Decisión de Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 28 de Mayo de 2010

Con relación a la documental cursante en copia simple y original a los folios 38 al 41, este Tribunal, por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, la valora como demostrativa de que sobre el inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 4, ubicado en el piso 1, del Conjunto Residencial Piedra Azul, torre 5, situado en el sector El Rincón, Parcelamiento El Samán, Manzana M8, construido dicho edificio sobre las parcelas M8-1, M8-2 y M8-3, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, se suscribió contrato privado de arrendamiento, en fecha 07 de julio de 2005, entre la Sociedad Mercantil Administradora La Ceiba S.R.L., representada por sus administradores ciudadanos A.J.I.F. y C.A.I.F. y la ciudadana M.I.S.R., cuya vigencia de acuerdo a su cláusula tercera era a partir del 07 de julio de 2005 hasta el 07 de enero de 2006; por el lapso de seis (06) meses, prorrogable automáticamente por períodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, su deseo de NO PRORROGAR, fijándose de común acuerdo una pensión arrendaticia mensual de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,00) pagaderas por mensualidades anticipadas, esto es, todos los días 07 de cada mes en la oficina de la administradora; todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.

Con relación a la documental privada cursante en copia simple al folio 15, este Tribunal aún cuando la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en su oportunidad legal, no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración de que en dicha disposición legal se reproduce, en parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Es decir, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos siempre que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la demanda, la contestación o en lapso de promoción de pruebas, y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte, no encuadrando el presente caso en ninguno de los supuestos anteriores, y por ello carece de valor probatorio. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Con respecto a la documental cursante a los folios 16 al 31, este tribunal por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en su oportunidad legal, la valora como demostrativa de que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto de la relación locativa, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

Con relación a la documental privada, cursante en copia simple y original al folio 42, este Tribunal aún cuando la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en su oportunidad legal, no la valora por ser impertinente al mérito de la presente causa, por cuanto el tema de decisión versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto de la relación locativa por incumplimiento en el pago de los cánones arrendamiento, de manera que su contenido no aporta probanza alguna con respecto a la controversia actual, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV

DE LA PROCEDENCIA DE LA PRETENSIÓN:

Vista la pretensión de la parte actora y las defensas de la demandada, y valorado como ha sido el material probatorio, este tribunal pasa a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión, así:

Corresponde ahora determinar la procedencia o no de la pretensión y para ello debe considerarse que en todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.

Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.

Ahora bien, considerando que la parte actora en su escrito de demanda pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto de la relación locativa, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de febrero al mes de mayo de 2008, por la cantidad de ochocientos bolívares cada uno y los que se siguieren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, e indemnizar por concepto de cláusula penal, a la propietaria y/o arrendadora con el pago de un monto equivalente al (20%) del último canon de arrendamiento estipulado, este Tribunal observa que el Defensor Judicial de la parte demandada alegó en primer lugar que no es cierto que le adeude los cánones de arrendamiento reclamados ya que cada uno de esos cánones de arrendamiento fueron cancelados en la oportunidad debida, tal y como establece la ley de arrendamientos inmobiliarios y que además su representada se encuentra totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que realizó el pago de dichas mensualidades oportunamente. En este sentido, queda claro que la pretensión de la parte actora surge con motivo del incumplimiento en el pago de la obligación principal del arrendatario, por lo que una vez establecido y evidentemente aceptado por las partes la existencia del vínculo contractual, luego de haberse efectuado el análisis del material probatorio aportado según el cual quedó evidenciada la existencia de la relación arrendaticia surgida del contrato de arrendamiento suscrito, es por lo que en este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y al respecto el tribunal observa que cuando la parte demandante pretende en términos generales la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente desocupación del inmueble objeto de la relación locativa por incumplimiento en el pago de la obligación principal del arrendatario; y esta pretensión es rechazada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, sin que exista duda respecto a la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde a este tribunal verificar la naturaleza del mismo, por un lado; y por el otro, determinar si realmente hubo un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del demandado y la supuesta obligación de pagar la indemnización por concepto de cláusula penal a la propietaria o arrendadora, por un monto diario equivalente al 20% del último canon de arrendamiento estipulado, a los fines de establecer la procedencia o no de la pretensión y si es parcial o total.

Con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento cuya existencia reconocen ambas partes, este tribunal observa que de las documentales valoradas en el particular primero del capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, se evidencia que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 07 de julio de 2005, sobre el inmueble suficientemente descrito, se pactó que éste tendría una duración de seis (06) meses, prorrogables con el acuerdo de ambas partes, por períodos iguales y así sucesivamente, a menos que alguna de las partes diera a la otra notificación por escrito de no prorrogar, con no menos de treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento, y al no existir en autos evidencia que demuestre que alguna de las partes haya notificado con antelación su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, no cabe duda para quien suscribe que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.

No obstante, tal como se señaló, la pretensión de la parte actora surge con motivo del incumplimiento en el pago de la obligación principal del arrendatario por lo que debe entenderse que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa ello no significa un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado. Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual este tribunal pasará a analizar de inmediato.

En este orden de ideas, al aplicar el reconocido Principio Probatorio según el cual se establece que quien afirma un hecho positivo debe probarlo plenamente, y que se encuentra fundamentado tanto en la ley adjetiva como en la sustantiva en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. En el presente caso, observa éste Tribunal que la parte demandada efectuó un rechazo, negación y contradicción, tanto en los hechos como en el derecho, así genérica, y que las previsiones del Artículo 397, Primera Parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, determinan la ficción legal de contradicción de los hechos, por la circunstancia de que ninguna de las partes haya formalmente convenido en alguno o de cuáles no serían objeto de pruebas; por lo que de acuerdo a las articulaciones de hecho y de derecho de las partes en sus respectivos escritos, se determina que es carga probatoria de la parte actora demostrar la existencia de la obligación, esto es la existencia del contrato, de las oportunidades de cumplir con el contrato a través del pago, de la cláusula o disposición que establezca el canon y los términos en que se plantea la cláusula penal cuyo cobro se pretende; y es carga probatoria de la parte demandada el haber cumplido con la misma, a través del pago oportuno de los cánones arrendaticios en el caso de que se haya probado su existencia por la parte actora.

De los elementos probatorios ya valorados se pudo evidenciar la existencia de la relación arrendaticia iniciada con la firma de un contrato de arrendamiento relacionado con un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 4, ubicado en el piso 1, del Conjunto Residencial Piedra Azul, torre 5, situado en el sector El Rincón, Parcelamiento El Samán, Manzana M8, construido dicho edificio sobre las parcelas M8-1, M8-2 y M8-3, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula tercera era a partir del 07 de julio de 2005 hasta el 07 de enero de 2006; por el lapso de seis (06) meses, prorrogable automáticamente por períodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, su deseo de NO PRORROGAR, fijándose de común acuerdo una pensión arrendaticia mensual de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,00) pagaderas por mensualidades anticipadas, esto es, todos los días 07 de cada mes en la oficina de la administradora; hecho éste que es reconocido por el defensor judicial de la parte demandada al momento de ejercer su defensa. Por lo que en consecuencia está claro que la parte demandante probó la existencia de la relación arrendaticia, las oportunidades de cumplir con el contrato a través del pago, y la obligación por parte del arrendatario al pago de un canon mensual por el uso del inmueble, lo que no se logró probar fue el supuesto aumento en el monto del canon de arrendamiento, ya que no se incorporaron al proceso elementos suficientes que así lo demuestren, toda vez que la documental presentada al efecto no fue valorada por las razones expuestas en el particular segundo del capitulo correspondiente a la valoración de las pruebas, y la parte actora no aportó otros medios probatorios en los cuales se señale el supuesto nuevo monto del canon de arrendamiento pactado entre las partes; y si bien es cierto que de conformidad con lo establecido en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes en la cláusula décimo cuarta del contrato de arrendamiento establecieron la obligación de pagar una indemnización a la propietaria o arrendadora por cada día que transcurra hasta la efectiva desocupación del inmueble, no es menos cierto que dicha obligación está condicionada a la finalización del término del contrato o cualquiera de sus prórrogas, lo cual en este caso no ha ocurrido toda vez que se trata de un contrato a tiempo determinado que ha tenido sucesivas renovaciones automáticas y por lo tanto está vigente hasta la fecha y por ello se demanda su resolución.

Al haber sido probado por la parte actora la existencia de la obligación por parte del arrendatario en el pago de los cánones, correspondía entonces a éste probar su cumplimiento, es decir, el pago, y de los elementos de autos no se evidencia de modo alguno que así lo haya hecho, ni siquiera parcialmente en los meses reclamados como insolutos; pero por un valor de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 650,00) mensuales, conforme a lo estipulado en la cláusula quinta del contrato.

En virtud de lo anterior, y al haberse evidenciado el incumplimiento por parte del arrendatario de una de las cláusulas contractuales y vitales de la relación arrendaticia como lo es el pago del canon, lo procedente es declarar parcialmente con lugar la demanda, y en consecuencia condenar a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a mayo de 2008, lo cual arroja la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.600,00), más la suma de los cánones insolutos hasta la presente fecha, por la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 15.600,00); así como, la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa y entregar el mismo sin daños ni deterioros y solvente de todos los servicios públicos y condominio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, lo cual hará este tribunal seguidamente. Y así se declara y decide.

CAPITULO V

DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fuera incoada por el ciudadano A.B.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.126.209, Abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.143, actuando en su condición de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad de Comercio CONSTRUCTORA URAPAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 18 de diciembre de 1.991, bajo el N° 39, Tomo 25-A, en contra de la ciudadana M.I.S.R., colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.937.087 y de este domicilio. Consecuencialmente, se DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes, suficientemente mencionado en autos y SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega material inmediata del inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 4, ubicado en el piso 1, del Conjunto Residencial Piedra Azul, Torre 5, situado en el sector El Rincón, Parcelamiento El Samán, Manzana M8, construido dicho edificio sobre las parcelas M8-1, M8-2 y M8-3, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, cuyos linderos particulares son: NORTE: Con área de fachada norte del edificio. SUR; Con pasillo de circulación, escalera y fachada sur del edificio. ESTE: Con fachada este del edificio. OESTE: Con apartamento N° 1-3; libre de personas y cosas y entregar el mismo sin daños ni deterioros y solvente de todos los servicios públicos y privados. SEGUNDO: SE CONDENA al pago de la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.600,00), más la suma de los cánones insolutos hasta la presente fecha, por la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 15.600,00), por concepto de indemnización. TERCERO: Con respecto a la indexación demandada el Tribunal la considera procedente ya que es un hecho público y notorio la situación económica actual y su repercusión en la fluctuación de los índices inflacionarios, razón por la cual y en base al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la experticia complementaria del fallo a los fines de que se hagan los cálculos para determinar el monto de la condena, en consecuencia la suma que deberá ser objeto de la indexación es la cantidad de DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 18.200,00), tomando como fecha el 30 de mayo de 2008 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente Sentencia. Para efectuar el cálculo se tomarán en cuenta los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela, a través de las tablas índice de producto al consumidor (tablas I.P.C.).

No hay condenatoria en costas procesales por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 28 de mayo de 2010.

LA JUEZA PROVISORIA

ABG. M.M.G.

LA SECRETARIA

ABG. MARIEL ROMERO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 2:30 p.m.-

La Secretaria,

MMG/mr/mr.