Decisión nº 394 de Juzgado de Municipio Sexto Ejecutor de Medidas de Caracas, de 20 de Septiembre de 2013

EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Asunto No. 000757 (Antiguo No. AH1A-R-2008-000012)

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES

Cumplimiento de Contrato (Apelación)

Sentencia: Definitiva

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

PARTE DEMANDANTE: Constituida por la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 1989, bajo el No. 72, Tomo 59-A Pro., modificado posteriormente sus estatutos sociales, por documento inscrito ante el mismo Registro Mercantil el 05 de abril de 1991, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 11-A Pro., representado en la presente causa por los ciudadanos O.E. ABLAN CANDIA y O.A. ABLAN HALLAK, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358 y 67.301, respectivamente, carácter que se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de agosto de 2003, inserto bajo el No. 62, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano J.J.R.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.221.880, asistido en la presente causa por la ciudadana M.C., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.655.

-II-

-SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce la presente causa este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia, en virtud del recurso de apelación interpuesto por los abogados O.E. ABLAN CANDIA y O.A. ABLAN HALLAK, en fecha 26 de mayo de 2008, contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de mayo de 2008, mediante la cual declaró SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato que incoase la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A., contra el ciudadano J.J.R.B..

-III-

-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

En fecha 19 de mayo de 2008, el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva mediante la cual, declaró SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato que incoase la sociedad mercantil BANCO PLAZA C.A., contra el ciudadano J.J.R.B..

En fecha 26 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora, presentó recurso ordinario de apelación.

En fecha 30 de mayo, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida.

En fecha 17 de noviembre de 2008, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio entrada al presente expediente.

En fecha 13 de abril de 2009, la parte apelante consignó escrito de informes de la apelación.

En fecha 14 de abril de 2009, se avocó al conocimiento de la causa, nueva Juez Provisoria.

En fecha 13 de febrero de 2012, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual en acatamiento a la Resolución No. 2011-0062, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre del 2011, remitió el presente expediente mediante Oficio No. 0319, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 04 de mayo de 2012, una vez distribuida la causa, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que fue recibido el presente expediente, dándosele entrada con el No. 000757.

En fecha 25 de mayo de 2012, la Juez Provisoria de este Juzgado, se avocó al conocimiento de la presente causa y, ordenó la notificación de las partes, lo cual se logró tal y como consta al expediente.

Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, lo hace previamente a las siguientes consideraciones:

-IV-

DE LA COMPETENCIA

Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2012, y dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes del año 2009, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en segunda instancia del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia preferida por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de mayo de 2008. Así se decide.

-V-

-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO-

Se observa:

La parte apelante, en su escrito de informes, alegó que el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, erró en el criterio adoptado en la sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2008, en la cual declara SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato que incoase la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A., contra el ciudadano J.J.R.B..

Tales alegatos, esgrimidos por la apelante se sustentaron, en extractos bajo los siguientes argumentos:

El Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (en lo sucesivo el Tribunal de la causa) en su sentencia definitiva dictada en fecha 19 de mayo de 2008, infringió abiertamente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que al señalar los deberes del Juez en el proceso, dispone textualmente: …(omisis)

Respecto a todo lo antes transcrito, consideramos obligante formular las siguientes precisiones:

PRIMERA: Nuestra representada la sociedad mercantil Banco Plaza, C.A., (parte demandante), adquirió la propiedad de la totalidad del edificio LA PLAYA, del cual forma parte el APARTAMENTO No. 10, en fecha 30 de mayo de 2003 (estando ya vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)… (omisis)

Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto expresamente en el Decreto Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 20, cuando nuestra representada la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A., (parte demandante), adquirió la propiedad de la totalidad del Edificio LA PAYA, del cual forma parte el APARTAMENTO No. 10, se subrogó totalmente “DE PLENO DERECHO” en la persona de los propietarios y/o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de las relaciones arrendaticias inmobiliarias existentes y, por consiguiente, las ahora partes están obligadas a respetar dichas relaciones en los mismos términos pactados.

…(omisis)

Con el contrato antes referido, celebrado a tiempo determinado, se prueba plenamente el origen de la relación arrendaticia inmobiliaria que nos ocupa, y los términos en que fue pactada.

Así las cosas, y constatado como han sido, los alegatos explanados en los fundamentos que dieron cabida a la apelación ejercida, es inminente observar, el sustento con el que el Tribunal a quo, fundamentó su decisión, lo cual en extracto, fue de la siguiente forma:

“El art. 1605 del Código Civil de 1941, que contempla, con carácter supletorio, al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1998, de conformidad con el art. 14 CC, establece:

Aunque el arrendamiento no conste de documento público o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presume hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración

Esta norma complementa el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que dicha norma no contempla la posible indeterminación del tiempo del contrato de arrendamiento para el supuesto de la venta de la cosa alquilada, estableciendo entonces la norma común que la relación arrendaticia se indetermina en tal supuesto.

En consecuencia un contrato de arrendamiento en que no se determinada el tiempo de duración, no podría ser objeto de una acción de desalojo por vencimiento de la prorroga legal, que requiere necesariamente un contrato a tiempo determinado, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice:

En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrado por tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará...”

De allí, repetimos que es necesario que el contrato, en este tipo de acción, sea por tiempo determinado; de lo contrario estaría condenada al fracaso (Sic)”.

Se observa, que el Tribunal a quo consideró, que lo previsto en el artículo 1.605 del Código Civil, prevé la indeterminación del contrato de arrendamiento, en el supuesto de venta de la cosa alquilada, siendo que ello no se encuentra contemplado por el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Criterio éste que no comparte este Juzgado, por cuanto el prenombrado artículo, no es posible tan siquiera inferir dicha conclusión, ya que el mismo sólo dispone la obligación del comprador, de respetar el contrato de arrendamiento suscrito previamente entre el vendedor y el arrendatario, cuando éste se encuentra en posesión del inmueble previamente a que se efectuase la compraventa del mismo, es decir, que en ningún caso el referido artículo contempla la posibilidad, de que el contrato suscrito con anterioridad se transforme de determinado a indeterminado, siendo que como se especifica en el mismo, el comprador y nuevo propietario debe respetar la duración del contrato, tal y como fue suscrito en sus orígenes. Así se decide.

Por otra parte, el Tribunal a quo, confunde los conceptos en materia arrendaticia, así como las consecuencia derivadas de las relaciones inquilinarias, toda vez, que expresó en la sentencia apelada, que “un contrato de arrendamiento en que no se determina el tiempo de duración, no podría ser objeto de una acción de desalojo”, hecho que es totalmente falso, siendo que por el contrario, la acción idónea cuando el contrato que funge como nexo entre las partes, es por tiempo indeterminado, (entiéndase que no se determina el tiempo de duración del mismo), es el desalojo.

De igual forma, la confusión del Tribunal a quo no queda allí, ya que no conforme con determinar que el contrato de arrendamiento existente entre las partes, mutó a uno de tiempo indeterminado, confundió la acción ejercida por la parte actora, desechando la misma por considerar, también de forma errada, que la acción de desalojo no es procedente en los casos de contratos a tiempo indeterminado, estando todo ello absolutamente errado, por cuanto la acción ejercida por la parte actora, no es otra que la de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En virtud de todo lo antes señalado, esta Juzgadora considera necesario, analizar el fondo de la presente controversia, en la siguiente forma.

La representación judicial de la parte actora, alegó que entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A., y el ciudadano J.J.R.B., se celebró un contrato de arrendamiento, en fecha 09 de junio de 1990, cuyo objeto era el inmueble, que se encuentra plenamente identificado en autos.

Dicho contrato, fue promovido en copia simple por la parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda, el cual no fue impugnado por la parte demandada, teniéndose con ello como reconocido, por lo cual se le otorga plena eficacia probatoria, según lo contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, segundo parágrafo, quedando con ello plenamente demostrada, la existencia de la relación arrendaticia entre los mencionados sujetos. Así se decide.

Por otra parte, adujo que la sociedad mercantil BANCO PLAZA C.A., es propietaria y arrendador del inmueble distinguido como apartamento No. 10, situado en el Piso 1, del Edificio LA PLAYA, identificado con el Código de Catastro 12-09/31-01, ubicado en la Calle 500, Esquina con la Calle 600, Manzana “F” de la Urbanización Comercial Quinta Crespo, Parroquia S.T., Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitana de Caracas, hecho que consta de documento registrado ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2003, bajo el No. 32, Tomo 48 del Protocolo Primero, el cual fue promovido en copia certificada por la parte actora, otorgándosele plena eficacia probatoria por cuanto no fue objeto de impugnación alguna, cumpliendo con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

Ello así, la parte actora, en su condición de nueva propietaria del inmueble, y por consiguiente en su condición de arrendadora, procedió a exigir la entrega material del inmueble antes señalado, dado lo dispuesto en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la cual establece que “El presente contrato durará un año contados a partir de la firma del presente documento y se prorrogará automáticamente, por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por lo menos, al final de cada período, cualquiera de las dos partes contratantes no manifestare por escrito a la otra lo contrario”, por lo que, procedió a la notificación respectiva, la cual fue practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de octubre de 2003, siendo que fue promovido en juicio el original de dicha actuación judicial, teniéndose como un documento público, que al no ser objeto de impugnación se le otorga plena eficacia probatoria a la luz de lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, conjuntamente con lo preceptuado en el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.

Que en virtud de lo anterior, y por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de catorce (14) años, por lo que correspondía una prórroga legal de tres (3) años, según lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó a correr el 9 de junio de 2004 y finalizó el 9 de junio de 2007, y que vencido dicho lapso, no habiendo la parte demandada realizado la entrega material del bien, se procedió a demandar al ciudadano J.J.R.B..

Al respecto, la parte demandada negó rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte actora, argumentando para ello que su vivienda no queda en la ubicación referida por el actor, lo cual considera esta Juzgadora que queda desvirtuado, siendo que en el contrato suscrito entre el ciudadano J.J.R.B., y la antigua arrendadora, y que fue valorado previamente, se señala la ubicación del inmueble, evidenciándose que coincide con la facilitada por la actora. Así se decide.

Por otra parte, negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia, tuviese una vigencia de sólo catorce (14) años, ya que el origen de la misma data del 09 de junio de 1987, teniendo una vigencia de más de veinte (20) años, hecho que trató de demostrar mediante contrato suscrito entre el demandado y la previa arrendadora, el cual fue consignado en copia simple. Sin embargo, dicha prueba debe ser desechada, toda vez, que se trata de un documento privado, el cual fue impugnado por la parte actora, debiendo el promovente, según lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, demostrar su autenticidad, mediante la prueba de cotejo o la de testigos, hecho que no ocurrió en la presente causa, teniéndose como desconocido y, por ende desechado. Así se decide.

Por último, adujo la parte demandada que en ningún momento, fue notificada de procedimiento previo alguno a éste, así como de la no renovación del contrato, o del vencimiento del mismo, para lo cual no presentó medio probatorio alguno que desvirtuase lo contenido en el original de la notificación judicial ya valorada, la cual no fue tampoco impugnada, por lo que se tiene como fidedigno su contenido, y por ende, practicada la notificación de la parte demandada. Así se decide.

Ahora bien, dado todo lo anterior, es pertinente pronunciarse sobre la procedencia de la presente acción.

La parte actora, es la propietaria del bien inmueble objeto de la presente acción, tal y como ya ha sido previamente demostrado; y como consecuencia de ello, se subrogó en los derechos y obligaciones que emanan del contrato de arrendamiento suscrito previamente, según lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez, que ello es criterio reiterado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y que podemos apreciar en fallo, de fecha 9 de octubre de 2006, el cual dejó establecido lo siguiente:

…De lo anterior se desprende, que la abogada actuó en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano…; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.

Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

En virtud de dicha subrogación, la parte actora se encuentra facultada para exigir la entrega material del inmueble por parte del arrendatario, en este caso el ciudadano J.J.R.B.. Así se decide.

Ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento suscrito, era por tiempo determinado, y cuya duración fue pactada en un año, con prorrogas sucesivas, las cuales se fueron configurando año a año, toda vez que ninguna de las partes manifestó su voluntad de no renovar el contrato, manteniendo su carácter de determinado con el pasar del tiempo, y por cuanto la parte actora, cumplió con su obligación de notificar con suficiente tiempo de antelación su intención de no renovación, y que fue respetado el lapso de tres (3) años como prorroga legal correspondiente por los catorce (14) años de duración de la relación arrendaticia; es por lo que esta Juzgadora se ve obligada a declarar con lugar la apelación interpuesta por los abogados O.A.C. y O.A.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358 y 67.301, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y en consecuencia, declarar igualmente la pretensión por cumplimiento de contrato aquí dilucidada, revocando con ello la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de mayo de 2008, la cual declaró SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato que incoase la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A., contra el ciudadano J.J.R.B.. Así se decide.

-VI-

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por los abogados O.E. ABLAN CANDIA y O.A. ABLAN HALLAK, en fecha 26 de mayo de 2008, contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de mayo de 2008.

SEGUNDO

SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de mayo de 2008, mediante la cual declaró SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A., contra el ciudadano J.J.R.B..

TERCERO

CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A., contra el ciudadano J.J.R.B., condenando a éste ultimo a hacerle entrega material, real y efectiva del inmueble identificado en autos, a la parte demandada, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que fue recibido al inicio de la relación arrendaticia, así como solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos o privados que se haya hecho uso en el inmueble.

CUARTO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso, según lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes, por medio de alguno de los mecanismos procesales previstos en el artículo 233 de nuestro Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTÍFIQUESE

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, veinte (20) de septiembre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

A.G.S.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.

En la misma fecha, 20 de septiembre de 2013, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previa el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.