Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 26 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

199° y 151°

PARTE ACTORA: ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, inscrita ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 08 de mayo de 2009, bajo el Nº 21, folio 102 del Tomo 29 del Protocolo de Trascripción.

PARTE DEMANDADA: M.S.U.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.714.557.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.B., FEDERICA ALCALÁ S., M.B., P.N. y D.M., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 101.708, 119.059, 122.774 y 128.661, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.F. DIAZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.452.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Planteamiento de la controversia.

   Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada es legitima propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y el edificio sobre ella construido, denominado “Miami”, y que en fecha 01 de diciembre de 2004, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ, C.A., cedió en arrendamiento a la ciudadana M.S.U.A., (arrendadora), el apartamento distinguido con el Nº 4, ubicado en el Edificio Miami, situado en la calle Ayacucho con calle Junín, en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuya contrato en su cláusula octava estableció un plazo de duración de un (01) año fijo y que a su vez, establecieron que la duración del contrato era prorrogable automáticamente por periodos iguales, si con dos (02) meses de anticipación por lo menos, una de cualesquiera de las partes no notificare a la otra por escrito. Que en tal sentido, visto que la prórroga legal venció el día 31 de mayo de 2006, fecha en la cual la arrendadora debió hacer la entrega del inmueble, a pesar de haber vencido el contrato y las prorrogas legales concedidas el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble a su representada. Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación negó y rechazó tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su escrito libelar, además alegó que la parte demandante no presentó documento que le acredite titularidad para demandar el cumplimiento del contrato.

2. Desarrollo del Procedimiento.

   La presente demanda se inicia por libelo presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de diciembre de 2009; la cual fue admitida por los trámites del procedimiento breve en fecha 19 de enero de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada (folios 47 y 48).

   En fecha 26 de enero de 2010, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia solicita se decrete medida de secuestro (folio (52).

   En fecha 04 de febrero de 2010, este Juzgado ordena la apertura del cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida solicitada. Folio (69). En esta misma fecha este Tribunal decreta la medida de secuestro por auto separado (folio 01 al 05) del cuaderno de medidas. Asimismo el apoderado judicial de la parte demandada en esta misma fecha presentó escrito de oposición a la medida de secuestro (folio 07) del cuaderno de medidas.

   Constan gestiones de citación de la parte demandada por medio del alguacilazgo, hasta que la parte demandada M.S.U.A. se dio por citada tácitamente mediante diligencia del 25 de febrero de 2010, en la cual confiere poder apud acta al ciudadano L.D., abogado en ejercicio para su representación (folio 85). Asimismo en fecha 02 de marzo de 2010, presentó escrito de contestación de la demanda (folio 87 al 109).

   Encontrándose el juicio abierto a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, las cuales fueron admitidas por este juzgado en esta misma fecha (Folios 158 y 159).

   PARTE MOTIVA

   Corresponde de seguida a.l.a.d. cada una de las partes, para cumplir con lo indicado en el artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil,:

   a.) Alegatos de la parte demandante: Alega que su representada es legítima propietaria del edificio Miami, del El Rosal según documento registrado el 03 de septiembre de 2009.

   Que en fecha 1º de diciembre de 2004, la sociedad de comercio Administradora Eraluz, dio en arrendamiento el inmueble identificado como apartamento 4, del edificio Miami, a la ciudadana M.S.U.A., y que según la cláusula 8ª del contrato firmado a tales efectos, el plazo de duración era de un año fijo, contado a partir del 1º de diciembre de 2004. Que no obstante, las partes acordaron en la referida cláusula que ese periodo se prorrogaría automáticamente si ninguna de las parte notificare su voluntad contraria en los dos meses anteriores a cada vencimiento.

   Que el 15 de agosto de 2005 el Juzgado 9º de Municipio se trasladó a petición de Inversiones Mimiaca, 380, C.A. en la dirección del inmueble de juicio, y notificó a la arrendataria, que se vencía la prórroga legal de seis meses el 31 de mayo de 2006. Y, que vencida la prórroga la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble alquilado.

   b.) Alegatos de la parte demandada: Negó los hechos de la demanda, reconociendo que existe contrato con Administradora Eraluz, C.A. por el inmueble de autos. Que INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. le notificó que el contrato le había sido cedido, y que era su voluntad de no prorrogar el contrato.

   Que es el caso, INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. recibió cánones de arriendo, lo que en su decir, es demostrativo de que el contrato de convirtió a tiempo indeterminado. Que no consta que a la parte demandante ASOCIACION CIVIL EL ROSAL 900 se le haya cedido el contrato, y que nunca ha sido notificado por esta respecto a la supuesta cesión. Que por tal motivo, la demandante no tiene titularidad para ejercer la presente acción.

   Además, invocó que el derecho del accionante se encuentra prescrito por la ley, y pide se deseche la demanda

   DE LAS PRUEBAS.

   a.) Pruebas de la parte demandante.

   1. - A los folios 11 al 16, consta documento público contenido en copia simple debidamente registrado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 2009.1042 correspondiente al Libro de Folio Real del 2009. Este medio instrumental se tiene por legal al no ser impugnado por la parte contraria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y por tanto se tiene como fidedigno, siendo pertinente para demostrar que en la fecha de registro respectiva se celebró la venta por el inmueble identificado como edificio Miami de la Urbanización El Rosal. Del mismo consta que la empresa INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., le vendió a la Asociación Civil El Rosal 900, el inmueble en referencia, dentro del cual, se encuentra ubicado el apartamento de litis.

   2. - De los folios 17 al 26, cursa en copia simple documento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad de comercio Administradora Inmobiliaria Eraluz, C.A., y la ciudadana M.S.U.A., actuando en ese mismo orden, como arrendador y arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos.

      Este recaudo de naturaleza privada se tiene por legal al no ser impugnado por la parte contraria contra quien se opuso, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; siendo este medio pertinente para acreditar que en fecha 01 de diciembre de 2004, las partes indicadas celebraron el respectivo contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, y especialmente probar su naturaleza determinada, en el sentido de que la cláusula 8va establece que la duración del contrato es de un (01) año fijo, pero prorrogable automáticamente por periodos iguales.

      Lo anterior implica, que la redacción plural de la cláusula al hacer referencia a “periodos iguales”, significa que las partes convinieron varias prorrogas, es decir, que al vencimiento de cada prorroga automáticamente cada final de año, nacía un nuevo período por igual lapso de tiempo, a menos que como indicaba la misma cláusula 8va. “…una cualesquiera de las partes no notificare a la otra por escrito lo contrario”; lo cual –se precisa- no ocurrió sino hasta el momento de hacerse la notificación por el nuevo dueño INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. conforme sigue en el recaudo de los folios (27 al 46).

   3. - A los folios 27 al 46, cursan recaudos en copias simples contentivo de notificación judicial practicada a solicitud de la empresa INVERSIONES MIMIACA 380, C.A., practicada por el Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas. Este recaudo judicial se tiene por legal al no ser impugnado por la parte contraria, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil; y es pertinente para demostrar que respecto a la referida actuación, la empresa indicada notificó a los ocupantes del apartamento 4, del edificio Miami, en la calle Ayacucho con calle Junín de la Urbanización El Rosal, que la voluntad de INVERSIONES MIMIACA 380 C.A., era no prorrogable el contrato a su próximo vencimiento indicado como el 01 de diciembre de 2005; y que en consecuencia comenzaba el goce de la prorroga legal de un máximo de seis (06) meses conforme a lo estipulado en el artículo 38 (literal a.) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   4. ) A los folios 53 al 68 cursan copias certificadas de consignaciones de arrendamiento que efectuare M.S.U.A. a favor de la sociedad de comercio ADMINISTRADORA ERALUZ, C.A. A pesar que estas pruebas las consignó luego de presentada la demanda, pero antes de producirse la oportunidad de pruebas, se les tiene adquiridas al proceso por cuanto estando en presencia de un juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, dichas consignaciones no constituyen instrumentos fundamentales como para tener que producirlas al libelo, como exigiría el artículo 434 Código de Procedimiento Civil, el cual, no aplica para este caso.

      En todo caso, siendo emanadas de funcionario judicial, en tanto, de índole público a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, las podría producir incluso hasta en segunda instancia (artículo 520 Código de Procedimiento Civil). Ahora bien, estos medios al no ser tachados de falso y estar debidamente certificados, como indica el artículo 1384 del Código Civil, se evidencian que la arrendataria (demandada en juicio) consigna a favor de su arrendador inicial (Administradora Eraluz, C.A.) desde septiembre de 2005.

      b.) Pruebas de la parte demandada:

      Con el escrito de contestación, la demandada se hizo valer de los siguientes medios documentales:

   1. Recibos privado de INVERSIONES MIMIACA 380, C.A. que fueron desconocidos por la parte contraria como consta al folio 112, y por su lado, la parte contraria promovente, en el lapso de pruebas pide el cotejo para probar la supuesta veracidad de los mismos. Esta incidencia probatoria, fue proveída por auto del 25 de marzo de 2010 (folio 158), donde se explicó que no procedía ni el desconocimiento ni el cotejo, toda vez que el actor era la ASOCIACION CIVIL 900, y no INVESRIONES MIMIACA, 380, C.A. ya que los recibos emanan de INVERSIONES MIMIACA 380, C.A.; por lo que mal podría desconocer las firmas que no se corresponden a su mandante.

      Incluso, se observa que con este mismo argumento, el propio actor bajo el mismo folio 112, al momento de oponerse a las pruebas del demandado, dedujo:

      De igual forma la demandada consignó copias de un supuesto juicio que cursa en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ahora bien, por cuanto mi representada no es parte en ese supuesto juicio y por cuanto el mismo, aparentemente versa sobre hechos que no incluyen en la controversia, solicitamos a este Tribunal que declare esa prueba impertinente…

      Ahora bien, cuando se revisa la demanda consignada por el demandado y que el actor impugna, resulta ser un proceso seguido por un grupo de personas (incluida la demandante en este juicio) en contra de INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. ante un Tribunal de Primera Instancia en competencia civil y mercantil (folios 95-102).

      Entonces, la propia afirmación del actor, es demostrativo que si no tiene relación alguna con INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. como aduce, mal puede el demandante ASOCIACION CIVIL EL ROSAL 900, desconocer unas firmas que no emanan de él como cuerpo jurídico. Y así se declara.

      En cualquier caso, resulta que siendo estos recibos privados, a tenor de lo previsto en el artículo 444 Código de Procedimiento Civil, no se les puede tener por legales, por tanto se desechan del juicio.

   2. A los folios 95 al 109 cursa en copias simples, demanda que interponen los ciudadanos J.A.P. y otros (incluyendo a la ciudadana M.S.U.A.), en contra de INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. Estos recaudos a pesar de ser copias simples, más no certificadas como exige el artículo 1.384 de Código Civil, al ser emanado de expediente judicial, en razón de su naturaleza pública, se le valora por legal a tenor de lo prescrito en el artículo 1.357 del mismo Código. Y, hacen prueba de la existencia de una demanda judicial que guarda relación directa con el presente juicio.

      CONCLUSIONES PROBATORIAS

      I.

      De los hechos probados

      Los hechos alegados por las partes y que debieron ser sometidos a pruebas por ambas, fueron:

      -Por el demandante:

      a.) Que es propietaria del edificio Miami.

      b.) Que se notificó en tiempo útil a su arrendatario del vencimiento del contrato.

      c.) Que el contrato inicial que celebró ADMINISTRADORA ERALUZ, C.A. como arrendador, junto a la ciudadana M.S.U.A. es a tiempo determinado.

      d.) Que con ocasión a ese contrato, se encuentra vencida la prórroga legal prevista en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      -Por el demandado:

      a.) Que ADMINISTRADORA ERALUZ, C.A. se negó a recibir los cánones y que tuvo que acudir a la vía consignatoria.

      b.) Que INVERSIONES MIMIACA, 380 C.A., le notificó que el contrato inicial le había sido cedido.

      c.) Que pagó cánones a favor de INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A.

      d.) Que celebró con INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. opción de compra venta del inmueble.

      e.) Que no ha sido notificado de la cesión del contrato a favor de ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900.

      f.) Que la prórroga se encuentra –a su decir- “prescrita”

      g.) Que el contrato inicial se prorrogó porque se celebraron sucesivas prórrogas al habérsele recibidos pagos.

      II.

      Del fondo del asunto.

      De la revisión de las actas se evidencia, que el propio accionante manifiesta en su escrito libelar (presentado el 16/12/2009), que la prorroga legal que otorgó a su inquilino M.S.U.A., venció el 31 de mayo de 2006, lo que es demostrativo que al momento de interponer la demanda, transcurrieron sobradamente más de tres (3) años consecutivos desde el vencimiento de aquella prórroga.

      Luego, si como se dijo arriba el contrato es a tiempo determinado, y en vista de su redacción permitía varias prórrogas sucesivas (del tiempo inicial), quedó demostrado que INVERSIONES MIMIACA, 380, C.A. le notificó a su arrendatario M.S.U.A. antes de vencerse la última prórroga del contrato, su voluntad de no proseguirlo, con lo que nació el derecho del inquilino al disfrute de la prórroga (esta vez legal, no la contractual).

      Ahora bien, independientemente que el arrendador no haya recibido pagos por concepto de cánones de arrendamiento, porque tal circunstancia no fue probada en autos por el demandado, desde la fecha en se venció la prorroga de ley (lo que sería un hecho negativo de imposible prueba), es evidente que con la actitud pasiva del arrendador en no demandar a su inquilino desde la fecha en se vence la prórroga de ley, es demostrativo que lo dejó en el inmueble, con lo cual se cumple la premisa legal establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece:

      Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume reno9vado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

      .

      Esto hace que se tenga como indeterminado el contrato, por cuanto pasaron sobradamente tres (03) años después de vencerse la prórroga de ley (como lo confiesa el propio demandante), sin que se haya demandado a su inquilino, lo constituye la premisa legal señalada respecto a que: “…el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada,…”;

      Respecto a la supuesta prescripción que invoca el demandado, debe aclarar quien decide que el mismo está confundiendo dos figuras afines pero distintas: la caducidad y la prescripción; y ninguna de éstas ocurre en juicio por las siguientes motivaciones: No deja de reconocer este juzgador, que si bien es cierto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece un lapso de caducidad para interponer las acciones derivadas del cumplimiento del contrato por vencimiento, sea del término contractual, sea del término legal, parece obvio que aunque no pierda el derecho a demandar por esa vía (por no haber caducidad), resulta que, si no demandase en forma inmediata al vencimiento, incurre en la presunción legal antes señalada prevista en el artículo 1660 del Código Civil. Es decir, si bien no existe una regulación legal que obligue al arrendador a intentar una eventual acción en determinado lapso de tiempo so pena de caducar ese derecho; también es cierto, que dada la conducta pasiva del arrendador en no demandar, sugiere que desea dejar en el inmueble a su inquilino, lo cual se insiste, no es una inferencia del juzgador, sino el supuesto de la norma 1.600 en referencia (premisa o presunción legal).

      En el presente asunto, la propia confesión espontánea del actor hace prueba su contra respecto a que se venció la prórroga el 31 de mayo de 2006 (artículo 1.400 Código Civil), aunado a que por mandato de la ley, en materia de presunción legal –como el presente- se dispensa de toda prueba a quien la tiene a su favor (artículo 1.397 Código Civil).

      Pero además, resulta de autos que consta por documento presentado por el propio demandante (folios 11 al 16), por el cual la empresa INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., da en venta pura y simple a la Asociación Civil EL ROSAL 900, el inmueble constituido por todo el edificio denominado MIAMI, dentro del cual, se encuentra el apartamento objeto de litigio. Entonces, como quiera que el inquilino gozaba del inmueble en esa condición, antes de la celebración de la venta, aplica la presunción legal establecida en el artículo 1.614, que preceptúa:

      En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado .

      Como consecuencia de lo explicado, por estos dos motivos o presunciones legales (artículos 1.600 y 1.614 ambos del Código Civil), el contrato de arrendamiento que en principio fue determinado celebrado entre ADMINISTRADORA ERALUZ, C.A., y la ciudadana S.U.A. debe tratarse como uno sin determinación de tiempo, siendo por tanto inadmisible la presente demanda de cumplimiento de contrato.

      Como quiera que no se entro a resolver el mérito de la causa, esta demanda debe declararse improcedente en derecho; pudiendo el actor escoger la vía que considere idónea para accionar en contra de la inquilina M.S.U.A..