Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 19 de Marzo de 2010

EXP. N° 11053

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: R.A.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.016.560, domiciliado en Valle de la Pascua, estado Guarico.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: JOSÈ BARBOZA y X.P., Inpreabogados Nos. 11.634 y 56.150, respectivamente.

DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL “PROMOTORA LA MACARENA”, C.A. empresa domiciliada en la ciudad de Valera, estado Trujillo, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de Valera, estado Trujillo, en fecha 18 de febrero de 2.004, bajo el N° 14°, Tomo 2-A., representada por los ciudadanos B.V.S. y R.A.V.S., titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.908.523 y 4.059.484, domiciliados en la ciudad de Valera, estado Trujillo.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: NINIVER C.P.M., Inpreabogado N° 112.996.

SENTENCIA DEFINITIVA.

1. SÍNTESIS PROCESAL

En fecha 19 de febrero del 2.009, se admite la presente demanda que fue recibida por distribución, contentiva del juicio que por Cumplimiento de Contrato intentara el ciudadano R.A.A.C., en contra la Sociedad Mercantil “PROMOTORA LA MACARENA, C.A”, ambos plenamente identificados en autos. Se ordena la citación de la demandada en la persona de los ciudadanos B.V.S. y R.A.V.S. para la contestación de la demanda, y se comisiona al Juzgado de los municipios Valera, Motatan, San R.d.C. y Escuque del estado Trujillo.

Sostiene el demandante a través de su apoderado judicial, en resumen lo siguiente:

Que según documento privado de fecha 3 de agosto del 2.004, su poderdante celebró un presunto contrato de promesa bilateral de compraventa con la sociedad mercantil “Promotora La Macarena C.A.”, representada legalmente por los ciudadanos B.V.S. y R.A.V.S., mediante la cual la sociedad mercantil vendedora se obliga a dar en venta al comprador un inmueble consistente en un apartamento con sus respectivos puestos de estacionamiento para dos vehículos, el cual forma parte del edificio que se identifica como “Residencias La Macarena”, situado en la avenida 6, entre calles 30 y 31, sector Las Acacias, municipio Valera del estado Trujillo.

Que el apartamento objeto de la negociación tiene un área aproximada de ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (124,50mst2), situado en el primer piso y distinguido con las siglas (1A).

Que de la misma forma se pactó un precio para la negociación por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.625.000,00), que hoy día se traduce en CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 155.625,00), estableciéndose en la cláusula sexta que el comprador solo podrá entrar en posesión del inmueble cuando se otorgue el documento protocolizado en cuya oportunidad le serán entregadas las llaves del inmueble.

Que en la cláusula segunda se estableció el precio convenido de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.625.000,00); que de igual forma se estableció en dicha cláusula que los aumentos de costos a partir del día 31 de agosto del 2.004, serían determinados aplicando a cada mes y así durante todos los meses que dure la construcción hasta su culminación; igual se pacta en dicha cláusula que en caso de mora los saldos atrasados devengarán un interés equivalente a la tasa activa bancaria emitida por el Banco Central de Venezuela, entendiendo por tal mora la cancelación de pagos pautados a treinta días calendarios después de la fecha convenida.

Que continuando con la cláusula segunda, en la misma se establece la posibilidad resolutoria de la vendedora frente a la falta de pago de dos o más cuotas de las referidas en el cronograma de pago anexo, dándolo resuelto de pleno derecho de manera unilateral, pudiendo disponer del inmueble objeto del negocio jurídico de compraventa desde la fecha en que conste que la vendedora haya suscrito un nuevo contrato de la misma naturaleza con un tercero sobre el mismo inmueble enajenado a su patrocinado.

Que en el día 12 de mayo del 2.008, según telegrama que en copia simple anexa, la sociedad mercantil “Promotora La Macarena, C. A”, manifiesta la decisión de dar por terminado o resuelto de pleno derecho lo pactado en documento de opción de compra venta celebrado con el demandante de autos, en vista del incumplimiento del cronograma de pago y de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del citado documento.

Que si bien es cierto, su poderdante tuvo algunos problemas para satisfacer las obligaciones pecuniarias pactadas, no es menos cierto que, su intención siempre ha sido dar cumplimiento con el contrato celebrado, advirtiendo que en dicho telegrama la vendedora desnaturaliza el contrato que media entre las partes al denominarlo Contrato de Opción de Compra cuando su denominación es Promesa Bilateral de Compra Venta.

Que frente a la negativa de allanarse a una solución con su poderdante, el ciudadano R.A.C., interpuso una Oferta Real de Pago a la vendedora para de ese modo zanjar las desavenencias propiciadas hasta la fecha, pero que sin embrago, esta fue declarada sin lugar, aduciendo entre otras cosas que no cubría el monto total de lo adeudado, pero sobretodo, dejando entrever la vendedora su intención de negociar dicho inmueble a otra persona, lo cual le rendiría mayores beneficios en perjuicio de su mandante, abusando de su derecho al pactar la resolución unilateral del contrato.

Que la vendedora ha asumido conductas violatorias de la buena fe contractual, así como normas del ordenamiento positivo y que sus mandantes en aras de buscar una solución han avanzado propuestas legítimas sin obtener ninguna respuesta de parte de la vendedora.

Que en base a que no se ha obtenido de parte de LA VENDEDORA respuesta alguna dirigida a cumplir con el contrato de compraventa que tienen suscrito, acude ante el Tribunal para demandar a la Sociedad Mercantil “Promotora La Macarena, CA.”, representada legalmente por los ciudadanos B.V.S. y R.A.V.S., para que convenga en que celebró una negociación de compraventa con su patrocinado y como consecuencia de tal reconocimiento, proceda a dar cumplimiento con la obligación de otorgar el documento definitivo de venta a favor de su mandante, quien deberá pagar en dicho acto la suma correspondiente y pactada en el contrato, que de no cumplir voluntariamente con tal obligación pide que la decisión que se dicte sirva de justo título ordenando se procede de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Solicita se decrete medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, y estima la demanda en la cantidad de ciento Cincuenta y Cinco Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares fuertes (Bs. F. 155.625,00).

Citada la demandada de autos, ésta en escrito que riela a los folios del 54 al 60, da contestación a la demanda a través de su apoderada judicial, y opone al demandante la excepción Nom Adimpleti Contractus ex artículo 1.168 del Código Civil, que prevé que en los contratos bilaterales cada parte contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Que en el contrato en referencia la parte actora se obligó a realizar ciertos pagos según cronograma de pago anexo al contrato en cuestión, que forma parte integrante del mismo y que las partes suscribieron en señal de conformidad, el cual fue promovido por la parte demandante, como instrumento fundamental de su libelo.

Que de los pagos que se obligó a realizar la parte demandante en el referido cronograma, dejó de pagar o incumplió a la fecha los siguientes: Se obligó a pagar la cuota E3/4 el primero de mayo del 2005, por la cantidad de doce millones de bolívares, de los cuales solo abonó en fecha 18 de julio de 2005 la cantidad de dos millones de bolívares, es decir, que en relación a esta cuota quedó debiendo o incumplió en el pago la suma de diez millones de bolívares.

Que del incumplimiento antes señalado, la parte actora en forma reiterada y sin justificación legal alguna incumplió con el pago de las siguientes cuotas: La N° 7/10 por la cantidad de dos millones de bolivares que debió ser pagada el primero de junio de 2005; la N° 8/10 por dos millones de bolívares que debió ser pagada el 1° de julio de 2005; una cuota especial que debió ser pagada el primero de agosto de 2005 por la cantidad de 74.625.000,00, para que de esta manera y previa cancelación de las cuotas anteriores su representada procediera a venderle el inmueble; la E4/4 por la cantidad de doce millones de bolívares a ser pagada el 1° de septiembre de 2005; la cuota 9/10 por un monto de dos millones de bolívares para ser pagada el 1° de octubre del 2005; y una ultima cuota pactada la N° 10/10 por un monto de dos millones de bolívares para ser pagada el 1° de noviembre del 2005, cuotas estas que adeuda el demandante a su representado, que alcanza la cantidad de Ciento Cuatro Millones Seiscientos Veinte y Cinco Mil Bolívares (Bs. 104.625,00) y que representa mas de 60.7% del valor pactado por el inmueble.

Que el incumplimiento en que ha incurrido el demandante en la ejecución del contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa se pone de bulto de la misma confesión judicial voluntaria que realizó el apoderado judicial del demandante en su libelo, donde reconoció que adeudaba a su poderdante algunas sumas de dinero y que debió pagar con anterioridad a cualquier celebración posterior de un contrato de compraventa.

Que de la confesión contenida en el libelo, así como también el procedimiento de Oferta Real de Pago realizado por el demándate ante el Juzgado Segundo del municipio Valera, Motatan, San R.d.C. y Escuque del estado Trujillo, y a favor de su representada, procedimiento este mediante el cual el demandante ofrece a su representada la cantidad de sesenta mil bolívares correspondientes a un abono a la deuda sobre adquisición de un inmueble, en cuyo procedimiento reconoce que el correspondiente abono es por concepto de una deuda de ciento cuatro millones seiscientos veinte y cinco mil bolívares y que adeuda la cantidad de cuarenta y cuatro millones seiscientos veinte y cinco mil bolívares (Bs. 44.625.000,00), y que siendo que el referido procedimiento de oferta real de pago fue declarada no valido tanto en primera como en segunda instancia, por no cumplir con los extremos exigidos en el articulo 1.307 del Código Civil, al haber quedado adeudando la cantidad de cuarenta y cuatro millones seiscientos veinticinco mil bolívares, y ordenándole al Tribunal al oferente retirar dicha cantidad depositada, resulta forzoso concluir que a la fecha de interposición de la demanda, la parte actora que demanda el cumplimiento de un contrato bilateral, no cumplió con su obligación principal y de fecha anterior a la de su representada, que consistía en pagar el saldo restante que adeudaba por dicha negociación, por lo que solicita al tribunal declara con lugar la excepción opuesta.

De conformidad con lo previsto en el artículo 36, 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, formula reconvención o muto petición en contra de la parte actora sobre el mismo objeto de este juicio principal, sobre el contrato privado celebrado entre “Promotora La Macarena C.A.”, y el demandante de autos en fecha 03 de agosto de 2.004.

Estando en el lapso para dictar sentencia, este juzgador lo hace de la siguiente manera:

THEMA DECIDENDUM

Tratándose el presente asunto de una pretensión de reconocimiento de existencia de negociación de compra venta y de cumplimiento de la misma, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta sobre el inmueble identificado en el libelo de la demanda, y vista la contestación de la demanda mediante la cual la parte demandada niega haber celebrado con el demandante un contrato definitivo de compra venta, alegando que lo que suscribió fue un contrato preparatorio denominado de promesa bilateral de compra venta, y por otra parte, señala que no ha cumplido con el otorgamiento del contrato de compra venta en virtud de que el demandante ha incumplido con su obligación primigenia de pagar el precio acordado y a su vez reconviene por resolución del referido contrato por el incumplimiento del demandante y siendo que éste al dar contestación a la reconvención rechazó la misma, considera este Juzgador, que el thema decidendum en el presente procedimiento quedó circunscrito a determinar: En primer lugar, la naturaleza jurídica del contrato que une a las partes, así como también si la parte demandante incumplió la obligación principal en el contrato, y si tal cumplimiento hace operar la excepción del contrato no cumplido, y por ultimo, si producto del supuesto incumplimiento de la parte demandante reconvenida, resulta procedente la reconvención propuesta, lo que pasa de seguidas a determinar este tribunal con las pruebas aportadas en autos.

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO PRIVADO CELEBRADO ENTRE LAS PARTES EN FECHA 03 DE AGOSTO DEL 2.004

Del análisis realizado por este Juzgador del contrato privado celebrado entre las partes en fecha 03 de agosto del 2.004, el cual riela del folio 24 al 27, conforme a lo facultad que le otorga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de interpretarlos cuando éstos presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia atendiendo al propósito e intención de las partes, teniendo como norte las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, considera este Juzgador, que si bien es cierto, en el referido contrato la vendedora, entiéndase la demandada, se obligó a vender y el comprador, entiéndase el demandante, se obligó a comprar, así como también que en el referido contrato las partes acordaron o expresaron su consentimiento, a cerca del objeto de la negociación así como sobre el precio; no es menos cierto que, no todos los contratos donde las partes se obliguen a comprar y a vender recíprocamente y acuerden sobre los elementos que conforman dicha negociación, podemos señalar que son contratos definitivos de venta.

Si bien es cierto, que la Corte Suprema de Justicia en algunos fallos ha establecido que promesa bilateral de compra venta equivale a venta perfecta, y que tales decisiones se han fundamentado en lo establecido en el artículo 1.589 del Código Civil Francés, en el cual se establecía que la promesa de venta equivalía a venta, siempre que hubiera consentimiento reciproco de las dos partes a cerca de la cosa y del precio; no es menos cierto, a juicio de este juzgador, que no siempre que nos encontremos frente a un contrato bilateral de promesa de venta, estamos en presencia de un contrato de venta definitivo, por el solo hecho de que las partes hayan prestado su consentimiento sobre el objeto y el precio.

En este orden de ideas, el actor patrio A.D. en su obra Comentarios al Código Civil en Venezuela, Caracas: Destino, 1.982, III, p, 312, señala: “En nuestro Código la promesa bilateral de venta, es decir, la promesa reciproca de vender y de comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla. Las partes adquieren, únicamente, el derecho de obligarse mutuamente á llevar á cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno á comprar, el otro á vender bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios.”.

Por su parte, el Dr. Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato, Caracas. Jurídica Venezolana. 1.985, p, 147, al respecto señala: “En el periodo preparatorio de un contrato las partes pueden haber constituido compromisos unilaterales o bilaterales de llegar a celebrar en el futuro el contrato en discusión, que sin embargo entienden no querer en lo absoluto perfeccionar todavía. Se habla entonces de un ‘contrato preliminar’ (o también de un “precontrato” o “antecontrato”), contrato éste del cual solo surgiría la obligación de prestar, llegada la oportunidad, el consentimiento necesario para perfeccionar ese otro contrato.”.

Por otra parte, el Dr. M.R.F. en su obra el Contrato de Opción, Tercera Edición. Livrosca 2.008 p, 117-118, señala lo siguiente: “La confusión generada por la corriente generalizada, y la cual no parece cesar, se debe fundamentalmente a la redacción de la norma del artículo 1589. En un primer momento la norma establece: . Como principio general, y a primera entrada, suena muy lógico Pero, profundizando en el mismo no se consigue en el ordenamiento ni sustento que lo mantenga. Uno fácilmente se pregunta, bajo el mismo principio, porqué no promesa de arrendamiento equivale a arrendamiento, y así sucesivamente.

Por otra parte, la norma del artículo 1.589 remata de la siguiente manera. . Pero el que se refiere la norma no es el consentimiento reciproco que se presta cuando se celebra una promesa bilateral de compra venta. El ).

Mientras la opción de compra venta no se ejercida existe solo la oferta del promitente-vendedor, la cual es libre de aceptar o no el optante. Si el optante no ejerce la opción, y transcurre el tiempo fijado por las partes, el contrato se diluye por no haber aceptación de la oferta irrevocable del promitente-vendedor. Si, por el contrario, el optante decide ejercer la opción, la compraventa inmediatamente se perfecciona por existir el .

Como ultimo puntal a favor de esta tesis, evidentemente correcta, cabe hacerse algunas preguntas. ¿Qué interés podría tener el Legislador Francés en negar la existencia autónoma de una promesa bilateral o contrato preliminar de compraventa?. ¿Qué interés podría tener el Legislador Francés en que dos personas no pudieran celebrar un contrato por medio del cual se comprometían a celebrar un contrato de venta con posterioridad y cuando ellas quisieran? De ser aceptada la tesis de la posición generalizada, ¿Porqué el Legislador francés no elaboró una norma general que abarcara todas las promesas y no solo las de venta?. No es posible conseguir respuestas razonables a éstas y a otras tantas preguntas. No podemos sino concluir que la tesis generalizada es incorrecta, y que de haber sabido el Legislador Francés la interpretación que sufriría con el tiempo la norma del artículo 1589, la redacción de la misma, de seguro, hubiese sido otra.”

Vistas las opiniones doctrinarias citadas, procede este Juzgador a realizar un exhaustivo análisis al contrato suscrito por las partes el cual fue denominado como promesa bilateral de compra venta y en el cual la parte demandada se obligó a dar en venta a la demandante, quien se obligó a comprar el inmueble objeto de litigio.

En dicha negociación las partes convinieron además sobre el precio que tendría la negociación por la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Millones Seiscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 155.625.000,00).

En la cláusula cuarta la vendedora se obligó a transferir al comprador la propiedad del inmueble bajo los mismos términos y condiciones pactadas en esa negociación y de no otorgarse el referido documento por hechos imputables al comprador, ésta podría vender el inmueble a cualquier otro tercero interesado y le reintegraría al comprador las sumas de dinero que hubiere pagado.

Fue la intención de las partes en dicha negociación que el comprador no podría entrar en posesión del inmueble hasta tanto se otorgara el documento protocolizado, quedando entendido que al efectuarse la definitiva operación de compra venta el monto abonado anticipadamente a esa operación sería imputado al precio total del inmueble.

De la interpretación que realiza este Juzgador del referido contrato en base a la intención de las partes al contratar, se concluye que con el referido otorgamiento del contrato de promesa bilateral de compraventa de fecha 03 de agosto del 2.004, las partes no celebraron una compra venta definitiva, ya que con dicho otorgamiento no se transfirió la propiedad, sino que la misma quedó diferida para una oportunidad posterior donde las partes producto del cumplimento de sus obligaciones pactadas otorgarían nuevo consentimiento que resultaba necesario para que se perfeccionara la venta definitiva pactada en el contrato preliminar o preparatorio en examen; a otra conclusión no podría arribarse, cuando se previó la posibilidad de que ante el incumplimiento del comprador la vendedora dispusiera del inmueble y devolviera a éste lo pagado; circunstancia esta que implica que la intención de las partes en ese documento no fue en obligarse definitivamente, sino la de abonar el camino mediante la suscripción de ese contrato preparatorio para alcanzar la compra venta definitiva, razón por la cual se concluye que la naturaleza jurídica del contrato que une a las partes, es la de ser un contrato preparatorio o preliminar de “promesa bilateral de compra venta” que por las razones antes expuestas, a juicio de este juzgador, no equivale a venta perfecta. Así se decide.

CONSIDERACIONES SOBRE LA PRETENSION PRINCIPAL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Promueve en copia fotostática simple acta constitutiva y estatutos sociales de la Sociedad Mercantil demandada “PROMOTORA LA MACARENA, C.A.”, que este Tribunal valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativa de la constitución y existencia de la demandada como una sociedad regular.

Promueve documento privado de fecha 3 de agosto del 2.004, así como el cronograma de pago que forma parte integrante de él, que este Tribunal ya analizó y valoró en el capitulo precedente.

Promueve en copia fotostática simple documentales privadas que rielan del folio 28 al 37, que este Juzgador desecha por no tratarse de documentos públicos cuya promoción es permisible con copia fotostática simple, sino de simples instrumentos privados que han debido promoverse en original.

Promueve recibo N° 268 por la cantidad de 1.130,30 bolívares, de fecha 23 de enero del 2.008, supuestamente emanado de la junta de condominio “La Macarena”, así como también recibo N° 166 de fecha 20 de julio del 2.007, por la cantidad de Setecientos Noventa Mil Setecientos Quince Bolívares con Cuarenta y Dos (Bs. 790.715,42) los cuales rielan a los folios 38 y 40, respectivamente. Esos recibos por tratarse de documentos privados emanados de un tercero como lo es la junta de condominio “La Macarena” no pueden ser valorados por este Juzgador, en primer lugar, por no referirse a que concepto corresponde dicho pago, y en segundo lugar, por emanar de un tercero han debido ser ratificados, bien por la prueba testimonial, o bien por la prueba de informes de conformidad con lo previsto 431 o 433 del Código de Procedimiento Civil.

Promueve en copia fotostática simple recibo N° 100 que riela al folio 39 y que este tribunal desecha por haberse promovido irregularmente en copia fotostática simple siendo un documento privado.

Promueve el mérito favorable de las pruebas y libelo de la demanda, el cual no constituye medio probatorio alguno, sino simplemente el deber que tiene el juzgador de analizar todas y cada una de las actas procesales al momento de dictar el fallo.

Promueve la primera notificación que le hiciera la representante legal de la empresa demandada de no dar cumplimiento a lo establecido en el contrato de compraventa, y que se realizó el 8 de marzo del año 2.007, la cual riela al folio 28 en copia simple y que se anexa en original al folio 87. Si bien es cierto, tal documental es de carácter privado y no impugnada ni desconocida por la parte demandada, lo cual la da por reconocida; considera este Juzgador, que de dicha notificación se desprende, que si bien es cierto, la demandada le notificó al demandante su decisión de dar por terminado o resuelto de pleno derecho el referido contrato , lo que confirmaría la tesis de la existencia de un contrato preparatorio como lo estableció este Juzgador en el capitulo previo de este fallo; no es menos cierto que, de dicha notificación que hace valer el demandante se desprende que éste incumplió el cronograma de pago que se había obligado a realizar según el contrato; documental esta privada que el Tribunal valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil .

Promueve en copia fotostática simple el documento de fecha 06 de febrero del 2.009, que riela al folio 88 y que este Tribunal desecha por tratarse de un documento privado y haber sido promovido en copia fotostática simple.

Promueve recibo de pago donde su representado daba cumplimiento al cronograma de pago de fechas 28-07-04, 09-09-04, 06-10-04, 10-11-04, 14-12-04, 18-07-05, inserto a los folios del 32 al 37, los cuales este Tribunal desechó por haberse promovido en copia fotostática simple.

Promovió el recibo de condominio signado con el N° 100 que riela al folio 39, así como al folio 38 que este Tribunal ya desechó.

Promovió recibo de pago de condominio singado con el N° 268 que riela folio 196 que este Tribunal desecha por haberse promovido en copia fotostática simple, siendo un documento privado, además de que el mismo emana de un tercero, por lo cual debido ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió en copia fotostática simple y originales recibos que sin especificar el concepto rielan del folio 91 al 97, y que este Tribunal desecha por las mismas razones que desechó los recibos anteriores.

Promueve se oficie al Juzgado Segundo de los municipios Valera, Motatan, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, para que informe al Tribunal la existencia de la solicitud de Oferta de Pago N° 10.997, realizada por el ciudadano R.A.A.C. a la empresa “Promotora La Macarena”; la fecha y cantidad que se depositó en el Banco de Fomento Regional Los Andes y el estado actualizado de la cuenta a la presente fecha.

El Juzgado Segundo de los municipios en referencia, mediante oficio N° 2009-1.154 de fecha 8 de octubre del 2.009, en el cual informó que dicha oferta real de pago se encuentra en los archivos de ese tribunal; que el tribunal a su cargo ofició a BANFOANDES para el deposito de la cantidad de Sesenta Millones de Bolívares mediante cheque N° 32706295 de fecha 9 de febrero del 2.007, contra el Banco BANESCO y a los fines de determinar el estado de cuenta remite copia de la libreta de ahorros N° 0007-0012-61-001-01885996 al día 30 de septiembre del 2.009, donde se evidencia que se encuentra depositada la cantidad de Setenta y Nueve Mil Cuatrocientos Veintiún Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 79.421,75).

Con esta prueba de informes solo se demuestra que el demandante de autos realizó una Oferta Real de Pago en favor de la empresa demandada, Ali como el deposito que realizó en la entidad bancaria en referencia, pero lo relacionado a los efectos jurídicos que pudiera tener tal solicitud de oferta real de pago en el presente procedimiento, lo determinara el tribunal con el análisis de las referidas resultas de dicha solicitud de Oferta Real de Pago que cursa en el expediente.

Promueve prueba de informes al Banco BANESCO ubicado en la Torre Unión, avenida Bolívar con calle 6 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, para que certifique la existencia del cheque de gerencia que emitió esa entidad bancaria en fecha 6 de diciembre del año 2.007, signado con el N° 32707597, a nombre de la empresa “PROMOTORA LA MACARENA C.A.”, por el monto de Cuarenta y Cuatro Millones Seiscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 44.625.00), así como también que informe el estado y donde actualmente se encuentra ese dinero. Tal prueba de informe no fue evacuada, toda vez que las resultas de la misma no constan en autos al momento de dictarse el presente fallo.

Promovió inspección judicial en la oficina de la junta de condominio de la empresa “PROMOTORA LA MACARENA, C.A”. ubicada en el sector las acacias, centro comercial El Viaducto, planta baja de la ciudad de Valera, estado Trujillo, para dejar constancia la fecha en que se le asignó la cuota de pago del condominio del inmueble signado con el N° D- apartamento 1A, en el primer piso de las Residencias La Macarena, situada en la Avenida 6, entres calles 30 y 31, sector Las Acacias, municipio Valera del estado Trujillo, al ciudadano R.A.; la existencia de alguna circular o notificación de fecha 6 de febrero del año 2.009, donde se impidiera al ciudadano R.A. la cancelación de la cuota del condominio en referencia, y de ser cierta esta última información, si el apartamento 1A en referencia ha sido asignado para el pago de la cuota del condominio a otro tercero interesado, y a partir de que fecha ese tercero está cancelando dicha cuota.

La referida inspección judicial fue evacuada por el Juzgado Primero de los municipios Valera, Motatan, San R.d.C. y Escuque del estado Trujillo, en fecha 10 de noviembre del 2.009, y de la misión del tribunal se notificó a la ciudadana A.N., Cédula de Identidad N° 9.167.826, en su carácter de administradora de Residencias La Macarena, quien durante el desarrollo de la inspección judicial manifestó al tribunal de palabra la fecha en que se le asignó el pago del condominio al ciudadano R.A., señalando que ocurrió el 28 de julio del 2.006, y puso a la vista del tribunal una comunicación de fecha 6 de febrero del 2.009 dirigida por la empresa “PROMOTORA LA MACARENA C.A.” dirigida a la junta de condominio La Macarena donde le notifica que no se han recibido pagos por concepto de condominios o derivados de éste por parte de terceros, recibiendo el tribunal copia fotostática de la misma y agregándola a la comisión. Deja constancia el tribunal comisionado que la notificada le manifestó que las cuotas del condominio de las residencias La Macarena del apartamento N° 1A, la cancela el ciudadano J.A. desde el 30 de enero del 2.009, y que no sabe en que condición o carácter hace los pagos, entregando al tribunal copia fotostática del recibo de cancelación por parte de J.A..

Considera este Juzgador, que la inspección judicial practicada por el Juzgado comisionado se desvirtuó en su naturaleza, ya que dicho tribunal dejó constancia de lo que le manifestaba la notificada, es decir, que el Juez no tuvo conocimiento de los hechos plasmados en el acta de manera directa, convirtiéndose de esta manera la prueba de inspección judicial en una prueba testimonial evacuada irregularmente, razón por la cual el Tribunal la desecha y le niega valor probatorio alguno.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada promovió documento privado reconocido de fecha 3 de agosto del 2.004, el cual cursa en autos y que este Tribunal ya valoró.

Promovió copia fotostática simple de sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los municipios Valera, Motatan San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en el procedimiento de Oferta Real de Pago seguido por el demandante reconvenido en contra de la empresa demandada y reconviniente de fecha 22 de noviembre de 2.007, constante de ocho (8) folios, así como también de la sentencia dictada por la Alzada, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial en fecha 30 de octubre de 2.008, en cuatro (4) folios, las cuales rielan del folio 72 al 83, y que al no haber sido impugnada se tienen como fidedignas por tratarse de copias de documentos públicos, y que este Tribunal valora como demostrativa de que el ciudadano R.A. realizó una Oferta Real de Pago a la empresa “PROMOTORA LA MACARENA C.A.” con ocasión al contrato privado que cursa en autos y de la cual se desprende que el demandante ofreció un abono a la deuda que tenía con la empresa “PROMOTORA LA MACARENA C.A.” sobre la adquisición de un inmueble en la Residencias La Macarena, ubicada en la Avenida 6, entre calles 30 y 31 sector Las Acacias de la ciudad y municipio Valera del estado Trujillo, piso 1, N° 1-A, por la cantidad de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00), con cuya declaración se demuestra que el demandante había incumplido o no estaba solvente con el cronograma de pago que había acordado en el contrato en referencia.

Por otra parte, se desprende de los referidos fallos que la solicitud de Oferta Real de Pago en referencia, fue declarada invalida con carácter de cosa juzgada, por no ajustarse la misma al cronograma de pago que se vio obligado el demandante cumplir, razón por la cual considera este Juzgador, que para el momento en que el ciudadano R.A. ejerció la presente pretensión de cumplimiento de contrato, había incumplido con su obligación principal y primigenia de pagar el precio en la forma pactada, por lo que la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación en la cual la empresa demandada reconoce que ella no había cumplido su obligación de otorgar el documento de compraventa en virtud de que el demandante no había cumplido con su obligación principal y de fecha anterior de pagar el saldo restante del precio, resulta procedente conforme a lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, en consecuencia mal puede este Tribunal condenar a la parte demandada a dar cumplimiento con contrato en referencia mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, si la demandada no había cumplido la suya. ASI SE DECIDE.

CONSIDERACIONES SOBRE LA RECONVENCION PROPUESTA

Habiendo quedado demostrada la falta de pago o el incumplimiento por parte del demandante reconvenido de los pagos que se obligó hacer conforme al cronograma de pago que integra el contrato, así como también siendo procedente la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada reconviniente, resulta forzoso para este Juzgador declarar procedente la pretensión reconvencional de resolución de contrato privado tenido legalmente por reconocido de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes en fecha 3 de agosto del 2.004, en fundamento al incumplimiento en que ha incurrido el demandante reconvenido y en base a la potestad que el artículo 1.167 del Código Civil le otorga a las partes en un contrato bilateral, cuando una de ellas no ejecuta su obligación, de reclamar judicialmente la resolución del mismo con los daños y perjuicios a que hubiere lugar. ASI SE DECLARA.

En fundamento a las razones antes expuestas debe declararse RESUELTO el contrato en referencia quedando la parte demandada reconviniente en la libertad de disponer del inmueble objeto de dicho contrato, pero deberá de manera inmediata reintegrar las sumas de dinero efectivamente pagadas por el demandante más la cantidad que resulta de su indexación a la presente fecha, sin que pueda la demandada reconviniente retener cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios, en virtud de no haberse previsto en el contrato cláusula penal alguna, y no haberse demandado en la pretensión reconvencional indemnización por ese concepto. ASI SE DECIDE.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, con sede en Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Que la naturaleza jurídica del contrato que une a las partes en el presente procedimiento es la de ser un contrato PRELIMINAR DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara el ciudadano R.A.C., identificado en autos, en contra de la Sociedad Mercantil “PROMOTORA LA MACARENA, C.A.” identificada en autos.

TERCERO

CON LUGAR la RECONVENCION POR RESOLUCION DE CONTRATO PRIVADO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA de fecha 03 de agosto del 2.004, intentada por la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA MACARENA C.A.”, en contra del ciudadano R.A.C., ambos plenamente identificados en autos.

CUARTO

Se declara RESUELTO el CONTRATO PRIVADO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA de fecha 03 de agosto del 2.004, suscrito entre la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA MACARENA C.A.”, y el ciudadano R.A.C., ambos plenamente identificados en autos. En consecuencia, la Sociedad Mercantil “PROMOTORA LA MACARENA C.A.”, queda en libertad de disponer del inmueble objeto de dicho contrato, pero deberá de manera inmediata reintegrar las sumas de dinero efectivamente pagadas por el demandante con ocasión al mismo, que alcanza la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 51.000,00) más la cantidad que resulte de su indexación, la cual deberá ser practicada mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, donde los expertos deberán aplicar los siguiente parámetros: 1) El periodo a indexar será el que va desde la fecha de admisión de la demanda que ocurrió el día 19 de febrero del 2.009, hasta la fecha del presente fallo, y 2) Deberán aplicar el índice de precios al consumidor arrojado por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, sin que pueda dicha empresa retener cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios, en virtud de no haberse previsto en el contrato cláusula penal alguna y no haber la demandada exigido en su reconvención tal indemnización por ese concepto.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandante, tanto de la demanda principal, como de la reconvención por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los diecinueve (19) de marzo de dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.-

El Juez Titular,

Abg. A.G.P.

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.B.

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el alguacil del tribunal, se dictó y público el fallo que antecede, siendo las doce horas y cuarenta y cinco minutos de la tarde (12:45 p.m.).

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.B.