Decisión nº 7 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Octubre de 2010

Como hemos visto, la apoderada accionante afirmó desde un comienzo que su representada O.C.C.D.E. celebró un contrato de arrendamiento con la señora N.M.Q.S. en calidad de arrendataria, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Caracas bajo el número 68, tomo 69, de los libros de autenticaciones respectivos, “sobre un inmueble constituido por un Local de Oficinas distinguido con el No. 33, ubicado en el Edificio Unión, situado en la Calle Real de Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Departamento Libertador, del Distrito Federal (Hoy Capital)”. Como prueba de esa convención acompañó ab initio, marcada “D”, copia fotostática simple de la escritura que la contiene, cursante a los folios 38 al 44, que más tarde produciría en copia certificada, la cual riela a los folios 104 al 109. Importa decir que dicha reproducción simple no fue impugnada en la contestación, ni siquiera en el escrito de la demandada de fecha 20 de julio que hace el folio 128, ya que en esa ocasión la querellada se limitó a impugnar los recaudos acompañados con la demanda marcados “F” y “G”. Ello permite valorar como fidedigna la copia citada en primer lugar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a lo que hay que añadir que esa reproducción simple, repetimos, luego fue allegada en copia certificada. En virtud de estas consideraciones, el tribunal da por demostrado que ciertamente las partes celebraron un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el descrito inmueble, cuyas estipulaciones SEGUNDA, TERCERA, SEXTA y SÉPTIMA rezan:

SEGUNDA: El término de duración del presente contrato es de UN (1) Año, contado a partir del 15 de septiembre de 1996, concluyendo, por tanto, al 15 de septiembre de 1997. No obstante, el plazo de arrendamiento se prorrogará por lapsos iguales de un año, cada vez, a menos que una de las partes notifique por escrito lo contrario a la otra, por lo menos con 60 días de anticipación a la fecha de terminación del contrato

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TERCERA: El canon mensual de arrendamiento del presente contrato es de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00), a partir del siguiente año, el canon de arrendamiento será el que resulte de aplicar el canon anterior, el Indice de Precios al Consumidor (IPC) para el Area Metropolitana de Caracas, que haya sido publicado por el Banco Central de Venezuela, en los últimos seis meses a la aplicación del nuevo canon. En caso de prórroga, el canon de arrendamiento será calculado igualmente en la forma antes mencionada, de manera tal que cada vez que se renueve el contrato se producirá el ajuste del canon de acuerdo con el IPC.

Los cánones de arrendamiento serán pagados por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco primeros días de la fecha del presente contrato, directamente a LA ARRENDADORA, en el lugar o a la persona que este indique. La falta de pago oportuno de uno cualquiera de los cánones dará a LA ARRENDADORA derecho a demandar, a su elección, el cumplimiento o la resolución del presente contrato, así como el resarcimiento de aquellos daños y perjuicios que el incumplimiento de la ARRENDATARIA le hubiere ocasionado

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SEXTA: LA ARRENDATARIA no puede modificar ni variar la forma de los bienes arrendados, así como tampoco podrá agregar construcciones ni hacer bienhechurías sin el previo consentimiento escrito de LA ARRENDADORA. En el supuesto de que LA ARRENDATARIA introdujera modificaciones en los bienes arrendados, serán por su exclusiva cuenta los gastos necesarios para devolver los bienes a su estado original. No obstante, verificadas que fuesen las mejoras, variaciones o bienhechurías, LA ARRENDADORA se reserva el derecho de aceptar el bien arrendado con tales reformas producidas, quedando las mismas a beneficio del inmueble, sin que LA ARRENDATARIA pueda reclamar indemnización alguna por tales conceptos, sean cuales fueren el valor de las mejoras y la causa de terminación del contrato

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SÉPTIMA: LA ARRENDATARIA no podrá ceder ni traspasar el presente Contrato, ni podrá subarrendar total o parcialmente el inmueble arrendado

(reproducción textual).

De lo anterior se colige que la relación arrendaticia fue celebraba a tiempo determinado, por lo que de ser el caso podía accionarse su resolución. Así se decide.

La parte demandante imputa a la demandada un triple incumplimiento, a saber: a) no haber pagado el condominio, presentando atrasos que datan desde el mes de abril del año 2009 hasta el mes de febrero del año 2010, “y los cuales se siguen causando con el paso de los meses”; b) haber arrendado la oficina a dos personas diferentes, asumiendo la posición de arrendadora sobre un inmueble que no le pertenece, y c) haber violado la prohibición de modificar o variar la forma del inmueble.

Para decidir, se observa:

En relación con el primer señalamiento (el indicado en el literal a), cabe expresar que la demandada negó que a su cargo estuviera la obligación de correr con ese concepto, por lo que a su contraparte incumbía probar la veracidad de su afirmación. Para hacerlo, trajo a los autos marcada “E” (folio 45), primeramente, copia simple de la comunicación fechada en Caracas el 27 de noviembre del 2007, dirigida por ella a la inquilina, a los fines de comunicarle que a partir del primero de noviembre de ese año “usted comenzará a pagar el monto por concepto condominio adicionalmente a los servicios establecidos en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento…de la Oficina N° 33 del edificio Unión”, la cual, según el libelo, fue debidamente recibida por la destinataria “y firmada al pie de la misma en señal de aceptación”, por lo que a partir de la referida fecha, -asevera- la arrendataria asumió la obligación del pago de los gastos de condominio. El original de esa correspondencia fue producido por la representación actora en la etapa probatoria (folio 122).

A criterio del sentenciador, como bien lo puntualizó ya el juez a quo, se trata de una declaración unilateral de voluntad de la parte actora, que obviamente no compromete a la demandada, quien a lo sumo habría firmado simplemente el recibo de la correspondencia, lo que no significa, desde una perspectiva jurídica, aceptación de la propuesta, porque no hay una disposición legal que le atribuya al silencio de la receptora una consecuencia jurídica determinada, de donde se concluye que dicho instrumento no es prueba de la obligación de pagar el condominio, de modo que en este sentido mal puede decirse que la inquilina infringió obligación contractual alguna. Así se decide.-

En lo que tiene que ver con la segunda imputación de incumplimiento (indebido subarrendamiento), se observa que de acuerdo con el planteamiento que formula la apoderada demandante, los contratos de subarrendamiento fueron suscritos entre la señora QUINTERO y otras personas distintas a su mandante; sin embargo, aporta como prueba de ese señalamiento las copias simples de dos contratos, identificados “F” y “G”, consignados posteriormente en copia certificada durante el lapso probatorio. Debe precisarse en relación con estos instrumentos, que las copias simples fueron impugnadas, no en la contestación de la demanda, como correspondía hacerlo a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino en fecha 20 de julio del año en curso mediante el escrito formante del folio 130, es decir, a destiempo, lo que permite conceptuarlas, y en efecto así las valora el tribunal, como fidedignas; en todo caso, la autenticidad de su contenido no está en discusión, por cuanto dichos documentos (los identificados “F” y “G”) fueron consignados, se insiste en ello, certificados. El primero de estos recaudos demuestra ciertamente que la sociedad mercantil QUEBEC INMUEBLES C.A., representada por su presidenta N.M.Q.S., dio en arrendamiento a la también sociedad mercantil DISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTOS C.A., una oficina de 40 m2, ubicada dentro de la oficina número 33 del edificio Unión, por el canon de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales, por el término improrrogable de seis meses a partir de la misma fecha de autenticación del documento, esto es, a partir del 14 de mayo del 2009. El segundo (el marcado “G”) acredita que en fecha 18 de agosto del 2009 la misma empresa QUEBEC INMUEBLES C.A., representada por su presidenta N.M.Q.S., arrendó a la compañía anónima S.M.C. Corporación de Venezuela C.A. una oficina de 70 m2 aproximadamente, distinguida con el número 3, ubicada dentro de la oficina 33, en el tercer piso del edificio Unión, al final del boulevard de Sabana Grande, parroquia El Recreo, Caracas, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales, por el término improrrogable de seis meses contado a partir del 1 de agosto del 2009. Como se apreciará, la situación que ambos instrumentos reflejan no es exactamente la misma que se hizo valer en la demanda, por cuanto en ésta se arguyó, repetimos, que la subarrendadora fue la señora N.M.Q.S., y no la empresa QUEBEC INMUEBLES C.A.

Es verdad que pudiera tratarse de un fraude al contrato de arrendamiento o a la Ley, habida cuenta de que tanto el negocio jurídico celebrado como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagran la prohibición de sub-arrendar. No obstante, dado que el proceso está regido por el principio de congruencia, todo pronunciamiento judicial debe ser con apego a lo alegado y probado en autos, lo que veda al juez la posibilidad de suplir argumentos de hecho (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). Esto nos lleva a la conclusión de que para que el tribunal pudiera escudriñar acerca de si la demandada usó el velo corporativo de una persona jurídica para burlar la prohibición de subarrendar, como lo dio por sentado el tribunal de la causa, era indispensable que la parte demandante, aunque fuera de manera esquemática, hubiese hecho las alegaciones correspondientes, como por ejemplo que en el caso de especie no se trataba de personalidades jurídicas distintas, sino de intereses comunes. A propósito del tema, la doctora M.P.d.P. (“La Doctrina del Levantamiento del Velo de las Personas Jurídicas”, edición del 28 de enero del 2002, página 277), nos refiere que “En el derecho español se permite la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo de oficio por los Tribunales, para desarticular la apariencia de separación de personalidades, cuando la misma sirve de base a una pretensión actora”; en tal sentido hace especial referencia a una sentencia del Tribunal Supremo español del 30 de enero de 1996, en la que se estableció que el juez puede apreciar “la identidad de personalidades, o bien un ilícito manejo de la subjetividad jurídica, por parte del demandante, para rechazar su pretensión, incluso sin petición del demandado”. También leemos en la mentada obra (página 278), lo siguiente: “Por último, el Juez también debe tener la posibilidad de hacer uso de la doctrina del levantamiento del velo, para desestimar las excepciones procesales del demandado que puedan aparecer asociadas a una subjetividad jurídica creada o aprovechada para aparentar una situación procesal en la realidad inexistente”. No obstante, tal aplicación oficiosa de la institución del levantamiento del velo no cabe en esta ocasión en virtud de lo antes anotado.

En el sub examine, -se insiste en ello- no hubo el menor alegato de abuso de personificación, por tanto el tribunal estima, sin que esto signifique en modo alguno rendir culto al llamado en doctrina “dogma del hermetismo de la persona jurídica”, que la representación actora no comprobó su señalamiento de que la actora, a título personal, sub-arrendado el inmueble. Así se decide.-

En lo referente a la tercera imputación de incumplimiento (modificación o variación de la forma del inmueble), tenemos que la apoderada libelista afirma que al realizar su primera inspección el 19 de febrero del 2010, apreció que en la oficina se habían realizado remodelaciones significativas, cambiando la estructura del inmueble de una oficina a formar tres oficinas, lo cual no tuvo en ningún momento el previo consentimiento por escrito de sus representadas, lo que desde su óptica constituye incumplimiento de la cláusula sexta del contrato, ratificando en el capítulo III de la demanda que en esa ocasión pudo constatar “que el inmueble presentaba desmejoras significativas, ya que fue modificado a tres (03) oficinas”.

Como vimos al hacer la transcripción pertinente, la cláusula sexta del contrato de arrendamiento prevé que la arrendataria “no puede modificar ni variar la forma de los bienes arrendados, así como tampoco podrá agregar construcciones ni hacer bienhechurías sin el consentimiento escrito de la arrendadora”, siendo potestativo de ésta, verificada que fuesen las mejoras, variaciones o bienhechurías, dejarlas en su beneficio, lo que no ha sucedido, pues, uno de los motivos de la demanda se centra en el hecho de que la demandada efectuó remodelaciones significativas. En relación con esta específica cuestión, el tribunal advierte que la querellada reconoció al contestar la demanda “haber dividido uno de estos cubículos en dos y haberlas alfombrado en su totalidad”, y aunque el a quo hizo constar en el particular primero de la inspección realizada en el inmueble, “que en los actuales momentos no se observa que se hayan hecho trabajos de remodelación”, al propio tiempo dejó constancia de que en el acto la señora N.Q. expuso que “solo se hizo una división en el salón” (sic). Tal reconocimiento configura, en el sentir de esta alzada, la prueba de la violación de la estipulación sexta del contrato de arrendamiento, que le imponía a la arrendataria el deber de abstenerse de hacer remodelaciones en el local sin el previo consentimiento de la arrendadora, ya que de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, sin que la demandada haya demostrado que la división y alfombrado de que habla tuvieran el carácter de inocuos o intrascendentes. En mérito de esta declaratoria, es evidente que la ciudadana N.M.Q.S. se hizo pasible de la pretensión resolutoria, teniendo en cuenta que el artículo 1.167 del Código Civil dispone que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta sus obligaciones, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Así se decide.

El a quo hizo notar que “la parte demandante las únicas peticiones que formuló en el petitorio, es que se admita la demanda, se declare con lugar la demanda, y que se obligue a la parte demandada a la entrega del inmueble, que debemos entender como una pretensión resolutoria del contrato”, empero, este ad quem piensa que la petición resolutoria fue inequívocamente formulada por la apoderada judicial de las demandantes, aunque de forma un poco fragmentada; muestra de ello son los siguientes párrafos de la demanda:

…ante usted muy respetuosamente ocurro para demandar, como en efecto lo hago, a la ciudadana N.M.Q. SISO…con motivo de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de arrendamiento suscrito entre ambas partes…configurándose el supuesto de hecho contenido en el artículo 1167 del Código Civil venezolano de consentir la resolución del contrato por vía judicial por voluntad de una de las partes cuando la otra incumple con sus obligaciones…Analizando las faltas en que ha incurrido la Señora N.M.Q.S., se hace menester por parte de mis representadas el solicitar mediante la presente, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO suscrito entre ambas partes, en vista de la falta de cumplimiento…

(negritas de este tribunal); todo lo cual se complementa con el contenido literal del petitorio, ut supra transcrito, donde se solicita que se admita la demanda por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO”, amén de haberse esgrimido como razón de derecho la regla del referido artículo 1.167, que prevé la resolución en la hipótesis de incumplimiento. Así se decide.

Para cumplir con el deber de exhaustividad impuesto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a juicio del juez no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre el criterio que se tenga sobre ellas, el tribunal hace constar, finalmente, que no le atribuye ninguna eficacia probatoria a la copia fotostática simple del documento de propiedad acompañada con la demanda marcada “B”; cursante a los folios 18 al 25; a la planilla de declaración sucesoral número 6353, cursante a los folios 26 y 27, ni a la declaración sucesoral contenida en el instrumento que en copia fotostática simple cursa a los folios 28 al 37, por cuanto todos estos instrumentos están destinados simplemente a demostrar que las demandantes son propietarias del local arrendado, carácter éste que no les ha sido discutido en ningún momento y por ende no forma parte del debate judicial, lo que patentiza la impertinencia de dichos recaudos. En relación con el testimonio rendido por la testigo T.J.H., promovida por la parte demandada, el tribunal considera igualmente que el mismo es intrascendente, por un lado, por cuanto la testigo se limitó a responder al ser preguntada, que conocía a la ciudadana N.M.Q., aproximadamente desde abril del año 2007, que realizó estudios de idiomas, que su horario de clases de italiano era de 3 a 4 y 30, lo que nada tiene que ver con el fondo del pleito, y por el otro, porque interrogada acerca de si había observado ocupación del inmueble por alguna otra empresa distinta a la de la señora NANCY, lo que tendría que ver con el punto relativo al alegato de sub-arrendamiento, la deponente nada concreto respondió, de modo que ningún elemento de convicción ofrece en ese sentido su testimonio, en tanto que las repreguntas a que fue sometida tampoco versan sobre hechos debatidos. Así se decide.-

DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por las ciudadanas O.C.C.D.E. y R.C.D.V.E.C. contra la ciudadana N.M.Q.S., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia, en consecuencia, RESUELTO el contrato de arrendamiento por ellas suscrito, autenticado en la Notaría Pública Segunda de Caracas el 9 de septiembre de 1996, bajo el número 68, tomo 69, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO.- Como consecuencia de la declaratoria inmediata anterior, se condena a la demandada a entregar a las demandantes, el inmueble constituido por un local de oficinas distinguido con el número 33, ubicado en el edificio Unión, situado a su vez en la Calle Real de Sabana Grande, parroquia El Recreo del Departamento Libertador, Distrito Capital. TERCERO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana N.M.Q., asistida por el abogado J.R.Q.R., contra la decisión dictada el 23 de julio del 2010 por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda CONFIRMADA la recurrida, aunque con distinta motivación.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del juicio, por haber resultado totalmente perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años: 200° y 151°.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

E.R.G..

En la misma fecha 20/10/2010, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 11:14 a.m.-

LA SECRETARIA,

E.R.G..

EXP. N° 6.018

JDPM/ERG/jbh.-