Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 20 de Enero de 2009

Fecha de Resolución20 de Enero de 2009
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteFrancisco Jimenez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-

BLASO C.A., sociedad mercantil inscrita en fecha 07 de abril de 1971, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 39, Tomo 18-C.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-

PHILOMENA C.D.F. F. y G.T.L., Abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.012 y 67.424, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA.-

SUBCERCA C.A., sociedad de comercio inscrita en fecha 17 de abril de 2000, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 27, Tomo 27-A, cuyos estatutos fueron modificados por cata de asamblea general de accionistas registrada por ante la misma oficina de registro Mercantil en fecha 24 de octubre de 2003, bajo el Nº 61, tomo 61-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-

B.G.L., E.B.B. y C.A.R., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.997, 67.554 y 26.963, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO.-

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: 9.988

Las abogadas PHILOMENA CLEMECIA DE FREITAS y G.T.L., en representación de la sociedad mercantil BLASO C.A., en fecha 06 de julio de 2.007, presentaron escrito de demanda por cumplimiento de contrato, contra la sociedad de comercio SUBCERCA C.A., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 10 de julio de 2007.

En fecha 13 de agosto del 2007, el Juzgado “a-quo” dictó auto, en el cual admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada en la persona de su presidente, ciudadano F.M.D., para que compareciera el 2º día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 del Decreto de Rango con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, asimismo ordenó abrir cuaderno separado de medida.

En fecha 20 de septiembre del 2007, la abogada G.T.L., en su carácter de apoderada actora consigna los fotostatos para la elaboración de la compulsa.

En fecha 26 de noviembre del 2007, el Alguacil del Juzgado “a-quo”, mediante diligencia manifestó que le fue imposible practicar la citación personal del ciudadano F.M., presidente de la sociedad mercantil demandada y deja constancia de la entrega al encargado del local.

El 10 de diciembre de 2007, la abogada G.T.L., en su carácter de apoderada judicial de la accionante, mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la accionada, acordado por el Tribunal “a-quo” mediante auto de fecha 17 de diciembre del 2007.

En fecha 28 de febrero del 2008, la abogada GEARALDINE TOTESAUT LOPEZ, en su carácter de apoderada judicial de la accionante, mediante diligencia subsanó el error material contenido en el nombre de la persona jurídica demandada.

El 10 de marzo de 2008, el Juzgado “a-quo” dictó auto, en el cual insta a la parte actora, a señalar si dicha corrección versa sobre una reforma.

El 12 de marzo de 2008, la abogada G.T.L., en su carácter de autos, diligenció manifestando que no era una reforma solo era una aclaratoria.

En fecha 18 de marzo de 2007, la parte demandada, representada por la abogada B.G.L., presentó escrito contentivo de contestación de la demanda y oposición de cuestiones previas.

Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el 06 de octubre de 2008, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 08 de octubre de 2008, el abogado E.B.B., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto de fecha 16 de octubre de 2008, razón por la cual el presente expediente subió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 18 de noviembre de 2008, bajo el número 9.988, y encontrándose la misma al estado de dictar sentencia, este Sentenciador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

  1. En el escrito libelar, presentado por las abogadas PHILOMENA C.D.F.F. y G.T.L., en su carácter de apoderadas actoras, se lee:

    …LOS HECHOS

    En fecha 1° de mayo de 2004 nuestra representada, suscribió privadamente con la sociedad mercantil SUBERCA, C.A., inscrita, en fecha 17 de abril de 2000, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 27, tomo 27-A, cuyos estatutos fueron modificados por acta de asamblea general de accionistas registrada por ante la misma oficina de registro mercantil, inscrita en fecha 24 de octubre de 2003, bajo el N° 61, tomo 61A, un contrato de arrendamiento, cuyo original anexamos signado "B", por dos (02) inmuebles, contiguos uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como Galpones Nros, 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, que nuestra representada construyó en la parcela N° P-9, situada en la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, en jurisdicción del Municipio San D.d.E.C..

    Dicho contrato, que fue el último de una sucesión de contratos que iniciaron el 1 ° de mayo de 2001, fue suscrito, al igual que los anteriores, por una duración de un (01) año renovable por iguales períodos. salvo notificación en contrario, pero el último suscrito lo fue con los nuevos accionistas de la sociedad mercantil arrendataria, ya que, en fecha previa a su suscripción, las acciones habían sido cedidas a otras personas naturales, designándose entre ellos a los nuevos representantes legales de dicha compañía, razón por la cual en la cláusula DECIMA SEXTA: CLÁUSULA DE FIANZA, del contrato de arrendamiento suscrito, se estipuló que para garantizar el cumplimiento del contrato quedaba vigente la fianza personal constituida por el señor J.L.A., en el entendido de que éste, al igual que había hecho en los anteriores contratos, suscribiría en el mismo documento u otorgaría por documento separado la fianza en cuestión.

    Enterada nuestra representada, después de suscrito el contrato, de que dicho ciudadano no se avenía a afianzar la obligación contractual por no conocer a los nuevos accionistas de la sociedad mercantil arrendataria, en comunicación de fecha 03 de mayo de 2004, cuyo original se acompaña signada "C", hace a la sociedad mercantil arrendataria, entre otras, la petición de que consigne los datos del nuevo fiador, lo cual nunca sucedió. No obstante ello, en fecha 03 de mayo de 2005, las partes contractuales prorrogaron dicho contrato por el período comprendido entre el 1° de mayo de 2005 al 30 de abril de 2006, según se evidencia de documento de prórroga cuya copia fotostática simple se anexa signado "D", indicando que de dicho documento se elaboraron y firmaron dos (02) originales, uno que quedó con la arrendataria y otro que se quedó nuestra representada, habiéndolo extraviado ésta última, por lo que se solicitará la exhibición del mismo a la demandada a los fines de su eficacia legal, reservándonos el derecho de consignarlo en la causa de ser ubicado. En dicho documento de prórroga, adicionalmente a la prórroga legal, se pactó el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de cinco millones cuatrocientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 5.435.000), más IVA.

    Sintiéndose, nuestra representada, burlada en su buena fe, ya que a pesar de haber firmado la prórroga no se constituyó el fiador, tal como se había acordado verbalmente, informó a la arrendataria, en comunicación de fecha 10 de mayo de 2006 cuyo original se anexa signada "E", su voluntad de no renovar el contrato, la cual posteriormente ratifica en comunicación de fecha 05 de febrero de 2007, cuyo original se acompaña signado "F", constando en ésta última comunicación una nota estampada en la misma, suscrita por el representante legal de la sociedad mercantil arrendataria, en la cual manifestaba acogerse a la prórroga legal, lo que motiva a nuestra representada a insistir, nuevamente, lo referente a la fianza, siendo informada que la misma subsistía por así estipularlo la respectiva cláusula en el primer contrato suscrito entre las partes, por lo que nuestra representada, en telegrama de fecha 6 de julio de 2006, cuya constancia en original se acompaña signada "G", solicita a su arrendataria actualización de la solvencia del fiador, pero a la fecha, ni ello se verificó ni ningún otro ha sido constituido, en contravención a lo pactado en el literal d) de la cláusula contractual DECIMO QUINTA y en el supuesto de que la fianza subsista, que no parece ser el caso a tenor de lo consagrado en los artículos 1.602 y 1.808 del Código Civil, tratándose de un fiador renuente la omisión de acreditar su solvencia la hace ineficaz, situación que se hace preocupante para nuestra representada al enterarse, recientemente, de la situación deficitaria de la sociedad mercantil arrendataria, que inició en su ejercicio 2004, según se evidencia de acta de asamblea de accionistas de dicha sociedad, celebrada en fecha 31 de octubre de 2004 y la cual se acreditará oportunamente, en la cual dicha compañía, teniendo un capital de Bs. 20.000.000,oo declara pérdidas por la cantidad de Bs. 329.510.146,08, y para cubrir tal déficit capitaliza activos de cuenta por cobrar y aumenta su capital, situación ésta que cuestiona la estabilidad administrativa y económica de dicha compañía y que soporta la inquietud de nuestra representada en lo referente a la ausencia de un fiador solvente,

    Adicionalmente a su incumplimiento en lo relativo a la constitución de la fianza, la sociedad mercantil arrendataria ha incurrido en violación de la cláusula contractual NOVENA, en la cual se obliga a no hacer alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble, siendo que nuestra representada se enteró de que había hecho modificaciones a la estructura (techo liviano), que determinaba incumplimiento de las variables urbanas por incumplimiento de los retiros permisados, negándose la arrendataria a desmantelar tal construcción, razón por la cual nuestra representada solicitó una inspección a la Alcaldía del Municipio San Diego, según evidencia comunicación de fecha 20 de julio de 2006 emanada de tal ente, cuyo original se anexa signado "H. Igualmente la sociedad mercantil arrendataria incumple su obligación contractual contenida en la cláusula DECIMA CUARTA, modificada en el documento de prórroga (Anexo "E"), en la cual se obliga a suscribir una póliza de seguro por la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000) por cada uno de los galpones 01 y 02 respectivamente, constando de la respectiva póliza de seguros cuya copia fotostática simple se acompaña signada "I", suscrita en fecha 11 de mayo de 2007, cuando se había obligado a ello el 3 de mayo de 2005, que si bien la misma se contrata por una cobertura de Bs. 555.000.000, tal cobertura incluye al galpón N° 03, en una especie de pool, con el arrendatario de dicho galpón, lo que determina que cada galpón esté asegurado por la cantidad de Bs. 185.000.000, con lo cual evidentemente se contraviene lo convenido contractualmente. Cabe acotar, en este punto, que para disminuir el costo de la prima, la arrendataria toma una póliza que estipula en sus cláusulas 21 y 29, que cuando la suma asegurada no sea equivalente al valor del inmueble que no lo es en este caso, la indemnización por siniestro asegurado se reduce significativamente, ya que no se paga el monto de la pérdida hasta la concurrencia de la suma asegurada, sino un porcentaje de tal pérdida por haber tomado tal póliza con un infraseguro, de lo que deriva que en el caso de un siniestro, habiendo pérdida total, el máximo de la indemnización sería de Bs.135.000.000 por cada galpón, habida consideración de que los inmuebles arrendados tienen un valor mínimo de mercado de Bs. 250.000.000 cada galpón, razón por la cual ese fue el monto de cobertura pactado y al incumplir la arrendataria en estipular tal monto en el seguro que libremente tomó, logra para sí una disminución de la prima de su póliza a expensas de disminuir para la arrendadora, en un porcentaje significativo, la suma que, de acuerdo a lo pactado contractualmente, debería de recibir en caso de cualquier siniestro, con lo cual incurre en incumplimiento con la referida cláusula contractual décima cuarta.

    EL DERECHO

    A tenor de lo consagrado en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si al vencimiento del término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, siendo que el contrato de arrendamiento establece en su cláusula tercera que la duración del mismo es de un año a partir de la fecha indicada en la cláusula cuarta, y será prorrogable por lapsos iguales salvo notificación en contrario manifestada con por lo menos dos (2) meses de anticipación, estableciendo la cláusula cuarta que el contrato comenzaría a regir el 1° de mayo de 2004 y que expiraba el 30 de abril de 2005. En el documento de prórroga (Anexo "E"), se modifica tal lapso en la cláusula cuarta del mismo, estipulando una prórroga por el periodo anual comprendido entre el 1° de mayo de 2005 y el 30 de abril de 2006, manteniendo su vigencia la cláusula contractual tercera, por lo que al no haber notificación en contrario con la debida anticipación, independientemente de la eficacia o no de la prórroga suscrita (Anexo E), el contrato se prorrogó por la anualidad comprendida entre el 10 de mayo de 2006 y el 30 de abril de 2007, imposibilitándose prórroga adicional, en razón de las notificaciones de no prórroga de fecha 10 de mayo de 2006 y 7 de febrero de 2007 (Anexos "F" y "G"), lo que determinó que la duración natural del contrato expirase el 30 de abril de 20077 sin

    que se operase la prórroga legal por estar la arrendataria incursa en tal momento en los incumplimientos contractuales supra indicados y sin que se hubiese operado la tácita reconducción del contrato, no obstante la permanencia de la arrendataria en el inmueble arrendado, en razón de la notificación de no prórroga contractual, que equivale al desahucio que consagra el artículo 1.601 del Código Civil, impide la tácita reconducción del contrato, aún cuando la arrendataria haya permanecido en el goce del inmueble arrendado. En virtud de ello surge para la arrendataria la obligación de hacer entrega del inmueble y, en omisión de ello, el derecho de la arrendadora de solicitarlo junto con la indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega consagrada en la cláusula contractual TERCERA, todo ello por aplicación analógica de lo consagrado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concatenación con lo expresado en los artículos 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.265, 1.269, 1.271, 1.274, 1.276, 1.594 y 1.595 del Código Civil, normativas éstas en las cuales soportamos la procedencia de la presente demanda.

    EL PETITORIO

    En razón de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, habiendo expirado el contrato de arrendamiento y no gozando la arrendataria del beneficio de la prórroga legal, no habiéndose reconducido el contrato en razón de que la arrendataria fue desahuciadas fundamentadas en las normativas invocadas concurrimos a demandar, en nombre de nuestra suficientemente identificada poderdante, la sociedad mercantil BLASO C.A., como formalmente lo hacemos en este acto, a la igualmente identificada arrendataria, la sociedad mercantil SUBERCA, C.A:, en la persona de su PRESIDENTE, ciudadano F.M.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V 12.320.324, para que convenga o en su defecto sea condenado a:

    1) cumplir con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió, totalmente desocupado de bienes y personas y solvente de todos los servicios públicos que le son inherentes.

    2) pagar a nuestra representada por concepto de daños y perjuicios la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 23.708.160,00) que resulta de multiplicar por diez (10), la unidad tributaria, hoy fijada en la cantidad de Bs. 37.632, que totaliza la cantidad de Bs. 376.320, o sea, la cantidad contractualmente pactada como penalidad diaria por la mora en la entrega de EL INMUEBLE, que a su vez se multiplica por la cantidad de días transcurridos entre el 1° de mayo y el 02 de julio de 2007, ambos inclusive;

    3) pagar a nuestra poderdante el equivalente en bolívares de la referida penalidad diaria, o sea Bs. 376.320, multiplicada por todos los días que transcurran entre el 03 de julio de 2007, inclusive, y la fecha de efectiva entrega, en las condiciones supra exigidas, de EL INMUEBLE, así como la indexación de las cantidades antes expresadas en base al valor de la unidad tributaria al momento de su pago, que deberán ser calculadas y cuantificadas en la sentencia definitiva por experticia complementario al fallo, lo cual formalmente solicitamos; 4) pagar las costas de este procedimiento prudencialmente calculadas por este Tribunal.

    Todos los pagos indemnizatorios aquí reclamados deberán ser compensados, hasta sus recíprocas concurrencias, con cualquier cantidad que LA ARRENDATARIA hubiese pagado a LA ARRENDADORA o depositada en las cuentas bancarias de ésta con posterioridad al 1 ° de mayo de 2007, que derive o se relacione con la vinculación contractual de las partes.

    De no convenir la demandada en nuestros pedimentos, pedimos que sea condenada conforme a los mismos con los demás pronunciamientos de ley.

    MEDIDA PREVENTIVA

    En virtud de la ocupación de EL INMUEBLE, expirado el término contractual, sin contraprestación de la penalidad convenida, no habiendo la arrendataria constituido la fianza a la que se obligó y dada su actual situación deficitaria, son circunstancias que determinan la existencia de riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, lo cual junto con el contrato suscrito constituye presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama, a tenor de lo establecido en el artículo 585 y 588 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, solicitamos se decrete medida preventiva de embargo sobre bienes de la propiedad de la demandada que oportunamente señalaremos….

  2. En el escrito de contestación y oposición a cuestiones previas, presentado por la abogada B.G.L., en su carácter de apoderada judicial de la accionada, se lee:

    …CAPITULO I

    DE LA INDMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

    Fundamento legal: Artículo 346 Ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil; Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Por encontrarme en la oportunidad procesal útil para hacerlo, en defensa de los derechos, intereses y acciones de mí representada, Opongo a la pretensión del actor para ser resuelto como punto previo en la definitiva, la cuestión previa establecida en el ordinal 11, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 41 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    A los fines de una cabal comprensión de la cuestión previa opuesta, se hace necesario ilustrar al juzgador sobre los términos bajo los cuales se sucedieron los contratos de arrendamientos y sus prorrogas que conforman en un todo la relación arrendaticia.

    1) Así las cosas, en fecha "1 de Mayo de 2.001" se dio inicio a la relación arrendaticia que vinculo a las partes, a través de un primigenio contrato de arrendamiento sobre dos (2) inmuebles contiguos constituidos por galpones identificados con los N° 1 y 2, que forman parte de un conjunto de tres (3) unidades, ubicados en la parcela N° P-9, calle 107, de la Urbanización Terrazas de Castillito, Municipio San D.d.E.C., que con una duración de Un (1) año fijo, renovable, mantuvo a las partes contractualmente vinculadas hasta el día "30 de Abril de 2002", fecha en la que expiro el referido contrato por el término, el cual se acompaña en original marcado con la letra “B” para su valoración.

    2) Llegado a término el primer contrato de arrendamiento, ambas partes optaron por dar continuidad a la relación arrendaticia por un nuevo periodo, que de igual forma por igual periodo de un año vinculó a las partes, desde el día "1 de Mayo de 2002" hasta el día "30 de Abril de 2003", incorporando y modificando levemente condicionados contractuales, manteniendo en esencia inalterables, el objeto, términos y condiciones del contrato primigenio el cual se acompaña en original marcado con la letra "C" para su valoración.

    3) Llegado a término el segundo contrato de arrendamiento, optaron las partes por suscribir un tercer contrato extendiendo la relación arrendaticia nuevamente, por un periodo que va desde el día “1 de Mayo de 2003" hasta el día "30 de Abril de 2004", es decir con una duración de Un (1) año más, el cual se acompaña en original marcado con la letra "D" para su valoración.

    4) En fecha "1 de Mayo de 2004" marco su inicio, el cuarto de los contratos de arrendamiento celebrado entre las partes y que igualmente con una duración de Un (1) año extendió la relación arrendaticia hasta el día "30 de Abril del año 2005", fecha en la que llego a término el referido contrato de arrendamiento por el vencimiento del termino, el cual se acompaña en original marcado con la letra. "E" para su valoración.

    5) A pesar de que en los contratos de arrendamiento que conforman la relación arrendaticia, identificados con las letras “B”, “D” y “E” previeron y acordaron las partes en forma unánime, la posibilidad de prorrogar la duración del contrato de arrendamiento, habida cuenta de ser un solo contrato, cuya duración es la que debía prorrogarse, tal como sucedió a instancia del arrendador, empero con la practica de la firma de contratos sucesivos que en nada distraen la esencia misma de la relación arrendaticia en grado de continuidad, para esta oportunidad, el cuarto (4) año de relación arrendaticia, si opto el arrendador por hacer lo propio y prorrogar la renovada relación arrendaticia, cuando en fecha 3 de Mayo de año 2005 según documento dominado "ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO" presento para ser suscrito por las partes, prorroga convencional del contrato de arrendamiento, que extendió la relación arrendaticia por Un (1) año mas, a partir del día "1 de Mayo del 2005" hasta el día "30 de Abril de 2006" anexo QUE corre agregado a los autos al (folio 14) por la parte actora, marcado con la letra "D" y que se acompaña en original marcado “F”.

    6) Llegado a término, la prorroga convencionalmente acordada, se dio inicio a una nueva prorroga convencional que por igual periodo de Un (1) año, extendió nuevamente la relación arrendaticia tal y como lo afirma la parte demandante al (folio 3 renglón 24 y 25) y como ciertamente sucedió y le asiste la verdad del hecho, desde el día 1 de mayo de 2006 al 30 de abril de 2007.

    A los solos efectos ilustrativos me permitiré transcribir las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento identificado “E”…, y las cláusulas tercera y cuarta del documento nominado “ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”… que sirvieron de fundamento a las partes, a los fines de la verificación de Un (1) año más de relación arrendaticia.

    (…)

    Cronológicamente, transcurrieron Seis (6) años de relación arrendaticia, a través de renovaciones contractuales, y prorrogas convencionales. Tal y como afirma la parte demandante, durante de la vigencia de la ultima de las prorrogas convencionales, (1 de Mayo de 2006 al 30 de Abril de 2007, el arrendador dio aviso en fecha 10 de mayo de 2006, de su deseo de no renovar más el contrato de arrendamiento, vale decir, nueve (9) días calendarios posteriores a la fecha en que se diera inicio a esta prorroga convencional, alegando para ello lo siguiente: Cito textual, anexo “E” aportado por la demandante que ríela al (folio 15).

    "Como consecuencia de circunstancias muy particulares y ajenas a la voluntad de ambos, y con el solo propósito de enfrentar ante terceros la defensa de los intereses de mi representada BLASO C.A. Sin el riesgo de producirle perjuicios a SUBCERCA C.A he considerado oportuno NO RENOVAR MÁS el contrato de arrendamiento próximo a vencerse... omisiss. (Negrillas y subrayado de quien suscribe).

    Posteriormente, mi representada recibe comunicación de fecha 5 de Febrero de 2007, que corre agregado en los autos marcado con la letra "F", aportado por la demandante que riela al (folio 16), enviada por su arrendador, en donde le ratifica su intención de no renovar el contrato, el cual de seguidas de transcribe textualmente:

    "Tenemos a bien recordarles y ratificarles el contenido de nuestra anterior comunicación de fecha 10 de Mayo de 2006, donde ya les informáramos nuestra decisión de NO RENOVAR mas el referido contrato, por lo que les sugerimos tomar las precauciones del caso a fin de proceder a regresarnos los referidos inmuebles para la fecha del vencimiento del mismo ...omisiss. (Negrillas y subrayado de quien suscribe).

    En esta comunicación en la que se ratifica el desahucio, mi representado, coloca al pie de la misma manifestación de voluntad de ejercer al vencimiento del contrato su derecho a la prorroga legal, para lo cual en forma manuscrita realiza la siguiente nota: Cito textual:

    "EN ESTE ACTO SOLICITO LA PRORROGA LEGAL QUE ACUERDA LA LEY

    , manifestación de voluntad que hizo, vista la clara intención del arrendador de burlar el derecho de mi representada, de disfrutar del beneficio que le otorga la prorroga legal. (…).

    Resalta esta representación, que para la fecha, supra señalada (5 de Febrero de 2007), faltando tres (3) meses para la expiración de la ultima de las prorrogas convencionales del contrato, no había acusado el arrendador en sus notificaciones de desahucio, incumplimiento contractual alguno más por el contrario devienen de las mismas, la intención inequívoca del arrendador de no reconocer el derecho de la prorroga legal que le asiste a mi representado, sin establecer causa legal o incumplimiento contractual. Resulta a todas luces obvio, que llegado a termino la ultima de las prorrogas convencionales del contrato, en fecha, en fecha "30 de Abril de 2007", vista la notificación de desahucio hecha por la parte actora, en fechas (10 de Mayo de 2006 y 5 de Febrero de 2007) comenzó a correr a partir del 1 de Mayo de 2007 , la prorroga legal y obligatoria para el arrendador, en beneficio de la arrendata, y que ajustado al supuesto de hecho previsto en el literal c del Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, otorga a mi representada una prorroga legal por un lapso máximo de dos (2) años, siguiendo las previsiones contractuales convenidas por las partes en el contrato que lo antecede.

    Especial atención merece, el hecho cierto de que para la fecha de admisión de la presente demanda (13 de Agosto de 2007) habían ya transcurrido Tres (3) meses y Doce (12) días de prorroga legal, periodo durante el cual mi representada había pagado a cabalidad el correspondiente canon, tal y como lo ha venido haciendo a lo largo de toda la relación arrendaticia, a entera satisfacción del arrendador, por depósitos bancarios en la cuenta corriente propiedad de la actora Nro. 0116-0017-450004152085, en fechas 04/06/07, 04/07/08; 03/08/07; 05/09/07; 05/10/07; 05/11/07; 05/12/07, 28/12/07; 06/02/08: 07/02/08 y 05/03/08 respectivamente correspondientes a los meses de Mayo, Junio, .Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2007 y Enero y febrero del año 2008, identificados con los números de planillas: 120729672, 120729695, 120729678, 132487155, 132768572, 132768574, 132768579, 144020734, 144020724, 14280484 y 142805567 en el mismo orden, las cuales se acompañan en original con el presente escrito marcadas en legajo marcado "G" contentivo de 27 documentales.

    De la revisión del escrito libelar se observa, que la parte actora, luego de narrar presuntos incumplimientos contractuales sucedidos a lo largo de la relación arrendaticia, y que en el hipotético y negado caso, de haberse sucedido fueron consentidos tácitamente por el arrendador, vista las prorrogas sucesivas celebradas en idénticas condiciones contractuales, todo lo cual será debidamente sustentado en capitulo aparte, y de reconocer expresamente la naturaleza de la ultima de las prorrogas convencionales transcurridas entre el día 1 de Mayo de 2.006 y el 30 de Abril de 2.007, DEMANDA DE MANERA ENMASCARADA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR EL VENCIMIENTO DEL TERMINO, alegando para ello, que mi representada no es beneficiaria de la prorroga legal prevista en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por argumento lógico se sustenta la tesis propuesta por la actora, llegado a termino el contrato y en este eso su prorroga por el vencimiento del termino, sin que presuntamente le asista a mi representada, el derecho de la prorroga legal, en fecha “30 de abril del año 2007", debió mi representada entregar el inmueble a su Arrendador, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió, totalmente desocupado de bienes y personas, razón por la cual demanda las penalizaciones causadas según su dicho por la demora en la entrega calculadas en la forma prevista en el condicionado contractual, a partir del día a quem al vencimiento del término, vale decir, "1 de Mayo del año 2007".

    Para una mejor ilustración reproduzco los términos en que fuera interpuesta la pretensión del actor, citando textualmente extractos del petitorio:

    "En razón de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, HABIENDO EXPIRADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no gozando La Arrendataria del beneficio de la prorroga legal, no habiéndose reconducido el contrato en razón de que La Arrendataria fue desahuciada, fundamentada en las normas indicadas, concurrimos a demandar omisis " para que convenga o en su defecto sea condenado a:

    1) CUMPLIR CON SU OBLIGACION LEGAL Y CONTRACTUAL de entregar el inmueble arrendado. (…).

    2) Pagar por concepto de daños y periuicios. la cantidad.... omisis... pactada como penalidad diaria POR LA MORA EN LA ENTREGA DEL INMUEBLE, …omisiss.... ENTRE EL DIA PRIMERO DE MAYO ...". (…), vale decir, demanda la penalidad prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento REFERIDA A LA DURACIÓN CONTRATO, POR EL VENCIMIENTO DEL TERMINO.

    Ciudadano juez, es claro el legislador al establecer en su articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Imnobiliarios que: "Cuando estuviere en curso la prorroga legal al que se refiere el articulo 38 de este Decreto Ley, no se admitirá demanda de cumplimiento de contrato vencimiento del termino": En la presente causa, nos encontramos con una acción por cumplimiento de contrato por el vencimiento del termino, siendo que para la fecha de interposición de la demanda mi representada se encontraba en pleno goce de la prorroga legal sin obstáculo alguno por parte del El Arrendador, y transcurridos como fueron con creces, mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del primer mes de prorroga legal (30 de mayo de 2007) y habiendo recibido el arrendador, el pago del arrendamiento efectuado por mi representado como ha sido costumbre y atendiendo a lo convencionalmente pactado, vale decir, por deposito bancario hace que la presente acción resulte inadmisible, lo cual deberá ser forzosamente declarado en obsequio de la justicia.

    Es menester señalar, que llegado a término el contrato de arrendamiento a tiempo determinado este se prorrogara obligatoria y legalmente independientemente de que llegado o vencido el termino contractual el Arrendatario estuviere incurso en un incumplimiento de obligaciones, caso este no sucedido en la presente causa, pues mi representada no ha incumplido con los términos del contrato.

    La intención del legislador al sancionar el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue el de conceder el derecho de la prorroga legal en beneficio del arrendataria sustitución del derecho preferencia arrendaticia que llego a regular el derogado Decreto Ley sobre el Desalojo de Vivienda en su articulo 4 y 40 de la hoy derogada Ley de Regulación de Alquileres en su articulo 45.

    En el caso de marras, pudo el arrendador ante los presuntos incumplimientos demandados solicitar la resolución del contrato a tenor de los previsto en el articulo 1167 del Código Civil en concordancia con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o cualquier otra accion con fundamento en el incumplimiento, lo cual no hizo, puesto que por efecto de la prorroga legal impuesta por la Ley, ante el solo vencimiento del plazo del contrato, este será a tiempo determinado durante el lapso de la prorroga. El incumplimiento a que se refiere el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamento legal de la presente acción, conduce a otra acción distinta a la del cumplimiento de contrato, pues el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales, en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por el vencimiento del termino, razón por la cual la presente demanda es inadmisible a tenor de los previsto en el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo cual solicito así sea declarado.

    Al respecto afirma el tratadista patrio G.G.Q. en su Obra "Tratado Derecho Arrendaticio Inmobiliario". Volumen 1, p.p 287 - 288, editorial UCAB 2006 “…”

    Por todo lo antes expuesto, es por lo que solicito respetuosamente sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta, revocándose el referido auto de admisión al ser la acción interpuesta de aquellas en las cuales la Ley prohíbe expresamente su admisión. CAPITULO II

    DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA

    En el hipotético caso, negado por demás, que el juzgador, no estime como procedente la cuestión previa opuesta al capitulo que antecede, procedo a contestar al fondo la presente demanda. s en uso de las atribuciones que me fueran conferidas en el mandato: Niego, Rechazo y Contradigo en toda forma de derecho, la demanda incoada en contra de mi representada por ser inciertos los hechos narrados y carentes de fundamento y argumentación jurídica valida para que prospere en la definitiva la demanda incoada, razón por la cual:

    1) Niego, rechazo y contradigo, que mi representada haya incumplido el contrato de arrendamiento fue vinculo a las partes en la forma en la que aparece narrado al libelo, en lo relativo a la constitución de la fianza, en contravención a lo previsto en el literal "d" de la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento, y que tal incumplimiento, imposibilitan e impiden que opere a favor de mi representado la prorroga legal arrendaticia. De igual forma niego, rechazo y contradigo por ser falso, la existencia de un acuerdo verbal a los fines de sustituir el fiador.

    Paradójicamente, la demandante hace referencia en su pretensión libelar, a la contravención de lo establecido en Cláusula Décima Quinta, literal d) del contrato de arrendamiento que regula las (Causales de Desocupación y Resolución del Contrato), para cuya interpretación se hace necesario en principio, por tratarse de una especial circunstancia que pudo sobrevenir y afectar la fianza aportada en el transcurso del tiempo por el cual se extendió la relación arrendaticia (quiebra o disolución del fiador), analizar el contenido de la Cláusula Décima Sexta, que es la única disposición que reglamenta la constitución de la Fianza (Cláusula de Fianza). Los términos que regulan exclusivamente la constitución de la fianza, por razones de temporaneidad, son los que aparecen reproducidos en las renovaciones sucesivas contractuales, comprendidas entre el 1 de mayo de 2003 al 30 de Abril de 2004, refrendadas en el periodo arrendaticio que va desde el 1 de Mayo de 2004 hasta el 30 de Abril de 2005, ratificadas por las partes, al haberse prorrogado convencionalmente el contrato de arrendamiento para el periodo comprendido entre el 1 de Mayo de 2005 al 30 de abril de 2006, estipulaciones contractuales que de seguidas se citan textualmente.

    Periodos: “…”

    De la revisión de los condicionados contractuales se evidencia, que las partes estuvieron contestes en que para el momento de la renovación del contrato que dio su inicio en fecha 1 de de 2004, que: a) El fiador, visto como fue su deseo de obligarse y responder en forma solidarias por todas las obligaciones asumidas en el Contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A, en calidad de arrendataria, hizo expresamente extensiva su responsabilidad manteniendo la fianza en vigencia mientras exista la relación arrendaticia, entre SUBCERCA, C.A. y BLASO, C.A. b) Que la referida fianza no cesa, sino hasta el momento de ponérsele termino a la relación arrendaticia, conforme al procedimiento indicado en la cláusula Décima Segunda, permaneciendo inalterable. e) Que el arrendador no esta, ni estuvo nunca facultado para exigirle al fiador, de manera alguna, que este, deba dar cumplimiento o ser constreñido a entregar documentos que acrediten su solvencia. d) Que se establece solo como causal de incumplimiento parcial del contrato, la quiebra o disolución del fiador (entendida la letra del contrato como si se tratase de que el fiador fuese una persona jurídica, cuando en realidad es una persona natural) supuesto esto nunca acaecido.

    Supina resulta la pretensión del actor de aportar, a los fines de demostrar un presunto incumplimiento con respecto a la fianza, comunicación enviada en fecha 3 de Mayo de 2004, requiriendo datos del nuevo fiador, cuando en días anteriores, específicamente, el día 1 de mayo de 2004, ya había sido ratificado la persona natural que fungía como fiador, quien –repito- se ha mantenido y subsistido, por efecto de las prorrogas de la duración del contrato.

    En este mismo orden de ideas, merece particular atención el telegrama enviado por el arrendador a mi representada, que corre agregado a los autos con la letra “G” aportado por la actora, a través del Instituto Postal Telégrafico (IPOSTEL) en fecha 6 de julio de 2007, vale decir, a dos (2) meses, calendarios, que se que se diera inicio, la ultima de las prorrogas convencionales del contrato, vista la

    manifestación de voluntad del arrendador de no renovar mas, y en esa oportunidad requerir nuevamente y a motus propio, fuera de todo contexto contractual, balance auditado y visado, declaración de impuesto sobre la renta, referencias comerciales y bancarias, de quien a lo largo de Seis (6) años, fungió como fiador de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, Ciudadano J.L.A., o lo que es lo mismo, que a los 62 meses contados desde que se dio inicio la relación arrendaticia -repito- fuera de los términos contractualmente pautados, el arrendador solicito a mi mandante a capricho, documentos relacionados con la fianza.

    Luce burda, la estrategia empleada por la demandante para intentar confundir al juzgador, con los hechos narrados, prefabricándose un incumplimiento, y así poder instaurar la presente acción.

    Con respecto a la garantía (fianza) otorgada conviene señalar, que siendo este contrato de naturaleza fija o determinada, o de plazo fijo, pero que habiéndose producido prorrogas sucesivas por lapsos también determinados, la prorroga tanto del plazo inicial como de las subsiguientes, no dará lugar a la cesación o extinción de la fianza o garantía aportada, pues en tal circunstancia, prorrogado como fuera el contrato, se trata del mismo contrato, en cuanto al tiempo de su duración y por tanto, no se esta en contradicción con lo estatuido en el articulo 1602 del Código Civil, que hace directa remisión regulativa para los casos previstos en los artículos 1600 v 1601 ejusdem.

    Por ultimo, y con el debido respeto deja sentada esta representación lo impertinente de la argumentación esgrimida por la parte actora al adminicular hechos y situaciones que según su dicho afectan las subsistencia de la fianza, agravada con una presunta situación deficitaria (económica) de mi representada cuando manifiesta como un hecho considerable, que teniendo un capital sucrito y pagado de (Bs. 20.000.000) declaro perdidas por la cantidad de (Bs. 329.510.146,08)., haciendo lo propio a tenor de los previsto en el Código de Comercio para reintegrar el capital y cubrir las perdidas capitalizando sus activos. Muy por el contrario esto no cuestiona la actividad administrativa y económica de mí representada, sino que pone de manifiesto la capacidad financiera de cubrir sus pérdidas empleando para ello, acreencias pendientes de cobro, lo que denota nuevamente supino conocimiento en materia financiera. A todo evento, acompaño acta de asamblea de mi representada a -OS fines de evidenciar conforme a una sana y recta interpretación lo acaecido, marcado con la letra “H”.

    2) Niego, rechazo y contradigo, que mi representada haya incurrido en la violación de la Cláusula Novena en la forma narrada al libelo, en la cual se obliga a no hacer alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble, aduciendo para ello, que mi representada había hecho modificaciones de la estructura (techo liviano); y que tal incumplimiento imposibilita e impide a mi representada la prorroga legal arrendataria.

    Ciudadano Juez, a los fines de poder hilvanar y comprender la intención de las partes, durante la vigencia de la relación arrendaticia, se hace necesario a.l.c. contractuales que regulan la materia de fianza cuya inejecución y consecuencia jurídica demanda la parte actora.

    Ciudadano Juez, del contenido de los condicionados contractuales, puede evidenciarse, la obligación por parte de la arrendataria de no efectuar alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble, sin el consentimiento previo y otorgado por escrito de la arrendadora, estableciendo, sin embargo la posibilidad de que en el supuesto de que se realizaren las referidas modificaciones sin autorización o tolerancia de la arrendadora, tales mejoras quedarían en beneficio del inmueble a titulo gracioso, a menos, que decidiera optar el arrendador por exigir a la arrendataria, la restitución de los inmuebles arrendados en su condición original, todo de conformidad con lo previsto en la supra analizada cláusula novena. Sin embargo de la revisión del contenido de la Clausula Décima Quinta del condicionado contractual, referida a las causales para la desocupación del inmueble y consecuente resolución del contrato, como consecuencia del incumplimiento parcial de cualquiera de las cláusulas establecidas en el contrato, se observa una flagrante contradicción con el espíritu, propósito y razón del condicionado contractual estatuido en la cláusula novena, ya que su incumplimiento apareja soluciones y opciones para el arrendador, que en nada afecta el normal desenvolvimiento de la relación arrendaticia y en forma alguna pueda interpretarse como un incumplimiento al contrato. Es menester señalar, que las referidas modificaciones, fueron efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia y consentidas tácitamente por la arrendadora, quién teniendo facultades para inspeccionar el inmueble, jamás manifestó inconformidad con las modificaciones realizadas, muy por el contrario, absoluta aceptación. Una vez mas, Luce burda, la estrategia empleada por la demandante para intentar confundir al juzgador, con los hechos narrados, prefabricándose un incumplimiento, y así poder instaurar la presente acción 3) Niego, rechazo y contradigo, que mi representada haya incurrido en la violación de la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento en la forma narrada al libelo, en la cual se obliga a suscribir una póliza de seguro por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000); por cada uno de los galpones arrendados, contratando en su defecto, una póliza que ampara en su cobertura, no solo a los dos (02) locales objetos del arrendamiento, sino a un tercer galpón, en una especie de pool, con un valor asegurado, o cobertura total de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 555.000.000,00) ; lo que representa una cobertura aproximada de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 185.000.000); por cada uno de los galpones arrendados, y finalmente establecer que de acuerdo a los términos en los que se contrato la póliza, existe igualmente un incumplimiento, cuando en caso de siniestro, la aseguradora no procedería a pagar la totalidad del siniestro, sino a dar cobertura sobre un porcentaje de la pérdida.

    …a los fines de poder hilvanar y comprender la intención de las partes , durante la vigencia de la relación arrendaticia, se hace necesario a.l.c. contractuales que regulan la materia de póliza de seguro contra incendio, tipo de poliza que omitió la parte actora identificar, cuya inejecución y consecuencia jurídica demanda.

    (…)

    Fue siempre condición contractual común a todas las sucesiva renovaciones contractuales y sus prorrogas, la obligación de la arrendataria de suscribir una poliza de seguros contra incendio, que ampare y responda por los eventuales daños que puedan sufrir los inmuebles arrendados, como consecuencia de un siniestro, ajustando para ello anualmente y por razones netamente inflacionaria el monto de la cobertura individual por cada galpón arrendado. Sin embrago, fue igualmente común a todas las sucesivas renovaciones contractuales, la posibilidad de que la arrendadora, ante la conducta omisiva de la arrendataria, de suscribir una p.d.i. en el lapso del primer (1) mes del contrato, a suscribir por su cuenta y caro, la referida póliza, quedando en consecuencia obligada la Arrendataria al reintegro inmediato de la prima contra la presentación de la factura. A tenor de lo dispuesto en los artículos 1264 y 1266 del Código Civil, en concordancia con el 1160 ejusdem, cualquiera de las partes podía darle cumplimiento a la referida suscripción de la p.s.q.d. manera alguna pueda o deba interpretarse, que el cumplimiento parcial en cuanto a cobertura contratada, no solo por los dos (2) locales propiedad del Arrendador, sino también por un tercero que aunque ajeno a la relación contractual también es propiedad de la parte actora. No represento ningún obstáculo legal para que el la Arrendador, obrando en beneficio de sus intereses patrimoniales, hubiese contratado por su cuenta una extensión de la cobertura de la referida póliza contratada por mi representada, para posteriormente exigir su reintegro a la Arrendataria. Razón por la cual, en los términos en los que contractualmente se vincularon las partes, no existe posibilidad alguna que permita a la Arrendadora hacer viable y compeler a la Arrendataria por el referido y presunto incumplimiento contractual, lo cual así deberá ser declarado en la definitiva.

    Amen de lo antes expuesto, resultar ser falso que mi representada solo contrato un póliza vigente a la fecha hasta el día 1 de Mayo de de 2.008, con una cobertura de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 555.000.000,00) ; lo que representa una cobertura aproximada de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 185.000.000); por cada uno de los galpones arrendados, pues mi representada contrato póliza de seguro contra incendio por tres locales propiedad del actor, dos (2) de ellos, objeto del litigio, con una cobertura básica contra incendio de (Bs. 555.000.0000) ; y una extensión de cobertura de (Bs. 55.000.000) para un total asegurado de (Bs. 1.110.000.000), equivalente a (Bs. 370.000.0000). -obertura esta que incluso supera con creses lo estipulado contractualmente, cuadro recibo de la poliza para su valoración que se acompaña marcado con la letra "I".

    Aunque obvio, resulta oportuno señalar que ha pesar de que en la redacción de la Cláusula Décima Cuarta de la penúltima prorroga convencional del Contrato de Arrendamiento, pareciera haber quedado inconclusa, al no determinar la naturaleza de la póliza de seguros a contratar y el plazo en el cual ha debido ser contratada, el demandante tácitamente la reconoce haciendo eco de su incumplimiento, amparando su pretensión en el evidente contenido de la Cláusula Décima Cuarta la cual prevé la circunstancia bajo estudio, del ya tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, renovado para el periodo que comprende del 1 de Mayo de 2004 y 30 de Abril de 2005, . Interpretar lo contrario seria irrumpir contra toda lógica jurídica y contra la naturaleza misma de los contratos de arrendamiento.

    4) Niego, rechazo y contradigo, que mi representada se encuentre obligada a pagar la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 23.708.160,00), por concepto de daños y perjuicios, cantidad esta contractualmente pactada penalidad diaria por la mora en la entrega del inmueble, desde el día 1 de Mayo de 2006 al 2 de julio de 2007, y mucho menos a pagar la referida penalidad que se estima en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES DIARIOS (Bs.376.320,.00)] por todos los días que transcurran desde el 3 de Julio de 2007 hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble, es decir, la penalidad prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento referido a la duración del contrato, por las razones que de seguidas se explanan:

    Resulta totalmente improcedente la pretensión de cobro por penalidad incoada por la actora, pues como ya hartas veces se ha sostenido, mi representada a partir del día a quem del vencimiento del termino de la ultima prorroga convencional cuya expiración se verifico el 30 de abril de 2007, comenzó a disfrutar del beneficio de la prorroga legal según las reglas a que se refiere el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo fiel cumpliente de las obligaciones contractual y legalmente asumidas. En cuyo caso, bajo ningún supuesto puede resultar obligada mi representada a indemnizar a la arrendadora por el incumplimiento de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo prefijado, como de duración del contrato de arrendamiento, ni por la demora en la entrega, pues -repito-, al vencerse el plazo tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso, no ha incumplido con la entrega, por fuerza de la misma, y tampoco por retardo, puesto que todavía no esta obligado a la devolución del inmueble. Al respecto afirma el tratadista G.G.Q. en su Obra "Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario", Volumen I, p.p 287 - 288, editorial UCAB 2006 “…”

    Por todo lo antes expuesto, solicito sea agregado a los autos el presente escrito, tramitado conforme a derecho y valorado en la definitiva…”

  3. En la sentencia definitiva dictada el 06 de octubre de 2008, por el Juzgado “a-quo”, se lee:

    …DECISION

    En mérito de las anteriores razones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por BLASO C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 7 de Abril de 1971, bajo el No 39, Tomo 18-C, contra SUBCERCA C.A. sociedad mercantil inscrita por ante el mismo Registro mercantil antes citado, el 17 de Abril de 2000, bajo el No 27, Tomo 27-A, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y en consecuencia, condena a la demandada a lo siguiente:

    PRIMERO: A entregar a la demandante, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que los recibió, los inmuebles arrendados cuyo plazo expiró, constituidos por dos (2) inmuebles contiguos uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como galpones 01y 02, que forman parte de un conjunto de tres (3) unidades, construidos sobre la parcela P-9, de la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, Municipio San D.d.E.C.. Dichos inmuebles consisten cada uno de ellos en una nave industrial, provistos cada uno de un módulo delantero de dos plantas de oficinas y baños y al fondo de esta una mezzanina contentiva de otra oficina más y dos baños para obrero; cada inmueble tiene para su uso exclusivo, un patio posterior, contando, además, el galpón numero 1 con un patio lateral descubierto.

    SEGUNDO. A pagar a la demandante, por concepto de penalidad indemnizatoria por la mora diaria en la devolución de los inmuebles arrendados, desde el día primero de Mayo de 2007, fecha en que debieron entregarse, hasta el día 2 de Julio de 2007, la suma de VEINTITRES MIL SETECIENTOS SEIS BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. F 23.706,90). Esta suma resulta de multiplicar por diez (10) el monto de la Unidad Tributaria, que asciende hoy a la suma de Bs. F. 37,63, resultando así la cantidad de Bs. F 376,30 que es la suma contractualmente pactada como penalidad por cada día de mora en el devolución de los bienes arrendados y por el tiempo transcurrido dentro de las fechas señaladas.

    TERCERO. A pagar a la demandante, igualmente por concepto de penalidad indemnizatoria TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS CON TREINTA (Bs. F. 376, 30) por cada día que transcurra sin entregar los bienes arrendados, desde el 3 de Julio de 2007, hasta la definitiva entrega de dichos bienes, en las condiciones indicadas en el numeral primero de ésta dispositiva.

    Tal como se solicita y tomando en consideración que el criterio convenido para calcular el monto diario de la penalidad indemnizatoria por el retardo en la entrega de los inmuebles fue el valor la Unidad Tributaria, se acuerda que los montos definitivos a pagar según el fallo, deben reajustarse o recalcularse con base al valor que tenga la Unidad Tributaria al momento de la entrega definitiva de los inmuebles arrendados. Todo a justa regulación de experto.

    Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida.

  4. En la diligencia de fecha 08 de octubre de 2008, suscrita por el abogado E.B.B., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, se lee:

    …En nombre de mi representado me doy por notificado de la sentencia dictada en fecha seis (06) de octubre del año 2008, y por estar en total desacuerdo con el criterio sostenido en ella, y en razón de ello en forma anticipada APELO DE LA PROFERIDA SENTENCIA, siguiendo el criterio pacifico y sostenido por la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal…

  5. En el auto dictado por el Juzgado “a-quo”, el 16 de octubre de 2008, se lee:

    …Vista la anterior apelación interpuesta por el Abog. E.B.B., inscrito en el IPSA bajo el N° 67.554, actuando en su carácter de Apoderado judicial de la parte actora, en fecha 08 del presente mes y año, contra la decisión dictada por este Tribunal en fecha 06 del presente mes y año, de conformidad con lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, SE OYE EN AMBOS EFECTOS y en concordancia con el artículo 295 ejusdem, se orden remitir el presente expediente al JUZGADO SUPERIOR DISTRIBUIDOR…

SEGUNDA

PRUEBAS CONSIGNADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:

  1. - Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre dos (02) inmuebles, contiguos uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como Galpones Nros. 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, que la demandante construyó en la parcela Nº P-9, situada en la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, Jurisdicción del Municipio San D.d.E.C..

    Este Sentenciador observa, que dicho instrumento es de los llamados “documentos privados”, los cuales pueden “…ser definidos como aquellos que por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tal sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por E.C.B., páginas 805 y 806), el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado que el día 1º de mayo de 2004, la parte actora, sociedad mercantil BLASO C.A., dio en arrendamiento a la parte demandada, sociedad de comercio SUBCERCA C.A., dos (02) inmuebles contiguos, uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como Galpones Nros. 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, que la demandante construyó en la parcela Nº P-9, situada en la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, Jurisdicción del Municipio San D.d.E.C., teniendo una duración de un (1) año, contado a partir de la fecha en que fue celebrado dicho contrato, hasta el 30 de abril de 2005, de conformidad con lo establecido en las Cláusulas Tercera y Cuarta del mismo; Y ASI SE DECIDE.

  2. - Original de correspondencia de fecha 03 de mayo de 2004, suscrita por la parte accionante, en la cual le solicita a la accionada, la publicación de la última acta de asamblea que modifica los estatutos de la empresa, los datos del nuevo fiador, y la cancelación de deuda pendiente del contrato anterior, observándose el sello húmedo con la leyenda “SUBCERCA C.A. RECIBIDO. Dpto. Administración”.

    Dicho instrumento, es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

  3. - Copia fotostática del instrumento denominado “ANEXO DE PRÓRROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, de fecha 03 de mayo de 2005.

    Este Sentenciador observa que el precitado documento privado, no fue desconocido por la accionada en su oportunidad, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que la parte actora, sociedad mercantil BLASO C.A., y la parte demandada, sociedad de comercio SUBCERCA C.A., convinieron en renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre ellas, que expiró el 30 de abril de 2005, con la modificación del contenido de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA y DECIMA CUARTA de dicho contrato, siendo efectiva la referida renovación desde el 1º de mayo de 2005, hasta el 30 de abril de 2006; Y ASI SE DECIDE.

  4. - Original de comunicación de fecha 10 de mayo del 2006, dirigida a la accionada, en la cual la demandante manifestó: "…Como consecuencia de circunstancias muy particulares y ajenas a la voluntad de ambos, y con el solo propósito de enfrentar ante terceros la defensa de los intereses de mi representada BLASO C.A. Sin el riesgo de producirle perjuicios a SUBCERCA C.A he considerado oportuno NO RENOVAR MÁS el contrato de arrendamiento próximo a vencerse...”, observándose una nota manuscrita que dice: “Autorizado para ser recibido y no para su conformidad. F.V.. 4.106.999”

  5. - Original de comunicación de fecha 05 de febrero de 2007; dirigida a la accionada, en la cual la demandante manifestó: “…Tenemos a bien recordarles y ratificarles el contenido de nuestra anterior comunicación de fecha 10 de Mayo de 2006, donde ya les informáramos nuestra decisión de NO RENOVAR mas el referido contrato, por lo que les sugerimos tomar las precauciones del caso a fin de proceder a regresarnos los referidos inmuebles para, la fecha del vencimiento del mismo de acuerdo a lo que se establece en la Cláusula 12 de dicho instrumento…, observándose una nota manuscrita que dice: “En este acto solicito la prorroga legal que acuerda la ley. Valencia, 07-02-2007, Hora: 8:30 am. Señor: F.M.. C.I.: V-12.320.324”, y un sello húmedo en el que se lee: “SUBCERCA, C.A. R.I.F. J-30697479-2”.

    Los documentos privados señalados en los numerales 4 y 5, no fueron desconocidos por la accionada en su oportunidad, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado el contenido de los mismos; Y ASI SE DECIDE.

  6. - Original de telegrama de fecha 06 de julio de 2006, solicitando a la arrendataria la actualización de la solvencia del fiador.

    Este Sentenciador observa que los Telegramas, son considerados por el legislador como un “instrumento privado”, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar por la Oficina, tal como lo dispone el artículo 1375 del Código Civil. De la revisión del contenido del telegrama sub examine se evidencia, que se encuentra sellado por el Instituto Postal Telegráfico, lo cual demuestra la fecha del telegrama, así como también la fecha en que fue recibido por dicha Institución, constituyendo para esta Alzada, prueba suficiente para dar por demostrado que la parte actora sí envió el telegrama dirigido a la demandada, solicitándole el Balance Auditado y Visado, copia de la declaración de I.S.L.R., y referencias comerciales y bancarias actualizadas; por lo que se le da valor probatorio al referido telegrama, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; Y ASI SE DECIDE.

  7. - Original de Oficio N° DOUEI/539-2006, de fecha 20 de julio de 2006, emanado de la Dirección de Ordenación Urbanísticas e Infraestructura de la Alcaldía del Municipio San Diego.

    El referido instrumento, constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como tales; por lo que esta Alzada le da valor probatorio al mismo, teniéndosele como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

  8. - Copia fotostática de p.d.s. de fecha 11 de mayo de 2007, por una cobertura de Bs. 555.000.000,oo, que incluye tres (03) galpones, propiedad de BLASO, C.A.

    Este Sentenciador observa que en el referido instrumento se señala que, según la Póliza de Seguro No. 55 04 00229 01 001 00000001, Expediente No. E-003303, nomenclatura de BANESCO SEGUROS, desde el día 11 de mayo de 2007, se encuentran asegurados tres (03) galpones, propiedad de BLASO, C.A., por la cantidad de Bs. 555.000.000,oo; dándosele valor indiciario al mismo, para que al ser adminiculado con las demás pruebas promovidas en el proceso, determine este Sentenciador el incumplimiento o no, por parte de la accionada, sobre el contenido de la CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio; Y ASI SE DECIDE.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    Durante el lapso probatorio, las abogadas PHILOMENA DE FREITAS y G.T., en su carácter de apoderadas judiciales de la accionante, el día 31 de marzo de 2008, promovieron las siguientes pruebas:

  9. - Invocaron la confesión de la demandada, en relación al hecho de que realizó modificaciones en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble, al haber señalado en su escrito de contestación a la demanda: “Es menester señalar, que las referidas modificaciones fueron efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia…”.

    Esta Alzada observa que la accionada, en su escrito de contestación de demanda, al folio 70, señala: “Es menester señalar, que las referidas modificaciones fueron efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia y consentidas tácitamente por la arrendadora, quien teniendo facultades para inspeccionar el inmueble, jamás manifestó inconformidad con las modificaciones realizadas, muy por el contrario, absoluta aceptación…”; de lo cual se evidencia que esto no constituye un hecho controvertido, no pudiendo concluirse la existencia de una confesión; más aún, cuando este tipo de declaraciones, tiene la finalidad de delimitar los términos de la controversia, vale señalar, el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias”, tal como el procesalista H. Devis Echandía, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, ha señalado: “estas declaraciones pueden ocurrir de diferentes modos y para fines diversos, entre estas encontramos las declaraciones procesales sin fines de prueba las cuales son consignadas en la relación de los hechos de la demanda y las excepciones (la parte no persigue suministrarle al adversario una prueba ni creársela ella misma, sino darle al juez la información de los hechos sobre los cuales fundamenta aquél sus pretensiones o excepciones)”. Criterio éste seguido por el autor Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Civil Venezolano”, a lo cual agrega que: “Lo mismo puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; y no tienen por tanto el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien la finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias”. Por todo lo anterior, estima esta Alzada que no se evidencia, en el caso de autos, la confesión denunciada por la promovente, por lo cual no se le da valor probatorio a la pretendida confesión del accionado en su escrito de contestación de demanda; Y ASÍ SE DECIDE.

  10. - Documentales:

    1. Copia fotostática simple del acta de asamblea de accionista de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., celebrada en fecha 31 de octubre del 2004, protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 20 de julio de 2005, bajo el No. 34, Tomo 61-A, marcada “1”.

    Este documento, al no haber sido impugnado, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

    PRUEBAS CONSIGNADAS CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

  11. - Original de instrumento poder otorgado por el ciudadano F.M., con el carácter de presidente de la Sociedad Mercantil SUBCERCA C.A., a los abogados B.G.L., E.B.B. y C.A., por ante la Notaría Pública del Municipio San Diego, anotado bajo el Nº 27, Tomo 245 en fecha 07/12/2007, marcado “A”.

    Dicho documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

  12. - Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A., de fecha 1º de mayo de 2001, por una duración de un año, es decir, desde el 1º/05/2001 al 30/04/2002, sobre dos (02) inmuebles contiguos, constituidos por los Galpones Nros. 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, propiedad de la arrendadora, ubicados en la parcela Nº P-9, calle 107, de la Urbanización Terrazas de Castillito, Jurisdicción del Municipio San D.d.E.C., marcado “B”.

    Este Alzada le da valor indiciario al referido instrumento, para ser adminiculado con las demás pruebas promovidas en el presente proceso; Y ASI SE DECIDE.

  13. - Original de contrato de arrendamiento celebrado entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A., el cual según lo establecido en la CLAUSULA CUARTA, expiró el 30 de abril de 2003, marcado “C”.

  14. - Original de contrato de arrendamiento privado celebrado entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A. de fecha 1º de mayo de 2003, por una duración de un año, es decir, desde el 1º/05/2003 al 30/04/2004, marcado “D”.

    Este Sentenciador observa que los instrumentos señalados en los numerales 3 y 4, marcados “C” y “D”, son de los llamados “documentos privados”, los cual al no haber sido desconocidos por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que la parte actora, sociedad mercantil BLASO C.A., dio en arrendamiento a la parte demandada, sociedad de comercio SUBCERCA C.A., el inmueble dos (02) inmuebles contiguos, constituidos por los Galpones Nros. 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, propiedad de la arrendadora, ubicados en la parcela Nº P-9, calle 107, de la Urbanización Terrazas de Castillito, Jurisdicción del Municipio San D.d.E.C., en las fechas en ellos contenidas; Y ASI SE DECIDE.

  15. - Copia fotostática simple de contrato privado de arrendamiento entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A. de fecha 1º de mayo de 2004, marcado “E”.

  16. - Copia fotostática simple de anexo por prorroga de contrato de arrendamiento, sucrito entre las partes, de fecha 03 de mayo de 2005, marcado “F”.

    Este Sentenciador observa, que al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 5 y 6, marcados con las letras “E” y “F”, razón por la cual dá por reproducido dicha valoración.

  17. - Once (11) comprobantes de depósitos o vauchers por ante la entidad bancaria B.O.D., a favor de BLASO C.A. en fechas 04/06/2007 y 04/07/2007, por un monto cada una de Bs. 8.038.651,97; y comprobantes de fechas 03/08/2007, 05/09/2007, 03/10/2007, 5/11/2007, 05/12/2007, 28/12/2007, 06/02/2008, 07/02/2008 y 05/03/2008, por un monto de Bs. 7.893,811, junto con comprobantes de egresos de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., marcados “G”.

    Este Tribunal observa que los referidos comprobantes de depósitos se tratan de documentos emanados de terceros, los cuales al no haber sido promovida la prueba testimonial para su ratificación, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben desecharse conforme a la norma legal señalada; ello aunado su impertinencia, ya que no esta siendo debatida la solvencia de la arrendataria en el pago de los canones de arrendamiento; es por lo que no se les da valor probatorio alguno; Y ASI SE DECIDE.

  18. - Copia fotostática simple de acta de asamblea de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., celebrada el 31 de octubre de 2004, protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 20 de julio de 2005, bajo el No. 34, Tomo 61-A, marcada “H”.

    Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de la referida acta de asamblea, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

  19. - Cuadro recibo de póliza de seguros emitida por BANESCO SEGUROS, junto con anexos, suscrita por SUBCERCA C.A., marcado “I”.

    Este Sentenciador observa que en el referido instrumento se señala que, según la Póliza de Seguro No. 55 04 00229 01 001 00000001, Expediente No. E-003303, nomenclatura de BANESCO SEGUROS, desde el día 11 de mayo de 2007, se encuentran asegurados tres (03) galpones, propiedad de BLASO, C.A., por la cantidad de Bs. 250.000.000,oo, cada uno, es decir, por una suma total asegurada de Bs. 750.000.000,00; dándosele valor indiciario al mismo, para que al ser adminiculado con las demás pruebas promovidas en el proceso, determine este Sentenciador el incumplimiento o no, por parte de la accionada, sobre el contenido de la CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio; Y ASI SE DECIDE.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    Durante el lapso probatorio, el abogado E.B.B., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, el 31 de marzo de 2008, promovió las pruebas siguientes:

    En el CAPÍTULO I, a los fines de evidenciar la naturaleza de la acción que por cumplimiento de contrato fuera incoada por la parte actora, manifestando el promovente “que deberá traducirse en LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA”, a tenor de lo previsto en el artículo 41 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reprodujo el merito favorable que emerge de la confesión libre y espontánea realizada por la parte actora en su libelo, regulada por los artículos 1400 y 1405 del Código Civil, al dejar establecido que la acción interpuesta es de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR EL VENCIMIENTO, DEL TERMINO”, encontrándose al vuelto del folio 3, renglones del 16 al 28; y al folio 4, renglones del 1 al 10, respectivamente: “EL PETITORIO. En razón de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden HABIENDO EXPIRADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no gozando La Arrendataria del beneficio de la prorroga legal, no habiéndose reconducido el contrato en razón de que: La Arrendataria fue desahuciada, fundamentada en las normas indicadas, concurrimos a demandar… para que convenga o en su defecto sea condenado a: 1) CUMPLIR CON SU OBLIGACION LEGAL Y CONTRACTUAL de entregar el inmueble arrendado.... 2) Pagar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad.... pactada como penalidad diaria POR LA MORA EN LA ENTREGA DEL INMUEBLE.... ENTRE EL DIA PRIMERO DE MAYO…

    Observa este Sentenciador que, tal como fue señalado anteriormente, es criterio reiterado, en nuestra jurisprudencia patria, que: no es cierto que el libelo de la demanda constituya una confesión del actor, pues en los libelos se afirman hechos indiferentes que no resultan ni favorables, ni adversos como para influir en los dispositivos de los fallos; por lo que no es posible extraer una confesión del libelo de la demanda. En consecuencia, no se le da valor probatorio a la presunta confesión de la demandante en su escrito libelar; Y ASÍ SE DECIDE.

  20. - En el CAPITULO II, reprodujo el valor probatorio que emerge de las instrumentales que fueron aportadas junto con la contestación de la demanda, a los fines de demostrar y probar la duración de la relación arrendaticia que mantuvo vinculada a las partes por espacio de Seis (06) años continuos y consecutivos, y en atención a su duración, conferirle de pleno derecho a su representada en su carácter de arrendataria, a tenor de lo previsto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el beneficio de gozar de la prorroga legal arrendaticia por un lapso de Dos (02) años contados a parir del día 1 de mayo de 2.007; el cumplimiento de los condicionados contractuales en cuanto a las pólizas de seguro contra incendios; y la eficacia de la fianza que ha subsistido a lo largo de la relación arrendaticia. Reprodujo íntegramente: 1) El merito favorable que emerge de las documentales que se acompañaron con el libelo marcadas "B", "C", "D", "E", “F”, "H" e “I”; 2) El merito favorable que emerge de documentales que se acompaño en original con la contestación de la demanda marcadas "G"; 3) Reprodujo el mérito favorable que emerge de las Cláusulas Novena, Décima Cuarta y Décima Sexta, correspondiente a la sucesión de contratos de arrendamientos que se acompañaron con la contestación de la demanda, marcados con las letras “B”, “C”, “D” y “F”; 4) A los fines de demostrar la eficacia y validez de la fianza prestada a lo largo de toda la relación arrendaticia, reprodujo el mérito favorable que emerge de la cláusula décima sexta de los contratos de arrendamientos que se acompañaron en original con la demanda, marcados con las letras “D”, “E” y “F”, respectivamente; y 5) Reprodujo el merito favorable que emerge de la documental que se acompaño con la contestación de la demanda marcada con la letra "H", correspondiente a un Acta Extraordinaria de Accionista, en la cual se evidencia lo incierto que resulta que el hecho cierto de la capitalización de acreencias por efecto de perdidas pueda hacer presumir un riesgo en el cumplimiento de las obligaciones por parte de su representada.

    Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.

    En cuanto a las documentales que se acompañaron con el libelo marcadas "B", "C", "D", "E", “F” "H" e “I”; y las documentales que se acompañaron con la contestación de la demanda marcadas “B”, “C”, “D”, “F”, "G" y "H", este Sentenciador advierte, que se ha pronunciado sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

  21. - En el CAPITULO III, promovió original de comunicación de fecha 18 de julio de 2007, suscrita por SUBCERCA C.A., dirigida a BLASO C.A., recibida por su representante F.R..

    Este Sentenciador observa que dicho instrumentos es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privados tenido legalmente como reconocido, por lo que se le debe dar valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Sin embargo, observa este Sentenciador que la presente prueba, tiene por objeto demostrar la solvencia del arrendatario SUBCERCA, C.A. al haber cumplido con la obligación de pagara el canon arrendaticio, y siendo que esto no constituye un hecho controvertido en la presente causa se le desecha por impertinente; Y ASÍ SE DECIDE.

  22. - En el CAPITULO IV, a los fines de demostrar el pago efectuado por su representada de los cánones de arrendamiento durante la prorroga legal, a parir del mes de mayo de 2.007, a tenor de lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de Informes, a los fines de que se oficiara al BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (B.O.D.), para que informara: PRIMERO: el nombre del titular de la cuenta corriente Nro. 0116001740004152085; y SEGUNDO: el nombre de la persona natural o jurídica a favor de quien se emitieron y fueron pagados los depósitos de fechas 04/06/07, 04/07/07, por la suma de Bs. 8.038.651,97, cada uno, y en las fechas 03/08/07, 05/09/07, 05/10/07, 05/11/07, 05/12/07, 28/12/07, 06/02/08, 07/02/08 y 05/03/08, por la cantidad de Bs. 7.893.811, cada uno.

    Constando que la apoderada de la Institución Bancaria ciudadana K.V.M., mediante oficio de fecha 26 de junio del 2008, informó que la sociedad mercantil BLASO C.A., es titular de la cuenta Nº 0116-001-7450004152085; igualmente informó sobre las personas natural o jurídica que emitió la relación de depósitos en el señalados.

    Para valorar el presente informe de pruebas el Tribunal observa, que la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó lo siguiente:

    ...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...). ...

    Observa esta Alzada que con la prueba de informes sub-examine se pretende probar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, hecho éste no controvertido en la presente causa, por lo que se le desecha, dada la impertinencia de la prueba; Y ASI SE DECIDE.

  23. - En el CAPITULO V, promovió prueba testimonial de los ciudadanos R.A.C.E., S.V., J.T.P.L. y F.V., titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.096.995, 10.830.021, 10.332.278 y 4.106.999, respectivamente.

    Este Juzgador observa que los ciudadanos R.A.C.E., S.V., J.T.P.L. y F.V., no comparecieron el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, declarándose desiertos dichos actos, por lo que nada tiene analizarse con relación a la prueba testifical..

TERCERA

Del estudio de las actas procesales se observa, que la sociedad mercantil BLASO, C.A., en su carácter de arrendadora, demandó por cumplimiento de contrato, a la sociedad de comercio SUBERCA, C.A., en su condición de arrendataria de dos (02) inmuebles, contiguos uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como Galpones Nros, 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, construidos en la parcela N° P-9, situada en la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, en jurisdicción del Municipio San D.d.E.C.; por el incumplimiento de lo establecido en las Cláusulas Novena, Décima Cuarta y Décima Sexta del contrato; con fundamento a la aplicación analógica de lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.265, 1.269, 1.271, 1.274, 1.276, 1.594 y 1.595 del Código Civil, para que convenga o en su defecto sea obligada a: 1) cumplir con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió, totalmente desocupado de bienes y personas y solvente de todos los servicios públicos que le son inherentes; 2) pagar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 23.708.160,00) que resulta de multiplicar por diez (10), la unidad tributaria fijada en el momento de la interposición de la demanda, en la cantidad de Bs. 37.632, que totaliza la cantidad de Bs. 376.320, o sea, la cantidad contractualmente pactada como penalidad diaria por la mora en la entrega del inmueble, que a su vez se multiplica por la cantidad de días transcurridos entre el 1° de mayo y el 02 de julio de 2007, ambas fechas inclusive; 3) pagar el equivalente en bolívares de la referida penalidad diaria, o sea Bs. 376.320, multiplicada por todos los días que transcurran entre el 03 de julio de 2007, inclusive, y la fecha de efectiva entrega, en las condiciones supra exigidas, del inmueble, así como la indexación de las cantidades antes expresadas en base al valor de la unidad tributaria al momento de su pago; y 4) pagar las costas de este procedimiento.

A su vez, en el acto de contestación a la demanda, la abogada B.G.L., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio SUBERCA, C.A., en primer lugar, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que, al haber transcurrido seis (6) años de relación arrendaticia, a través de renovaciones contractuales, y prorrogas convencionales, señala, que durante de la vigencia de la última de las prorrogas convencionales, o sea, del 1º de Mayo de 2006, al 30 de Abril de 2007, el arrendador dio aviso en fecha 10 de mayo de 2006, de su deseo de no renovar más el contrato de arrendamiento, es decir, nueve (9) días calendarios posteriores a la fecha en que se diera inicio a la prorroga convencional; ratificando su intención de no renovar el contrato, mediante comunicación de fecha 5 de Febrero de 2007, en la que su representada, colocó en forma manuscrita al pie de la misma, manifestación de voluntad de ejercer, al vencimiento del contrato, su derecho a la prorroga legal; y siendo que la presente causa, es una acción por cumplimiento de contrato por el vencimiento del termino, para la fecha de interposición de la demanda, su representada se encontraba en pleno goce de la prorroga legal sin obstáculo alguno por parte del arrendador, y transcurridos con creces, mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del primer mes de prorroga legal (30 de mayo de 2007) y habiendo recibido el arrendador, el pago del arrendamiento efectuado por su representada, hace que la presente acción resulte inadmisible, señalando que en el caso de marras, pudo el arrendador ante los presuntos incumplimientos demandados, solicitar la resolución del contrato, a tenor de los previsto en el articulo 1167 del Código Civil, en concordancia con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o cualquier otra acción con fundamento en el incumplimiento, lo cual no hizo, puesto que por efecto de la prorroga legal impuesta por la Ley, ante el solo vencimiento del plazo del contrato, este será a tiempo determinado durante el lapso de la prorroga, que el incumplimiento a que se refiere el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamento legal de la presente acción, conduce a otra acción distinta a la del cumplimiento de contrato, pues el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales, en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, daría lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por el vencimiento del termino; razón por la cual solicita que la presente demanda sea declarada inadmisible, a tenor de los previsto en el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En segundo lugar, la apoderada judicial de la accionada, en el hipotético caso de que el juzgador no estimara como procedente la cuestión previa opuesta, contestó el fondo de la demanda, y a tal efecto, negó, rechazó y contradijo en toda forma de derecho, la demanda incoada en contra de su representada, por ser inciertos los hechos narrados y carentes de fundamento y argumentación jurídica valida para que prospere en la definitiva la demanda incoada; negó, rechazó y contradijo, que su representada haya incumplido el contrato de arrendamiento fue vinculo a las partes en la forma en la que aparece narrado al libelo, en lo relativo a la constitución de la fianza, en contravención a lo previsto en el literal "d" de la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento, y que tal incumplimiento, imposibilitan e impiden que opere a favor de su representado la prorroga legal arrendaticia; que es falso, la existencia de un acuerdo verbal a los fines de sustituir el fiador; negó, rechazó y contradijo, que su representada haya incurrido en la violación de la Cláusula Novena en la forma narrada al libelo, en la cual se obliga a no hacer alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble, y que tal incumplimiento imposibilita e impide a su representada la prorroga legal arrendataria, puesto que las modificaciones efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia, fueron consentidas tácitamente por la arrendadora, ya que al tener facultades para inspeccionar el inmueble, jamás manifestó inconformidad con las modificaciones realizadas, muy por el contrario, absoluta aceptación; negó, rechazó y contradijo, que su representada haya incurrido en la violación de la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento en la forma narrada al libelo, en la cual se obliga a suscribir una póliza de seguro por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000); por cada uno de los galpones arrendados, contratando en su defecto, una póliza que ampara en su cobertura, no solo a los dos (02) locales objetos del arrendamiento, sino a un tercer galpón, en una especie de pool, con un valor asegurado, o cobertura total de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 555.000.000,00); lo que representa una cobertura aproximada de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 185.000.000); por cada uno de los galpones arrendados, y una extensión de cobertura de (Bs. 55.000.000) para un total asegurado de (Bs. 1.110.000.000), equivalente a (Bs. 370.000.0000); negó, rechazó y contradijo que su representada se encuentre obligada a pagar la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 23.708.160,00), por concepto de daños y perjuicios, cantidad esta contractualmente pactada penalidad diaria por la mora en la entrega del inmueble, desde el día 1 de Mayo de 2006 al 2 de julio de 2007, y mucho menos a pagar la referida penalidad que se estima en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES DIARIOS (Bs.376.320,00) por todos los días que transcurran desde el 3 de Julio de 2007 hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble, es decir, la penalidad prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento referido a la duración del contrato, ya que su representada a partir del día del vencimiento del termino de la ultima prorroga convencional, cuya expiración se verifico el 30 de abril de 2007, comenzó a disfrutar del beneficio de la prorroga legal según las reglas a que se refiere el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo fiel cumpliente de las obligaciones contractual y legalmente asumidas, no estando obligado todavía a la devolución del inmueble. En este orden de ideas, de los alegatos esgrimidos por las partes, esta Alzada observa, que entre los hechos no controvertidos se evidencia, la relación arrendaticia entre las sociedades mercantiles BLASO, C.A. y SUBCERCA, C.A., sobre el inmueble constituido por dos (2) galpones contiguos, uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como Galpones Nros, 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, que la arrendadora construyó en la parcela N° P-9, situada en la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, en jurisdicción del Municipio San D.d.E.C.; desde el día 1º de Mayo de 2001, la cual según el documento denominado “ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, de fecha 3 de Mayo de 2005, valorado por esta Alzada con anterioridad, ambas partes convinieron en una “RENOVACION”, siendo efectiva según lo estipulado en la CLÁUSULA CUARTA del mismo, desde el 1º de mayo de 2005, hasta el 30 de abril de 2006, la cual se prorrogó por la anualidad comprendida entre el 1º de mayo de 2006 al 30 de abril de 2007; quedando así determinada, el objeto y la duración de la relación contractual que une a las partes. Igualmente, constituye un hecho no controvertido que el arrendatario efectuó modificaciones en el inmueble arrendado, tal como se evidencia en su escrito de contestación de demanda, al señalar: “Es menester señalar, que las referidas modificaciones fueron efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia y consentidas tácitamente por la arrendadora, quien teniendo facultades para inspeccionar el inmueble, jamás manifestó inconformidad con las modificaciones realizadas, muy por el contrario, absoluta aceptación…”, quedando por tanto como controvertido el hecho de si efectivamente hubo una aceptación tácita por parte del arrendador, sobre dichas modificaciones; Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, esta Alzada observa, que la abogada B.G.L., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio SUBERCA, C.A., en su escrito de contestación a la demanda, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale señalar, la prohibición de ley de admitir la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando estuviere en curso la prórroga legal; fundamentándose en el hecho de que luego de haber transcurrido seis (6) años de relación arrendaticia, y de haber vencido la prorroga convencional, vigente desde el 1º de Mayo de 2006, al 30 de Abril de 2007, su representada para la fecha de interposición de la presente demanda, o sea, para el 06 de julio de 2007, se encontraba en pleno goce de la prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que el arrendador, parte actora en la presente causa, ante los presuntos incumplimientos demandados, pudo haber solicitado la resolución de contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo antes expuesto, pasa este Sentenciador a analizar si efectivamente operó de pleno derecho, la prórroga legal arrendaticia para la accionada en el presente juicio; teniendo en consideración el contenido del artículo 40 ejusdem, el cual establece que si al vencimiento del término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal; y por cuanto, se evidencia de los alegatos esgrimidos por la accionante en el libelo de demanda, que la accionada presuntamente incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales asumidas, es por lo que pasa esta Alzada a analizar si efectivamente se produjeron o no los incumplimientos señalados por la actora a los fines de poder pronunciarse si la arrendataria, parte demandada en el presente juicio, goza o no del beneficio la prórroga legal arrendaticia.

En este sentido, este Sentenciador considera necesario traer a colación Jurisprudencia sobre los contratos y sus efectos, tal como el Tratadista N.P.P., en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, cita a la página 609:

…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…

Asimismo, el Autor Patrio E.C.B., en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” a la página 641, al comentar el artículo 1.159, se expresa de la siguiente manera:

…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…

…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…

…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…

Se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales. En este sentido, el Código Civil establece en sus artículos:

1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En este sentido, con relación al primer alegato de incumplimiento, vale señalar, que la arrendataria no constituyó el fiador, observa este Sentenciador que el contrato que dio origen a la relación arrendaticia, de fecha 1º de mayo de 2001, en la CLAUSULA DECIMA SEXTA, se lee: “…Yo, J.L.A.… declaro: Que me constituyo ante BLASCO C.A…. como fiador solidario de todas y cada una de las obligaciones que mediante el documento de arrendamiento contrae SUBCERCA, C.A.… y así mismo declaro que la presente fianza se mantendrá vigente y en todo su rigor mientras exista la relación arrendaticia entre mi afianzada, SUBCERCA, C.A., y BLASCO, C.A. y no cesará sino hasta el momento de ponérsele término a esta relación…”; así como también se observa, que el contrato de fecha 1º de Mayo de 2004, en la CLAUSULA DECIMA SEXTA, se desprende: “para garantizar el cumplimiento del presente contrato, queda en todo su vigor la fianza personal constituida por J.L.A.… en contrato de arrendamiento que originalmente suscribieran BLASCO, C.A. y SUBCERCA, C.A. en fecha primero de Mayo de 2001….”, y que en el documento de fecha 03 de mayo de 2005, denominado “ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, en la que sólo fueron cambiadas las CLAUSULAS SEGUNTA, TERCERA, CUARTA Y DECIMA CUARTA, se señaló expresamente que: “Todas las demás cláusulas quedan en su texto original”; observando asimismo esta Alzada que, de dichos instrumentos, sólo el primero de ellos se encuentra suscrito, tanto, por los representantes de las sociedades mercantiles SUBCERCA, C.A., y BLASCO, C.A., como, por el fiador; no así los dos restantes, los cuales sólo se encuentran suscritos por los representantes de las sociedades mercantiles SUBCERCA, C.A., y BLASCO, C.A..

A su vez, la accionada en su escrito de contestación de la demanda, alega que el fiador suscribió y otorgó la fianza en el documento de fecha 1º Mayo de 2003, haciendo “expresamente extensiva su responsabilidad, manteniendo la fianza en vigencia mientras exista la relación arrendaticia, entre SUBCERCA, C.A. y BLASCO, C.A…. Que la referida fianza no cesa, sino hasta el momento de ponérsele término a la relación arrendaticia, conforme al procedimiento indicado en la Cláusula Décima Segunda, permaneciendo inalterable… que el arrendador no está ni estuvo nunca facultado para exigirle al fiador, de manera alguna, que este, deba dar cumplimiento o ser constreñido a entregar documentos que acrediten su solvencia…”

Siendo necesario determinar si la fianza constituida originalmente en el documento de fecha 1º de Mayo de 2003, se mantuvo vigente durante las prórrogas contractuales, sin que el fiador manifestase expresamente si se constituía como tal.

Del contenido de la Cláusula DECIMA SEXTA, del contrato de arrendamiento se observa que el fiador, ciudadano J.L.A., en este documento, acepta que: “la presente fianza se mantendrá vigente y en todo su rigor mientras subsista la relación arrendaticia… y solo cesará hasta el momento de ponerse término a esta relación...”. Igualmente se observa de los contratos de arrendamiento, correspondientes a los períodos 2001-2002, marcado B; 2002-2003, marcado C; 2003-2004, marcado D, que en todos ellos el fiador declara la constitución de la fianza y firma el documento y que en los correspondientes a los períodos 2004-2005, y 2005-2006, acompañados marcados E y F, no figura la declaración del fiador, sino de las partes manifiestan que la fianza se mantiene vigente.

Evidenciándose que las partes han permanecido unidas por “…una sucesión de contratos que iniciaron el 1º de Mayo de 2001…”,

En este sentido, es necesario traer a colación el contenido del artículo 1.808 del Código Civil, el cual establece que: “La fianza no se presume, debe ser expresa y no se puede extender más allá de los límites dentro de los cuales se ha contraído”, de lo que se desprende que el fiador debe manifestar expresamente su consentimiento para constituirse como garante de las obligaciones establecidas en el contrato. Evidenciándose del documento contentivo del anexo de prorroga correspondiente al período 2005-2006, que se constituyó expresamente la fianza, y que si bien se limitaron a señalar que la prorroga se efectúa de conformidad con la cláusula tercera del documento cuyo contrato se prorroga, es forzoso concluir que también mantenía su vigencia la obligatoriedad de constituir fiador; ya que de los documentos contentivos de estos contratos se desprende y permiten conocer tanto la voluntad de las partes, como la del fiador.

En razón de lo antes expuesto, es forzoso concluir que durante toda la relación arrendaticia estuvo claro que el propósito de las partes fue que se afianzaran las obligaciones de la arrendataria; siendo obligatorio por disposición expresa de la ley (artículo 1.808 del Código Civil), que en cada oportunidad, el fiador constituyera en forma expresa la fianza.

Compartiendo esta Alzada el criterio del Juzgado “a-quo” al señalar: “…no por que las partes al otorgar un documento por un período de arrendamiento declaren que permanece vigente la fianza, existe tal fianza. Esta resulta de la declaración del fiador, que es quien se obliga y por que, además, así lo exige el artículo 1.808 del Código Civil que requiere que la fianza sea expresa, puesto que no se presume. Además, el fiador, que es ajeno a la relación contractual y a este juicio, pero deudor de las obligaciones del afianzado, no puede impedir que la relación arrendaticia se prorrogue y puede aún prorrogarse con su desconocimiento y contra su deseo; por lo que a criterio de quien decide el legislador establece para su protección que la fianza sea expresa. En cada una de las oportunidades en que fue constituida la fianza, lo fue porque el fiador declaró que se constituía como tal por todo el tiempo que estuviese vigente la relación arrendaticia. Pero ese tiempo de duración de tal relación, a los solos fines del fiador, no podía extenderse más allá del término que se indicaba en el contrato respectivo, que en cada caso indicaba un plazo fijo de vigencia o duración y que, si bien tenían prevista la prorroga, la sujetaban a que cualquiera de las partes, con dos meses de anterioridad, manifestase su deseo de no concluir la relación arrendaticia, circunstancia esta última que, como se dijo, no maneja el fiador, ni puede impedirla. Por ello, en cada una de los tres (3) primeros contratos, el fiador, expresamente, se constituyo en tal. No lo hizo en las dos (2) últimas prorrogas, sin que por ello desapareciera la obligación de la arrendataria de dar fiador de sus obligaciones. Afirmar que con la sola constitución de la primera fianza esta se extendía a todas las posibles prorrogas contractuales, tal como lo señala la demandada al contestar la demanda…”

En consecuencia, concluye esta Alzada que al no constituirse expresamente la fianza mediante declaración de voluntad de quien se pretende constituido como fiador, la arrendataria incumplió su obligación de constituir fiador, tal como señalan expresamente los contratos sub examine; Y ASI SE DECIDE.

Cumpliendo con el principio de exhaustividad de la sentencia, pasa esta Alzada a analizar el segundo alegato de incumplimiento, vale señalar, que la arrendataria ha incurrido en violación de la CLÁUSULA NOVENA, en la cual se obliga a no hacer alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble; y a tal efecto observa, que del contenido de la referida cláusula, se desprende que: “EL ARRENDATARIO” se obliga a no hacer alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble, sin el consentimiento previo o por escrito de “EL ARRENDADOR”; siendo lo controvertido, tal como fue señalado, si efectivamente hubo o no una aceptación tácita por parte del arrendatario de las modificaciones que el arrendador reconoció haber efectuado en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, al señalar que: “…las referidas modificaciones fueron efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia y consentidas tácitamente por la arrendadora, quien teniendo facultades para inspeccionar el inmueble, jamás manifestó inconformidad con las modificaciones realizadas, muy por el contrario, absoluta aceptación…”; evidenciándose que en las actas que corren insertas en el presente expediente, no consta o fuere consignado consentimiento dado por escrito por el arrendador, y siendo que los contratos con ley entre las partes, y en el mismo se había señalado en la precitada CLAUSULA NOVENA, salvo “consentimiento previo y por escrito de EL ARRENDADOR”, el accionado no probó nada que le favoreciera, incumpliendo así con la carga probatoria prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; ello aunado a que si bien de conformidad con la CLÁUSULA DÉCIMA, se le confiere al arrendador el derecho de inspeccionar el inmueble, en modo alguno podría deducirse que su no utilización de ese derecho, exonera o libera a la arrendataria de la obligación que le impuso la cláusula novena; lo cual hace forzoso concluir que la arrendataria, al haber realizado modificaciones en el inmueble arrendado, sin el consentimiento expreso de la arrendadora, incumplió con la obligación contractual establecida en la CLÁUSULA NOVENA del contrato objeto del presente juicio; Y ASI SE DECIDE.

Finalmente, en cuanto al tercer alegato de incumplimiento, vale señalar, que la arrendataria ha incurrido en violación de la CLÁUSULA DECIMA CUARTA, modificada en el instrumento de fecha 03 de mayo de 2005, denominado “ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, en la cual se obliga a suscribir una póliza de seguro por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), por cada uno de los galpones 01 y 02, respectivamente; se observa que la accionada en su escrito de contestación, señala que mal podría haber incurrido en violación de la referida CLÁUSULA DECIMA CUARTA, por cuanto contrató “…una póliza que ampara en su cobertura, no solo a los dos (2) locales objetos del arrendamiento, sino a un tercer galpón, en una especie de pool, con un valor asegurado, o cobertura total de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 555.0000.000,00), lo que representa una cobertura aproximada de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 185.000.000,00), por cada uno de los galpones arrendados... fue siempre condición contractual común a todas las sucesivas renovaciones contractuales y sus prorrogas, la obligación de la Arrendataria de suscribir una póliza de seguros contra incendio, que ampare y responda por los eventuales daños que puedan sufrir los inmuebles arrendados… Sin embargo, fue igualmente común a todas las sucesivas renovaciones contractuales, la posibilidad de que la Arrendadora, ante la conducta omisiva de la arrendataria, de suscribir una p.d.i. en el lapso del primer (1) mes del contrato, a suscribir por su cuenta y cargo, la referida póliza, quedando en consecuencia obligada la arrendataria al reintegro inmediato de la prima contra la presentación de la factura…”

Esta Alzada observa que de la Póliza de Seguro No. 55 04 00229 01 001 00000001, Expediente No. E-003303, nomenclatura de BANESCO SEGUROS, se desprende que la misma se constituyó para asegurar tres (03) galpones, propiedad de BLASO, C.A., por la cantidad de Bs. 555.000.000,oo, a partir del día 11 de mayo de 2007, es decir, que la referida póliza fue suscrita dos años después de haber contraído la obligación de suscribirla, o sea, luego de haber vencido el contrato de arrendamiento de fecha 1º de Mayo de 2004, y del anexo de prorroga de fecha 3 de Mayo de 2005. En consecuencia, considera esta Alzada inoficioso analizar, si tal póliza fue contratada o no por una suma inferior a la que convencionalmente fue acordada, ya que dicha póliza de seguro entró en vigencia, luego de haber vencido el contrato de arrendamiento en el cual, la arrendataria estaba obligada a suscribirla. Siendo forzoso concluir que la arrendataria, incumplió con su obligación contractual establecida en la CLÁUSULA DECIMA CUARTA del contrato de fecha 1º de Mayo de 2004, modificada en el instrumento de fecha 3 de mayo de 2005, denominado “ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”; Y ASI SE DECIDE.

Observado como ha sido que, para gozar del beneficio de la prorroga legal, que la demandada invoca a su favor, es necesario estar solvente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que evidenciado el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria, consistentes: en no haber constituido fiador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, el haber realizado alteraciones o modificaciones en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble objeto de la relación arrendaticia sin el consentimiento expreso de la arrendadora, y de no haber suscrito la p.d.s.a. la cual estaba contractualmente obligado por cada uno de los galpones 01 y 02, respectivamente; ello aunado a lo previsto en la CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA del contrato, al señalar que: “El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones determinadas por las cláusulas de este contrato… serán motivo suficiente para que “EL ARRENDADOR” demande la desocupación del inmueble”, concluye esta Alzada, que no operó a favor de la accionada, el derecho a la prorroga legal arrendaticia, luego de vencida la última prorroga convencional el 30 de Abril de 2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale señalar, la prohibición de ley de admitir la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando estuviere en curso la prórroga legal; no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Decidida la cuestión previa, y evidenciado el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria, consistentes: en no haber constituido fiador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, el haber realizado alteraciones o modificaciones en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble objeto de la relación arrendaticia sin el consentimiento expreso de la arrendadora, y de no haber suscrito la p.d.s.a. la cual estaba contractualmente obligado por cada uno de los galpones 01 y 02, respectivamente; ello aunado a lo previsto en la CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA del contrato, al señalar que: “El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones determinadas por las cláusulas de este contrato… serán motivo suficiente para que “EL ARRENDADOR” demande la desocupación del inmueble”, concluye esta Alzada, que al no operar a favor de la accionada, el derecho a la prorroga legal arrendaticia, luego de vencida la última prorroga convencional el 30 de Abril de 2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como fue decidido, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento debe prosperar, y en consecuencia, la arrendataria esta obligada, a devolver a la arrendadora los inmuebles arrendados; Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, en relación al pago de la penalidad indemnizatoria prevista en la cláusula tercera del contrato se observa, que la demandada rechaza tal pretensión, por considerar que disfrutaba de la prorroga legal cuando se intentó la demanda y ha sido cumplidora de sus obligaciones contractuales y decidido como fue, que la arrendataria, hoy demandada en el presente juicio, no gozaba de la prorroga legal arrendaticia cuando venció, en fecha 30 de Abril de 2007, vale señalar, la última prorroga convencional, por estar incursa en el incumplimiento de obligaciones contractuales y que por ello estaba obligada a devolver los inmuebles arrendados, es procedente la aplicación de la previsión contractual contenida en la parte in fine de la CLÁUSULA TERCERA del contrato suscrito en fecha 1º de Mayo de 2004, la cual establece que: “…Concluido el término del contrato o de su prórroga legal, sin que se hubiese materializado la devolución del inmueble, el arrendatario quedará impuesto de la obligación de cancelar al arrendador, a manera de indemnización, la cantidad equivalente al valor de diez (10) unidades tributarias por cada día de retraso…”, lo cual es conforme a derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.267 del Código Civil, y siendo que el valor de la unidad tributaria para el año 2007, lo era la cantidad de TREINTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.F. 37,63), diez (10) unidades equivalen a la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.F. 376,30), que a su vez se multiplica por la cantidad de días transcurridos entre el 1º de mayo y el 02 de julio de 2007, ambas fechas inclusive, da como resultado la cantidad de VEINTITRES MIL SETECIENTOS OCHO BOLIVARES FUERTES CON DIECISEIS CENTIMOS (Bs.F. 23.708,160), la cual la parte demandada deberá pagar a la parte actora por concepto de daños y perjuicios, por la mora en la entrega de los inmuebles arrendados; más el equivalente en bolívares de la referida penalidad diaria, vale señalar, TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.F. 376,30), la cual deberá pagar la accionada, por cada día de retraso en la entrega de dichos inmuebles, como penalidad indemnizatoria, los cuales deben calcularse desde el día el 03 de julio de 2007, inclusive, hasta el día en que se haga la entrega definitiva de dichos inmuebles; para cuya determinación se ordenará en la parte dispositiva del presente fallo, la realización de una experticia complementaria; Y ASI SE DECIDE.

Finalmente, solicitada como ha sido en el escrito libelar, la indexación de las cantidades antes expresadas, en base al valor de la Unidad Tributaria al momento de su pago, cuyo origen deriva de hechos notorios, como lo son el proceso inflacionario que ha venido sufriendo la moneda nacional durante el tiempo transcurrido en el debate procesal, así como la actualización que de la misma realiza el ejecutivo nacional; con fundamento en la doctrina y la jurisprudencia de nuestros Tribunales, esta Alzada considera procedente la corrección monetaria de las cantidades demandadas, las cuales deberán ser canceladas conforme al valor de la Unidad Tributaria al momento de la entrega definitiva del inmueble; Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, estando ajustada a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, la apelación interpuesta por la parte demandada, contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

TERCERA

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 08 de octubre de 2008, por el abogado E.B.B., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio SUBCERCA C.A., contra la sentencia dictada el 06 de octubre de 2008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte accionada, de Inadmisibilidad de la Demanda, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- TERCERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil BLASO C.A., contra la sociedad de comercio SUBCERCA C.A.. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada: 1.-) A entregar a la demandante, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que los recibió, los inmuebles arrendados cuyo plazo expiró, constituidos por dos (2) inmuebles contiguos uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como galpones 01y 02, que forman parte de un conjunto de tres (3) unidades, construidos sobre la parcela P-9, de la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, Municipio San D.d.E.C.; 2.-) A pagar a la demandante, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de VEINTITRES MIL SETECIENTOS OCHO BOLIVARES FUERTES CON DIECISEIS CENTIMOS (Bs.F. 23.708,160), que resulta de multiplicar el valor de la unidad tributaria para el año 2007, o sea, la cantidad de TREINTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.F. 37,63), por diez (10), que totaliza la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.F. 376,30), es decir, la cantidad contractualmente pactada como penalidad diaria por la mora en la entrega del inmueble, que a su vez se multiplica por la cantidad de días transcurridos entre el 1º de mayo y el 02 de julio de 2007, ambas fechas inclusive; 3.-) A pagar a la demandante, por concepto de penalidad indemnizatoria, por la mora diaria en la devolución de los inmuebles arrendados, la cantidad que resulte de la referida penalidad diaria, vale señalar, TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.F. 376,30), por cada día de retraso en la entrega de dichos inmuebles, la cual debe calcularse desde el día el 03 de julio de 2007, inclusive, hasta el día en que se haga la entrega definitiva de dichos inmuebles, para cuya determinación se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo.

Acordada como ha sido la indexación, y con base a que fue convenido contractualmente que para calcular el monto diario de la penalidad indemnizatoria, por el retardo en la entrega de los inmuebles lo fuese el valor la Unidad Tributaria, se acuerda que los montos definitivos a pagar según el fallo, deben reajustarse o recalcularse con base al valor que tenga la Unidad Tributaria al momento de la entrega definitiva de los inmuebles arrendados, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria al fallo.

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veinte (20) días del mes de enero de año dos mil nueve (2009). Años 198° y 149°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.

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