Decisión nº KP02-R-2011-000446 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 15 de Marzo de 2012

En fecha 13 de mayo de 2010, fue interpuesta acción mero declarativa por la ciudadana Bina He, de nacionalidad china, asistida por los abogados Maríalejandra Carrasqueño y R.G., contra los ciudadanos L.O.V. y Jian Xiao Hong De Niee.

Por auto del 24 de mayo de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió por el procedimiento ordinario la acción propuesta.

Mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2010, el abogado B.F., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 47.652, actuando en representación judicial de los ciudadanos L.O.V. y Jian Xiao Hong De Niee, parte demandada, opuso cuestiones previas de incompetencia por la cuantía y defecto de forma del escrito libelar.

En fecha 02 de noviembre de 2010, el referido Juzgado Segundo de Primera Instancia, declaró con lugar la cuestión previa establecida en el artículo 346 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia su incompetencia por la cuantía para conocer de la acción mero declarativa.

Remitido el expediente para su distribución, correspondió al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el cual aceptó la competencia, y por auto de fecha 26 de enero de 2011, repuso la causa al estado de admisión y aplicación del procedimiento breve, al considerar que “...la presente causa versa sobre una acción mero declarativa referida a una relación inquilinaria, por lo que de conformidad con el Art. 33 de la Ley de Arrendamiento Inquilinario, el procedimiento a seguir es el pautado de la Ley recién enunciada...”.

En fecha 15 de febrero de 2011, el abogado B.F., actuando en representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación y reconvino por cumplimiento de contrato, ante lo cual la parte actora-reconvenida, presentó escrito de contestación.

En fechas 11 y 17 de marzo de 2011, se admitieron las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 30 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando con lugar la acción mero declarativa y con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, condenando en costas recíprocamente.

En fecha 31 de marzo de 2011, las partes apelaron de la anterior decisión, apelaciones que fueron oídas en ambos efectos.

II

DE LA ACCIÓN MERO DECLARATIVA

Mediante escrito presentando en fecha 13 de mayo de 2010, la parte actora, ya identificada, interpuso acción mero declarativa con fundamento en los siguientes alegatos:

Que “...en fecha 20/05/2009, la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE (...) me participo (sic) que a partir de la referida fecha comenzaría mi persona a disfrutar de la prorroga (sic) legal del arrendamiento de los inmuebles que vengo ocupando, ubicados en la Avenida Vargas cruce con Carrera 25 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, tomando para ello la fecha de celebración del segundo contrato de arrendamiento, suscrito de manera privada, esta circunstancia crea entre las partes co-contratantes una incertidumbre jurídica, lo cual pudiera dar lugar al ejercicio errático e irregular de pretensiones derivadas de los referidos contratos, concurro ante su competente autoridad, a los fines de ejercer pretensión mero declarativa que sea resuelta por este tribunal mediante sentencia que disipe las referidas dudas en cuanto al alcance y extensión de los derechos que se derivan de la mencionada relación contractual arrendaticia...”.

Que “El punto central de la incertidumbre jurídica estriba en establecer de manera cierta y definitiva, cual de los dos contratos arriba identificados debe regir la relación arrendaticia existente entre las partes, vale decir, si el contrato suscrito inicialmente con el ciudadano L.O.V. de fecha Primero (sic) (01) de Febrero (01) de 2007 o el que suscribí posteriormente con la nueva propietaria la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE.”.

Que “...lo anteriormente expresado cumple una finalidad de carácter práctico y en modo alguno teórico-académico, pues que de ese establecimiento, depende nada mas y nada menos, en primer lugar, la existencia de la tácita reconducción en la relación de marras y la fijación de la prorroga (sic) legal que deba aplicarse en el presente caso en el sentido de establecer la fecha a partir de la cual debe comenzar a computarse la misma.”.

Que según “...lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es claro que la solución del caso sub examine, vendría dada por el establecimiento de que la relación arrendaticia debe regirse por el contrato firmado inicialmente, el cual ha debido ser respetado en todas sus partes por el nuevo adquiriente, sin poder modificar en modo alguno lo pactado por el inquilino con el anterior propietario.”.

Que “La solución anteriormente esbozada traería como consecuencia lógica, de conformidad con los términos literales del contrato inicialmente firmado por mi persona, que a tenor de lo establecido en la cláusula tercera de la mencionada convención, el plazo de vigencia del contrato sería un (01) año contado a partir del primero (01) de Febrero (sic) de 2007, prorrogable por un (01) año, esta circunstancia a su vez determinaría que al haberse vencido ese año prorrogado, fenecido el primero (01) de Febrero (sic) de 2008, al habérseme dejado en posesión pacífica del inmueble y el hecho de haber cumplido fielmente con mis obligaciones (...) la relación arrendaticia existente entre mi persona y la nueva propietaria pasó a ser una relación arrendaticia sin determinación de tiempo o indeterminada...”.

Que “Al tratarse de un contrato de arrendamiento indeterminado, es claro que en dicho caso no puede validamente hablarse de un periodo de disfrute de prórroga legal alguna puesto que el contrato que me vincula con la nueva propietaria sería un contrato a tiempo indeterminado...”.

Estimó su pretensión en la cantidad de Cinco Mil Cuatrocientos Cincuenta y Cinco Unidades Tributarias (5.455 U.T.).

III

DE LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito de fecha 15 de febrero de 2012, el abogado B.F., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación con fundamento en lo siguiente:

Que mediante documento notariado en fecha 09 de enero de 2007, fue celebrado un contrato de arrendamiento entre el ciudadano L.O.V. y la ciudadana Bina He, sobre un local comercial identificado Nº 08, ubicado en el edificio Canaima, Avenida Vargas con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, cuya duración sería de un (01) año, prorrogable, a partir del 01 de febrero de 2007, por un monto de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00).

Que a poco tiempo de celebrado el anterior contrato, su representada Jian Xiao Hong De Niee, comenzó negociaciones con el ciudadano L.O.V., con el objeto de adquirir el local objeto de arrendamiento con la ciudadana Bina He, quien previamente habría manifestado no tener interés en adquirir el referido inmueble. Así, fue celebrado un contrato de opción a compra, notariado en fecha 06 de marzo de 2007, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el Nº 07, tomo 61.

Que “Paralelas a las negociaciones destinadas a la compra del antes mencionado local Nº: 08, la ciudadana Jiang Xiao Hong De Niee, comenzó negociaciones con la ciudadana BINA HE, dado que ésta había manifestado su interés en arrendar el local Nº: 09, adyacente al que ella ocupaba como arrendataria...”.

Que entre los ciudadanos Jian Xiao Hong De Niee y Bina He, se celebró “...un nuevo contrato de arrendamiento (...) donde se establecieron las siguientes modificaciones de la relación arrendaticia...”, agregando que “...el objeto del contrato de arrendamiento ya no sería sólo el local Nº: 08, sino también el local Nº: 09...” y que además “...el lapso de duración del contrato sería de un año, prorrogable, contado a partir del diecinueve de junio del año dos mil siete...”.

Que en fecha 26 de noviembre de 2007, se otorgó el documento definitivo de compraventa sobre el local comercial Nº 08, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, protocolizado bajo el Nº 31, tomo 21, y con relación al local comercial Nº 09, el mismo pertenece a su representada Jian Xiao Hong De Niee, según documento protocolizado en la misma Oficina de Registro Inmobiliario.

Que en fecha “...diecinueve de mayo del año dos mil nueve (19-05-2009), la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE le envió un telegrama con acuse de recibo a la ciudadana BINA HE (...) donde le informa su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento.”.

Que “...En virtud de la notificación de no renovar el contrato de arrendamiento, y tomando en cuenta que la relación arrendaticia se inició en fecha primero de febrero del año dos mil siete (01-02-2007), para el dieciocho de junio del año dos mil nueve (18-06-2009), la duración de la relación arrendaticia era de dos años, seis meses y dieciocho días, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal b) artículo 38 del Decreto Presidencial con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería un lapso de prórroga lega de un año, a contar desde el diecinueve de junio del año dos mil nueve (19-06-2009), hasta el dieciocho de junio del año dos mil diez (18-06-2010).”.

Que “...la relación jurídica arrendaticia subsiste sólo y únicamente entre las ciudadanas JIAN XIAO HONG de NIEE y BINA HE, saliendo de la misma el ciudadano L.O.V., hecho que se encuentra claramente establecido y convenido entre las ciudadanas JIAN XIAO HONG de NIEE y BINA H, ya que desde la antes mencionada fecha diecinueve de junio del año dos mil siete (19-06-2007), la ciudadana BINA HE le ha pagado el canon de arrendamiento a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, por lo que no existe ninguna incertidumbre en tal sentido, por lo que es claro y evidente que el ciudadano L.O.V., no tiene cualidad ni interés en sostener el presente juicio como demandado...”.

Manifestó que niega y rechaza, lo siguiente:

Que exista una situación de incertidumbre en relación con la duración y fecha de vencimiento de la relación arrendaticia que vincula a las partes, lo cual se desprende de manera clara e indubitable de los dos (02) contratos de arrendamiento.

Que exista una prohibición para que las partes establezcan modificaciones a los términos en que la misma fue constituida originalmente.

Que se cumplan los requisitos de procedencia de la acción mero declarativa, según el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, pues a su decir “...la parte acota en su demanda no indica de manera clara y precisa cuál es el petitorio de la acción incoada (...) y menos aún señala cual sería el daño o perjuicio que sufriría en caso de que no se dicte la sentencia declarativa que el solicita...”.

IV

DE LA RECONVENCIÓN

Conjuntamente con su escrito de contestación, la parte demandada ejerció reconvención con fundamento en lo siguiente:

Que “...el ciudadano L.O.V., le vende a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, el inmueble antes identificado como local comercial Nº: 08, por lo que como consecuencia de ello, la mencionada compradora sustituye al vendedor como arrendadora, en la relación arrendaticia existente con la ciudadana BINA HE (...) quien sin ningún inconveniente procedió a efectuar el pago de los cánones de arrendamientos...”.

Que entre los ciudadanos Jian Xiao Hong De Niee y Bina He, se celebró “...un nuevo contrato de arrendamiento (...) donde se establecieron las siguientes modificaciones de la relación arrendaticia...” agregando que “...el objeto del contrato de arrendamiento ya no sería sólo el local Nº: 08, sino también el local Nº: 09...” y que además “...el lapso de duración del contrato sería de un año, prorrogable, contado a partir del diecinueve de junio del año dos mil siete...”.

Que al vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento, si la arrendataria no entregaba el inmueble pagaría la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 50.000,oo) equivalente a CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES con 00/100 CÉNTIMOS (Bs.F. 50,oo), por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado.

Que “...vencido el término de duración del nuevo contrato de arrendamiento, en fecha dieciocho de junio del año dos mil ocho (18-06-2008), las ciudadanas JIAN XIAO HONG DE NIEE y BINA HE, convinieron en continuar con la relación arrendaticia, continuando la misma en los mismos términos antes mencionados, por un nuevo lapso de un año...”.

Que en fecha “...diecinueve de mayo del año dos mil nueve (19-05-2009), la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE le envió un telegrama con acuse de recibo a la ciudadana BINA HE (...) donde le informa su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento.”.

Que “...habiéndose vencido la prórroga lega en fecha dieciocho de junio del año dos mil diez (18-06-2010), la arrendataria ciudadana BINA HE, no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado (...) motivo por el cual, es que [su] representada, la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, ha decidido acudir a la vía jurisdiccional a los fines de solicitar la entrega del inmueble arrendado.”.

En consecuencia, reconviene por cumplimiento de contrato a la actora, solicitando el pago de los daños y perjuicios por la no entrega del inmueble arrendado, así como el pago de las costas y costos del proceso.

Estimó su mutua petición en la cantidad de novecientas veintitrés con ocho unidades tributarias (923,08 U.T.).

V

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Por su parte, la actora-reconvenida mediante escrito de fecha 22 de febrero de 2011, dio contestación a la reconvención propuesta por la demandada, en los términos siguientes:

Que “[Niega] y [rechaza] los hechos y el derecho invocado por la demandada reconvincente, toda vez que no se ajusta a las realidades de la relación arrendaticia y el derecho no le es aplicable.”.

Que “...en menoscabo de [sus] derechos se [le] hizo firmar un nuevo contrato, donde se agregó un segundo local como señuelo, que me interesaba, para recortar el tiempo de duración de la relación arrendaticia...”.

Que “...siempre [ha] entendido que el ciudadano JIAN XIAO HONG DE NIEE [le] hizo suscribir un contrato de arrendamiento sin ser el legítimo propietario, por lo tanto, no procedía la subrogación legal de los derechos. Esta situación, indefectiblemente afecta de nulidad el contrato de arrendamiento, pues el ciudadano JIAN XIAO HONG DE NIEE se atribuyó derechos que no le corresponden. Si el contrato definitivo no se hubiere perfeccionado, el arrendador seguiría siendo el ciudadano LUIS OLAVIZ VEIGA...”.

Que “...las únicas condiciones legalmente pactadas serían las de la fecha 09/01/2007. Todas las actuaciones anteriores a la fecha 26/11/2007 (...) son ilegales a la luz de las normas vigentes, por lo menos no se [le] pueden oponer porque constituirían desmejora en las condiciones arrendaticias...”.

VI

DEL FALLO OBJETO DE APELACIÓN

El Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante sentencia definitiva de fecha 30 de marzo de 2011, se pronunció sobre la acción mero declarativa y la reconvención por cumplimiento de contrato, bajo las siguientes consideraciones y dispositivo:

Conforme a lo planteado en su escrito de solicitud, la demandante pretende por medio de una acción mero declarativa que el Tribunal declare el alcance de su derecho inquilinario en virtud de existir dos contratos sucesivos distintos, con diferentes arrendadores, sobre un mismo local. Pues, luego de tal determinación conforme a los artículos invocados (7 y 20 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) quedaría en evidencia que la relación inquilinaria se convirtió en una a tiempo indeterminado, al habérsele dejado en posesión del inmueble luego de fenecido el primer contrato, que debió respetar la nueva propietaria.

La solicitante arguye la existencia de una incertidumbre jurídica respecto a su derecho, toda vez que la arrendadora actual le participó que a partir del 20 de mayo de 2009 comenzaría a disfrutar de la prórroga legal, tomando para ello la celebración del segundo contrato de arrendamiento, siendo que, a su decir, no existe otra acción que pudiera satisfacer su pretensión, que pudiera ser una defensa en eventual juicio por cumplimiento de contrato.

(...)

Ahora bien, del examen y lectura detallada del libelo de la demanda, el cual riela a los folios 2 y 3 se puede observar que la parte actora alega que demanda a L.O.V.. y a JIANG XIAO HONG DE NIEE, a los fines de se establezca cuál de los dos contratos debe regir la relación arrendaticia, pues se modificó una relación locativa en perjuicio del arrendatario y en contravención de lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo concluirse que la relación arrendaticia debe regirse por el contrato firmado inicialmente, el cual ha debido ser respetado en todas sus partes por el nuevo adquirente, sin poder modificar en modo alguno lo pactado por el inquilino con el anterior propietario, de conformidad con el artículo 20 de la Ley Inquilinaria aplicable.

A todas estas, es palmario que la pretensión de la actora referida a la declaración judicial sobre la vinculación contractual que rige el arrendamiento que tienen sobre los inmuebles ubicados en la avenida Vargas cruce con carrera 25, no podía ser dilucidada de otra manera, siendo que la notificación judicial (realizada según convienen ambas partes) en un acto de la codemandada que es preparativo encaminado a una acción de cumplimiento de contrato, que de existir una relación locativa a tiempo indeterminado podría significar una violación del derecho inquilinario de la accionante.

En consecuencia, este Tribunal declara que la accionante en uso de su derecho a contratar libremente, así lo hizo con la nueva propietaria del inmueble, -la cual aun cuando no lo fuera, perfectamente podía (y puede) ser su arrendadora, por existir en nuestra legislación el arrendamiento de la cosa ajena- y, en consecuencia de esa voluntad de ambas partes, el segundo contrato y sus modificaciones rigen la relación inquilinaria sobre los locales arrendados, debiendo dejar asentado que el inicio de la relación deviene del primer contrato suscrito con L.O.V. sobre el local Nº 8. Es decir, el contrato inquilinario es a tiempo determinado, teniendo su vigencia desde el 01 de febrero de 2007. Y así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN

En su escrito de contestación la codemandada JIANG XIAO HONG DE NIEE reconviene señalando que la parte accionante reconvenida ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 01 de agosto de 1995, prorrogándose a través de contratos consecutivos, hasta el último de fecha 01 de agosto de 2005, que estableció en su cláusula cuatro que la duración del mismo era por seis meses, por lo que asegura la relación concluyó el 01 de febrero de 2006, siendo que le correspondía una prórroga legal de tres años, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada se defiende, asegurando que la ciudadana JIANG XIAO HONG DE NIEE no era la propietaria del inmueble, y por tanto el contrato inquilinario suscrito es nulo, argumentando que el contrato vigente es el anterior.

Al respecto es forzoso señalar que la defensa de que el arrendador no sea propietario del inmueble arrendado, no tiene cabida dentro de nuestro derecho, pues nuestra legislación permite el arrendamiento de la cosa ajena. Conviene incluso quien esto juzga con lo señalado por J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, pág. 301 en que si el arrendador no es propietario, el contrato no es nulo ni anulable, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes. Y así se decide.

A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, también es esencial analizar el contenido de la cláusula tercera del último contrato suscrito entre las partes. Allí se establece:

El plazo de vigencia del presente contrato es de un (01) año prorrogable, contado a partir del 19 de junio del año 2007

Aquí es imperioso señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes

Así como lo pautado en el 1.264 ejusdem:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención

.

Vale decir entonces que los contrato pueden serlo a tiempo determinado, cuando se estableció un plazo para la entrega del inmueble, o indeterminado, porque no se estableció un tiempo o un plazo específico para la entrega de la cosa arrendada o simplemente porque operó la tácita reconducción.

En el caso de marras, en el contrato se estableció la necesidad de notificación (desahucio) luego del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas. Este acto se cumplió el 30 de mayo de 2006 (folios 09 y 10). Es decir, luego de haber finalizado el primer plazo de finalización, de fecha 31 de diciembre de 2005, momento en que se prorrogó contractualmente.

Ahora bien, antes de la finalización de esta primera prórroga del último contrato, se notificó al inquilino de la finalización de la convención pactada. Importa indicar, que la llamada prórroga legal, es parte integrante del tiempo de uso del inmueble, por ley. De ello, que la tácita reconducción, en estos casos sólo ocurre cuando luego de concluida la prórroga legal, el inquilino continúa en el uso y goce del bien arrendado y el locador lo ha permitido. Así, luego de los tres años que le corresponden al locatario, por tener más de diez años arrendando el bien, -según el ordinal D, del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- era obligación del inquilino desocupar el bien, a menos que la arrendadora conviniese en su utilización continua.

Pero es el caso que ésta, el 26 de enero de 2010 (es decir, veintiséis días después de concluida la relación contractual) la arrendadora exige judicialmente la desocupación del inmueble arrendado.

Motivo por el cual, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.

En relación a la exigencia de la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 46,oo) diarios, calculados desde el 30 de agosto del año 2008 hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado, a título de indemnización de los daños y perjuicios por no haber entregado en su oportunidad el inmueble, advierte quien decide que la cláusula cuarta, (folio 4) establece tal indemnización, de manera textual. Por lo que esta exigencia está ajustada a derecho. Y así se establece.”

VII

DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del recurso de apelación ejercido, considera quien aquí Juzga hacer mención a la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, bajo los siguientes términos:

“En este mismo orden de ideas, en relación a la citada Resolución, sus efectos y condiciones de aplicabilidad, esta Sala en sentencia Nº 740 de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: M.C.S.M. contra Edinver J.B.S., en el expediente AA20-C-2009-000283, estableció lo siguiente:

…Expuesto lo anterior, esta Sala estima que debe definir el grado o jerarquía del órgano jurisdiccional al cual corresponderá en definitiva conocer y decidir la apelación de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, con sede en Maiquetía, para lo cual se hace necesario verificar, previamente, el interés principal del mismo.

…Omissis…

En consecuencia a partir de la publicación de la referida Resolución que fue en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se redistribuyó a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.

…Omissis…

Por otra parte, es necesario señalar (…), tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009.

…Omissis…

De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este M.T., determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

(Subrayado y Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).

(Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación interpuesto contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de un asunto iniciado en fecha 23 de noviembre de 2010, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer y decidir el caso de marras. Así se decide.

VIII

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se somete al conocimiento de esta Alzada, la decisión emanada del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaró, por una parte, con lugar la acción mero declarativa ejercida por la ciudadana Bina He, titular de la cédula de identidad Nº E-82.295.155, y por la otra, con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana Jiang Xiao Hong de Niee.

Al respecto, se observa que la presente causa se inicia por una acción mero declarativa incoada con la finalidad de obtener un pronunciamiento judicial que establezca “...de manera cierta y definitiva, cual de los dos contratos (...) debe regir la relación arrendaticia existente entre las partes, vale decir, si el contrato suscrito inicialmente con el ciudadano L.O.V. de fecha Primero (sic) (01) de Febrero (01) de 2007 o el que [suscribió] posteriormente con la nueva propietaria la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE.”.

Para ello, adujo la parte actora-reconvenida que la relación arrendaticia debe regirse por el primero de los contratos mencionados, invocando a tales efectos lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, no puede hablarse de un periodo de disfrute de prórroga legal, en razón de que el contrato que la vincula con la nueva propietaria sería a tiempo indeterminado.

Con lo pretendido por la parte actora, entiende este Juzgado Superior, se busca igualmente dejar sin efecto alguno o como no efectuada, la notificación que le hiciera la demandada-reconviniente el 20 de mayo de 2009, mediante la cual le participó sobre la no renovación del contrato y que a partir de aquélla fecha comenzaría la prórroga legal sobre el arrendamiento de los locales comerciales identificados con el Nº 08 y 09, ubicados en el edificio Canaima, Avenida Vargas con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.

Por su parte, la legitimada pasiva en la acción mero declarativa, sostuvo que “...la relación jurídica arrendaticia subsiste sólo y únicamente entre las ciudadanas JIAN XIAO HONG de NIEE y BINA HE, (...) hecho que se encuentra claramente establecido y convenido (...) desde la antes mencionada fecha diecinueve de junio del año dos mil siete (...) por lo que no existe ninguna incertidumbre en tal sentido...”, agregando que no existe una situación de incertidumbre en la duración y fecha de vencimiento de la relación arrendaticia que vincula a las partes.

Asimismo, alegó que no se cumplen con los requisitos de procedencia de la acción mero declarativa, pues a su decir “...la parte acota en su demanda no indica de manera clara y precisa cuál es el petitorio de la acción incoada (...) y menos aún señala cual sería el daño o perjuicio que sufriría en caso de que no se dicte la sentencia declarativa que el solicita...”.

Vertidos los argumentos de las partes con relación a la causa petendi, es inequívoca la divergencia que existe entre éstas en cuanto a la naturaleza del nexo contractual que las vincula, discrepancia que tiene lugar en la oportunidad en que la arrendadora notifica sobre la no renovación del contrato de arrendamiento y el inició de la prórroga legal, ante lo cual la arrendataria consideró vulnerados los derechos que le otorgan tal cualidad, por considerar que el contrato existente es a tiempo indeterminado; de allí que, haya estimado como vía procesal pertinente la acción mero declarativa de certeza, a los fines de dilucidar tal diferencia.

Así las cosas, es oportuno indicar que ante la existencia de un conflicto intersubjetivo de intereses y su no resolución amistosa, las partes involucradas tienen la potestad de acudir ante los órganos de administración de justicia y exigir la intervención del ius imperium del Estado que mediante un pronunciamiento judicial defina los límites de la controversia y declare conforme a derecho el reconocimiento de una determinada situación jurídica otorgándole la correspondiente tutela judicial efectiva, logrando ser la decisión que reconoce la pretensión invocada y que se solicita del órgano jurisdiccional, de condena, constitutiva o mero declarativa.

Ahora bien, el ejercicio de toda acción presupone, a su vez, la existencia de una vía procesal idónea establecida por el ordenamiento jurídico, y que en definitiva constituye el cauce regular por el cual se reconoce el derecho invocado, por lo que, quienes tengan un interés calificado en acudir a los órganos de administración de justicia en ejercicio de su derecho a accionar, deben igualmente adecuar su pretensión al mecanismo previsto para tales efectos, y de esa forma obtener un pronunciamiento que satisfaga objetivamente su petición.

Para el caso de autos, la parte demandante ha optado -entre una diversidad de acciones procesales- por la prevista en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la acción mero declarativa o de certeza, para que a través de ésta, la instancia judicial competente, declare cuál de entre dos contratos de arrendamientos, es el que debe regir la relación arrendaticia existente, pero sosteniendo que la misma es a tiempo indeterminado y que en su caso no resulta aplicable la prórroga legal del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos.

Con relación a este tipo de acción, el mencionado artículo 16 del texto adjetivo civil, contempla lo siguiente:

Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

De la anterior disposición, se desprende –entre otros- un elemento que es común en el empleo de toda acción, como lo es la existencia de un interés jurídico actual por parte del actor, pero agrega dicha norma que ese interés puede estar limitado a obtener la mera declaración respecto a la existencia o no de un determinado derecho o de una relación jurídica, lo cual se materializa con la denominada acción mero declarativa, y que actualmente comprende el asunto de marras; no obstante, tal acción se encuentra limitada en su ejercicio, cuando lo pretendido pueda ser satisfecho en su totalidad, mediante la interposición de una acción diferente, es decir, no debe utilizarse la vía prevista en la norma in comento, para fines que no le son propios y ante los cuales el legislador ha constituido acciones específicas para su desarrollo y eficaz tutela.

En este sentido, encontramos que toda acción mero declarativa está supeditada a los siguientes requisitos: a) la existencia de un interés jurídico actual para obrar; b) obtener la declaratoria judicial de existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica (sentencia declarativa); y, c) que no exista otro medio judicial mediante el cual el actor pueda satisfacer completamente su pretensión.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión Nº RC 00500 del 14 de agosto de 2009, ratificando su doctrina, sostuvo lo siguiente:

“De la norma precedentemente transcrita se desprende como elemento sine qua non para la procedencia de la misma, la existencia de un interés jurídico actual, pero además de ello, por argumento en contrario, que el actor no pueda tener satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente. Esta acción mero declarativa esta prevista con la finalidad de declarar la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica.

(...)

En tal sentido, esta Sala, en sentencia No 323 de fecha 27 de julio de 2002, Expediente No 01-590, en el juicio de A.M. contra A.R.M.R., que ratifica el criterio sostenido en fallo No. 495 de fecha 15 de diciembre de 1988, caso S.F.Q. contra A.E.T.P. y otro, Expediente No. 88-374, expresó:

...el ejercicio de las acciones de certeza está sujeto a determinados requisitos, que permitan a los jueces determinar su admisibilidad. En efecto, según el texto citado no basta que el objeto de dichas acciones esté limitado a la declaración de la existencia o inexistencia de un derecho, sino que además que el demandante no pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante otra acción diferente, para que puedan dar origen validamente a un proceso. En este sentido, la propia Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, presentado a las Cámaras Legislativas el 17 de noviembre de 1975, aclara el alcance y significado de los límites impuestos a las acciones mero declarativas. Así expresa en dichas Exposición de Motivos.

(...)

Sin embargo, a fin de no dejar a la interpretación jurisprudencial el alcance y límites de esta demanda de mera declaración, se acoge en el proyecto la limitación aconsejada por la mejor doctrina, según la cual no es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante una demanda diferente...

(Subrayado y negrillas de la Sala).

Por su parte, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00493 del 20 de mayo de 2004, acotó lo siguiente:

Además el mismo artículo 16 expresa que no es admisible la demanda de mera declaración, cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente, pues bien, si existe un presunto contrato con el Instituto Nacional de la Vivienda, por la adquisición de un inmueble, lo procedente es que se pida el cumplimiento de dicha negociación por la vía ordinaria, y no como se pretende, a través de una declaración (sic) mero declarativa...

Así pues, son ampliamente aceptados los requisitos que hacen viable procesalmente la acción mero declarativa, y ante los cuales tanto la parte interesada como el órgano jurisdiccional competente deben dar estricta observancia, pues al ser extremos que exige la ley para la tramitación de una acción, los mismos no pueden ser relajados o minimizados en su aplicación, ya que su flexibilización desconocería los supuestos de procedencia de dicha acción, así como el empleo de una vía procesal para la consecución de fines que no han orientado su consagración en el ordenamiento jurídico.

En este orden de ideas, no puede obviarse que la presente controversia se origina en el marco de una relación arrendaticia, específicamente en la posición de cada una de las partes en querer hacer valer el carácter indeterminado o determinado de ese vínculo contractual. Para ello, se apoya la parte actora en el argumento según el cual existe “...una incertidumbre jurídica, lo cual pudiera dar lugar al ejercicio errático e irregular de pretensiones derivadas de los referidos contratos...”. Ante tal situación, aprecia esta juzgadora que no es realmente una situación de hecho lo que se encuentra en estado de incertidumbre, cuyo reconocimiento en el ámbito jurídico es necesario para determinar sus eventuales consecuencias, sino un conflicto inter partes por la interpretación que cada una de ellas le pretende otorgar al vínculo contractual que las une.

Para este Juzgado, la pretensión que da lugar a la acción que se analiza, se aparta sustancialmente del reconocimiento judicial de existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica, pues lo pretendido es despejar las dudas o incertidumbre sobre una relación contractual de carácter arrendaticio, esto es, si está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, y no sobre la declaratoria de existencia de un estado de hecho y sus consecuencias jurídicas, ni mucho menos sobre la existencia o no de una relación jurídica concreta. Por el contrario, a criterio de quien aquí decide, la pretensión de la parte actora lleva implícito el obtener un pronunciamiento que constriña a la arrendadora a no solicitarle la entrega material del inmueble por el presunto vencimiento del contrato y la consecuente prórroga legal, con ocasión a la notificación que le hiciera sobre la no renovación del mismo en fecha 20 de mayo de 2009.

Conforme a los términos en que fuera planteado el presente asunto y el contexto dentro del cual tiene lugar el mismo, la acción incoada no debe ser circunscrita o delimitada como de mera declaración o certeza de un derecho o una relación jurídica, sino una acción por cumplimiento de contrato, en este caso, por quien considera que el mismo es a tiempo indeterminado, o bien una acción por resolución de contrato, por quien estima que el contrato suscrito es a tiempo determinado.

Con el ejercicio de las acciones indicadas, será el juez competente a quien corresponderá con fundamento en el dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, valorar e interpretar las condiciones y particularidades en que se encuentra imbuida la relación arrendaticia que vincula a las partes, y en ese supuesto determinar si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, y como consecuencia de ello, declarar procedente la acción por cumplimiento o por resolución, según sea la parte que accione. Por lo tanto, yerra igualmente la actora de autos al sostener que con la presente acción se busca esclarecer una incertidumbre jurídica que de lugar al ejercicio errático e irregular de pretensiones, pues esa actual controversia puede ser adecuada a las acciones que otorga el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que como se indicó supra podrían ser el cumplimiento o resolución de contrato, siendo por demás estas acciones donde el actor podría satisfacer completamente su pretensión. (Vid. Sentencia Nº RC00500 del 14 de agosto de 2009. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).

En efecto, puede constatar esta instancia judicial que la acción utilizada por la parte actora no cumple con los extremos que impone el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no se desprende de su escrito libelar que requiera la declaratoria de existencia o no de un derecho ni mucho menos de una relación jurídica, la cual claramente ya existe entre las partes y es precisamente lo que motiva erradamente el ejercicio de la acción mero declarativa; asimismo, ha quedado comprobada la existencia de otras acciones mediante las cuales se pueda ventilar el conflicto en que se encuentran los sujetos intervinientes, y en donde se obtendrían pronunciamientos que abarcarían completamente las pretensiones que aquéllas quieran hacer valer como consecuencia de la relación arrendaticia y su terminación.

Lo anterior, permite a esta superioridad traer a colación lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá sino es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...

.

Dicha norma está dirigida al Juez, quien en acatamiento de la Ley negará la admisión de la demanda, pues de lo contrario le estaría dando curso al proceso en contra de los presupuestos legales, lo cual no puede entenderse como una prohibición al ejercicio de la acción ni a la correspondiente tutela judicial efectiva, ya que la cuestión procesal consiste en exigir el cumplimiento de estos requisitos legales que permiten la tramitación y curso de la acción o recurso interpuesto, pero en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se produce por la insatisfacción de esas exigencias que impiden la continuación del proceso, cuya implicación directa en el orden procesal lo estatuye como de orden público.

Por su parte, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece que no será admisible la acción mero declarativa cuando el actor pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante el ejercicio de una acción diferente, y en el presente caso –se reitera- ha quedando comprobado que en la acción interpuesta no se verifican los supuestos que la hagan admisible, razón por la cual existe una prohibición expresa para su admisión, así se declara.

Visto que el pronunciamiento de este Juzgado Superior se fundamenta en una cuestión jurídica previa, por demás de orden público, debe advertirse que exento este Órgano Jurisdiccional de emitir pronunciamiento al fondo del asunto debatido, y por ende, realizar valoración sobre las pruebas aportadas, así se decide.

Con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada, debe señalarse que si bien ésta constituye una acción autónoma, la misma nace en el acto de contestación de una causa que ha iniciado su curso, es decir, viene a ser una nueva pretensión que se deduce en el proceso, en otras palabras, una mutua petición que se plantea en un juicio principal, al cual se acumula por razones de celeridad y economía procesal para discutirse simultáneamente y resolverse en una sola sentencia.

Por lo tanto, el acto por el cual el demando reconviene se hace posible ante el ejercicio de una acción previa dentro de la cual se materializa, quedando sujeta posteriormente a lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil para su tramitación conjunta con la acción primigenia, por lo que, de no existir un juicio principal cuya admisibilidad ha sido debidamente observada por el órgano jurisdiccional, tampoco sería concebible la interposición de una reconvención, en virtud de que no se llegaría a ese mecanismo de contraofensiva. Con ello, no se quiere otorgar un grado de jerarquía a las dos acciones que pudiesen tener lugar en un mismo procedimiento, sino hacer ver que en el supuesto de ser inadmisible ad initio la acción que pone en marcha el aparato jurisdiccional, no habría procedimiento en el cual pueda procesalmente admitirse la existencia de una reconvención.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante su fallo Nº 41, de fecha 01 de marzo de 2001, (caso: E.D.C.M.B.) y ratificado en sentencia Nº RC.00734 del 10 de diciembre de 2009, (caso: Asociación Civil Edificio Granada), indicó lo siguiente:

Con mérito a estos precedentes, es claro que la pretensión de la solicitante y la del contrario, implícitamente conllevan un pronunciamiento que a juicio de la Sala, no puede ser establecido por vía de una mera declaración, para determinar hechos que son impertinentes lograrlo como efecto de dicha acción, por lo cual estima esta Magistratura, que la misma no llena los extremos para su admisión y por tanto, ha debido inadmitirse.

(...)

Ante estos presupuestos, la Sala, en función de restaurar y corregir, cualquier violación al debido proceso constitucional y al orden público infringido, en uso de sus atribuciones, procede a CASAR DE OFICIO y SIN REENVÍO la sentencia recurrida por existir en este procedimiento la infracción del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 16 eiusdem, al admitirse la acción mero declarativa y la reconvención, bajo los términos analizados, y por vía de consecuencia ANULARÁ todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, declarando la INADMISIBILIDAD de ambas acciones, toda vez que los litigantes, apoyándose en los títulos que sustentan sus pretensiones y donde se establecen “presunciones desvirtuables”, con las cuales pueden obtener una satisfacción expedita del interés perseguido, para que en definitiva quede claramente determinado si ambos se corresponden al mismo inmueble, o si por el contrario existen problemas de delimitación o de perturbación, siendo impeditivo, en este caso en particular, prejuzgar o emitir un pronunciamiento, sobre la propiedad materialmente no definida, lo que consecuencialmente conlleva a determinar con mayor fuerza la inadmisibilidad indicada, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se resuelve.

Aunado a lo anterior cabe señalar que en razón y efecto consecuencial de que las infracciones delatadas, igualmente se infringieron con la admisión de la reconvención, pues ante la inadmisibilidad de la demanda, la reconvención propuesta, con la inexistencia del proceso, corre la suerte de la acción principal pues para ella (la reconvención) la única figura jurídica que constituyen el sostén y el efecto para hacerla emerger, es la demanda, la cual para este caso en particular, como ya se indicó, es inadmisible

. (Resaltados de este Juzgado).

Así, al existir una prohibición de ley que permita la admisibilidad de la acción principal, la reconvención propuesta en el caso de autos, no puede tenerse como validamente ejercida, pues al no existir una acción principal, el acto mediante el cual tendría lugar la mutua petición no se llevaría a cabo.

En consecuencia, este Juzgado Superior declara sin lugar las apelaciones interpuestas; anula la sentencia dictada por el Juzgado a quo, comprendiendo dicha anulación todos los actos procesales efectuados con ocasión a la admisión de una acción en contra de los presupuestos legales, por lo que la reconvención tramitada debe correr la misma suerte, teniéndose como inexistente su ejercicio.

En razón de lo anterior, se declara inadmisible la acción mero declarativa interpuesta, y así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, actuando en sede Constitucional, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: