Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Junio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

200 y 151º

PARTE ACTORA: BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01.07.1998, bajo el Nº 25, Tomo 256-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.F.T. y E.R.C.M., abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 13.253 y 10.212, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES 2618 C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de marzo de 2009, bajo el Nº 67, tomo 30 A Cto., y la ciudadana M.C.G.D.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 213.960.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CODEMANDADA, INVERSIONES 2618 C.A: A.B., F.A., M.B., P.B., D.M. y P.N., abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 101.708, 119.059, 131.293, 128.661 y 122.774, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CODEMANDADA, M.C.G.D.D.: J.M.R., L.O.A., A.L.H., R.D.L.M., J.M.O., J.C.O., T.A.C., A.R.G., A.L.P., JULIMAR SANGUINO M.N. y J.C.S.: abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.402, 55.570, 49.144, 35.927, 49.231, 117.971, 97.686, 97.684, 119.746, 110.679, 99.383 y 84.836, respectivamente

MOTIVO: Apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia de fecha 26 de enero de 2010, dictada por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar, las cuestiones previas fundadas en los ordinales 11º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e improcedente la demanda de Retracto Legal Arrendaticio.

CAUSA: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE: 9981

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 15 de junio de 2009, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Turno), quedando para conocer de la causa al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 22 de junio de 2009, mediante el procedimiento breve.

Por auto complementario de fecha 01 de julio de 2009, se ordenó la citación de la parte Co-demandada, empresa Inversiones 2618 C.A., en la persona de su Director, ciudadano A.I., dejando el resto del contenido del auto de admisión de fecha 22 de junio de 2009, toda su fuerza y vigor.

En fecha 09 de julio de 2009, la parte actora debidamente asistido por profesionales del derecho, presentó escrito de reforma de demanda conforme a lo pautado en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 16 de julio de 2009, la parte actora le confirió poder apud acta a los abogados O.F.T. y E.R.C.M., a los fines de representarlo en el presente juicio, cumpliéndose con lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 4 de agosto de 2009, el Juzgado aquo admitió la reforma de demanda por el procedimiento breve y ordenando la citación de la parte demandada.

En fecha 06 de octubre de 2009, se libraron las compulsas respectivas.

En fecha 12 de agosto de 2009, la parte actora consignó los emolumentos a la Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Primera Instancia, a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.

En fecha 22 de octubre de 2009, el Alguacil Titular manifestó la efectividad de la citación de la ciudadana M.C.G.d.D., así como de la sociedad mercantil Inversiones 2618, en la persona de su representante legal, siendo que este último se negó a firmar el recibo de citación.

En fecha 13 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte Co-demandada, Inversiones 2618 C.A., se dio por citado en el presente juicio.

En fecha 17 de noviembre de 2009, los apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones 2618 C.A., parte Co-demandada, consignaron escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda y a su vez, la apoderada judicial de la ciudadana M.C.G.d.D.M., parte codemandada, consignó escrito de contestación de la demanda.

Estando dentro del lapso legal, en fecha 20 de noviembre de 2009, la parte actora presentó escrito de pruebas.

Por auto de fecha 24 de noviembre de 2009, el Tribunal aquo admitió las pruebas del capitulo primero, segundo, tercero por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la definitiva. y con respecto al capitulo cuarto, negó su admisión.

En fecha 25 de noviembre de 2009, la parte actora consignó escrito solicitando se desestimen las defensas y excepciones previas promovidas por la parte demandada.

En fecha 26 de noviembre de 2009, la apoderada judicial de parte Co-demandada, ciudadana M.C.G.d.D.M., consignó escrito de pruebas.

En fecha 27 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la ciudadana M.G.d.D., parte codemandada, sustituyó poder apud acta al abogado J.C.S.P., a los fines de la representación en el juicio.

En la misma fecha anterior, se practicó la evacuación de las testimoniales de los testigos promovidos.

Por auto de fecha 30 de noviembre de 2009, el Juzgado aquo se pronunció en cuanto a las pruebas de la parte codemandada, M.C.G., admitiendo las del particular segundo, tercero, cuarto por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la definitiva y negando las del particular primero y quinto.

Por auto de fecha 2 de diciembre de 2009, el Juzgado de cognición negó la evacuación del testigo J.L.D.S.R., la cual fue posteriormente apelada por la parte actora y se oyó su apelación en un solo efecto.

En fecha 02 de diciembre de 2009, los apoderados judiciales de la parte codemandada, Inversiones 2618 C.A., presentó escrito de pruebas.

En fecha 03 de diciembre de 2009, el Juzgado aquo negó la prorroga solicitada por la parte actora.

Asimismo, en la misma fecha anterior, el Juzgado aquo dictó auto admitiendo las pruebas del particular primero por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes y negando la prueba del particular segundo.

Culminado el lapso legal, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 26 de enero de 2010, declarando sin lugar las cuestiones previas fundadas en los ordinales 11º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e improcedente la demanda de retracto legal arrendaticio.

Seguidamente, notificadas como se encuentran las partes actuantes en la presente contienda judicial, la parte actora mediante diligencia presentada en fecha 04 de febrero de 2010, apeló de la sentencia definitiva.

En virtud de ello, el Tribunal de cognición oye dicha apelación en ambos efectos.

A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, pasando el conocimiento a la causa a este Juzgado y dándole cuenta al Juez en fecha 25 de marzo de 2010.

Por auto de fecha 07 de abril de 2010, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a los fines de dictar la correspondiente sentencia conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30 de abril de 2010, la parte actora consignó escrito de informes.

En fecha 26 de mayo de 2010, los apoderados judiciales de la parte codemandada, ciudadana M.C.G., consignó escrito de informes.

Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

CAPITULO II

MOTIVA

Previo

De la cuestión previa opuesta

La representación judicial de los codemandados, opusieron en el acto de contestación a la demanda, la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 el Código de Procedimiento Civil, fundamentando dicha defensa en la incompatibilidad de pretensiones prohibida expresamente en el artículo 78 eiusdem, al respecto, la recurrida estableció lo siguiente:

OMISSIS…De las peculiaridades saltaría, según las codemandadas, una primera prohibición de admisión de la demanda, por incompatibilidad de los procedimientos, por imposibilidad de acumulación conforme al artículo 78 del Código Adjetivo. La segunda razón de la acumulación que señalan como causante de la inadmisibilidad, es lo contradictorio que luce el ejercicio de la acción de nulidad con la acción de retracto.

Respecto a este último punto, es importante señalar que la actora, aú cuando inoportunamente, adujo mediante escrito que no es verdad que haya demandado nulidad alguna, sino que el contrato de compraventa debe ser dejado sin efecto, porque a tenor del artículo 1533 del Código Civil la compraventa debe ser resuelta, como consecuencia de la procedencia de su demanda de retracto.

En nuestro derecho procesal la conformación del libelo de demanda no está regida por ninguna formalidad rígida que impida, siempre que se cumplan los extremos mínimos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la proposiciónj de una petición cuyo petitorio esté desordenado, escaso de fundamentos de hecho y de derecho, incluso en cuanto a éstos últimos, fundado en normativa errada.

Nuestro régimen jurídico estima que un libelo que cumpla con los mínimos extremos que se refieren en el artículo 340 señalado, garantiza al demandado la posibilidad de comprenderlo y ejercitar su defensa. No obstante, se permite al demandado, precisamente en obsequio de la necesidad de garantizar su posibilidad de defensa, proponer las cuestiones previas que tienden a corregir y deslastrar los defectos de la demanda, o a impedirse prosecución por ausencia de alguno de los presupuestos de obligatorio cumplimiento.

La revisión y procedencia del presupuesto del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, independientemente de si genera una casual de prohibición de la acción, o resulta un defecto de forma, depende necesariamente de la pluralidad de pretensiones contenidas en el libelo de demanda.

En el caso que hoy resuelve este tribunal se ha pedido que se deje sin efecto la compraventa entre los codemandados sobre el inmueble arrendado a la actora. No se explayaron en el libelo, entre los fundamentos de hecho, mucho menos de derecho, argumentos que permitan pensar que se intentó una pretensión de anulación, ni tampoco la de nulidad, por los motivos a que se refieren los artículos 1.141, 1.142, 1.146 y siguientes del Código Civil, a título de ejemplo, ni la prevista en el artículo 1.346 del mismo código. Por el contrario, la solicitud de dejar sin efecto la compraventa que se realizó entre los codemandados, aún cuando ubicada antes que la solicitud de verificación del retracto, luce como una consecuencia que se pide con ocasión del ejercicio del derecho de retracto. A ello se adiciona la circunstancia, aunque extemporánea se repite, de que la demandante explanó que su petición en ese sentido es consecuencia del artículo 1533 del Código Civil, por efecto del ejercicio del retracto. Todo lo anterior nos hace concluir, que en el libelo que nos ha correspondido revisar en esta ocasión, no se contiene el ejercicio de una acción de nulidad, ni de anulación, del contrato de compraventa tanto mencionado, porque no hay indicios en el libelo de que ello haya sido siquiera insinuado, y porque pedir que un acto jurídico se deje sin efecto no necesariamente implica que se pida anular, ya que existen otras instituciones que, de hecho generan esa misma consecuencia, tales como la resolución y la rescisión. Así se resuelve.

Por dicha circunstancia, no existe pluralidad de pretensiones en el cuerpo del libelo de la demanda que hoy se decide, y al no existir dicha pluralidad alegada, no pueda(sic) existir la posibilidad de que haya la acumulación prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que requiere de una pluralidad que bien deba ser sustanciada mediante procedimientos incompatibles, o que aparezcan dichas plurales pretensiones como contradictoras. ASI SE ESTABLECE…OMISSIS

La transcripción parcial de la sentencia arriba señalada, describe los motivos que esgrimió la recurrida para establecer la improcedencia de la cuestión previa opuesta por las demandadas, en este sentido, este Tribunal Superior aprecia que de la lectura del libelo de demanda, se desprende que el actor en el petitorio del mismo, solicita: a) el reconocimiento de su preferencia ofertiva; b) se deje sin efecto la venta efectuada a la codemanda en virtud del derecho de preferencia invocado por la actora; c) que se le otorgue a la actora su derecho de preferencia a adquirir el inmueble objeto de la presente demanda, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato atacado por esta demanda; y d) que la actora se subrogue en el lugar de la compradora en las mismas condiciones establecidas en el documento de compraventa.

La Sala de Casación Civil del Tribual Supremo de Justicia, ha establecido jurisprudencia relativa a la inadmisibilidad de la demanda conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en atención con la prohibición dispuesta en el artículo 78 eiusdem y en concordancia con lo establecido en el artículo 346.11 ibidem, en tal sentido, mediante sentencia de fecha número 00191, de fecha 9 de abril de 2008, expediente 07679, con ponencia de la Magistrada Isbelia P.V., se determinó lo siguiente:

OMISSIS…Hechas las consideraciones precedentes esta Sala evidencia, tal como fue declarado por el sentenciador de alzada, que existe en el presente caso una inepta acumulación de pretensiones, por cuanto los demandantes en un mismo libelo pretenden la incorporación como miembros de la asociación cooperativa de transporte y a la vez que sean resarcidos por el tiempo que permanecieron fuera de la cooperativa, a pesar de que ambas pretensiones deben ser tramitados por un procedimiento propio e incompatibles entre sí.

En efecto, la pretensión de ser incorporados como miembros de la mencionada cooperativa, debe ser sustanciada por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, pues dicha petición se subsume en la legislación especial en la materia, que dispone que las acciones y recursos judiciales previstos en el Decreto con Fuerza de Ley Especial de Asociaciones Cooperativas, serán sustanciados por el procedimiento breve; en cambio, para el caso de la petición del lucro cesante, el Código de Procedimiento Civil dispone en el artículo 338, que las controversias que se susciten en reclamación de algún derecho, deben ser ventiladas por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial, lo que se ajusta en este caso a la petición de indemnización reclamada.

Por consiguiente, a juicio de esta Sala, el juez superior actuó conforme a derecho al declarar de oficio y con base en los artículos 78 y 338 del Código de Procedimiento Civil y la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Fuerza de Ley Especial de Asociaciones Cooperativas, la inepta acumulación de pretensiones, por existir en el libelo dos peticiones que debieron ser tramitados por procedimientos diferentes; es decir, por el procedimiento breve, lo concerniente a la pretensión de ser incorporados como miembros de la nombrada cooperativa, y por el procedimiento ordinario, lo relativo a la indemnización por lucro cesante, lo que a su vez trajo como consecuencia que el juez superior declarara inadmisible la demanda.

La Sala, en un caso similar, en el cual fueron acumuladas en un mismo libelo dos pretensiones a ser tramitadas en procedimientos diferentes, casó el fallo recurrido y declaró inadmisible la acción propuesta, con base en lo siguiente:

...De conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la Sala casa de oficio el fallo recurrido por haber encontrado infracciones de orden público no denunciadas en el escrito de formalización.

En efecto, consta del libelo que el actor acumuló dos pretensiones con procedimientos incompatibles entre sí, como son la tacha de falsedad de un documento por vía principal y la nulidad de contrato de venta de un inmueble. La primera, debe ser tramitada de acuerdo con las reglas de sustanciación previstas en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, lo cual determina que se trata de un procedimiento especial; mientras que la segunda, debe ser sustanciada por el procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del mismo Código, sin atenerse a dichas reglas especiales.

…Omissis…

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en el mismo libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Esto es lo ocurrido en el caso concreto, pues el actor acumuló la demanda de tacha por vía principal y la nulidad de un documento de venta, pretensiones éstas sujetas a trámites diferentes e incompatibles entre sí.

…Omissis…

En consecuencia, esta Sala considera que la demanda debe ser declarada inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa en la ley de acumular en el libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí...

. (Negritas de la Sala). (Ver, sentencia del 20 de mayo de 2004, Caso: Teolandia Bienes Raíces C.A. c/ P.J.L.M. y otros).

La Sala reitera el precedente jurisprudencial, y deja sentado que de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en el mismo libelo, pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí; de ocurrir, la causa debe ser declarada inadmisible, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa de la ley de sustanciar en un mismo juicio pretensiones distintas.

Por los razonamientos expuestos, esta Sala considera que el juez de la recurrida, en modo alguno, infringió por falsa aplicación el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil ni la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Fuerza de Ley Especial de Asociaciones Cooperativas. Así se establece…OMISSIS

Ahora bien, del análisis de la sentencia recurrida, así como del contenido del libelo de la demanda y de los escritos de contestación que contienen la cuestión previa opuesta, aprecia este Tribunal Superior que el supuesto invocado de ése artículo es el relativo a la incompatibilidad de procedimientos, así, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece la prohibición de acumular acciones en un mismo libelo que tengan procedimientos incompatibles, a fin de evitar el menoscabo al cabal ejercicio al derecho a la defensa de las partes, pero la defensa previa invocada efectivamente está basada en un supuesto falso, pues no se solicita formalmente en el libelo de demanda la nulidad de la venta efectuada entre las codemandadas, sino que la misma quede sin efecto, por lo tanto, la conclusión a la que llegó la recurrida respecto a la improcedencia de la cuestión previa opuesta resulta a todas luces acertada y conforme a derecho, pues no se está en presencia de los supuestos de hecho invocados por las codemandadas en la oposición de la cuestión previa contenida en el artículo 346.11 del Código adjetivo, sino de supuestos distintos que no dan motivo para la declaratoria con lugar de la misma. Así se decide.

En base a los razonamientos anteriormente expuestos, se confirma lo decidido por el aquo relativo a la improcedencia de la cuestión previa opuesta por las codemandadas, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta. Así se decide.

Adicionalmente a ello, las codemandadas opusieron subsidiariamente la cuestión previa contenida en el artículo 346.6 del Código adjetivo, por defecto de forma de la demanda, por haber efectuado la acumulación prohibida establecida en el artículo 78 eiusdem, en tal sentido, el aquo resolvió lo que sigue:

OMISSIS…Siguiendo en la resolución del asunto, se observa que la persona jurídica co-demandada propuso subsidiariamente, para el caso que la cuestión previa precedentemente resuelta fuese declarada, como en efecto lo fue, sin lugar, la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, conforme a lo previsto por el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por haber realizado en el libelo de demanda la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debido a que las acciones intentadas se excluyen o son contrarias entre si. El fundamento de la defensa opuesta en este aparte, se construye sobre la base de la existencia de una pluralidad de acciones o pretensiones ejercitadas en el libelo de demanda, a saber, la nulidad del contrato de compraventa harto señalado, y el retracto legal arrendaticio.

Ya en el contenido decisorio precedente este tribunal estableció que, de la lectura del libelo de demanda que nos ocupa, no se desprende que se haya argumentado la nulidad ni la anulación del contrato de compraventa, sino que se pidió sea dejado sin efecto con ocasión al ejercicio del retracto legal arrendaticio. Por ello no hay pluralidad de pretensiones que permita pensar en que el libelo contiene una acumulación de ellas, y por tanto no se puede configurar ninguno de los supuestos a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. De ello la improcedencia de la cuestión de defecto de forma argüida en este aparte. ASI SE ESTABLECE…OMISSIS

Conforme ha quedado expuesto, el defecto de forma de la demanda, por incumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, persigue depurar los eventuales defectos del reclamo contenido en el libelo, a los fines de garantizar el adecuado ejercicio del derecho a la defensa de los codemandados, en este sentido, se aprecia que conforme quedó establecido en la resolución de la cuestión previa anterior, no existe acumulación prohibida pues la base de tal argumento está radicada en la presunta petición de nulidad de la venta efectuada entre las codemandadas y como ya se dijo, no existe tal petición en el libelo de demanda y por lo tanto, debe confirmarse el fallo recurrido respecto a este punto, es decir, respecto a la cuestión previa opuesta por las codemandadas relativa al defecto de forma de la demanda conforme lo establece el artículo 346.6 eiusdem. En consecuencia, se declara sin lugar esta defensa. Así de decide.

Resuelto lo anterior, procede este Tribunal Superior a analizar el fondo del asunto debatido, en este sentido se observa:

La actora en el presente proceso, procedió a recurrir contra la sentencia dictada por el aquo, que declaro improcedente en derecho la presente demanda de nulidad y retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil Bar Restaurant China House, C.A. contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A. en este sentido, se aprecia que el aquo en su fallo, estableció lo siguiente:

OMISSIS…En la dinámica de la dialéctica del proceso, el demandante debe puntualizar, para cumplir con el contenido del ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pero más que eso, con la posibilidad de que el demandado satisfaga su pretensión, el objeto de su pretensión. El objeto de su pretensión no puede ser de tal modo irrealizable que el demandado no pueda acceder a la reclamación judicial que se le hace, o en su defecto, que el tribunal se vea en la imposibilidad de conceder al actor lo que ha pedido, puesto que ello sería ilógico.

En el caso de autos, se observa que el demandante, en su libelo, pidió que se deje sin efecto la venta realizada entre el tercero y el arrendador, lo cual de ser convenido por los co-demandados, haría de imposible procedencia el retracto que se motivo y demandó en el libelo, desde luego que no existiría, como antes se señaló, comprador al cual sustituir ni venta en la cual subrogarse.

Las ideas anteriores apuntan a establecer que, a pesar de que en el libelo no se hayan acumulado diversas pretensiones, como precedentemente se estableció, con ocasión al retracto legal arrendaticio demandado, se pidió la declaración por parte de la jurisdicción, de una consecuencia que es extraña y contradictoria a la procedencia del referido retracto, tal como es que se deje sin efecto la venta que, para que el retracto prospere, debe permanecer vigente y en pleno vigor.

El demandante, aún extemporáneamente, adujo que su petición en ese sentido se funda en que conforme al artículo 1533 del Código Civil, la resolución de la venta es la consecuencia de la procedencia del retracto legal arrendaticio. Ello no es correcto, puesto que la resolución que instituye el artículo 1533 señalado, rige para el retracto convencional, figura jurídica esta cuya procedencia si deja sin efecto, vía resolución, la venta pactada con derecho de retracto.

Así lo declaró de manera contundente nuestra Casación, cuando en sentencia del 04 de noviembre de 1980, citada en sentencia del 10 de julio de 1995 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dijo respecto del retracto legal arrendaticio y la aplicación del artículo 1533 del Código Civil en él, que esta especie de retracto:

… “es una operación sui géneris que no hay que confundir ni con una resolución ni con una anulación de la cesión. Tampoco es una reventa ni una retrocesión. Solamente hay una sustitución de un nuevo adquirente, mientras la antigua cesión subsiste. Porque conviene dejar claramente establecido que, cuando nuestro legislador, en el artículo 1533 del Código Civil consagra que el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto (norma transcrita del Código Civil Francés) hay que entender que se está refiriendo al retracto convencional, ya que el retracto legal no produce en absoluto la resolución de la venta; como tampoco, además produce su nulidad.” (Ramírez y Garay. Tomo CXXXV. Pág 20. Sentencia 762-95).

A lo afirmado por la Casación en el fallo transcrito por el Juzgado Superior en la sentencia identificada previamente, hay que agregar que el artículo 1548 del Código Civil, sólo declara aplicables de la Sección Primera del Capítulo VI (el retracto convencional), los artículos 1539 y 1544 de dicha sección, que no el artículo 1533 que se adujo podría ser procedente aplicar para determinar una de las eventuales consecuencias de la procedencia del retracto legal arrendaticio, para justificar la petición del libelo de demanda en ese sentido.

En ese orden de ideas, se ha hecho saltar la contradicción evidente en que se constituye el petitorio del libelo de demanda, al pedirse como consecuencia de la procedencia del retracto legal arrendaticio, que se deje sin efecto la venta del inmueble arrendado. El Tribunal no puede corregir el libelo de demanda en cuyo petitorio se contiene la contradicción detectada, ni puede suplirle alegatos de hecho a la parte actora, por lo que con fundamento en la institución del retracto legal arrendaticio, no podría declararse sin efecto la compraventa realizada, y a la vez ordenar subrogar al demandante en el lugar del co-demandado comprador, en la venta que se dejó sin efecto. Ello sería un gran contrasentido. Así se declara…OMISSIS

(negrillas del propias).

Ahora bien, analizado el contenido, las razones y fundamentos establecidos en la sentencia apelada, así como del contenido del libelo de demanda, este Tribunal Superior entiende que la actora en el presente proceso solicita por una parte el retracto legal arrendaticio respecto al inmueble arrendado por ella y plenamente identificado; y por otra parte solicita se deje sin efecto la venta efectuada entre las codemandadas, desde luego que analizando ésta solicitud es factible inferir que la recurrida resume de manera acertada las actuaciones contenidas en el libelo de demanda, no hay lugar a duda en cuanto que en efecto se solicitaron ambas cosas, es decir, el retracto legal arrendaticio consagrado en el artículo 43 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios; y que se deje sin efecto la venta efectuada entre las codemandadas.

Ello así, el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios define el retracto legal arrendaticio de la siguiente manera:

Artículo 43

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

De lo anterior se concluye que resulta claro entender que el retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliario no pretende dejar sin efecto la venta efectuada en contravención a lo allí dispuesto, al contrario, persigue afirmar la existencia de la operación traslativa del derecho de propiedad, pero cambiando la figura del adquirente original, es decir, la del tercero ajeno a la relación arrendaticia, por la del arrendatario, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 42 eiusdem, de modo que no es posible, o peor aún resulta contradictorio dejar sin efecto la operación de compraventa efectuada por las codemandadas y concomitantemente subrogar al actor en la venta que precisamente solicita sea dejada sin efecto, pues al dejarla sin efecto deja de existir, desaparece del ámbito jurídico la obligación contractual de vender y por ende desaparecería el derecho del actor a ejercer el retracto legal arrendaticio pues éste solo subsiste si existe a su vez, una venta efectuada a un tercero en contravención al tantas veces mencionado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo que en el supuesto de declararse con lugar la demanda, el codemandado vendedor estaría en libertad de o bien vender el inmueble en las mismas condiciones estipuladas en el contrato atacado por esta demanda, o bien venderlo bajo condiciones distintas o simplemente abstenerse de hacer dicha negociación, todo ello como consecuencia del hecho cierto que desaparecería el derecho de la actora a ejercer el retracto legal arrendaticio, lo cual obviamente resultaría en una contradicción que hace imposible atender a los requerimientos efectuados por la actora en el libelo de demanda. Así se establece.

De otra parte, la actora en los informes presentados ante esta Alzada, manifiesta que la decisión del aquo proviene “del desconocimiento, de una equívoca errónea(sic) aplicación y de falsa aplicación de las normas” sin argumentar de manera fehaciente las razones por las cuales fundamenta su dicho, limitándose a citar una sentencia dictada por un tribunal de primera instancia civil del estado Lara, que aparte de no constar que la misma está definitivamente firme, no constituye jurisprudencia conforme a lo estipulado en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente invocó la actora el contenido del artículo 1.533 del Código Civil para justificar la solicitud de resolución del contrato suscrito por las codemandadas, ante lo cual este Juzgado Superior afirma lo expuesto por la recurrida respecto a que la norma antes citada regula la figura del retracto legal convencional y no el retracto legal arrendaticio ya que éste último lo consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que debe rechazarse esta defensa. Así se decide.

En conclusión, este Tribunal Superior determina que los razonamientos esgrimidos por el aquo relativos a la improcedencia de la presente demanda, están ajustados a derecho y así debe ser declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte actora BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de enero de 2010, que declaró IMPROCEDENTE la pretensión de Retracto legal arrendaticio, intentado contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de enero de 2010, que declaró IMPROCEDENTE la pretensión de Retracto legal arrendaticio, intentado contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A.

TERCERO

IMPROCEDENTE la pretensión de Retracto legal arrendaticio, intentado contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A. por la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A.

De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora en el presente proceso.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los once (11) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. Richars D.M..

En esta misma fecha, siendo las 2:00 pm se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 9981, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. Richars D.M..