Decisión nº 001248 de Corte de Apelaciones de Amazonas, de 12 de Enero de 2015

Exp. N°: 001248

JUEZ PONENTE: MIGUEL ÁNGEL FERNÁNDEZ LÓPEZ

DEMANDANTE: BIYING CEN

DEMANDADOS: G.A.M. y otros

PROCEDENCIA: JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS ATURES Y AUTANA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS (HOY TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ATURES Y AUTANA)

ASUNTO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

MOTIVO: APELACIÓN

CAPITULO I

NARRATIVA

Conoce esta alzada del presente juicio, sustanciado y decidido por el -para entonces denominado- Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas -hoy Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana-, por virtud del recurso de apelación ejercido, el día 15/01/14, por la actora, BIYIN CEN, titular de la cédula de identidad N° E- 84.389.881, representada por el profesional del derecho H.T.Z.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.277, en contra de la sentencia definitiva pronunciada, en fecha 27/11/13, mediante la cual se declaró inadmisible la demanda incoada, el día 12/12/12, por la parte apelante, en contra de los ciudadanos F.O.Z., O.O.Z., G.A.M.Z. y Y.D.C.R.D.M., titulares de las cédulas de identidad números 8.100.891, 8.093.768, 9.342.611 y 8.419.118, quienes han estado representados por los abogados T.A.M.B., C.P. y G.A.L.B., inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 60.244, 101.298 y 104.012.

En fecha 12/02/14, las ciudadanas magistradas integrantes de esta alzada se inhibieron de conocer la causa, siendo declaradas con lugar las respectivas inhibiciones, el 10/03/14. Se proveyó la constitución de esta Corte Accidental, quedando constituida, en fecha 16-09-14, por los jueces MARÍA DANIELA MALDONADO, ELISA ANTONIA RODRIGUEZ y MIGUEL ÁNGEL FERNÁNDEZ LÓPEZ, éste último con el carácter de ponente y Presidente de la misma y ponente.

Llegado el lapso para que sea emitido el pronunciamiento definitivo en el presente asunto, procede a hacerlo esta Corte, en los términos que de seguidas son expuestos.

CAPITULO II

DE LA DECISIÓN RECURRIDA

El Juzgado de los Municipios Atures y Autana de esta circunscripción judicial, en fecha 15-01-2014 y en la oportunidad prevista para que se pronunciara sobre el merito del asunto que le fuera planteado, declaró la inadmisibilidad de la demanda, exponiendo al efecto:

…Establecido en las líneas anteriores el punto de conocimiento de este despacho en la presente causa, considera prudente… analizar una cuestión de derecho referida al tema de la legitimación, a los fines de precisar, si los demandados ciudadanos F.O.Z., O.O.Z., G.A.M.Z. (arrendador) y Y.D.C.R.D.M., poseen y/o (sic) carecían de cualidad o legitimación pasiva para ser demandados por Retracto Legal Arrendaticio (sic) por parte de la ciudadana Biying Cen (arrendataria).

(omisis)…

…este tribunal, observa, que al momento de la admisión de la demanda y en el discurrir del proceso, no se advirtió, la falta de cualidad que tiene el demandado ciudadano G.M., en su condición de arrendador, para soportar la carga de los efectos de la admisión de la demanda por Retracto Legal Arrendaticio (sic), debido a que aun, afirmando ser titular del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no podía este (sic) ser demandado por Retracto Legal Arrendaticio (sic), por cuanto, no era el propietario y en consecuencia no poseía la cualidad de arrendador de la ciudadana Biying Cen, para aquel entonces….

Ahora bien, del análisis de la documental constante de comunicación privada de fecha 22 de febrero de 2.011…, se desprende que el ciudadano G.M., actuando como arrendador, le manifestó a su arrendataria ciudadana Biying Cen, la voluntad de venderle el inmueble, que ocupa en calidad de arrendataria, y que, en consecuencia, deberá notificarle su deseo de adquirir, esto a los fines, (sic) de fijar las condiciones y modalidades, de la negociación; ahora bien, esta documental, concatenada con las documentales constantes de documentos protocolizados en fechas 06 de octubre de 2010 y 29 de noviembre de 2011, … que versan sobre las ventas, que hubo en el ínterin de tiempo (sic), en que el ciudadano G.M., atribuyéndose ser propietario y arrendador del inmueble ocupado por la ciudadana Biying Cen, le realizó a esta ultima, el ofrecimiento de venta de dicho inmueble, no ostentando, para ese entonces dichas atribuciones, (sic) en consecuencia, se concluye que al carecer el ciudadano G.M., de la -propiedad del inmueble- objeto del presente juicio, no podía éste realizar ofrecimiento de venta del inmueble ocupado por la ciudadana Biying Cen, valida y legalmente, dejando en evidencia claramente, la falta de cualidad pasiva para ser demandado por su arrendataria ciudadana Biying Cen, por Retracto Legal Arrendaticio (sic),... Así se decide…

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CAPITULO III

DE LA COMPETENCIA

Como ha quedado anotado, conoce esta alzada de la apelación ejercida en contra de la decisión dictada por el mencionado Tribunal de municipio, en un proceso en el cual fue planteado un asunto relativo a retracto legal arrendaticio, es decir, una causa de eminente naturaleza civil.

Pues bien, como es sabido, la Resolución N° 2009-0006, dictada en fecha 18/03/09, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, el día 02/04/09, modificó la competencia de los tribunales venezolanos y dio origen a que, en sentencia Nº 00740 del 10/12/09, la Sala de Casación Civil, estableciera que, en razón de que el prenombrado instrumento normativo atribuyó competencia a los tribunales de municipio en ciertos asuntos que, en principio, eran del conocimiento de los juzgados de Primera Instancia, facultándolos así para actuar como estos, las apelaciones que se intentaran contra las decisiones dictadas por dichos tribunales de municipio en esas materias, debían ser conocidas por los tribunales superiores de los tribunales de primera instancia citados.

De lo anotado, se colige entonces que, el órgano jurisdiccional ante el cual puede ser apelada una decisión que haya sido dictada por un juzgado de municipio, actuando como tribunal de primera instancia en asunto de naturaleza civil, como ocurre en el presente caso, es el mismo tribunal superior que hubiese conocido de dicho recurso en el supuesto de que hubiese sido interpuesto contra decisiones proferidas por jueces de primera instancia en lo civil, circunstancia ésta que conlleva a concluir que es éste Tribunal colegiado el competente para conocer de la apelación en referencia, y así se declara.

CAPITULO IV

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA

1. - SOBRE LA DEMANDA

   En el escrito libelar, ha afirmado el apoderado judicial de la parte demandante:

   1. Que, el 05/11/12, G.A.M.Z. demandó a BIYIN CEN, exigiendo el cumplimiento del contrato de arrendamiento del local comercial de su propiedad, ubicado en la avenida 23 de enero de esta ciudad de Puerto Ayacucho, estado Amazonas, al lado del Hotel City Center, con una dimensión de ciento setenta y un metros cuadrados con sesenta centímetros (171,60 mts2), distribuidos en seis metros con sesenta centímetros (6,60 mts) de frente por veintiséis metros (26 mts) de fondo, comprendido dentro de los siguientes linderos: norte: Avenida 23 de enero; sur: terreno propiedad del señor M.Z.G.A.; este: Local N° 3, propiedad del señor G.A.M.Z. y oeste: Local N° 5 propiedad también de este ciudadano.

      Según quien acciona, en la demanda referida en el anterior párrafo afirmó el actor que el mencionado contrato fue celebrado por un lapso de dos años, contados a partir del día 01/11/09, razón por la cual fenecía el 01/11/11, sin que se haya previsto la improrrogabilidad del mismo ni la necesidad de notificación previa como impeditivo de la prorroga;

   2. Que su representada se encontraba –para la fecha en que fue interpuesta la demanda- ejerciendo la prorroga legal, por el lapso de un año;

   3. Que, admitida dicha demanda, se percató de que G.A.M.Z., el día 15/09/12, había consignado documento registrado, en fecha 14/05/12, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Puerto Ayacucho, anotado bajo el N° 42, folios “255 al 227” del protocolo primero principal y duplicado, tomo 11 de 2012, que lo acredita como propietario del mencionado local comercial N° 4 y del terreno en el cual se encuentra enclavado;

   4. Que, G.A.M.Z. es propietario del bien arrendado, desde el 14/05/12, por compra que le hizo a O.O.Z., quien, a su vez, se lo había comprado a F.O.Z., quien lo había adquirido por venta que le hizo G.A.M. y

   5. Que, en la relación contractual entre G.A.M.Z. y BIYIN CEN se ha producido una secuencia de subrogaciones arrendaticias, sin que se haya notificado a ésta de las citadas enajenaciones, no obstante haber cumplido con los términos del contrato, y que dichas ventas se hicieron con la finalidad de evadir obligaciones contractuales y

      Con fundamento en lo expuesto, la actora demanda que sean dejadas sin efecto las ventas en cuestión por no haberse notificado previamente a BIYIN CEN sobre la referida decisión de vender, a los fines de que ejerciera el retracto legal y que se otorgue el derecho de preferencia para adquirir el citado bien en las mismas condiciones pactadas entre F.O.Z., O.O.Z. y G.A.M.Z., para lo cual está dispuesta a pagar el precio de sesenta y un mil bolívares.

      Por último, la parte actora estimo su demanda en la suma de sesenta y un mil bolívares (Bs. 61.000,00).

2. - SOBRE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   Los demandados han admitido (i) que, en fecha 01/11/09, G.A.M.Z. y BIYIN CEN celebraron el contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito y (ii) que, el día 05/11/12, el primeramente nombrado demandó el cumplimiento de dicho contrato. Por el contrario, han negado que G.A.M.Z. figure como demandante y que lo cierto es que figura como demandado; que, a partir del 14/05/12, G.A.M.Z. sea el propietario del mencionado bien y que éste haya celebrado contrato de compraventa con la ciudadana O.O.Z. o con F.O.Z., que tuviera como objeto el señalado inmueble.

   También ha afirmado la parte accionada:

   1. Que el secuestro dictado en la causa en la cual se sustanció la demanda de cumplimiento de contrato, es producto del citado documento protocolizado en fecha 14/05/12 y que éste “no le acredita la propiedad del Local Comercial (sic) N° 4 y (sic) ni el Terreno (sic) done (sic) está construido el mismo”, el cual fue presentado por error, debido a la premura y ligereza del abogado asistente para ese entonces, razón por la cual es improcedente que la demandante pretenda un enriquecimiento sin causa;

   2. Que el propósito de las partes en la elaboración del documento de venta de fecha 06/10/2010, fue garantizar al ciudadano F.O. la cantidad de cincuenta mil bolívares que le había prestado al ciudadano G.A.M.Z.;

   3. Que el documento de fecha 06/12/11, mediante el cual F.O.Z. transfirió dicho documento a O.O.Z., obedeció a que el primeramente nombrado necesitaba dinero para cubrir deudas personales y que, por eso, aquel volvió a adquirirlo, pagando 55.000,00 bolívares;

   4. Que G.A.M. pagó a F.O.Z., el 02/05/12, cincuenta mil bolívares, que había recibido en calidad de préstamo, más once mil bolívares como ganancia y que, de esta forma, adquirió nuevamente el inmueble;

   5. Que, para que se perfeccionara la validez de los contratos en mención, era necesario que ocurriera la transmisión material del inmueble y que, en el caso de autos, no hubo tal entrega; además, agrega que los testigos que se mencionan son instrumentales y que los supuestos compradores no hicieron uso, goce, disfrute y disposición y tampoco tomaron posesión del referido bien;

   6. Que F.O.Z. y O.O.Z. no solicitaron el cumplimiento de la supuesta compra-venta, no se beneficiaron de dicho inmueble y no cancelaron el justiprecio en que estaba valorado el bien;

   7. Que ha quedado en evidencia la simulación de las referidas ventas lo que determina la ineficacia de las mismas, quedando incólume la relación arrendaticia;

   8. Que el documento que acredita a G.A.M. como propietario es, el título supletorio, de fecha 29/06/10;

   9. Que G.A.M. es propietario del terreno en el cual fue construido el local arrendado y que es falso que, mediante el citado documento de fecha 14/05/12, haya acreditado su propiedad;

   10. Que del título supletorio mencionado, se evidencia que, para la construcción del referido local, se invirtió la suma de ciento cincuenta mil bolívares; que, con posterioridad, se elaboró el documento de propiedad, sin incluir el valor del terreno y que G.A.M. y Y.D.C.R.d.M. gozan de óptima salud y no están locos como para vender un inmueble de quinientos mil bolívares, construido en un terreno de trescientos mil bolívares, al precio de cincuenta mil bolívares;

   11. Que, desde el 28/01/08, fecha en que adquiere el terreno y en el cual construyó el inmueble citado, G.A.M.Z. ha ejercido sobre éste dominio y posesión ininterrumpida.

   12. Que, desde el 06/10/10, fecha en que G.A.M.Z. y F.O. suscriben el contrato de compraventa simulado y el 14-05-12, día en que éste transfirió el documento al primeramente nombrado, hay un lapso de un año, siete meses y ocho días, y que esto se debe a que el mismo se comprometió a que, durante el lapso de dos años, pagaría a aquel el préstamo de cincuenta mil bolívares;

       LL) Que es falso que la actora tenga una relación arrendaticia ininterrumpida por más de tres años y que el contrato haya sido celebrado por dos años;

   13. Que el lapso de vigencia del referido contrato fue de un año, el cual venció el 01/11/10, y que la prórroga convencional feneció el 01/11/11,

   14. Que la prórroga legal era de un año, que es ilegal que se declare acumulativamente con la convencional y que la permanencia de la accionante en el inmueble es contraria a la voluntad de G.A.M.;

   15. Que es falso que la actora esté solvente en el cumplimiento de las disposiciones contractuales;

   16. Que rechaza la solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar y la estimación de la demanda por temeraria y

   17. Que, por lo expuesto, pide que se declare sin lugar la demanda.

3. - SOBRE LAS PRUEBAS

   El acervo probatorio en la presente causa, está constituido por la totalidad de las pruebas aportadas al proceso por las partes, pues, el a quo consideró que ninguna era manifiestamente ilegal ni impertinente.

   Dicho lo que antecede, se tiene que, riela a los autos:

   1. Copia certificada del expediente Nº 2012-2035, contentivo de actuaciones verificadas en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto, en fecha 05/11/12, por el ciudadano G.A.M.Z., en contra de la ciudadana BIYING CEN, traída a los autos con el fin de demostrar que aquel consignó en dicho proceso documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del estado Amazonas, en fecha 14/05/2012, que acredita su propiedad sobre el local comercial Nº 4 y el terreno donde está construido, así como para evidenciar que, en dicho escrito libelar, el actor –ahora codemandado- afirmó que, el día 01/11/2009, se celebró el referido contrato por tiempo determinado, de 24 meses, sin que se estableciera improrrogabilidad ni que la prórroga estuviera sujeta a previa notificación y, además, para demostrar que el mencionado ciudadano es propietario del mismo a partir del día 14/05/2012, por compra que hiciera a la ciudadana O.O.Z., quien, a su vez, lo adquirió del ciudadano F.O.Z..

      Con dicha documental, también pretende demostrar la actora que, según consta en el documento protocolizado en fecha 06/10/2010, G.A.M.Z. dio en venta el identificado inmueble a F.O.Z., todo lo cual, en su criterio, comprueba que, en la relación contractual entre los ciudadanos G.A.M. y BIYING CEN, se produjo una secuencia de subrogación arrendaticia.

      A dichas actuaciones judiciales, este Tribunal les reconoce el valor probatorio que ordena reconocerles el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.359 eiusdem, puesto que son de naturaleza pública, contienen documentos pertinentes que no son contrarios a derecho y que no fueron impugnados. Así se decide.

   2. Título supletorio protocolizado, en fecha 06/10/2010, por ante la misma Oficina Subalterna, bajo el Nº 49, folios 198 al 205, del protocolo primero principal y duplicado, del tomo 15 de 2010, expedido a favor del ciudadano G.A.M.Z., sobre el local comercial, objeto del presente juicio. A esta documental, se le reconoce el valor probatorio que prevé el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.359 eiusdem, pues, puede ser clasificada como de naturaleza pública, es pertinente, no es contraria derecho y no fue airosamente impugnada. Así se decide.

   3. Documento protocolizado por ante la misma autoridad registral, en fecha 25/01/2008, continente de venta realizada por el ciudadano C.A.B.O. al ciudadano G.A.M.Z., de un lote de terreno, una casa y tres locales que en él se encuentran, ubicados dentro de los siguientes linderos: norte: Av. 23 de enero, sur: Terreno de F.P., este: Terreno de F.P., y oeste: Terreno que es o fue de la sra H.R., constate dicho lote de un área de veintinueve metros de frente y cincuenta y cinco metros de fondo. A esta documental, también se le reconoce el valor probatorio que ordena reconocerle el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.359 eiusdem, toda vez que constituye un instrumento de naturaleza pública, es pertinente, no es contrario a derecho y no fue impugnado. Así se decide.

   4. Copia certificada de estado de cuenta corriente expedido por la entidad bancaria BANESCO, correspondiente al mes de octubre de 2010, cuyo titular es F.O.Z., promovida por los demandados con el objeto de comprobar que éste emitió un cheque, de fecha 30/09/2010, por la cantidad de cincuenta mil bolívares, y el precio supuestamente irrisorio de cincuenta mil bolívares que fue pagado con el presunto propósito de garantizar el préstamo que había dado a G.A.M.Z..

      A la mencionada documental, quien decide no le reconoce valor probatorio, toda vez que es manifiestamente impertinente, pues, en el presente juicio, en el cual sobre lo que se ha debido debatir es acerca del pretendido derecho de retracto arrendaticio de la actora, nada importa el citado estado de cuenta, sobre todo si se considera –se insiste- que, a pesar de lo alegado por los demandados, en este proceso el thema decidendum no involucra la simulación que han traído a colación, pues, obvio es que, para hacer valer ésta en un proceso, tiene que ejercerse la acción correspondiente o la reconvención si fuere el caso, razón por la cual no es conforme a derecho plantearlo como una especie de defensa perentoria y sin demandar a quienes estarían legitimados pasivamente.

      En otras palabras, si la parte demandada quería hacer valer en forma eficaz la simulación a la cual se refiere, ha debido demandar la declaratoria de ésta en juicio aparte, contra los legitimados pasivos correspondientes, pidiendo expresamente que también se declarara la nulidad de las ventas cuya validez pone en entredicho, demostrando la concurrencia de los presupuestos fundamentales para la procedencia de tales pretensiones. De aquí que, resulta inadmisible que, sin haberse demandado la nulidad de los supuestos negocios simulados ni haberse ejercido la acción correspondiente contra las personas que tienen cualidad para ser accionados en tales supuestos, pretenda dicha parte hacer valer ésta contra un tercero que nada ha tenido que ver en esa presunta simulación, en un juicio de retracto legal arrendaticio en el cual, además, las partes que afirman haber llevado a cabo esa conducta simulatoria, conforman una de las partes procesales: la demandada.

      Surge evidente, entonces, que para la decisión del retracto legal arrendaticio planteado en esta causa, es intrascendente dicho estado de cuenta, así como también lo es establecer que el mencionado ciudadano emitió el citado cheque, que el precio pagado por el referido inmueble es irrisorio y que fue dado para garantizar el referido préstamo. Así se decide.

   5. Copia simple del cheque N°00000742 correspondiente a cuenta corriente del Banco Provincial, librado por sesenta y un mil bolívares por el ciudadano P.A.M.R., a favor de O.O., en fecha 03/05/2012, promovida por los demandados para demostrar que “el único propósito de las partes en la elaboración del documento de fecha seis de octubre de 2010 … fue Garantizar (sic) al ciudadano F.O. la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES… que éste dio al ciudadano G.A.M.Z., en calidad de préstamo”;

      Dicha documental es desestimada por este Juzgado, por ser absolutamente impertinente, ya que, a los fines de decidir sobre el retracto arrendaticio que ha sido planteado, nada importa si P.A.M.R. libró, a favor de O.O., el referido cheque.

   6. copia simple de estado de cuenta corriente del Banco Provincial cuyo titular es P.A.M.R., promovida con el objeto de demostrar que la misma estaba “Activa (sic), y no como aducen los apoderados de la Accionante (sic), en su libelo de Demanda (sic) que es un cheque de procedencia dudosa (sic)”.

      En virtud de que para la decisión sobre el pretendido derecho a subrogarse que deduce la actora, es completamente irrelevante establecer si la referida cuenta bancaria de P.A.M.R. está o estaba “Activa” y si es dudosa la procedencia del cheque referido, dicha documental es declarada impertinente y, por tanto, se desestima. Así se decide.

   7. Copia certificada de actuación, fechada 10-10-2012, realizada en el expediente Nº 2012-081 por el Juzgado de los Municipios Atures y Autana, mediante el cual BIYING CEN informa el pago de canon de arrendamiento del local comercial Nº 4, a favor de G.A.M.Z. “único dueño y beneficiario del referido inmueble”.

      A la referida documental, este Tribunal le reconoce valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.359 del Código Civil, pues constituye un documento de naturaleza pública que es pertinente, no es contrario a derecho y no ha sido impugnado en este juicio. Así se decide.

   8. Original de constancia de servicio activo prestado, desde el 17/11/2005, por la empresa “INVERSIONES PUERTO AYACUCHO SATELITAL C.A” en el inmueble objeto del presente proceso, promovida con el objeto de demostrar “que el usuario de dicho servicio es el LOCAL COMERCIAL N°4, cuyo contrato de servicio figura a nombre de la ciudadana ROJAS DE M.Y.D.C., codemandada, y esposa de G.A.M.Z., dueño del Referido (sic) LOCAL…”.

      Con relación a dicha documental, este administrador de justicia advierte, en primer lugar, que, a los efectos de decidir sobre el retracto legal arrendaticio demandado, nada importa dilucidar si dicho servicio se ha prestado en el referido local, así como tampoco tiene ningún interés precisar si el respectivo contrato fue suscrito o no por Y.D.C.R.d.M., circunstancias estas que determinan la impertinencia de dicho medio, y así se declara.

      De otro lado, se observa que, en el presente juicio ha sido afirmado y aceptado que G.A.M.Z. ha sido propietario del mencionado local y que también lo ha sido Y.D.C.R.D.M., tanto así que conforman el litisconsorcio pasivo en esta causa, de donde se desprende que también es impertinente pretender demostrar tal extremo con dicho medio, y así se decide.

      Adicionalmente, es menester observar que los contratos de suscripción de servicios, público o privados, no son el medio idóneo para demostrar el derecho de propiedad que se afirme en juicio sobre el inmueble en el cual se preste aquel y que, a los efectos de la respectiva prueba, el legislador ha previsto una formalidad ad probationem: El título documental registrado.

      Por lo anotado, se desecha del proceso la documental analizada, y así se decide.

   9. Actuaciones judiciales verificadas por el Tribunal de Municipio supra citado, referidas a notificaciones libradas en el expediente Nº 201-081, traídas a los autos con el objeto de demostrar el pago de canones correspondientes a los meses “septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2012, y enero, febrero, marzo del 2013”, a favor del ciudadano G.A.M., “único y legítimo dueño del Referido (sic) LOCAL COMERCIAL Nº 4”.

      En virtud de que la parte demandante ha aseverado estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, mientras que la parte accionada ha negado tal solvencia, controversia ésta que determina la pertinencia de la prueba propuesta, la cual, además, no ha sido impugnada y no es contraria a derecho, se le reconoce a dichas documentales el valor probatorio previsto por el artículo 1.359, y así se decide.

   10. Copia fotostática del escrito de contestación de la demanda y de la actuación del Secretario del Tribunal de los Municipios Atures y Autana dando por recibido éste, en el expediente Nº 2012-2035, promovida con el objeto de demostrar que, con relación a los recibos de pago de canon, BIYING CEN confesó que reconocía como único dueño del referido local comercial al ciudadano G.A.M.Z..

       Sobre la citada documental, se reitera que la comprobación del derecho de propiedad de un inmueble se verifica, única y exclusivamente, con el documento debidamente protocolizado, y no a través de pretendidas confesiones deducidas, además, por vía indiciaria, esto es, de recibos de pagos de arrendamiento, verificadas en juicio aparte.

       En otros términos, el hecho de que en un recibo de pago de tal naturaleza aparezca como arrendador una determinada persona, no es suficiente para dar por demostrado que ésta es, efectivamente, la propietaria del inmueble arrendado, pues, se insiste, el documento de propiedad constituye una formalidad esencial para la demostración del contrato de que se trate o de la relación jurídica que da lugar a su nacimiento y a las convenciones en él contenidas.

       En todo caso, interesa resaltar que, en supuestos como el sub iudice, menos idónea se hace la pretendida confesión, pues el alegato fundamental de la actora ha sido que se enteró de las ventas realizadas entre los demandados, en el transcurso del juicio de cumplimiento de contrato supra aludido, en el cual se hizo valer la prorroga legal, de donde se infiere que bien pudo tener el arrendatario por propietario a quien no lo era, enterándose luego de que el propietario era otro.

       Por lo expuesto, se desestima el medio en mención, y así se decide.

   11. Copias de actuaciones verificadas en el expediente de “CONSIGNACIONES” Nº 2012-081, tramitado por ante el Juzgado de los Municipios Atures y Autana, en el que aparece como consignataria BIYING CEN y como beneficiario G.A.M.Z., traídas a los autos con el objeto de demostrar que la demandante BIYING CEN puso a la orden del arrendador, G.A.M.Z., el pago de los canones correspondientes a septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2012, y enero, febrero, marzo de 2013, y que se encuentra solvente en dicho pago.

       A las citadas documentales, este Tribunal les reconoce valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, habida cuenta que tienen carácter público, no son contrarias a derecho y son pertinentes, pues la parte demandada ha negado que la demandante está solvente, aunque vale advertir que también ha promovido pruebas con el objeto de demostrar el pago de cánones arrendaticios e, incluso, ha demandado en juicio, aparte y anterior, el cumplimiento del contrato admitiendo –como también lo hace en éste- que ha respetado la prorroga legal a favor de la demandante, reconociendo así la solvencia que ha también negado.

       Sobre la ambivalencia puesta en evidencia por la parte demandada, capaz de inducir a la incertidumbre o a la contradicción, es pertinente traer a colación la teoría de los actos propios, que permite explicar objetivamente determinadas conductas asumidas por las partes, en el sentido de confirmar o refutar los alegatos planteados por ellas, siendo capaces de revelarle al juzgador si el proceder de que se trate es consecuente o coherente con los alegatos y afirmaciones que tienen que ser demostrados (vid sentencia N° 000635, de fecha 16/12/10, dictada por la Sala de Casación Civil).

       La referida teoría permite otorgarle valor probatorio a determinadas conductas procesales inconsecuentes o heterogéneas de las partes, de tal manera que, si el comportamiento procesal desplegado por una de estas – o por ambas- significa una contradicción con un obrar anterior, tal contradicción implicaría una modificación de trascendencia, pues conduciría la dirección de la litis trabada inicialmente, en sentido positivo a favor de la parte que es incidida o perjudicada por tal conducta.

       Con base en la teoría de los actos propios, este Tribunal deberá estimar, al momento de decidir, que la anotada ambivalencia ha constituido una contradicción que debe conducir al establecimiento de la solvencia de la actora, y así se declara.

   12. Copia de la sentencia, de fecha 19-12-12, dictada por el a quo en el expediente Nº 2012-2035, promovida con el objeto de demostrar que en esta causa y en la que cursó en el expediente Nº 2012-2062, la demandante reconoce “que el único dueño y beneficiario del Referido (sic) LOCAL COMERCIAL N° 4 siempre ha sido el Ciudadano (sic) G.A.M. ZANBRANO”.

       Con relación a dicha documental, este juzgador considera pertinente reproducir lo explanado en los literales I y J, relacionado con el hecho de que el derecho de propiedad sobre un inmueble debe ser demostrado a través del título documental respectivo, en el cual conste la correspondiente traslación o constitución de dicho derecho, razón por la cual, ni los recibos de pago de arrendamiento ni la pretendida confesión afirmada por la parte demandada, son idóneos para demostrarlo. En todo caso, importa destacar que, incluso en el supuesto negado de que se valore la pretendida confesión, ésta no podría, jamás, obrar en contra del título de propiedad protocolizado, circunstancia ésta que amerita, además, el análisis que se asume infra.

       Por lo expuesto se desestima la documental en referencia, y así se decide.

       LL) Escrito continente de promoción de pruebas de la demandante, en la causa que se sustanció en el expediente Nº 2012-2035 -en el cual fue demandada-, traído a los autos con el objeto de evidenciar la supuesta confesión de ésta, plasmada en los recibos de pago de canon, en los cuales también reconoce que el único dueño y beneficiario del referido local comercial Nº 4 siempre ha sido G.A.M.Z..

       A dicha documental, este órgano jurisdiccional le reconoce valor probatorio, pues como ya ha sido suficientemente explanado, el derecho de propiedad sobre inmuebles no se demuestra con confesiones, sino con el respectivo documento protocolizado. Así se decide.

   13. Copia fotostática y “Origina (sic) Acuse (sic) Recibido (sic) de Sello (sic) Húmedo (sic) de fecha 10-01-2012 por la Institución Bancaria Banesco”, de cheque N° 41792095, de fecha 30 de septiembre de 2010, por la cantidad de cincuenta mil bolívares, suscrito por F.O.Z., a favor de G.A.M.Z., traída al juicio por la parte demandada, con el fin de demostrar “la efectividad de una transacción honesta”, y no como aducen los apoderados de la accionante, “que es un cheque dudoso” ; que el señalado precio es irrisorio y que solo fue pactado con el propósito de garantizar a F.O.Z., el préstamo dado a G.A.M.Z..

       Sobre tal documento, este operador de justicia advierte que versa sobre un hecho irrelevante en orden a decidir esta causa, a saber, que el referido instrumento demuestra “la efectividad de una transacción honesta”, conclusión que se reafirma con la circunstancia de que el alegado precio irrisorio y la supuesta garantía -que también pretende comprobar- a la que alude la parte promovente, constituyen extremos que, eventualmente, podrían ser útiles en un juicio de simulación, pero, en modo alguno, en uno de la naturaleza del presente, en el cual el tema a decidir está constituido por el supuesto derecho a la preferencia ofertiva que dice haber tenido la parte actora.

       De forma tal que, al ser impertinente demostrar en este juicio “la efectividad de una transacción honesta”, así como el alegado precio irrisorio y la supuesta garantía a la que alude la parte promovente, este sentenciador desestima el medio a.y.a.s.d..

4. - SOBRE LA DECISIÓN

   A.- En primer lugar, debe advertir este Tribunal colegiado que los demandados rechazaron la estimación de la demanda por ser “temeraria” y al respecto se observa: El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil dispone que dicha parte podrá formular tal cuestionamiento cuando considere insuficiente o exagerada la cuantía estimada.

   Ahora bien, del rechazo in commento no se evidencia que la mencionada parte haya alegado que la cuantía fijada por la actora haya sido insuficiente o exagerada, pues se han limitado los accionados a expresar que la estimación que censuran ha sido realizada en forma irresponsable o infundada, falta de precisión ésta que le ha negado toda posibilidad de obtener una decisión favorable a tal defensa previa, toda vez que no ha aportado los elementos necesarios para tener certeza acerca de lo que ha querido cuestionar, esto es, si la cuantía estimada es insuficiente o exagerada.

   Adicionalmente, debe ser tenido en cuenta que, del acervo probatorio aportado a los autos tampoco se constata que los accionados hayan demostrado ni la insuficiencia ni la exageración de la demandada, deficiencia probatoria ésta que conlleva a ratificar lo concluido en el anterior párrafo, en el entendido de que la carga probatoria les correspondía.

   Por las razones expuestas, se desestima el rechazo sub iudice y, en consecuencia, se declara su improcedencia. Así se decide.

   B.- En segundo lugar, se advierte que la recurrida ha declarado la falta de cualidad de la parte demandada, al concluir que el ciudadano G.A.M.Z. no tenía legitimación “para soportar la carga de los efectos de la admisión de la demanda… debido a que aun, afirmando ser titular del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no podía este (sic) ser demandado por Retracto Legal Arrendaticio (sic), por cuanto, no era el propietario y en consecuencia no poseía la cualidad de arrendador de la ciudadana Biying Cen, para aquel entonces”.

   Según el análisis llevado a cabo por el juez de la causa, G.A.M.Z. ofreció en venta a la actora el mencionado inmueble para que ésta le notificara su voluntad de adquirirlo, atribuyéndose la condición de propietario y arrendador, “no ostentando, para ese entonces dichas atribuciones (sic)”, argumento que le ha servido para concluir que “no podía éste realizar ofrecimiento de venta del inmueble ocupado por la ciudadana Biying Cen”.

   Es de superlativa importancia destacar que, los efectos jurídicos de dicha declaratoria de falta de cualidad del demandado G.A.M.Z., la ha extendido de facto el a quo a los demás demandados, esto es, a F.O.Z., O.O.Z. y Y.D.C.R.d.M., lo que lo ha llevado a declarar la inadmisibilidad de la demanda, pronunciamiento éste que amerita el análisis que de seguidas se aborda.

   El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil permite que, en la contestación a la demanda pueda el demandado “hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”, carencia ésta que también puede ser pronunciada de oficio por el juez (vid sentencias N° 1.930 y 3.592, de fechas 14/07/03 y 06/12/05, dictadas por la Sala Constitucional).

   Sobre el tópico in commento ,es menester resaltar que la cualidad activa es una aptitud que tiene una determinada persona y que le otorga el derecho subjetivo de demandar en el proceso, mientras que la cualidad pasiva es aquella que posee aquel sujeto en contra de quién se puede pedir el cumplimiento de un derecho subjetivo. Así lo afirma la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, al establecer que:

   La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quién debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva

   (sentencia de la Sala Constitucional, de fecha 14 de julio de 2003, caso P. Musso) (subrayado de esta Corte Accidental).

   De manera que, la cualidad activa se configura cuando el demandante simplemente se afirma como tal, relacionándose directamente con el derecho que deduce, mientras que la pasiva se forma jurídicamente cuando el mismo actor especifica al sujeto de derecho al cual ha decidido demandar, para lo cual simplemente bastará que también lo relacione directamente con el objeto de su pretensión, señalándolo como obligado frente al derecho subjetivo que deduce, quedando diferida la decisión sobre la efectiva titularidad del derecho para cuando se pronuncie el Juez, en el mismo acto, sobre la existencia y exigibilidad de esta oportunidad en que se pronuncie la sentencia definitiva; de aquí que, como lo aclara la cita in commento, el juez, para constatar la legitimación de las partes, “no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio” sino que “simplemente observa si el demandante se afirma titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva”.

   Pues bien, en el caso de autos, es claro que la actora, además de afirmarse arrendataria, también ha afirmado la cualidad de las personas a quienes demanda, pues, sin género de dudas, ha aseverado que los arrendadores que supuestamente vulneraron su derecho a la preferencia ofertiva y que tienen que cumplir con el retracto legal arrendaticio respectivo, son, no sólo G.A.M.O.Z., sino también F.O.M.Z., Y.D.C.R.d.M. y O.O.Z., configurándose así la legitimación ad causam de éstos. Así se declara.

   Así las cosas, quienes deciden advierten: El a quo al pronunciarse sobre la falta de cualidad en los términos en que lo ha hecho, ha revisado la efectiva titularidad del derecho subjetivo deducido, es decir, ha decidido sobre una materia propia del merito de la causa, cuando lo que debía hacer era, simplemente, observar si la parte demandada es aquella “contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva”, es decir, si ha sido afirmado alguno o algunos de los demandados como propietarios arrendadores y, vista la naturaleza de la petición planteada, si alguno de estos intervino en los contratos de compraventa cuya declaratoria de ineficacia devendría en caso de ser declarada ha lugar la demanda.

   De manera que, al haber decidido el a quo que G.A.M.Z. no era propietario, cuando tal afirmación debió hacerla al decidir la existencia y exigibilidad del derecho deducido, previo análisis del acervo probatorio, actuó con disconformidad al derecho, toda vez que, no sólo avanzó opinión en forma indebida, sino que también extendió el análisis particular que hizo respecto a dicho demandado, al resto de los codemandados, sin siquiera referirse a éstos, quienes también fueron demandados, en sus caracteres de propietarios-arrendadores, el citado accionado y su esposa, ciudadana Y.D.C.R.d.M., y de vendedores o compradores, los ciudadanos F.O.Z. y O.O.M., todo lo cual pone en evidencia el incorrecto ejercicio de la potestad que tiene el Tribunal de revisar los presupuestos de legitimación ad causam de las partes y la falta de adecuada lectura del libelo por parte del sentenciador en mención.

   Lo establecido no basta, sin embargo, para revocar la sentencia recurrida, toda vez que, tratándose de un pronunciamiento que puede ser considerado como un asunto que atañe al fondo de la causa, debe este Tribunal de alzada proceder, en consecuencia, a pronunciarse sobre si existe o no la efectiva titularidad que ha esgrimido la actora, dando por sentado que, conforme ha quedado expuesto, quienes conforman la parte demandada han sido afirmados por aquella como propietarios arrendadores y como vendedores y compradores del inmueble tantas veces mencionado, razón por la cual es indudable que han tenido legitimación ad causam para litigar en este juicio.

   A lo expuesto, debe agregarse la consideración relativa a que, versando la demanda sobre un derecho a subrogarse por virtud de un retracto arrendaticio, la legitimación pasiva debe estar conformada, necesariamente, por el propietario arrendador del inmueble para el momento en que nació el derecho deducido, quien funge, además, como vendedor, y por quienes compraron dicho inmueble y lo revendieron, todo lo cual ha generado, sin dudas, un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio.

   C.- Establecido lo que antecede, quien juzga reitera que la actora ha afirmado que celebró contrato de arrendamiento con G.A.M.Z., en fecha 01/11/09, con lapso de vigencia hasta el día 01/11/09, razón por la cual fenecía el 01/11/11, sin que se haya previsto la improrrogabilidad ni la notificación previa como impeditivo de la prorroga, de donde colige que, para la fecha en que interpuso la demanda, se encontraba ejerciendo este derecho.

   Además, ha dicho la actora que G.A.M.Z. es propietario del local mencionado y del terreno en el cual se encuentra enclavado, desde el día 14/05/12, por virtud de compra que le hizo a O.O.Z., quien, a su vez, se lo había comprado, el día 06/12/11, a F.O.Z., quien lo había adquirido, en fecha 06/10/10, por venta que le hizo G.A.M., razón por la cual surge evidente –dice- que, en la relación contractual entre G.A.M.Z. y BIYIN CEN, se han producido subrogaciones arrendaticias, sin que se haya notificado a ésta de las enajenaciones.

   De otro lado, se tiene que la parte demandada, después de admitir que, en fecha 01/11/09, fue celebrado el referido contrato, también ha dicho que la vigencia de éste fue de un año y que la prórroga convencional feneció el 01/11/11, fecha en la cual la arrendataria incumplió la obligación de entrega; que contradice que la accionante haya tenido una relación arrendaticia ininterrumpida por más de tres años y que el contrato haya sido celebrado por un lapso fijo de dos años; que la permanencia de la accionante en el inmueble es contraria a la voluntad de G.A.M. y que es falso que la actora esté solvente en el cumplimiento de las disposiciones contractuales.

   En el mismo orden de ideas, han negado los accionados que, a partir del 14/05/12, G.A.M.Z. sea el propietario del mencionado bien, que éste haya celebrado compraventa con la ciudadana O.O.Z. o con F.O.Z., que tuviera como objeto el señalado inmueble y que es falso que G.A.M., mediante el citado documento, de fecha 14/05/12, acredite su propiedad; también han dicho que el documento que acredita ésta es el título supletorio, de fecha 29/06/10, y que, si bien es cierto que las referidas ventas existen, las mismas fueron simuladas.

   Trabada la litis en los términos expuesto, se advierte que la celebración del contrato de arrendamiento referido, constituye un extremo fáctico que, habiendo sido afirmado por la demandante, fue expresamente admitido por los demandados, circunstancia ésta que determina la exoneración de cumplir con la carga probatoria respecto a la afirmación de hecho correspondiente. Asimismo, es de observar que, aunque en un primer momento los accionados niegan las ventas que han dado lugar a que se intente la demanda que ha instado este proceso, afirman, sin embargo, que éstas son simuladas, flagrante contradicción que involucra, necesariamente, la admisión de la existencia de éstas.

   Establecido lo anterior, quienes sentencian pasan de seguidas a determinar el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento cuya celebración ha quedado admitida, y con tal fin se observa, en primer lugar, que del texto del referido contrato se evidencia que, en su cláusula tercera, los contratantes estipularon que la pensión de arrendamiento comenzaría a regir “a partir del 01 de Noviembre (sic) de 2009 hasta el 1 de Abril (sic) del (sic) 2010” y que, a partir del séptimo mes, se incrementaría a la suma de tres mil bolívares, “quedando claro que los próximos 18 meses no se incrementaría el canon”. También se observa que los contratantes pactaron que la arrendataria se obligaba a pagar “el alquiler en su totalidad es decir el tiempo completo del arrendamiento los 18 meses, en la OFICINA DEL CONSULTOR JURÍDICO…” y que el día último de cada mes se cobraría “el alquiler completo de18 meses”.

   De lo anotado, se evidencia que, en principio, los referidos contratantes establecieron que el lapso de vigencia del arrendamiento en mención comenzaba el día 01 de noviembre de 2009 y fenecería el 01 de abril de 2010, de donde se desprende que el lapso pactado fue de un año. No obstante, las mismas partes establecieron un período distinto, en el mismo contrato, al disponer que, a partir del séptimo mes, se incrementaría el canon, pues afirmaron que quedaba claro “que los próximos 18 meses no se incrementaría el canon”, de donde se infiere que, si después del séptimo mes debían transcurrir 18 meses de arrendamiento, el lapso realmente pactado comprendía la sumatoria de éstos, es decir, veinticinco meses, y no como lo afirman las partes, esto es, un año, según los demandados, y veinticuatro meses, de conformidad con lo aseverado por la actora.

   Asimismo, debe ser advertido que, según consta en la documental continente de la demanda de cumplimiento del mismo contrato de arrendamiento, que en fecha 05/11/12 interpusiera G.A.M. en contra de BIYING CEN, que aquel expresó textualmente que habían suscrito tal arrendamiento “por Tiempo Determinado (sic) de Veinticuatro (sic) (24) Meses (sic), es decir Dos (sic) (02) Años Fijos (sic) contados a partir del Primero (sic) (01) de Noviembre (sic) del (sic) 2009, hasta el Primero (sic) (01) de Noviembre (sic) del (sic) 2011”, a lo que agregó que “dicho lapso lo establece la establece (sic) la Clausula (sic) Tercera (sic), la cual por sí misma lo específica”, lapso de vigencia que el mismo ciudadano en mención corrobora al afirmar que, en fecha 22/02/11, “es decir Nueve (sic) meses antes de la fecha de vencimiento del Contrato (sic)” notificó a la arrendataria que el pacto contraído no sería renovado, lo que se evidencia, además, con la comunicación privada que riela al folio 37 de la pieza I.

   De manera que, a pesar de la negación formulada por la parte demandada, ha quedado demostrado que, en el contrato en mención, se pactó un arrendamiento por el lapso de veinticinco meses que, posteriormente y por razones no expresadas por las partes, redujeron a veinticuatro, resultando incierta entonces la afirmación de los demandados relativa a que la vigencia de dicho pacto fue acordada en un año, y así se declara.

   Con base en lo declarado, es menester precisar a continuación el lapso de la prorroga legal que devino al vencimiento del contrato, no sin antes advertir que, siendo la fecha en que venció la misma un asunto discutido de esencial importancia en este proceso, la diligencia debida debió informar a las partes acerca de la necesidad y conveniencia de traer a los autos la sentencia que estableció el lapso de dicha prorroga en el juicio respectivo.

   No obstante, a pesar de existir dicha decisión, no fue aportada al proceso y debe esta instancia judicial, en consecuencia, analizar y establecer lo pertinente, con los solos elementos probatorios de autos, en caso de quedar establecida la validez de las ventas cuya simulación han alegado los demandados, con el objeto de decidir acerca de si había derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal.

   En modo previo, también estima conveniente este Tribunal observar que, entre la fecha en que fue suscrito el contrato de arrendamiento y la fecha en que fue incoada la demanda que ha instado este juicio, medió la reforma de la ley especial que rige el arriendo de viviendas. En efecto, para el momento en que fue celebrado el mencionado negocio jurídico, a saber, el día 01/11/09, el régimen legal aplicable era el contenido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07/12/99, pero, para el momento en que fue interpuesta la acción de marras, ya había sido publicada, en Gaceta Oficial N° 39.668, de fecha 06/05/11, la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

   El planteamiento realizado hace menester precisar lo siguiente: El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece que “[n]inguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron… Cuando haya dudas se aplicará la norma que más beneficie al reo o a la rea”. En el mismo sentido, dispone el artículo 3 del Código Civil que la ley “no tiene efecto retroactivo”, es decir, no debe disponer sino para el futuro.

   Dicho en otras palabras, las condiciones de validez de un acto jurídico no deben quedar sometidas a nuevos exámenes por el hecho de que la ley que haya regido para la fecha de su celebración se modifique, se reforme o se derogue; siendo ello así, sus efectos no pueden resultar modificados por la ley posterior, pues ello afectaría la seguridad jurídica. Sobre este tópico, se ha pronunciado S.C., citado por E.C.B., señalando que “la ley no valora los supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta a la existencia o inexistencia, validez o nulidad, licitud o ilicitud de los supuestos de hecho verificados antes de su vigencia, y no decide, por lo tanto, de su aptitud o ineptitud para producir consecuencias jurídicas”. Ilustrativa al respecto, también es la sentencia N° 818 dictada por la Sala Constitucional, en fecha 05/05/04.

   De manera que, siendo que ninguna ley tiene fuerza ni efecto retroactivo, salvo lo dispuesto por el constituyente en materia penal, laboral y tributaria, concluyente es que el principio de irretroactividad impone que la ley especial aplicable al contrato de arrendamiento de marras y sus efectos, es la vigente para el momento en que el mismo fue celebrado, es decir, la publicada en fecha 07/12/99, y así se declara.

   Establecidas las anteriores premisas, advierte esta Corte, en primer lugar, que el artículo 38 de la mencionada ley, disponía:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso m.d.u. (1) año.

   c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

   .

   Como se deduce de la norma transcrita y del análisis del caso de autos, habiendo quedado establecido que el arrendamiento pactado lo fue por un lapso de dos años, una vez vencido éste, comenzó a transcurrir la prorroga legal por el tiempo que prevé el literal b) de dicho precepto, de donde se infiere que, habiendo fenecido ésta el día 01/11/2011, el período comentado se extendió hasta el 01/11/12, inclusive, y así se declara.

   Determinada la fecha hasta la cual tuvo vigencia el contrato de marras, debe este órgano jurisdiccional colegiado dilucidar ahora lo concerniente a la preferencia alegada como vulnerada y al retracto legal demandado, y al efecto observa, que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece;

   La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

   .

   Pues bien, habiendo quedado establecido que el contrato de arrendamiento en mención fue pactado por dos (2) años y que contó con una prorroga legal de un año, concluyente es que se cumple en este caso con el requisito relativo a los dos años de vigencia pautado por la norma supra transcrita, y así se declara.

   En segundo lugar, se observa que, con relación a la exigencia de que, para deducir el mencionado derecho preferente, debe el arrendatario estar solvente en el pago de los cánones, la parte actora ha afirmado dicha solvencia, mientras que los demandados la han negado, todo lo cual conllevaría, en principio, al necesario análisis del acervo probatorio, entendiendo en tal sentido que la carga de la prueba quedó a cargo de la parte demandante. No obstante, se advierte que el demandado G.A.M. ha reconocido expresamente, al demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, que este beneficio en efecto existió, de donde se infiere, sin lugar a dudas, que ha reconocido en forma tácita que la demandada en ese juicio se encontraba solvente, reconocimiento éste que adquiere especial relevancia en el supuesto sub examine puesto que, de operar el retracto legal, sería precisamente en contra de este codemandado que obraría el mismo, toda vez que era el propietario arrendador para el momento en el cual feneció la relación arrendaticia y también el vendedor de dicho bien estando en vigencia el arriendo.

   En efecto, consta en la documental continente de la demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal –el mismo al que se contrate el presente juicio-, interpuesta por el ciudadano G.A.M.Z. en contra de BIYING CEN, que éste afirmó que, “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado del Contrato de Arrendamiento (sic) antes indicado (01-11.2011)”, procedió “a respetar lo dispuesto en dicha norma (artículo 38 de la ley de la materia), en virtud de que la Ciudadana Arrendataria (sic) BIYING CEN, antes identificada, potestativamente ejerció su derecho a la Prorroga Legal (sic)… la cual establece un lapso m.d.U. (sic) (01) año, contado a partir de la fecha 01-11-2011 hasta el 01-11-2012”.

   Así las cosas, este Tribunal concluye que, habiendo quedado demostrado el extremo fáctico establecido en el anterior párrafo, por virtud de un documento público que no ha sido tachado en este juicio, es conforme a derecho concluir que también se encuentra cumplido el requisito relacionado con la solvencia de la arrendataria, y así se declara.

   Expuesto lo que antecede, se advierte que, riela a los autos notificación practicada por el ciudadano G.A.M.Z. en la persona de la actora, BIYING CEN, a través de la cual le hace saber que no será prorrogado el contrato de arrendamiento y que, debido a que el bien arrendado sería vendido, se le ofrecía en venta en forma preferente.

   Pues bien, prevé el artículo 44 de la ley especial vigente para la fecha en que fue suscrito el contrato en mención, que, a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, “mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender”, debiendo al efecto indicar “el precio, condiciones y modalidades de la negociación”. En otros términos, para que dicha notificación sea jurídicamente eficaz, ha debido practicarse a través de un “documento autorizado en forma tal que dé fe y haya de ser creído, por extendido ante fedatario público o por estar legalizado por autoridad competente” (vid Cabanellas de Torres Guillermo, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Editorial Heliasta, pág. 337).

   Con fundamento en lo dicho, es forzoso concluir que la práctica de la notificación in commento, llevada a cabo mediante un documento privado, aportado además en copia simple, no ha podido adquirir eficacia jurídica, pues ha debido ser aportado en original y carece del carácter auténtico exigido por la ley. Adicionalmente, cabe señalar que, en dicha copia, no se indicó el precio, ni las condiciones y las modalidades de la negociación que se proponía.

   A título ilustrativo, importa considerar que, cuando el propietario arrendador quiera ofrecer al arrendatario el inmueble arrendado, notificándole para que manifieste si ejercerá la preferencia ofertiva que por ley le corresponda, le convendría sobremanera hacerlo, en la forma preceptuada por el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, es decir, a través de notificación judicial o, en su defecto, instar al efecto a la Notaría Pública competente, para así cumplir con el extremo de autenticidad que exige el artículo 44 de la ley de la materia,

   En tercer término, se refiere que la arrendataria demandante ha manifestado su plena disposición de satisfacer las aspiraciones del propietario arrendador del bien vendido a una tercera persona, ajena a la relación arrendaticia, circunstancia ésta que termina de configurar los presupuestos fundamentales para que se declare procedente, como en efecto se declara en este acto, el derecho a la preferencia ofertiva que ha fundamentado su demanda, y así se decide.

   Por vía de consecuencia, también debe este Tribunal dejar establecido que, como lo asienta la actora, al operar la venta del inmueble arrendado entre G.A.M. y F.O.Z. se vulneró el derecho de preferencia que tenía aquella, y así se decide.

   D.- Establecido el mencionado derecho preferente y su violación por parte de G.A.M.Z., deviene necesario dilucidar el asunto relacionado con el retracto legal demandado, derecho respecto al cual ha establecido el legislador de la materia, en su artículo 43, lo siguiente:

   El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporta la transmisión del derecho a la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

   .

   Atendiendo a la remisión que hace la citada norma, se tiene entonces que, quien demande el derecho a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, debe cumplir con los presupuestos procesales que se especifican a continuación:

   1. Debe existir una relación arrendaticia entre demandante y demandado; B) Debe haber una venta ofrecida o verificada por el arrendador con o a una persona ajena a la relación arrendaticia; C) El arrendatario debe tener más de dos (2) años ejerciendo tal condición; D) Dicho arrendatario debe estar solvente en el pago de los cánones respectivos y E) Debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

   Se hace necesario entonces verificar, en primer lugar, si en el caso sub iudice existe o no una relación arrendaticia, y al efecto se tiene que dicho vínculo legal ha quedado admitido en esta causa. Así se desprende del escrito continente de la contestación a la demanda, en el cual se afirma (i) que, en fecha 01/11/09, G.A.M.Z. y BIYIN CEN celebraron el referido contrato, y (ii) que la simulación que se alega tiene como efecto que la referida relación arrendaticia quede incólume. Así se declara.

   En cuanto al segundo extremo mencionado supra, a saber, que haya habido una venta ofrecida o verificada por el arrendador con o a una persona ajena a la relación arrendaticia, se advierte que, como ya ha quedado establecido, los demandados admiten que las ventas afirmadas por la demandante, y particularmente la verificada por G.A.M., existen, pero que fueron hechas con simulación.

   En efecto, han aseverado los accionados que lo que motivó la venta, de fecha 06/10/2010, fue la necesidad de garantizar al ciudadano F.O. la cantidad de cincuenta mil bolívares que había dado al ciudadano G.A.M.Z. en calidad de préstamo; que el documento de fecha 06/12/11, mediante el cual F.O.Z. transfirió dicho documento a O.O.Z., obedeció a que, para esa época, el primeramente nombrado necesitaba dinero para cubrir deudas personales; que, precisamente por esto, aquel, volvió a adquirirlo, pagando cincuenta y cinco mil bolívares; que G.A.M. pagó a F.O.Z., el 02/05/12, cincuenta mil bolívares, que había recibido en calidad de préstamo, más once mil bolívares como ganancia y que, de esta forma, adquirió nuevamente el inmueble.

   También adujeron los accionados, que para que se verificara la validez de los contratos de compra-venta en mención, era necesario que ocurriera la transmisión material del inmueble y que, en el caso de autos, no hubo tal entrega como solemnidad del acto; que, los testigos que se mencionan son instrumentales; que los supuestos compradores no hicieron uso, goce, disfrute y disposición y tampoco tomaron posesión del referido bien; que ni F.O.Z. ni O.O.Z. solicitaron el cumplimiento de las respectivas compra-ventas; que no se beneficiaron de dicho inmueble y que no cancelaron el justiprecio en que estaba valorado el bien, sino que pagaron un precio irrisorio;

   Por último, aseveraron que, del título supletorio supra mencionado, se evidencia que, para la construcción del referido bien, se invirtió la suma de ciento cincuenta mil bolívares; que, con posterioridad, se elaboró el documento de propiedad, sin incluir el valor del terreno; que G.A.M. y Y.D.C.R.d.M. no están locos como para vender un inmueble de quinientos mil bolívares, construido en un terreno de trescientos mil bolívares, al precio de cincuenta mil bolívares; que, desde el día 06/10/10, fecha en que G.A.M.Z. y F.O. suscriben el contrato de compraventa simulado y el 14-05-12, día en que transfirió el documento al primeramente nombrado, hay un lapso de un año, siete meses y ocho días, y que esto se debe a que el mismo se comprometió a que, durante el lapso de dos años, pagaría el préstamo de cincuenta mil bolívares.

   Como se advierte de lo referido, las ventas del inmueble en mención ha sido reconocida por los demandados, sólo que han aducido que las mismas fueron simuladas, argumento éste que, a la vez, amerita el pronunciamiento que de seguidas se explana.

   Los accionados pretenden, en este juicio de retracto legal arrendaticio y a título de defensa perentoria, que se declare la simulación de las referidas ventas, en orden a lo cual es evidente que han considerado innecesario recurrir al juicio ordinario, curiosa forma de proceder que amerita las consideraciones que de seguidas se explanan.

   El artículo 1.281 del Código Civil establece:

   Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor.

   Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto simulado.

   La simulación, una vez declarada no produce efecto en perjuicio de los acreedores que no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por simulación.

   Si los terceros han procedido de mala fe quedan no sólo sujetos a la acción de simulación sino también a la de daños y perjuicios

   (negrillas y subrayado de esta Corte).

   Como surge evidente de la norma traída a colación, la legislación civil contempla la declaratoria de simulación como objeto de una específica acción judicial y, precisamente por esta razón, la misma presupone la interposición de la demanda respectiva que inste el juicio correspondiente o, habiéndose demandado el cumplimiento del contrato de que se trate o cualquier otra pretensión que de lugar al juicio ordinario, que se ejerza la reconvención en el acto de contestación a la demanda. Siendo ello así, obvio es que la acción de simulación tiene que ser propuesta contra sujetos procesales específicos: ambas partes contratantes –o sus sucesores- en la relación jurídica sustantiva, si la ejerce un tercero con interés directo y actual, o contra la otra parte contratante, si la ejerce una de las que verificó la simulación, con dolo o sin dolo, estando entonces vedado a quienes simularon, valerse de su acto aparente para beneficiarse en detrimento de la situación jurídica de terceros, puesto que, si tal posibilidad llegara a admitirse, las posibilidades de fraudes y estafas se fomentarían en perjuicio de la justicia.

   Pues bien, en el caso de marras, se tiene que la parte demandada no ha accionado la declaratoria de simulación y, sin embargo, por vía de excepción, pretende que se declare la nulidad de ventas en las cuales ha intervenido en forma protagónica, con el velado objeto de que, por su acto simulado, resulte perjudicado un tercero, cuya buena fe debe presumirse, por así disponerlo el artículo 1281 del Código Civil, el cual además establece que, ni siquiera una declaratoria judicial de simulación del acto en cuestión podría afectar a un tercero sino media prueba fehaciente de su eventual mala fe.

   Acerca de la legitimación activa en materia de simulación, vale traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia N° 01876 de fecha 14/08/01:

   …según la doctrina, nacional y extranjera, y las normas invocadas por la demandante, en principio, quien solicita la declaratoria de simulación de algún negocio jurídico, no puede haber participado como parte en el mismo; ello atendiendo al universal principio de derecho según el cual nadie puede alegar su propia torpeza, sino que por el contrario y en general, es contra quienes han consentido en la convención oculta que opera la acción de simulación

   (negrillas de este Tribunal de Primera Instancia).

   Evidentemente, la doctrina jurisprudencial citada lo que procura es evitar que la mala fe o la imprudencia de terceros al contratar, pueda obrar en contra de terceros de buena fe, que no tienen porqué resultar perjudicados por fraudes o conductas censurables de otras personas, propósito éste que ha llevado al legislador a limitar la posibilidad de que tales contratantes puedan demandar la declaratoria de nulidad y, por tanto, de invalidez de los pactos que han acordado, siendo la excepción que puedan hacerlo, previa demostración de circunstancias especialísimas que deberán ser apreciadas en cada caso por el juez.

   En conclusión, debido a que la demanda de declaratoria de simulación debe ser propuesta formalmente si se pretende la nulidad de los actos o contratos simulados, y debe ser incoada en contra de una o de ambas partes contratantes que lo han verificado, y siendo que tal declaratoria no puede surtir efectos en contra de terceros de buena fe o respecto a quienes no se haya demostrado la mala fe, a lo cual debe agregarse que tal demanda no ha sido la que ha instado este juicio, este órgano jurisdiccional desestima la defensa de simulación opuesta, toda vez que, en el supuesto sub iudice, se insiste, no sólo no versa la demanda que ha originado este juicio sobre declaratoria de simulación alguna, sino que no han sido demandas con tal objeto ninguna de las partes contratantes, y la actora, en quien se presume la buena fe, es una tercera que no tiene porqué sufrir las consecuencias de la supuesta simulación, sobre todo si se considera que ni siquiera ha sido demandada en tal sentido. Así se decide.

   Respecto al requisito relativo a que el arrendatario debe tener más de dos (2) años ejerciendo tal condición, para poder optar al retracto legal, se observa que ya ha quedado establecido que el contrato de arrendamiento fue pactado con un lapso de vigencia de dos (02) años y que, además, la prorroga legal se extendió hasta la culminación del tercer año. En consecuencia, también se encuentra satisfecha la tercera condición que se exige legalmente para la declaratoria de procedencia del retracto legal arrendaticio demandado. Así se declara.

   En cuanto a la solvencia de la actora, se reitera lo supra explanado respecto a la prueba que consta en autos de que el mismo demandado, arrendador y propietario del inmueble alquilado, ha expresado que respetó el derecho de prórroga legal de la arrendataria, lo que configura un indicio grave, preciso y concordante, de que ésta, en efecto, estaba solvente para el momento en que fue vendido el referido inmueble, pues, de lo contrario, su arrendador no hubiese respetado tal derecho, como él mismo lo ha dicho.

   A todo evento, es pertinente señalar que, de las copias de los recibos de pago que rielan a los folios 76 al 79 de la pieza I, traídas a los autos como prueba trasladada, pues las respectivas originales rielan en expediente distinto sustanciado y decidido por el mismo Tribunal de la causa, habiéndolas certificado en consecuencia, se evidencia que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012 fueron efectivamente pagados; mientras que, de las documentales que rielan a los folios 80 al 92, continentes de actuaciones verificadas en el expediente de “CONSIGNACIONES” numerado 2012-081 por el Tribunal de la causa, se evidencia que también fueron pagados los correspondientes a los meses de septiembre, octubre (vid folio 126 de la pieza II), noviembre (vid folios 128 al 136 de la pieza II) y diciembre de 2012 (vid folios 139 al 144 y 150 y 151 de la pieza II).

   Pues bien, teniendo en cuenta lo anteriormente establecido, y considerando que la demanda que ha dado origen a este juicio fue incoada el día 12/12/12, es concluyente que, para esta fecha, la arrendataria se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y así se declara.

   En cuanto al requisito consistente en que la demandante debe satisfacer las aspiraciones del propietario, se tiene que, del libelo se desprende que la actora ha manifestado estar dispuesta a adquirir el inmueble en las condiciones pactadas en el contrato de compraventa celebrado entre G.A.M.Z. y F.O.Z., y así se declara.

   Ahora bien, es preciso aclarar que, habiendo tenido su origen el derecho al retracto legal en el contrato de compraventa celebrado el día 06/10/10, que riela a los folios 178 al 181 de la pieza I de esta expediente, el precio que debe ser tenido en cuenta en la decisión de fondo, es el estipulado en éste, esto es: cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), con independencia de los precios que se pactaron en las sucesivas ventas, toda vez que no fueron estos los que establecieron las condiciones del contrato que, se repite, dio origen al derecho que se demanda.

   A título complementario, y en acatamiento del principio de exahustividad que debe reunir toda decisión judicial, se advierte: (i) el alegato de la parte demandada conforme con el cual no es cierto que, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal citado supra, G.A.M.Z. figure como demandante y que lo cierto es que figura como demandado, es absolutamente irrelevante, esto es, insignificante para la decisión que debe resolver el debate judicial sucedido en el presente juicio, razón por la cual se desestima, y así se decide.

   (ii) En cuanto al alegato de los accionados relativo a que la medida de secuestro dictada, en fecha 19/12/12, en la causa en la cual se sustanció la citada demanda de cumplimiento de contrato, es producto del documento de fecha 14/05/12, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Puerto Ayacucho y que dicho documento “no le acredita la propiedad del Local Comercial (sic) N° 4 y (sic) ni el Terreno (sic) done (sic) está construido”, el cual fue presentado por error, debido a la premura y ligereza del abogado asistente para ese entonces, lo que, valga acotarlo, le ha permitido concluir que es improcedente que la demandante pretenda ahora, con base en dicho equívoco, pretender un enriquecimiento sin causa, este Juzgador advierte, en primer término, que es inentendible la afirmación según la cual la medida preventiva citada es producto del documento que se menciona y que ha faltado -la parte demandada- a la coherencia mínima que le hubiese permitido expresar lo que quiso decir.

   En segundo lugar, es necesario aclarar que, es principio universal del derecho, y en grado superlativo en materia civil, que nadie puede alegar su propia torpeza, nemo auditur propiam turpitudinem alegans, de donde se colige que constituye un alegato baladí el consistente en expresar que un documento que ahora obra en contra de quien lo ha promovido en otro juicio, fue aportado por error, premura y ligereza, defensa ésta que, además, pone en evidencia que la parte que la llevó a dicho juicio estaba dispuesta a ocultarla, en perjuicio del deber de lealtad procesal que debería orientar su conducta procesal.

   También se hace menester aclarar que el rechazo que hacen los demandados a la solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el argumento de que la finalidad de ésta ha sido anticiparse a la sentencia definitiva y ha supuesto que el fallo favorecerá a quien la pide, lo que demuestra es un preocupante desconocimiento de la institución de las medidas cautelares o, por lo menos, de sus aspectos procedimentales, de su función y de su utilidad, pues, debería ser del conocimiento de los apoderados de los demandados, que existe la figura de la oposición a este tipo de cautelares, que es inoficioso plantearla como defensa de fondo y que decretar la específica medida que cuestionan no involucra, necesariamente, decisión anticipada sobre el fondo ni supone una sentencia a favor de quien la pidió, dado su carácter instrumental del proceso, que, muy por el contrario, la hace especialmente necesaria en juicios de la presente naturaleza.

   (iii) De otro lado, se tiene que, en la contestación a la demanda ha sido afirmado que G.A.M. es propietario del terreno en el cual fue construido el local arrendado. Pues bien, este extremo no ha sido parte del debate ni del tema probatorio, toda vez que la actora jamás ha afirmado que dicho codemandado no sea el titular de dicha propiedad. Sobre lo que en realidad se ha debatido en este juicio, es sobre el derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio generados de la relación contractual tantas veces en mención.

   Por lo anotado, se desestima el alegato en mención. Así se decide.

   (iv) Asimismo, advierte quienes juzgan que constituye una interpretación errónea la que los demandados han dado al artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues no es cierto que éste establezca que, para que un contrato de venta de un inmueble se perfeccione, sea necesario que el comprador use, goce y disfrute, efectiva o materialmente, el bien de que se trate. En consecuencia, también se desestima dicho alegato, y así se decide.

   (v) En cuanto al alegato de que quienes aparecen en dicho documento de venta como testigos son de carácter instrumental, se advierte que no ha especificado la parte demandada a que se refiere cuando formula tal aserto ni ha explanado suficiente las causas que inhabilitan a tales testigos para servir como tales en el negocio en cuestión ni cómo repercute la causa que sugiere en la existencia, validez y eficacia de dicho contrato.

   Por lo expuesto, se desestima el referido alegato, y así se decide.

   En conclusión, visto que concurren los presupuestos establecidos por los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que puedan ser reconocidos los derechos a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, este Tribunal declara la procedencia de la demandada que ha dado origen al presente juicio, y así se decide.

   Como consecuencia de la declaratoria de ha lugar pronunciada, deberá entenderse que ha operado la subrogación pautada por el artículo 43 mencionado, razón por la cual deberá tenerse a la actora en este juicio como la comprador del inmueble tantas veces mencionado, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compraventa registrado por ante el Registro Público de Amazonas el día 06/10/10, que riela a los folios 178 al 181, inscrito bajo el número 48, folios 231 al 233 del protocolo primero principal y duplicado, tomo 27 de 2010, quedando entonces ésta obligada a pagar al demandado G.A.M.Z. la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00).

   Consecuente con lo previamente decidido, también se declara que han quedado sin efectos los contratos de compraventa que han tenido por objeto el inmueble en cuestión, a saber, (i) el verificado en fecha 06/12/11, inscrito bajo el Nº 22, folios 153 al 155, del protocolo primero principal y duplicado, tomo 28, en la Oficina Subalterna del Registro Principal de Puerto Ayacucho, mediante el cual F.O.Z. transfirió dicho documento a O.O.Z. y (ii) el protocolizado el día 14/05/12 por ante la misma autoridad registral, inscrito bajo el número 42, folios 225 al 227 del protocolo primero principal y duplicado, tomo 11 del año 2012, mediante el cual la ciudadana O.O.Z. vendió el mismo inmueble al ciudadano G.A.M.Z..

   Con relación a la declaratoria de ineficacia pronunciada respecto a la venta en la cual se subroga la demandante, es imperativo aclarar que la misma no obsta para que se verifique la subrogación demandada, toda vez que, como lo ha asentado el m.T. de la República, por órgano de la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 000477, de fecha 24/10/11, tal pronunciamiento judicial “está vinculado al reconocimiento del derecho de retracto y se pide como una consecuencia lógica de la venta que ha sido hecha desconociendo el derecho preferente del demandante”, de suerte que, en puridad, no se trata de una petición independiente ni, por ende, contradictoria; al contrario, su factibilidad debe estudiarse dentro del contexto de la petición de retracto. No huelga explanar más sobre el referido criterio jurisprudencial:

   En efecto, por una elemental lógica, sobre el contrato celebrado tiene que haber una consecuencia que permita la subrogación del inquilino en la venta realizada y si bien esta no es la nulidad del contrato celebrado, pues, obviamente, el inquilino se subroga en los derechos del comprador, los efectos jurídicos del contrato quedan sin efectos respecto del comprador y del vendedor pues este último tiene que devolver el precio recibido y el comprador no es ya el propietario del inmueble vendido. Por tanto, solicitar que se deje sin efecto el contrato no puede ser entendido como una solicitud de nulidad, sino como una consecuencia inherente a la petición de retracto, más aún, cuando expresamente el demandante ha pedido que se le subrogue en el contrato celebrado

   .

   CAPITULO V

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos de hecho y de derecho explanados, esta Corte de Apelaciones Accidental en lo Penal, Responsabilidad Penal Adolescentes, Tribunal Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: ser competente para conocer el presente asunto; SEGUNDO: Con lugar el recurso de apelación interpuesto, el día 15/01/14, por la actora, BIYIN CEN, en contra de la sentencia definitiva pronunciada, en fecha 27/11/13, por el Tribunal de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, mediante la cual se declaró inadmisible la demanda incoada, el día 12/12/12, por la parte apelante, en contra de los ciudadanos F.O.Z., O.O.Z., G.A.M.Z. y Y.D.C.R.d.M. y, en consecuencia, se revoca dicho fallo; TERCERO: Procedente la demanda de derecho de preferencia y retracto legal arrendaticio que ha dado origen a este juicio, en razón de lo cual también es procedente la subrogación demandada; en consecuencia, y a los efectos de que se materialice dicha subrogación, la actora deberá pagar al demandado G.A.M.Z. la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00); CUARTO: la ineficacia de la venta del mencionado local comercial N° 04, ubicado en la Avenida 23 de Enero de esta ciudad de Puerto Ayacucho, verificada en fecha 06/10/10, en lo relativo a la determinación de la persona del comprador originario, ciudadano F.O.Z., en cuya posición contractual específica se subrogará la ciudadana BIYING CEN, quedando incólumes las restantes condiciones convenidas en dicho contrato; QUINTO: La ineficacia de los contratos de compraventas que versaron sobre el referido inmueble, protocolizadas en fechas 06/12/11 y 14/05/12, supra identificadas; SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada.

   Publíquese, regístrese y, una vez firme esta decisión definitiva, remítase el expediente al Tribunal de origen. Déjese copia certificada del presente fallo en este Juzgado colegiado.

   Dada, firmada y sellada en la sala de reuniones de la Corte de Apelaciones Accidental en lo Penal, Responsabilidad Penal de Adolescentes y Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, en Puerto Ayacucho, a los doce (12) días del mes de enero de dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

   El Juez Presidente y Ponente

   MIGUEL ÁNGEL FERNÁNDEZ LÓPEZ

   La Jueza, La Jueza,

   MARIA DANIELA MALDONADO ELIZA ANTONIA RODRIGUEZ

   La Secretaria,

   N.D.C.H.

   En esta misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado en el presente fallo.

   La Secretaria,

   N.D.C.H.

   Expediente N° 001248