Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 19 de Diciembre de 2011

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada A.Y.S.M., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadanos E.A.B. y JASSIN J.A.P., todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Recibidas las actuaciones en fecha 14 de noviembre de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2011, signándole el No. 11-7746 de la nomenclatura interna de este Despacho. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 01 y 12 de diciembre de 2011, la representación judicial de ambas partes presentaron escritos contentivos de sus alegatos, los cuales a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

Llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En forma sintetizada pasa quien suscribe a realizar un resumen tanto del libelo de demanda presentado por la parte actora, como del escrito de contestación presentado por la parte demandada:

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 13 de mayo de 2010, la parte demandante debidamente asistido de Abogado, entre otras cosas alegó:

Que con fundamento en el contenido de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 112 y 87 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, al pago de la indemnización por daños patrimoniales y resarcir los daños morales causados.

Que en fecha 21 de septiembre de 2009 suscribió contrato de arrendamiento con la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, representada para ese momento por la ciudadana M.J.O.D.R., titular de la cédula de identidad No. V-2.741.147, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 74 de los libros de dicha notaria.

Que el objeto del contrato de arrendamiento se encuentra constituido por un local comercial identificado como Local Terraza, de cincuenta y ocho metros con cuarenta centímetros cuadrados (58,40 m2), ubicado en el Centro Comercial Don S.d.Z..

Que el canon de arrendamiento se estableció en la suma de dos mil bolívares (Bs. F. 2.000,00) mensuales, y cuya duración es de un año (01) prorrogable, para desarrollar la actividad comercial de un Café, expedido de vinos y cervezas.

Que el local comercial arrendado carece de los servicios básicos, como lo son la toma de luz, punto de aguas claras y servidas, equipos de detección y alarma contra incendios, los cuales son necesarios para la actividad comercial que realiza.

Que en virtud a lo establecido en la norma CONVENIN 810, el local comercial no cuenta con una escalera de servicio, y además de ello existen unos ductos llamados respiraderos de baños, que generan olores que contaminan el ambiente del local, por lo que se evidencia que la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.” lo engaño al momento de contratar.

Que por cuanto la Alcaldía le negaba la conformidad de uso para el funcionamiento de la actividad comercial, por no cumplir con las exigencias del Cuerpo de Bomberos, es por lo que sostuvo reuniones informales con la Presidenta del C.d.A. de la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, en donde ésta asumió el costo que representaría adecuar el local, que ello se descontaría del pago de los cánones de arrendamiento, y que por el daño causado quedaba exonerado de pagar los tres primeros meses de arrendamiento del año 2010, así como una indemnización.

Que a r.d.a. ejecutó una inversión en equipos y mobiliario que supera los doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 250.000,00), iniciando los trámites para la construcción de la escalera, la instalación de las aguas claras y servidas, el servicio eléctrico y la instalación de filtros en los respiraderos.

Que a los pocos días fue convocado por la nueva Junta de Administración de la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, informándole que los acuerdos verbales con la anterior Presidenta no lo reconocían, por lo que debía entregar el local sin indemnización de la inversión efectuada.

Que en el contrato de arrendamiento no se señaló que si se ejecutan mejoras, éstas quedarían en beneficio del local.

Que el contrato suscrito cumplió con las condiciones exigidas en el artículo 1.141 del Código Civil.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, reclama la ejecución o resolución del contrato de arrendamiento con los respectivos daños y perjuicios.

Estimó el daño patrimonial y el daño moral causado, en la cantidad de un millardo de bolívares fuertes (Bs. F. 1.000.000,00).

Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el local comercial arrendado, propiedad de la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”.

Que en virtud de lo expuesto, es por lo que demanda a la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, la resolución del contrato de arrendamiento y al pago de un millardo de bolívares fuertes (Bs. F. 1.000.000,00), o en su defecto, sea condenado al pago de la suma de quinientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 500.000,00) por la inversión ejecutada, lucro cesante, pago de los intereses de los préstamos recibidos; y la suma de quinientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 500.000,00) por los daños morales causados.

Que estima la presente demanda tomando en consideración el monto de la inversión ejecutada, lucro cesante, las comisiones pagadas, y los intereses de financiamiento.

Que de igual forma demanda el pago de las costas y costos del proceso, y los honorarios de Abogados. Asimismo, solicitó se aplicara la indexación monetaria a las cantidades demandadas.

Concluyó solicitando, se admitiera, sustanciara conforme a derecho y declarara con lugar en la definitiva la presente demanda, con todos los pronunciamientos conforme a la Ley.

Posteriormente, mediante escrito de fecha 13 de agosto de 2010, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, adujo entre otras cosas lo siguiente:

Que rechaza y contradice por no ser ciertos, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su mandante, “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”.

Que desconoce los documentos presentados por la parte actora como fundamentales para la acción, los cuales se encuentran insertos del folio 06 al 08 del expediente.

Que la parte demandante se contradice en su escrito libelar, por cuanto alega una responsabilidad y obligación adquirida en las cláusulas novena y décima del contrato de arrendamiento, por inobservancia de las normas de seguridad y sanitarias que corresponden a la actora exclusivamente.

Que se contradice al alegar el incumplimiento contractual de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en virtud de la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, jamás recibido por su representada.

Que en el contrato suscrito no se indica que se arrienda una actividad comercial que si requería de una permisología vigente para su desarrollo.

Que la parte demandante dejó transcurrir un lapso considerable entre la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 21 de septiembre de 2009, la fecha de pago del primer canon en fecha 01 de enero de 2010 y la presentación de la demandan el 13 de mayo de 2010.

Que la parte actora admitió en su escrito que asumiría los gastos de la adecuación del inmueble arrendado.

Por último, adujo que en vista de las contradicciones en que incurrió la parte demandante en su libelo de demanda, es por lo que solicita que se declare sin lugar la acción, con sus correspondientes condenatorias en costas.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 18 de mayo de 2010, la parte demandante asistido de Abogado, consignó:

Copia simple de documento titulado “ORDENAMIENTO”, expedido por la Comandancia de División de Prevención e Investigación de Siniestros, Departamento de Prevención de Siniestros, Boleta No. 1, Expediente 204-10, de fecha 10 de mayo de 2010 (f. 06 y 07 del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento administrativo emanado de un ente competente para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la orden de instalar una escalera en la parte posterior del local conforme a la norma COVENIN 810. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de comunicación emitida por la Dirección de Planificación U.d.M.L.S., identificado con las siglas DPU 572/2010, Expediente N° 42/10 CU, de fecha 11 de mayo de 2010 (f. 08 del expediente). Por cuanto se trata de un documento administrativo, el cual no fue impugnado por la contraparte, es por lo que se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que no se pudo emitir la Conformidad de Uso puesto que el local no cuenta con escaleras de emergencias. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.J.O.D.R., actuando en su carácter de Presidenta del C.d.A. de la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.” y los ciudadanos E.A.B. y JASSIN J.A.P., autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de septiembre de 2009, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 74 (f. 09 al 11 del expediente). Por cuanto dicha prueba no fue impugnada por la parte contraria conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose lo ahí convenido por las partes. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora mediante escrito de fecha 23 de septiembre de 2010, promovió las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, copia simple de la comunicación emitida por “Alto Lounge Restaurant”, dirigida a la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.” (f. 53 del expediente). Con respecto a esta documental, se observa que la representación judicial de la parte actora solicitó su exhibición, por lo que admitido ésta mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2010, se ordenó su exhibición para el primer (1º) día de despacho siguiente a la intimación de la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, a las 11:00a.m. en la sede del Tribunal, siendo que en el caso de autos la parte demandada no compareció en la oportunidad fijada por el A quo; de modo que, quien decide le otorga pleno valor probatorio a la copia simple consignada conforme a lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la petición que le hiciera el ciudadano JASSIN J.A.P. a la parte demandada de querer alquilar su local comercial. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, copia simple de constancia emitida por la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, de fecha 05 de octubre de 2009 (f. 54 del expediente). No obstante a que esta probanza no fue impugnada por la parte contraria, esta Juzgadora observa que nada guarda relación con los hechos controvertidos, por lo que se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C 1/5”, copia simple del formato de la Dirección de Planificación U.d.M.L.S., titulado “Entrega de Recaudos Faltantes”, suscrita por el ciudadano JASSIN J.A.P.. (f. 55 del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la parte contraria, demostrándose la entrega de los recaudos necesarios para el otorgamiento de la Conformidad de Uso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con las letras “C 2/5” y “C 3/5”, copia simple del documento identificado “memoria descriptiva del proyecto” (f. 56 y 57 del expediente). Esta probanza se desecha por cuanto nada guarda relación con los hechos controvertidos, no obstante a que no fue impugnada por la parte contraria. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C 4/5”, copia simple de la Orden de Paralización Preventiva, emitida por la Dirección de Planificación Urbana, División de Permisería, de fecha 25 de septiembre de 2009, dirigida al ciudadano E.A.B. (f. 58 del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento administrativo emanado de un ente competente para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la orden de paralización de los trabajos por cuanto no se dio cumplimiento a lo señalado en la ordenanza de zonificación y ordenación urbanística del plan de desarrollo urbano local del Municipio Los Salias. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C 5/5”, copia simple del Acta de Inspección emitida por la Dirección de Planificación Urbana, División de Permisería, de fecha 25 de septiembre de 2009 (f. 59 del expediente). Por cuanto se trata de un documento administrativo, el cual no fue opuesto por la parte a quien se le opuso, se le otorga todo su valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los trabajos de construcción para el local comercial. Y ASÍ SE DECIDE.

Original de comunicación emitida por la Dirección de Planificación U.d.M.L.S., identificado con las siglas DPU 572/2010, Expediente No. 42/10 CU (f. 60 del expediente). Con relación a esta prueba, observa esta Sentenciadora que la misma ya fue analizada y, se le confirió todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Marcado con la letra “D”, copia simple de comunicación emitida por la Dirección de Planificación Urbana, División de Permisería del Municipio Los Salias, identificado con las siglas DPU No. 145-09, expediente No. 366/02, de fecha 26 de octubre de 2009, dirigida a “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.” (f. 61 del expediente). Esta Sentenciadora valora esta prueba, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento administrativo emanado de un ente competente para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, evidenciándose que el local comercial para la fecha no presentaba con la carta de compromiso de reposición de daños, la certificación de bomberos, la memoria descriptiva y los planos de instalaciones sanitarias. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con las letras “E 1/6” y “E 2/6”, copia simple de documento titulado “ORDENAMIENTO” expedido por la Comandancia de División de Prevención e Investigación de Siniestros, Departamento de Prevención de Siniestros, Boleta No. 1, Expediente 204-10, de fecha 10 de mayo de 2010 (f. 62 y 63 del expediente). Esta probanza ya fue valorada con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Marcado con la letra “E 3/6”, copia simple de comunicación emitida por la Dirección de Planificación U.d.M.L.S., identificado con las siglas DPU 572/2010, Expediente No. 42/10 CU (f. 64 del expediente). Esta Juzgadora ya valoro esta documental, por lo que considera repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Marcado con la letra “E 4/6”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.” y los ciudadanos E.A.B. y JASSIN J.A.P., autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 74, de fecha 21 de septiembre de 2009 (f. 65 al 67 del expediente). En cuanto a esta prueba, observa esta Sentenciadora que la misma ya fue analizada y, se le confirió todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Asimismo, solicito se oficiara a los siguientes entes:

1. Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Los Salias, de lo cual observa esta Juzgadora que cursa del folio 98 al 111 del expediente, oficio No.DPU-1318/10 de fecha 20 de octubre de 2010, emanado de la Dirección de Planificación Urbana, mediante el cual fue anexada copia certificada del expediente No. 42/10 CU de la empresa Asían & Á.C.D. 1273, donde se indica que no se emitió la Conformidad de Uso puesto que el local comercial no cuenta con escaleras de emergencias, en consecuencia, no es apto para la realización de actividades comerciales. De esta manera, se valora como prueba de informe el oficio antes señalado, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose lo ahí contenido. Y ASÍ SE DECIDE.

2. Cuerpo de Bomberos División de Prevención e Investigación de Siniestros, observándose que cursa del folio 115 al 117 del expediente, oficio No.Dpis-328-2010 de fecha 14 de diciembre de 2010, mediante el cual fue anexada copia certificada del expediente No. 204-10.2-B-M-10, donde se indica que “Norma Covenin 810 Medios de Escape (…) Debera instalar una escalera en la parte posterior del Local siguiendo las especificaciones (…)”. Esta Alzada la valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado lo ahí contenido. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

De la revisión de las actas procesales se observa que la parte demandada no promovió prueba alguna, ni por sí ni por medio de apoderado judicial.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 16 de septiembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

Nuestra Ley Civil Adjetiva en su artículo 370, Ordinal 3º, contempla la intervención adhesiva como modo mediante el cual puede participar en juicio un tercero que afirma tener interés personal y actual en la defensa de la pretensión de una de las partes, adoptando una posición subordinada a la parte principal que coadyuva, por lo que su actuación debe adecuarse a la asumida por la parte principal y no puede, por ende, actuar en contradicción con la coadyuvada, sin perjuicio de que puede esgrimir alegatos propios, por supuesto, dirigidos a apoyar la pretensión principal, así como presentar pruebas y objetar las de la contraparte, entre otros mecanismos procesales.(…) Con base en las consideraciones que anteceden y siendo que el ciudadano JASSIN J.A.P., titular de la cédula de identidad No. 11.036.848, en su actuación de fecha 13 de julio de 2010, manifiesta que en su “(…) condición de coarrendatario, me adhiero a todas las actuaciones ejecutadas por mi socio ciudadano E.B., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.689.453, en la demanda incoada en contra (sic) la Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Los Castores, las cuales ratifico y doy por reproducidas…”, debe tenérsele como tercero adhesivo en este juicio y así se establece.”

…omissis…

(…) la parte actora afirma que la accionada no ha dado cumplimiento al referido contrato, toda vez que el local arrendado, supuestamente, carece de servicios básicos, como son la toma de luz, punto de aguas claras y servidas, equipos de detección y alarma contra incendios (norma Convenin 823), necesarios para el desempeño de la actividad comercial especificada en el contrato así como tampoco cuenta el bien arrendado con escalera de servicio (Norma Covenin 810). Adicionalmente, afirma que existen unos ductos llamados respiraderos de baños, que generan olores, que contaminan el ambiente del local, situación, que en su decir, violenta normas sanitarias y del ambiente; mientras que la demandada se excepciona manifestando que, conforme a las cláusulas NOVENA y DÉCIMA del contrato de arrendamiento, la arrendataria asumió la obligación de cumplir con las normas de seguridad y sanitarias.

Así las cosas, la parte actora si bien no tenía carga de probar el hecho constitutivo de su pretensión, esto es, la existencia de la relación contractual, por haber sido admitida por la accionada, de todas formas produjo el contrato de arrendamiento respectivo, del cual emerge la obligación asumida por la demandada de “hacer gozar a la arrendataria de un inmueble por cierto tiempo”, mientras que la accionada debía probar que la ejecución de obligación cuyo incumplimiento se le atribuye, no le correspondía a ella sino a la demandante, de allí que hiciera valer el mismo contrato, específicamente en sus cláusulas novena y décima, todo ello conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1354 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

En el contrato cuya resolución ha sido requerida por la parte demandante, se estipuló expresamente –repito- que la hoy demandada cedía en arrendamiento un inmueble que debía ser destinado única y exclusivamente a actividad comercial, prohibiéndose el cambio del uso estipulado, sin la aprobación previa y dada por escrito por la hoy demandada, sin embargo, de las documentales aportadas por la parte actora así como de las que devienen del auto para mejor proveer dictado con fundamento en el Ordinal Segundo del Artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que el inmueble dado en arrendamiento no puede ser dedicado a dicha actividad, toda vez que adolece de una escalera de emergencia, cuya construcción o instalación constituye una exigencia, según N.V. CONVENÍN 810, relativa a las características de los medios de escapes en edificaciones por construir o remodelar, según el tipo de ocupación. De allí que la División de Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos, determinara en la documental titulada “Ordenamiento”, que cursa inserta al folio 112 del expediente, que debía instalarse una escalera en la parte posterior del local lateral derecho, según las especificaciones contenidas en dicho instrumento; lo que a criterio de este Juzgado constituye un emprendimiento que excede de la obligación que la parte accionante asumiera en la cláusula novena del contrato que nos ocupa, relativa a las reparaciones que el local requiera por “el uso, tiempo o desgaste del mismo”, estipulación que se refiere solo a las reparaciones que resulten necesarias por el uso del bien dado en arrendamiento, sin que éstas puedan extenderse a aquellas reparaciones o remodelaciones indispensables y que el arrendador debe acometer, a tenor de lo preceptuado en los artículos 1585, ordinal segundo, 1586 y 1587 de nuestra ley civil sustantiva, para asegurar al tiempo de la celebración del contrato, que el arrendatario pueda destinar el bien al fin para el cual está destinado y que no debe ser cambiado, según las propias previsiones contenidas en el contrato (Cláusula Primera del Contrato), y así se establece.

Por tales consideraciones, este Tribunal forzosamente debe concluir que la demandada no cumplió con su obligación principal o esencial de “hacer gozar a la arrendataria de un inmueble por cierto tiempo”, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”, en concordancia con lo contemplado en los artículos 1585, ordinal segundo, 1586 y 1587 eiusdem.

En consecuencia, debe declararse resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de septiembre de 2009, el cual quedó asentado bajo el No. 41, Tomo 74 de los libros de autenticaciones respectivos, todo lo cual será determinado de manera expresa en el dispositivo del presente fallo y, así se decide.

…omissis…

Como acción accesoria a la de resolución, el legislador reconoce en el artículo 1167 del Código Civil, la de responsabilidad civil, por el daño que causa al acreedor la privación de la ventaja que suponía la obtención, oportuna, de la prestación que le debe su deudor, que se traduce en la reclamación por daño emergente y lucro cesante, conforme lo establece el artículo 1273 eiusdem, por ende, puede comprender tanto las pérdidas sufridas por el accionante como las ganancias que ha dejado de hacer, siempre que sean consecuencias inmediatas y directas del incumplimiento, siendo carga de la parte actora no solo determinar, a tenor de lo previsto en el Ordinal Séptimo del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la especificación de los daños y perjuicios, cuya indemnización pretende, así como sus causas, en aras de asegurar el efectivo ejercicio por parte del accionado de su derecho a la defensa, pues debe dársele a conocer la entidad y cuantía del daño, supuestamente sufrido; sino que, adicionalmente debe aportar en la oportunidad respectiva las pruebas tendentes a la demostración de los mismos.

En el caso que nos ocupa, si bien la parte accionante determinó las causas y cuantía de los daños que reclama en su escrito libelar, también es cierto que en la etapa probatoria no aportó medio de prueba alguno dirigido a la comprobación de los daños materiales, supuestamente, causados por la accionada así como tampoco de los daños morales, que afirma haber sufrido y también peticiona en su demanda, por lo que debe negarse tal pretensión. Dada tal declaratoria, resulta inoficioso efectuemos un análisis doctrinario y jurisprudencial en cuanto a la improcedencia de la reclamación de daños morales en materia contractual, salvo que el accionante se apoye en su reclamo en las normas que rigen la responsabilidad civil extracontractual y cumpla con la carga probatoria que ello amerita, y así se establece.

En cuanto a la petición de corrección monetaria de las sumas demandadas, resulta improcedente por haber sido negada la pretensión accesoria de responsabilidad civil, que se hizo valer en el escrito libelar y, así se establece.

(Fin de la cita)

Capítulo IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 16 de septiembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoaran los ciudadanos E.A.B. y JASSIN J.A.P. contra la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”.

En este sentido, es necesario señalar que la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Por tanto, la resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

En consecuencia, esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro m.T.. En tal sentido, el Código Civil en sus artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, establecen lo siguiente:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159.-Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en fecha 21 de septiembre de 2009, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de cincuenta y ocho metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (58,40 m2), identificado como local terraza, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Don S.D.Z., Urbanización Los Castores, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda; de tal manera, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto, por lo que determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres.

Con respecto a los hechos controvertidos que forman parte del debate probatorio, se observa que el demandante interpone la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en virtud de que el arrendador ha incumplido con las obligaciones que la Ley le impone en cuanto al saneamiento del inmueble arrendado; motivo por el cual, solicita el pago de la suma de un millardo de bolívares fuertes (Bs. F. 1.000.000,00), o en su defecto, sea condenado el demandado al pago de la suma de quinientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 500.000,00) por la inversión ejecutada, lucro cesante, pago de los intereses de los préstamos recibidos; y la suma de quinientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 500.000,00) por los daños morales causados a su grupo familiar, en virtud de la pérdida de todos sus ahorros.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, adujo que el demandante pretende trasladarle a su mandante, la responsabilidad y obligación que adquirió en las cláusulas novena y décima del contrato de arrendamiento, en cuanto a las consecuencias contractuales por la inobservancia de las normas de seguridad y sanitarias para el uso del inmueble arrendado, las cuales corren exclusivamente por cuenta de los arrendatarios.

En tal sentido, los artículos 1.586 y 1.587 del Código Civil, prevén la obligación del arrendador de entregar la cosa en buen estado de conservación, y de hacer todas las reparaciones mayores que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según su uso son de cargo del arrendatario.

Asimismo, el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de mantenerlos en buen estado de conservación. A estos efectos deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello, sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por arrendatarios

.

Por otro lado, se evidencia de las cláusulas novena y décima del contrato de arrendamiento, que las partes convinieron en que:

(…) CLAUSULA NOVENA: (…) Quedara por cuenta de LOS ARRENDATARIOS toda reparación que el local arrendado requiera por el uso, tiempo o desgaste del mismo, así como su mantenimiento para que este se conserve en perfectas condiciones de uso. LOS ARRENDATARIOS serán responsable por negligencia, impericia, inobservancia de normas de seguridad, u omisión que deriven u ocasiones (sic) daños a la estructura del local, a sus instalaciones o a sus vecinos. Para este caso, LOS ARRENDATARIOS deberán mantener siempre vigente y operativos cualquier equipo de seguridad necesario, extintores contra incendio debidamente cargados y en funcionamiento y permitirá el acceso de LA COOPERATIVA o persona autorizada por él, al local arrendado cuando así lo requiera para evidenciar el buen funcionamiento de estos equipos y el estado de las instalaciones. Para garantizar estas responsabilidades que se deriva de LOS ARRENDATARIOS, LA COOPERATIVA, podrá exigir a estos la contratación de una póliza de seguros contra incendio y responsabilidad civil predios operaciones, contratada con una compañía de seguros de reconocida solvencia y trayectoria, en donde LA COOPERATIVA sea el beneficiario con carácter irrevocable hasta por el monto del valor del local comercial descrito en la cláusula primera y objeto de este contrato.

(…) CLAUSULA DECIMA: (…) LOS ARRENDATARIOS, están obligados a cumplir con todas y cada una de las normas sanitarias vigentes existentes en la ley de sanidad, especificada para locales de comida. El incumplimiento de esta normativa dará pleno derecho a LA COOPERATIVA, a solicitar la resolución inmediata del contrato suscrito sin derecho a prorroga y en consecuencia LOS ARRENDATARIOS deberán entregar el inmueble arrendado.

De allí se observa que, las partes convinieron de mutuo acuerdo en que los arrendatarios correrían con los gastos que se ocasionaren por el uso del inmueble, estableciendo además de ello, que debían cumplir con las normas sanitarias para el buen funcionamiento del local comercial, más no se evidencia que hayan estipulado alguna disposición que contraríe lo dispuesto en los artículos 1.586 y 1.587 del Código Civil y 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que es el arrendador quien se encuentra en la obligación “(…) para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso (…)”.

De manera que, debe verificarse si el inmueble dado en arrendamiento adolecía de defectos que impidieran el uso del mismo, y a tal efecto, se observa de las pruebas aportadas a los autos, que cursa a los folios 06 y 07 del expediente, copia simple del documento titulado “ORDENAMIENTO”, expedido por la Comandancia de División de Prevención e Investigación de Siniestros, Departamento de Prevención de Siniestros, Boleta No. 1, Expediente 204-10, de fecha 10 de mayo de 2010, en el cual se ordena la instalación de una escalera en la parte posterior del local conforme a la norma COVENIN 810. Asimismo, del folio 98 al 111 del expediente, se evidencia el oficio No. DPU-1318/10 de fecha 20 de octubre de 2010, emanado de la Dirección de Planificación U.d.M.L.S., mediante el cual fue anexada copia certificada del expediente No. 42/10 CU de la empresa Asían & Á.C.D. 1273, donde se indica que no se emitió la Conformidad de Uso puesto que el local comercial no cuenta con escaleras de emergencias, en consecuencia, no es apto para la realización de actividades comerciales.

En consecuencia, quien decide considera que en el caso sub examine, se encuentra demostrado que el inmueble arrendado a los ciudadanos E.A.B. y JASSIN J.A.P., para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento con la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, carecía de una escalera de emergencia necesaria para el funcionamiento de la actividad comercial para la cual fue arrendada, por lo que el arrendador incumplió su obligación de acondicionar el inmueble objeto del contrato; motivo por el cual, obró conforme a derecho el Tribunal de la causa al declarar procedente la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, y en consecuencia, resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.J.O.D.R., actuando en su carácter de Presidenta del C.d.A. de la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.” y los ciudadanos E.A.B. y JASSIN J.A.P., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de septiembre de 2009, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 74. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, observa esta Juzgadora de la lectura del escrito libelar, que la parte demandante reclama el pago de la suma de un millardo de bolívares fuertes (Bs. F. 1.000.000,00), o en su defecto, que fuese condenado el demandado al pago de la suma de quinientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 500.000,00) por la inversión ejecutada, lucro cesante, pago de los intereses de los préstamos recibidos; y la suma de quinientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 500.000,00) por los daños morales causados a su grupo familiar en virtud de la pérdida de todos sus ahorros, todo lo cual fue negado por el Tribunal de la causa al no aportar el demandante, medio probatorio alguno que comprobase los daños materiales y morales presuntamente causados por la parte demandada.

De este mismo modo, puede evidenciarse que el demandante no realizó ninguna especificación o narración de los daños materiales o morales que permitan una mejor formación del contradictorio, afectando en consecuencia el derecho a la defensa de la parte demandada, pues se limitó a mencionar que se le están causando unos daños, cuantificándolos y estimándolos, sin decir en forma expresa en qué consisten los mismos, ni se desprende de los autos pruebas suficientes que permitan demostrar el lucro cesante presuntamente causado y reclamado igualmente en el libelo de demanda; razón por la cual, quien decide comparte el criterio del A quo al considerar que no son procedentes los daños solicitados, toda vez que a lo largo del íter procesal la parte actora no consignó prueba alguna tendente a demostrar la procedencia de los daños materiales y morales causados por el incumplimiento del arrendador. En virtud de ello, resulta de la misma forma improcedente la indexación o corrección monetaria solicitada por el actor en su escrito libelar. Y ASÍ SE DECIDE.

Por último, observa quien juzga que la sentencia recurrida en apelación, la cual fue proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 16 de septiembre de 2011, declaró parcialmente con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano E.A.B. en contra de la “ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES LOS CASTORES R.L.”, condenando además a ambas partes al pago recíproco de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

A tales efectos, cabe señalar que de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, existen dos especies de condenatoria en costas, la genérica contenida en el artículo 274, y la específica contenida en los artículos 281 y 320 ejusdem. Con respecto a la primera, debemos entender como parte totalmente vencida, al actor cuya demanda es declarada sin lugar en todas sus partes, pues el vencimiento recíproco sólo se da por efecto de la reconvención y de pretensiones recíprocas, donde cada una de las partes es totalmente vencida por la otra en cuanto a la demanda principal y a la mutua petición, originando que cada parte sea condenada al pago de las costas de su contraria; y en cuanto a la segunda (la especifica), tenemos dos supuestos, el primero, referido a la condenatoria en costas de la parte apelante de una sentencia que luego es confirmada en todas sus partes; y el segundo, a la condena en costas del recurso extraordinario de casación declarado improcedente, en los cuales también figuran los casos de desistimiento y perecimiento.

De la misma forma, debemos precisar con respecto al recurso de apelación, que su condenatoria en costas es obligatoria cuando ejercido dicho recurso, la sentencia es confirmada en todas sus partes, sin que se pueda bajo ningún pretexto, eximirse de la misma, no siendo así cuando no se produce una confirmatoria o en el mejor de los casos, una confirmatoria parcial.

En este sentido, es ineludible señalar que las costas no forman parte del tema debatido por las partes, sino una consecuencia del debido pronunciamiento, observándose que en el presente caso, el Tribunal de la causa concluye en la parte dispositiva de su sentencia, condenando a ambas partes al pago recíproco de las costas procesales, aun cuando de la revisión de los autos no se evidencia que hubiese reconvención o mutua petición, siendo éste –como se indicara anteriormente- el único motivo mediante el cual se puede condenar a cada parte al pago de las costas de su contraria, transgrediéndose a criterio de quien aquí decide lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, según el caso; motivo por el cual, se modifica ex officio la decisión proferida en fecha 16 de septiembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, sólo en lo que respecta a la condenatoria en costas. Y ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia de las consideraciones anteriormente expuestas, resulta forzoso para este Juzgado Superior declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la Abogada A.Y.S.M., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadanos E.A.B. y JASSIN J.A.P., todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: