Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Julio de 2014

Se inicia el presente procedimiento a través de escrito libelar presentado por los abogada en ejercicio A.A. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.L.C.R., representando a su vez al ciudadano A.C.D.O., en el cual alegaron que su representado adquirió un bien inmueble identificado como apartamento Nº 27 ubicado en la planta cuarta del edificio Mario el cal se encuentra ubicado en la calle Páez de la Urbanización Mis Encantos Jurisdicción del Munición Chacao del estado Miranda, tal como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao quedando anotado bajo el Nº 11, Tomo 9 de fecha 11 de mayo de 2005, que era el caso que para el momento de la adquisición del inmueble, se encontraba ocupado por la ciudadana J.B.F., en su condición de arrendataria, por contrato que fuera cedido por el ciudadano Dioguardi Bustos Tomasso, circunstancia que fue convalidada por los primigenios propietarios del inmueble quienes antes de vender el bien lo ofertaron a la demandada, oferta que la misma aceptó y luego renunció, declarando que no podía comprar el inmueble y que prefería resolver el contrato, comprometiéndose a su vez a entregar el inmueble libre de bienes y personas en fecha 30 de mayo de 2003, cosa que no se dio, que ante tal circunstancia la administradora continuó aceptándole los cánones de arrendamiento, indicándole que debía pagar un total de Cincuenta Mil (50.000,00) bolívares, hoy día la cantidad de cincuenta (50,00 Bs.), por cada día que permaneciera en el inmueble compromiso que también fue incumplido por la demandada de autos.

Adujeron que fue en abril del año 2004, suscribió un nuevo contrato no prorrogable culminando el 30 de marzo del año 2005, en ese momento la administradora le notificó a la arrendataria que contaba con un año de prorroga legal y que debía entregar el inmueble en fecha 30 de abril de 2006, así pues adujeron que en la misma fecha en la que su mandante adquirió el bien, el adquirente y la arrendataria suscribieron un documento en el cual hicieron constar que la preferencia ofertiva se había hecho valer, la renuncia de la demandada a dicha preferencia, cediéndole a su vez la preferencia al demandante de autos, por la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (4.000.000,00 Bs.) siendo hoy la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (4.000,99 Bs.), que el día 3 de marzo de 2006, fecha en la cual debía entregar el bien inmueble el actor del presente procedimiento envió notificación a través de telegrama con acuse de recibo con el propósito de recordarle la desocupación. Al ver de nuevo el incumplimiento el accionante buscó asesoría legal reuniéndose en varias oportunidades con la demandada sin llegar a acuerdo alguno. Posterior a dichas reuniones la arrendataria inició un procedimiento de consignaciones arrendaticias a nombre del accionante de autos por la cantidad de Ochenta Mil bolívares (80.000,00 Bs.) siendo hoy la cantidad de Ochenta Bolívares (80,00 Bs.).

Adujeron que la presente demanda la intentaban en virtud de la necesidad de vivienda que tiene un nieto del accionante, el cual en su decir, vivía arrendado en Catia. Y que la ciudadana J.B.F., era propietaria de una vivienda ubicada el Tigre sector Manporal, Municipio E.B., estado Miranda. Que la arrendataria debió entregar el inmueble el treinta (30) de mayo del año 2003, y que ha incumplido de manera reiterada durante los siguientes años. Por tales motivos, procedieron a demandar el desalojo del inmueble de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para la época.

La demanda fue admitida por auto del Tribunal Décimo Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 18 de noviembre de 2008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de realizar audiencia conciliatoria.

Efectiva como fue la práctica de la citación en fecha 3 de febrero de 2009, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda en el cual promovieron cuestiones previas señalada en el artículo 346, así como contestaron el fondo de la demanda, admitiendo que celebraron un contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2004, igualmente, admitió que dicho contrato tenía una duración de un año no prorrogable y que el precio de dicho canon era por la cantidad de Setenta y Nueve Mil Ochocientos Bolívares (79.800,00 Bs.) que el propietario del bien era el ciudadano A.C.d.O., que era cierto que tenía unas bienhechurías enclavadas en un terreno de su propiedad ubicado en el Tigre sector Manporal, Municipio E.B., estado Miranda.

Rechazaron que el nieto del propietario tuviese necesidad de vivienda o que no pudiese adquirir una nueva vivienda, que fuera inquilino de un departamento, que pagara un canon de Trescientos Mil Bolívares (300.000,00 Bs.) mensuales, que se le hubiese vencido su contrato de arrendamiento, negaron que la demandada tuviese la obligación de abandonar el inmueble, que había incumplido el inmueble. Impugnaron el contrato de arrendamiento del nieto del actor. Por último, solicitaron declarar sin lugar la presente demanda.

Subsanadas como fueron las cuestiones previas, en fechas 17 de febrero y 2 de marzo de 2009, la parte accionada y la parte accionante consignaron los escritos de pruebas respectivamente. Las cuales por auto de fecha 3 de marzo de 2009, fueron admitidas. Asimismo por auto de fecha 5 3 de marzo de 2009, el Juzgado conocedor fijó oportunidad para la evacuación de las testimoniales, siendo solicitado por la parte accionada prorrogar la oportunidad para evacuar las testimoniales, siendo ratificada por diligencia de fecha 12 de marzo de 2009. Por su parte, la representación judicial de la actora solicitó se negara el pedimento de su contraparte.

El Juzgado A quo a través de auto de fecha 31 de marzo de 2009, decidió reabrir el lapso probatorio a los fines de que fuera evacuada la testimonial promovida en virtud de que su incomparecencia se encontraba justificada con constancia médica, a lo que la representación judicial de la accionada apeló en fecha 1 de octubre de 2009. En fecha 5 de octubre de 2009, se evacuó la testimonial promovida, en fecha 19 de octubre de 2009, se admitió el recurso de apelación y se ordenó oírlo en un solo efecto.

En fecha 2 de febrero de 2010, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, decidió sobre la apelación sometida a su conocimiento y declaró sin lugar la apelación dándole valor a la evacuación de la testimonial apelada.

En fecha 18 de mayo de 2011, el Juzgado A quo suspendió la causa en acatamiento al Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo reanudado el juicio por auto de fecha 13 de noviembre de 2012. Por auto de fecha 29 de abril de 2013, se ordenó practicar la audiencia de juicio.

Notificadas como estuvieron las partes en fecha 25 de julio de 2013, tuvo lugar la audiencia de juicio a la cual asistieron ambas partes. Así pues en fecha 31 de julio de ese mismo año el Juzgado Décimo Noveno de Municipio dictó sentencia a través de la cual declaro con lugar el desalojo.

De la anterior sentencia la parte accionada en fecha 27 de marzo de 2014, apeló, siendo oída dicha apelación en ambos efectos por auto de fecha 22 de abril de ese mismo año. Posterior a la insaculación de rigor, correspondió a esta Alzada conocer la apelación ejercida, dándole entrada al presente recurso por auto de fecha 12 de mayo del presente año, fijando el tercer día de despacho a que conste en autos la última de las notificaciones a los fines de celebrar audiencia oral.

En fecha 8 de julio de 2014, compareció la ciudadana J.B.F., y por medio de diligencia otorgó poder apud acta a los abogados T.B.G., N.R.J., W.A.C.S. y W.E.G.S., abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.629, 104.901, 211.925 y 117.211 respectivamente.

II

DE LA COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones interpuestas contra las decisiones emanadas de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra una decisión proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta Alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

III

PUNTO PREVIO

DE LA ILEGITIMIDAD DEL ACTOR

De actas se observa que en la oportunidad de la contestación de la presente demanda, la parte accionada de autos opuso las cuestiones previas contenidas en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, ya sea por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio; bien sea por no tener la representación que se atribuya o porque el poder otorgado no cumpla las formalidades pertinentes.

Al respecto, se tiene que la cuestión previa alegada esta referida a la falta de capacidad de postulación o representación, de lo cual se desprende, que en el artículo 3º de la Ley de Abogados esta referido a que las personas que comparecerán a juicio necesariamente deberán ostentar el título de abogados; y, las personas que carezcan de dicho título no podrán ejercer acciones en juicio, aún cuando las mismas sean representantes de personas o de sociedades que sean parte en controversias judiciales.

En ese orden de ideas, se tiene que aún cuando las palabras de los poderes otorgados no fueron concordantes, en el decir de la accionada de autos, es decir, no fue una sustitución de poder, si no un conferimiento, se evidencia de los documentos poderes que la intención del accionante al otorgar el poder al ciudadano J.L.C.R., fue en todo caso que el último de los nombrados hiciera todo cuanto ellos mismos harían en la defensa de sus derechos e intereses, entre esos actos estaría, el conferimiento de un poder a abogado (s) de su confianza que los representaran en juicio, tal y como bien lo hizo el apoderado del actor.

En refuerzo de lo anterior, de actas se pudo evidenciar que el ciudadano A.C.d.O. en fecha 12 de febrero de 2009, compareció a las salas del Juzgado A quo y no sólo confirió poder apud acta a las abogadas en ejercicio M.S. y A.A. ya identificadas en autos, si no que además ratificó todo lo actuado hasta ese momento.

En concordancia con los anteriores razonamientos se debe dejar sentado que aún cuando la cuestión previa prosperara que no es el caso la misma quedó subsanada con la actuación anteriormente narrada. Y ASÍ SE DECIDE

IV

DEL MATERIAL PROBATORIO:

Parte Actora:

De las consignadas junto al escrito libelar.

 Documento Poder consignado en copia certificada, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda bajo el No 45, Tomo 68 del los libros de autenticaciones de esa Notaría en fecha 21 de Abril de 2008, conferido por el ciudadano J.L.C.R. en nombre y representación del ciudadano A.C.D.O., a favor de las abogadas M.S. y A.A.. Del documento anterior se evidencia que se trata de un documento autentico traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y que el mismo fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; asimismo se evidencia que el documento no fue impugnado, tachado, ni opuesto por la parte accionada, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Juzgado el hecho de que efectivamente el ciudadano J.L.C.R. confirió poder a las abogadas M.S. y A.A. ya identificadas en autos.

 Documento Poder en copia certificada, registrado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del estado Miranda bajo el Nº 5, Tomo 3 Pto Tercero en fecha 21 de mayo de 2004, conferido por los ciudadanos A.C.d.O. y M.J.R.T., en favor del ciudadano J.L.C.R.. Del documento anterior se evidencia que se trata de un documento público traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y que el mismo fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; asimismo se evidencia que el documento no fue impugnado, tachado, ni opuesto por la parte accionada, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Juzgado el hecho de que efectivamente el ciudadano J.L.C.R., tiene la cualidad exigida para accionar en el presente procedimiento.

 Documento de compra venta consignado en copia certificada, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando registrado bajo el Nº 11, Tomo 9 Pto Primero de fecha 11 de mayo de 2005, en el cual figuran como vendedores los ciudadanos C.L.P.d.S. y D.E.P.d.R. actuando en su propio nombre y representación del ciudadano J.F.P.P. y como comprador el ciudadano J.L.C.R. en representación del ciudadano A.C.d.O.. Del documento anterior, se evidencia que se trata de un documento público traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y que el mismo fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; asimismo se evidencia que el documento no fue impugnado, tachado, ni opuesto por la parte accionada, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Juzgado el interés y la titularidad que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto del litigio.

 Contrato de Arrendamiento, en copia certificada autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao bajo el Nº 09 Tomo 15 de fecha 2 de febrero de 2003, en el cual figuran como arrendatarios los ciudadanos C.L.P.d.S. y D.E.P.d.R. actuando en su propio nombre y representación del ciudadano J.F.P.P. y como arrendataria la ciudadana J.B.F.. Del documento anterior se evidencia que se trata de un documento autentico traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y que el mismo fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; asimismo, se evidencia que el documento no fue impugnado, tachado, ni opuesto por la parte accionada, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Juzgado el interés y la titularidad que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto del litigio.

 Contrato de arrendamiento en copia simple, donde figuran como arrendador la Inmobiliaria Cardo y como arrendataria la ciudadana J.B.F., de fecha 30 de abril de 2004, en el cual se estableció que su duración, sería de un año fijo no prorrogable y que una vez culminado haría la entrega material del inmueble. Del documento anterior se evidencia que se trata de un documento privado traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y que el mismo fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; reconocido por la parte accionada, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este que el contrato de arrendamiento feneció en fecha 30 de abril de 2005, y que era de prorroga imposible.

 Notificación realizada por Inmobiliaria Cardo de la no renovación del contrato, advirtiéndole que podía hacer uso de la prorroga legal arrendaticia por un año contado a partir del 30 de abril del 2005, hasta el 30 de abril del año 2006. Del documento anterior se evidencia que se trata de un documento privado traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y que el mismo fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; reconocido por la parte accionada, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción que la arrendadora manifestó por escrito la no voluntad de renovar el contrato una vez más haciendo del conocimiento de la arrendadora que tenía el derecho a gozar de la prorroga legal.

 Contrato de cesión de derechos de preferencia ofertiva, consignado en original, autenticado ante la Notaría Pública Quinta bajo el Nº 06, Tomo 39 de fecha 11 de mayo de 2005; en el cual figura como cedente la ciudadana J.B.F. y como cesionario el ciudadano A.C. contrato de cesión por el cual recibió la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (4.000.000,00 Bs.) siendo hoy la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (4.000,00 Bs.). Del documento anterior se evidencia que se trata de un documento autentico traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y, que el mismo fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; asimismo se evidencia que el documento no fue impugnado, tachado, ni opuesto por la parte accionada; en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Juzgado el hecho de que efectivamente la demandada cedió mediante contrato su derecho a la preferencia ofertiva que tenía sobre el inmueble objeto de la presente demanda

 Acuse de recibo, de telegrama enviado en copia simple donde se le informa al ciudadano J.C. que el telegrama fue entregado en la dirección de la demandada en fecha 13 de junio de 2006, al ciudadano J.M.. De tal documental se tiene que la misma se trata de una notificación emanada de un tercero que no es parte en el presente juicio razón por la cual ha debido ser ratificada en juicio a través de la prueba de informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, en vista de que la misma no fue impugnada, tachada ni opuesta de manera alguna la misma se valora a titulo indiciario. Y ASI SE DECIDE

 Boleta de Citación consignada en copia simple emanada de la Dirección General de Inquilinato dirigida a la ciudadana J.B.F.. De tal documental se tiene que la misma se trata de una notificación emanada de un tercero que no es parte en el presente juicio razón por la cual ha debido ser ratificada en juicio a través de la prueba de informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, en vista de que la misma no fue impugnada, tachada ni opuesta de manera alguna la misma se valora a titulo indiciario. Y ASI SE DECIDE.

 Expediente, en copia simple emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial referente al procedimiento de consignaciones arrendaticias iniciado por la ciudadana J.B.F., con respecto del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto de la instrumental probatoria en estudio se observa que la misma se trata de una notificación emanada de un tercero que no es parte en el presente juicio razón por la cual ha debido ser ratificada en juicio a través de la prueba de informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, en vista de que la misma no fue impugnada, tachada ni opuesta de manera alguna la misma se valora a titulo indiciario. Y ASI SE DECIDE.

 Contrato de Arrendamiento en original, entre el ciudadano A.J.T.C. y la ciudadana M.D.A.V.V., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (300.000,00 Bs.) siendo hoy la cantidad de Trescientos Bolívares (300,00 Bs.). Al respecto de la instrumental probatoria en estudio se observa que la misma trata de un documento emanado de terceros que no son parte en el presente juicio, y, que la misma fue impugnada por la contraparte, Se advierte que la presente documental se valorara conjuntamente con la testimonial evacuado en fecha 5 de octubre de 2009, fecha en la cual compareció la ciudadana M.D.A.V.V. y rindió su declaración, la cual es congruente con lo señalado en el contrato y con los alegatos de la parte demandante, en lo cual fundamenta su pretensión. Por otra parte, respecto de la impugnación realizada por la parte accionada se observa, que careció de la vía idónea para impugnar la presente documental. Razón por la cual quien suscribe le otorga pleno valor probatorio a la presente documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1355, 1363 y 1364 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Tribunal el hecho de que el ciudadano A.J.T.C. se encuentra arrendado en el inmueble propiedad de la ciudadana M.D.A.V.V. y que por su parte ésta última está solicitándole la desocupación del inmueble razón por la cual el ciudadano se encuentra ante una inminente situación de necesidad de vivienda. ASI SE DECIDE.

 Cursante a los folios cincuenta y dos (52) al cincuenta y ocho (58) rielan en el expedientes partida de nacimiento del ciudadano A.J.T.D.O., del ciudadano J.A.T.d.O. quien a su vez es hijo de A.C.d.O., dichas instrumentales estas son consignadas por la actora a los fines de demostrar el nexo familiar existente entre el demandante de autos y el ciudadano A.J.T.d.O., quien presenta la necesidad de vivienda. Dicho lo anterior procede quien suscribe a indicar que las documentales promovidas no fueron tachadas, impugnadas, ni opuestas, asimismo que fueron promovidas en originales y copias simples, en tal sentido esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Juzgado el hecho de que el demandante de autos mantiene un nexo familiar con el ciudadano del cual alegaron la necesidad de vivienda. ASI SE DECIDE.

 Notificación realizada por M.D.A.V.V. dirigida a A.T.C. indicando la no renovación del contrato suscrito en fecha 1 de octubre de 2004. Del documento anterior, se evidencia que se trata de un documento privado traído por la parte actora acompañando al escrito libelar y que, fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; que aún cuando fue impugnado por la parte accionada, la testigo M.D.A.V.V., en su testimonial evacuada en fecha 5 de octubre de 2009, ratificó el contenido del contrato así como de la instrumental bajo análisis, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.355 y 1.363 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción que la arrendadora manifestó por escrito la no voluntad de renovar el contrato una vez más haciendo del conocimiento del arrendador que tenía el derecho a gozar de la prorroga legal.

De las consignadas en la oportunidad de Promoción de Pruebas

 Documento de compra venta en copia simple de un inmueble ubicado en la Parroquia C.L.M.d.M.V., en el cual figura como compradora la ciudadana M.D.A.V.V., registrado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas bajo el Nº 47, tomo 1º, Pto 1º, de fecha 3 de octubre de 2003. De la documental anterior, se observa que fue consignada en copia simple y al no haber sido impugnado, tachado u opuesto en forma alguna, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole el carácter de fidedigno, trayendo como elemento de convicción a este Tribunal el hecho de que efectivamente la ciudadana M.D.A.V.V., es propietaria del inmueble del cual solicita la desocupación. Y ASÍ SE DECIDE.

 Un total de tres (3) recibos en original, suscrito por la ciudadana M.D.A.V.V. en la cuidad de La Guaira declarando que había recibido del ciudadano A.J.T.C., la cantidad de Trescientos Mil Bolívares por concepto de canon de arrendamiento. Al respecto, de la instrumental probatoria en estudio se observa que, se trata de unos recibos emanados de terceros que no son parte en el presente juicio razón por la cual ha debido ser ratificada en juicio a través de la prueba de informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, en vista de que, no fue impugnada, tachada ni opuesta de manera alguna, se valora a titulo indiciario. Trayendo como elemento de convicción a esta Superioridad que efectivamente el nieto del demandante le entregaba pagos a la ciudadana M.D.A.V.V., por concepto de canones de arrendamiento Y ASI SE DECIDE.

 Copia Certificada de expediente de expediente Nº 2006-1274, emanada del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial por Cumplimiento de Prorroga Legal donde figuran como partes los ciudadanos A.C. y J.B.F., declarando sin lugar la acción. De tal documental, se evidencia que se trata de un documento público traído por la parte actora en la oportunidad de la promoción de pruebas y que, fue plenamente controlado por la contraparte quien tuvo acceso pleno al documento en todas las instancias del proceso; asimismo se evidencia que el documento no fue impugnado, tachado, ni opuesto por la parte accionada, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de la intención del accionante de hacer cumplir la prorroga legal arrendaticia. Y ASÍ SE DECIDE.

Parte Demandada:

De las consignadas junto a la contestación de la demanda.

 Actuaciones en copia simple emanadas el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la cual se evidencia que el Juzgado conocedor en esa oportunidad negó la apelación de la sentencia. De dicha documental se tiene que el mismo es consignado en copias simples adquiriendo el carácter de autentico, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así pues esta Superioridad observa que dicha documental no aporta elementos suficientes de convicción que permitan dirimir el conflicto bajo estudio. En tal sentido desecha del cúmulo probatorio la presente documental. Y ASÍ SE DECIDE.

 C.d.R. en copia simple, emanada de la Junta directiva de la comunidad de Vecinos del Casco de Chacao, a nombre de J.B.F., entre otros, de la cual se evidencia que se trata de copias simples que adquieren el carácter de autentico, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así pues esta Superioridad observa que para la fecha 20 de junio del año 2008, la parte accionada reside en la Población de Chacao en la Calle Páez Edificio Mario apartamento 27 piso 4. Y ASÍ SE DECIDE.

 C.d.R. en copia simple emanada de la Junta de Condominio del Edificio Mario, de la cual se evidencia que se trata de copias simples que adquieren el carácter de autentico, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así pues esta Superioridad observa que la personas que conformaban dicha junta de condominio hicieron constar que la accionada residía con su familia en el inmueble objeto de la presente demandada durante los últimos cuarenta y cuatro (44) años. Y ASÍ SE DECIDE.

 C.d.E., en original emanado del Instituto Einstein en el cual hicieron constar que la menor M.V. cursa ante esa institución el 5to grado de educación básica en enero del año 2008. de la anterior instrumental, se evidencia que se trata de un documento emanado de un tercero que ha debido ser ratificado en juicio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se evidencia que la parte accionada ha debido traer la testimonial correspondiente a los fines de que fuera ratificado su contenido en juicio. En consecuencia, se desecha la documental promovida del cúmulo probatorio Y ASÍ SE DECIDE.

 C.d.T. en original de la ciudadana Palmina Busto Fiore, de fecha 30 de enero de 2009, de la anterior instrumental se evidencia que se trata de un documento emanado de un tercero que ha debido ser ratificado en juicio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, se evidencia que la parte accionada ha debido traer la testimonial correspondiente a los fines de que fuera ratificado su contenido en juicio. En consecuencia se desecha la documental promovida del cúmulo probatorio Y ASÍ SE DECIDE.

 Partida de Nacimiento en copia simple de la menor M.J., de fecha 10 de septiembre de 1997, de la cual se desprende que se trata de una copia simple que adquiere el carácter de autentico, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así pues se evidencia que la menor es hija de la ciudadana J.B.F. y el ciudadano E.E.V.G.. Y ASI SE DECIDE.

 Autorización de autenticación de titulo supletorio de una bienhechuría propiedad de la ciudadana J.B.F. ubicada en el Municipio E.B.M. estado Miranda. De la cual, se desprende que se trata de una copia simple que adquiere el carácter de autentico, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así pues se evidencia que la ciudadana J.B.F., tiene unas bienhechurías de su propiedad. Y ASI SE DECIDE.

 Actuaciones en copia simple emanadas el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la cual se evidencia que el Juzgado conocedor en esa oportunidad negó la apelación de la sentencia. Cabe destacar que dichas actuaciones fueron consignadas en doble oportunidad y las mismas ya fueron valoradas. Y ASÍ SE DECIDE.

De las consignadas en la oportunidad de Promoción de Pruebas

 C.d.r. consignada en original, en la cual constaron que la ciudadana J.B.F., reside en la dirección del inmueble objeto de la presente demandada, de la documental en estudio se observa que se trata de documento público el cual adquiere carácter de plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Trayendo como elemento de convicción a este Juzgado el hecho de que la ciudadana J.B.F. para el día 9 de febrero de 2009, habitaba el inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.

 Un total de catorce (14) comprobantes de depósito realizados por la ciudadana J.B.F., por concepto de consignaciones arrendaticias. De dichas probanzas se desprende que efectivamente se trata de un documento privado emanado de un tercero, las cuales han debido ser ratificadas en juicio, en tal sentido y visto que de actas no se evidenció prueba de informes alguno se desecha la documental promovida del cúmulo probatorio. Y ASI SE DECIDE.

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Para resolver el caso sometido a consideración, este Tribunal se permite transcribir los argumentos en que se fundó la decisión recurrida:

(…) Pues bien, tales probanzas hechas valer por la parte demandada durante la fase probatoria no desvirtúan en ningún modo la comprobada necesidad del ciudadano A.J.T.C., en su condición de nieto del propietario-demandante, de ocupar el bien inmueble arrendado, por cuanto ocupa en calidad de arrendatario un inmueble en donde cancela por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de trescientos mil bolívares (300.000,00Bs.) equivalentes actualmente a trescientos bolívares (300,00 Bs.) mensuales, pese a que su abuelo es propietario del bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, lo que conlleva a precisar la procedencia del desalojo por necesidad reclamado por el propietario-demandante, con fundamento en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy día el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda). Así se declara (…)

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De la anterior transcripción se sustrae que el Juez de la recurrida no encontró elementos probatorios suficientes para desvirtuar lo alegado por la actora en la fase alegatoria del presente procedimiento, a tal efecto pasa esta Alzada a analizar si la sentencia apelada se encuentra ajustada o no a derecho y al respecto observa

Cumplidas como han sido las formalidades de la sustanciación del presente recurso, y desarrollada como fue la audiencia de apelación en fecha de hoy 11 de julio de 2014, de conformidad con lo previsto en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estando en la oportunidad para proferir el fallo, esta sentenciadora pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Ahora bien, de actas se observa que el presente procedimiento se encuentra circunscrito al juicio que por desalojo fuere incoado por la abogada en ejercicio A.A. en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.L.C.R. representando a su vez al ciudadano A.C.d.O., en el cual alegaron que la accionada de autos es arrendataria de un inmueble propiedad del ciudadano A.C.d.O. que por cuanto su contrato de arrendamiento había fenecido y que en reiteradas oportunidades la demandada había incumplido con la obligación a la cual ella misma se comprometía de entregar el inmueble libre de bienes y personas; y, que además el nieto del accionante ciudadano A.J.T.d.O. tenía la imperiosa necesidad de habitar el bien por cuanto vivía alquilado y carecía de medios fiduciarios para adquirir una vivienda, era por lo que demandaban el desalojo de la ciudadana J.B.F., a lo que la demandada reconoció haber incumplido la obligación de entrega material limitándose a contradecir la necesidad del ciudadano A.J.T.D.O. de ocupar el bien.

En el presente caso se observa que las partes pactaron un contrato de arrendamiento; y, que como ya se expuso anteriormente, la demandada incumplió en reiteradas ocasiones con lo pactado; ahora bien, considera necesario quien aquí suscribe advertir que el Contrato es un negocio jurídico bilateral, es decir, un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales, los contratantes se someten bajo su voluntad.

En ese sentido el artículo 1.133 de la n.C.A., define los contratos como:

(…) una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. (…)

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En dicho texto se puede evidenciar, que el elemento preponderante de un contrato es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, que es la esencia de la contratación, en este sentido, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues, en un principio sólo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones, pues es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad en el momento en que los contratantes cambien o no cumplan con las obligaciones adquiridas dentro del instrumento contractual.

Para reforzar lo anterior, se observa que el Código Civil, al respecto de los Contratos, establece:

(…) Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley.

Omissis…

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley (…)

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Por otra parte, se establece que constituye un principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo este principio, aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo que a continuación se transcribe:

(…) Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación (…)

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Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe: “(…) Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (…)”

Es importante destacar que, la Sala sostuvo en sentencia N° 1.068 del 19 de mayo de 2006, que:

(...) ‘la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho (…). Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’ (…)

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En concordancia con lo anterior se tiene que en el caso de marras la actividad probatoria fue intensa de ambas partes, demostrando la parte actora que no sólo la demandada había incumplido con las obligaciones contraídas en los contratos suscritos, sino que además un pariente en el segundo grado de consanguinidad del actor, mantenía necesidad de ocupar el bien inmueble; mientras que por su parte, la demandada se limitó a demostrar que habitaba el bien y que se mantenía al día con el pago de los canones de arrendamiento, ahora bien, tal como es cierto que el actor en el caso de marras pretende el desalojo de la demandada, y siendo esta una materia especialísima relativa a actividad arrendaticia, la cual se encuentra regulada en forma especial le es dable a quien aquí suscribe señalar lo que establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda respecto de los desalojos:

(…) Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común (…)

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Ahora bien, sintetizados como fueron los limites de la controversia observa quien suscribe que la litis a dirimir esta ceñida a determinar la procedencia o no del desalojo en cuestión, para lo cual se hace necesario establecer la esencia de la figura jurídica a desarrollar, concretamente el desalojo contenido en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a la necesidad de ocupar el inmueble, en tal sentido observa este Juzgado que según la doctrina, la actora debe cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Aunado a ello, y con la novísima legislación arrendaticia, la actora no podrá arrendar el citado inmueble por un periodo de tres (3) años.

Así las cosas, vemos como uno de los puntos más controvertidos en el mundo jurídico civil actual, es el alegado estado de necesidad, por lo que, es preciso esclarecer dicho término, el cual es considerablemente pertinente citar lo plasmado por M.O., en su obra literaria “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales” sobre dicho término, extrayendo lo siguiente;

(…) Necesidad: Del concepto académico sobre las acepciones de este vocablo ofrecen relieve jurídico mediato o inmediato éstas: Impulso irresistible que hace que las causas obren infaliblemente en cierto sentido. Todo aquello a lo cual es imposible substraerse, faltar o resistir. Falta de lo preciso para conservar la vida. Falta de alimentos que provoca desfallecimiento (…)

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En este orden de ideas, extrae quien aquí sentencia, que dicho estado de necesidad puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad de una persona media; es por lo que, de forma análoga vemos como en materia penal, existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.

Concatenado a esto, vemos que en el presente caso, debemos ponderar sobre el derecho fundamental de la vivienda consagrado en nuestra Carta Magna, en el cual es inherente a todos los venezolanos y venezolanas de la República Bolivariana de Venezuela; siendo el caso de que, vemos como siendo el caso del nieto del actor, no consta en autos tener viabilidad en cuanto a poseer morada, muy por el contrario es el caso de la demandada, quien se verificó tener un inmueble en el estado Miranda. Por lo que, haciendo uso de los principios generales al derecho, justicia y equidad, vemos como en el presente caso, la parte actora, siendo el legitimo propietario demostrado en las actas del presente expediente, tiene un inmueble en el cual, en el entendido del núcleo fundamental de la sociedad, puede ser aprovechado para intereses personales como familiares, y en el presente caso, la necesidad de brindarle techo fundamental a su nieto, quien nunca comprobó su contraparte, tener elementos suficientes para desvirtuar la necesidad de utilizar el inmueble.

En el caso en concreto, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

Específicamente, la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento, se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular. Por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio o en el del pariente consanguíneo.

Por lo que, en correcta aplicación de las tendencias constitucionales, aplicadas por cada uno de los Poderes Públicos del país, quien aquí decide, cree que la parte actora, por los fundamentos a favor de sus familiares, en esta caso su nieto, requiere del inmueble de forma inmediata, al este encontrarse en situación de desabastecimiento de morada digna, y no tener otra vía al cual acudir; y a su vez, trayendo a colación la manifiesta voluntad que se ha dado, en las múltiples transacciones de la parte demandada, y estando en un nivel más favorable por tener bienes inmuebles a la cual acudir primariamente, esta Juzgadora considera como procedente el estado de necesidad que conlleva a materializar el desalojo del Inmueble, según lo establecido y fundamentado en el artículo 34 numeral segundo (2°) de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.

De lo anterior le es dable a quien suscribe señalar que efectivamente en el caso de autos la ciudadana J.B.F. ha mantenido una relación arrendaticia desde fechas anteriores al mes de abril del año 2003, ocupando el inmueble de manera ininterrumpida, cumpliendo de esta manera con el primero de los requisitos a saber la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido; el segundo de los requisitos se atiene a la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador, la cual quedó demostrada en autos a través de las probanzas consignadas de las cuales se evidenció que el ciudadano A.C. es el dueño del bien inmueble objeto del presente litigio. Por último, el tercero de los requisitos responde a la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, esto es, que la parte accionante demuestre la necesidad que mantiene de ocupar el inmueble objeto de la presente litis, el cual quedó demostrado en autos con la presentación de pruebas que permitieron a esta Administradora de Justicia evidenciar que el nieto del actor de autos ostentaba esa necesidad, que si bien es cierto la parte accionada rechazó dicho alegato, no es menos cierto que de la actividad probatoria no se evidenció que ésta pudiese enervar lo probado por la actor.

En concordancia con los anteriores razonamientos, le es dable a quien aquí sentencia declarar sin lugar la apelación intentada por el abogado W.E.G.S., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 117.211 en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana J.B.F., en fecha 27 de marzo de 2014, contra la sentencia de fecha 31 de julio del año 2013, dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, en consecuencia queda confirmada dicha sentencia en todas y cada una de sus partes. Y ASÍ SE DECIDE.

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