Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Noviembre de 2006

Fecha de Resolución21 de Noviembre de 2006
EmisorJuzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteGervis Alexis Torrealba
ProcedimientoDesalojo

SENTENCIA DEFINITIVA (EN SU LAPSO)

Exp.: 30.211 / CIVIL / RECURSO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: B.N.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.890.353.-

APODERADOS JUDICIALES: J.S.P., A.J.M., V.L.M. y A.A.R.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nos. 39.557, 32.932 26.711 y 9.879, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: R.A.M.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.271.303.-

APODERADO JUDICIAL: R.R.S.E., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 27.781.-

MOTIVO: desalojo.-

I

Le corresponde a este Tribunal dictar sentencia con motivo del fallo del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 22/08/2006, en el cual declaró con lugar el amparo constitucional interpuesto por R.A.M.P. contra la sentencia que dictó el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 30 de Mayo de 2006, que confirmó el fallo emitido por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de fecha 24 de Febrero de 2006, en el cual declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por B.N.C. contra R.A.M.P. sobre un inmueble ubicado en la planta 5º del edificio Roosevelt, signado bajo el Nº 18, ubicado dicho edificio en la Avenida Roosevelt y Los Laureles de la urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, dado que el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en su decisión se pronunció en los siguientes términos:

CON LUGAR la acción de amparo intentada por la ciudadana R.A.M.P., asistida del abogado en ejercicio R.R.S.E., contra la sentencia dictada en fecha 30 de mayo de 2006 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana B.N.C. contra la prenombrada ciudadana, en el expediente signado con el Nº 23.396 de la nomenclatura de ese Despacho; en consecuencia, a los fines de restituir la situación jurídica lesionada, se ANULA la sentencia recurrida en amparo y se ordena al referido Juzgado, o a quien deba sustituirlo, dictar nueva sentencia ateniéndose a la doctrina establecida en este fallo, en un plazo de diez días de despacho contados a partir de cuando se reciba en el tribunal recurrido en amparo la copia certificada del texto íntegro del presente fallo

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De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:

El Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas agregó a los autos la sentencia dictada en fecha 22/08/2006 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ordenó remitir el expediente al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en acatamiento a la decisión.

Una vez recibido el expediente en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la jueza que dictó la decisión anulada se inhibió de continuar conociendo del proceso y remitió las actuaciones contenidas en este expediente al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del reparto realizado se asignó su conocimiento a este Tribunal, que le dio entrada el 30/10/2005 y fijó un plazo de diez (10) días de despacho para dictar sentencia.

Avocado el Juez al conocimiento de este causa y estando dentro del plazo de 10 días de despacho para dictar sentencia, se dicta el presente fallo con fundamento en las consideraciones siguientes:

II

En síntesis, los argumentos de las partes son los que se expresan a continuación:

La parte actora alega que en fecha 15/06/2000 celebró un contrato de arrendamiento verbal con R.A.M.P., sobre un inmueble ubicado en la planta 5 del edificio Roosevelt, signado bajo el Nº 18, ubicado en la avenida Roosevelt y Los Laureles, urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital.

Señala que el canon de arrendamiento fue de Bs. 180.000,oo mensuales y que lo incrementó en Diciembre de 2003 a Bs. 200.000,oo mensuales.

Sostiene que la arrendataria no le pagó los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2003 por Bs. 180.000,oo y de Enero de 2004 por Bs. 200.000,oo; lo que suma Bs. 380.000,oo.

Expresa que a partir de Febrero de 2004 la arrendataria ha estado consignando el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento; pero aduce que diez (10) de esas consignaciones las efectuó de manera extemporánea de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; específicamente las de los meses de abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 así como enero y febrero de 2005.

Manifiesta que la arrendataria también dejó de pagar el canon de arrendamiento durante los meses de marzo y abril de 2005.

Afirma que la arrendataria ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, porque consignó extemporáneamente y dejó de pagar los cánones de arrendamiento que se detallaron anteriormente.

El apoderado de la parte actora fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.264, 1.579 y 1.592 del Código Civil así como los artículos 34 literal a) y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó el valor de la demanda en Bs. 2.400.000,oo.

Por ello solicitó:

  1. El desalojo.

  2. La entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas.

  3. El pago de los meses de arrendamiento insolutos de diciembre de 2003, enero de 2004, marzo de 2005 y abril de 2005.

Por último, pidió el secuestro del inmueble arrendado.

Por su parte, la demandada opuso cuestiones previas y contestó al fondo la demanda en los siguientes términos:

En cuanto a las cuestiones previas opuso la falta de cualidad, que fundamentó en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En su contestación al fondo rechazó, negó y contradijo que le deba a la demandada dinero alguno producto de cánones de arrendamiento de los meses señalados en el libelo de demanda.

Señaló la existencia de un fraude procesal porque la actora estaría incursa en la conducta prevista en el ordinal segundo del parágrafo único del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, cuando “maliciosamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa”, al haber engañado al Juez al consignar un documento de propiedad para ser nombrada depositaria del inmueble.

Ante la alzada, el apoderado de la demandada explicó que en la contestación de la demanda “se le opuso la falta de cualidad por cuanto la actora ya había vendido el inmueble, y que la parte demandada había incurrido en fraude procesal por cuanto consignó un documento de propiedad falso para que fuera nombrada depositaria del inmueble”.

Sostiene que el a quo no se pronunció sobre el valor probatorio de las copias certificadas expedidas por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que contenía el documento de venta del inmueble arrendado y la falta de cualidad opuesta, razón por la cual la defensa no se examinó en toda su plenitud.

Expresa que el a quo consideró que la actora había demandado el desalojo como arrendadora y no como propietaria, por estar facultado para ello conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala que el a quo no se pronunció sobre su denuncia de fraude procesal y que a su entender debía reponerse la causa para que se pronuncie sobre su denuncia.

Arguye que el a quo infringió los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil que regula el principio de la carga de la prueba, porque “...la demandada contestó pura y simple que no debían los meses de arrendamientos correspondientes a diciembre 2003, enero 2004, marzo y abril de 2005; en consecuencia, le correspondía a la arrendadora demostrar la afirmación de que su contraparte no había cancelado esos meses”.

Agrega que el a quo quebrantó el principio de la carga de la prueba también y la garantía constitucional del debido proceso, porque analizó la legitimidad de las consignaciones de los meses de diciembre de 2003, enero de 2004, marzo y abril de 2005.

Y añade que la sentencia apelada incurrió en ultrapetita por haber condenado a la demandada al pago de los servicios de luz eléctrica, aseo domiciliario, teléfono y agua.

Por lo que solicitó a la alzada la revocatoria del fallo dictado por el juzgado a quo el 24/02/2006.

El Tribunal constitucional mediante sentencia de fecha 22/08/2006, ordenó dictar sentencia ateniéndose a la doctrina establecida en ese fallo, respecto a la cual cabe citar los siguientes aspectos por la incidencia que tienen sobre la decisión que debe tomar este tribunal:

(sic) En cuanto al argumento de ultra petita, ésta ha sido entendida como un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formulan sus pretensiones, al conceder más de lo pedido...

Juzga el tribunal que en este punto tiene razón la quejosa, por cuanto no formó parte del objeto litigioso, por no haber sido peticionado en la demanda, que la inquilina fuera condenada a entregar el apartamento solvente con los servicios de agua, luz eléctrica, aseo domiciliario y teléfono, lo cual significa, en opinión de quien decide, que ciertamente el fallo de alzada incurrió en incongruencia positiva, figura ésta muy ligada al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, en cuanto que los jueces por ningún respecto deben sacar elementos de convicción fuera de los autos.

Otra incongruencia que nota este Tribunal en la recurrida en amparo, es que el ad quem confirmó en todas y cada una de sus partes la decisión apelada que entre otras cosas condenó a la demandada a pagar a la actora... (Bs. 780.000,oo), y sin embargo, tal condena no aparece explayada en el fallo de segundo grado, lo que hace igualmente incongruente la sentencia impugnada en amparo

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Primer punto previo

Nulidad de la sentencia apelada

Si bien la sentencia anulada por el tribunal constitucional fue la emanada del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 30 de Mayo de 2006, este sentenciador acatando el imperativo del tribunal constitucional, al encontrar que en el fallo dictado por el juzgado a quo el 24 de Febrero de 2006 se encuentra el mismo vicio que motivó la nulidad de la sentencia recurrida en amparo, debe pronunciarse en los siguientes términos:

El requisito de la congruencia se encuentra consagrado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y le impone a los jueces la obligación de proferir decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. La consecuencia jurídica de la presencia de tal anomalía en la sentencia es su nulidad, conforme lo dispone el artículo 244 eiusdem, normas que prevén lo siguiente:

Artículo 244: Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita

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Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2° La indicación de las partes y de sus apoderados.

3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión

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Como puede observarse, la propia Ley sanciona con nulidad a la sentencia que omita los requisitos contenidos en el artículo 243 ibídem. En el caso que nos ocupa, entiende este sentenciador que el fallo recurrido adolece del vicio de incongruencia, por cuanto el Tribunal a quo no emitió pronunciamiento expreso, positivo y preciso acerca de pretensión formulada por la actora cuando pidió la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, anomalía que además denunció la parte demandada en las conclusiones presentadas ante la alzada. De allí que se hará imperioso para este Despacho, en vista de la anomalía antes indicada, declarar la nulidad de la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes, y como consecuencia de ello, atendiendo a la obligación que le es impuesta por el artículo 209 del mismo cuerpo adjetivo, deberá entrar a analizar tanto las defensas preliminares como el fondo de la controversia como única instancia. Así se decide.-

Segundo punto previo

Falta de cualidad de la parte actora

El apoderado de la parte demandada alegó una supuesta falta de capacidad e ilegitimidad de la actora prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil basándose en razones que se corresponden con la falta de cualidad o de interés a que se refiere el artículo 361 eiusdem. En cuanto a la falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción, pudo constatar este juzgador que la actora B.N.C. adquirió el inmueble mediante contrato de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador el 19/07/1996, bajo el Nº 32, Tomo 5, Protocolo Primero; que lo dio en arrendamiento a R.A.M.P. mediante contrato verbal celebrado el 15/06/2000; y que, posteriormente, lo vendió a G.I.N.C. mediante contrato de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador el 05/09/2003, bajo el Nº 17, Tomo 17, Protocolo Primero. Asimismo se evidencia de las pruebas que cursan en autos que respecto a esta última venta no se ha verificado la entrega del bien, por cuanto la compradora interpuso solicitud de entrega material que fue suspendida ante la oposición formulada por R.A.M.P., la cual fue declarada procedente por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 22/03/2005.

La causal de desalojo invocada por la parte actora está fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y la misma puede ser invocada indistintamente por el propietario o por el arrendador del inmueble para solicitar la terminación del contrato de arrendamiento ante el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.

El tribunal advierte que la relación arrendaticia entre la actora y la demandada se inició desde el año 2000 por medio de un contrato verbal celebrado entre B.N.C. (arrendador) y R.A.M.P. (arrendatario), después B.N.C. vendió el inmueble el 05/09/2003, pero no ha podido entregarle el bien al comprador por mediar el contrato de arrendamiento que ahora pretende dar por terminado al intentar esta demanda de desalojo basada en la falta de pago de cánones de arrendamiento. En cuanto a la demandada se advierte que, después de realizarse la venta en la que sustentaría la supuesta falta de cualidad de la actora, R.A.M.P. comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de B.N.C., lo que constituye un reconocimiento sobre la existencia del vínculo contractual arrendaticio que mantiene con su arrendadora y parte actora en este juicio, aunque ahora desconozca tal relación con el objeto de enervar los efectos que un posible incumplimiento de su parte en el pago de los cánones de arrendamiento pueda causar en este contrato de arrendamiento.

Las razones anteriormente expuestas obstan a que este Tribunal acoja el pedimento de la parte demandada tendente a declarar la falta de cualidad o de interés de la actora, por cuanto ha quedado demostrada su cualidad e interés que tiene como anterior propietaria y arrendadora para intentar esta acción. Así se decide.

Tercer punto previo

Fraude procesal

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 909 del 04/08/2000, al referirse a la institución del fraude procesal, señaló:

El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc., hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal.

Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa. El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. Se trata de varias personas concertadas entre sí que demandan consecutiva o coetáneamente a otra, y que fingen oposición de intereses, o intereses distintos, pero que en realidad conforman una unidad de acción; fingimiento que igualmente puede ocurrir dentro de una causa, si el actor demanda junto a la víctima, a quienes se hallan en colusión con él

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Este tribunal se ha pronunciado en decisión de fecha 10/10/2006 recaída en el expediente Nº 21.307 sobre el fraude procesal acogiendo lo expuesto por la Sala, en los términos que de seguida se explanan:

...el fraude procesal en general es definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero; maquinaciones y artificios que pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, o por el concierto de dos o más sujetos procesales y, pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas y, mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

Puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre. También puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal

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En cuanto a la denuncia de fraude procesal formulada por la parte demandada, cabe precisar lo siguiente:

La demandada en su contestación citó los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, y textualmente señaló:

Del análisis de dichos artículos, y la conducta procesal de la demandante se infiere, que adecuó su actuación, en el libelo de la demanda, y el en cuaderno de medidas, a los presupuestos de hecho, que determinan y prueban la existencia de Fraude Procesal, por cuanto que engañó al Juez, al consignar un documento de propiedad, para que fuese nombrada depositaria del inmueble objeto de la demanda, constituyendo este acto un irrespeto al Órgano Jurisdiccional, contrario a la Majestad de la Justicia

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La actora en su libelo al solicitar la medida cautelar se expresó en los siguientes términos:

...prospera la medida de Secuestro, sobre él, aludido inmueble, el cual solicito en este acto de conformidad con lo consagrado en el ordinal 7º del artículo 599 de la ley adjetiva Civil, y se designe depositaria a mi persona como parte actora

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De otra parte, el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Se decretará el secuestro:

7º De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el contrato. También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato.

En este caso el propietario, así como el vendedor en el caso del ordinal 5º, podrán exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, quedando afecta la cosa para responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello

..

Ahora bien, este sentenciador discrepa de lo expuesto por el demandado en su contestación cuando da por demostrado un supuesto fraude procesal porque eventualmente se nombre a la actora y anterior propietaria como depositaria del inmueble secuestrado aunque no sea la actual propietaria del bien, ante lo cual resulta oportuno diferenciar entre la procedencia de la medida de secuestro y la pertinencia de que el propietario sea el depositario de la cosa, toda vez que se solicitó la medida de secuestro por haberse demandado el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento y la medida sería decretada de encontrarse llenos los requisitos previstos en la ley independientemente que el depósito de la cosa recaiga en uno u otro sujeto, sea este propietario, actor o depositario, así que la arrendataria sólo podría verse afectada en caso de decretarse la medida sin estar llenos los extremos de ley para otorgarla. A todo lo anterior sólo cabe agregar que el supuesto fraude procesal se sustenta sobre la celebración de la venta de fecha 05/09/2003 y que este hecho no era ajeno a la arrendataria, toda vez que el nuevo adquirente intentó lograr la entrega material del inmueble ante lo cual la arrendataria formuló oposición que fue declarada con lugar.

Por las razones antes expuestas este tribunal desestima la denuncia de fraude procesal formulada por la demanda. Así se decide.

Cuarto punto previo

Contestación de la demanda y carga de la prueba

La demandada considera que de acuerdo a los artículos 506 y 1.354 del Código de Procedimiento Civil, ante su contestación de la demanda “(sic) le correspondía a la arrendadora demostrar la afirmación de que su contraparte no había cancelado esos meses pero el Tribunal sentenciador considera que la parte demandada no lo probó...” (folio 239).

El encabezado del artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía

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  1. Rengel-Romberg en su obra “Tratado de derecho procesal civil venezolano”, desarrolla el tema de la contradicción genérica de la demanda al abordar el tema relativo a las conductas que puede asumir el demandado al contradecir la demanda, y aclara:

    La contradicción genérica es admitida en nuestro derecho según la fórmula corriente: ‘contradigo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuento al derecho’. O también, en una forma más razonada, pero siempre genérica –sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho-...

    .

    La demandada en la oportunidad de contestar la demanda denunció la falta de cualidad de la parte actora y la existencia de un fraude procesal, pero en cuanto a su contestación al fondo sólo rechazó, negó y contradijo que le deba a la actora dinero alguno producto de cánones de arrendamiento de los meses señalados en el libelo de demanda.

    Tal conducta de la demandada constituye una contradicción genérica a la demanda y ante la necesidad de preservar un contradictorio leal y una racional distribución de la carga probatoria resulta imperativo fijar los límites a los cuales quedó circunscrita la actividad probatoria de esta parte.

    La negación de los hechos debe entenderse referida a aquellos que afirmó el actor en la demanda como hechos constitutivos de su derecho, así que solamente se le permite a la demandada traer aquellas contrapruebas tendentes a destruir los fundamentos de la demanda por ser contraria a la verdad, es decir, no puede permitirse a la demandada que con posterioridad a la contestación de la demanda pretenda incorporar alegatos no afirmados en su oportunidad.

    El artículo 1.354 del Código Civil dispone:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    .

    Según el principio de la carga probatoria plasmado en este artículo, a la actora le corresponde demostrar la obligación demandada presentando, bien el contrato de arrendamiento u otra prueba de la cual puedan deducirse las obligaciones recíprocas que asumieron las partes cuando se está en presencia de contratos verbales.

    También ha sido pacifica la jurisprudencia en reconocer que a la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales. Sin embargo, ante una eventual omisión probatoria del obligado, de haber asumido su contraparte la carga de probar ese incumplimiento, la misma debe ser analizada y valorada por el juez atendiendo al principio de comunidad de la prueba.

    De esta manera queda delimitada la distribución de la carga de la prueba para este caso concreto y desechado el alegato de la parte demandado sobre este particular. Así se decide.

    Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, el cual pone en cabeza de los litigantes la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:

    PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

    1) En el folio 7, original de inventario de bienes que se encuentran en el inmueble suscrito por B.N.C..

    2) En los folios 8 al 43, copia certificada expedida el 16/02/2005 del expediente Nº 20047057 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, donde constan las consignaciones realizadas por R.M. a favor de B.N.d. canon de arrendamiento de Bs. 200.000,oo mensuales por el alquiler de un inmueble ubicado en la Av. Roosevelt , Edf. Roosevelt, piso 5, apartamento Nº 18.

    3) En los folios 44 al 56, copia certificada expedida el 12/04/2005 del expediente Nº 20047057 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, donde constan las consignaciones realizadas por R.M. a favor de B.N.d. canon de arrendamiento de Bs. 200.000,oo mensuales por el alquiler de un inmueble ubicado en la Av. Roosevelt , Edf. Roosevelt, piso 5, apartamento Nº 18.

    4) En los folios 180 y 181, original de documento de compraventa del inmueble celebrada entre la asociación civil Roosevelt (vendedor) y B.N.C. (comprador) sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta 5 del Edificio Roosevelt, signado con el Nº 18, ubicado dicho edificio en el ángulo Noreste de la Esquina formada por el cruce de las avenidas Roosevelt y Los Laureles, Urbanización Los Rosales, parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Federal, Caracas, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Federal el 19/07/1996, bajo el Nº 32, Protocolo Primero, Tomo 5.

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

  2. En los folios 79 al 80, relación de pagos de alquiler durante el período comprendido desde el 18/07/2000 hasta el 21/09/2005.

  3. En el folio 81, copia fotostática simple de depósito en el Banco de Venezuela. Esta copia fue impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la contraparte mediante diligencia de fecha 23/09/2005 (folios 171 al 172).

  4. En los folios 82 al 95, copia fotostática simple de depósitos en el Banco Provincial. Estas copias fueron impugnadas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la contraparte mediante diligencia de fecha 23/09/2005 (folios 171 al 172).

  5. En los folios 95 al 101, copia fotostática simple de depósitos en el Banco Industrial de Venezuela a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Estas copias fueron impugnadas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la contraparte mediante diligencia de fecha 23/09/2005 (folios 171 al 172).

  6. Folios 102 al 149, copia certificada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de las actuaciones que cursan en el expediente Nº 12.700 contentivo de la solicitud de entrega material interpuesta por G.I.N.C. contra B.N. sobre un inmueble situado en la planta 5 del Edificio Roosevelt, signado con el Nº 18, ubicado en el ángulo Noreste de la esquina formada por el cruce de las avenidas Roosevelt y Los Laureles, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Federal, Caracas, donde consta:

    E.1) Folios107 al 110, copia certificada por la secretaria del Juzgado Décimo de Primera Instancia de la copia certificada del documento de compraventa del inmueble celebrada entre B.N.C. (vendedor) y G.I.N.C. (comprador) sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta 5 del Edificio Roosevelt, signado con el Nº 18, ubicado dicho edificio en el ángulo Noreste de la Esquina formada por el cruce de las avenidas Roosevelt y Los Laureles, Urbanización Los Rosales, parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Federal, Caracas, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital el 05/09/2003, bajo el Nº 17, Protocolo Primero, Tomo 17.

    E.2) Folios 141 al 146, sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 22/03/2005, en virtud de la oposición que formulara R.A.M.P. a la entrega material del inmueble, donde declara procedente la oposición.

    La contraparte se opuso a esta prueba por considerar que no era materia del juicio de desalojo mediante diligencia de fecha 23/09/2005 (folios 171 al 172).

  7. Folio 150, copia fotostática simple de constancia de residencia de R.M.P..

  8. Folio 151, copia fotostática simple de ecosonograma practicado a R.M..

  9. Folio 152, copia fotostática simple de denuncia presentada por R.M.P. contra B.N. en la Unidad de Asesoría Legal y Jurídica de la Dirección General de Inquilinato el 04/12/2004.

  10. Folio 153, citación dirigida a B.N.C. de la Prefectura del Municipio Libertador.

  11. Folio 154, copia fotostática simple de remisión a la Jefatura Civil de la Parroquia S.R.d. fecha 06/10/2003 de la denuncia presentada por R.M.P. contra B.N. en la Unidad de Asesoría Legal y Jurídica de la Dirección General de Inquilinato.

  12. Folio 155, copia fotostática simple de constancia de liquidación de contrato por suministro de energía eléctrica del apartamento 18, piso 5, edificio Roosevelt, Av. Los Laureles contratado por B.N.C. de fecha 14/11/2003.

  13. Folios 156 al 158, copia fotostática simple de recibos emitidos por Administradora Serdeco, C.A. por el servicio de electricidad a nombre de B.N.C..

  14. Folio 159, copia fotostática simple de constancia de gestión de cliente donde B.N.C. solicita baja temporal del servicio a PDVSA GAS.

  15. Folios 160 al 161, copia fotostática simple de recibos emitidos por Administradora Serdeco, C.A. por el servicio de gas a nombre de B.N.C..

    Ñ) Folios 162 al 163, copia fotostática simple de la comunicación suscrita por R.M. dirigida al INDECU y de la citación al denunciante emitida por el INDECU por la denuncia Nº 30383-03 del 12/12/2003.

  16. Folios 164 al 170, copia fotostática simple de justificativo de testigos evacuado por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 19/02/2004, donde se deja constancia que R.A.M.P. es vecina del edificio Roosevelt.

    Los originales de los documentos privados presentados por la actora identificados con el número 1) y por la demandada con la letra A), no fueron suscritos por el obligado conforme lo dispone el artículo 1.368 del Código Civil por lo que se desechan del proceso.

    En lo que respecta a los documentos también privados consignados por la demandada identificados con las letras B), C) y D), que fueron presentados en copias fotostáticas simples e impugnadas por la contraparte, sin que se haya promovido el cotejo o consignado su original, se desechan del proceso, por cuanto estos depósitos bancarios o tarjas constituyen documentos privados según el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 877 del 20/12/2005, donde señaló:

    (sic) ...los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad

    .

    Los documentos públicos consignados por la parte actora en copia certificada reseñados con los números 2) y 3) y en original señalado con el número 4), así como el presentado por la demandada en copia certificada referida con la letra E), no fueron tachados por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, razón por la cual conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil hacen plena prueba.

    El documento administrativo que fue consignado por la demandada referido con la letra F), no fue impugnado ni tachado por el adversario en la oportunidad procesal pertinente, razón por la cual conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, por tener las características de un instrumento público se le otorga valor probatorio.

    El justificativo de testigos que se señaló con la letra O), por cuanto fue evacuado extra litem, sin que la parte demandada pudiera ejercer algún tipo de control sobre la misma, se desecha del proceso.

    Por último, los documentos consignados por la demandada e identificados con las letras G), H), I), J), K), L), M), N) y Ñ), se desechan del proceso por cuanto no guardan relación con la cuestión controvertida.

    Del mérito de la controversia.

    Visto que se celebró verbalmente el contrato de arrendamiento que vincula a la arrendadora con su arrendataria, y que sólo podía solicitarse la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa ahora este juzgador a pronunciarse sobre la procedencia o no de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo.

    Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

    En este caso el contrato de arrendamiento fue celebrado verbalmente por las partes ante lo cual la actora probó la existencia de la relación arrendaticia demostrando su condición de propietaria y arrendadora para el momento en el cual se celebró el contrato y que la demandada consignaba a su favor los cánones de arrendamiento aportando la copia del expediente de consignaciones.

    La parte actora imputó al demandado la consignación extemporánea de los cánones de arrendamiento de abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, y enero y febrero de 2005, así como la falta de pago de los meses de diciembre de 2003, enero de 2004, y marzo y abril de 2005.

    Si bien le compete al demandado probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales, en este caso la actora asumió la carga de probar que los pagos efectuados por el arrendatario eran extemporáneos o que no había realizado tales pagos, a cuyo efecto trajo copia del expediente donde constan las fechas en las cuales la demandada consignó cada uno de los pagos que ella señaló como extemporáneos y en cuanto a los pagos no consignados la única prueba que aportó la demandada consiste en documentos privados consignados en copias fotostáticas simples que fueron impugnadas por su contraparte sin que ella haya promovido el cotejo o haya aportado su original, por lo que fueron desechadas del proceso, tal como se dejó establecido en punto anterior de esta decisión.

    La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

    La única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos debe estar delimitada por los principios recogidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario; estas consignaciones fueron realizadas ante la vigencia del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago.

    MENSUALIDAD FECHA LIMITE PARA CONSIGNAR FECHA DE LA CONSIGNACIÓN MONTO CONSIGNADO BS.

    DICIEMBRE-2003 15/01/2004 (**)

    ENERO-2004 15/02/2004 (**)

    ABRIL-2004 15/05/2004 20/05/2004 (*) 200.000,oo

    MAYO-2004 15/06/2004 25/06/2004 (*) 200.000,oo

    JULIO-2004 15/08/2004 19/08/2004 (*) 200.000,oo

    AGOSTO-2004 15/09/2004 20/09/2004 (*) 200.000,oo

    SEPTIEMBRE-2004 15/10/2004 18/10/2004 (*) 200.000,oo

    OCTUBRE-2004 15/11/2004 16/12/2004 (*) 200.000,oo

    NOVIEMBRE-2004 15/12/2004 20/01/2005 (*) 200.000,oo

    DICIEMBRE-2004 15/01/2005 24/01/2005 (*) 200.000,oo

    ENERO-2005 15/02/2005 23/02/2005 (*) 200.000,oo

    FEBRERO-2005 15/03/2005 05/04/2005 (*) 200.000,oo

    MARZO-2005 15/04/2005 (**)

    ABRIL-2005 15/05/2005 (**)

    De lo anterior puede advertirse que la demandada consignó extemporáneamente por demorados (*) los cánones de arrendamiento que fueron demandados como insolutos por la actora correspondiente a los meses de abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; y enero y febrero de 2005; y que no pagó (**) los meses de diciembre de 2003, enero de 2004, y marzo y abril de 2005.

    El artículo 1.167 del Código Civil previendo la posibilidad del incumplimiento de una de las partes contratantes contempla la condición resolutoria que puede ser invocada por aquella parte que ha cumplido su obligación y se enfrenta al incumplimiento de la otra, para así liberarse del mismo.

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Es así como la disposición comentada anteriormente reconoce el derecho que tiene el propietario o arrendador de hacer efectiva su acción para solicitar la terminación de la relación arrendaticia ante el incumplimiento del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento en la oportunidad que ha sido pactada en el contrato.

    En consecuencia, en este caso se configuró el supuesto de hecho que contempla la norma prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios porque más de dos (2) consignaciones consecutivas fueron extemporáneas o simplemente no fueron pagadas, por lo que resulta procedente y ajustado a derecho declarar la quiebra del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble por la causal invocada, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

    En cuanto al pedimento de la parte actora para que el demandado sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2003, enero de 2004, marzo y abril de 2005, este juzgador considera que resulta procedente condenar a la demandada a pagar el canon de arrendamiento de esos meses, por lo que en el dispositivo de este falló se condenará a la arrendataria a pagar Bs. 780.000,oo por los cuatro (4) cánones de arrendamiento, dado que el primero de ellos es por un monto de Bs. 180.000,oo y los otros tres son a Bs. 200.000,oo cada uno. Así se decide.

    Por último, en cuanto al pedimento de la parte actora para que se le entregue el inmueble libre de bienes y personas, resulta igualmente procedente el mismo, por lo que en el dispositivo de este falló la arrendataria será condenada a entregar el inmueble libre de bienes y personas. Así se decide.

    Por los razonamientos explanados este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.

    III

    En mérito de todo cuanto antecede este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido declarar:

PRIMERO

la nulidad de la sentencia dictada el 24 de Febrero de 2006 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 24 de Febrero de 2006;

SEGUNDO

declarar SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte actora.

TERCERO

declarar CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por B.N.C. (arrendadora) contra R.A.M.P. (arrendataria), ambas identificadas en el encabezamiento de esta decisión;

CUARTO

como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, condenar a la demandada R.A.M.P. (arrendataria) a entregar el inmueble ubicado en la planta 5º del edificio Roosevelt, signado bajo el Nº 18, ubicado dicho edificio en la Avenida Roosevelt y Los Laureles de la urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, libre de bienes y personas.

QUINTO

como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, condenar a la demanda R.A.M.P. (arrendataria) a pagar Bs. 780.000,oo correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2003, enero de 2004, marzo y abril de 2005.

SEXTO

se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y devuélvase el expediente al a quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los VEINTIUN (21) días del mes de NOVIEMBRE de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.

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