Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 18 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.P.C.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE 15.787

DEMANDANTE BASEL AKEL AWAR, venezolano naturalizado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-20.364.980.

APDERADO JUDICIAL L.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.067.355, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 27.663.

DEMANDADOS A.A.F.B. Y J.M.F.d.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº Nros. 10.256.902 y 9.400.801.

DEFENSORA JUDICIAL del codemandado A.A.F..

FRAHEMINA M.N., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula d identidad Nº 4.264.106, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 101.584.

APODERADA JUDICIAL de la codemandada J.M.F.

SEGMARY C.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.251.819, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 142.982.

MOTIVO PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA Y VENTA.

CAUSA RESTRICCIÓN DE LOS DESALOJOS Y DESOCUPACIÓN FORZOSA DE LA VIVIENDA. ARTÍCULO 4 DEL DECRETO-LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA.

MATERIA CIVIL.

Se inicio el presente procedimiento el día 08/06/2010, fecha en la cual se recibió pretensión de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, incoada por el ciudadano BASEL AKEL AWAR, asistido por el profesional del derecho L.J.B.S., contra los ciudadanos A.A.F.B. y J.M.F.d.F..

Aleja la parte actora que en fecha 24/04/2009, celebraron contrato de cesión de derechos con los ciudadanos A.A.B.F. y J.M.F.d.F., protocolizada por ante la Notaría Pública de Guanare, inserto bajo el Nº 20, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevado por esa oficina.

En el referido contrato la parte demandada cedió bajo condición a la parte actora los siguientes inmuebles:

1) Un lote de terreno y las bienhechurías en el construidas, el cual consta de un área de ciento trece con noventa metros cuadrados (113,90 mts.2), ubicado en la avenida uno (01), sector cuatro (04), vivienda Nº 82, de la urbanización La Comunidad III, de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: Norte: vivienda Nº 80 de la avenida Nº 01, constante de diecisiete metros (17) ml.; Sur: Vivienda Nº 84 de la avenida Nº 01, constante de diecisiete (17) ml.; Este: Avenida Nº 01 constante de seis metros con ochenta centímetros lineales (6,80) ml.; Oeste: Vivienda Nº 11 de la vereda 13 constante de seis metros con ochenta centímetros lineales (6.80 ml), que fue adquirido mediante documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipio Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa, bajo el Nº 16, tomo 6, folios 62 al 63,de fecha 06/02/2009.

2) Un lote de terreno aledaño al anterior y bienhechurías sobre el cimentadas, que tiene una longitud de ciento cinco metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros (105.72 m2), ubicado en la vereda trece (13), sector cuatro (04), vivienda Nº 11 de la urbanización La Comunidad III, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa y alinderado de la siguiente manera: Norte: vivienda Nros 05 y 07 de la vereda 12, constante de quince con noventa metros lineales (15.90 ml). Sur: vivienda Nº 13, constante quince con noventa metros lineales (15.90 ml); Este: vivienda Nº 82 de la avenida 01 constante de seis metros con sesenta y cinco metros lineales (6.65 ml); Oeste: vereda 13 constante de seis metros con sesenta y cinco centímetros lineales (6.65 ml), en parte adquiridos mediante documento protocolizado ante la oficina de Registro público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa, de fecha 16/07/2006, bajo el Nº 31, folios 135 al 137, protocolo primero, tomo 2, tercer trimestre del año 2006; y en parte por la inversión, peculio, esfuerzo y trabajo personal de los cedentes para el mejoramiento de dicho bien según titulo supletorio protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa de fecha 13/02/2009, Protocolo Primero, tomo 8, Nº 06, folios 35 al 42, Primer Trimestre del año 2009. El precio convenido por la cesión de derechos es la cantidad de ciento noventa y seis mil bolívares, que el cesionario cancela en dinero efectivo y curso legal en el país, al contado a la firma del presente contrato. Así mismo, es entendido que los cedentes no quedan relevados de cancelar en los términos pactados, la obligación con garantía hipotecaria con G.A.G.M., titular de la cédula de identidad Nº 4.958.067, acreditada en documental igualmente protocolizada ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa, en fecha 12/03/2009, Protocolo Primero, Tomo 13, Nº 29 folios 154 al 156, Primer Trimestre del año 2009, como también a realizar el pago por consumo de servicios Públicos, tasas e impuestos municipales o tributarios, a excepción de cualquier pensión o renta proveniente de la ocupación o desocupación del inmueble. Siendo ello así, para garantizar el cabal cumplimiento de las obligaciones asumidas por los cedentes, el cesionario les dispensa un lapso improrrogable de ocho (08) meses, computados desde la fecha cierta del presente documento para hacer efectiva la entrega material del bien prevista para el 30 de Diciembre de 2009, y una vez vencido el plazo de la condición acotada podrá exigir ipso facto el cumplimiento respectivo y proceder a la pertinente ejecución

…

Por otro lado alega la parte actora que como han sido infructuosas las gestiones que éste ha realizado para que los cedentes cumplan los términos del contrato de cesión de derechos, es por tal razón que demanda el cumplimiento de contrato, en contra de los ya mencionados ciudadanos, par que convengan o a ello sea condenado por el Tribunal, a los siguiente:

1) La entrega del inmueble libre de personas o cosas, en buen estado de habitabilidad y conservación, cual detentan sin justo titulo.

2) El pago de la obligación hipotecaria que tienen pendiente con el ciudadano G.A.G.M., titular de la cédula de identidad Nº 4.958.067, según se desprende del documento supra mencionado.

3) El pago por consumo de servicios públicos, o de cualquier otro servicio privado, asimismo las tasas e impuestos o tributos sobre transacciones inmobiliarias, esto con ocasión a los provenientes del contrato de cesión de derechos cuyo cumplimiento se requiere.

4) El pago de una cantidad equivalente a cincuenta unidades tributarias (50 U.T.), a partir del 30 de diciembre de 2009, fecha pautada para que los cedentes, actualmente los demandados, hicieran efectiva la entrega material del bien que me fuera cedido en propiedad, dominio y posesión, hasta la entrega definitiva del mismo: por aplicación del artículo 537 del Código de Procedimiento Civil.

5) Las costas y costos del proceso, calculados prudencialmente por el Tribunal, incluyendo los honorarios profesionales de abogados, así como también sea aplicada la corrección monetaria sobre el valor adquisitivo de la moneda, en cuanto al pago de las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales.

En este orden de ideas la parte actora solicitó medidas cautelares de la siguiente manera: medida conservativa de anotación de la Litis, y medida conservativa y asegurativa de inhibición de enajenar el inmueble objeto cuyo cumplimiento de contrato se requiere.

Estimo la Pretensión en Quinientos Diez Mil Bolívares, es decir en 7.846 Unidades Tributarias, y consigno como anexos: Contrato de Cesión de Derechos y la notificación de cobro que la parte actora realizó por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de esta Circunscripción Judicial.

Una vez admitida la demanda en ese mismo acto se ordeno la citación de los demandados, asimismo se decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravas sobre el inmueble ofició al Registro Público de Guanare del estad Portuguesa sobre el lote de terreno y en las bienhechurías allí construidas, ubicadas en la Urbanización la Comunidad III, sector IV, vereda XIII, vivienda N 11 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.

La parte accionante confirió poder apud acta al profesional del derecho L.J.B.S., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 27.663.

En diligencia consignada por el alguacil de este Tribunal de fecha 09/07/2010 en la cual expone que no pudo practicar la citación personal de los demandados, por tal motivo el apoderado judicial de la parte actora solicita la citación por carteles, lo cual se ordeno en fecha 27/07/2010, y consignado el ejemplar del periódico en fecha 12/08/2010, de igual forma en fecha 15/10/2010 solicito se les designe defensor judicial al los demandados, y se designo como defensora judicial a la profesional del derecho Frahemina M.N., quien notificada en fecha 20/10/2010 y prestó juramento de ley el día 28/10/2010, y citada el 10/11/2010.

En este orden de ideas la defensora judicial de los demandados dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

1) Negó, rechazó y contradijo en nombre de sus representados lo expuesto por la parte actora en el numeral primero del libelo.

2) Negó, rechazó y contradijo que sus representados tenga que cancelar la hipoteca al ciudadano G.A.G.M., pues carece de cualidad para tal exigibilidad, en virtud que debe ser el propio acreedor quien debería exigir dicho pago, aunque es cierto que no quedaban relevados de cancelar, ya que fue estipulado en el contrato, pero no se estableció un como compromiso.

3) Acepta que sus representados deben cancelar el consumo por los servicios públicos de los cuales goza el inmueble, de ello depende la calidad de vida de su grupo familiar.

4) Negó rechazó y contradijo que sus representados deban cancelar la cantidad equivalente a cincuenta unidades tributarias (50 U.T.) a partir del 30 del 30 diciembre de 2009, por cuanto no fue establecido en el contrato de cesión.

5) Negó, rechazó y contradigo que sus representados deban cancelar las costas y costos del proceso.

En el lapso de promoción de pruebas ambas partes ejercieron su derecho conforme a la ley.

La codemanda ciudadana J.M.F.d.F., otorgo poder apud acta a la profesional del derecho Segmary Morón Morón, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 142.982.

Por otro lado solo la codemandada consigno informes, y la parte actora no realizó objeción a dichos informes.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

La pretensión interpuesta por el demandante Basel Akel Awar, se refiere a que le solicita a este órgano jurisdiccional la entrega del inmueble libre de personas o cosas, en buen estado de habilidad y conservación, porque detenta justo titulo, que el pago de la obligación hipotecaria que tienen pendiente con el ciudadano G.A.G.M., el pago por consumo de servicios públicos y el pago de una cantidad equivalente a cincuenta (50) unidades tributarias, ejercida por cumplimiento de contrato contra los ciudadanos A.A.F.B. y J.M.F.d.F., la cual la fundamenta en que el 24/04/2009, celebraron una cesión de derechos por ante la Notaría Pública de Guanare, inserto bajo el N° 20, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría.

Aduce el demandante que él canceló a los cedentes el precio convenido en ese contrato y estos estaban obligados a cumplir con lo convenido en el mismo.

Que lo interpelaron el 17/02/2010, por intermedio del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa.

Admitida la pretensión de cumplimiento de contrato, el Alguacil de este despacho el día 09/06/2010, se traslado para practicar la citación personal de los demandados buscándolos insistentemente en la Urbanización la Comunidad III, sector IV, vereda XIII, vivienda N° 11 de esta ciudad de Guanare, y a solicitud de la parte actora se ordenó la publicación de la citación por medio de carteles los cuales se publicaron en los diarios El Periódico de occidente y El Regional y fueron consignados en los autos.

A solicitud de la parte actora s los demandados se le nombró defensor judicial en la persona del profesional del derecho Frahemina M.N., quien fue notificada, juramentada y citada, dando contestación a la demanda el día 10/12/2010, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, aduciendo que el demandante no tiene cualidad para exigir que los demandados le paguen al ciudadano G.A.G.M., también rechazó que su representado tenga que pagar cincuenta (50) unidades tributarias, pues este hecho no se estableció como cláusula penal en el contrato de cesión.

Vencido el lapso probatorio el 06/06/2011, compareció la ciudadana J.M.F.d.F. y otorgó poder apud acta a la ciudadana Abogada Segmary C.M.M., quien en esa misma fecha presentó el escrito de informes alegando una serie de hechos.

De manera que la controversia judicial quedo planteada en los términos de la pretensión interpuesta por el demandante que es la de cumplimiento de contrato de venta de derechos o calificado como cumplimiento de contrato de compraventa y donde le solicita al tribunal que se condene a los demandados a saber:

1) La entrega del inmueble libre de personas o cosas, en buen estado de habilidad y conservación, cual detentan sin justo titulo.

2) El pago de la obligación hipotecaria que tiene pendiente con el ciudadano G.A.G.M..

3) El pago de consumo de servicios públicos o privado, esto con ocasión a los provenientes del contrato de cesión de derecho cuyo cumplimiento se requiere.

4) El pago de una cantidad equivalente a cincuenta unidades tributarias, a partir del 30/12/2009.

5) Las costas y costos del proceso.

El lote de terreno y las bienhechurias objeto de pretensión se encuentra perfectamente identificado con todas sus características y linderos en la parte narrativa de este fallo.

El fallo que debía dictar este órgano jurisdiccional era referido a la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de la cesión de derechos de propiedad, o en otras palabras de cumplimiento de contrato de compra y venta de un lote de terreno con todas sus mejoras y bienhechurias.

Es decir, este órgano jurisdiccional debía dictar una sentencia congruente, en el sentido de resolver lo alegado y probado por las partes, y que fuera exhaustiva donde no hubiera sobreentendidos y el tema o problema judicial como objeto de la sentencia.

Sin embargo el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, en ejercicio de las atribuciones que le confiere el numeral 8 del Artículo 236 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1, literales “a” y “c” del Artículo 1 de la Ley que autoriza al Presidente de la República para dictar decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley dictó el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la cual tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de vivienda nueva o en el mercado secundario contra medida administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejerciere o cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, así lo desarrolla el artículo 1 de ese Decreto.

Del contenido de esta normativa se infiere que ese decreto protege aquellos sujetos que tenga una relación contractual como sería los contratos de arrendamiento o aquellos que hayan realizados operaciones de compra y venta de inmuebles y para aquellos ocupantes que tengan posesión legitima o una simple tenencia, lo importante de este decreto es que protege a esos sujetos que tengan estas condiciones en el inmueble destinado a vivienda principal.

Sin embargo este decreto va mucho mas allá de lo anteriormente señalado, porque influye e incide sobre aquellos procesos judiciales ya instaurados, donde puede ocurrir que el fallo que dicte el juez sea la de restitución o desalojo del inmueble a favor del demandante y ese Decreto lo restringe de la siguiente manera, según el artículo 4 que dispone:

A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.

Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto –Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuaran su curso.

Del contenido de esta norma se infiere, que una vez que se publique ese Decreto en la Gaceta Oficial de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse al desalojo forzoso o desocupación de vivienda sin que haya cumplido el procedimiento previo a que se contrae este Decreto, es decir, es como una antejuicio administrativo que debe cumplir la parte interesada en la restitución del inmueble ante los órganos administrativos a que se contrae el Decreto.

Esta misma norma ordena a los órganos de la administración de justicia suspender en cualquier estado o grado de la causa, el procedimiento judicial de desalojo o restitución de inmueble hasta que las partes (demandante, demandado o tercero) acredite en el expediente haber cumplido con el procedimiento especial establecido en ese Decreto-Ley.

En este orden de ideas, en virtud que este Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda impone a los órganos jurisdiccionales la suspensión de inmediato para decretar desalojos forzosos o desocupación de vivienda, tal como es en el caso planteado, se ordena la suspensión de esta causa hasta que las partes acrediten haber cumplido con el procedimiento previsto en ese Decreto–Ley, y una vez que cumpla con el mismo deberán presentar las resultas obtenidas para continuar con esta pretensión de cumplimiento de contrato de compra y venta de un lote de terreno con sus bienhechurias conformada por una vivienda familiar, donde la parte actora solicita expresamente a este órgano jurisdiccional la entrega del inmueble libre de personas o cosas. Así se decide. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los Dieciocho días del mes de octubre del año dos mil once (18/10/2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M.

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las diez de la mañana (10:00 a.m.)

Conste.