Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 15 de Junio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Maracay, 15 de junio de 2010

Años 200° y 151°

EXPEDIENTE Nº 48170-10

DEMANDANTE: BELLMAN S.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.480.464 y de este domicilio.

APODERADO: Abogado W.L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.844.

DEMANDADO: BELWIN L.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.196.419 y de este domicilio.

APODERADOS: Abogados L.J.C.V. y L.R.C.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 17.512 y 46.980, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA LA SENTENCIA

En fecha “01 de junio de 2010”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado L.R.C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.980, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano BELWIN L.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.196.419, parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “14 de agosto de 2009”, que declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fuese incoada por el ciudadano BELLMAN S.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.840.464, contra el ciudadano BELWIN L.M.V., antes identificado. En esta misma fecha, se fijó la oportunidad para dictar sentencia; por lo que encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.

- I -

De la revisión de las actas procesales, se desprende del libelo que la parte actora alegó: Que en fecha 23 de septiembre de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano BELWIN L.M.V., sobre un local comercial signado con el N° 53, ubicado en el Callejón El Recurso jurisdicción de la Parroquia Páez Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua y dentro de los siguientes linderos NORTE: Casa que es o fue de V.F.; SUR: Casa que es o fue de I.C.; ESTE: Con callejón El Recurso y OESTE: También con el callejón El Recurso, siendo este su frente. Que tiene un área de Doscientos Trece Metros Cuadrados con Cincuenta y Un Decímetro Cuadrado. Que el término de duración del contrato era de un año contados a partir del 15 de octubre de 2005. Que si al vencimiento del término fijo alguna de las partes no hubiere dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar resuelto el contrato, al vencimiento de plazo fijo o de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el mismo, se considerará que se desea prorrogar automáticamente y de pleno derecho por término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Que el canon de arrendamiento es de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES. (BsF. 1.200.00) mensuales que el arrendatario cancelará por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento. Que la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas consecutivamente dará derecho a “EL ARRENDADOR” a demandar la resolución judicial del presente contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Que en fecha 08 de noviembre le notificó al ciudadano BELWIN L.M.V., que el contrato no sería renovado y en tal sentido al vencimiento del plazo comenzaría a gozar de la prorroga legal. Que transcurrido el lapso de la prorroga legal que venció el 15 de octubre de 2008, sin que “EL ARRENDATARIO” le hiciera la entrega formal del local comercial arrendado, a pesar de realizar diligencias personales y a través de amigos para que el ciudadano BELWIN L.M.V., dé cumplimiento al contrato de arrendamiento, estas han sido nugatorias, manifestando que no le entregaría el local comercial, y que le depositaría el canon de arrendamiento por ante los Tribunales de Municipios de esta Circunscripción Judicial. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.153, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Que es por ello que demanda; PRIMERO: En que son ciertos los hechos narrados. SEGUNDO: En reconocer la validez del contrato de arrendamiento. TERCERO: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento. CUARTO: Para que pague íntegramente las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que para el momento de esta acción por cumplimiento de contrato estuviese en curso y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del local comercial a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 1.200,00) mensual. QUINTO: Al pago de honorarios de abogados, costas y costo del presente juicio.

Que la parte demanda al momento de la contestación de la demanda lo hizo en términos siguientes: Que es cierto que en fecha 23 de septiembre de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano BELLMAN S.P.C.. Que es cierto que a dicho local comercial se le designó un uso de tipo comercial. Que es cierto que el término de arrendamiento de dicho local comercial es por un (1) año y que se inició el 15 de octubre de 2005. Pero que igualmente es cierto. Que en dicho contrato de arrendamiento se acordó prorrogarlo por lo menos treinta (30) veces continuas como lo reconoce le demandante en su escrito libelar. Que es cierto que el canon de arrendamiento es de UN MIL DOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 1.200,00. Que es falso que en fecha 08 de septiembre de 2007, el ciudadano BELLMAN S.P.C. le haya notificado que el contrato no sería prorrogado. Que es falso que le haya otorgado válidamente en fecha 08 de septiembre de 2007, una prorroga legal establecida en el artículo 38 literal b), ya que para que este ciudadano pueda otorgarle una prorroga legal debe realizar en su persona un desahucio valido y para hacerlo es necesario que deje correr las prorrogas legales establecidas y pactadas en el contrato que a saber son hasta por Treinta (30) veces consecutivas. Que es falso que el arrendador haya dado cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento celebrado. Que el contrato de arrendamiento está en plena vigencia y corriendo en la validez de su Tercera Prorroga consecutiva como lo establece la cláusula Tercera. Que en consecuencia deben operar Veintisiete (27) prorrogas más para que nazca el derecho al arrendador. Que es falso que se haya negado a entregarle el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya que nunca se lo han solicitado validamente. Que rechazó y se opuso a las pretensiones tergiversadas de la parte demandante porque no tienen fundamento alguno en los hechos ni en el derecho. Que rechazó y negó el supuesto derecho que alega tener el demandante a cobrar íntegramente las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que para el momento que fue ejercida la acción por cumplimiento de contrato estuviesen en curso. Que rechazó rotundamente que deba pagar costas o costos por el presente juicio al demandante ni honorarios profesionales de los abogados que use el demandante en su temeraria pretensión por cuanto este no es un proceso de cobro de honorarios profesionales y el mismo es incompatible con el procedimiento en materia inquilinaria.

Asimismo en el mencionado escrito propuso reconvención fundamentado en los artículos 1.159, 1.141, 1.167 y 1.264 del Código Civil, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Juzgado en cumplir el contrato de arrendamiento celebrado. PRIMERO: Para que cumpla con la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento. SEGUNDO: El pago de los costos y costas de este proceso calculados a una razón del treinta por ciento (30%) valor estimado de la presente demanda. Que estimó la presente reconvención en la cantidad de Trescientos Ochenta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 388.800,00).

Que el accionante reconvenido alegó en su contestación lo siguiente: Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho. Asimismo impugnó la estimación de la reconvención que hizo la parte demandada por considerarla excesiva y por cuanto no guarda relación respecto a la parte cognoscitiva del proceso.

- II -

Al pasar a decidir la causa la Juez de la primera instancia, como punto previo pasó a pronunciarse sobre la impugnación de la estimación de contestación la demanda y de la reconvención propuesta en los siguientes términos: “…Con respecto; a la estimación tanto de la contestación de la demanda como de la reconvención que hiciera la parte demandada, luego de estudiar y analizar los fundamentos que sirvieron de base a sustento para hacer la misma, este Tribunal, la declara sin lugar. Por cuanto, que ni el artículo 361, ni el artículo 365, ambos del instrumento Adjetivo Civil, Facultan atribuyen o autorizan a la parte demandada a estimar la contestación de la demanda ni la reconvención, como lo hacen los artículos 36, 38, 39 y 274 esgrimidos por dicha parte para hacer la estimación mencionada. Al hacer la estimación mencionada, la parte demandada violentó el iter procesal, configurándose a su vez, una violación del Orden Público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada… …en consecuencia, este Tribunal por las razones expuestas, declara sin lugar la estimación de la contestación de la demanda y de la reconvención, declarándose competente por razón de la cuantía, para seguir conociendo de la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.”

Resuelto el punto previo el Tribunal de la causa se pronunció sobre el fondo y declaró CON LUGAR la demanda bajo los argumentos siguientes:

Este Tribunal, después de haber estudiado y analizado todos los elementos probatorios promovidos por las partes, llega a la ineludible convicción de que tiene que declarar con lugar la demanda. Por cuanto, que la parte actora probó sus afirmaciones de hecho contenidas en su escrito de demanda, es decir, que la prorroga legal que disfrutaba la parte accionada se encuentra vencida, por cuanto esta obligada ha entregar el inmueble objeto de esta causa, libre de personas y cosas a la parte actora como lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto, a la parte demandada no probó nada que lo favoreciera, ya que no logró desvirtuar las pretensiones de la actora, a razón por la cual este Tribunal declara sin lugar la reconvención propuesta por la accionada, ya que no demostró sus afirmaciones referentes a las treta (30) prórrogas, circunstancia que fue debidamente clarificada por este Tribunal cuando estudio y analizó la cláusula que regulaba la duración del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, este Tribunal declara SIN LUGAR LA RECONVENCION. Y ASÍ SE DECIDE.

Y declara con lugar la demanda, por todas las razones expuestas. Y ASÍ SE DECIDE. (Omissis).

Contra esta decisión se alzó la parte demandada, cuando en fecha “21 de mayo de 2010”, interpuso recurso de apelación, procediendo el Juzgado de la primera instancia a oír la apelación en ambos efectos. Por lo que este Tribunal observa: Que el Thema Decidendum en el caso bajo examen, lo constituye la procedencia o no de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, como así lo interpuso el ciudadano BELLMAN S.P.C., antes identificado, contra el ciudadano BELWIN L.M.V., también antes identificado.

- III -

Ante los hechos esgrimidos, se observa que el Artículo 1.579 del Código Civil venezolano establece que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En el mismo orden de ideas, el Artículo 1.160 del mismo Código Civil reza que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Por su parte, el Artículo 1.354 ejusdem establece que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La transcrita norma, contentiva de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. De esta manera, es que se llega a la conclusión de que la demandada no aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la accionante, observándose que durante el iter procesal la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión.

En otro orden de ideas se observa: Que para la procedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

El Doctrinario E.N.A., señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:

... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.

Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...

Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.

En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. A. en profundidad si tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...

- IV -

En el presente caso, de la revisión de las actas procesales contenidas en el presente proceso, es necesario determinar que la pretensión no sea contraria a derecho, el Tribunal examina los entornos y núcleos de la acción y para este análisis basta acudir al libelo de la demanda y constatar que los hechos narrados encuadran en los supuestos de expresas disposiciones legales sustantivas, que en el caso de autos por versar sobre una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, quien aquí decide observa que tal como lo ha establecido la jurisprudencia del máximo Tribunal de la República al actor le basta con exponer los hechos correspondiendo al sentenciador calificarlos, ello en aplicación del principio de la iura novit curia, la acción presentada encuentra su base legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que expresamente señala lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

De manera que en la acción de cumplimiento por vencimiento del término el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”, de donde se desprende que la demanda no es contraria a derecho por subsumirse los hechos alegados con expresas disposiciones legales, aunado a ello se observa que fue acompañado al libelo el documento fundamental de la demanda, el cual consta de documento de arrendamiento del inmueble objeto de la presente litis, que al no ser desconocido debe dársele pleno valor probatorio. Así se decide.

Por lo que de todos las actuaciones esgrimidas en la presente litis, llevan a la convicción de quien decide que tal hecho es verdadero, y por consiguiente es procedente que la parte actora intente la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término como así lo hizo; en consecuencia y en virtud de todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal, debe declarar indefectiblemente improcedente la apelación interpuesta por la parte demanda, y ratificar la decisión del juzgado a quo, como se expresará en la dispositiva del presente fallo y así se decide.

DECISION

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. . SEGUNDO: Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 14 de agosto de 2009, que declaro CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano BELLMAN S.P.C., contra el ciudadano BELWIN L.M.V., antes identificados, por cumplimiento de contrato del inmueble, constituido por un local comercial signado con el N° 53, ubicado en el Callejón El Recurso jurisdicción de la Parroquia Páez Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua y dentro de los siguientes linderos NORTE: Casa que es o fue de V.F.; SUR: Casa que es o fue de I.C.; ESTE: Con callejón El Recurso y OESTE: También con el callejón El Recurso, siendo este su frente. Que tiene un área de Doscientos Trece Metros Cuadrados con Cincuenta y Un Decímetro Cuadrado.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA Y BAJESE EL EXPEDIENTE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 15 de junio de 2010.-

LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. L.M.G.M.

EL SECRETARIO,

ABOG. P.C.

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

El Secretario,

LMGM/Joel