Decisión nº 09.057-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE DEMANDANTE: ciudadano F.O.C.P., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-6.003.356 y de este domicilio.

   APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE:M.S.M., I.S.g., R.O.P., R.O.M., Mildred D’Windt y M.E.R., abogados en ejercicio y de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 11586, 14863, 7982, 40518, 63275, 15490 y 19030, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: ciudadanos C.V. AL VARADO LEÓN, NAIL C.M.d.A. y E.R.d.L., mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nº V-247.928, 3.549.191 y 3.239.130, y con domicilio los dos primeros en Caracas y la tercera en Valencia.

   APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: Y.P.M., A.M.Y. y F.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 19255, 122220 y 51027.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de las apelaciones interpuestas en fechas 26.11.2008 y 28.11.2008 (f. 215 y 217) respectivamente, por el abogado I.S.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano F.O.C.P., contra la decisión del 29.10.2008, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano F.C. en contra de los ciudadanos E.R.d.L., C.V.A.L. y NAIL C.M.D.A. y condenó en costas a la parte actora.

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 15.04.2009 (f. 224), este Tribunal dio por recibido el expediente y acordó darle el trámite de juicio breve.

   En fecha 22.04.2009 (f. 226) la representación judicial de la parte actora presentó escrito a manera de informes o conclusiones. Y el 11.05.2009 (f. 230) lo hizo la parte demandada.

   Se entró en término para dictar sentencia, la que se profiere bajo las siguientes consideraciones.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente p.d.R.L.A., mediante demanda interpuesta por el ciudadano F.C.P. contra de los ciudadanos E.R.d.L., C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A., en fecha 06.08.2007 (f. 01), y cumplidos los trámites inherentes a la distribución, correspondió al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.Á.M.d.C., conocer la presente causa.

   Por auto de fecha 10.08.2007 (f. 22), el mencionado Juzgado admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada a los fines que de contestación a la demanda.

   Gestionada la citación, quedó citada la codemandada, ciudadana E.R.d.L., y por auto de fecha 07.07.2008 (f. 71) se designó como defensor judicial de los codemandados, ciudadanos NAIL C.M.d.A. y C.V.A.L., al abogado W.P..

   En fecha 09.07.2008 (f. 73) los codemandados, ciudadanos NAIL C.M.d.A. y C.V.A.L. se dieron por citados en el presente juicio.

   En fecha 16.07.2008 (f. 80) la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa del artículo 346.3 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda.

   En fecha 21.07.2008 (f. 117) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de impugnación a la cuestión previa 3ª alegada por la parte actora.

   En fecha 04.08.2008 (f. 121) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. Y por auto de fecha 04.08.2008 (f. 183) el Tribunal las admite por no ser manifiestamente ilegales e impertinentes.

   En fecha 17.09.2008 (f. 187) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones y en fecha 27.10.2008 (f. 189) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observación a las conclusiones presentadas por la parte demandada.

   En fecha 29.10.2008 (f. 191) el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio.

   Notificadas las partes, en diligencias del 26.11.2008 (f. 215) y 28.11.2008 (f. 217) la parte actora apela de la sentencia, y por auto de fecha 23.03.2009 (f. 220) la apelación es oída en ambos efectos, acordándose remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial de turno.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - Punto previo.-

      La parte demandada, al momento de dar contestación al fondo de la demanda, opuso como cuestión previa la enmarcada dentro del numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Como fundamento de su cuestión previa, alega que la representación ejercida por los representantes de la parte actora es ilegitima y alegan que para el momento de interponer la acción no poseían la representación que se atribuían, ya que la misma, deviene de poder que fue otorgado en fecha siete (7) de agosto de 2001 y la consignación del escrito de la presente demanda se realizo el día seis (6) de agosto de 2007.

      La cuestión previa contenida en el numeral 3° es de la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante judicial del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicios, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente. Y su régimen de apelación se encuentra regulado por el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, negando cualquier recurso contra lo decidido sobre dicha cuestión previa.

      Dicha defensa fue declarada sin lugar por la primera instancia, y teniendo lo decidido la connotación de inapelable por imperio del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, a esta Alzada le está vedado pronunciarse sobre lo decidido por la primera instancia referente a la cuestión previa 3ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

   2. - De la trabazón de la litis.-

      a.- Argumentos expuestos por la parte actora en su libelo de demanda:

      - Que de conformidad con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se evidencia que el ciudadano F.O.C.P. ha venido ejerciendo y poseyendo en forma pacifica y continuada por mas de dieciocho años la condición de arrendatario.

      - Que consta de legajo, que acompaña en copia certificada, que los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.A.D.L. en fecha 10.07.2007 notificaron a la parte actora que mediante documento protocolizado por ante el Registro Público de Chacao del Estado Miranda la ciudadana E.R.D.L., arrendadora de la parte actora, dio en venta real, pura y simple el inmueble sobre el cual el ciudadano F.C. ejercía la condición de arrendatario.

      - Que la parte actora no recibió ninguna venta formal, del inmueble que habita y que desconociendo la notificación alguna contentiva del referido ofrecimiento acudieron al Juzgado Cuarto de Municipio de esta Jurisdicción a imponerse sobre la misma.

      - Que se presentaron en el inmueble un par de funcionarios de la Policía Metropolitana en procura del ciudadano C.V.A.L. y, en fecha posterior, se presento la ciudadana NAIL C.M.D.A. en compañía de dos abogados para tratar exigir a la parte actora a dar por consumada la venta.

      - Que a la parte actora, en su carácter de arrendatario por mas de dos años, no le fue ofrecido en venta el inmueble que ocupa, dejando de lado así, el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Parágrafo Único.

      - Que a todo evento que logren demostrar en juicio la verificación valida e indubitable de la notificación que dicen haber practicado la misma debe tenerse como caduca en atención al articulo 45 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prescribe la caducidad de la oferta transcurridos 180 días.

      - Que la ciudadana E.R.D.L. violento el derecho de preferencia ofertiva que el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a quien legalmente, correspondía como inquilino por mas de DOS AÑOS y solvente con el pago de los cañones de arrendamiento.

      b.- De lo alegado por la parte demandada en su contestación al fondo de la demanda.

      - Que de conformidad con la previsión contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil oponen cuestión previa prevista en el numeral tercero de dicho artículo.

      - Que para ser acreedor a la preferencia se requiere que el tiempo de arrendamiento sea superior a dos años y que el arrendatario este solvente en el pago de la obligación del canon de arrendamiento, exigencia no cumplida por el demandante.

      - Que el otorgamiento del documento publico de venta que efectuara la ciudadana E.R.D.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.D.A. tuvo lugar el 10 de Julio de 2007 y la parte actora realizo deposito bancario fechado el 11 de Julio de 2007, cuando había sido informado para tal fecha que los nuevos propietarios eran los ciudadanos antes señalados.

      - Que a los efectos que la consignación tuviera como efecto hacer ver el cumplimiento del pago de la pensión de arrendamiento, no se aprecia a cual mensualidad de arrendamiento corresponde, siendo posible que corresponda a los meses de junio y julio del 2007.

      - Que para la fecha de celebración del otorgamiento del documento definitivo de venta el arrendatario no se encontraba solvente en el pago del canon de arrendamiento.

      - Que con respecto a la caducidad de la oferta que le fuere ofertada el arrendatario dispone de quince días para manifestar su aceptación o rechazo y, vencido ese plazo, comienza a correr el lapso de ciento ochenta días.

      - Que, en atención a lo anterior, la venta que se efectuara a los demandados lo fue dentro del tiempo previsto en la Ley Especial.

      - Que solicitan sea declarada sin lugar la demanda incoada por le ciudadano F.C..

   3. - Aportaciones Probatorias.-

      A.- De la Parte Actora:

      *Recaudos acompañados al escrito libelar:

       Marcado con la letra “B” original de contrato de arrendamiento del apartamento No. 25B ubicado en el piso 2 del Edificio PASAQUIRE, 4ª Transversal con 2ª Avenida, Los Palos Grandes, suscrito s/f entre el ciudadano F.O.C.P. y la ciudadana E.R.d.L..

      En cuanto a este medio probatorio, opuesto a la parte demandada y no negado por ella, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que el ciudadano F.O.C.P. y la ciudadana E.R.d.L., suscribieron un contrato de arrendamiento del apartamento No. 25B ubicado en el piso 2 del Edificio PASAQUIRE, 4ª Transversal con 2ª Avenida, Los Palos Grandes –objeto de la litis-, en el cual se convino un canon de Bs. 23.000,oo pagaderos por mensualidades anticipadas (cl. 2ª); que la duración del contrato sería de seis meses fijos a iniciarse el 21.05.1992 y concluiría el 21.11.1992 (cl. 6ª). ASÍ SE DECLARA.-

       Marcado con la letra “C” copia certificada del expediente No. AP31-S-2007-001009, nomenclatura del Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar (i) que los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO solicitaron la constitución del mencionado Juzgado Municipal en el domicilio de la parte actora, para notificarle que el 19.06.2007, fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero, la venta del inmueble objeto de la litis; (ii) que se acompañó copia del documento de venta en el que se acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo. ASÍ SE DECLARA.-

      B.- De la parte demandada:

      *Recaudos acompañados al escrito de contestación de la demanda.

       Marcado con la letra “A” copia de documento público de venta del inmueble objeto de la litis, que efectuara la señora E.R.D.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, el 19.06.2007, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero (f. 84).

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo. ASÍ SE DECLARA.-

       Marcada con le letra “C” copia certificada del expediente No. S061903, nomenclatura del Juzgado Decimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la notificación judicial de oferta de la venta hecha por la señora E.R.D.L. al ciudadano F.C..

      En cuanto a este medio probatorio, se acredita (i) que el día 19.12.2006 el mencionado Juzgado Municipal se constituyó en el inmueble objeto de la litis a los fines de practicar la notificación judicial, siendo atendido por la ciudadana Jocely Atencio, quien fue impuesta de la misión del tribunal, en vista de no encontrarse presente el ciudadano F.C.; que la notificación era para ofrecer en venta el inmueble objeto de la litis, en un valor de Bs. 170.000.000,oo en operación de contado y que tenía un lapso de quince días calendarios para manifestar su aceptación. Sin embargo, observa este Tribunal que la notificación no fue hecha en la persona del ciudadano F.C.P., si no en un tercero del cual el juzgado notificante no estableció su relación con el arrendatario. Por lo tanto, esta notificación no se puede dar como válida. ASÍ SE DECLARA.-

       Marcada con la letra “D” copia certificada del expediente No. AP31-S-2007-001009, nomenclatura del Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la notificación judicial de la compra del inmueble realizada por los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A. a la ciudadana E.R.d.L., del inmueble objeto de la litis (f. 95).

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, para acreditar (i) que los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO solicitaron la constitución del mencionado Juzgado Municipal en el domicilio de la parte actora, para notificarle que el 19.06.2007, fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero, la venta del inmueble objeto de la litis; (ii) que se acompañó copia del documento de venta en el que se acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo; (iii) que dicha notificación se realizó el 10.07.2007. ASÍ SE DECLARA.-

       Del folio 104 al116 reprográficas simples de la cuenta de ahorros No. 007701361081 en el Banco Mercantil y cuyo titular es el ciudadano G.L.R..

      Al tratarse de copias simples de documentos privados, su promoción no es admisible, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, se desestima este medio probatorio. ASI SE DECLARA.

      *Recaudos acompañados al escrito de promoción de pruebas:

       Reproduce el mérito de los autos y el valor de los recaudos acompañados a su escrito libelar.

      La reproducción del mérito de los autos, no constituye ningún medio probatorio, y sólo ha quedado como un resabio de cuando había que hacer valer la comunidad probatoria. Hoy por hoy, por imperio del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el juez está obligado a analizar y valorar todos los medios probatorios. Luego, no ha lugar a valoración del mérito probatorio de los autos. ASI SE DECLARA.

       Marcada con la letra “D” copia certificada del expediente No. 2007-1319, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones inquilinarias realizadas por el ciudadano F.C., correspondiente al mes de agosto 2007 en adelante, de los cánones del inmueble objeto de la litis (f. 125).

      Se le otorga valor probatorio (art. 1359 Cciv) para acreditar que el ciudadano F.C. consignó por ante el mencionado Juzgado Municipal los cánones correspondientes a los meses que van de agosto de 2007 a julio de 2008 de manera regular, esto es en los quince días y por un monto de Bs. 300.000,oo mensual. ASI SE DECLARA.

       Marcado con la letra “B” copia del pago de las mensualidades de condominio del apartamento en cuestión propiedad de los esposos A.M. a la ADMINISTRADORA FEDA C.A. (f. 173 a 182).

      Al tratarse de documentos privados emanados de un tercero, su promoción no es admisible, sin la correspondiente testimonial, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, se desestima este medio probatorio. ASI SE DECLARA.

   4. - Del mérito.-

      La parte actora alega que desde hace más de dieciocho (18) años es arrendatario de un apartamento identificado con el numero 25-B, situado en el piso 2 del edificio RESIDENCIAS PANAQUIRE, ubicado en la cuarta avenida con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, propiedad de la ciudadana E.R.d.L. quien es dueña y arrendadora del inmueble objeto de la litis.

      Que el 19.06.2007, por un precio de Bs. 170.000.000,oo fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero, la venta que la ciudadana E.R.d.L. hiciera del inmueble objeto de la litis a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A., sin habérsele hecho la notificación debida, para que ejerciera el derecho preferencia.

      Que es incierto que se le haya notificado de la oferta de venta el 19.12.2006. Y para el negado supuesto de que se le hubiese hecho formal oferta de venta, sostiene que desde el 19.12.2006 –fecha de la notificación de la oferta de venta- al 19.06.2007 –fecha de la protocolización de la venta-, transcurrieron en exceso los 180 días a que refiere el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto, la oferta quedó sin efecto y se debió realizar una nueva.

      Siendo así, por tal motivo demanda a la ciudadana E.R.d.L., en su condición de arrendadora, y a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.D.A., quienes fungen ahora como dueños, a fin de que convengan que el apartamento del cual es arrendatario debió habersele vendido por el derecho preferente de adquisición, por un monto de CIENTO SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (170.000.000,oo).

      Los apoderados judiciales de la parte demandada, negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho invocado, la demanda intentada por retracto legal arrendaticio. Negaron, rechazaron y contradijeron que la parte actora tenga derecho de sustituir o subrogarse, en el lugar de su representado, en las mismas condiciones estipuladas que versan sobre el instrumento traslativo de propiedad, por no cumplir con los requisitos necesarios para ser titular del derecho de preferencia ofertiva, esto es, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, al haber consignado de manera insuficiente e irregular. Y que en todo caso no ha operado la caducidad a que refiere el artículo 45 de la ley inmobiliaria, en vista de que el cómputo de los 180 días se inicia, luego de vencidos los 15 que el artículo 44 concede para aceptar o no la oferta.

      El tema controvertido es una acción de retracto legal arrendaticio, o la pretensión del actor en subrogarse en la persona de los compradores del inmueble objeto de la litis, alegando su cualidad de arrendatario y su derecho a ser preferido. Acción que está sometida, en cuanto a su ejercicio, a una serie de presupuestos procesales, según la modalidad bajo la cual pueda nacer el derecho: preferencia ofertiva y subrogación por venta directa. Por eso, hay que analizar los presupuestos de cada modalidad y subsumir a los hechos, lo que impone hacer unas precisiones.

       La preferencia ofertiva.

      El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conceptualiza a la preferencia ofertiva, denominada doctrinalmente como tanteo inquilinario, así:

      La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendamiento que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y satisfaga las aspiraciones del propietario

      .

      Al comentar este artículo el doctor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004 Pág. 160) ha dicho:

      (…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo, la cual estaba regulada en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; el cual otorgaba este derecho a aquellos arrendatarios, cuya relación arrendaticia hubiere durado mas de dos años y aun menos de dos años cuando hubiere ejecutado mejoras que excedieren del cinco (5%) del valor del inmueble, supuesto que quedara eliminado.

      (…)El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas”.

      (…)Acogiéndose a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la l.d.D.L.d.A.I., como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y retracto legal

      .

      Lo explicitado explica que uno de los rasgos esenciales de la o , o del arrendatario con relación a la enajenación o venta proyectada del inmueble por el arrendador, lo constituye la esencial notificación previa que el arrendador está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones o estipulaciones de la enajenación o venta proyectada, de modo que este último -el inquilino- pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente, antes de que se celebre dicha enajenación proyectada.

      Sobre este aspecto la doctrina, de modo unánime, expresa: "Dada su índole, el tanteo presupone que el propietario de la cosa notifique al titular del derecho, su propósito de enajenarla y las condiciones de la enajenación" (Kummerow, Gert: El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano p. 147). "Como hemos manifestado reiteradamente, el tanteo no consiste más que en un derecho a ser preferido para el caso de que el propietario concedente pretenda transmitir el bien, de ahí que la notificación revista una especial trascendencia" (Feliu Rey, M.I.: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 93).

      Y otro de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva es que para ser acreedor al derecho de ejercerla debe en el arrendatario ofertado cumplirse las siguientes exigencias: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.

      Quiere decir, pues que el artículo 42 al prever la preferencia ofertiva, en garantía del inquilino ocupante, establece una carga para el arrendador constituida en la esencial notificación previa. La ausencia de notificación posibilita el ejercicio del derecho retractual inquilinario. Y por la otra, impone al arrendatario una carga para ser acreedor al derecho de ser preferido y la es: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario. La carencia de alguno de esos requisitos le niega el derecho a ser preferido.

      En el presente asunto, fue acreditado (i) que el día 19.12.2006 el Juzgado Decimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial se constituyó en el inmueble objeto de la litis a los fines de practicar la notificación judicial, siendo atendido por la ciudadana Jocely Atencio, quien fue impuesta de la misión del tribunal, en vista de no encontrarse presente el ciudadano F.C.; y (ii) que la notificación era para ofrecerle en venta el inmueble objeto de la litis, por un valor de Bs. 170.000.000,oo en operación de contado y que tenía un lapso de quince días calendarios para manifestar su aceptación.

      Al generarse este acto judicial se puede hablar de que la entonces propietaria-arrendadora notificó judicialmente al arrendatario su derecho a ejercer la preferencia, es decir, realizó el tanteo inquilinario, ofertando la venta del inmueble en Bs. 170.000.000,oo mediante una operación de contado, dándole el plazo de ley para dar respuesta. Vencido dicho lapso, en verdad se encontraba libre para ofrecerlo en venta a terceros bajo las mismas modalidades. Lo que significaría que ante la no aceptación de la oferta por el arrendatario, a éste le estaría negado el retractual la venta posterior a tercero, salvo que la conducta del arrendador-vendedor se inscriba dentro de uno de los supuestos del artículo 48.

      En el presente asunto, para ejercitar la presente acción de retracto, el actor se apoya en el supuesto previsto en la letra a) del artículo 48, alegando que no se le hizo la notificación prevista en el artículo 44 –preferencia ofertiva-, dado que no conoce a la ciudadana Jocely Atencio, quien fuera notificada por el tribunal el día 19.12.2006 cuando fue a notificar la oferta.

      En cuanto a la notificación ofertiva, habría que analizar si ésta está sometida a la severidad de que se haga en la persona del arrendatario, o si basta que se haga en el domicilio o en el inmueble arrendado. En verdad el legislador no es categórico, sin embargo carga de mucha solemnidad esta notificación, exigiendo que se haga de manera auténtica, es decir, que se deje constancia de que la oferta se hizo del conocimiento del beneficiario del derecho, conocimiento que se cumpliría con la presencia del juez en el inmueble, notificando a quien esté presente y manifestando la relación que éste tenga con el arrendatario. En este caso, la notificación judicial si bien se realizó en el inmueble arrendado y se notificó a la persona presente, ciudadana Jocely Atencio; no es menos cierto, que se omitió establecer la relación de ésta con el arrendador. Lo que consecuentemente, invalida la notificación realizada el 19.12.2006 por el mencionado Juzgado Decimo Tercero de Municipio, ya que no se puede establecer la certeza, de que esa persona iba a comunicar los hechos de la notificación. ASI SE ESTABLECE.

      Luego, hay que afirmar que no se hizo la esencial notificación previa al arrendatario a los fines de que pudiera ejercer su derecho preferente de adquisición, y consecuentemente no se cumplió con el tanteo inquilinario. ASI SE DECLARA.

      Invalidada la notificación y afirmado que no hubo tanteo inquilinario, se hace inoficioso analizar lo relativo a si la operación de venta con terceros se realizó dentro de los ciento ochenta días a que alude el artículo 45, ya que si no hubo notificación y tanteo mal puede hablarse de un lapso que depende de ella. ASI SE DECLARA.

       Del retracto legal arrendaticio.

      El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptualiza el retracto legal arrendaticio, como:

      El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, arrendamiento debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

      (Subrayado y negritas de este Tribunal).

      Este dispositivo legal establece la otra manifestación del derecho de adquisición preferente inquilinario, constituida por el , el cual "consiste en el establecimiento de una preferencia a favor de determinado sujeto, ejercitable en el caso de que un tercero adquiera del concedente el bien sobre el que recae la misma" (Feliu Rey, M.I.; ob. cit., p. 19). Significa lo expresado en último lugar, que el retracto legal inquilinario, por contraste con el tanteo legal, representa el derecho de adquisición preferente ejercitable por el arrendatario con respecto a una venta perfeccionada o consumada en un tercero del inmueble arrendado, lo que le da el derecho “de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.

      Esta segunda modalidad o manifestación que asume el derecho de adquisición preferente inquilinario, esto es, faculta para adquirir la cosa después de enajenada de manos del tercero adquirente (…), es decir, una vez celebrado el contrato traslativo (…)". (Feliu Rey, M.I.; ob. cit. p. 19).

      Del artículo y la doctrina antes transcritos se desprende que, para darse y reclamarse judicialmente la subrogación, deben cumplirse ciertos presupuestos procesales.

      Los primeros son los que establece el artículo 48, esto es, a) que “no se hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 (…) o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos”; y b) que “efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.

      De las actas procesales se evidencia que se cumple con el presupuesto procesal de la ausencia de la notificación prevista en el artículo 44, para ejercitar el derecho retracto legal, en vista de la invalidez declarada de la notificación judicial del 19.12.2006. ASI SE DECLARA.

      Otro de los presupuestos procesales lo enuncia el artículo 47, que concede un lapso de 40 días calendarios para ejercitar la acción, “contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente”, so riesgo de caducidad del derecho. Esta notificación deberá hacerse acompañando copia del documento de adquisición del inmueble arrendado.

      En el presente asunto la notificación de la venta consumada se realizó el 10.07.2007 y la demanda se interpuso el 06.08.2007, esto es, antes de que transcurriera el lapso de caducidad de 40 días. Luego, se cumple este otro presupuesto procesal. ASI SE DECLARA.

      Un tercer presupuesto procesal lo constituye la exigencia del artículo 42, esto es, a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.

      Con respecto al primer requisito, “tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble”, este Tribunal de Alzada considera que actor cumple con el mismo, por cuanto consta del contrato de arrendamiento que ocupa el inmueble en su calidad de inquilino desde el 21.05.1992.Lo que significa que al 19.06.2007, cuando se genera la venta, transcurrieron en exceso los dos años. ASI SE DECLARA.-

      Con respecto al segundo requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no se ocupó de acreditar su condición de solvencia en los pagos. Le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Y se diría de dos años, por constituir el mismo lapso que le da su derecho a la adquisición preferente. No lo hizo, lo que constituía su carga probatoria, en vista de que la parte demandada había negado su solvencia inquilinaria. En consecuencia, ante la ausencia probatoria de una solvencia inquilinaria cuestionada, hay que afirmar que la parte actora-arrendatario no estaba solvente y por lo tanto, está negado su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio. ASI SE DECLARA.

      El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, acreditando el pago de los arrendamientos correspondientes de agosto de 2007 a julio 2008, no acredita la solvencia inquilinaria, ya que dichos pagos se refiere a cánones posteriores a la fecha de la venta y la solvencia a que refiere nuestro legislador, tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el período anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia.

      Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaria del arrendatario en el período anterior a la fecha de la venta del inmueble, y cuestionada su solvencia por la parte demandada, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción retractual. ASI SE DECLARA.

      En atención a lo expuesto este Tribunal considera improcedente la acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por el ciudadano F.O.C., en vista de no cumplir con el presupuesto procesal de procedencia de la acción: solvencia inquilinaria, y por lo tanto se tiene como válida la venta realizada sobre el inmueble por parte de la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A.. ASI SE DECIDE.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: