Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 6 de Julio de 2010

Fecha de Resolución: 6 de Julio de 2010
Emisor:Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario
Número de Expediente:10707-09
Ponente:Jiam Salmen de Contreras
Procedimiento:Cumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: ciudadano L.S.B.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.536.470, domiciliado en Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado.

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados J.L.G.L. y A.J.G.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.124 y 80.520, respectivamente.

    PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Nueva Esparta, en fecha 30 de noviembre de 1992, anotado bajo el Nro.1057, Tomo I-Adicional 21, representada por su Director Principal, ciudadano DOMENICO D’ ALESSANDRO, de nacionalidad italiana, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-84.363.775.

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados R.C.W., M.G.R. y A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.900, 80.998 y 81.539, respectivamente.

  2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

    Se inicia la presente demanda de CUMPLIMENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano L.S.B.R. en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A, anteriormente identificados.

    Recibida para su distribución por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado en fecha 13.2.2009 (f.25), correspondiéndole conocer a este despacho quien en fecha 18.12.2009 (. Vto.25) le asignó la numeración respectiva.

    Por auto de fecha 26.2.2009 (f.73 al 74) se admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la empresa demandada PROMOCIONES MIRADOR C.A, representada por su Director Principal DOMENICO D’ ALESSANDRO a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra, dejándose constancia de haberse aperturado cuaderno de medidas en esa misma fecha.

    En fecha 4.3.2009 (f.74 al 76) compareció el ciudadano L.B.R. asistido de abogados y confirió poder apud acta a los abogados J.L.G.L. y A.J.G.A..

    En fecha 5.3.2009 (f.77) se dejó constancia por secretaría de haberse suministrado las copias simples respectivas para la elaboración de la compulsa de citación.

    En fecha 9.3.2009 (f.78) se dejó constancia de haberse librado compulsa a la parte demandada.

    En fecha 12.3.2009 (f.79) el abogado A.G.A. en su carácter acreditado en los autos por diligencia manifestó haber puesto a disposición del Alguacil los medios necesarios para practicar la citación.

    En fecha 13.3.2009 (f.80 al 81) compareció la ciudadana Alguacil de este Tribunal y por diligencia consignó el recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano DOMENICO D’ ALESSANDRO en su carácter de director principal de la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A, e informó que se le había suministrado el vehículo para su traslado.

    En fecha 24.3.2009 (f.82 al 92) la abogada M.G.R. en su carácter de apoderada judicial de PROMOCIONES MIRADOR C.A, consignó el instrumento poder que acredita su condición así como la de los abogados R.C. y A.C. y asimismo consignó escrito de contestación a la demanda.

    En fecha 30.4.2009 (f.93) el abogado R.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó una reunión conciliatoria para llegar a una solución fuera del ámbito contencioso.

    Por auto de fecha 6.5.2009 (f.94) se fijó el quinto día de despacho siguiente a ese día a las 11:00 a.m., en la sede de este Juzgado a los fines de llegar a una reunión conciliatoria.

    En fecha 14.5.2009 (f.95) tuvo lugar la reunión conciliatoria entre las partes y encontrándose tanto la actora como la demandada quienes expresaron que acordaron hacer una revisión de las condiciones en las que se encuentra el inmueble demandado comprometiéndose las partes adicionalmente a entablar negociaciones con miras a lograr la transacción de la causa perentoriamente.

    En fecha 14.5.2009 (f.96) se dejó constancia por secretaría de haberse reservado y guardado las pruebas promovidas por los abogados J.G. y A.G. para ser agregadas en su debida oportunidad.

    En fecha 15.5.2009 (f.97) se dejó constancia de haberse reservado y guardado las pruebas promovidas por la abogada M.G.R. para ser agregadas en la oportunidad de ley.

    En fecha 18.5.2009 (f.98 al 120) se agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte actora a través de sus apoderados judiciales.

    En fecha 18.5.2009 (f.121 al 135) se agregaron a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada por medio de su apoderada judicial.

    Por auto de fecha 21.5.2009 (f.136 al 143) se admitieron las pruebas promovidas por los abogados J.G. y A.G. en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se fijó el tercer día de despacho a las 10:00 a.m., para que L.H. ratificara el documento marcado con la letra “D” cursante al folio 120, el cuarto día de despacho a las 10:00 a.m., para que S.S. ratificara el documento marcado “N” cursante al folio 50 y el quinto día de despacho a la misma hora para que M.O. ratificara el documento marcado “Q” cursante a los folios 70 al 72; para la evacuación de la prueba de inspección se fijó el décimo día de despacho a las 3:00 p.m.; para las posiciones juradas se fijó el tercer día de despacho a las 10:00 a.m. para que PROMOCIONES MIRADOR C.A, absuelva posiciones juradas y el día inmediato siguiente a la misma hora para que la parte contraria las absuelva recíprocamente; se ordenó oficiar a ECONOMATO DE MARGARITA C.A., MUEBLES MARY C.A, COMPUISLA ELECTRONICS C.A, MARMOLERÍA ITALTOP SK C.A, RADIO TREBOL HOGAR C.A., INVERSIONES HOPE C.A, BANCO PROVINCIAL con sede principal en la Torre Provincial, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital y al BANCO EXTERIOR con sede principal en la Avenida Urdaneta, Urapal a Río, edificio Banco Exterior, Caracas, a los fines de que se sirvieran evacuar las pruebas de informes promovidas en ese asunto. Se dejó constancia de haberse librado boleta de citación y oficio al banco exterior.

    Por auto de fecha 21.5.2009 (f.144 al 146) se admitieron las pruebas promovidas por la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se fijó el décimo quinto día de despacho a las 3:00 p.m. para la evacuación de la prueba de inspección judicial; se fijó el sexto día de despacho a las 9:00 a.m. y 10:00 a.m. para que los ciudadanos J.V.R. y J.V. rindieran declaración, el séptimo día de despacho a las 9:00 a.m. y 10:00 a.m. para que TAMINA LA ROSA y L.G. rindan declaración y el octavo día a las 10:00 a.m. para que O.R. rinda declaración.

    En fecha 26.5.2009 (f.147) se declaró desierto el acto de la testigo L.H., en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 27.5.2009 (f.148) se declaró desierto el acto de la testigo S.S.N., en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 28.5.2009 (f.149) se declaró desierto el acto de la testigo M.O., en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 1.6.2009 (f.150) se declaró desierto el acto del testigo J.V.R. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 1.6.2009 (f.151) se declaró desierto el acto del testigo J.V. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 3.6.2009 (f.152) el abogado J.G.L. en su carácter acreditado en los autos por diligencia denunció que su persona había sido objeto en tres oportunidades de amenazas de muerte por parte del ciudadano S.S. quien funge como director principal de PROMOCIONES MIRADOR C.A por lo que pedía que un original se guardara en la caja de seguridad del tribunal.

    En fecha 3.6.2009 (f.153) el abogado J.G. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se sirviera fijar nueva oportunidad para que las ciudadanas L.H., S.S. y M.O. rindieran declaración.

    En fecha 3.6.2009 (f.154) se declaró desierto el acto de la testigo TAMIANA LA ROSA en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 3.6.2009 (f.155) se declaró desierto el acto del testigo L.G. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 4.6.2009 (f.156) se declaró desierto el acto del testigo O.R. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    Por auto de fecha 8.6.2009 (f.157) se negó el pedimento relacionado con que se guardara en la caja de seguridad del tribunal un original de la denuncia presentada por diligencia por el abogado J.G.L. por cuanto las diligencias y escritos debían constar en el expediente, y se fijó el tercer, cuarto y quinto día de despacho siguiente a ese día a las 11:00 a.m. para que los ciudadanos L.H., S.S. y M.O., rindieran sus respectivas declaraciones.

    En fecha 10.6.2009 (f.161) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para los testigos promovidos oportunamente.

    En fecha 12.6.2009 (f.162) se declaró desierto el acto de la testigo L.H. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal, dejándose constancia que estuvo presente la abogada M.G.R..

    En fecha 15.6.2009 (f.163) se declaró desierto el acto de la testigo S.S.N. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal, dejándose constancia que estuvo presente la abogada M.G.R..

    Por auto de fecha 15.6.2009 (f.164) se fijó el tercer, cuarto, quinto, sexto y séptimo día de despacho siguiente a ese día a las 11:00 a.m. con el objeto de que los ciudadanos J.V.R., J.V., TAMIANA LA ROSA, L.G. y O.R., respectivamente, rindieran sus declaraciones.

    En fecha 16.6.2009 (f.165 al 166) tuvo lugar el acto de la testigo M.O. encontrándose presentes los abogados J.G. y M.R.S. apoderados de las partes actora y demandada, respectivamente.

    En fecha 16.6.2009 (f.167) el abogado J.G. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para que la testigo L.H. rindiera declaración y que se sirviera librar la boleta de citación a la referida testigo.

    Por auto de fecha 16.6.2009 (f.168) se declaró desierto el acto de inspección judicial en virtud de no haber comparecido la parte promovente de la prueba.

    Por auto de fecha 18.6.2009 (f.169 al 170) se fijó las 10:00 a.m. del tercer día de despacho siguiente a que constara en los autos la citación de la ciudadana L.H. a fin de que ésta ratificara la documental marcada con la letra “D” cursante al folio 20 y que asimismo rindiera su declaración. Se dejó constancia de haberse librado boleta de citación.

    En fecha 8.6.2009 (f.171) se declaró desierto el acto del testigo J.V.R. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 19.6.2009 (f.172) se declaró desierto el acto del testigo J.V. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 22.6.2009 (f.173) se declaró desierto el acto de la testigo TAMIANA LA ROSA en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 25.6.2009 (f.174) se declaró desierto el acto del testigo L.G. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal, dejándose constancia que estuvo presente el abogado A.J.G. apoderado de la parte actora.

    Por auto de fecha 25.6.2009 (f.175) se declaró desierto el acto de la inspección judicial promovida en virtud de no haber comparecido el promovente.

    Por auto de fecha 25.6.2009 (f.176) se dejó sin efecto el auto emitido el 18.6.09 que fijó nueva oportunidad para la evacuación de la testigo L.H. y se ordenó citar mediante boleta en virtud de que el pedimento efectuado se refería a la ciudadana S.S..

    Por auto de fecha 25.6.2009 (f.177) se fijó las 10:00 a.m. del tercer día de despacho siguiente a que la ciudadana L.H. ratifique el documento marcado “D” cursante al folio 20 y rindiera declaración y el tercer día de despacho previa citación de S.S. para que ratifique el contenido del documento “N” cursante al folio 50 y rinda declaración, se dejó constancia de haberse librado boleta de citación (f.178).

    En fecha 26.6.2009 (f.179) se declaró desierto el acto del testigo O.R. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 29.6.2009 (f.180) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se sirviera fijar nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas.

    Por auto de fecha 3.7.2009 (f.181) se fijó el tercer día de despacho a las 9:00 a.m., 10:00 a.m. y 11:00 a.m. para que J.V.R., J.V. y TAMIANA LA ROSA, rindieran declaración, el cuarto día de despacho a las 10:00 a.m. y 11:00 a.m. para que L.G. y O.R. rindan sus respectivas declaraciones.

    En fecha 6.7.2009 (f.182) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida al Banco Exterior.

    En fecha 8.7.2009 (f.183) se declaró desierto el acto del testigo J.V.R. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 8.7.2009 (f.184 al 185) tuvo lugar el acto del testigo J.V.M. encontrándose presente la abogada M.G.R.S..

    En fecha 8.7.2009 (f.186) se declaró desierto el acto de la testigo TAMIANA LA ROSA en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 9.7.2009 (f.187) se declaró desierto el acto del testigo L.G. en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo en las puertas del Tribunal.

    En fecha 9.7.2009 (f.188 al 1189) tuvo lugar el acto del testigo O.E.R. encontrándose presente el abogado A.J.G.A..

    Por auto de fecha 9.7.2009 (f.190) se difirió la oportunidad para practicar la inspección judicial promovida para el primer día de despacho siguiente a ese día a la 1:00 p.m.

    En fecha 9.7.2009 (f.191) el abogado J.G. en su carácter acreditado en los autos mediante diligencia consignó las copias que serían acompañadas a los oficios de pruebas de informes.

    En fecha 13.7.2009 (f.192 al 194) tuvo lugar el acto de inspección judicial promovida en su oportunidad.

    Por auto de fecha 14..2009 (f195) se ordenó practica cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 21.5.09 exclusive al 13.7.09 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 30 días de despacho.

    Por auto de fecha 14.7.2009 (f.196) se negó la expedición de la prueba de informes a INVERSIONES HOPE C.A. y BANCO PROVINCIAL en virtud que del cómputo efectuado se evidenciaba que el lapso de evacuación de pruebas feneció el 13.7.09 y se le aclaró a las partes que a partir del 13.7.09 comenzaba a transcurrir la oportunidad de presentar informes.

    En fecha 10.8.2009 (f.197 al 225) comparecieron los abogados J.L.G.L. y A.J.G.A., y presentaron escrito de informes.

    En fecha 10.8.2009 (f.226 al 240) la abogada M.G.R.S. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de informes.

    Por auto de fecha 24.9.2009 (f.241) se les aclaró a las partes a partir del 23.9.09 inclusive se iniciaba la oportunidad para dictar sentencia.

    Por auto de fecha 1.10.2009 (f.242 al 243) se ordenó testar con una línea de color azul la duplicidad detectada en la foliatura del expediente y se dejó constancia de haberse salvado por la secretaria las enmendaduras testadas.

    Por auto de fecha 1.10.2009 (f.244) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso con 244 folios útiles.

    SEGUNDA PIEZA.-

    Por auto de fecha 1.10.2009 (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior había cerrado por encontrarse en estado voluminoso con 244 folios.

    Por auto de fecha 23.11.2009 (f.2) se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa por un lapso de treinta días consecutivos a partir de ese día exclusive.

    Por auto de fecha 07.01.2010 (f. 3), la Jueza Temporal del Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y en virtud de que el juicio se encontraba dentro de la oportunidad para dictar sentencia definitiva, se le concedió a los sujetos procesales un lapso de tres (3) días de despacho contados a partir de ese día exclusive, a los fines de que ejercieran los recursos a que hubieran lugar, aclarándosele que una vez vencido dicho lapso sin que constara que se haya interpuesto recurso alguno, se dictaría el correspondiente fallo en la presente acción. Advirtiéndose que una vez conste en autos el precitado fallo se procedería con la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 17.02.2010 (f. 4), compareció el abogado A.G.A., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la juez titular.

    Por auto de fecha 22.02.2010 (f. 5), la Juez Titular de éste Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa.

    CUADERNO DE MEDIDAS.-

    Por auto de fecha 26.2.2009 (f. 1) se aperturó el cuaderno de medidas y a los efectos de proveer en torno a la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada se ordenó con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo, con la advertencia de que una vez cumplida esta exigencia el Tribunal proveería sobre su decreto dentro del lapso contemplado en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 23. 4.2009 (f. 2 al 8), compareció el abogado J.G., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual daba cumplimiento al auto dictado en fecha 26.02.2009.

    Por auto de fecha 29.4.2009 (f. 25 al 30), se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre cuatro (4) parcelas de terreno ubicadas en el sector K de la Urbanización Playas El Ángel en la jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, donde se desarrollará el Conjunto Residencial MIRADOR PLAZA, las cuales se describen a continuación: 1) PARCELA K-110: con un área aproximada de seiscientos veinte metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (620,20 mts.2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: En 35,51 mts., con la parcela K-111; ESTE: En 45,70 mts., con la calle El Mero; SURESTE: En 45,70mts., con calle El Mero; y SUROESTE: En 23,25 mts., con la parcela K-139. 2) PARCELA K-111: con un área aproximada de novecientos setenta y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (972,50 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: En 37,09 mts., con la parcela K-112; SURESTE: En 35,51 mts., con parcela K-110; NORESTE: En 26,62 mts., con calle El Mero; y SUROESTE: En 26,40 mts., con la parcela K-140. 3) PARCELA K-139: con un área aproximada de novecientos veintiún metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (921,64 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: En 23,25 mts., con parcela K-110; SURESTE: En 36,14 mts., con calle El Mero; SUROESTE: En 25,29 mts., con calle El Sábalo y; NOROESTE: En 36,44 mts., con parcela K-140. 4) PARCELA K-140: con un área aproximada de novecientos sesenta y nueve metros cuadrados con cuatro centímetros cuadrados (969,04 mts.2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: En 36,97 mts., con parcela K-141; SURESTE: En 36,44 mts., con parcela K-139; NORESTE: En 26,40 mts., con parcela K-111 y SUROESTE: En 26,40 mts., con calle El Sábalo. Dichas parcelas se distinguen con las siglas y números K-110, K-111, K-139 y K-140 del sector K en los planos de la Urbanización Playas El Ángel, los cuales se encuentran anexos al cuaderno de comprobantes del documento de urbanización o parcelamiento, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 05 de mayo de 1.970, anotado bajo el N° 23, folios 37 y siguientes al Protocolo Primero (I), Segundo Trimestre, con ajustes o modificaciones que figuran en el mismo expediente. Los lotes antes identificados le pertenecen a la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima (XII) de la ciudad de Caracas del Área Metropolitana en fecha ocho (8) del mes de diciembre del año 1.992, anotado bajo el N° 24, Tomo 232 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría y debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 09 de diciembre de 1.992, registrado bajo el N° 43, folios del 169 al 173, Protocolo Primero (I), Tomo N° 14, Cuarto (IV) Trimestre del citado año y anexos agregados al cuaderno de comprobante bajo los Nros. 261 y 262, Planos y oficio de Inos, actualmente Hidrocaribe. Las referidas parcelas se hallan integradas, según consta de documento protocolizado en fecha 27 de octubre de 2008 por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 24, folios 95 al 99, Protocolo Primero, Tomo 5, Cuarto Trimestre de dicho año y la unificación de dichas parcelas pasa a tener una extensión total de tres mil cuatrocientos ochenta y tres metros cuadrados con treinta y ocho centímetros cuadrados (3.483,38 mts.2), la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: conformado por dos (2) segmentos rectos, el primero de longitud treinta y seis metros con ochenta y cinco centímetros (36,85 mts.) comprendido entre los puntos P-1 (NORTE: 1.214.633,410; ESTE: 411.109,465) y P-2 (NORTE: 1.214.653,747; ESTE: 411.140,193), el segundo segmento de longitud treinta y seis metros con ochenta y cinco centímetros (36,85 mts.), comprendido entre los puntos P-2 (NORTE: 1.214.653,747; ESTE: 411.140,193) y P-3 (NORTE: 1.214.674,085; ESTE: 411.170,920); SUR: conformado por cuatro (4) segmentos rectos, y una (1) línea curva, el primer segmento de longitud once metros con cincuenta y nueve centímetros (11,59 mts.), comprendido entre los puntos P-5 (NORTE: 1.214.640,193; ESTE: 411.186,437), y el P-6 (NORTE: 1.214.628,991; ESTE: 411.183,449), el segundo segmento de longitud diez metros con sesenta y cuatro centímetros (10,64 mts.) comprendido entre los puntos P-6 (NORTE: 1.214.628,991; ESTE: 411.183.449) y P-7 (NORTE: 1.214.620,316; ESTE: 411.177,282), el tercer segmento de longitud doce metros con veintitrés centímetros (12,23 mts.), comprendido entre los puntos P-7 (NORTE: 1.214.620,316; ESTE: 411.177,282) y P-8 (NORTE: 1.214.612,191; ESTE: 411.168,142), el cuarto segmento de longitud treinta y tres metros con noventa y seis centímetros (33,96 mts.), comprendido entre los puntos P-8 (NORTE: 1.214.612,191; ESTE: 411.168,142) y P-9 (NORTE: 1.214.589,633; ESTE: 411.142,760), y una línea curva de longitud tres metros con treinta y cinco centímetros (3,35 mts.), comprendido entre los puntos P-9 (NORTE: 1.214.589,633; ESTE: 411.142,760) y P-10 (NORTE: 1.214.590,068; ESTE: 411.139,788); ESTE: conformado por dos (2) segmentos rectos, el primer segmento de longitud veintiséis metros con sesenta y dos centímetros (26,62 mts.), comprendido entre los puntos P-3 (NORTE: 1.214.674,085; ESTE: 411.170,920) y el P-4 (NORTE: 1.214.651,319; ESTE: 411.184,708), y el segundo segmento de longitud once metros con veintiséis centímetros (11,26 mts.) comprendido entre los puntos P-4 (NORTE: 1.214.651,319; ESTE: 411.184,708) y P-5 (NORTE: 1.214.640,193; ESTE: 411.186,437); OESTE: conformado por dos (2) segmentos rectos, el primer segmento de longitud veintiséis metros con cuarenta y nueve centímetros (26,49 mts.) comprendido entre los puntos P-10 (NORTE: 1.214.590,068; ESTE: 411.139,788), y P-11 (NORTE: 1.214.611,760; ESTE: 411.124,567), el segundo segmento de longitud veintiséis metros con cuarenta centímetros (26,40 mts.) comprendido entre los puntos P-11 (NORTE: 1.214.611,760; ESTE: 411.124.567) y P-1 (NORTE: 1.214.633,410; ESTE: 411.109,465); siendo librado en esa misma fecha el oficio correspondiente al Registrador Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado.

    En fecha 6.5.2009 (f. 34 al 37) compareció la abogada M.G.R.S., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual hizo oposición al decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar.

    En fecha 14.5.2009 (f. 64 al 67) comparecieron los abogados J.G. y A.G., con el carácter que tienen acreditado en autos y consignaron escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 15.5.2009 (f. 68 al 71) ordenándose oficiar al Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado y al Banco Sofitasa, Banco Universal C.A.

    En fecha 18.5.2009 (f. 75 al 80) compareció la abogada M.G.R.S., con el carácter que tiene acreditado en autos y consignó escrito de promoción de pruebas.

    Por auto de fecha 19.5.2009 (f. 165) se ordenó efectuar por secretaría un computo de los días de despacho transcurridos desde el 29.4.2009 exclusive hasta el 6.5.2009 inclusive. Asimismo, desde el 06.05.2009 exclusive hasta el 19.5.2009 inclusive; dejándose constancia de que habían transcurrido tres (3) y ocho (8) días de despacho.

    Por auto de fecha 19.5.2009 (f 166 al 169) se extendió el lapso de evacuación de pruebas por ocho (8) días de despacho contados a partir de ese día exclusive.

    Por auto de fecha 19.5.2009 (f. 170 al 172) se admitieron las pruebas promovidas por la abogada M.G.R.S., apoderada judicial de la parte demandada y se fijó el sexto (6°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 3:00 p.m., la practica de la inspección judicial solicitada.

    Por auto de fecha 21.5.2009 (f. 173) se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de ese día exclusive.

    Por auto de fecha 27.7.2009 (f. 174) se difirió la practica de la inspección judicial solicitada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 3:00 p.m.

    Por auto de fecha 28.5.2009 (f. 175) se dejó sin efecto el auto dictado el 21.5.2009.

    Por auto de fecha 1.6.2009 (f. 181) se difirió la practica de la inspección para el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 3:00 p.m.

    En fecha 3.6.2009 (f. 182) compareció el abogado J.L.G.L., actuando en su propio nombre y mediante diligencia puso en conocimiento de la Jueza sobre el desagradable incidente ocurrido el 01.06.2009, a los fines de que llegado el caso de perder la vida en cualquier circunstancia, dicho precedente sea puesto en conocimiento de las autoridades penales competentes, a quienes incumba conocer el expediente delictual correspondiente. Igual proceder solicita sea implementado en caso de perder la vida su cliente L.S.B.R. o su socio profesional, el abogado A.J.G.A.. Juró la ocurrencia de los hechos y pidió a la Secretaria del Tribunal conservara un original de la presente denuncia el cual se acompaña anexo, en la caja de seguridad del Tribunal.

    En fecha 4.6.2009 (f. 183 al 187) tuvo lugar la practica de la inspección judicial solicitada por la parte demandada.

    Por auto de fecha 10.6.2009 (f. 190) se cerró la primera pieza del presente expediente y se ordenó abrir una nueva.

    SEGUNDA PIEZA.-

    Por auto de fecha 10.6.2009 (f. 1) se abrió la segunda pieza del presente expediente.

    En fecha 11.6.2009 (vto. f. 2) se agregó a los autos el oficio N° 396-097 de fecha 02.06.2009 emanado del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado.

    Por auto de fecha 12.6.2009 (f. 44) se cerró la segunda pieza del presente expediente y se ordenó abrir una nueva.

    TERCERA PIEZA.-

    Por auto de fecha 12.6.2009 (f. 1) se abrió la tercera pieza del presente expediente.

    En fecha 15.6.2009 (f. 3 al 19) se agregó a los autos el oficio N° Ref CJU/0195-09 de fecha 9.6.2009 emanado del Banco Sofitasa, Banco Universal.

    En fecha 17.6.2009 (f. 20 al 45) se dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la oposición planteada por la abogada M.G.R.S. en fecha 6.5.2009 en contra de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 29.4.2009 y se limitó la medida decretada sobre 4 parcelas de terrenos ubicadas en el sector K de la Urbanización Playas El Ángel, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado donde se desarrollará el Conjunto Residencial MIRADOR PLAZA, identificadas con las letras y números: K-110,K.111, K-139, y K-140, al apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, torre C, Apto. N°. 5.

    Por auto de fecha 19.6.2009 (f.46 al 47) se ordenó testar con una línea de color azul la duplicidad detectada en la foliatura del expediente, dejándose constancia por secretaría de haberse salvado las enmendaduras en las foliaturas.

    En fecha 22.6.2009 (f.48) el abogado A.G.A. en su carácter acreditado en los autos por diligencia apeló de la sentencia dictada el 17.6.2009.

    En fecha 26.6.2009 (f.49) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se librara con carácter de urgencia el oficio correspondiente al Registro del Municipio Maneiro de este Estado.

    Por auto de fecha 29.6.2009 (f.50) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 17.6.09 exclusive al 26.6.09 inclusive, dejándose constancia por secretaria de haber transcurrido cinco (5) días de despacho.

    Por auto de fecha 29.6.2009 (f.51) se escuchó el recurso de apelación interpuesto por el abogado A.G.A. en un solo efecto en contra de la sentencia dictada en fecha 17.6.2009, ordenando remitir las copias pertinentes al Tribunal de Alzada a los fines de que resolviera el recurso.

    Por auto de fecha 29.6.2009 (f. 52 al 55) se ordenó librar oficio al Registro Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado y se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado.

    En fecha 13.7.2009 (f.60) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se librara un oficio complementario que aclare al Registro el destino de la medida cautelar sobre el inmueble objeto del juicio y su respectiva suspensión sobre las parcelas de marras para lo cual solicitaba la urgencia del caso y la habilitación del tiempo necesario, asimismo que se le designara correo especial para tal fin.

    En fecha 13.7.2009 (f.61) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia complementaria a la de esta misma fecha señaló la información relacionada con el inmueble objeto del juicio identificado con las siglas PH C-5 con sus respectivos linderos.

    Por auto de fecha 14.7.2009 (f.63 al 66) se ordenó oficiar al Registrador Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado para que informe si estampó la nota marginal correspondiente a la orden contenida en el oficio N°. 20.440-09 de fecha 29.6.09 donde se indicó que la medida decretada en fecha 29.4.09 fue suspendida y se limitó la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, torre C, Apto. N°. 5, y en caso de ser una respuesta negativa indique los motivos por los cuales no ha cumplido con dicha orden, dejándose constancia de haberse librado oficio en esa misma fecha.

    En fecha 15.7.2009 (f.67) se levantó acta mediante la cual la abogada M.G.R. aceptó el nombramiento de correo especial en la presente causa y juró cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al cargo.

    En fecha 27.10.2009 (f.70 al 71) se dejó constancia de haberse librado oficio al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Estado con motivo de la apelación.

    En fecha 28.10.2009 (f.72 al 73) la ciudadana Alguacil de este Tribunal por diligencia manifestó haber entregado el oficio dirigido al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Estado.

    Estando la presente causa en etapa de sentencia el Tribunal la pronuncia bajo las siguientes consideraciones:

  3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

    PRUEBAS APORTADAS.-

    PARTE ACTORA.-

    Dentro de las documentales que aportó conjuntamente con el libelo de la demanda:

    1. - Original (f.27 al 35) de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 23.10.2007, anotado bajo el Nro.45, Tomo 125, de donde se extrae que la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A, representada por el ciudadano DOMENICO D’ ALESSANDRO en su condición de Director Principal, a quien se denominó LA EMPRESA y el ciudadano L.S.B.R., a quien se denominó EL FUTURO ADQUIRIENTE, convinieron en celebrar contrato de compra venta, y el futuro adquiriente se comprometió en adquirir un inmueble constituido por un apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, Torre C, Apto Nro.5, con un área aproximada de construcción de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74 M2) más SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (66 M2) de terraza para un total de Ciento Cuarenta metros cuadrados de Construcción (140 M2) y por cuanto el terreno donde se construye el edificio pertenece a la compañía, de conformidad con el parágrafo único en su literal A del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, ambas partes celebraron este contrato con la condición de que las cantidades que reciba la compañía serían destinadas íntegramente a financiar la construcción del conjunto, cuyo precio fue establecido en QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,00) que cancelaría el futuro adquiriente mediante cuotas y de la siguiente manera: la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000.000,00) por concepto de reserva que fue recibida por la compañía mediante cheque Nro. 03025418 a cargo de la cuenta corriente Nro. 01080013740100039606 del Banco Provincial; la cuota inicial de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES EXCTOS (Bs. 165.000.000,00) la cual se recibió en ese mismo acto; la segunda cuota, sesenta días consecutivos después de la firma del presente instrumento por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 100.000.000,00) que se recibiría en cheque de gerencia o en efectivo a nombre de la compañía; la tercera cuota, treinta días consecutivos después de la firma del presente instrumento por la cantidad de (Bs. 50.000.000,00) por cheque de gerencia o efectivo y el saldo restante de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.225.000.000,00) en efectivo o cheque de gerencia al momento de protocolizar la venta definitiva. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano L.S.B.R. se comprometió en adquirir de la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A el identificado inmueble por la cantidad de quinientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 550.000.000,00). Y así se decide.

    2. - Original (f.36) de recibo denominado “Reservación Apartamento” mediante el cual se infiere que la PROMOTORA en fecha 10.10.2007 recibió de manos del ciudadano L.B.R. la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) mediante cheque Nro. 03025418 por concepto de reserva del apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Mirador Plaza ubicado en el piso 5 del módulo C, identificado como C-5 en Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este Estado. Recibo éste que fue firmado tanto por la PROMOTORA como por el promitente comprador. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 10.10.2007 LA PROMOTORA recibió del FUTURO ADQUIRIENTE L.S.B.R. la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) por concepto de reserva del referido inmueble. Y así se decide.

    3. - Original (f.37) de recibo Nro.0043 emitido en fecha 7.2.2008 por la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A. mediante el cual manifiesta haber recibido del ciudadano L.B. la cantidad de DIEZ MIL EXACTOS por concepto de reserva, Apto Res. Mirador Plaza. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 07.02.2008 la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A recibió del ciudadano L.B. la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de reserva del referido inmueble. Y así se decide.

    4. - Original (f.38) de recibo emitido por la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A en fecha 26.11.2007 de donde se extrae que recibió del ciudadano L.B. la cantidad de CINCUENTA MILLONES EXACTOS, por concepto de la primera cuota de pago de PH C-5, Res. Mirador Plaza, calle El Mero, Urb. Playa El Ángel, Nva. Esparta, mediante cheque Nro.00080490 del Banco Provincial. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 26.11.2007 la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A recibió del ciudadano L.B. la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00) por concepto de pago de la primera cuota del referido inmueble. Y así se decide.

    5. - Original (f.39) de recibo Nro.0045 emitido en fecha 7.2.2008 por la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A mediante el cual manifiesta haber recibido del ciudadano L.B. la cantidad de CINCUENTA MIL EXACTOS por concepto de abono, Apto Res. Mirador Plaza. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 07.02.2008 la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A recibió del ciudadano L.B. la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de abono del referido inmueble. Y así se decide.

    6. - Original (f.40) de recibo Nro.0044 emitido en fecha 7.2.2008 por la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A mediante el cual manifiesta haber recibido del ciudadano L.B. la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL EXACTOS por concepto de inicial, Apto Res. Mirador Plaza. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 07.02.2008 la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A recibió del ciudadano L.B. la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00) por concepto de inicial del referido inmueble. Y así se decide.

    7. - Original (f.41) de recibo Nro.0046 emitido en fecha 7.2.2008 por la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A mediante el cual manifiesta haber recibido del ciudadano L.B. la cantidad de CIEN MIL EXACTOS por concepto de abono, Apto Res. Mirador Plaza. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 07.02.2008 la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A recibió del ciudadano L.B. la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de abono del referido inmueble. Y así se decide.

    8. - Original (f.42) de recibo Nro.0047 emitido en fecha 19.2.2008 por la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A, mediante el cual manifiesta haber recibido del ciudadano L.B. la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL EXACTOS por concepto de abono, Apto Res. Mirador Plaza. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 19.02.2008 la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A recibió del ciudadano L.B. la cantidad de ciento ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 185.000,00) por concepto de abono del referido inmueble. Y así se decide.

    9. - Original (f.43) de recibo emitido por la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A. en fecha 7.7.2008 de donde se extrae que recibió del ciudadano L.B. la cantidad de CUARENTA MIL EXACTOS, por concepto de pago de cuota del PH, C-5, ubicado en Res. Mirador Plaza, calle el Moro, Urb. Playa El Ángel, mediante cheque Nro.00088014, del Banco Provincial. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil para demostrar que en fecha 07.07.2008 la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A recibió del ciudadano L.B. la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) por concepto de pago de cuota del referido inmueble. Y así se decide.

    10. - Original (f.44) de factura Nro. D005346 de fecha 22.10.2007 expedida por la empresa EL ECONOMATO DE MARGARITA C.A mediante la cual se infiere que el ciudadano L.B. compró por ante dicha empresa un horno 24”, marca Whirlpool, acero 220V, nuevo, por la suma de Bs. 2.972.000,00. En torno a la valoración de esta clase de prueba ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622, lo siguiente:

      …Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor J.E.C. ha señalado que ‘...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)..’. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225).

      No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, V.G.S.U. c/ L.A.U.G., y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).

      Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ P.A.S.).

      Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.

      El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.

      Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

      . (Negritas de la Sala).

      En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.

      En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…

      .

      Como emerge del fallo parcialmente apuntado se tiene entonces que el documento privado emanado de terceros debe ser ratificado mediante declaración testimonial a los efectos de que el mismo sea valorado no como prueba instrumental, sino como una prueba testimonial.

      En el caso a.s.e.q.e. anterior documento promovido en original emana de un tercero y que éste no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Y así se decide.

    11. - Original (f.45) de factura Nro. 0096869 de fecha 23.10.2007 expedida por la empresa COMPUISLA ELECTRONICS C.A mediante la cual se infiere que el ciudadano L.B. compró por ante dicha empresa una tina asimétrica bajo topo Mod. A por la suma de Bs. 621.000,00. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    12. - Original (f.46) de factura Nro. 000252 de fecha 21.12.2007 expedida por la empresa MUEBLES MARY C.A mediante la cual se infiere que dicha empresa manifestó haber recibido del ciudadano L.B. la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 7.000.000,00) por concepto de abono a cuenta para la fabricación de módulos de cocina, mediante cheque Nro. 5550, del Banco Provincial. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    13. - Original (f.47) de factura Nro. 4619 de fecha 31.7.2008 expedida por la empresa MARMOLERÍA ITALOP C.A mediante la cual se infiere que dicha empresa manifestó haber recibido del ciudadano L.B. la suma de SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 6.980,00) por concepto de suministro de granito amarillo, ornamental pulido fabricación e instalación de tope en general. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    14. - Original (f.48) de factura Nro. 000302 de fecha 4.9.2008 expedida por la empresa MUEBLES MARY C.A mediante la cual se infiere que dicha empresa manifestó haber recibido del ciudadano L.B. la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 15.000,00) por concepto de abono a cuenta a fabricación de cocina en cedro (Mirador Plaza). Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    15. - Original (f.49) de factura Nro. 0000689 de fecha 5.9.2008 expedida por la empresa COMPUISLA ELECTRONICS C.A mediante la cual se infiere que el ciudadano L.B. compró Disp. Jabón Acero Inox. MOD. S5118 por la suma de Bs. 320,00. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    16. - Original (f.50) de factura Nro. 001111 de fecha 5.9.2008 expedida por la empresa SPACIO FASIL FP mediante la cual se infiere que el ciudadano L.B. compró en esa empresa grifería Teka MW extraíble Inox, y un Triturador TR/510 Teka, por la suma de Bs. 1.821,00. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    17. - Original (f.51) de factura Nro. 000281 de fecha 15.10.2008 expedida por la empresa MUEBLES MARY C.A mediante la cual se infiere que dicha empresa manifestó haber recibido del ciudadano L.B. la suma de (Bs.6.200,00) por concepto de cancelación total de fabricación de muebles de cocina, Edif., Mirador, Plaza. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    18. - Original (f.52) de factura Nro. 0042 de fecha 21.11.2007 expedida por la empresa RADIO TREBOL HOGAR mediante la cual se infiere que dicha empresa manifestó haber recibido del ciudadano E.B. la suma de (Bs. 4.350.000,01) por concepto de compra de cuerpo de campana ND Alada inoxidable, completen de campana alada 90 c.A., tope eléctrico Vitroceramica VT CM. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    19. - Copia fotostática (f.53 al 57) de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 27.10.200, anotado bajo el Nro. 24, folios 95 al 99, Protocolo Primero, Tomo 5, cuarto trimestre de ese año, de donde se infiere que el ciudadano DOMENICO D’ ALESSANDRO en su carácter de Director Principal de la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A declara ser propietaria de las cuatro parcelas de terreno ubicadas en el sector K, de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este Estado, donde se esta desarrollando el Conjunto Residencial Mirador Plaza, identificadas con las siglas K-110, K-111, K-139 y K-140, las cuales ha decidido unificar e integrar las mismas en una sola unidad, quedando un área total aproximado de TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO CENTÍMETROS CUADRADOS (3.483,38 m2) y la autorización del Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A, para dicha unificación en virtud de que es acreedora hipotecaria de la línea de crédito y su aumento, protocolizados estos documentos donde consta las operaciones crediticias y la hipoteca sobre las parcelas en referencia en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 14 de mayo de 2007, bajo el Nro. 21, folios 88 al 95, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo trimestre y en fecha 25 de septiembre de 2007, bajo el Nro. 48, folios 213 al 218, Protocolo Primero, Tomo 14, tercer trimestre de ese año. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1360 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    20. - Copia fotostática (f.58 al 62) expedida por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, relacionada con el acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa denominada PROMOCIONES MIRADOR C.A constituida por J.E.P. y CONSORCIO MARGARITA C.A con el objeto de ejercer el comercio en todas sus formas y en especial, pero sin que ello implique limitación alguna, la promoción, construcción y desarrollo de edificaciones de uso particular o turístico, en todas sus fases de ejecución, realización de planos, proyectos, estudios o negocios inmobiliarios, asesoramiento, dirección, inspección, fiscalización de obras, cálculos de estructuras, avalúo de bienes muebles o inmuebles, y demás asuntos de la rama inmobiliaria, cuyo domicilio estaría en la ciudad de Pampatar, pudiendo establecer sucursales en cualquier otro lugar, por un periodo de 20 años y su capital social lo fue de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) suscrito y pagado en un 20%, dividido en cien (100) acciones de las cuales fueron suscritas (1) por J.E.P. y (99) por CONSORCIO MARGARITA C.A donde su dirección y administración estaría a cargo de J.E.P. y de F.C.G. como Directores Principales, y a los señores N.N. y A.C.G. como Directores suplentes, como comisario O.D.T.. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    21. - Copia fotostática (f.63 al 67) del acta de asamblea general ordinaria de accionistas de la empresa PROMOCIONES MIRADOR C.A celebrada el 29.1.2007 donde se aprobó los estados financieros correspondientes al ejercicio económico comprendido desde el 1.1.2006 al 31.12.2006 con vista al informe del comisario y la aprobación del aumento del capital social de la compañía de (Bs. 30.000.000,00) a (Bs. 730.000.000,00) a través de la emisión de (700.000) nuevas acciones equivalentes a (700.000.000,00) a un valor nominal de (Bs. 1.000,00) cada una, las cuales fueron suscritas y pagadas en su totalidad por DOMENICO D’ ALESSANDRO (350.000) acciones, y S.S. (350.000) acciones, quedando modificados sus estatutos en su cláusula QUINTA, Domenico D’ Alessandro (365.000) acciones y S.S. (365.000). El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    22. - Copia fotostática certificada (f.68 al 69) cuyo original fue presentado ad effectum videndi ante la secretaria de éste Tribunal de contrato privado celebrado entre INVERSIONES HOPE C.A. (LA ARRENDADORA) y L.S.B.R. (EL ARRENDATARIO) mediante el cual la arrendadora le dio en arrendamiento al referido ciudadano un local signado con el número y letras P2-L19A, de la segunda planta del Centro Comercial Costa Azul, ubicado en la avenida Bolívar cruce con calle Las Amapolas, Municipio Maneiro de este Estado, con un área aproximada de veinticinco metros cuadrados (25M2) por un canon de arrendamiento de Bs. 3.000,00 por un periodo de tres meses que se computaría a partir del otorgamiento del contrato. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo se encuentra suscrito no solo por el demandado, sino por un tercero que no fue promovido como testigo a los fines de que en cumplimiento del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración testimonial, y con el propósito de que la contraparte ejerciera el control probatorio de dicha probanza. (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

    23. - Copia fotostática certificada (f.70 al 72) cuyo original fue presentado ad effectum videndi ante la secretaria de éste Tribunal del contrato privado celebrado entre M.O. D., en su carácter de apoderada general de la ciudadana M.D.L.A.C. OLIVIERI (LA ARRENDADORA) y L.S.B.R. (EL ARRENDATARIO) mediante el cual la arrendadora le dio en arrendamiento al referido ciudadano un inmueble constituido por un Town House identificado con la letra “B”, en el Conjunto Residencial Villas S.L., ubicado en la calle Redoma de San Lorenzo, Urbanización J.C., Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, exclusivamente para fines de vivienda, por un periodo de cuatro meses improrrogables contados a partir del 5.12.2008 hasta el 5.4.2009 y como canon de arrendamiento mensual la cantidad de Bs. 3.200,00. En torno a la valoración de esta clase de prueba ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622, lo siguiente:

      …Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor J.E.C. ha señalado que ‘...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)..’. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225).

      No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, V.G.S.U. c/ L.A.U.G., y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).

      Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ P.A.S.).

      Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.

      El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.

      Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

      . (Negritas de la Sala).

      En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.

      En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…

      .

      Como emerge del fallo parcialmente apuntado se tiene entonces que el documento privado emanado de terceros debe ser ratificado mediante declaración testimonial a los efectos de que el mismo sea valorado no como prueba instrumental, sino como una prueba testimonial.

      En el caso a.s.e.q.e. anterior documento promovido emana de un tercero y de las actas procesales no se infiere que la parte accionante lo haya promovido para su ratificación, como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el tribunal con el control probatorio de la otra parte, le formule el correspondiente interrogatorio con el propósito de conocer si el tercero ratifica o no, el contenido del documento y más aún su firma, sino que se limitó a promoverlo como testigo e interrogarle si reconocía la precitada prueba documental, por lo tanto se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      En la etapa probatoria:

    24. - Mérito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.

    25. - Testimoniales.-

    26. a).- De la ciudadana L.C.H.F.. No se evacuó ya que no compareció al acto y el tribunal lo declaró desierto.

    27. b).- De la ciudadana S.S.N., No se evacuó ya que no compareció al acto y el tribunal lo declaró desierto.

    28. c).- De la ciudadana M.O., en la oportunidad de ser interrogada por el apoderado judicial de la parte actora, abogado J.G.L., respondiendo que había pactado con el señor L.B. un contrato de arrendamiento; que dicho documento se encuentra en autos marcado con la letra “Q” a los folios 70 al 72 del presente expediente; que el canon de arrendamiento lo fue por Tres Mil Doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 3.200,00) que el contrato en cuestión había comenzado a partir del 5.12.2008. Asimismo fue repreguntada por la apoderada judicial de la parte demandada M.G.R., manifestando que ella es la arrendadora y el ciudadano L.B. su arrendatario; que el ciudadano L.B. le había arrendado el inmueble y le dijo que era mientras le hacían entrega de su inmueble, se mostraba preocupado por el hecho de que no se lo entregaban cuando ya lo había cancelado y según debido a formalismos de índole de habitabilidad; que no sabía donde vivió L.B. antes de mudarse al inmueble arrendado; que el contrato de arrendamiento objeto de la exhibición se encuentra vencido; que no tenía ningún grado de amistad solo de arrendatario y arrendador. Esta testimonial al no contener contradicciones se valora con base al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que la ciudadana M.O. le dio en arrendamiento al ciudadano L.B. un inmueble por la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs. 3.200,00) mensuales. Y así se decide.

    29. - Inspección Judicial (f.192 al 194) evacuada en fecha 13.7.2009 por este Tribunal en la sede de un inmueble constituido por un apartamento sin identificación, ubicado en el segundo piso del edificio “C”, que forma parte del Conjunto Residencial Mirador Plaza, ubicado entre las calles El Mero y El Sábalo de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, dejándose constancia que el apartamento donde se encontraba constituido sin identificación según lo expresado por las partes involucradas es el que se corresponde con el bien objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, el cual consta de un ambiente integrado conformado por sala-comedor-cocina, dos baños, dos terrazas y una habitación; que con asesoramiento de practico designado las cerámicas del piso del baño son de segunda dentro de un formato de 20X20; en cuanto a la cerámica de la pared, presentan un formado de 30X45 y son de primera calidad con un lístelo intermedio; se hace especial referencia que a través de esta prueba se hace difícil determinar si las cerámicas instaladas en el baños son de marca italiana; con asesoramiento de practico que los cerramientos de vidrio situados en el área de terrazas, balcón y ventana de cocina se observa que si se empleó cristal laminado reflectivo azul, sin poder detectar la marca ni el espesor y para el momento de la inspección no presenta hendiduras, ni ralladuras; que con asesoramiento de practico se observó en el baño principal en la superficie del piso un centro de piso y un tapón de registro de 2 pulgadas cada uno, que la tina instalada es de material de resina y las paredes están revestidas en cerámica de formato mediano color azul con lístelos de color azul, los equipos o piezas sanitarias del baño de servicio se observó que son de color blanco y no se encuentra instalado el bidet; que la grifería se observó que hay una combinación de tipo liviano y pesada sin marca aparente; que para esa oportunidad se encontraban instaladas todas las rejillas de ventilación del techo y que el equipo de aire acondicionado instalado en la terraza se encontraba empotrado y presentaba leves signos de corrosión; que el techo instalado en el baño de servicio es de draywall, no observándose en su superficie signos de filtración; que si se observó desniveles por el acabado en el borde de los aleros y además se pudo detectar por el acabado en el borde de los aleros y además se pudo detectar el levantamiento del friso en los bordes ya mencionados. La anterior prueba consta que se evacuó cumpliendo los parámetros establecidos en los artículo 1428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se valora para demostrar los hechos resaltados, especialmente que con asesoramiento de practico designado las cerámicas del piso del baño son de segunda dentro de un formato de 20X20; en cuanto a la cerámica de la pared, presentan un formado de 30X45 y son de primera calidad con un lístelo intermedio; se hace especial referencia que a través de esta prueba se hace difícil determinar si las cerámicas instaladas en el baños son de marca italiana; con asesoramiento de practico que los cerramientos de vidrio situados en el área de terrazas, balcón y ventana de cocina se observa que si se empleó cristal laminado reflectivo azul, sin poder detectar la marca ni el espesor y para el momento de la inspección no presenta hendiduras, ni ralladuras; que con asesoramiento de practico se observó en el baño principal en la superficie del piso un centro de piso y un tapón de registro de 2 pulgadas cada uno, que la tina instalada es de material de resina y las paredes están revestidas en cerámica de formato mediano color azul con lístelos de color azul, los equipos o piezas sanitarias del baño de servicio se observó que son de color blanco y no se encuentra instalado el bidet; que la grifería se observó que hay una combinación de tipo liviano y pesada sin marca aparente; que para esa oportunidad se encontraban instaladas todas las rejillas de ventilación del techo y que el equipo de aire acondicionado instalado en la terraza se encontraba empotrado y presentaba leves signos de corrosión; que el techo instalado en el baño de servicio es de draywall, no observándose en su superficie signos de filtración; que si se observó desniveles por el acabado en el borde de los aleros y además se pudo detectar por el acabado en el borde de los aleros y además se pudo detectar el levantamiento del friso en los bordes ya mencionados. Y así se decide.

    30. - Informes.-

    31. a).- En lo que respecta a las pruebas de informes promovidas y admitidas de las empresas ECON OMATO DE MARGARITA, C.A, MUEBLES MARY, C.A, COMPUISLA ELECTRONICS, C.A, MARMOLERÍA ITALOP SK, C.A, RADIO TREBOL HOGAR, C.A, INVERSIONES HOPE, C.A y BANCO PROVINCIAL, las mismas no fueron evacuadas en virtud de que su promovente no aportó las copias que debían ser acompañadas a las mismas. A esta prueba de informe se le niega valor probatorio en virtud de que la misma fue promovida en forma incompleta y consecuencialmente obstaculizó su evacuación. Y ASÍ SE DECIDE.

    32. b).- Evacuada por el BANCO EXTERIOR, C.A, en fecha 19.6.2009, mediante la cual se observa que dicha institución no aportó la información requerida en virtud de que para ello era indispensable que se le suministrara el número de registro o de información fiscal de la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A., o en su defecto el número de cuenta que mantenía la referida empresa en su institución financiera para poder realizar la búsqueda en sus archivos inactivos. A esta prueba de informe se le niega valor probatorio en virtud de que la misma fue promovida en forma incompleta y consecuencialmente obstaculizó su evacuación. Y así se decide.

    33. - Documentales consistentes en:

      a).- Copia al carbón (f.111) de cheque de gerencia Nro. 00079392, emitido a beneficio de PROMOCIONES MIRADOR C.A. por la suma de (Bs. 165.000.000,00) a cargo de la cuenta Nro. 0108-0113-7-4-0100039606 del ciudadano L.B.R.. Al anterior documento se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

      b).- Copia al carbón (f.112) de cheque de gerencia Nro. 00080490, emitido a beneficio de PROMOCIONES MIRADOR C.A. por la suma de (Bs. 50.000.000,00) a cargo de la cuenta Nro. 0108-0113-7-4-0100039606 del ciudadano L.B.R.. Al anterior documento se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

      c).- Copia al carbón (f.113) de cheque de gerencia Nro.00082592, emitido a beneficio de PROMOCIONES MIRADOR C.A. por la suma de (Bs. F.185.000,00) a cargo de la cuenta Nro. 0108-0113-7-4-0100039606 del ciudadano L.B.R.. Al anterior documento se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

      d).- Copia fotostática (f.114) de cheque Nro. 0325418 emitido en fecha 10.10.2007 a la orden de PROMOCIONES MIRADOR C.A. girado en contra de la cuenta Nro. 0108-0013-74-0100039606, cuyo titular es L.B.R., por la suma de Bs. 10.000.000,00. Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:

      “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

      (Negritas de la Sala)

      El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.

      Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:

      …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio C.A. c/ P.M.Z.); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ E.A.Z.)…

      En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano P.M.A., cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.

      En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.

      Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:

      …Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano C.M., de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.

      (…Omissis…)

      Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…

      Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.

      Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.

      En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso J.E.G.F., contra C.N.C., estableció lo siguiente:

      …Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….

      Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”..

      De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.

      Establecido lo anterior, al referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      c).- Copia fotostáticas (f.115 a 118) de cheques Nros. 00079392, 00080490, 00082592, 00088014, emitidos los días 22.10.2007, 23.11.2007, 12.2.2008, 7.7.2008, a la orden de PROMOCIONES MIRADOR C.A. girado en contra de la cuenta Nro. 0108-0032-52-0900000012, cuyo titular es L.B.R., por las sumas de Bs. 165.000.000,00; 50.000.000,00; 185.000,00 y 40.000,00, respectivamente. Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:

      “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

      (Negritas de la Sala)

      El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.

      Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:

      …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio C.A. c/ P.M.Z.); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ E.A.Z.)…

      En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano P.M.A., cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.

      En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.

      Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:

      …Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano C.M., de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.

      (…Omissis…)

      Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…

      Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.

      Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.

      En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso J.E.G.F., contra C.N.C., estableció lo siguiente:

      …Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….

      Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”..

      De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.

      Establecido lo anterior, al referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      e).- Copia fotostática (f.119) de planilla de depósito, la cual resulta difícil extraer su contenido por encontrarse ilegible. Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:

      “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

      (Negritas de la Sala)

      El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.

      Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:

      …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio C.A. c/ P.M.Z.); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ E.A.Z.)…

      En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano P.M.A., cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.

      En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.

      Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:

      …Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano C.M., de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.

      (…Omissis…)

      Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…

      Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.

      Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.

      En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso J.E.G.F., contra C.N.C., estableció lo siguiente:

      …Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….

      Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”..

      De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.

      Establecido lo anterior, al referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      f).- Original (f.120) de factura Nro.0038 emitida por la ciudadana L.C.H.F., Asesor Inmobiliario en fecha 12.12.2008 a nombre de L.B. por la suma de (Bs. 1.500, 00) por concepto de comisión alquiler de Town house, ubicado en J.C., letra –B, Villas S.L.. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.

      PARTE DEMANDADA.-

    34. - Copia fotostática (f.128) de permiso clase “B” N°. B-660, cuyo original fue presentado ad effectum videndi, expedido en fecha 5.6.2006 por el Concejo Municipal del Distrito Maneiro de este Estado, Ingeniería Municipal, a nombre de PROMOCIONES MIRADOR C.A. para ampliación de proyecto de dos apartamentos de aprox. M2 60,00 c/u en el nivel superior en cada uno de los cinco edificios. Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia N° 01754, expediente N° 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptibles de ser valorados conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, y en tal sentido en aplicación de dicho fallo y conforme a las normas invocadas se le otorga valor probatorio para demostrar las anteriores circunstancias. Y así se decide.

    35. - Copia fotostática (f.129 al 133) de permiso clase “B” N°. B-753, cuyo original fue presentado ad effectum videndi, expedido en fecha 22.10.2008 por el Concejo Municipal del Distrito Maneiro de este Estado, Ingeniería Municipal, a nombre de PROMOCIONES MIRADOR C.A. para ampliación de los permisos clase “B” Nro.660 de fecha 5.6.2006 y clase “A” de fecha 9.3.2006, según anexos de los planos. Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia N° 01754, expediente N° 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptibles de ser valorados conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, y en tal sentido en aplicación de dicho fallo y conforme a las normas invocadas se le otorga valor probatorio para demostrar las anteriores circunstancias. Y así se decide.

    36. - Copia fotostática (f.134) de la cédula de habitabilidad emitida en fecha 4.3.2009 cuyo original fue presentado ad effectum videndi, a PROMOCIONES MIRADOR C.A. en la Urbanización Playas del Ángel, calle El Mero, parcela K-110, 111, 139 y 140 integradas. Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia N° 01754, expediente N° 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptibles de ser valorados conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, y en tal sentido en aplicación de dicho fallo y conforme a las normas invocadas se le otorga valor probatorio para demostrar las anteriores circunstancias. Y así se decide.

    37. - Copia fotostática (f.135) de certificado de conformidad con número de registro 076-08 cuyo original fue presentado ad effectum videndi, emitido en fecha 20.2.2009 por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Estado Nueva Esparta con vencimiento el 20.2.2010 a favor de PROMOCIONES MIRADOR C.A. Residencias Mirador Plaza, ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, calle El Mero, parcela K-110. Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia N° 01754, expediente N° 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptibles de ser valorados conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, y en tal sentido en aplicación de dicho fallo y conforme a las normas invocadas se le otorga valor probatorio para demostrar las anteriores circunstancias. Y así se decide.

      En la etapa probatoria:

    38. - Testimoniales.-

    39. a).- En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos J.V.R., TAMIANA LA ROSA y L.G.. No se evacuaron ya que no comparecieron al acto y el tribunal lo declaró desierto.

    40. b).- En lo que respecta al testigo J.J.V.M. en la oportunidad correspondiente fue interrogado por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada M.G.R.S., manifestando que conoce al ciudadano L.S.B., que lo conoció en la obra cuando se estaba terminando de construir la Torre “E” del Conjunto Residencial MIRADOR PLAZA; que le constaba que L.B. había solicitado reforma a su inmueble, de hecho él quería que su apartamento quedara igual al del señor DOMENICO que es uno de los socios del Conjunto y también a última hora quiso que se le colocara el compresor del aire acondicionado en otro sitio que no era el dispuesto y se le hizo; que le constaba que los representantes de PROMOCIONES MIRADOR habían accedido a dichas peticiones sin ningún problema; que le constaba que el señor L.B. habitó en el Conjunto Residencial antes de su terminación, de hecho el hizo toda su mudanza completa, muebles, televisores, cuadros y cuando se fue a hacer la inspección por parte del tribunal se pudo dar cuenta que estaban los clavos, los tornillos de los cuadros, una maleta con pertenencias de él que dejó antes de retirar todas sus pertenencias, asimismo hicieron barios trabajos de remate y otros estando él viviendo allí; que las remodelaciones o reparaciones fueron cubiertas por PROMOCIONES MIRADOR; que se habían cumplido todos los acabados, hasta las observaciones que él les hizo de algunos remates se les hicieron; que le consta lo antes señalado por que estaba todos los días en la obra y por consiguiente lo encontraba prácticamente todos los días, además que las observaciones que él tenía sobre los diferentes defectos pequeños que podía tener el apartamento se lo comunicaba a él y los mandaba a reparar, también le constaba por que vio con sus propios ojos la mudanza que el hizo hacía su apartamento, mercancía que trajo de afuera y mercancía que ellos le tenían guardadas en uno de los apartamentos que estaba desocupado que fue un favor que les pidió el a ellos y ya tenían más de seis meses guardados. Esta testimonial no merece fe ya que al expresar que – admite que efectuó trabajos por cuenta de la empresa PROMOCIONES MIRADOR y por ende tiene interés aún indirecto en las resultas del juicio. Y así se decide.

    41. c).- La declaración del ciudadano O.E.R.M., en la oportunidad de ser interrogado por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada M.G.R.S., manifestó que conoce al ciudadano L.S.B.; que lo conoció en el Conjunto Residencial MIRADOR PLAZA; que dicho ciudadano había solicitado reformas al inmueble durante la ejecución del proyecto; que las mismas consistieron en hacerle remodelación a un baño y las máquinas del aire; que el ciudadano L.B. había habitado el inmueble antes de su terminación por dos meses; que la empresa había sido cuidadosa con los acabados del apartamento de BENEDETTI; que BENEDETTI había guardado sus pertenencias personales en el Conjunto Residencial MIRADOR PLAZA y las había cuidado por un año; que le constaba lo dicho porque tenía un año y medio allí trabajando, en ese conjunto. Asimismo fue repreguntado por el abogado A.G.A., manifestando que había venido a declarar por su cuenta; que no había tenido a la vista el contrato suscrito entre L.B. y PROMOCIONES MIRADOR; que le consta las modificaciones hechas por que ha visto los otros apartamentos que son diferentes a ese; que no ha visto que entre el señor L.B. y su patrono haya habido ningún altercado entre ellos, que cuando ellos hablaban se iban para la oficina. De la misma forma el tribunal interrogó al testigo, contestando que trabajaba en PROMOCIONES MIRADOR; que su jefe inmediato es DOMENICO D’ ALESSANDRO. A los efectos de discernir sobre la valoración de esta prueba se observa que el deponente expresó como respuesta al interrogatorio que le efectuó el Tribunal que trabajaba en la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A. y que su jefe inmediato es el ciudadano DOMENICO D’ ALESSANDRO, lo cual forzosamente demuestra que el testigo se encuentra incurso en una de las causales de inhabilidad relativa que contempla el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con el vínculo de trabajo entre el testigo y la parte promovente de la prueba, y por esa razón, en aplicación del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que regula la aplicabilidad de las reglas de la sana crítica para analizar y valorar esta clase de probanzas, se le niega valor probatorio. Y así se decide.

    42. - La inspección judicial promovida y acordada, fue declarada desierta en virtud de no haber comparecido en la oportunidad ni hora fijada persona alguna, ni menos aún su promovente. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

      Como fundamento de la presente acción de cumplimiento de contrato el ciudadano L.S.B.R., asistido en esa oportunidad por los abogados J.L.G.L. y A.J.G.A., argumentó lo siguiente:

      - que en fecha 23.10.2007 se suscribió un instrumento contentivo de un contrato de promesa bilateral de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 125, además de su persona, actuando a título de beneficiario de la promesa de venta que más adelante será tratada dicho acuerdo fue suscrito por PROMOCIONES MIRADOR C.A quien procedía como propietaria del bien objeto de la promesa y por ende actuando con el carácter de promitente, la compañía –como se le denominó en el convenio bajo análisis– estuvo representada por su Director Principal, el ciudadano DOMENICO D’ ALESSANDRO.

      - que el bien inmueble que conforma el objeto de la promesa bilateral de compraventa lo constituye un apartamento que sería construido por la promitente y formaría parte del CONJUNTO RESIDENCIAL MIRADOR PLAZA concretamente en el segundo piso del Edificio o Torre distinguida con la letra “C”, identificado dicho apartamento con las siglas C-5, que tendría un área de construcción de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140mts2) la cual comprende Setenta y Cuatro metros cuadrados (74mts2) de áreas cubiertas y adicionalmente Sesenta y Seis metros cuadrados (66m2) de terraza.

      - que el Conjunto Residencial del cual formaría parte el inmueble objeto del acuerdo de compraventa, se encuentra ubicado en la Urbanización Playas El Ángel, específicamente se edificaría sobre cuatro parcelas de terrenos, ubicadas en el sector K de la Urbanización Playas El Ángel, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado, parcelar que se describen así: PARCELA K-110, con un área aproximada de Seiscientos Veinte metros cuadrados con Veinte centímetros cuadrados (620,20mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: en 35,51mts, con la parcela K-111; ESTE: en 45,70mts, con la calle El Mero; SURESTE: en 45,70mts, con calle El Mero; y SUROESTE: en 23,25mts con la parcela K-139; PARCELA K-111: con un área aproximada de Novecientos Setenta y Dos metros cuadrados con Cincuenta centímetros cuadrados (972,50mts) comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: en 37,09mts con la parcela K-112; SURESTE: en 35,51mts con la parcela K-110; NORESTE: en 26,62mts, con calle El Mero y SUROESTE: en 26,40mts con la parcela K-140. PARCELA K-139: con un área aproximada de Novecientos Veintiún metros cuadrados con Sesenta y Cuatro centímetros cuadrados (921,64mts) comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: SUROESTE: en 25,29mts con calle EL Sábalo y NOROESTE: en 36,44mts con parcela K-140. PARCELA K-140, con un área aproximada de Novecientos Sesenta y Nueve metros cuadrados con Cuatro centímetros cuadrados (969,04mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: en 36,97mts con parcela K-141; SUROESTE: en 36,44mts con parcela K-139, con calle El Sábalo. Y le pertenecen a la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A. según documento autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima (XII) de la ciudad de Caracas, en fecha 8.12.1992, anotado bajo el Nro.24, Tomo 232, y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 9.12.1992, bajo el Nro.43, folios 169 al 173, Protocolo Primero, Tomo 14, del cuarto trimestre de ese año.

      - que las parcelas antes descritas se encuentran integradas según documento protocolizado en fecha 27.10.2008 por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado bajo el Nro.24, Protocolo Primero, Tomo 15, y lo resultante de la unificación de las parcelas K-110, K-111, K-139 y K-140 pasa a tener una extensión total aproximada de TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO CENTÍMETROS CUADRADOS (3.483,38mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: conformado por dos (2) segmentos rectos, el primero de longitud Treinta y Seis metros con Ochenta y Cinco centímetros (36,85mts) comprendido entre los puntos P-1, (NORTE: 1.214.633,410; ESTE: 411.109,465) y P-2 (NORTE: 1.214.653,747; ESTE: 411.140,193), el segundo segmento de longitud Treinta y Seis metros con Ochenta y Cinco centímetros (36,85mts) comprendido entre los puntos P-2 (NORTE: 1.214.653,747; ESTE: 411.140,193) y P-3 (NORTE: 1.214.674,085; ESTE: 411.170,920); SUR: conformado por cuatro (4) segmentos rectos y una línea curva, el primer segmento de longitud Once metros con Cincuenta y Nueve centímetros (11,59mts) comprendido dentro los puntos P-5 (NORTE: 1.214.640,193; ESTE: 411.186,437) y el punto P-6 (NORTE: 1.214.628,991; ESTE: 411.183,449), segundo segmento de longitud Diez metros con Sesenta y Cuatro centímetros (10,64mts) comprendido entre los puntos P-6 (NORTE: 1.214.628,991; ESTE: 411.183,449) y P-7 (NORTE: 1.214.620,316; ESTE: 411.177,282) el tercer segmento de longitud Doce metros con Veintitrés centímetros (12,23mts) comprendido entre los puntos P-7 (NORTE: 1.214.620,316; ESTE: 411.117,282) y P-8 (NORTE: 1.214.612,191; ESTE: 411.168,142) el cuarto segmento de longitud Treinta y Tres metros con Noventa y Seis centímetros (33,96mts) comprendido entre los puntos P-8 (NORTE: 1.214.612,191; ESTE: 411.168,142) y P-9 (NORTE: 1.214.589,633; ESTE: 411.142,760) y una (1) línea curva de longitud Tres metros con Treinta y Cinco centímetros (3,35mts) comprendido entre los puntos P-9 (NORTE: 1.214.589,633; ESTE: 411.142,760) y P-10 (NORTE: 1.214.590,068; ESTE: 411.139,788); ESTE: conformado por dos segmentos rectos, el primer segmento de longitud Veintisiete metros con Sesenta y Dos centímetros (26,62mts) comprendido entre los puntos P-3 (NORTE: 1.214.674,085; ESTE: 411.170,920) y P-4 (NORTE: 1.214.651,319; ESTE: 411.184,708) y el segundo segmento de longitud Once metros con Veintiséis centímetros (11,26mts) comprendido entre los puntos P-4 (NORTE: 1.214.651,319; ESTE: 411.184,708) y P-5 (NORTE: 1.214.640,193; ESTE: 411.186,437); OESTE: conformado por dos (2) segmentos rectos, el primer segmento de longitud Veintiséis metros con Cuarenta y Nueve centímetros (26,49mts) comprendido entre los puntos P-10 (NORTE: 1.214.590,068; ESTE: 411.139,788) y P-11 (NORTE: 1.214.611,760; ESTE: 411.124,567) el segundo segmento de longitud Veintiséis metros con Cuarenta centímetros (26,40mts) comprendido entre los puntos P-11 (NORTE: 1.214.611,760; ESTE: 411.124,567) y P-1 (NORTE: 1.214.633,410; ESTE: 411.109,465).

      - que las partes contratantes L.S.B.R. y PROMOCIONES MIRADOR C.A pactaron una promesa bilateral de compraventa por virtud de la cual el futuro adquiriente se comprometía a comprar el apartamento descrito en la sección anterior, mientras que la compañía se obligaba a construir el desarrollo inmobiliario que comprendía dicha vivienda y una vez logrado esto, a trasmitirle la propiedad del mismo.

      - que el precio fijado para la operación de venta y la forma como sería cancelado se pactó en las cláusulas tercera y cuarta del documento de fecha 23.10.2007.

      - que el compromiso de la compañía recaía sobre un bien futuro, pues para el momento de la celebración del contrato de promesa bilateral de compraventa, la futura vendedora se encontraba desarrollando el Conjunto Residencial Mirador Plaza, del cual formaría parte el apartamento prometido, así pues el primer compromiso asumido por la compañía PROMOCIONES MIRADOR C.A está relacionado con la ejecución a cabalidad del complejo de viviendas referido, obligación esta que se pactó en la cláusula quinta.

      - que según la cláusula sexta la vendedora se comprometió a protocolizar el documento definitivo de compraventa, con el cual se daría cumplimento a la tradición legal del inmueble dentro del plazo comprendido por el primer semestre del año 2008, pudiéndose extender el plazo para el segundo semestre del año 2008.

      - que en su condición de comprador ha dado estricto cumplimiento a las obligaciones previstas en el contrato contentivo de la promesa de compraventa, incluso más allá de lo que conforme a derecho estaba obligado a hacer, no solo cumplió con el cronograma de pagos sino que además verificó el pago final, cuya cancelación estaba prevista para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el Registrador Público.

      - que el cumplimiento en el pago íntegro del precio de venta del inmueble quedó acreditado en instrumento contentivos de los respectivos recibos otorgados por la vendedora, los cuales eran entregados contra la pretensión de los respectivos cheques o vouches bancarios que se entregaban a esta última.

      - que habiendo expirado íntegramente el lapso convenido en las cláusulas quinta y sexta del contrato preparatorio de fecha 23.10.2007, la vendedora PROMOCIONES MIRADOR C.A no ha cumplido con la obligación de finalizar la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL MIRADOR PLAZA y por supuesto tampoco ha cumplido con la obligación de protocolizar el respectivo documento definitivo de compraventa.

      - que además de haber incumplido sus obligaciones principales anteriormente indicadas, la vendedora ha incurrido en la violación de otros compromisos accesorios que formaron parte del acuerdo en referencia, se trata de la contravención a la obligación que por escrito asumió la vendedora, de dotar el apartamento prometido con piezas de específica calidad y es que habiendo examinado el interior del inmueble, ha podido comprobar que las características y especificaciones de las piezas de baño y cerramiento de la terraza, no son los convenidos en la cláusula segunda del contrato, como lo fue en el caso de las piezas de baño y grifería, las cuales son de marca de inferior calidad, infringiendo así el compromiso de instalar accesorios importados de Italia de la marca Frattini, en ninguno de los baños han instalado los bidet, igual situación se presenta con respecto al cerramiento de la terraza, pues en la elaboración de las puertas corredizas y ventanales, no se emplearon las técnicas de instalación ni los materiales apropiados para soportar las fuertes presiones ejercidas por el viento proveniente del M.C., situación ésta que ha provocado el que ya varias láminas de vidrios recientemente instaladas, se encuentren hendidas o rajadas, otro tanto podría decirse del deficiente acabado de la techumbre y la impermeabilización del apartamento, que ha determinado que ya en varias ocasiones la constructora haya ejecutado reparaciones cosméticas tendentes a ocultar los daños.

      - que la excusa que ha servido para hacer semejantes requerimientos se ha afincado en la construcción del baño de visitas, no habría ni que decir que en la letra del contrato se promete la entrega de la vivienda con dos baños, pues bien, por alguna ambición ignota, los encargos de la accionada trataron de venderle la tesis según la cual ese segundo baño tenía un precio, ¡Setenta Mil bolívares (Bs. 70.000,00) adicionales! Como si de una fina pieza de arte se tratara a un lúgubre retrete de escasos metros cuadrados, se le quiere asignar casi un sexto del valor del apartamento.

      - que ante la expectativa de recibir el apartamento prometido y contratando para ello con el consentimiento de la vendedora, contrató y sufragó con sus propios recursos la que actualmente es la cocina empotrada del inmueble objeto de la acción, en la elaboración, dotación e instalación de la cocina en cemento invirtió la suma de Cuarenta y Seis mil Novecientos Ochenta y Un bolívar (Bs.46.981,00) se trata de una cocina empotrada con topes de granito provista de hornillas eléctricas, horno eléctrico, campana de extracción, nevera.

      - que tanto el incumplimiento de una obligación convencional, como el retardo en su ejecución, le impone al deudor la carga de resarcir al acreedor por todos los daños y perjuicios que dicho incumplimiento definitivo o temporal pueda causar al acreedor, encontrándose insertos en el contexto de una acción de cumplimiento de contrato, le corresponde precisar y consecuencialmente reclamar la indemnización de los daños y perjuicios que le ha causado y seguirá causando el acreedor, hasta el momento en el cual dé cumplimiento voluntario o forzoso a su obligación.

      - que ya encontrándose en el primer semestre del año 2009 sin que la promitente haya cumplido con su obligación se encontraba en la penosa situación de no poseer vivienda propia, lo que le ha obligado a tomar en arrendamiento un inmueble que le sirva de hogar, cuando lo justo habría sido el que a estas alturas ya estuviera habitando el inmueble prometido, sin necesidad de efectuar las erogaciones a las cuales hoy se veía constreñido.

      - que otras de las consecuencias dañosas que resultan para él del retardo en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la vendedora es el hecho de haberse visto forzado a alquilar un depósito en el cual almacenar el mobiliario que acondicionaba su anterior vivienda, la cual vendió para comprar el apartamento objeto de marras, mobiliario éste que hasta la presente fecha y –en tanto no se protocolizara la venta– no ingresara al inmueble objeto de la promesa y deben mantenerse resguardados en un depósito privado para evitar su deterioro.

      - que las erogaciones mensuales que actualmente realiza para procurar una vivienda de similar calidad a la prometida, asciende a la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), lo cual se evidencia en el texto del contrato de arrendamiento, marcado “Q” y por el depósito arrendado un monto igual de (Bs. 3.000,00) mensuales, según documento marcado “R”.

      Por su parte, la abogada M.G.R.S., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A en la oportunidad de dar contestación a la demanda, expresó en nombre de su representada, lo siguiente:

      - que admitía como cierto que en fecha 27.10.2007 su representada suscribió con el demandante de autos, un contrato de promesa bilateral de compraventa de un apartamento signado con las siglas C-5, ubicado en el segundo piso del edificio C del Conjunto Residencial Mirador Plaza, situado en el sector K de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este Estado.

      - que era cierto que el referido inmueble tendría un área aproximada de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140mts2) aproximados de construcción, comprendido en Setenta y Cuatro metros cuadrados (74mts2) de áreas cubiertas y Sesenta y Seis metros cuadrados (66mts2).

      - que era cierto que su representada es propietaria de las parcelas de terrenos identificadas con las siglas K-110, K-111, K-139 y K-140, cuyos demás datos se identificaron y se dan por reproducidos de acuerdo al contenido del libelo de la demanda.

      - que admitía por ser cierto que las parcelas en referencia fueron integradas mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 27.10.2008, bajo el Nro. 24, Protocolo Primero, Tomo 5, cuarto trimestre de ese año.

      - que admitía por ser cierto que en la promesa bilateral de compraventa suscrita entre las partes, el actor se comprometió a comprar el inmueble antes descrito y la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A se obligó a construir y vender el mismo.

      - que admitía por ser cierto el precio fijado para materializar la negociación contenida en el documento de promesa bilateral de compraventa fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 550.000,00) y que debía ser pagada de acuerdo al cronograma de pago en la cláusula cuarta del contrato de marras.

      - que en lo que respectaba al revestimiento y acabados internos del inmueble, era cierto que en el contrato se convino en revestir la cocina, baños y servicios de los apartamentos con baldosas de 10 X 10, 15 X 20 y 20 X 20 de primera calidad, en cuanto al cerramiento era cierto que se convino en cerrar las ventanas y balcones con guías de aluminio pesado E=1.8 m.m pintado electroestático con pinturas en polvo de poliéster gris, referencia RAL 00A – 13, sistema Corona, iltaliano y vidrio laminado reflexivo marca Belfort de 8mm, color azul, entre otras condiciones previstas en el contrato.

      - que de la simple comparación entre el cronograma de pago y los pagos efectuados por el actor se advierte, que su representada fue condescendiente en la recepción de los mismos, pues tomando en cuenta que el contrato de opción fue suscrito en fecha 23.10.2007, la cuota inicial a que se refiere el numeral segundo de la cláusula cuarta no fue pagada sino hasta el mes de febrero de 2008 y así ocurrió en los pagos subsiguientes, pero también señala que su representada recibió el pago íntegro del precio de la cosa.

      - que el actor en contravención del texto del contrato, pago el precio de una forma distinta a la pactada inicialmente y así fue expresamente aceptado por su representada, de forma tal, que ambas partes desde el inicio de la relación contractual relajaron el texto del contrato y así solicitó sea apreciado por este digno tribunal.

      - que en lo que respecta a los acabados interiores y exteriores del inmueble, resulta a todas luces prematura hablar de incumplimiento por parte de su mandante en esta fase, pues como quiera que el inmueble no ha sido culminado, por ende tampoco sus acabados, no obstante lo anterior prácticamente el actor ya tiene la posesión del inmueble, pues de la parte in fine del folio 13 del presente expediente, se evidencia que el actor contrató a sus propias expensas la instalación de una cocina empotrada.

      - que rechazaba categóricamente que su mandante no otorgaría oportunamente el documento definitivo de compraventa, pues cumplió con su obligación de introducir ante la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado, los requisitos necesarios para obtener el permiso de habitabilidad o conformidad de uso que confiere este órgano de la administración pública, asimismo, se introdujo por ante la Oficina de Registro Subalterna del Municipio Maneiro de este Estado, el correspondiente documento de condominio y su reglamento interno, a los fines de verificar su revisión y otorgamiento previo a la obtención de la licencia de habitabilidad, todo lo cual sería demostrado en su oportunidad legal.

      - que negaba que su mandante haya instalado piezas sanitarias de inferior calidad a las prometidas, pues estaban en presencia de un proyecto de construcción de primera categoría y así sería demostrado en la etapa probatoria correspondiente.

      - que era falso que su representada haya solicitado al actor un pago adicional al convenido como precio del inmueble, estimado en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00).

      - que negaba que su representada esté en la obligación legal de reconocer gasto alguno por mejoras sufragadas por el hoy actor, sobre todo lo referido en los folios 13 y 14 del presente expediente, correspondientes a la instalación de una cocina, estimada en líneas generales en la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Novecientos Ochenta y Un bolívares (Bs. 46.981,00).

      - que negaba que su mandante se encuentre en la obligación de pagar al actor cantidad alguna que resulte como estimación de daños y perjuicios, pues de la narrativa de los hechos referida por el actor, no se evidencia de una verdadera relación de causalidad entre los hechos, el derecho y como consecuencia de estos, que se hayan causado daños y perjuicios al actor.

      - que el actor convino en liberar a su representada de cualquier daño causa como consecuencia del retrazo de la Alcaldía en el otorgamiento del permiso de conformidad de uso o habitabilidad, y que en todo caso, dicha circunstancia puede ser considerada como una causal eximente de responsabilidad civil conocida como el hecho del príncipe, en consecuencia, mal podía ser responsable su mandante por pago alguno derivado del arrendamiento de otro inmueble o gastos de guardamuebles o almacenaje, ya que en modo alguno tiene control del tiempo que en definitiva tomará la Alcaldía en el otorgamiento de la conformidad, y este constituye el requisito principal que solicita la Oficina Subalterna de Registro para protocolizar el documento definitivo de compraventa.

      LA CARGA DE LA PRUEBA.-

      A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, lo siguiente:

      …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

      El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

      …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

      Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

      Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

      En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda.

      De acuerdo a la postura asumida por las partes se tiene que ambas reconocieron la existencia de la relación contractual, y asimismo, que la parte accionante si bien cumplió el pago integro del precio del inmueble, dichos abonos no fueron efectuados de acuerdo al cronograma estipulado en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes que fue autenticado en fecha 23.10.2007 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 45, Tomo 125, por lo cual tales hechos no serán objeto de pruebas, por lo tanto deberán ambos sujetos procesales concentrar su actuación probatoria para demostrar sus dichos y defensas, como por ejemplo, sobre el incumplimiento contractual el cual se advierte que ambas partes se atribuyen en forma reciproca, la verificación o concurrencia de la causa extraña no imputable alegada por la parte accionada, la cual según se afirma privó para que la protocolización del documento definitivo de compraventa no se realizara en la fecha tope fijada en el contrato. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.

      Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o perdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa el cual fue autenticado en fecha 23 de octubre 2007 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 45, Tomo 125, que une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte actora se comprometió en adquirir un inmueble constituido por un apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, Torre C, apartamento N° 5, que promocionaba en venta la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A y cuyo conjunto residencial estaba construyendo; que el precio mínimo de venta por el cual se ofertaba el inmueble se estimó en la cantidad de quinientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 550.000.000,00) que serían cancelados de la siguiente forma: la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) por concepto de reserva, la cantidad de ciento sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 165.000.000,00) por concepto de cuota inicial en el mismo momento de celebrarse la promesa bilateral de compraventa, la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) por concepto de segunda cuota que serían cancelados mediante cheque de gerencia o en efectivo sesenta (60) días consecutivos después de la firma del contrato, la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00) por concepto de tercera cuota que serían cancelados mediante cheque de gerencia o efectivo treinta (30) días después de la firma del contrato y la cantidad de doscientos veinticinco millones de bolívares (Bs. 225.000.000,00) por concepto de saldo restante que serían cancelados mediante cheque de gerencia o en efectivo al momento de protocolizar la venta definitiva.

      Precisado lo anterior, del análisis exhaustivo realizado a las actas procesales se extrae, en términos generales, que la parte actora alegó como presupuestos de hecho que conforme al documento autenticado en fecha 23.10.2007 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 45, Tomo 125 canceló la suma de quinientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 550.000,00) correspondiente al pago integro del precio de la venta del inmueble constituido por un apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, Torre C, apartamento N° 5; que en la cláusula sexta se estableció que el plazo para la protocolización del documento de compra-venta sería dentro del primer semestre del año 2008, y que al haberse pactado la posibilidad de una prorroga de dicho plazo, podría extenderse a lo largo del segundo trimestre del año 2008; que habiendo expirado íntegramente el lapso convenido en las cláusulas quinta y sexta del contrato preparatorio la vendedora no ha cumplido con la obligación de finalizar la construcción del Conjunto Residencial Mirador Plaza, así como tampoco con la obligación de protocolizar el respectivo documento definitivo de compraventa; que las características y especificaciones de las piezas de baño y cerramiento de la terraza no son los convenidos en la cláusula segunda del contrato; que con el consentimiento de la vendedora contrató y sufragó con sus propios recursos la que actualmente es la cocina empotrada del inmueble; que realiza una erogación mensual de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) al verse obligado a tomar en arrendamiento un inmueble que le sirva de hogar por no poseer vivienda propia, así como de la misma cantidad mensual por concepto de arrendamiento de un depósito en el cual se almacenan sus muebles. En lo que atañe a la postura asumida por la parte accionada se advierte que luego de rechazar la demanda, alegó que la demandante efectuó el pago del precio del inmueble de una forma muy distinta a la pactada en el cronograma de pago establecido en el contrato; que resulta a todas luces prematuro hablar de incumplimiento, por cuanto el inmueble no ha sido culminado, por ende tampoco sus acabados; que el actor se encuentra en posesión del inmueble por cuanto el mismo contrató a sus propias expensas la instalación de una cocina empotrada; que no se han instalado piezas sanitarias de inferior calidad a las prometidas; que no está en la obligación de reconocer gasto alguno por mejoras sufragadas por el actor; que cumplió con la obligación de introducir ante la Alcaldía del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta los requisitos necesarios para obtener el permiso de habitabilidad o conformidad de uso que requiere ese órgano de la administración pública, e introdujo por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el correspondiente documento de condominio y su reglamento interno, a los fines de verificar su revisión y otorgamiento previo a la obtención de la licencia de habitabilidad; y que por ende, no tiene la obligación de pagar al actor cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios. Así pues, que el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar principalmente si se consumó el incumplimiento por parte de la empresa accionada según los argumentos descritos por el actor en el escrito libelar; o si conforme a los señalamientos efectuados por la parte accionada en su escrito de defensas, el retardo o el cumplimiento de sus cargas contractuales no le genera responsabilidad civil, en virtud de que el mismo obedeció a causas que deben ser atribuidas al ente municipal, especialmente a la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado por ser éste el ente encargado de otorgarle la permisología de habitabilidad del edificio; que la expedición de dicho permiso según la cláusula quinta del contrato significar además dicho requisito el punto de partida para que se cumpla el plazo para que se protocolice el documento de condominio del conjunto, y por consiguiente, se otorgue el documento definitivo de venta a la parte accionante.

      Delineado lo antecedentemente señalado, se observa que del material probatorio aportado se extrae que ciertamente, entre las partes se celebró un contrato de promesa bilateral de compraventa cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble constituido por un apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, (identificado según la inspección judicial evacuada por este Juzgado en fecha 13.7.2009 como apartamento sin identificación) Torre C, y dentro del conjunto de cláusulas que lo conforman se desprende que en la tercera se pactó el precio del inmueble en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,00) los cuales cancelaría el comprador por partes, es decir, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de reserva; la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 165.000.000,00) por concepto de cuota inicial al momento de la firma del contrato; la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) por concepto de segunda cuota a los sesenta (60) días consecutivos después de la firma del contrato; la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) por concepto de tercera cuota a los treinta (30) días consecutivos después de la firma del contrato y la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,00) por concepto de saldo restante al momento de protocolizar la venta definitiva; que en la cláusula quinta la accionada se obligó a ejecutar la construcción del edificio donde se encuentra el inmueble dado en venta, a obtener los permisos de conformidad de uso y otorgar el correspondiente documento de condominio, dentro del primer semestre del año 2008, estableciéndose asimismo, en caso de que los permisos respectivos de conformidad de uso no sean obtenidos en forma oportuna, se otorgaría automáticamente una prorroga para la terminación de dichas obras por seis (6) meses más; que el plazo para la protocolización del documento de compra-venta sería dentro del primer semestre del año 2008.

      Se infiere asimismo del contrato en cuestión que en la cláusula quinta define claramente las situaciones en las cuales deben considerarse viable la consumación del incumplimiento por hechos que sean imputables a la vendedora. Así, señala la aludida disposición contractual lo siguiente:

      LA COMPAÑÍA se obliga a ejecutar la construcción del edificio donde se encuentra EL INMUEBLE, objeto del presente contrato, a obtener los permisos de conformidad de uso y otorgar el correspondiente documento de condominio, dentro del primer semestre del año 2.008, todo sin perjuicio de que; si la construcción no pudiese realizarse en la fecha prevista y en consecuencia, no pudiese obtener los permisos respectivos de conformidad de uso, a fin de que se pueda proceder a la protocolización del documento de condominio, se otorgará automáticamente una (01) prorroga para la terminación de dichas obras por seis (06) meses mas. No obstante, se entenderá que LA COMPAÑÍA tendrá una prorroga adicional por el tiempo que sea necesario para subsanar perdidas de tiempo ocurridas por cualquier causa que no fueren imputables a intención o negligencia grave de su parte. Una vez obtenidos los permisos de conformidad de uso expedidos por las Autoridades Municipales, se procederá a la firma del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva. Se entiende que la construcción del inmueble antes mencionado en la cláusula Primera se considera concluida en momento en el cual LA COMPAÑÍA, introduzca ante la Ingeniería Municipal la solicitud de permiso de conformidad de uso, quedando entendido que LA COMPAÑÍA no es responsable por el tiempo que tarden los organismos competentes para otorgar la conformidad de uso definitiva, cualquiera que fuese la causa de el.

      Es evidente conforme al párrafo transcrito que se pactó que la culminación de las obras, la obtención de los permisos correspondientes y la protocolizaron del documento de condominio se efectuaría para el primer semestre del año 2008, prorrogables por seis meses más, y con posibilidad de prorrogar dicho lapso por el tiempo que sea necesario cuando las razones que generen dicho retraso obedezcan a obstáculos que surjan con motivo de la obtención de permisos de conformidad con los usos expedidos por las autoridades municipales, y que adicionalmente se estableció de mutuo acuerdo que en caso de incumplimiento contractual las optantes tendrían derecho a exigir el pago de indemnizaciones por daños y perjuicios, a menos que el mismo se produjera por causas extrañas no imputables como por ejemplo, por fuerza mayor o caso fortuito tales como: terremotos, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte.

      Asimismo la cláusula novena define claramente las situaciones en las cuales deben considerarse viable la consumación del incumplimiento por hechos que sean imputables a la vendedora. Así, señala la aludida disposición contractual lo siguiente:

      Queda entendido que EL FUTURO ADQUIRIENTE no podrá efectuar la ocupación del inmueble objeto de este contrato, sino después de otorgado el documento compra-venta por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente. Únicamente y antes de la protocolización del documento compra-venta podrán EL FUTURO ADQUIRIENTE realizar trabajos de simple remodelación previa aprobación por escrito de LA COMPAÑÍA. …

      .

      En sintonía con lo resaltado, de acuerdo a la postura procesal asumida por las partes y a las pruebas aportadas se advierte que la parte accionada aceptó los pagos que según el actor efectuó para cancelar el precio de venta del bien según el contrato de marras, y que como se aleja se efectuaron en forma, tiempo y modalidades distintas a las establecidas en la cláusula cuarta del contrato, por lo cual se tiene como cierto que la parte actora no cumplió al pie de la letra la programación de pago prefijada en el contrato autenticado en fecha 23.10.2007 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 45, Tomo 125, en lugar de pagar la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de reserva del inmueble, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,00) como cuota inicial en el mismo acto, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00) a los sesenta días consecutivos después de la firma del contrato, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) a los treinta días consecutivos después de la firma de este documento y el saldo de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.225.000.000,00) al momento de protocolizar la venta definitiva, procedió a cancelar la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 550.000.000,00) de la siguiente forma: el día 10.10.2007 pagó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de reserva del inmueble, el día 23.10.2007 la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,00), el día 26.11.2007 la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), el día 07.02.2008 la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), el día 19.02.2008 la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 185.000.000,00) y el 07.07.2008 la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) dichos pagos fueron aceptados por la contraparte lo que significa que aceptó tácitamente la modificación del cronograma de pago plasmado en el contrato y que por consiguiente, a pesar de que las estipulaciones contractuales deben cumplirse tal y como han sido establecidas en el contrato, en este caso ambos contratantes la derogaron voluntariamente con fundamento en el artículo 1133 del Código Civil por lo que debe señalarse que la parte actora cumplió a cabalidad con su principal obligación como compradora, a diferencia de su contraparte quien a pesar de haber recibido la integridad del precio no cumplió con otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida justificando su conducta infractora en una de las causales eximentes de responsabilidad civil como lo es, el hecho del príncipe, sin probar lo manifiesto que emana de las actas que durante el desarrollo del juicio no aportó pruebas permitan afianzar que llegada la oportunidad de cumplir con la protocolización del documento definitivo de venta, dentro del primer semestre del año 2008 o a más tardar, dentro del segundo semestre del año 2008 que fue el lapso prefijado para su prorroga, ejecutó todas las acciones tendentes a que se verificara la protocolización del documento de condominio del Conjunto Residencial Mirador Plaza o en su defecto, que el ente administrativo hubiese otorgado para ese momento el correspondiente permiso de habitabilidad del bien objeto del contrato, pues por el contrario, se extrae que el documento de condominio fue protocolizado en una oportunidad distinta a la prevista en el contrato, el día 05.05.2009, cuando habían transcurrido Trescientos Nueve (309) días después de fenecido el plazo para la protocolización del documento de compra-venta a los Ciento Veinticinco (125) días después de fenecida la prorroga que se autorizó en el mismo, y Sesenta y Tres (63) días después de concedido el permiso de habitabilidad otorgado en fecha 04.03.2009 por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta de doce apartamentos de la segunda etapa edificio. Tampoco existen pruebas que permitan determinar que el retraso o incumplimiento en el tiempo de entrega y calidad de las obras efectuadas en el apartamento objeto de la negociación obedeció a obstáculos que surgieron con ocasión de la tramitación del permiso de habitabilidad ante el ente municipal del Municipio Maneiro y que por ende, era procedente aplicar la prorroga adicional de seis (6) meses o más bien que dicho incumplimiento obedeció a causas que no le son imputables al demandado, y que por lo tanto, se encuentra exento de responderle civilmente a la parte actora por los supuestos daños y perjuicios que reclama y aspira que le sean resarcidos o más aún, que se haya configurado una de las causales eximentes de la responsabilidad civil denominada el HECHO DEL PRINCIPE, la cual según la doctrina configura cuando el retraso en el cumplimiento de la carga contractualmente asumida es imputable al Estado a raíz de disposiciones prohibitivas o imperativas emitidas por razones de interés público general cuya observancia es obligatoria para las partes y generan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.

      Sobre esta causal eximente de responsabilidad civil contractual , se tiene que la Sala Política Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia 2337, emitida en fecha 27 de abril del 2005, en el expediente 12084, estableció lo siguiente, a saber: copiar

      …. Planteada en los términos antes expuestos la presente controversia, pasa a decidir con base a las siguientes consideraciones: ….Omissis…

      De manera que, atendiendo a lo arrojado por los documentos que cursan en el expediente, resulta claro que el incumplimiento que se le imputa al Banco Central de Venezuela, tiene su origen en la orden que le fue impartida por un Tribunal de , lo cual nos conduce al tema de las formas de incumplimiento de las obligaciones.

      Al respecto, se observa que la doctrina ha admitido la existencia de dos grupos o clasificaciones que son: los denominados incumplimientos voluntarios o culposos y aquellos definidos como involuntarios, que consisten en la inejecución de la obligación por haber obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables.

      En el caso que se analiza, nos interesa destacar el tema específico de los incumplimientos involuntarios, con relación a lo cual se suele hacer alusión a la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil y se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación.

      Ahora bien, dentro de las categorías que comprende la causa extraña no imputable, se encuentran el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, el hecho del acreedor, la pérdida de la cosa debida y la culpa de la víctima.

      Concretamente en lo atinente al hecho del príncipe, se observa que es en esta categoría donde la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de > que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.

      Siendo ello así, esta Sala observa, que el hecho que ha sido invocado por el demandado como circunstancia que impidió el cumplimiento de la obligación que habría contraído como deudor de los bonos cero cupón, se refiere a la orden dictada por un Tribunal Penal, relativa a la prohibición de enajenación de tales bonos y su posterior entrega material al Banco Latino, C.A., lo cual puede encuadrarse dentro de la mencionada definición de hecho del príncipe.

      En efecto, no sólo se trata de una circunstancia sobrevenida, sino que además la misma comporta una orden prohibitiva que debió ser acatada por el Banco Central de Venezuela, pues como bien lo señala la parte demandada en su escrito de contestación, el artículo 6 de del Poder Judicial, vigente para la fecha en que ocurrieron los hechos, prevé que “...Para la ejecución de sus sentencias y de todos los actos que decreten o acuerden, pueden los Tribunales requerir de las demás autoridades, el concurso de la fuerza pública que de ellas dependa, y en general, valerse de todos los medios legales coercitivos que dispongan ...omissis... La autoridad requerida en forma por un Tribunal que obre en ejercicio de sus atribuciones, debe prestar su concurso, sin que le corresponda calificar el fundamento con que se le pida, ni la justicia o legalidad de la sentencia o decreto...”. ….omissis…

      Por lo tanto, resulta concluyente para este Órgano Jurisdiccional, que habiendo mediado tales circunstancias, el demandado quedó impedido de cumplir con la obligación que originalmente contrajo a través de la emisión de los bonos cero cupón objeto de la presente demanda.

      Asimismo, cabe destacar que tampoco podía el Banco Central de Venezuela, ante la prohibición de enajenación y suspensión de todo tipo de negociación que pesaba sobre los aludidos bonos cero cupón, devolver al Banco Provincial, S.A., como lo pretende la parte actora, los títulos que habían sido presentados para su cobro, toda vez que dentro de las medidas de aseguramiento que dictó el Juez Penal, y las cuales debían ser acatadas por el demandado con carácter obligatorio, se encontraba la relativa a la entrega material de estos instrumentos al Banco Latino, C.A….

      .

      Conforme a lo expresado se tiene entonces que el caso fortuito es aquel que proviene de fenómenos naturales o que es ajeno a la voluntad humana, y de fuerza mayor el de un tercero quien impide el cumplimiento de la obligación, en forma legítima o ilegítima; y el hecho del príncipe comporta una actuación administrativa, realizada por el Estado que impide que el sujeto obligado cumpla con sus cargas contractuales. Vale decir que las causas que eximen de responsabilidad civil al contratante por el hecho de que no le son imputables, conocidas como causa extraña no imputable, se vinculan con el caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa de la víctima y el hecho del príncipe, o en su defecto, en la excepción de contrato no cumplido previsto en el artículo 1.168 del Código Civil que no es más que la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir con su obligación cuando la contraparte haya incumplido su propia obligación de manera culposa.

      Así pues, bajo tales afirmaciones es evidente que la parte accionada no cumplió con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en cual establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ello, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación“, en función de que no comprobó que el Estado por intermedio del Concejo Municipal del Maneiro, dirección de Ingeniería Municipal haya de alguna forma obstaculizado la obtención del permiso de habitabilidad que según se infiere fue expedido 22.10.2008 o por lo menos la fecha en que la demandada solicitó el otorgamiento del mismo, primero con el fin de conocer el momento en que presuntamente concluyeron los trabajos de construcción y segundo, tampoco existen pruebas que demuestre que la demandada gestionó la permisología en forma oportuna y que el ente Municipal emitiera dicha permisología en forma tardía, es decir, que retrasó en la expedición del mismo ni sobre las causas que generaron ese supuesto retraso.

      En otras palabras, no existen pruebas que permitan determinar la fecha en que presuntamente concluyo la construcción del conjunto en toda su extensión, las causas que motivaron a que la protocolización del documento de condominio se realizara a destiempo, después de admitida la presente demanda, y transcurrido el primer semestre del año 2008, tampoco si durante la tramitación del permiso de habitabilidad se presentaron situaciones conflictivas que obligaron a retrasar su expedición y a otorgar el plazo adicional previsto en la referida cláusula, a pesar de que para este asunto, tales datos son de vital importancia puesto que permitirían que el tribunal a ciencia cierta determinara si se verificó el incumplimiento denunciado en el libelo, o si por el contrario la parte accionada no tiene responsabilidad civil en este caso por cuanto obro en su favor una causal eximente de responsabilidad civil alegando lo concerniente al hecho del príncipe.

      Bajo tales consideraciones, se debe concluir que en efecto la demandada incurrió en el incumplimiento alegado y en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional debe constreñir a la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A a que en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en fecha 23.10.2007 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 45, Tomo 125 efectué la tradición legal del inmueble constituido por un apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, Torre C, apartamento N° 5, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión. Y así se decide.

      Del mismo modo, se debe señalar que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

      De ahí, que recapitulando se tiene que ante los hechos resaltados existen motivos suficientes para que éste Juzgado acepte las aspiraciones de la parte actora, en vista de que en aplicación del fallo antes transcrito para que la sentencia genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad se requiere que el actor compruebe en forma autentica que cumplió en forma integra y cabal con sus obligaciones contractuales. En atención de lo apuntado se estima entonces, que al haber quedado verificado el cumplimiento del pago del precio de venta del inmueble que se fijó en la suma de Quinientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 550.000.000,00) resulta inexorable concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y que por vía de consecuencia en aplicación a las pautas previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, destinado a que se tenga la sentencia como titulo de propiedad del bien vendido.

      En torno a las pautas destinadas a instruir la forma como se ejecutará el presente fallo, se estima necesario traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

      ...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide

      . En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal).

      Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos..

      Así pues, que atendiendo al criterio precedentemente copiado es evidente que en aquellos casos en que la parte accionada, está obligada a cumplir con el compromiso adquirido a través del precitado contrato de venta, so riesgo de que en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que se pronuncie en este asunto, genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad o bien, que en caso de que la entrega del bien inmueble descrito en el contrato no resulte posible se proceda como lo estipula el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil.

      Establecido lo anterior, se observa que con respecto al resto de los requerimientos que se vinculan con la obligación de culminar las obras del Conjunto Residencial Mirador Plaza prevista en la cláusula Quinta y las pertenecientes al apartamento objeto de la negociación, que en torno al primer caso consta que la parte accionante en el libelo de la demanda se limitó a expresar en cuanto a este particular de manera genérica, lo siguiente:

      …Así pues, el primer compromiso asumido por la Compañía PROMOCIONES MIRADOR, C.A, está relacionado con la ejecución a cabalidad del complejo de viviendas referido, obligación esta que se pactó en la cláusula quinta….

      Como se desprende no especificó que o cuales obras del conjunto o de los diferentes módulos que lo integran se encuentra inconclusa, sino que se limitó a invocar la cláusula quinta del contrato cuya última parte se dice que la construcción del edificio se considerara concluida cuando el organismo competente, la Ingeniería Municipal otorgue el correspondiente permiso de conformidad de uso, el cual conforme a los aportes probatorios de la parte accionada fue otorgado en fecha 4.3.2009 y riela al folio 134. Por esa razón se desestiman los planteamientos efectuados con relación a este punto, concretamente el pedimento contemplado en el punto Primero del capitulo Tercero, sección I, Petitum en donde se aspira a que el tribunal condene a la empresa demandada a “…cumplir con la satisfactoria culminación del CONJUNTO RESIDENCIAL MIRADOR PLAZA….”

      En lo que atañe al apartamento objeto del contrato sub examen, se advierte que según el contrato las paredes de baño y de la cocina debían ser revestidas con cerámicas de primera, preferiblemente en colores claros, colocadas de piso a techo y en las áreas que lo requieran, que el apartamento estaría equipado de dos baños de los cuales uno contaría con hidromasaje modelo Jacuzzi, closets y puertas internas de madera, ventanas, puertas de acceso principal y baranda, los pisos de las habitaciones serían revestidos en gres porcelanato, de primera calidad (italiana) los balcones serían impermeabilizados con membranas de poliéster, los revestimientos internos de las cocinas, baños y servicios de los apartamentos serían realizados con baldosa formato 10 X10, 15X15 y 20X20cm de primera calidad (Italiana) –entre otras- el baño principal debía ser dotado de equipos y lavamanos empotrado, bidet planta oval en porcelana vitrificada, completa de tanquilla empotrada bliz, ducha o tinta en vidrio resina revestida con azulejos mayolicados, el baño de servicios con equipo y lavamanos en porcelana vitrificada, de color blanco, bidet, la grifería sería de tipo pesado marca Frattini, mientras las piezas higiénicas sanitarias serían de marca Italiana de primera, sin embargo a pesar de la especificidad del contrato el tribunal mediante la evacuación de la prueba de inspección judicial evacuada en la etapa probatoria en fecha 13.7.2009 (f.192 al 194 -entre otros aspectos- pude constatar con asesoramiento de práctico que la cerámica del piso del baño de servicio es de segunda y no de primera, y que su tamaño está dentro de un formato de 20X200, y que no se instaló el bidet; que la tina instalada en el baño principal es de resina y no vitrificada al igual que el resto de las piezas sanitarias; ni tampoco tiene los azulejos que se identificó en el contrato; que la grifería instalada es combinada es decir, liviana y pesada sin marca aparente y no pesada en su totalidad y de marca Frattini de primera como se indicó en el contrato; que el acabado del techo instalado en la terraza no se compagina con la calidad de las obras descritas en el contrato de marras, y que se verificó mediante prueba evacuada que el acabado del borde de los aleros presentan desniveles y el friso en esa área esta levantado, disperso o irregular.

      En cuanto al resto de los señalamientos efectuados en torno a que si la cerámica instalada en las paredes de los baños, piezas sanitarias y pisos son de marca italiana y de primera calidad, si el cristal empleados del espesor y marca especifica en el contrato, el Tribunal no emite consideraciones al respecto por cuanto la prueba evacuada resulta inconducente para precisar tales hechos, puesto que debió la parte accionante promover otra prueba, como lo es la experticia que es la idónea para obtener comprobaciones concernientes a marcas, espesor, tanto de la cerámicas como de los cristales instalados en los ventanales existentes en el apartamento.

      Igual suerte debe correr las denuncias que se vinculan con la instalación de tuberías de PVC para aguas blancas y negras, las instalaciones eléctricas y el empotramiento de las mismas en las paredes y placas, al uso de tuberías de PVC, y en torno a los planteamientos que giran alrededor de la elaboración e instalación de puertas corredizas y uso de materiales apropiados en función de que no fueron comprobadas durante el desarrollo del juicio mediante la prueba idónea o pertinente, como lo es la experticia, sino que pretendió corroborar sus dichos con la promoción y evacuación de la prueba de inspección judicial la cual a pesar de que fue evacuada por el tribunal con el asesoramiento del practico no puede contener señalamientos vinculados con dichos aspectos, dada la imposibilidad material para que sean verificados en esa misma oportunidad, y mediante el uso o percepción con los sentidos.

      Por otra parte, en cuanto a los señalamientos vinculados con la fabricación, instalación y costos de la cocina empotrada la cual se dice en el libelo que tuvo un costo de Cuarenta y Seis Mil Novecientos Ochenta y Un Bolívares (Bs. 46.981,00) y su indexación se advierte que según el contrato el compromiso asignado a la demandada era el de revestirla con cerámica de primera, preferiblemente de colores claros y que adicionalmente, en el supuesto negado de que la accionada haya asumido esa carga contractual de las pruebas aportadas no se infiere esa circunstancia, ni tampoco sobre la suma o el monto que presuntamente sufragó el actor para obtener la dotación fabricación e instalación de la cocina empotrada para así afianzar el costo invertido, por cuanto emana de las actas que durante la secuela probatoria se limitó a consignar una serie de facturas de empresas ajenas a este juicio, a las cuales se les negó valor probatorio por cuanto no se cumplieron las exigencias del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que establece que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. De ahí que se rechaza dicha reclamación por ausencia de medios probatorios que demuestren que en efecto, tales gastos se generaron y que los mismos fueron sufragados por la parte actora. Y así se decide.

      Bajo tales consideraciones, se estima que la empresa demandada contravino parcialmente la cláusula Segunda contiene especificación relacionada con las cerámicas de los pisos, baños y cocina, revestimientos internos del apartamento y equipos sanitarios, y por lo tanto resulta necesario constreñir a la empresa accionada a que atienda a dichas obligaciones de hacer antes especificadas, so riego de que en caso de en caso de que mantenga una conducta contumaz se disponga lo conducente a fin de que se efectúe una experticia complementaria del fallo, con la finalidad de determinar la suma de dinero que sería necesaria para dotar al inmueble según los términos convenidos, con fundamento a las condiciones previstas en el contrato en torno a la dotación, calidad y demás especificaciones establecidas en el contrato y que han sido detalladas en el presente fallo.

      Por ultimo, con relación a la pretensión vinculada con el otorgamiento del documento de condominio del Conjunto Residencial Mirador Plaza se advierte que para el momento en que se interpuso la presente demanda el mismo no se había protocolizado, dado que según emana de los folios 38 al 59 de la primera pieza del cuaderno de medidas que el mismo fue protocolizado el día 5.5.2009 cuando habían pasado ochenta (80) días desde la fecha de su presentación, sin embargo al haberse verificado dicha formalidad que como se sabe es relevante para que se perfeccione la venta del bien objeto del contrato, dado que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto dicho documento conforme al artículo 26 configura un requisito previo que debe agotarse una vez concluida la obra sometida al régimen de propiedad horizontal, pues como se sabe el documento de condominio debidamente protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario competente según la situación del bien debe contener además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

      LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.-

      Dentro de las clases de daños y perjuicios tenemos los contractuales que encuadran dentro de los daños y perjuicios en general, y su reparación se extenderá a los daños materiales causados (daño emergente y lucro cesante) con las limitaciones expresadas en los artículos 1274 y 1275 ejusdem; los compensatorios que son causados por el incumplimiento permanente, total y parcial de la obligación incumplida por el deudor, con el pago de sumas de dinero. Esta clase de daños se encuentra consagrada en el artículo 1271 del Código Civil que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación...”; los moratorios que son aquellos causados por el retardo culposo de deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, previstos en el artículo 1271 del Código Civil que establece “El deudor será responsable de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución...”; el daño emergente que surge cuando se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento, y se configura cuando existe una disminución del patrimonio; y el lucro cesante, que es el daño experimentado por el acreedor por la merma o disminución que sufre su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, y cuya privación se debió al incumplimiento. Estas dos últimas clases de daño se encuentran reguladas en el artículo 1273 del Código Civil que prevé:

      Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación

      .

      La procedencia de esta clase de daños depende de la existencia en autos de pruebas suficientes que permitan demostrar su concurrencia por tales conceptos.

      En el presente caso, se desprende que se pretende el resarcimiento de los daños y perjuicios los cuales se sustentan en que tomó en arrendamiento un inmueble que le sirviera de hogar por cuanto no poseía vivienda propia y ante el incumplimiento por parte de la accionada de entregar el inmueble prometido dentro del primer semestre del año 2008, así como el alquiler de un depósito en el cual almacenar el mobiliario que acondicionaba su anterior vivienda, advierte quien juzga que dentro del aporte probatorio consignado por la parte actora se anexaron dos contratos de arrendamiento, el primero celebrado con la sociedad mercantil INVERSIONES HOPE C.A sobre un local signado con el número y letras P2-L19-A que forma parte de la segunda planta del Centro Comercial Costa Azul, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con calle Las Amapolas, Municipio Mariño de este Estado con un área aproximada de veinticinco metros cuadrados (25 mts.2) y el segundo celebrado con la ciudadana M.O. D., apoderada general de la ciudadana M.D.L.A.C. sobre un townhouse identificado con la letra B en el Conjunto Residencial Villas S.L., ubicado en la calle Redoma de San Lorenzo, Urbanización J.C., Municipio Maneiro de este Estado, a cuales se les negó valor probatorio dado que los mismos a pesar de que emanan de terceros, no fueron ratificados siguiendo los parámetros del referido artículo. Es por ello, que en lo que respecta a este punto debe aplicarse el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual le prohíbe a los jueces les está prohibido declarar con lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, así como también sentenciar por intuición o sobre la base de conjeturas o suposiciones, debido a que dada la trascendencia de la función jurisdiccional se le exige que actúen con extrema prudencia, ponderación, transparencia, seriedad y eficiencia, y por ello se le requiere que en todo momento se atenga a lo alegado y comprobado en autos, resulta inexorable concluir que ante la existencia de serias dudas sobre lo concerniente a los daños y perjuicios reclamados, y en vista de que no se generaron pruebas pertinentes ni conducentes que permitieran determinar la concurrencia de todos y cada uno de los hechos, este Tribunal debe irremediablemente denegar dicha petición. Y así se decide.

  4. DISPOSITIVA.-

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano L.S.B.R. en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A., ya identificados.

SEGUNDO

Se condena a la sociedad mercantil PROMOCIONES MIRADOR C.A. a que en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en fecha 23.10.2007 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 45, Tomo 125 efectué la tradición legal del inmueble constituido por un apartamento situado en la Urbanización Colina de Playa El Á.d.C.R.M.P., edificio distinguido con la letra C, apartamento situado en el segundo piso, el cual se encuentra signado con la letra y número C-5, Torre C, apartamento N° 5, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión.

TERCERO

Se ordena a la demandada a cumplir con la obligación de dotar el apartamento prometido con las piezas sanitarias, de la marca, calidad y especificaciones pactadas en el contrato, y en consecuencia, deberá demoler el piso de cerámica del baño que según la inspección es de calidad inferior a la pactada o de segunda, dotar e instalar el bidet de color blanco y porcelana vitrificada; en el baño principal deberá dotar, sustituir e instalar la ducha o tina en vidrio resina revestida con azulejos mayolicados; sustituir, dotar e instalar la gritería de todos las piezas sanitarias por gritería pesada marca frattini de primera calidad, en el techo deberá instalar Drywall en el inmueble siguiendo la inclinación del techo a dos aguas del Pent House. Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con lo ordenado se efectuará una experticia complementaria del fallo siguiendo las pautas del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de determinar la suma de dinero que sería necesaria para dotar al inmueble según los términos convenidos.

CUARTO

Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

QUINTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en constas en virtud de no haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de ley.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los Seis (6) días del mes de julio del año dos mil diez (2010). AÑOS: 200º y 151º.

LA JUEZA TITULAR,

Dra. JIAM S.D.C..

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

EXP: N° 10.707/09

JSDC/CF/Cg.-

Sentencia Definitiva.-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..