Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Noviembre de 2012

Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 26 de marzo de 2012, por el abogado Jeffrie Machado, previamente identificado, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano F.D.M.V., contra la sentencia dictado en fecha 14 de junio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, contra el ciudadano F.D.M.V..

Se inicio el presente juicio mediante escrito libelar de fecha 22 de mayo de 2006, presentado por los abogados J.C.L.G. y C.T.V. V, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.897 y 55.861, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora.

Mediante auto de fecha 22 de junio de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio entrada a la demanda, admitiendo cuanto a lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

Seguidamente en fecha 04 de junio de 2006, se libro segunda compulsa a los fines de la citación del ciudadano F.D.M.V., posteriormente compareció el alguacil de ese despacho mediante diligencias de fechas 10 y 14 de agosto de 2006, en las cuales deja constancia que el ciudadano antes mencionado no se encontraba para el momento de la citación.

En fecha 03 de octubre de 2006, la parte actora mediante diligencia solicito fuese librado cartel de citación, el cual fue librado en fecha 04 de octubre de 2006, el cual fue publicado el 18 de diciembre de 2006.

Posteriormente el 04 de marzo de 2007, fue fijado el cartel en el domicilio del demandado, dando así fiel cumplimiento a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de abril de 2007, compareció el abogado Jelfine Machado Vaillant, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.855, en su carácter de hermano del demandado, solicitando que fuese l.O. dirigido a la Oficina Nacional de Identificación y de Extranjería (ONIDEX), actualmente Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), con el objeto de que informase el movimiento migratorio del ciudadano F.D.M.V., dicho oficio fue librado el día 09 de mayo de 2007.

Seguidamente en fecha 14 de junio de 2007, la ONIDEX, informó que el ciudadano F.D.M.V., se encontraba en la ciudad de Madrid, España.

En fecha 20 de junio de 2007, el profesional del derecho el abogado J.C.L.G., previamente identificado, solicitó le fuese sea designado un defensor judicial a la parte demandada, seguidamente el A-quo mediante auto de fecha 06 de agosto de 2007, designa a la abogada M.C.F., como defensora Ad-Litem del ciudadano F.D.M.V., aceptando esta en fecha 09 de agosto de 2007.

En fecha 02 de agosto de 2007, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto repuso la causa al estado de citar por carteles a la parte demandada, todo esto conforme a lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente en fecha 01 de noviembre de 2007, comparece el abogado Jeffrie Machado, previamente identificado, para darse por citado y consignar documento poder que le fue otorgado por el ciudadano F.D.M.V..

Posteriormente en fecha 28 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada procede a dar contestación de la demanda.

En fecha 07 de enero de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas, de igual manera la representación judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas en fecha 09 de enero del mismo año.

Por auto de fecha 30 de abril de 2008, el Juzgado de la causa admite las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 16 de julio de 2008, fue la oportunidad fijada por el A-quo para que las partes exhibiesen los documentos promovidos, igualmente dejaron constancia que la parte demandada no asistió a dicho acto.

En fecha 102 de noviembre de 2008, la representación judicial de la parte demandada consigna a los autos escritos de informes.

Seguidamente en fecha 05 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, el abogado J.C.L.G., previamente identificado, consigno diligencia en la cual solicitó que fuese decretado el embargo ejecutivo.

En fecha 14 de junio de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda incoada.

Posteriormente en fecha 30 de enero de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada, se da por notificado de la sentencia proferida por el A-quo y solicitó la notificación de la parte actora, la cual fue acordada mediante auto de fecha 09 de febrero de 2012.

En fecha 26 de marzo de 2012, el abogado Jeffrie Machado, previamente identificado, apelo de la sentencia dictado por el Juzgado de la causa, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 17 de abril de 2012, asimismo ordenaron la remisión al tribunal superior.

Seguidamente en fecha 30 de abril de 2012, esta Superioridad le da entrada al presente expediente, concediéndole a las partes cinco (05) días de despacho para que las partes pudieses ejercer el derecho de solicitar la constitución con de este Tribunal con asociados.

En fecha 16 de mayo de 2012, esta Alzada fijo el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus escritos de informes, ejerciendo tal derecho al apoderado judicial de la parte demandada.

Posteriormente en fecha 01 de agosto de 2012, esta Superioridad aperturó el lapso de ocho (08) días de despacho para que la parte actora presentase su escrito de observaciones, todo esto sin que la parte ejerciera tal derecho.

Siendo la oportunidad procesal para proferir sentencia, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde conocer y decidir a esta Alzada, del recuso de apelación interpuesto en fecha 26 de marzo de 2012, por el abogado Jeffrie Machado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.855, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 14 de junio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró lo siguiente:

(…) Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora que la pretensión contenida (sic) en el mismo se basa en demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses desde mayo de 1997, hasta abril de 2006, ambos inclusive, y que estos montos se encuentran reflejados en las facturas de condominio, por conceptos de cuotas de condominios del apartamento Nº 5-4, del edificio Residencias El Barón y que fuesen consignadas por la actora junto con el libelo de la demanda.

Ahora bien, en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal. Asimismo, en el artículo 13 eiusdem, se establece que todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son solidarios con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio.

Sin embargo, la misma Ley y los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) por responsabilidad individual establecida por un Juez; d) por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por este para que le sea cargado en el recibo de condominio.

Asimismo, todo pago presupone una deuda y cuando ese pago no materializa en el tiempo y en el espacio surge en cabeza del acreedor un verdadero perjuicio, ya que se disminuye su acervo patrimonial, por ello basta la demostración de una deuda líquida y exigible para que nazca automáticamente la obligación de pagar intereses. La materia del interés en las obligaciones domina en todas las instituciones negociables.

En tal sentido, es de señalar que tales intereses moratorios son mas bien intereses compensatorios porque constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero y no por el resarcimiento de un daño, causándose aun si el deudor tiene una justificación legítima para retardar el pago, o si este no le es demandado porque si bien es cierto que toda decisión morosa es liquida y exigible, no lo es al revés pues por no tratarse de intereses moratorios la Ley de Propiedad Horizontal se orienta a utilizar la terminología de la exigibilidad inmediata de la obligación.

Se debe tomar aquí en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en contrato. Estos intereses pueden ser fijados de 2 formas:

A. Bien por la ley: Interés Legal (3%), o

B. Bien por las partes: Interés Convencional, supuesto este que correspondía, en el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la administradora y la junta de condominio.

Así las cosas, de una revisión de autos no se evidencia que haya quedado probado que el demandado cumpliera con su obligación de pagar las cuotas de condominios reclamadas como insolutas por la parte actora.

Una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en ciento ocho (108) facturas de condominio no pagadas, las cuales fueron consignadas junto al libelo de la demanda.

La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (…)

a) (…) las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, asimismo establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, qué son gastos comunes a los fines de dicha ley (…)

Cómo vemos, los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes, intereses moratorios y los gastos de cobranza (…).

(…) excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios (…).

-VI-

Dispositiva

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, en contra de la ciudadana F.D.M.V..

SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de cinco mil setecientos ochenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y tres céntimos (Bs.F 5.789,83), por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de mayo de 1997, hasta el mes de abril del 2006, ambos inclusive.

TERCERO: Se ordena la indexación de las cantidades aquí demandadas, la cual será calculada mediante experticia complementaria del (sic) fallo, desde que cada liquidación es emitida hasta que esta sentencia quede firme y al Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas.

CUARTO: Se niega el cobro de los gastos de cobranzas, intereses moratorios y gastos no comunes pretendidos por la parte actora en las facturas de condominio.

QUINTO: Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condenatoria en costas (…)

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Determinado como ha quedado el thema decidendum, pasa esta sentenciadora al análisis de las pruebas traídas al juicio por las partes, bajo el principio de comunidad de la prueba y su exhaustividad.

Pruebas de la parte actora:

Se evidencia de autos que los actores con el libelo de demanda acompañaron marcado con la letra “B”, copia simple del documento de condominio del edificio El Barón, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, Chacao, en fecha 12 de junio de 1980, bajo el Nº ilegible, Oficio ilegible, donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de esta demanda. Al respecto esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, por cuanto de dicho documento se desprende la existencia del mencionado edificio, aunado al hecho de que no fue tachado, impugnado, ni desconocido por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

Marcados con las letras “C1” y “C2”, copias certificadas, de Actas de Asambleas General Ordinaria de copropietarios de Residencias El Barón de fecha 25 de febrero de 2002 y Actas de Junta de Condominio de fecha 20 de octubre de 2003, en las cuales se puede evidenciar que hacen referencia al informe anual de la administradora, nombramiento de la nueva junta de condominio, estado del deterioro de las tuberías de aguas blancas del edificio, demandas contra los morosos, entre otros. Al respecto esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por cuanto no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C3”, copia simple del Contrato de Administración de Condominio, celebrado entre la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., y los copropietarios de Residencias El Barón, en el cual se evidencia que la inmobiliaria tendrá a su cargo la total administración del mencionado edificio. Al respecto esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por cuanto no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Marcado con la letra “D”, copia certificada del documento de propiedad del apartamento destinado para la vivienda, distinguido con los Nros. 5-4, situado en el quinto piso del edificio Residencia El Barón, ubicado en la urbanización los Pino, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 02 de marzo de 1995, bajo el Nº 30, Tomo 34, Protocolo 1º. Al respecto esta Alzada le otorga valor probatorio, por cuando de dicho documento se desprende que el ciudadano F.D.M.V., compra a la ciudadana D.C.R., el apartamento anteriormente mencionado y aunado al hecho de que no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “E”, 108 recibos de condominios, provenientes de la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., correspondientes al apartamento 5-4, del edificio Residencias El Barón, referentes a los meses entre mayo de 1997 y abril 2006. Al respecto esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por cuanto no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.A.S. DECIDE.

Promovió dos (02) sentencias publicadas por el Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de junio de 2007, las cuales hace referencia a la tasa de intereses retributivo y moratorio. Al respecto esta Alzada desecha dichas sentencias por cuanto el derecho no es objeto de prueba. ASI SE DECIDE.

Promovió Reglamento del IPASME vigente donde legalmente cobran capital, intereses (1% mensual o 12% anual), más gastos de cobranza. Al respecto esta Alzada observa que el referido reglamento no tiene nada que ver con los hechos controvertidos, en consecuencia se desecha dicho medio probatorio. ASI SE DECIDE.

Promovió Jurisprudencia que sostiene que los interés compensatorios (gastos de cobranzas o intereses convencionales) y los intereses moratorios son dos aspectos distintos de la misma obligación lo cual puede demandarse conjuntamente sin que signifique anatocismo por concepto de pago doble de intereses. Al respecto esta Alzada desecha dicha jurisprudencia por cuanto el derecho no es objeto de prueba. ASI SE DECIDE.

Promovió sentencia donde no aplica la impugnación de las facturas en juicio. Al respecto esta Alzada desecha dicha sentencia por cuanto el derecho no es objeto de prueba. ASI SE DECIDE.

Pruebas de la parte demandada:

En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada promovió prueba de exhibición de los Libros de Asamblea de propietarios de la Residencia El Barón, los cuales fueron evacuados correctamente, y en dicho acto se verifico que la Inmobiliaria Bungalow C.A., se encontraba autorizada para realizar las referidas facturas y las gestiones de cobro. Al respecto esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, concatenado con los artículos 436 y 509 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

Promovió la exhibición de las facturas de condominio emitidas por la Inmobiliaria Bungalow, de los supuestos gastos facturados al apartamento 5-4 de la Residencia El Barón, desde mayo 2006, hasta la presente fecha. Al respecto esta Alzada observa que dichas facturas, no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por cuanto los mismos son títulos emitidos para la nueva demanda acumulable o para exigir su cancelación en caso de rematar anticipadamente el presente inmueble, por lo tanto se desecha la prueba promovida por ser manifiestamente impertinente. ASI SE DECIDE.

Promovió copia certificada del Libelo de Demanda y Auto de Admisión y de la Sentencia del expediente Nº 155, que cursa ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (ahora de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas). Al respecto esta Alzada observa que no corre inserto en autos las copias certificadas promovidas, por tanto las mismas no se pueden apreciar. ASI SE DECIDE.

Así las cosas, pasa esta Alzada al conocimiento del fondo de la acción incoada y al efecto observa:

La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alego que la falta de cualidad de la parte actora en su primer punto, el cual señala lo siguiente:

(…) PRIMERO: Hago valer de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés en la persona del actor, por cuanto que las facturas demandas son emitidas por la Inmobiliaria Bungalow e igualmente el poder con el cual el demandan es otorgado por la Inmobiliaria Bungalow, sin haber sido contratada esta por la Junta de Condominio de la Residencia El Barón para llevar su administración, previo acuerdo en Asamblea de Copropietarios, tal como lo dispone el reglamento de condominio consignado por la parte actora y que en su articulo segundo señala lo siguiente:

ARTICULO SEGUNDO: DEL ADMINISTRADOR

1.- De acuerdo a lo establecido en el articulo 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal la Asamblea de copropietarios designará por mayoría de votos al ADMINISTRADOR que podrá ser una personal natural o juridica la cual durará un año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser reelegido (…)

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Asimismo, la parte actora consigna como prueba Contrato de Administración de Condominio, transado entre la Inmobiliaria Bungalow C.A., y la Junta de Condominio de la Residencia el Barón, el cual en sus cláusulas Quinta, Octava, Décima y Décima Primera señala lo siguiente:

(…) QUINTA: La duración del presente contrato será de un (1) año prorrogable automáticamente por periodos iguales y conforme a las condiciones dispuestas en el Documento de Condominio (…)

OCTAVA: LA ADMINISTRADORA velará por los intereses de la Comunidad, manteniendo la guardia y custodia de los Activos de la Comunidad (…)

DECIMA: LA ADMINISTRADORA queda expresamente facultada para cobrar a todos aquellos copropietarios morosos (…)

DECIMA PRIMERA: LA ADMINISTRADORA queda también autorizada, para efectuar el cobro extra judicial de los recibos de condominios, directamente o a través de Abogados contratados (…)

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Ahora bien, es necesario para esta Sentenciadora traer a colación lo establecido en los artículos 18, 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales rezan lo siguiente:

Artículo 18: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador (…)

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamentote la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes: (…)

e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador

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Artículo 19: La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un periodo de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales. (…)

El Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios (…).

Artículo 20: Corresponde al Administrador:

1. Cuidar y vigilarlas cosas comunes; (…)

   3. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio (…)

4. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes (…)

5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgado el correspondiente poder (…)

6. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración (…)

7. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la Contabilidad (…)”.

   Se observa de los artículos anteriormente transcritos que la administración de los inmuebles a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de condominio y al administrador, que puede ser una persona natural o jurídica que será electa en la Asamblea de Copropietarios por mayoría de votos, ejerciendo sus funciones en un período de un (1) año; este Administrador debe velar por el bienestar de las cosas comunes del edificio, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgados el correspondiente poder, asimismo, debe llevar la contabilidad de los ingresos y egresos que afecten el edificio.

   Al respecto, la Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo II C-CH, Ediciones Libra, señala que: “(…) La cualidad, es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. La cualidad es el derecho para ejercitar la acción o para sostener el juicio, es la facultad o derecho de proceder judicialmente (…)”. En este entendido, debemos tener claro que la cualidad o legitimidad procesal, en sus dos aspectos, pasiva o activa, parte de la utilidad, provecho o beneficio que desprenda de este para ser parte en una situación jurídica cualquiera, es decir, la relación procesalmente de las partes o los afectados con respecto a la pretensión legal.

   De igual manera, A.R.R., en su publicación de Derecho Procesal Civil Venezolano, vol. II, pagina 140, señala que el proceso no se instaura entre cualesquier sujetos, sino entre aquellos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general, puede expresarse así: “(…) La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)(…)”. Entendiendo de esto que es necesario para obrar o contradecir en juicio, ser titular activo y pasivo de la relación controvertida, lo cual se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

   Asimismo, el Profesor M.P.F.M. en su Obra Estudios de Derecho Procesal Civil (2ª. Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 2.000. p. 70), expresa lo siguiente:

   (…) La cualidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer en la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda (…)

   .

   Al respecto, es necesario transcribir parcialmente la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente 2010-000400, de fecha 20 de junio de 2011, con ponencia del Magistrado, L.A.O.H., que al respecto expreso:

   “(…) De igual modo, el insigne Maestro L.L., nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”.

   La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

   …es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

   (Vid. J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

   De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente Nº 02-1597, caso: P.M.J.), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional Nº 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente Nº 04-2584, caso: C.E.T.A. y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente Nº 07-0588, caso: R.C.R. y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: A.A.J. y otros) (…)”

   Establecido lo anterior, debe esta Sentenciadora observar que la cualidad es la potestad para ejercer una acción o un juicio, es decir, la facultad o derecho de proceder judicialmente, por lo que debe existir una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad Activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); en este sentido, y en virtud de lo antes señalado, se evidencia que la Junta de Condominio de Residencias en Barón, representada por el ciudadano A.F.F., titular de la cédula de identidad Nº V-3.184.239, en su condición de presidente de la Junta de Condominio, celebro un Contrato de Administración de Condominio con la Inmobiliaria Bungalow C.A., otorgándole como facultades el cobro a todos aquellos copropietarios que incurran en mora y el cobro extra judicial de los recibos, directamente o a través de abogados contratados y visto que en el acto de exhibición de documentos la actora exhibió los libros de Actas de Residencias el Barón, es decir el de Asambleas y los dos últimos Libros de Actas de Juntas, dejando copia simple de las actas respectivas donde se logra evidenciar que la Asamblea de Propietarios autorizo a la Inmobiliaria a emitir las referidas facturas y las gestiones de cobro, por lo tanto esta Sentenciadora considera que la parte actora posee la cualidad para ejercer la acción de cobro de bolívares. ASÍ SE DECIDE.

   Por otra parte, la representación judicial de la parte actora pretende demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominios desde mayo 1997 hasta abril de 2006, ambos inclusive, dichos montos se encuentra reflejados en los recibos de condominio del apartamento 5-4, del edificio Residencia El Barón y que fuesen consignados con el libelo de la demanda.

   Al respecto, es necesario señalar lo establecido en el artículo 630 de Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 630: Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas

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   Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 14 señala lo siguiente lo siguiente:

   Artículo 14: Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

   Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva

   .

   Ahora bien, de los artículos anteriormente transcritos se observa que para intentar una demanda de cobro de bolívares por la vía ejecutiva, el demandante debe consignar un instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido, siendo en este caso los recibos de condominio consignados por la actora con su libelo de demanda, los cuales contienen la obligación del pago de una determinada suma de dinero, cuyo cumplimiento se encuentra en plazo vencido.

   Igualmente, considera oportuno esta Sentenciadora citar los artículos 7 y 11 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal:

   Artículo 7: A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuta servirá de módulo para determinar la participación de las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras y menoscabos de cada apartamento no alterán la cuota atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime (…)

   Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o a partes de ellos según el caso:

   a) Los causados por la administración, conservación reparación o reposición de las cosas comunes;

   b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios:

   c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio

   .

   Los propietarios de los apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, respecto al valor total atribuido al inmueble, según lo establecido en el artículo 7 de la referida Ley.

   Las contribuciones que cada condómino aporta de acuerdo a la alícuota correspondiente, son las que permiten las reparaciones y mantenimiento de las cosas comunes necesarias, a objeto que las mismas sirvan objetivamente a los fines impuestos por su utilización. Si los propietarios no cumplen puntualmente con sus cuotas partes para proveer sobre los gastos comunes, está obligado la administración del inmueble a ejercer las acciones pertinentes para recabar la fracción debida por los comuneros para la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, Por ello, tampoco debe tenerse como gastos comunes los denominados gastos de cobranza, pues la ley no los califica como tal.

   Asimismo, el artículo 13 de la Ley de Propiedad H.s. lo siguiente:

   Artículo 13: LA obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respectos de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquel hubiere realizado por tal concepto

   .

   Todo propietario de un apartamento o local esta obligado a pagar su condominio, debido a que los gastos son solidarios con la propiedad del apartamento o local, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio.

   De lo anterior, se desprende que los recibos de condominios, solo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, ya que estos solo sirven para la cobranza de los gastos comunes del edificio administrado; asimismo el propietario de un inmueble esta en la obligación de cancelar la alícuota correspondiente al cobro de condominio.

   Ahora bien, por lo anteriormente transcrito se observa que los 108 recibos de condominios promovidos por Inmobiliaria Bungalow C.A., solo sirven de prueba con valor de titulo ejecutivo para la cobranza del condominio y los gastos comunes adeudadas por el ciudadano F.D.M.V., desde el mes de mayo de 1997 hasta abril del 2006, excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser cobrados a través de los recibos de condominios, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios; por lo que esta Superioridad declara sin lugar el recurso de apelación planteado por el abogado Jeffrie Machado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.855, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. ASI SE DECIDE.

   Como consecuencia de lo anterior, debe esta Alzada confirmar en toda y cada una de sus partes el fallo recurrido. ASÍ SE DECIDE.

   III

   DISPOSITIVO

   Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la ley, declara: