Decisión de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Enero de 2010

Fecha de Resolución26 de Enero de 2010
EmisorJuzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteBella Dayana Sevilla Jimenez
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, (26) de Enero de dos mil diez (2010)

200º y 151º

ASUNTO: AP11-V-2009-000735

PARTE DEMANDANTE: BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de julio de 1988, bajo el Nº 25, tomo 256-A-Sgdo.

APODERADO DE LA DEMANDANTE: O.F.T. y E.R.C.M., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.253 y 10.212, respectivamente

DEMANDADA: M.C.G.D.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 213.960; e INVERSIONES 2618 C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 6 de marzo de 2009, bajo el Nº 67, tomo 30 A Cto.

APORADODE LA DEMANDADA: De la ciudadana M.C.G.D.D.: J.M.R., L.O.Á., A.L.H., R.D.L.M., J.M.O., J.C.O., T.A.C., A.R.G., A.L.P., JULIMAR SANGUINO, M.N. y J.C.S., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.402, 55.570, 49.144, 35.927, 49.231, 117.971, 97.686, 97.684, 119.746, 110.679, 99.383 y 84.836, respectivamente.

APODERADOS: De la sociedad mercantil INVERSIONES 2618 C.A.: A.B., F.A., M.B., P.B., D.M. y P.N., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nos. 12.710, 101.708, 119.059, 131.293, 128.661 y 122.774, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

I

Se inició el presente asunto, mediante libelo de demanda del quince (15) de junio de 2009, a través del cual la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., propuso demanda contra la ciudadana M.C.G.D.D.M. y la sociedad mercantil INVERSIONES 2618 C.A., todos previamente identificados, en lo términos que más abajo se especificarán.

Admitida la demanda mediante auto del veintidós (22) de junio de 2009, la parte actora presentó, mediante escrito del nueve (9) de julio de 2009, reforma de la demanda, en los términos que más abajo se especificarán.

La reforma de demanda fue admitida mediante auto del cuatro (4) de agosto de 2009. Se ordenó la citación de los co-demandados, en conformidad con las previsiones del procedimiento breve, especializado por mandato de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cumplida la citación de los co-demandados, una el 19 de octubre de 2009 y la otra el trece (13) de noviembre de ese mismo año, ambos co-demandados, por separado, comparecieron ante el Tribunal el día diecisiete (17) de noviembre de 2009, y presentaron sus contestaciones de demanda, en los términos que más abajo se desarrollarán.

Abierto el juicio a pruebas, la demandante hizo uso por primera vez de ese derecho, mediante escrito del veinte (20) de noviembre de 2009, sustanciado por el tribunal, mediante auto de admisión de pruebas del 24 de noviembre de ese mismo año; por su parte, la co-demandada M.C.G., a través de su representación judicial, hizo uso del derecho a promover pruebas, mediante escrito del veintiséis (26) de noviembre de 2009, sustanciado mediante auto del treinta (30) de ese mismo mes y año.-

Mediante diligencia del veintisiete (27) de noviembre de 2009, la parte actora había solicitado que se fijara oportunidad para la evacuación de la prueba de posiciones juradas que fue promovida tanto en la demanda original como en su reforma.

Por auto del dos (2) de diciembre de 2009, el tribunal resolvió no evacuar una de las testimoniales promovidas por la parte actora, con fundamento en que el testigo J.L.D.S.R., que es el testigo cuya declaración se resolvió no evacuar, estuvo presente en el acto de evacuación de otro de los testigos promovidos por la propia parte actora.

El mismo día, dos (2) de diciembre de 2009, la representación de la persona natural co-demandada, se opuso a la evacuación de las posiciones juradas de su representada, alegando su avanzada edad, y por lo tanto un motivo legal para no comparecer ante el tribunal a absolver posiciones.

La persona jurídica co-demandada, promovió pruebas mediante escrito del día dos (2) de diciembre de 2009, el cual se instruyó mediante auto del tres (3) de ese mes y año.

El mismo día tres de diciembre de 2009, este tribunal negó la prórroga del lapso probatorio que fue solicitada por la parte actora mediante diligencia del día veintisiete (27) de noviembre de 2009.

El día cuatro de diciembre de 2009, la parte actora diligenció solicitando al tribunal revocar por contrario imperio el auto precedentemente descrito. En otra diligencia de esa misma fecha, la actora pidió al tribunal pronunciamiento respecto a la evacuación de otra testimonial que, habiendo sido promovida, sin embargo no fue fijado por el tribunal oportunidad para ser evacuada.-

El día ocho (8) de diciembre de 2009, la actora pidió que fuesen remitidas a sus destinados, las solicitudes de prueba de informes y el despacho de comisión para evacuación de testimoniales, ambas pruebas promovidas por ella y admitidas por el tribunal.-

Cumplidas todas las etapas procesales para que el tribunal pueda resolver, se observa:

II

DE LA DEMANDA:

En el libelo primario de demanda, la actora señaló:

Que sostiene desde el primero de septiembre de 1998, una relación arrendaticia con la co-demandada M.C.G.D.D., sobre un inmueble someramente identificado como, la quinta originalmente denominada “Virginia”, construida sobre la parcela Nº 42, ubicada en la Calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes de esta Ciudad de Caracas, siendo el último contrato celebrado, el de fecha tres (3) de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día dos (2) de abril de 2007, bajo el Nº 49, tomo 25 de los libros respectivos;

Que el canon de arrendamiento, conforme a la cláusula cuarta del citado contrato, es la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL DOCE BOLÍVARES (Bs 5.752.012,00) hoy CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs f 5.752,00);ç

Que el plazo convenido en el último contrato, fue de un año contado desde el tres de marzo de 2007;

Que por las condiciones en que se desarrolló el contrato, este se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado;

Que a pesar de lo señalado en el contrato respecto de la forma de pagar el canon de arrendamiento, las partes convinieron verbalmente que el ciudadano R.M.D., en representación de la arrendadora, sería la persona autorizada para hacer el cobro de las pensiones en la sede de la arrendataria;

Que dichos cobros los hacía de manera irregular, ya que no iba en una fecha fija a realizarlos;

Que para cobrar el mes de marzo de 2008, el ciudadano R.M.D., no concurrió oportunamente, a pesar de que al hacer el cobro anterior expresó que en los primeros días de abril de 2008 concurriría a cobrar y a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento, ya que el anterior venció el 3 de marzo de 2008;

Que ante los intentos de la arrendataria por contactar al cobrador, éste manifestó que estaba fuera de caracas, y que al regresar haría el cobro y se firmaría el nuevo contrato;

Que en vista de que hasta el 17 de abril de 2008 no hubo comunicación, optó por enviar el pago del mes de marzo con el motorizado, C.O., a la casa y oficina del cobrador, donde fue rechazado ese pago por no tener autorización para recibir ese pago, la persona que atendió al motorizado;

Que en vista de que la situación continuaba igual, el día 5 de mayo de 2008, optó por intentar nuevamente realizar el pago en la casa y oficina del autorizado por la arrendadora para recibir los pagos, lo cual resultó nuevamente infructuoso;

Que en tales circunstancias fue que decidió, el seis (6) de mayo de 2008, abrir el expediente de consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual resultó iniciado el siete de ese mismo mes y año;

Que ahí ha continuado efectuando los pagos hasta la fecha;

Que conforme a la legislación inquilinaria vigente, la insolvencia del arrendatario solo tiene lugar cuando deja de pagar dos (2) mensualidades consecutivas, lo cual no es el caso de autos;

Que el día dos (2) de junio de 2009, recibió a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, una comunicación de fecha 26 de mayo de 2009, mediante la cual el ciudadano A.I., en su carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSIONES 2618 C.A., le manifiesta haber adquirido en propiedad, el inmueble arrendado;

Que esa notificación, lejos de constituir la información de que el inmueble fue vendido, demuestra la conducta fraudulenta del ciudadano R.M.D. al haberse negado a recibir el pago de la pensión de marzo de 2008 y haberse excusado de recibir los subsiguientes;

Que tiene más de diez (10) años como arrendataria del inmueble identificado, objeto de la adquisición que le fue notificada y está solvente en sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento;

Que no se le ofreció en venta el inmueble, por lo que no le queda otra opción que intentar el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO;

Que por tal motivo demanda a M.C.C.D.D. y a INVERSIONES 2618 C.A., para que convengan o en su defecto sean condenados a:

PRIMERO

Que la arrendadora incumplió la preferencia ofertiva que tenía la actora; SEGUNDO: Dejar sin efecto la venta del inmueble a ella arrandado; TERCERO: Que se le otorgue a la actora su derecho de preferencia de adquirir el inmueble objeto del arrendamiento; CUARTO: El Retracto Legal para que la demandante se subrogue en el lugar de la comprador, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compra venta.

De La Reforma De La Demanda:

En la reforma se desarrollan básicamente los mismos fundamentos de hecho reseñados precedentemente, a los cuales se les adicionan los siguientes:

Que el convenio celebrado entre la ciudadano M.C.G.D.D., representada por el ciudadano R.M.D., y el ciudadano A.E.I.S., por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 25 de noviembre de 2008, acredita que la propietaria del bien arrendado dio en opción de venta ese inmueble, conjuntamente con las parcelas 40 y 41 del plano de la Urbanización Las Mercedes de esta ciudad de Caracas;

Que conforme a la cláusula cuarta de ese convenio, el precio de las tres parcelas fue estimado en la cantidad de TRECE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES (Bsf 13.880.212,00), que sería pagado en la forma que se describe en la reforma del libelo;

Que en dicho instrumento se consagró que la venta definitiva sería efectuada a favor de la persona jurídica que el potencial comprador designara con posterioridad;

Que fue de esa manera que la compradora resultó ser la sociedad mercantil INVERSIONES 2618 C.A., quien adquirió conforme al instrumento del 25 de marzo de 2009, por un precio totalmente distinto, y solo la parcela distinguida con el Nº 42;

Que efectivamente, el precio final por la parcela Nº 42 fue la cantidad de CINCO MILLONES DIECISEÍS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 5.016.673,00), de los cuales la vendedora dijo haber recibido con precedencia la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 261.543,00), y el resto, es decir, la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bsf 4.755.130,00), mediante un cheque de dudosa realidad, a decir de la actora, que se identifica en la reforma del libelo;

Con fundamento en los hechos reseñados como constitutivos de la demanda primaria, y de los adicionados aquí explicados, la demandante requirió de las co-demandadas convenir, o en su defecto ser condenadas por este Tribunal, en lo siguiente:

PRIMERO

Que la arrendadora incumplió la preferencia ofertiva que tenía la actora; SEGUNDO: Dejar sin efecto la venta del inmueble a ella arrandado; TERCERO: Que se le otorgue a la actora su derecho de preferencia de adquirir el inmueble objeto del arrendamiento, por el precio y las condiciones que explica en la reforma del libelo; CUARTO: El Retracto Legal para que la demandante se subrogue en el lugar de la comprador, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compra venta.

Las Contestaciones De Demanda:

La Contestación De La Sociedad Mercantil Inversiones 2618 C.A.:

Esta co-demandada propuso cuestiones previas adjunto a su contestación de demanda, todo lo cual se resume en breves términos, así:

Propuso la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción, con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en conjunción con los artículos 78 y 341 del mismo Código, porque dijo que las acciones intentadas deben ser tramitadas por procedimientos incompatibles entre sí;

Dijo que la demandante ha propuesto dos demandas, a saber: LA NULIDAD DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE ARRENDADO, y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO;

Que la primera de las demandas debe ser sustanciada por los trámites del procedimiento ordinario, conforme a lo dispuesto por el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la demanda de retracto legal arrendaticio, por mandato de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe sustanciarse conforme al procedimiento breve;

Que ese vicio cometido en el libelo de demanda y su reforma, coloca a la co-demandada en un estado de indefensión, que afecta al orden público, porque tales acciones no pueden proponerse ni siquiera una como subsidiaria de la otra, debido a la incompatibilidad de los procedimientos que deben aplicarse a cada una de ellas;

Que si bien la inepta acumulación esta prevista como uno de los supuestos de hecho sobre los cuales se desarrolla el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ello no obsta para que sea propuesta esa defensa como una causal de inadmisibilidad de la acción por existir prohibición expresa de la ley en ese sentido;

Que esa prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no deja lugar a dudas que se prohíbe accionar pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles;

Que la inepta acumulación no solamente es materia de la cuestión previa de defecto de forma, porque en ella está interesado el orden público, y por consiguiente puede ser detectado hasta de oficio por el juzgador;

Propuso además la cuestión previa de defecto de forma, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por inepta acumulación, bajo los términos siguientes:

Que en el libelo de demanda y su reforma, se incurrió en el primero de los supuestos de inepta acumulación de pretensiones, porque las acciones intentadas se excluyen mutuamente o son contrarias entre si;

Que dicha excepción se propuso de manera acumulativa pero subsidiariamente a la inadmisibilidad formulada en primer término;

Que las acciones intentadas en el caso de autos no solo tienen presupuestos fácticos distintos, sino que los efectos serían totalmente inconciliables y manifiestamente contradictorios;

Que la nulidad de la venta deja sin efecto la venta, mientras que en el retracto legal la venta conserva todos sus efectos con la particularidad de que el arrendatario retrayente se subroga en los derechos del comprador;

Que por ello resultan totalmente contradictorios los efectos de ambas demandas propuestas.

Siguiendo en la narración del contenido de la contestación de esta co-demandada, se observa que propuso la falta de cualidad de la demandante, de conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, para pretender que se anule la venta objeto de esta demanda, por cuanto no es parte en el contrato de venta y por consiguiente carece, a su decir, del derecho a la acción intentada;

Que se trata de una demanda que pretende dejar sin efecto un contrato de compra venta, sin ni siquiera explicar las razones por las cuales se pretende lo dicho,

Que en el caso presente, la demandante solo es arrendataria del inmueble que fue objeto de la compra venta, por lo que solamente tendría derecho a demandar el retracto legal, más no podría anular la venta.

Luego del planteamiento de dichas excepciones, la contestación de esta co-demandada contiene el rechazo genérico de la demanda, en todas y cada una de sus partes, la demanda de retracto legal arrendaticio;

Negó que la relación arrendaticia libelada se haya transformado a tiempo indeterminado, pues por el contrario, según dijo, se trata de una relación a tiempo determinado, cuya vigencia contractual concluyó el 2 de marzo de 2008, a partir de cuya fecha comenzó a transcurrir la prórroga legal arrendaticia;

Que acepta que la actora tiene más de dos años como inquilina del en el inmueble objeto del retracto legal demandado, pero que no tiene más de diez, como dijo en el libelo de demanda,

Que la actora no está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, porque no ha presentado, según dijo, recibos de pago válidos desde el mes de marzo de 2008;

Que no es cierto, según dijo, que la ley de arrendamientos inmobiliarios establezca que la insolvencia se configura con la falta de pago de dos o más pensiones de arrendamiento, pues esto es solo una condición para poder demandar el desalojo en caso de contratos de arriendo a tiempo indeterminado, lo cual no es aplicable, según señala, a los contratos a término fijo, ni a otras instituciones como la prórroga legal y la preferencia ofertiva;

Que nunca ha tenido ninguna actitud fraudulenta;

Que la opción de compra a la que hace alusión la demandante en su libelo, no tiene ninguna relevancia en este proceso;

Negó que el precio de la compra venta no haya sido pagado;

Que la actora no tiene derecho a anular la venta ni mucho menos a la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble;

Que en el presente caso la demandante no tenía derecho a la preferencia ofertiva, porque para el momento en que se decidió vender el inmueble en litigio no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento;

Que desde marzo de 2008, la actora no ha pagado el canon de arrendamiento y mucho menos lo ha consignado en el tribunal correspondiente;

Que la actora ha pretendido demostrar el pago de las pensiones de arrendamiento, mediante las consignaciones efectuadas por una persona que no es parte en este juicio, en nombre propio, atribuyéndose la condición de arrendatario del inmueble;

Que no puede aceptar esas consignaciones como válidas, porque de hacerlo aceptaría la coexistencia de dos arrendatarios, lo cual no se corresponde con la realidad;

Que la actora, BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., ni qiquiera es nombrada en las copias del expediente y los recibos de consignaciones, y por ello pide que no se tengan como liberatorias de la obligación de pago, las consignaciones acompañadas al libelo de demanda;

Que en el supuesto negado de que se desconociera lo anterior, dichas consignaciones no son eficaces, por incompletas y extemporáneas, según dijo;

Que por mandato del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del mes de marzo de 2008, el canon de arrendamiento debió ajustarse por inflación, ya que el inmueble arrendado no está regulado y entre las partes no hubo acuerdo sobre el aumento, como si había ocurrido los años anteriores;

Que el monto que está siendo consignado, es el mismo monto que se había pactado par el año contractual 2007-2008, y ese hecho, a decir de la co-demandada, viola el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;

Que adicionalmente, las consignaciones son extemporáneas porque no se efectuaron dentro de la oportunidad que para ello prescribe el artículo 51 de la misma ley precedentemente señalada;

Que el canon de marzo de 2008 fue consignado el 7 de mayo de 2008, debiéndose consignar a más tardar, según dice, el 19 de abril;

Que el pago atrasado de esa sola mensualidad, es suficiente para considerar, según dijo, insolvente al inquilino, a tenor de la cláusula octava del contrato de arrendamiento, teniendo derecho el arrendador a demandar la resolución del contrato, a la vez que debe considerarse a la demandante, sin derecho a obtener el retracto que demandó;

Que aparte de todo lo anterior, la demanda de retracto es improcedente porque la demandante no ofrece satisfacer las aspiraciones del propietario del inmueble, pagando el monto de la compraventa, sino que aspira que se le venda el inmueble por un precio que califica de ridículo;

Que de conformidad con las disposiciones de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que proceda el retracto, el arrendatario debe estar dispuesto a satisfacer las aspiraciones del anterior propietario del inmueble, y esto sólo podría hacerlo ofreciendo pagar el precio del inmueble en las condiciones y cantidades acordadas en el referido contrato de compraventa;

Que la demandante ha ofrecido pagar solo la cantidad de BSF 261.543,00, insinuando que ese fue el precio real por el cual se dio la compraventa, lo cual resulta, según dijo, absurdo, ya que el precio del inmueble es al menos veinte veces esa cantidad;

Que el monto anterior fue solo la garantía de los daños y perjuicios que se le podrían causar a la vendedora, en caso de que la compradora decidiera no comprar el inmueble, y que claramente se desprende del contrato de compraventa que el precio de la venta fue por la cantidad de Bsf. 5.016.673,00;

Que la actora debió ofrecer pagar esta última cantidad;

Que por todo lo anteriormente expuesto, se pide declarar inadmisible o en su defecto, sin lugar la demanda propuesta.

La Contestación De La Co-Demandada M.C.G.D.D.:

En su contestación de fecha 17 de noviembre de 2009, esta co-demandada expresó lo que de seguidas se resume:

Promovió, de conformidad con el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el artículo 346 del mismo Código, en su ordinal 11º, porque, según dijo, la demanda que dio inicio a este proceso no podía haber sido legalmente admitida conforme a lo previsto en los artículos 78 y 341 del citado Código, ya que fueron acumuladas en el libelo, una demanda de nulidad de compraventa y la demanda de retracto legal, que son pretensiones que se excluyen entre sí y deben tramitarse por procedimientos incompatibles;

Que luce, a su decir, de bulto la imposibilidad de que ambas pretensiones prosperen, ya que de prosperar la nulidad de la venta, es imposible que a la actora se le subrogue en un contrato inexistente;

Que la incompatibilidad de los procedimientos a seguir es indudable, porque mientras que para la nulidad debe seguirse el juicio ordinario, para el retracto legal debe seguirse el procedimiento breve.

Sigue su contestación esta co-demandada, aduciendo que, niego, rechaza y contradice la demanda intentada, en todas y cada una de sus partes;

Alegó que el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 49, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; es un contrato a tiempo determinado, cuya vigencia concluyó fatalmente el día 02 de marzo de 2008;

Que por esa razón niega que se trate de un contrato a tiempo indeterminado, como se alegó en el libelo de demanda;

Que como consecuencia de lo anterior, habiendo terminado el contrato el día 02 de marzo de 2008, a la fecha de la venta, el 25 de marzo de 2009 no existía contrato de arrendamiento alguno del cual pudiera hacerse derivar derecho de preferencia ofertiva;

Que el arrendatario no está solvente en sus obligaciones de pagar el canon en la forma convenida, ya que las consignaciones que se han venido realizando, no son oportunas ni han sido efectuadas por el arrendatario, así como tampoco lo han sido por el monto adecuado, ya que han sido hechas por el monto del canon para el período 2007-2008, sin considerar el ajuste por inflación acordado por las partes;

Que comoquiera que la arrendataria se encontraba incursa en incumplimiento de su obligación de pago del canon, al vencimiento del plazo fijo del contrato, no tenía derecho a prórroga legal, ni a preferencia ofertiva;

Que el supuesto de insolvencia estipulado por la ley para la procedencia del desalojo en caso de contratos de arriendo a tiempo indeterminado, no se extiende al caso de la preferencia ofertiva en materia de contratos a tiempo determinado;

Que no puede la demandante aspirar haber tenido un derecho de preferencia ofertiva con fundamento en un contrato a tiempo determinado ya expirado y conforme al cual, por su estado de insolvencia, no podía tener derecho a una prórroga legal;

Que la actora no podía de manera unilateral fijar cómo cumplirá su obligación de satisfacer el precio y condiciones de la venta, por lo cual en este caso es inadmisible que se piense en la procedencia de la demanda de retracto para que el demandante pague por el inmueble el precio que supuestamente, según su hipótesis, fue el realmente convenido por la venta de ese inmueble;

Finalmente, pidió ser relevada de la obligación de asistir al tribunal para absolver posiciones juradas, debido a la avanzada edad de esta co-demandada, lo cual le haría imposible cumplir con ese requerimiento probatorio, siendo ello un motivo legítimo de aquellos a que se refiere el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil;

Que por todo ello, pide se declare sin lugar la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho en la forma que se describirá más adelante, de ser necesario según el desarrollo de esta decisión.

Establecidos así los términos de la controversia, este Tribunal para decidir observa:

A partir del primero de enero del año 2000, efectivamente, como lo deja ver la parte actora en su libelo cuando realiza su interpretación de lo que a la luz de la nueva legislación arrendaticia se debe considerar como insolvencia para los efectos de tener derecho al ejercicio del retracto legal arrendaticio; sufrió un giro de importantes implicancias en el foro nacional, el tratamiento de todo el tema del derecho de arrendamientos inmobiliarios.

Con la entrada en vigencia, en esa fecha, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultó remozado y dotado de organicidad en su mayoría, el régimen jurídico aplicable al arrendamiento de inmuebles, que en el pasado, bajo el régimen de normas dispersas a lo largo de todo el estamento jurídico, y además diferenciado en su tratamiento sustantivo y procesal, dependiendo de la naturaleza del arriendo, hacía si se quiere farragoso el entrar a discernir la justicia material en casos de esta especialidad.

La nueva ley, ya de diez (10) años de vigencia, comenzó por unificar el tratamiento procedimental a los asuntos derivados de una relación arrendaticia. Efectivamente, por mandato expreso de la ley de arrendamientos inmobiliarios, a los asuntos relacionados o derivados de una relación arrendaticia, independientemente de la naturaleza del arriendo, siempre que fuere de tipo inmobiliario, se le asigna el tratamiento procedimental del juicio breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones que se hacen en la ley especial de que hablamos, para dotar a esta clase de procesos, de mayor agilidad. Para ello se asumió con mayor vigor el principio de concentración, teniendo el demandado que proponer en su contestación todas las defensas, previas y de fondo que considerase pertinentes, en el mismo acto, y reservándose para la sentencia definitiva la resolución de todo ello, con la excepción de las cuestiones previas a que se refiere el ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Con fundamento en lo señalado, se diseñó un procedimiento especial arrendaticio, abreviado, concentrado y en el cual es de muy rara excepción, la posibilidad de generar incidentes que puedan ser resueltos fuera del cuerpo del fallo definitivo.

Por ese motivo y por las razones del momento procesal en que fueron efectuadas las solicitudes respectivas, este tribunal optó por incluir en esta decisión, la resolución de las peticiones de fijación de oportunidad para la absolución de posiciones juradas de la persona natural co-demandada, y la fijación de oportunidad para la evacuación de la testimonial promovida por la actora, que no fue expresamente admitida por este despacho en su oportunidad; todo lo cual se hará una vez se determine si es necesario para la debida decisión del presente asunto, sustanciar dichas probanzas.

En el iter de la sustanciación del presente proceso, este tribunal denegó la solicitud de ampliación del lapso probatorio, decisión la cual hasta ahora causa estado en el presente proceso, a pesar de la solicitud de revocatoria que contra ella fue hecha, y del ejercicio del recurso de apelación. Por tanto, comoquiera que como consecuencia de dicha decisión instructoria, este asunto se encuentra en fase de decisión definitiva, se entra a verificar el asunto como un todo, y se determinará con posterioridad la necesidad de la reapertura o no del lapso probatorio, dentro del ámbito de la solicitud de revocatoria por contrario imperio efectuada por la parte actora respecto del auto que negó la prórroga del lapso probatorio.

En consecuencia se observa:

Conforme a todo lo que precedentemente se insertó como preámbulo, es de derecho que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordena que como punto previo de la sentencia definitiva se pronuncie decisión acerca de las cuestiones previas opuestas en la contestación. Ello, se repite, es influencia directa del principio de concentración procesal que se imprimió a esta especie de procedimientos, que dota de mucha agilidad, celeridad y economía los trámites judiciales de esta clase.

Ambas co-demandadas dieron inicio a sus contestaciones de demanda, promoviendo la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. El razonamiento sobre el cual desarrollan en común dicha excepción, estriba en el hecho de que la demanda de autos infringe los artículo 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia es inadmisible, ya que claramente del libelo de demanda se desprende que la actora pidió a la vez, la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre las co-demandadas por el inmueble objeto del arriendo en el cual ella figura como arrendataria, y el retracto legal arrendaticio. Que siendo así, la nulidad de venta debe sustanciarse por los trámites del procedimiento ordinario, por mandato del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la demanda de retracto legal arrendaticio debe ser sustanciada por los trámites del procedimiento breve especializado conforme a las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Que ello revela que son dos acciones que se deben sustanciar por medio de procedimientos incompatibles.

Que además de los anterior, ambas pretensiones se excluyen entre sí, por lo cual debe imperar la prohibición expresada en el artículo 78 de imposibilidad de acumulación de pretensiones en esas condiciones, y por ende la inadmisibilidad de la demanda.

Para resolver se observa:

La mayor parte de la jurisprudencia, así como la doctrina autoral, se ha inclinado por estimar que la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, solo será procedente cuando de la propia determinación de una normativa legal vigente se desprende una norma prohibitiva de demandar una específica pretensión.

En el caso que nos ocupa; la prohibición a que se refieren en común los codemandados al proponer la cuestión previa señalada, sería la que proviene del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

En el caso bajo estudio, del libelo de demanda se desprende que el petitorio de la actora se contrae a que:

PRIMERO: Que la arrendadora incumplió la preferencia ofertiva que tenía la actora; SEGUNDO: Dejar sin efecto la venta del inmueble a ella arrendado; TERCERO: Que se le otorgue a la actora su derecho de preferencia de adquirir el inmueble objeto del arrendamiento, por el precio y las condiciones que explica en la reforma del libelo; CUARTO: El Retracto Legal para que la demandante se subrogue en el lugar de la comprador, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compra venta

.

Conforme al particular SEGUNDO de ese petitorio, las co-demandadas sostienen que fue pedida la NULIDAD DE LA VENTA, lo cual aducen debe ser sustanciado a tenor de lo dispuesto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el procedimiento ordinario, porque en la ley no hay disposición expresa que permita ser sustanciada esa pretensión por otro trámite. Conforme al particular CUARTO del libelo, es claro que la demandante ha ejercitado su acción de retracto legal arrendaticio, que conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser sustanciada, como se hizo, por los trámites del procedimiento breve especializado ya tantas veces señalado.

De esas peculiaridades saltaría, según las co-demandadas, una primera razón de prohibición de admisión de la demanda, por incompatibilidad de los procedimientos, por imposibilidad de acumulación conforme al artículo 78 del Código Adjetivo. La segunda razón de la acumulación que señalan como causante de la inadmisibilidad, es lo contradictorio que luce el ejercicio de la acción de nulidad, con la acción de retracto.

Respecto a este último punto, es importante señalar que la actora, aún cuando inoportunamente, adujo mediante escrito que no es verdad que haya demandado nulidad alguna, sino que el contrato de compraventa debe ser dejado sin efecto, porque a tenor del artículo 1533 del Código Civil la compraventa debe ser resuelta, como consecuencia de la procedencia de su demanda de retracto.

En nuestro derecho procesal la conformación del libelo de demanda no está regida por ninguna formalidad rígida que impida, siempre que se cumplan los extremos mínimos requeridos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la proposición de una pretensión cuyo petitorio esté desordenado, escaso de fundamentos de hecho y de derecho, e incluso en cuanto a estos últimos, fundado en la normativa errada.

Nuestro régimen jurídico estima que un libelo que cumpla con los mínimos extremos que se refieren en el artículo 340 señalado, garantiza al demandado la posibilidad de comprenderlo y ejercitar su defensa. No obstante, se permite al demandado, precisamente en obsequio de la necesidad de garantizar su posibilidad de defensa, proponer las cuestiones previas que tienden a corregir y deslastrar los defectos de la demanda, o a impedir su prosecución por ausencia de algunos presupuestos de obligatorio cumplimiento.

La revisión y procedencia del presupuesto del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, independientemente de si genera una causal de prohibición de la acción, o resulta en un defecto de forma, depende necesariamente de la pluralidad de pretensiones contenidas en el libelo de demanda.

En el caso que hoy resuelve este tribunal se ha pedido que se deje sin efecto la compraventa celebrada entre los co-demandados, sobre el inmueble arrendado a la actora. No se explayaron en el libelo, entre los fundamentos de hecho, mucho menos de derecho, argumentos que permitan pensar que se intentó una pretensión de anulación, ni tampoco la de nulidad, por los motivos a que se refieren los artículos 1.141, 1.142, 1.146, y siguientes del Código Civil, a título de ejemplo; ni la prevista en el artículo 1346 del mismo Código. Por el contrario, la solicitud de dejar sin efecto la compraventa que se realizó entre los co-demandados, aún cuando ubicada antes que la solicitud de verificación del retracto, luce como una consecuencia que se pide con ocasión al ejercicio del derecho de retracto. A ello se adiciona la circunstancia, aunque extemporánea se repite, de que la demandante explanó que su petición en ese sentido es consecuencia del artículo 1533 del Código Civil, por efecto del ejercicio del retracto. Todo lo anterior nos hace concluir en que, en el libelo que nos ha correspondido revisar en esta ocasión, no se contiene el ejercicio de una acción de nulidad, ni de anulación, del contrato de compraventa tanto mencionado, porque no hay indicios en el libelo de que ello haya sido siquiera insinuado, y porque pedir que un acto jurídico se deje sin efecto no necesariamente implica que se pida anular, ya que existen otras instituciones que, de hecho generan esa misma consecuencia, tales como la resolución y la rescisión. Así se resuelve.-

Por dicha circunstancia, no existe pluralidad de pretensiones en el cuerpo del libelo de la demanda que hoy se decide, y al no existir dicha pluralidad alegada, no pueda existir la posibilidad de que haya la acumulación prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que requiere de una pluralidad que bien deba ser sustanciada mediante procedimientos incompatibles, o que aparezcan dichas plurales pretensiones como contradictorias. ASI SE ESTABLECE.-

En fuerza de lo anterior, resulta improcedente la cuestión previa de prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta que fue formulada en las contestaciones de demanda presentadas por las co-demandadas.-

Siguiendo en la resolución del asunto, se observa que la persona jurídica co-demandada propuso subsidiariamente, para el caso que la cuestión previa precedentemente resuelta fuese declarada, como en efecto lo fue, sin lugar, la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, conforme a lo previsto por el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por haber realizado en el libelo de demanda la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debido a que las acciones intentadas se excluyen o son contrarias entre si. El fundamento de la defensa opuesta en este aparte, se construye sobre la base de la existencia de una pluralidad de acciones o pretensiones ejercitadas en el libelo de demanda, a saber, la nulidad del contrato de compraventa harto señalado, y el retracto legal arrendaticio.

Ya en el contenido decisorio precedente este tribunal estableció que, de la lectura del libelo de demanda que nos ocupa, no se desprende que se haya argumentado la nulidad ni la anulación del contrato de compraventa, sino que se pidió sea dejado sin efecto con ocasión al ejercicio del retracto legal arrendaticio. Por ello no hay pluralidad de pretensiones que permita pensar en que el libelo contiene una acumulación de ellas, y por tanto no se puede configurar ninguno de los supuestos a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. De ello la improcedencia de la cuestión de defecto de forma argüida en este aparte. ASI SE ESTABLECE.-

Ahora bien, revisadas las diversas cuestiones previas opuestas, corresponde descender al conocimiento del asunto de mérito, conforme a lo cual se observa:

Está claro que el libelo de demanda contiene el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio.

Conviene entonces puntualizar cuál es el contenido de dicha acción. En una sentencia del 07 de diciembre de 1988, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, señaló:

La Doctrina y la Jurisprudencia coinciden en afirmar que, el retracto legal arrendaticio, como variante del retracto legal contemplado para la venta en el Código Civil, persigue la subrogación del tercero adquirente de la cosa, por el retrayente, o sea, el inquilino ejercitante del derecho de preferencia que consagra el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

…(Ramirez & Garay. Tomo CVI. Pág 62. Sentencia 778-88)

En otra decisión, esta vez del 21 de febrero de 1985, el mismo Juzgado Superior señaló:

La acción por retracto legal arrendaticio, persigue la prevalencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que lo adquiera un tercero; y, si verificada la venta por el arrendador al tercero, de prosperar dicho retracto lo que hay es una subrogación o sustitución del comprador, porque quien pasa a ser dueño, pagando el precio en aquella igualdad de condiciones, es el inquilino ejercitante del retracto, no quedando infectada de nulidad la venta en la que hubo la subrogación o sustitución indicada.

(Ramírez & Garay. Tomo XC. Página 78. Sentencia 33-85).-

Pues bien, del contenido de ambas decisiones lo que interesa hasta ahora es establecer que, la acción de retracto legal arrendaticio persigue que el inquilino cumplidor de las condiciones que hoy impone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a quien se le violó su derecho a adquirir con preferencia el predio arrendado, se subrogue en el lugar del tercero comprador en el contrato de compraventa celebrado entre él y el arrendador, en las mismas condiciones en que el tercero adquirió.

Como se verá, resulta claro que el ejercicio del derecho de retracto en modo alguno puede afectar la validez de la venta realizada entre el tercero y el arrendador, desde luego que de prosperar el retracto, el arrendatario tiene que pasar a sustituir en ese mismo contrato y desde la misma oportunidad de su celebración, al tercero comprador, siempre que satisfaga las condiciones en que ese tercero adquirió la propiedad.

De ello que, en principio, aún cuando no se haya intentado acumulativamente la acción de nulidad del contrato de compraventa y el retracto legal arrendaticio, no podrá pedirse que como uno de los efectos de la procedencia del retracto, se deje sin efecto la venta realizada entre el tercero y el arrendador, desde luego que, de ser así, de quedar sin efecto por alguna razón la referida venta, pues entonces no habrá comprador al cual el arrendatario sustituya, ni venta en la cual pida ser subrogado o haya hecho nacer su derecho a retraer.

En la dinámica de la dialéctica del proceso, el demandante debe puntualizar, para cumplir con el contenido del ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pero más que eso, con la posibilidad de que el demandado satisfaga su pretensión, el objeto de su pretensión. El objeto de su pretensión no puede ser de tal modo irrealizable que el demandado no pueda acceder a la reclamación judicial que se le hace, o en su defecto, que el tribunal se vea en la imposibilidad de conceder al actor lo que ha pedido, puesto que ello sería ilógico.

En el caso de autos, se observa que el demandante, en su libelo, pidió que se deje sin efecto la venta realizada entre el tercero y el arrendador, lo cual de ser convenido por los co-demandados, haría de imposible procedencia el retracto que se motivo y demandó en el libelo, desde luego que no existiría, como antes se señaló, comprador al cual sustituir ni venta en la cual subrogarse.

Las ideas anteriores apuntan a establecer que, a pesar de que en el libelo no se hayan acumulado diversas pretensiones, como precedentemente se estableció, con ocasión al retracto legal arrendaticio demandado, se pidió la declaración por parte de la jurisdicción, de una consecuencia que es extraña y contradictoria a la procedencia del referido retracto, tal como es que se deje sin efecto la venta que, para que el retracto prospere, debe permanecer vigente y en pleno vigor.

El demandante, aún extemporáneamente, adujo que su petición en ese sentido se funda en que conforme al artículo 1533 del Código Civil, la resolución de la venta es la consecuencia de la procedencia del retracto legal arrendaticio. Ello no es correcto, puesto que la resolución que instituye el artículo 1533 señalado, rige para el retracto convencional, figura jurídica esta cuya procedencia si deja sin efecto, vía resolución, la venta pactada con derecho de retracto.

Así lo declaró de manera contundente nuestra Casación, cuando en sentencia del 04 de noviembre de 1980, citada en sentencia del 10 de julio de 1995 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dijo respecto del retracto legal arrendaticio y la aplicación del artículo 1533 del Código Civil en él, que esta especie de retracto:

“es una operación sui géneris que no hay que confundir ni con una resolución ni con una anulación de la cesión. Tampoco es una reventa ni una retrocesión. Solamente hay una sustitución de un nuevo adquirente, mientras la antigua cesión subsiste. Porque conviene dejar claramente establecido que, cuando nuestro legislador, en el artículo 1533 del Código Civil consagra que el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto (norma transcrita del Código Civil Francés) hay que entender que se está refiriendo al retracto convencional, ya que el retracto legal no produce en absoluto la resolución de la venta; como tampoco, además produce su nulidad.” (Ramírez y Garay. Tomo CXXXV. Pág 20. Sentencia 762-95).

A lo afirmado por la Casación en el fallo transcrito por el Juzgado Superior en la sentencia identificada previamente, hay que agregar que el artículo 1548 del Código Civil, sólo declara aplicables de la Sección Primera del Capítulo VI (el retracto convencional), los artículos 1539 y 1544 de dicha sección, que no el artículo 1533 que se adujo podría ser procedente aplicar para determinar una de las eventuales consecuencias de la procedencia del retracto legal arrendaticio, para justificar la petición del libelo de demanda en ese sentido.

En ese orden de ideas, se ha hecho saltar la contradicción evidente en que se constituye el petitorio del libelo de demanda, al pedirse como consecuencia de la procedencia del retracto legal arrendaticio, que se deje sin efecto la venta del inmueble arrendado. El Tribunal no puede corregir el libelo de demanda en cuyo petitorio se contiene la contradicción detectada, ni puede suplirle alegatos de hecho a la parte actora, por lo que con fundamento en la institución del retracto legal arrendaticio, no podría declararse sin efecto la compraventa realizada, y a la vez ordenar subrogar al demandante en el lugar del co-demandado comprador, en la venta que se dejó sin efecto. Ello sería un gran contrasentido. Así se declara.-

Abunda y refuerza el criterio de esta sentenciadora, la sentencia de nuestra Casación, de fecha 14 de abril de 1993, en la que se estableció:

En síntesis, esta Sala reitera que la pretensión deducida es la de retracto legal arrendaticio, con la advertencia de que el apoderado de la demandante incurrió en una lamentable confusión, ya que él aspiraba que el demandado otorgara un nuevo documento al actor, cuando en realidad el retracto legal arrendaticio no persigue resolver, anular o destruir el contrato, sino subrogar o sustituir la persona del retrayente a la del comprador en todos los derechos del contrato…

(Ramírez y Garay. Tomo CXXV. Página 383. Sentencia 502-93 a).

Queda así confirmado que, aún cuando en este caso no se haya pedido expresamente el otorgamiento de un nuevo instrumento, es imposible que se pretenda que el ejercicio de la acción de retracto legal implique alguna consecuencia sobre el contrato de compraventa, que lo anule, resuelva o destruya, es decir, lo deje sin efecto en alguna forma.

Por dichas razones de estricto derecho, será forzoso declarar improcedente la demanda intentada, sin necesidad de examinación, valoración o revisión de pruebas ni otros actos procesales, ya que las razones para desechar la pretensión resultan de estricto derecho y están plenamente fundadas en los párrafos anteriores. En consecuencia se hace inoficioso entrar a revisar las solicitudes de fijación de oportunidad para evacuación de posiciones juradas, testimoniales, y reapertura del lapso probatorio, ya que los motivos de la declaratoria que habrá de dictarse en esta decisión, prescinden de la actividad probatoria de las partes, que en ese caso sería inútil dadas las condiciones en que fue propuesta la demanda. Así se declara.-

IV

DISPOSITIVA

En fuerza de todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar las cuestiones previas fundadas en los ordinales 11º Y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

improcedente la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., contra M.C.G.D.D. E INVERSIONES 2618 C.A., todos ampliamente identificados en la presente decisión.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida, en conformidad con lo previsto en el artículo 274 del código de procedimiento civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero de dos mil diez (2010).

LA JUEZA,

B.D.S.J.

LA SECRETARIA,

S.M..

En la misma fecha siendo las 8:33 a.m se público y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

S.M.

BDSJ/SM/4

Expediente: AP11-V-2009-000735

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