Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 21 de Mayo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: O.A.M.P..

ABOGADOS: C.P., R.H. y C.P..

DEMANDADOS: R.A.C. y R.M.L..

APODERADOS:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE 17.634

Sustanciada como fue la presente causa, se procede a dictar el pronunciamiento correspondiente, en los términos siguientes:

Por escrito presentado en fecha 18 de Enero de 2005, por el ciudadano O.A.M.P., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cedula de Identidad Nro. V-16.284.502 y de este domicilio, asistido por la abogada C.J.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.201, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra los ciudadanos R.A.C.M. y R.M.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V.-1.361.601 y 4.848.120, respectivamente y de este domicilio.

Recibida por Distribución y admitida la misma, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada y se acordó expedir copias certificadas del escrito libelar a los fines de la citación.

Mediante escrito de fecha 31 de Enero de 2.005, el demandante confiere poder Apud-acta a los abogados C.P., R.H. y C.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.153, 16.248 y 27.201, respectivamente, todos de este domicilio.

Las diligencias conducentes a la citación personal de los ciudadanos R.A.C.M. y R.M.L., constan a los autos (folios 28 y 36) del expediente, y de las mismas se desprende que el Alguacil Titular de este Tribunal, no logró citar personalmente a los referidos ciudadanos. En fecha 01 de Marzo de 2005, la Juez titular de este tribunal se aboca al conocimiento de la causa y a solicitud de la parte demandante, se acordó librar los correspondientes carteles de citación.

En fechas 08 de Marzo de 2005 y 14 de Marzo de 2005, la parte actora consigna la publicación de los carteles de citación ordenados, agregándose a los autos en mismas fechas.

Mediante auto de fecha 27 de Abril de 2005, y a solicitud de la parte actora, se designa a la abogada M.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 94.806 y de este domicilio, como defensora judicial Ad-litem de la parte demandada y se acuerda su notificación.

Las diligencia conducente a la citación personal de la abogada M.N., ya identificada, constan a los autos del expediente (folio 57) y del mismo se desprende que dicha ciudadana fue validamente notificada.

El 09 de Mayo de 2005, la abogada M.N., ya identificada, acepta el cargo de Defensora Judicial Ad-litem de la parte demandada.

En fecha 30 de Mayo de 2005, la codemandada ciudadana R.M.L.H., ya identificada, confirió poder Apud-acta en los abogados O.J.B.M., O.J.B. BRACHO, DOREIMYS GARCÍA, JOLEÍDE BATISTA MUCHACHO y J.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 81, 78.544, 106.026, 67.972 y 57.362, respectivamente, todos de este domicilio.

El 13 de Junio de 2005, la abogada M.N., ya identificada y actuando en su carácter de apoderada judicial ad-litem del codemandado, ciudadano R.A.C., presenta escrito de contestación a la demanda. En misma fecha el abogado O.B.M., ya identificado y actuando en su carácter de apoderado judicial de la codemandada R.M.L.H., promovió cuestiones previas.

Mediante escrito de fecha 20 de Junio de 2005, la parte actora presentó contestación a las cuestiones previas formuladas por la codemandada, y en fecha 27 de Junio de 2005, promueve pruebas sobre dicha incidencia, siendo estas admitidas por el Tribunal en auto de fecha 29 de Junio de 2005.

En diligencia de fecha 12 de Julio de 2005, el abogado O.B.M. ya identificado y actuando en su carácter de autos, interpone apelación contra auto del tribunal de fecha 29 de Junio de 2005, el tribunal en fecha 14 de Julio de 2005, acuerda oír en un solo efecto dicha apelación.

En auto de fecha 26 de Julio de 2005, encontrándose el Tribunal, en oportunidad de dictar sentencia interlocutoria sobre las cuestiones previas, se abstiene de hacerlo hasta tanto no sean recibidas las resultas de la apelación ejercida.

EL 08 de Agosto de 2005, la abogada M.N., ya identificada y actuando en su carácter de autos, consigna copias simples de telegramas con acuse de recibo enviados a los demandados.

Mediante oficio de fecha 10 de Octubre de 2005, el Tribunal remite copias certificadas al Juzgado Segundo Distribuidor en lo Civil, Mercantil, del Transito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a lo fines de que conozca de la apelación interpuesta por la codemandada.

En fecha 20 de Abril de 2006, son recibidas las resultas de la apelación interpuesta, provenientes del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual se declaró Renunciado o Desistido dicho Recurso.

Recibidas las resultas de la apelación interpuesta, el tribunal fija mediante auto de fecha 04 de Mayo de 2006, un lapso de diez días de despacho para el pronunciamiento de la sentencia interlocutoria sobre las cuestiones previas.

En fecha 23 de Mayo de 2006, el Tribunal dicta la respectiva sentencia interlocutoria, en la cual declara Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por el abogado O.B.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada ciudadana R.M.L.H..

Mediante Escrito de fecha 30 de Mayo de 2006, el abogado O.B.M., actuando en su carácter de autos, apela la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 23 de Mayo de 2006, y pide del mismo, su pronunciamiento sobre la cuestión previa fundamentada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la Prohibición del Ley de admitir la acción propuesta, la cual fue omitida por el Tribunal al momento de dictar el respectivo fallo.

El 31 de Mayo de 2006, el Tribunal dicta la respectiva sentencia interlocutoria, en la cual declara Sin Lugar la cuestión previa cuestión previa fundamentada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y No Oye la apelación interpuesta por el abogado O.B.M. contra le sentencia de fecha 23 de Mayo de 2006.

El 30 de Junio de 2006, la parte a actora se da por notificada de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 31 de Mayo de 2006.

Mediante auto de fecha 19 de Julio de 2006, y a solicitud de la parte actora, el Tribunal ordena la notificación de la parte demandada, de la decisión dictada en fecha 31 de Mayo de 2006. Las diligencias conducentes a la notificación constan a los autos del expediente (folios 170 y 171) y de los mismos se desprende que el alguacil titular de este Tribunal logró notificar a los referidos codemandados.

En fecha 08 de Agosto de 2006, el abogado O.B.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada ciudadana R.M.L.H., presenta escrito de contestación a la demanda, y consigna diligencia en la cual apela decisión dictada por este Tribunal en fecha 31 de Mayo de 2006, el tribunal en fecha 11 de Agosto de 2006, acuerda oír en un solo efecto dicha apelación.

Mediante auto de fecha 05 de Octubre de 2006, la Juez Temporal, se aboca al conocimiento de la causa.

Con oficio de fecha 10 de Octubre de 2005, el Tribunal remite copias certificadas al Juzgado Segundo Distribuidor en lo Civil, Mercantil, del Transito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a lo fines de que conozca de la apelación interpuesta por la codemandada.

En fecha 28 de Septiembre de 2006, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el Tribunal en fecha 20 de Noviembre de 2006.

El 07 de Marzo de 2007, la abogada C.P., actuando en su carácter de autos presenta escrito de informe. En misma fecha la ciudadana D.D.S.C.L., venezolana, casada, titular de la Cedula de Identidad Nro. V.-6.025.186, de este domicilio y actuando en representación de la ciudadana R.M.L.H., presenta escrito de informes.

En diligencia estampada con fecha 15 de Marzo de 2007, la abogada C.P., actuando en su carácter de autos, impugna poder otorgado a la ciudadana D.D.S.C.L..

Mediante auto de fecha 21 de Marzo de 2007, el Tribunal acuerda tener por no presentado el escrito de informes presentado por la ciudadana D.D.S.C.L., en fecha 07 de Marzo de 2007. En misma fecha la parte demandante presenta escrito de observaciones.

En fecha 03 de Abril de 2007, son recibidas las resultas de la apelación interpuesta por el abogado O.B.M. en su carácter de apoderado judicial de la codemandada R.M.L.H., contra la sentencia interlocutoria dictada en fecha 31 de Mayo de 2006, por este Tribunal, provenientes del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual se declaró Sin Lugar dicho Recurso.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

LA PARTE ACTORA:

Alega en su escrito libelar lo siguiente: Que en fecha 30 de julio de 2004 celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos R.A.C. y R.M.L., según documento autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de V.d.E.C., bajo el Nro. 37, tomo 57. Que el objeto del contrato fue una casa distinguida con el Nro. 08, vereda 16, sector 03, de la urbanización La Isabelica, Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., y tiene una superficie de 67.50 Mts2, cuyos linderos medidas y demás determinaciones constan en el documento de propiedad registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el 11/09/1996, bajo el Nro. 33, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 26. Que el terreno donde está construida dicha vivienda pertenece a los referidos ciudadanos, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 02 de agosto de 2004, bajo el Nro. 21, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 17.

Que la duración del contrato fue por cien días consecutivos contados a partir de la autenticación del documento. Que el precio convenido fue la cantidad de Bs. 21.500.000,00, quedando una inicial de Bs. 9.000.000,00 y se restaron la cantidad de Bs. 12.500.000,00; que a partir del 30/07/2004 se corren los cien días de plazo de la opción de compra venta, que la solicitud del crédito por Ley de Política Habitacional a ser tramitada ante el Banco Mercantil seria desde el 30/07/2004 hasta el 10/11/2004, y que serian entregados la cantidad de Bs. 12.500.000,00 al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Que el 30 de julio de 2004 canceló la cantidad de Bs. 9.000.000,00 de la siguiente manera: a) un cheque de gerencia del Banco Provincial por la cantidad de Bs. 7.500.000,00, a nombre de la hija de los vendedores D.C. y 2) Bs. 1.500.000,00 en efectivo, que dichas cantidades de dinero las recibieron al momento de la autenticación del documento. Que fue intermediaria en la negociación la ciudadana ZIUSMAYA DICTAR ARAUJO BLANCO, actuando como representante de la firma personal INVERSIONES ZIARAN, que dicha ciudadana emitió el recibo por concepto de Bs. 9.000.000,00 entregados como inicial.

Que el 30 de julio de 2004 entregó la cantidad de Bs. 9.000.000,00 por concepto de inicial, quedando un saldo deudor de Bs. 12.500.000,00, cantidad que seria pagada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, la cual se debió hacer el 10 de noviembre de 2004, que dicho pago no se hizo por causas imputables a los vendedores (demandados), ya que para el momento de la firma del documento definitivo no tenían la documentación exigida por el registro subalterno correspondiente.

Que respecto al saldo el demandante hizo la solicitud de crédito hipotecario al Banco Mercantil, por medio de la Ley de Política habitacional, que efectivamente hizo todas las diligencias pertinentes a los fines de la obtención del crédito, y que para el día 10 de noviembre de 2004, fecha de vencimiento del contrato de opción, entregó a la intermediaria la copia del documento emanado de la entidad bancaria, en la cual se le aprobaba el crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 7.000.000,00, que en dicho documento le otorgan un plazo de 45 días para la tramitación de toda la documentación, que sin embargo en fecha 14 de enero de 2005 solicitó prorroga del lapso concedido para la tramitación de la documentación a los fines de la obtención del documento definitivo de compra venta. Que respecto al saldo para completar los Bs. 12.500.000,00, esto es Bs. 5.500.000,00 los tiene depositados en su cuenta de ahorros en el Banco Provincial.

Que solicitó un crédito inferior al monto adeudado para que las cuotas mensuales fueran mas bajas y poder liberarse del crédito en el menor tiempo posible.

Alega el demandante que existía una irregularidad en la documentación de propiedad del inmueble dado en opción de compra, “errores en la cabida”, esto según los archivos del Departamento de Unidad Hipotecaria en el Expediente del Crédito, signado con el Nro. 0620459956, que de esto se notificó verbalmente a la intermediaria y se procedió a realizar todas las diligencias ante el INAVI a los fines de la aclaratoria del metraje del inmueble; Que en fecha 08 de diciembre de 2004 el co demandado R.C. registró el nuevo documento con el metraje correcto, bajo el Nro. 19, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 34 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C..

Alega que a pesar de haber cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato, hasta la fecha no ha obtenido respuesta positiva de los vendedores para cumplir con el contrato.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1264, 1167 del Código Civil.

Que demanda a los ciudadanos R.A.C.M. y R.M.L., para que convengan o a ello sean obligados por el tribunal a:

1) Convengan en hacer la tradición legal del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, mediante el otorgamiento del documento definitivo de propiedad ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., previa obtención de la documentación necesaria y que en caso de negativa de los vendedores la sentencia definitiva constituya titulo de propiedad suficiente y se ordene la protocolizaron ante la Oficina de registro respectiva.

2) En el pago de las costas y costos del proceso.

3) Invoca la corrección monetaria o indexación del monto de la demanda.

Estima la demanda en la cantidad de Bs. 25.000.000,00.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en derecho la demanda, por cuanto la misma no tiene asidero legal o fáctico.

Rechaza la demanda, por cuanto –alega- lo que fue dado en opción de compra venta según documento autenticado en fecha 30 de julio de 2004, ante la Notaria Publica Sexta de V.d.E.C., bajo el Nro. 37, tomo 57, fue una casa de tres habitaciones y un baño, mas nunca respecto al terreno donde se encuentra construida.

Que la duración del contrato fue fijado en cien días consecutivos a partir de la autenticación del documento. El demandado desglosa los días transcurridos así:

AÑO 2004

JULIO………………..30 Y 31 02 DÍAS

AGOSTO…………………… 31 DÍAS

SEPTIEMBRE………………. 30 DÍAS

OCTUBRE…………………… 31 DÍAS

NOVIEMBRE……………….. 06 DÍAS

TOTAL 100 DÍAS

Alegan que venció el plazo de los cien días consecutivos, establecidos en el contrato, el 06 de noviembre de 2004, oportunidad ésta en la que se fijó la oportunidad del pago. Solicitan que la demanda sea declarada sin lugar, por cuanto la actora tenía hasta las 12 de la noche del 06 de noviembre de 2004, para cumplir con lo establecido en el contrato.

Insiste en que la duración del contrato de cien días consecutivos, venció el 06 de noviembre de 2004, por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

Alega respecto al recaudo consignado por el actor marcado “D”, que el mismo aparece como emanado del Banco Mercantil, dirigido al demandante, y que el mismo constituye una “espectativa (sic) de Crédito Hipotecario” sujeto al cumplimiento de varios requisitos. Cita el texto parcial del recaudo consignado.

Solícita que la demanda sea declarada sin lugar, la cual nuevamente fue contradicha en todas y cada una de sus partes.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Dado el modo de contestación de la demanda, quedan como hechos admitidos: La existencia del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes y autenticado en fecha 30 de julio de 2004, ante la Notaria Publica Sexta de V.d.E.C., bajo el Nro. 37, tomo 57.

Quedando como hechos controvertidos los siguientes:

1) Si las partes cumplieron o no con las obligaciones asumidas en el contrato.

2) Si el objeto del contrato esto es, el bien dado en opción de compra venta, era solo las bienhechurias y no estaba incluido el terreno donde están construidas dichas bienhechurías, o si, por el contrario, la venta estaba referida al inmueble completo (terreno y bienhechurías)

3) Cual fue el vencimiento del contrato de opción de compra venta.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo el demandante acompañó copia certificada del contrato de opción de compra venta, autenticado en fecha 30 de julio de 2004, ante la Notaria Pública Sexta de V.d.E.C., bajo el Nro. 37, tomo 57, dicho instrumento aportado a los autos en copia certificada es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y del articulo 1360 del Código Civil; y del mismo se desprende que en fecha 30 de julio de 2004 fue celebrado un contrato de opción de compra venta entre los ciudadanos R.A.C. y R.M.L. (vendedores) y el ciudadano O.M.P. (comprador), por “…un INMUEBLE de su propiedad, constituido por una casa de tres (3) habitaciones y un (1) baño, sala comedor, cocina, patio, distinguida con el Nro. 08, vereda 16, sector 03, de la urbanización La Isabelica. Dicho inmueble se encuentra en jurisdicción del Municipio R.U., Municipio V.d.E. Carabobo…”.

Queda igualmente probado, que el inmueble, objeto de la negociación, según lo dispuesto por la cláusula CUARTA, tiene… “…una superficie de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (67,50 mts.2) cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento público de adquisición, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el día 11 de septiembre de 1996, bajo el nro. 33, folios 1 al 3, protocolo 1era. Tomo 26…”

Queda igualmente demostrado que el precio convenido fue la cantidad de Bs. 21.500.000,00, quedando una inicial de Bs. 9.000.000,00, restando la cantidad de Bs. 12.500.000,00, que a partir del 30 de julio de 2004 “se corre los cien (100) días de plazo de a (sic) opción de COMPRA-VENTA. Solicitud de crédito en el Banco Mercantil por medio de la Ley de Política Habitacional que seria desde el 30-07-04 hasta el 10-11-2004”, es decir, en el propio contrato, las partes FIJARON el plazo, no solo determinando que el mismo sería de CIEN (100) días, sino además, fijaron con toda precisión, y en pleno uso de la autonomía de la voluntad, que dicho plazo VENCIA EL 10 DE NOVIEMBRE DE 2004.

Queda igualmente establecido que serian entregados Bs. 12.500.000,00 para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno Correspondiente. Que la duración del contrato es de cien (100) días consecutivos contados a partir de la autenticación del documento. Que se estableció una cláusula penal que estableció (cláusula quinta) si los vendedores no culminan la opción de compra venta se le regresará al comprador toda la cantidad recibida hasta ese momento mas el 30%; que en caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad de Bs. 2.700.000,00 y los vendedores regresaran la cantidad de Bs. 6.300.000,00; “Que la duración de este contrato es de cien (100) días a partir de la fecha de entrega de inicial (sic) que es desde el 30/07/2004 hasta el 10/11/2004 que se vence el plazo del restante, correspondiente a la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES…”.

Acompañó marcado “B” folios 10 al 12, copia fotostática simple de instrumento publico, no impugnada dicha copia por la adversaria, tal como se lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio, y del mismo se desprende que el INAVI vendió al ciudadano R.A.C.M., esto es el codemandado de autos, en fecha 11 de septiembre de 1990, “…una casa ubicada en la Urbanización La Isabelica, en Jurisdicción del Municipio R.U., Distrito V.d.E.C., edificada en un terreno que no entra en esta venta, y mide SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS (67.50 Mts2), distinguida con el Nro. 08, vereda 16, del sector 03, de la mencionada urbanización…”

Acompañó marcado “C” folios 13 al 15, copia fotostática simple de instrumento publico, el cual es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que el INAVI vendió pura y simplemente al ciudadano R.A.C.M., esto es el codemandado de autos, en fecha 02 de agosto de 2004, un lote de terreno parte de mayor extensión, con un área de 67.50 Mts2, ubicado en la Urbanización La Isabelica, en Jurisdicción del Municipio R.U., Distrito V.d.E.C., distinguido con el Nro. 08, vereda 16, del sector 03, asiento de la casa Nro. 08, esto es el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.

Acompañó marcado “D” original de instrumento privado (folio 16), emanado del Banco Mercantil esto es un tercero a la presente controversia, respecto de dichos instrumentos emanados de terceros, no promovidos durante el lapso probatorio con sujeción a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, la casación venezolana se ha pronunciado así:

...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...

(Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696).

Más recientemente, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó:

…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….

En consecuencia a dicho instrumento que riela al folio 16, no se le concede ningún valor probatorio.

Acompañó marcado “E” copia fotostática simple de instrumento privado, al cual no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Acompañó de los folios 19 y 20, (marcado F) copia fotostática simple de instrumento publico, el cual es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que el INAVI en fecha 08 de diciembre de 2004, efectuó aclaratoria debidamente registrada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., bajo el Nro. 19, folios 1 al 3, tomo 34, en la cual se expresó que por error involuntario en el documento registrado en fecha 02 de agosto de 2004, se colocó un área de terreno de 67.50 Mts2, siendo lo correcto un área de terreno de 105.06 Mts2, con los siguientes linderos particulares: NORTE: Con casa Nro. 10 de la vereda 16 en 15.76 mts. SUR: Con casa Nro. 06 de la vereda 16 en 15.76 Mts2, ESTE: Con casa Nro. 10 de la vereda Nro. 01 y casa Nro. 03 de la vereda 03 en 6.70 Mts y OESTE: Con vereda 16 que es su frente, en 6.70 mts.

Acompañó marcado “G” y “H” copias fotostáticas simples de instrumentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Durante el lapso probatorio, el demandante ratificó el valor probatorio de todas las instrumentales acompañadas al libelo, las cuales fueron analizadas con anterioridad.

Promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se librara oficio al Banco Mercantil, Agencia El Recreo de esta ciudad de Valencia, dicha prueba es admitida por este Tribunal en fecha 20 de noviembre de 2006, se libró oficio Nro. 2265. A los folio 09 y 10 de la 2º pieza del expediente, rielan las resultas al oficio librado y recibido en este Tribunal en fecha 06 de diciembre de 2006, del mismo se desprende que al demandante le fue aprobado un crédito por Bs. 7.000.000,00, identificado con el Nro. 0620459956, para la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelica, sector 03, vereda 16, casa Nro. 08, Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C.. Que se aprobó la referida solicitud el 10 de noviembre de 2004 y que el solicitante podía retirar su documento el 12 de noviembre de 2004. Que transcurrió un tiempo considerable desde la aprobación del crédito y en vista de que el solicitante no finiquitó la negociación, la misma fue desistida.

Promovió la testimonial de la ciudadana ZIUSMAYA DICMAR ARAUJO BLANCO. Al folio 4 de la 2º pieza del expediente riela la declaración de la mencionada ciudadana, la cual a la pregunta TERCERA respondió: Diga el testigo si conoce a los ciudadanos R.C. y a R.M.L.? Contestó: Si los conozco. OCTAVA: Diga la testigo si puede explicar que tipo de negociación iba a efectuar el señor O.M. con el propietario de la casa? Contestó: Una venta de una casa por medio de la Ley de Política Habitacional. NOVENA: Diga la testigo si la venta incluía casa y terreno?. Contestó: Si y de hecho yo saque los documentos yo hice todas las gestiones. DÉCIMA: Diga la testigo porque le consta lo declarado en este acto?. Contestó: Porque yo presencie la venta de la casa y todas las gestiones. La declaración de dicho testigo se aprecia en su pleno valor probatorio, por haber sido conteste y no haber incurrido en contradicciones.

Promovió al folio 193 dos (2) originales de recibos, de fechas 11 de mayo de 2004 y 30 de julio de 2004, por Bs. 230.000,00 el primero, por concepto de elaboración de la opción de compra venta de casa en la Urbanización La Isabelica, Nro. 08, sector 03; y el segundo, por Bs. 9.000.000,00, a nombre del ciudadano O.M. por concepto de reserva de casa en el sector 3, vereda 16, casa Nro. 08, cuota inicial. La promovente de dichos instrumentos, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, invocó la testimonial de la ciudadana ZIUSMAYA DICMAR ARAUJO BLANCO, esto es la persona de quien emanan los mismos. Al folio 07 de la 2º pieza del expediente riela la declaración de la mencionada ciudadana, quien reconoció los instrumentos como emanado de ellos, por la venta del terreno y la casa. En consecuencia, se considera demostrado con dichos instrumentos que el demandante canceló a los demandados la suma de Bs. 9.230.000,00, por concepto de elaboración del contrato de opción de compra venta y por concepto de inicial cancelados al momento de la autenticación del documento de compra venta.

Promovió copia certificada (folios 194 al 197) de documento público, emanado del INAVI de fecha 08 de diciembre de 2004, en el cual se efectuó aclaratoria debidamente registrada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia; dicho instrumento ya fue valorado por esta juzgadora con anterioridad.

Promovió original de instrumento publico, emanado del INAVI (folio 198), el cual es apreciado de conformidad con el articulo 1360 del Código Civil, y del mismo se desprende que en fecha 08 de noviembre de 2004, dicha institución liberó al co demandante R.C.M. de la cláusula de retracto legal que pesa sobre la casa y terreno ubicado en la urbanización La Isabelica, sector 03, vereda 16, Nro. 08, esto es el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, quedando facultado para efectuar negociaciones con terceras personas.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

La parte demandada durante el lapso probatorio no aportó pruebas a los autos.

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

En la presente causa se ha demandado el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, y en la contestación, la demandada admite la existencia de dicho contrato, pero alega que el mismo no versaba sobre la totalidad del inmueble, sino únicamente sobre las bienhechurías, quedando excluido de la negociación, el terreno sobre el cual se encuentran construidas.

Quedó demostrado con las pruebas de autos, que las partes en el contrato, señalan que el objeto del contrato es “…un INMUEBLE de su propiedad, constituido por una casa de tres (3) habitaciones y un (1) baño, sala comedor, cocina, patio, distinguida con el Nro. 08, vereda 16, sector 03, de la urbanización La Isabelica. Dicho inmueble se encuentra en jurisdicción del Municipio R.U., Municipio V.d.E. Carabobo…”. Igualmente, al referirse al inmueble, en la cláusula CUARTA del contrato, afirman que el mismo tiene… “…una superficie de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (67,50 mts.2) cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento público de adquisición, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el día 11 de septiembre de 1996, bajo el nro. 33, folios 1 al 3, protocolo 1era. Tomo 26…” es decir, en ambos casos se refieren a un INMUEBLE e incluso determinan que el terreno tiene una superficie de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (67,50 mts.2), esto es, la misma superficie que tiene la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida la casa y que fue adquirida por el demandado R.A.C., por compra que de la misma hizo al INAVI en fecha 02-08-2004, esto es DESPUES de haberse celebrado el contrato cuyo cumplimiento se demanda.

Es decir, las partes señalaron con precisión que el bien objeto de la negociación, era un BIEN INMUEBLE, y que el mismo estaba constituido por una CASA, y a pesar de que no señalaron que era UNA CASA Y LA PARCELA DE TERRENO donde se encontraba construida, si definieron con precisión, en la cláusula CUARTA, que el INMUEBLE negociado, tenía un área de 67,50 mts.2 por lo que, lógicamente lo vendido no pueden ser únicamente las bienhechurías, sino el INMUEBLE completo, es decir, casa y terreno, pues así se desprende de la interpretación concordada de las cláusulas PRIMERA y CUARTA del contrato, por lo tanto, se desecha la defensa del demandado, relativa a que el objeto del contrato era únicamente las bienhechurías, ya que –se repite- el objeto de la negociación de compra-venta era el INMUEBLE en su totalidad, casa y terreno y así se decide.

Como segundo argumento de defensa, alega la demandada que el plazo de los cien días consecutivos, establecidos en el contrato, venció el 06 de noviembre de 2004, y no el 10 de noviembre de 2004, como se afirmó en el libelo.

Al analizar el contrato cuyo cumplimiento se demandó, se consideró establecido que en el propio contrato, las partes FIJARON el plazo, no solo determinando que el mismo sería de CIEN (100) días, sino además, fijaron con toda precisión, y en pleno uso de la autonomía de la voluntad, que dicho plazo VENCIA EL 10 DE NOVIEMBRE DE 2004, por lo que se desecha el argumento de la demandada, relativo al a inexactitud de la fecha de vencimiento del contrato, pues el mismo venció el 10 de noviembre de 2004, como se alegó en el libelo, y así se decide.

Habiéndose desechado las dos defensas de la demandada relativas a que el objeto del contrato eran las bienhechurías y que el mismo vencía el 06 de noviembre y no el 10 de noviembre de 2004, resta por verificar si el demandante demostró haber cumplido con sus obligaciones contractuales, y con las pruebas de autos, concretamente con la prueba de informes del Banco Mercantil, quedó demostrado que al demandante le fue aprobado un crédito por Bs. 7.000.000,00, identificado con el Nro. 0620459956, para la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelica, sector 03, vereda 16, casa Nro. 08, Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C.. Que se aprobó la referida solicitud el 10 de noviembre de 2004 y que el solicitante podía retirar su documento el 12 de noviembre de 2004.

Igualmente quedó demostrado, que ciertamente existía una irregularidad en la documentación de propiedad del inmueble dado en opción de compra, “errores en la cabida”, lo cual fue debidamente subsanado en fecha 08 de diciembre de 2004, cuando se registró el nuevo documento con el metraje correcto, bajo el Nro. 19, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 34 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., por lo que no era posible otorgar el documento de venta, ANTES del 08 de diciembre de 2004, pues existían los mencionados errores en la cabida, y fueron debidamente corregidos, aun después de la celebración del contrato de opción de compra venta. De todo lo anterior se concluye que el demandante logró demostrar todos los hechos en los cuales sustenta su pretensión de cumplimiento, tal como se lo ordenan los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil.

Establece el artículo 1167 del Código Civil, que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante optar entre la resolución o el cumplimiento y en ambos casos puede, conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. En el caso de autos, el demandante demostró la existencia del contrato contentivo de la obligación cuya ejecución solicita, mientras que el demandado no probó ninguno de los argumentos de su defensa, lo cual implica la procedencia de la demanda incoada, y así se declara.

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoado por el ciudadano O.A.M.P., asistido por la abogada C.J.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.201, contra los ciudadanos R.A.C.M. y R.M.L..

SEGUNDO

SE CONDENA A LOS DEMANDADOS R.A.C.M. y R.M.L., a:

Hacer la tradición legal del siguiente inmueble: Constituido por una casa de tres (3) habitaciones y un (1) baño, sala comedor, cocina, patio, distinguida con el Nro. 08, vereda 16, sector 03, ubicada en la urbanización La Isabelica, en jurisdicción de la Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., con un área de terreno de 105.06 Mts2, con los siguientes linderos particulares: NORTE: Con casa Nro. 10 de la vereda 16 en 15.76 mts. SUR: Con casa Nro. 06 de la vereda 16 en 15.76 Mts2, ESTE: Con casa Nro. 10 de la vereda Nro. 01 y casa Nro. 03 de la vereda 03 en 6.70 Mts y OESTE: Con vereda 16 que es su frente, en 6.70 mts, al ciudadano O.A.M.P., mediante el otorgamiento del documento definitivo de propiedad ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., previa obtención de la documentación necesaria. En caso de negativa de los vendedores, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los Veintiún (21) días del mes de Mayo del año Dos mil Siete (2.007).

Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.

La Secretaria Accidental,

C.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:25 minutos de la tarde.

La Secretaria

Exp. 17.634.-

EXPEDIENTE N°: 17.634

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: O.M.

DEMANDADO: R.C. Y R.L.

DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA

CON LUGAR LA DEMANDA (dl)

FECHA: 21 de Mayo de 2.007

JUEZ TITULAR: RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ.

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.