulación de los asuntos signados con los números 04140 y el número 04276 éste último inicialmente signado con el Nº 03-388 y llevado por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, el cual fue dictado en fecha 16 de febrero de 2004, así como las actuaciones procesales subsiguientes incluida la admisión del recurso interpuesto por la sociedad mercantil HOTEL, BAR, RESTAURANT LA TOJA C.A, así como la declaratoria de desistimiento del mismo; y en consecuencias ordenó la reposición de la causa al estado de continuar la sustanciación del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones Artigas C.A, contra la Resolución Nº 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del actual Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, previa notificación de las partes, y emita nuevo pronunciamiento sobre el recurso de apelación interpuesto contra el auto de admisión de pruebas dictado en fecha 4 de abril de 2004. Y por último ordenó a este Juzgado que procediera a separar físicamente las actuaciones cursantes en el caso de autos, todas aquellas actuaciones relacionadas con el recurso de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil Hotel, Bar, Restaurant La Toja C.A, contra la resolución Nº 006625 de fecha 16 de mayo de 2003, dictada por la dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, el cual se encontraba signado inicialmente con el Nº 03-388 y era llevado por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, y proceda a su remisión al mencionado Juzgado, a los fines que éste proceda de ser el caso a su admisión y consiguiente sustanciación.-

En fecha 15 de febrero de 2012, se recibió el expediente judicial de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, se abocó el ciudadano A.G., al conocimiento de la causa, en su condición de Juez Provisorio a cargo de este despacho, carácter con el cual suscribe la presente decisión, y ordenó el desglose del expediente, así como la notificación de las partes, conforme a lo ordenado en la sentencia dictada por la Alzada en fecha 19 de diciembre de 2011, cuya copia disponible en la página web del Tribunal Supremo de Justicia se agregó al expediente (ver folios 90 al 103 del expediente judicial).-

En fecha 21 de febrero de 2013, se abocó al conocimiento de la causa la ciudadana Herley Paredes, en su condición de Jueza Temporal a cargo de este Juzgado; y en la misma fecha, estando notificadas las partes, dando cumplimiento a lo ordenado en la sentencia dictada por la CORTE SEGUNDA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, en fecha 19 de diciembre de 2011, se oyó la apelación en un solo efecto contra el auto de admisión de pruebas dictado en fecha 4 de abril de 2004 (ver folios 118 y 119 del expediente judicial).-

En fecha 4 de marzo de 2013, el abogado L.A.A.C., el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 23.134, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS, C.A., antes identificada, solicitó la prórroga del lapso probatorio a que se refiere el artículo 84 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (ver folio 120 del expediente judicial).-

En fecha 5 de marzo de 2013, se acordó la prórroga del lapso de evacuación de pruebas, por diez días de despacho, solicitada por el apoderado judicial de de la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS, C.A., conforme a la norma anteriormente mencionada (ver folio 121 del expediente judicial).-

En fecha 14 de marzo de 2013, tuvo lugar el acto de juramentación de la experta G.D.J.C.H., titular de la cédula de identidad número V- 4.169.547 (ver folio 123 del expediente judicial).-

En fecha 21 de marzo de 2013, vista la diligencia suscrita por el abogado L.A.A.C., antes identificado, mediante la cual se adhirió al pedimento de los expertos J.A. y G.C., ante la imposibilidad de localizar al ciudadano M.Q., experto designado en el proceso, el Tribunal acordó designar como experto al ciudadano E.G.M., titular de la cédula de identidad número V- 6.038.371, y se ordenó la notificación del referido ciudadano para que compareciera a manifestar su aceptación o excusa, y en el primer caso prestar su juramento de Ley (ver folio 125 del expediente judicial).-

En fecha 3 de abril de 2013, el ciudadano Alguacil consignó la boleta de notificación dirigida al ciudadano E.G.M., antes identificado, experto designado en la presente causa (ver folios 126 y 127 del expediente judicial).-

En fecha 4 de abril de 2013, tuvo lugar el acto de juramentación del ciudadano E.G.M. (ver folio 128 del expediente judicial).-

En fecha 18 de abril de 2013, los ciudadanos expertos G.C., J.A. y E.G.M., antes identificados, manifestaron que darían inicio a las diligencias para la elaboración de la experticia, el día 23 de de abril de 2013, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 466 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En la misma fecha, los expertos solicitaron al Tribunal les fuere concedida una prórroga de quince días para culminar la elaboración y entrega del informe respectivo (ver folio 129 del expediente judicial).-

En fecha 24 de abril de 2013, las abogadas MICELIS RÍOS NORIEGA y H.L.D.Q., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 87.407 y 12.599 respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil HOTEL, BAR, RESTAURANT LA TOJA, C.A., suficientemente identificada en autos, solicitó la anulación de las actuaciones de los expertos, y solicitó la reposición de la causa al estado de la notificación de los expertos (ver folio 134 del expediente judicial).-

En fecha 24 de abril de 2013, los ciudadanos G.C., J.A. y E.G.M., antes identificados, consignaron el informe de experticia practicado sobre el inmueble relacionado con el fondo de la controversia (ver folios 134 al 161 del expediente judicial).-

En fecha 30 de abril de 2013, el Tribunal negó la solicitud de reposición solicitada por la representación de la tercera interviniente (ver folio 162 del expediente judicial).-

En fecha 6 de mayo de 2013, mediante diligencia la abogada H.L.D.Q., antes identificada, impugnó la experticia presentada por los ciudadanos G.C., J.A. y E.G.M., antes identificados (ver folios 164 al 166 del expediente judicial).-

En fecha 7 de mayo de 2013, el Tribunal declaró improcedente la impugnación efectuada por la abogada H.L.D.Q., antes identificada, contra el informe de experticia presentada por los ciudadanos G.C., J.A. y E.G.M., antes identificados, al considerar que la misma se apega a los parámetros en los cuales fue promovida la prueba, y negó la solicitud de aclaratoria sobre la misma por cuanto dicha solicitud excede los términos de la promoción de la prueba y ello constituiría un cambio en los términos de su evacuación, contrario al principio de preclusividad de los lapsos procesales (ver folios 167 al 169 del expediente judicial)

En fecha 9 de mayo de 2013, se negó la solicitud de prórroga del lapso de evacuación de pruebas efectuada por los expertos, en virtud de haber sido consignado por ellos el informe pericial en fecha 29 de abril de 2013, y en consecuencia se fijó el acto de informes para el quinto día de despacho siguiente de conformidad con lo previsto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (ver folio 170 del expediente judicial).-

En fecha 9 de mayo de 2013, la abogada RÍOS NORIEGA, antes identificada, apeló del auto de fecha 30 de abril de 2013, y solicitó que dicha apelación fuera oída en ambos efectos (ver folios 171 al 172 del expediente judicial).-

En fecha 9 de mayo de 2013, el Tribunal negó oír la apelación contra el auto de fecha 6 de mayo de 2013 por no configurarse los requisitos procesales para ello, y oyó en un solo efecto dicho recurso (ver folios 173 al 175 del expediente judicial).-

En fecha 16 de mayo de 2013, se acordó la devolución de los originales solicitados por la apoderada judicial de la sociedad mercantil HOTEL, BAR, RESTAURANT LA TOJA, C.A., suficientemente identificada en autos (ver folio 176 del expediente judicial).-

En fecha 20 de mayo de 2013, tuvo lugar el acto de informes (ver folio 178 del expediente judicial).-

En fecha 21 de mayo de 2013, se fijó el lapso de 30 días de despacho siguientes para dictar sentencia (ver folio 219 del expediente judicial).-

En fecha 28 de mayo de 2013, la abogada A.C.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 75.676, actuando en su condición de FISCAL TRIGÉSIMA TERCERA DEL MINISTERIO PÚBLICO A NIVEL NACIONAL CON COMPETENCIA EN MATERIA CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO Y CONTENCIOSO ESPECIAL INQUILINARIO, consignó escrito contentivo de la opinión del Ministerio Público (ver folios 221 al 226 del expediente judicial).-

En fecha 16 de julio de 2013, se acordó la prórroga del lapso para dictar sentencia por treinta días de despacho (ver folio 293 del expediente judicial).-

III

SÍNTESIS DE LA

CONTROVERSIA

A- Alegatos de la parte recurrente:

Los abogados P.A.D.L. y G.A.C.D., antes identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS, C.A., antes identificada, fundamentaron el recurso de nulidad en los alegatos de hecho y derecho que se resumen a continuación:

Señalan que mediante la Resolución número 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT) reguló el inmueble identificado como “QUINTA L.M.” (La Toja) y fijó como monto máximo de arrendamiento mensual para el uso de comercio, en la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 4.683.752,10) hoy: CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.683,75).-

Denuncia que el acto administrativo infringe los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al aseverar que la Resolución le atribuye un valor al inmueble pero al distribuirlo no se señalan cuáles fueron los factores o razones que llevaron a la determinación.-

Denuncia, en relación a lo anterior, que el acto administrativo incumple los requisitos los contemplados en el artículo 18 eiusdem, pues esgrime que el mismo no señala a quien va dirigido, y que el mismo sólo indica la persona que solicitó la regulación y pasa de inmediato a fijar el monto del valor del inmueble, con lo cual estima que se configura el vicio de inmotivación.-

Afirma que, al estar inmotivado el acto, se le menoscaba el derecho a la defensa por cuanto desconoce los argumentos de hecho y de derecho aplicados por la Administración para determinar la renta máxima mensual del inmueble. Razona que el acto ha sido dictado de manera arbitraria sin obedecer los patrones establecidos para tal fin en la Ley, y concluye que la Administración excedió su poder discrecional.-

Asevera que la inmotivación, o bien la simple deficiencia, vicia los actos administrativos, tal como se deduce de lo establecido en los artículos 9 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto un avalúo inmotivado no puede servir para fijar canon de arrendamiento alguno, y como consecuencia de ello la Dirección General de Inquilinato arribó a valores y conclusiones que no guardan ninguna con la realidad del mercado inmobiliario.-

Señalan que el acto administrativo afecta patrimonialmente a su representada de dos maneras, a saber: la primera el acto administrativo contiene un avalúo que se convierte en una referencia del inmueble y disminuye su valor comercial en el mercado; y la segunda alegan que al ser inferior la renta asignada a lo que debería ser en realidad, con lo cual su representada deja de percibir una renta cónsona con el capital invertido representado en el inmueble.-

Denuncia la infracción de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto esgrimen que en el avalúo no se tomó en cuenta el valor del inmueble, no se precisó las características físicas, topográficas y económicas del terreno ni de la edificación, no consta el mecanismo para calcular el valor, se desconoce la zonificación, y no describe con precisión las características físicas del inmueble , en especial el uso, clase, calidad de los acabados, materiales, y elementos de construcción empleados.-

Arguye también que el acto administrativo se encuentra viciado por no tomar en cuenta el entorno urbano, ni el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario del inmueble por lo menos seis meses antes de la solicitud de regulación, se omite toda referencia a los factores de obligatoria apreciación, como los referenciales de los precios medios a que se haya enajenado inmuebles en los últimos dos años.-

En virtud de todos los razonamientos expuestos solicita se declare la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución número 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT), se fije un nuevo canon de arrendamiento, así como la desaplicación del artículo79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

B- Opinión del Ministerio Público:

La abogada A.C.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 75.676, actuando en su condición de FISCAL TRIGÉSIMA TERCERA DEL MINISTERIO PÚBLICO A NIVEL NACIONAL CON COMPETENCIA EN MATERIA CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO Y CONTENCIOSO ESPECIAL INQUILINARIO, consignó, en fecha 28 de mayo de 2013, escrito contentivo de la opinión del Ministerio Público en el cual expuso lo siguiente:

Señala que los recurrentes denuncian, entre otras cosas, la infracción de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no haberse tomado en cuenta los factores establecidos taxativamente para determinar el valor del inmueble, en el informe técnico en el cual se sustenta el acto administrativo impugnado.-

Afirma que de acuerdo al análisis efectuado por esa representación del Ministerio Público sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir el avalúo, se observa que en él se fija el canon máximo mensual en CUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 4.683.752,10).-

Señala que consta en autos que la parte recurrente promovió la prueba de experticia a fin de que el Tribunal fijara el nuevo canon de arrendamiento, la cual fue evacuada y en el informe pericial los expertos fijaron el valor del inmueble en DIECINUEVE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 19.969.487,20), correspondiendo un porcentaje de rentabilidad anual del 9%, y fijando una renta máxima mensual de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 149.771,15), para cuya elaboración, afirma, se tomó en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, y arrojó un resultado que nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria efectuada por la Administración, y concluye que al haber sido realizado el informe pericial conforme a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, se debe concluir que el mismo tiene mérito probatorio pleno.-

Esgrime que queda demostrado que la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber a.l.m.a.f., dando por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta del avalúo realizado, y se pudo constatar que el avalúo efectuado por la Administración carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Concluye que, al no aparecer determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo, razona que dicho acto adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por la Administración, y por consiguiente del carecimiento de la causa del acto de fijación de canon de arrendamiento del inmueble, siendo así posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.-

En virtud de los anteriores razonamientos, solicita se declare con lugar el recurso de nulidad interpuesto.-

IV

CONSIDERACIONES PARA

DECIDIR

Determinados los términos en los cuales quedó planteado el recurso, y conforme a los alegatos y pruebas que obran en el expediente, este Juzgado Superior pasa a esgrimir las siguientes consideraciones:

Señala la recurrente que la Resolución número 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Infraestructura, hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT, está viciada de manera tal que al efectuar un análisis del informe técnico, cursante el expediente administrativo, y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia.-

Del mismo se evidencia que no están aplicados los requisitos que, de forma expresa e imperativa, ordena el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en tanto no cumplidas las normas expresas antes señaladas. Se estableció al inmueble un valor distinto al que realmente corresponde, por tanto considera el recurrente que la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato está viciada en su causa.-

Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección General de Inquilinato, sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que conforme la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble.-

Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial que riela desde el folio ciento treinta y cinco (135) al folio ciento sesenta y uno (161), contentivo de la experticia evacuada por los expertos designados para la evacuación del mismo.-

Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, y se estimó su influencia en el valor, y se ponderó circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley, en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros similares.-

La referida experticia, evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y que contiene los datos mencionados en el párrafo anterior conduce a este Juzgado Superior a apreciar dicha prueba de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto legislativo.-

Por consiguiente, como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el Órgano Administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria adolece del vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.-

Ahora bien, habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida y en tal sentido observa:

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

Artículo 259. La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

Asimismo, el artículo 26 del Texto Fundamental establece:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

De otra manera el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente.

Y así el artículo 20 de Código de Procedimiento Civil dispone que:

Artículo 20.- Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Artículo 79. Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

Ello así, observa este Tribunal el criterio de la CORTE PRIMERA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, en sentencia de fecha 24 de abril de 2001 (caso: M.M.C.d.M. vs. J.R.T.d.M.), quien al respecto ha señalado lo siguiente:

(…) La norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y, además, porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.

Resultando esto evidente, la incompatibilidad entre la Constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha considerado la Corte, que es su deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución y, en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El anterior criterio es acogido en su totalidad por este Tribunal, y actuando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, conforme a lo peticionado por la parte recurrente, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.-

Determinado lo anterior, este Juzgado, con el objeto de reestablecer la situación jurídica infringida, conforme a lo establecido en las normas antes señaladas pasa a revisar el contenido de la experticia consignada en fecha 29 de abril de 2013, y luego de observar que cumple con los extremos legales contemplados en los artículos 29 y 30 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, se observa que en su conclusión se dejó sentado lo siguiente:

Una vez estudiados y tomados en cuenta todos los elementos de obligatoria apreciación para la estimación del valor inquilinario y el correspondiente canon de arrendamiento del inmueble objeto e estudio consistente en una unidad conformada por dos (2) parcelas de terreno identificadas como Nos 81 de 1.011,06 m2 y No. 82 de 955,75 m2 Catastro No. 205-03-003 y construcciones de 1.058,40 m2, de uso comercial (hotel y restaurant), identificada como Quinta L.M. (Hotel La Toja), ubicada en la Avenida El Golf y Avenida Gloria, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao, del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, a solicitud del Juzgado Cuarto Civil Contencioso - Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Expediente 4140), se concluye que el canon de arrendamiento mensual aplicable según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, calculado a razón del NUEVE POR CIENTO (9%) anual, es, para la fecha actual, veintinueve (29) de abril de dos mil trece (2013), de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CON 15/100 BOLÍVARES AL MES (149.771,15 Bs/mes).

(Negrillas del texto)

En este sentido, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al informe presentado por los expertos, y en consecuencia fija el canon de arrendamiento mensual de inmueble, visto el valor inquilinario del mismo, en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 149.771,15) graficado de la siguiente manera:

INMUEBLE VALOR INQUILINARIO CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL

QUINTA L.M. (LA TOJA)

Bs. 19.969.487,20

Bs. 149.771,15

En virtud de los anteriores razonamientos resulta forzoso para este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital declarar CON LUGAR el presente recurso, y así se decide.-

V

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados P.A.D.L. y G.A.C.D., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 79.519 y 80.540 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS, C.A., antes identificada, contra el acto administrativo contenido en la Resolución número 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT) mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble denominado como “QUINTA L.M.” (La Toja) el cual se encuentra ubicado en la avenida Golf y Gloria, urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, y en consecuencia resuelve:

PRIMERO

se declara la NULIDAD del acto administrativo contenido en la Resolución número 006625, de fecha 16 de mayo de 2003, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT).-

SEGUNDO

se DESAPLICA, en el caso concreto, el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por razón de inconstitucionalidad conforme a los términos expuestos en la parte motiva del fallo.-

TERCERO

se FIJA, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, un canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble inmueble identificado como “QUINTA L.M.” (La Toja) el cual se encuentra ubicado en la avenida Golf y Gloria, urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 149.771,15) graficado de la siguiente manera:

INMUEBLE VALOR INQUILINARIO CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL

QUINTA L.M. (LA TOJA)

Bs. 19.969.487,20

Bs. 149.771,15

CUARTO

Se ordena la publicación de la presente sentencia en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.-

.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-

DR. A.G.

EL JUEZ

ABG. HERLEY PAREDES

LA SECRETARIA

En esta misma fecha siendo las se publicó la anterior decisión, quedando registrada bajo el Nº .

ABG. HERLEY PAREDES

LA SECRETARIA

Exp. N° 04140

AG/HP/Jahc:.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR