Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 30 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil |
| Ponente | Paula Teresa Centeno |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE OBLIGACION ALIMENTARIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
EN SU NOMBRE:
Expediente Nro. 27.642
PARTE DEMANDANTE: A.R.D.G..
PARTE DEMANDADA: D.G.D..
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (VENIDO EN APELACIÓN).
APODERADOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE DEMANDANTE: Abog. P.A.B.. INPREAGODADO No. 48.119.
DE LA PARTE DEMANDADA: Abog. E.R.A.C.. INPREABOGADO No. 53.466.
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N A R R A T I V A:
Cumplido el respectivo trámite administrativo de distribución, de fecha 05 de Agosto de 2.008, consta en auto del día 12 de Agosto de 2008, folio 50, que se recibió el presente expediente y se le dio entrada, se fijaron los plazos para constitución de asociados, promoción y evacuación de pruebas admisibles en segunda instancia e informes, procedente del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS BOCONO Y J.V.C.E.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, por apelación efectuada en la presente causa por el ABOGADO P.A.B., Inpreabogado Nro. 48.119, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante A.R.D.G., en el juicio por DESALOJO DE INMUEBLE que interpuso en contra del ciudadano D.G.D.; dicha apelación fue ejercida por el mencionado apoderado el día 08 de Julio del 2008, contra la Sentencia Definitiva publicada en fecha 25 de Junio de 2008, por el antes mencionado Juzgado, que declaró sin lugar el Desalojo del Inmueble objeto de la Demanda. Vencidos como se encuentran los lapsos para que las partes soliciten la constitución de Asociados, para promover y evacuar las pruebas admisibles en Segunda Instancia e Informes conforme a lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal, deja expresa constancia que ninguna de las partes promovió pruebas alguna ante esta superioridad. Habiendo transcurrido todos los lapsos de sustanciación y encontrándose esta Juzgadora en la oportunidad de proferir el fallo, atendiendo a lo alegado y probado en actas procesales, pasa hacerlo bajo las siguientes:
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MOTIVACIONES
DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Para establecer el tipo de relación arrendaticia existente entre las Partes en la presente controversia, para determinar si es procedente o no la Acción de Desalojo, interpuesta por la parte Actora en su escrito de demanda. Este Tribunal, procede a efectuar un estudio acerca de lo manifestado en el libelo de demanda así como en la contestación de la misma y el escrito contentivo de convenimiento firmado por ambas partes en lo referente a la prorroga legal del contrato de arrendamiento.
Para lo cual, sostiene la parte demandante, que en fecha primero de Agosto del año dos mil seis, celebró con el ciudadano D.G.D., consta identificación…, un contrato de arrendamiento verbal mediante el cual cedió en calidad de arrendamiento una casa de su propiedad, ubicada en la población de Niquitao, capital de la Parroquia Monseñor Jauregui, Municipio Boconó del estado Trujillo, con su correspondiente solar (sig.) que el contrato lo establecieron de mutuo y de común acuerdo para que concluyera al año después, vale decir, que concluía en fecha 01/08/2007, primero de agosto del año dos mil siete, para probar sus alegatos ambas partes promovieron sus respectivas pruebas ante el Tribunal A-quo, que de seguidas pasa esta Juzgadora a su respectiva valoración.
DE LA CONTESTACION:
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada lo hizo asistida de la profesional del derecho. Abogada E.R.Á.C., alega que su representado ha venido cancelando los cánones de arrendamiento. Reconoce que el arrendamiento incluía unos bienes muebles y el solar que forma parte del inmueble dado en arrendamiento, acepta que el arrendatario le ha venido dando uso a dichos bienes, alega que la arrendadora lo autorizo a sembrar algunos productos de ciclo corto, para utilizarlo como huerto familiar, niega que el demandado haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones contraídas. Manifiesta que su defendido h mantenido el solar libre de malezas y las plantaciones de café que han existido allí se encuentran tal y como expresa la ciudadana A.R., ya que cuando celebró el contrato verbal de arrendamiento acordaron que el inmueble iba hacer usado como vivienda y a la vez para realizar sus consultas de cartas. Argumenta y niega el documento privado firmado por las partes contendientes, en el cual de mutuo acuerdo convienen en una prorroga legal, sostiene que dicho acuerdo es improcedente ya que la prórroga legal es una obligación de la arrendadora y una potestad del arrendatario, pero que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado como lo establece el artículo 38 del decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, teniendo claro que en los contratos verbales no son contratos a tiempo determinado mal vendría a tener efecto jurídico un convenio donde se establece la prórroga legal de un contrato a tiempo indeterminado.
DE LA PROBAZON DE LA LITIS:
Trabada como ha quedado la litis, y aceptado por ambas partes y por esta Juzgadora la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia “CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO”, y como tal a tiempo indeterminado corresponde a este Tribunal, fijar los límites de la controversia, y a tal efecto señala: 1.- La procedencia de la acción de Desalojo de Inmueble; y, 2.- La aplicación de los literales “b”, “d” y “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La Parte demandante conjuntamente con su libelo de demanda, presento documento privado de convenimiento celebrado entre las partes contendientes, en cuya cláusula segunda se lee: Por cuanto previo a este acuerdo existía contrato verbal de arrendamiento, se fija como fecha tope de la prórroga legal de seis (06) meses a favor de EL ARRENDATARIO, el día siete (07) de enero de 2008, para lo cual este Tribunal, observa, que estamos en presencia de un contrato celebrado en forma verbal a tiempo indeterminado, y el beneficio de prorroga procede cuando la relación arrendaticia es por escrito a tiempo determinado, que no es el caso que nos ocupa. Asimismo, siendo este un documento privado debió ser ratificado en su debida oportunidad y no haciéndolo el presentante se desecha como tal. Así se decide.
Alega la parte demandante, en su escrito libelar de demanda,” Que la arrendadora podía utilizar una de las habitaciones de la casa arrendada en forma exclusiva; y además, que dicho arrendatario podía utilizar los muebles dejados que declaró conocer. Alega que dichas estipulaciones verbales pactadas fueron quebrantadas, configurando de esta manera un flagrante incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por dicho arrendatario; ya que en primer término, violento la puerta de acceso a la habitación que utilizaba la arrendadora en forma exclusiva; y en segundo término arranco unas plantas de cafeto que se encontraban en el solar. A raíz de esta conducta impropia, la arrendadora manifiesta que se vio en la forzosa necesidad de acudir a un abogado de su confianza para darle solución jurídica a la situación planteada.
En su Capitulo III del libelo de demanda, manifiesta que el arrendatario efectuó reformas no autorizadas por su persona (ARRENDADORA) al arrancar las matas de café que se encontraban en el solar; y porque dicho arrendatario a destinado el inmueble a uso deshonestos, indebidos y que no acepto, ya que utiliza su casa para realizar consultas de cartas y otras supercherías que involucran el sitio decente que acostumbro dar a su hogar, deteriorando el buen prestigio del cual goza la arrendadora, y engañando a la población que acude a dichas consultas.
En su Capítulo IV procede a demandar: PRIMERO: la desocupación de la casa, solar y muebles de su propiedad descritos en el Capitulo I de la demanda y pide le sean devueltos libre de personas y en buen estado. SEGUNDO: a pagar las costas ocasionadas de esta demanda. Manifiesta que se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, y establece como fundamento de la presente demanda lo literales b), d) y e) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, tomándose en cuenta que: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las siguientes causales.., omisis. Literal b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo. literal “c”.- Usos deshonestos, indebidos o en contravención con el uso y cambio de éste. Para lo cual se hace necesario puntualizar lo siguientes: Constituye uso indebido el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, cuando el arrendatario realiza una conducta o actividad, no permitida por el arrendador, considerándose como uso deshonesto, las convicciones, la cultura, las creencias; y, en lo referente al literal “e”, este se refiere a el deber que tiene el arrendatario de cuidar la cosa como suya propia, a no cambiar su uso como tampoco su utilidad, a no deteriorarlo, no alterar, no modificar o efectuar reformas sin el previo consentimiento de la parte arrendadora.
DE LA PRUEBA TESTIMONIAL Y DE LA INSPECCION JUDICIAL:
La parte demandante, promovió a fin de demostrar sus alegatos pruebas testimonial de los ciudadanos L.Q. y T.Q.B. e Inspección Judicial practicada por el A-quo en fecha 30 de Abril de 2008, pruebas estas que este Tribunal valora en lo que en ellas se refiere, pero no aportan nada para la comprobación de los literales aquí mencionados como fundamento de la presente demanda. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La Parte Demanda, promovió recibos de depósitos bancarios para comprobar la solvencia del demandado, en la cancelando de los cánones de arrendamiento, alegato este que esta juzgadora lo valora en cuanto a lo que a èl se refiere, pero nada aporta al esclarecimiento de la controversia, ya que en presente juicio no se demandó la causal de desalojo establecida en el literal “a” de la tantas veces nombrado Ley Arrendaticia. Así se decide.
Ahora bien, para dilucidar la presente controversia y tomando en consideración todo lo anteriormente escrito, se hace necesario indicar los requisitos que han de cumplirse para la procedencia de la segunda causal de Desalojo de un Inmueble indicada en el Artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, como son, literal “b” 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien sea esta verbal o por escrito, 2.- La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento; 3.- La necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento; 4.- Que la necesidad sea del propietario, parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Por lo que no importa quién lo haya dado en arrendamiento, como tampoco importa si la duración es indefinida o no, ya que en esta causal priva la necesidad del propietario del inmueble, en el presente caso de la ciudadana, A.R.D.G., sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado, no hace falta que la necesidad sea económica, basta que esta sea de cualquier naturaleza, ya que es suficiente que el propietario manifieste y pruebe fehacientemente su necesidad de ocupar el inmueble que tiene en arrendamiento. No se trata de un incumplimiento imputable al arrendatario como tampoco a la arrendadora, sino el estado de necesidad de la propietaria.
En el presente caso, no se trata de probar sólo la existencia del contrato de arrendamiento, sino la necesidad de ocupación del inmueble por parte de su propietaria, y por cuanto no cursa en las actas procesales pruebas suficientes para la procedencia de causal aquí invocada, esta Jugadora la declara su improcedencia. Así se decide. Ahora bien, tomándose en cuenta que: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las siguientes causales.., omisis. Literal b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo. literal “c”.- Usos deshonestos, indebidos o en contravención con el uso y cambio de éste. Para lo cual se hace necesario puntualizar lo siguientes: Constituye uso indebido el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, cuando el arrendatario realiza una conducta o actividad, no permitida por el arrendador, considerándose como uso deshonesto, las convicciones, la cultura, las creencias; y, en lo referente al literal “e”, este se refiere a el deber que tiene el arrendatario de cuidar la cosa como suya propia, a no cambiar su uso como tampoco su utilidad, a no deteriorarlo, no alterar, no modificar o efectuar reformas sin el previo consentimiento de la parte arrendadora. Literales estos que fueron invocados por la parte demandante y no probados en el curso del proceso, razones estas por las cuales debe declararse sin lugar la demanda, y así se establecerá en el siguiente.
III.-DISPOSITIVO:
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO, DEL TRANSITO Y OBLIGACION ALIMENTARIA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
Sin Lugar la apelación intentada por la parte demandante.
Queda revocada la sentencia apelada en lo relacionado con la fundamentación legal.
Se condena en costas de la acción a la parte demandante perdidosa.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Remítase el expediente al Tribunal de origen.
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Obligación Alimentaría de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En la ciudad y municipio Valera del estado Trujillo, a los Treinta (30) días del mes de Octubre de Dos Mil Ocho.
LA JUEZ TEMPORAL,
ABOGADA P.T.C..
LA SECRETARIA,
ABOGADA TAULI SALAS RENDON.
En igual fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 9:25 a.m. y se archivó.
LA SECRETARIA,
ABOGADA TAULI SALAS RENDON.
PTC/TTSR/m.v.p.s.
