Decisión nº S2-CMTB-2016-00286 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Monagas, de 26 de Septiembre de 2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

Maturín, Veintiséis (26) de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016).

206° y 157°

RESOLUCION Nº S2-CMTB-2016-00286

ASUNTO: S2-CMTB-2013-00068

PARTE DEMANDANTE: C.A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V.4.021.481, y domiciliado en la ciudad de Porlamar estado Nueva Esparta.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.E.M.D.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.700.477, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo le Nº 43.916 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: P.A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.424.197. domiciliado en la ciudad de Porlamar estado Nueva Esparta.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.V.S.O., J.V.S.R., J.A.T.L., Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 1.497, 58906 y 69.334, domiciliados en la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, los Dos Primeros y el último en esta ciudad de Maturín, estado Monagas.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Las actuaciones que conforman el presente expediente, fueron remitidas a este Tribunal Superior, en virtud de la inhibición interpuesta, por el Abogado J.T.B., actuando en su carácter de Juez del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolecentes de esta Circunscripción Judicial, en virtud de haber emitido opinión en sentencia de fecha 08 de diciembre de 2012, mediante la cual dicha sentencia fue revocada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de febrero de 2012, que declaro; improcedente el recurso de nulidad, y con lugar el recurso de casación. En fecha 03 de Mayo de 2012, el extinto Juzgado Superior Quinto Agrario, Civil, Bienes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, declaro con lugar la inhibición propuesta por el abogado J.T.B. y en consecuencia dicho tribunal asumió la competencia para decidir el presente fallo. En fecha Seis (06) de Agosto de 2013, la Abogada M.B.B., Jueza Provisoria del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, se aboca al conocimiento de la presente causa y ordena librar boletas de notificación a las partes. En fecha Quince (15) de Abril del 2015 se acuerda notificar a la parte demandada mediante cartel. En fecha Diez (10) de Noviembre de 2015, este Juzgado acuerda ordenar nuevamente la realización del cartel mas el termino de la distancia de conformidad con lo dispuesto en el articulo 233 y 205 ambos del Código de Procedimiento Civil. En fecha cuatro (04) de Julio de 2016, el tribunal revisada la causa, observa que las partes han sido notificadas, sin haberse inhibido o recusado la presente, por lo que esta juzgadora al realizar el estudio de la causa observa que en virtud del pronunciamiento del fallo por parte de la Sala de Casación Civil del Tribunal supremo de Justicia y una vez verificada la causa en el estado en que se encontraba se reserva el lapso de (45) días para dictar sentencia y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

La parte accionante, en su libelo de demanda expone:

…omisis…Consta de documento autenticado por ante el Notario Público Segundo de Porlamar, Municipio Autónomo M.D.E.N.E., que en fecha veintitrés (23) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y Nueve 1999, nuestro representado celebró un contrato de compra venta a plazo con el ciudadano P.A.A.B., quien es venezolano, mayor de edad u titular de la cédula de identidad número 4.424.197. hago la observación pertinente que el bien dado en venta perteneció a los ciudadanos: C.A.M. y C.L.L.d.M., y solo nuestro representado C.A.M., firmó el documento de venta del inmueble ya que la otra propietaria no lo firmó. Tal como se evidencia de documento autenticado ante la Notario Público Segundo De la ciudad de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño, Del Estado Nueva Esparta que acompaño a la presente demanda marcada con la letra “B”. El referido contrato versó sobre la compra venta de un inmueble que forma parte de un área de mayor extensión constituido por un lote de terreno ubicado en Jurisdicción del Municipio S.D.M., sitio de San Lorenzo, en el Estado Nueva Esparta, Los linderos Generales del bien donde se encuentra enclavado el objeto de la venta son los siguientes: Al Norte: En treinta y ocho metros (38 mts), con camino carretero que conduce a Pampatar, La Asunción, (hago la observación pertinente que el documento de venta erróneamente se señala en metros cuadrados tal lindero, cuando lo real es que un lindero se mide en metros lineales para que la cabida no sufra alteraciones, Al Sur: Ochenta y nueve metros con cincuenta y cuatro centímetros (89,54), que es su frente con carretera que va de Pampatar a Porlamar, (hago la observación pertinente que el documento de venta erróneamente se señala en metros cuadrados tal lindero, cuando real es que un lindero se mide en metros lineales para que la cabida no sufra alteraciones, conforme a la práctica de mesura universalmente aceptada). Al Este; En ciento Cuarenta y Dos Metros con noventa centímetros (142,90), con parcela número 3 y, Al Oeste; con ciento Noventa y dos metros con ochenta y siete centímetros (192,87). Dicho lote de terreno se dividió en dos lotes: Uno identificado como lote “A”, y otro identificado como lote “B”. El lote identificado como lote “B”, me lo reservé para uso personal y el lote identificado como “A”, fue el objeto de la venta, el mismo se encuentra alinderado de la siguiente manera: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), Con camino carretero que conduce de Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3, Y AL OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca. El precio convenido para la venta se estableció en DOSCIENTOS MIL DOLARES ($ 200.000). Con la obligación de hacer su conversión en bolívares el día de su cancelación. El pago del precio convenido fue sometido a una cláusula a término según la cual al finalizar el primer año contado a partir del 18 de Agosto de 1999, el comprador debería cancelar a los vendedores la cantidad de EL TREINTA Y TRES POR CIENTO (33%), DEL MONTO TOTAL DE LA VENTA. Es decir que el día 18 de Agosto del año Dos mil el comprador debió entregar a nuestro representado el cincuenta por ciento (50%), del Treinta y tres por ciento (33%), fijado como base del precio, toda vez que solo nuestro representado firmo el contrato de venta, más sin embargo no lo hizo. En dicha clausula a termino se estableció textualmente Cuarta:.../... Observo al Tribunal que de acuerdo a lo estipulado en cláusula segunda y cuarta del contrato de venta a plazo que acompaño marcado con la letra “A”, se indicó en el preámbulo de dicho contrato que las partes han convenido en celebrar un contrato de arrendamiento con promesa bilateral de compra venta, pero lo cierto es que se trata de un contrato de compra venta perfecto y plenamente perfeccionado entre las partes, dado que ambas partes manifestaron su consentimiento en relación al contrato, es así como se estableció y determinó el objeto del contrato, se señaló y determinó el precio del mismo y la forma de pagarlo.../... Ciudadano Juez, se puede apreciar de la lectura del contrato que las partes estuvieron plenamente de acuerdo en el objeto del mismo esto es, en la compra y venta del inmueble anteriormente identificado y en el precio de la venta. Es así como el precio de venta que fue pactado en la suma de DOSCIENTOS MIL DOLARES ($ 200.000), CON OBLIGACIÓN DE HACER SU CONVERSIÓN A BOLIVARES EL DIA DEL PAGO, estableciéndose como cuota inicial un porcentaje equivalente al treinta y tres por ciento (33%) , del precio base de venta del inmueble, pero este pago no fue cancelado a nuestro representado en la proporción del cincuenta por ciento que al él le corresponde. La segunda cuota del precio, equivalente al treinta y tres por ciento no se ha vencido, y la tercera cuota establecida en un treinta y cuatro por ciento se pagaría en el trascurso del tercer año de dicho contrato y tampoco se ha vencido por lo que celebrada la venta mediante documento autenticado de fecha cinco (23) de Agosto de 1999, las partes admiten implícitamente que es una operación de compra venta cuando en la cláusula cuarta del contrato se expresa.“El presente contrato tendrá una duración de tres años fijos, contados a partir del 18-08-1999, (sic) al 18-07-2.002 (sic) fecha para la cual deberá protocolizar la venta definitiva (sic), consecuencia del presente contrato de arrendamiento con promesa bilateral del compraventa; “el optante”, irá haciendo abonos parciales al capital del monto total de la venta de la siguiente manera”… En la misma cláusula CUARTA, SE ESTABLECE EL MODO DE PAGO DEL PRECIO; al convenir las partes; “Al finalizar el primer año de arrendamiento (Sic) “EL OPTANTE” (Sic), deberá cancelar a “LOS PROPIETARIOS”, el treinta y tres por ciento (33%), de la totalidad DEL MONTO TOTAL DE LA VENTA…omisis...Tal como ha quedado evidenciado, consta ciudadano juez, que las partes expresaron su consentimiento sobre todos los elementos esenciales a la existencia y validez del contrato de compra venta y que nuestro representado cumplió con su obligación de entregar el inmueble para que el comprador hiciera uso y disfrute del mismo y en consecuencia tal contrato quedó válidamente perfeccionado.../...por lo tanto habiéndose convenido en el objeto del contrato así como también en su precio, y no habiéndose hecho el pago de la primera cuota parte del precio fijado conforme a la forma convenida en el contrato autentico antes señalado, se esta en presencia de un incumplimiento de expresas cláusulas contractuales fijadas en el documento de venta por consiguiente cualquier estipulación adicional que se encuentre en el contrato deben entenderse como modalidades emergentes del negocio fundamental de la compra venta (pago mensual que las partes llamaron cánones de arrendamiento)…/... Conclusiones: Y es por los hechos antes narrados y de acuerdo a las disposiciones citadas por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como formalmente lo hago al ciudadano: P.A.A.B., antes identificada, en su carácter de COMPRADOR DEL INMUEBLE, antes identificado en RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS QUE DE EL SE DERIVAN; antes señalado, a fin de que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en: PRIMERO: Para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal en la Resolución del Contrato de compraventa referido a lo largo de este Libelo y que fue firmado por nuestro representado y el demandado y en consecuencia me entregue el inmueble que le fue vendido. SEGUNDO: Demando en concepto de daños una porción equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ESTABLECIDOS COMO CLAUSULA PENAL EN EL CONTRATO. TERCERO: Demandamos para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal en pagar las costas y costos que cause la presente demanda. Estimamos la presente acción a los efectos de la competencia en la cantidad de NOVENTA CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 94.900.000,00), CONFORME AL ARTÍCULO 33 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL; Discriminados así: Veinticinco millones de Bolívares por daños establecidos como cláusula penal y sesenta y nueve millones novecientos mil bolívares representada por el valor económico del inmueble vendido y cuyo contrato se pide en resolución…

La parte demandada en etapa de contestar expuso lo siguiente:

…omisis… Nunca mi representado presento su consentimiento para adquirir tan solo el cincuenta por ciento de los derechos de propiedad de los metros que les fueron vendidos.../... la falta de la firma de la sra C.L.d.M. en el documento de venta no es obstáculo para firmar que la venta a mi representado, como lo reconoce el actor es perfecta, ya que la misma es un contrato enmarcado dentro las previsiones del articulo 1161 del código civil. por lo que la propiedad se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente efectuado y ese consentimiento se expreso..../... La falta de firma del documento notariado se debió a un descuido de los funcionarios de la Notaria. De no ser así la situación, se hubiera hecho la salvedad en el documento de que solo se presentaba para la firma del Sr. Maneriro.../.. Según el demandante, por la circunstancias de que el documento en referencias no esté suscrito por la señora C.L.d.M., mi representado solo adquirió el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad que los llamados propietarios ostenta sobre el lote dado en venta a mi poderdante.../... Adicional a ello, el veinticuatro de mayo del año dos mil (24-05-2000), la Sra C.L.d.M., ratifico la venta realizada a mi poderdante, ya que en esa oportunidad mi cliente, en cumplimiento de la clausula séptima del contrato agregado a la demanda como anexo "B", le hizo entrega del deposito, el cual recibió conjuntamente con el Sr. C.A.M.L., solo que no en la cantidad especificada en dicha clausula, por haberlo modificado por acuerdo posterior, sino con un monto de Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares ( Bs. 2.800.000,00) habiéndose expedido el correspondiente recibo.../... Realizada la negociación, se comenzó a construir un conjunto de bienhechurías sobre el inmueble que hoy en día están valoradas en Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares ( Bs. 250.000,00), a la vista de los propietarios quienes en ningún momento se opusieron a las misma, lo que es una ratificación tacita de la venta efectuada a mi representado.../... Según el accionante , mi poderdante tenia la obligación de pagar un cincuenta (50%), de su obligación de pago del Treinta y Tres Por Ciento (33%).../... Mediante la presente demanda, al actuar incongruentemente y de mala fe, la parte actora pretende burlar la intención que tuvieron las partes al momento de celebrar el contrato cuya resolución aquí se demanda. La anterior afirmación queda demostrada por cuanto el 24 de mayo del 2000, la parte actora recibió de mi representado la cantidad de Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares ( Bs. 2.800.000,00) por concepto de abono de deuda pendiente por contrato de arrendamiento ( deposito garantía o canon de arrendamiento).../... A pesar de ello, la parte actora comparece a este proceso pretendiendo desconocer la compra venta en los términos convenidos, bajo el alegato de que el contrato de venta se encuentra suscrito solamente por una de las partes que emitió su consentimiento.../... Confesión de la Parte Actora sobre la Naturaleza del Contrato cuya Resolución se ha demandado...omisis...Por todo lo expuesto en este capítulo, rechazo, niego y contradigo en este acto que mi representado haya presentado su consentimiento para suscribir un contrato de arrendamiento u opción con la parte demandada, por cuanto su verdadera intención al momento de celebrar el contrato acompañado como anexo B de la demanda fue la compra del lote A, como así lo reconoce el demandante y así conviene mi poderdante en todas y cada una de sus partes.../... En el presente caso que en el caso los propietarios conforman una comunidad...omisis... Obligaciones de los Propietarios.../... 1.-Realizar todas las diligencias necesarias, judiciales y extrajudiciales y responder por los gastos que dicha gestiones generen para la lotificación o parcelamiento del terreno para la fecha de la protocolización de la venta definitiva del inmueble (clausula primera). 2.-Transmitir la posesión y propiedad de todo el lote vendido, con el metraje correcto, que es la cantidad de Seis Mil Ciento Setenta y Cinco Metros Con Cincuenta Centímetros (6.175,50 Mts2) (Clausula Primera) 3.- Parcelar o separar del lote total del terreno el lote A con superficie de Seis Mil Ciento Setenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros ( 6.175,50 Mts2) (Clausula Primera) 4.- Otorgar el documento definitivo de venta una vez que se les hubiere pagado la tercera cuota del precio. (Clausula Primera) 4.- Otorgar el documento definitivo de venta una vez que se les hubiere pagado la tercera cuota del precio (Clausula Cuarta) 5.- Devolver, al culminar el referido contrato, la suma recibida en calidad de depósito y liberar la fianza mercantil otorgada por Agropecuaria Lupe C.A (Clausula Séptima) 6.- Pagar por daños y perjuicios la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.00,00) mas el valor de todas las bienhechurías construidas en el terreno vendido, si desistieren de la negociación. hago constar desde ya que los propietarios no cumplieron con las obligaciones señaladas en los ordinales segundo y tercero de la enumeración anterior, ya que nunca pusieron en posesión a mi representado de la totalidad del lote vendido (ordinal 2) y cuando otorgaron el documento de lotificacion no separaron del lote de terreno de su propiedad, la porción vendida a mi representado (ordinal 3) Obligaciones del comprador, P.A.A.B.:../... 1.- Ir haciendo abonos parciales al capital del monto total de la venta. (Clausula Cuarta). 2.- Cancelar a los Propietarios al finalizar el primer (1) año de arrendamiento el treinta y tres por ciento (33%) del monto total de la venta; al finalizar el segundo (2°) año de arrendamiento el treinta y tres por ciento (33%) del monto total de la venta y al finalizar el tercer (3) año de arrendamiento el treinta y cuatro por ciento (34%) del monto total de la venta (clausula cuarta). 3.- Pagar una tasa de interés anual del siete por ciento (7%) tomando como base el dollar americano del precio de la venta e imputable al canon de arrendamiento. 4.- Entregar una determinada cantidad de dinero en concepto de depósito (clausula séptima). 5.- Pagar los recibos de luz, agua, y todos los servicios públicos suministrados al inmueble, debiendo presentar los recibos cancelados para la fecha de culminación de dichos contrato ( Clausulas Octava). 6.- Pagar los gastos necesarios para el desalojo de subarrendatarios del inmueble que le fue vendido (clausula novena). 7.- Pagar la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00) como daños y perjuicios si no cumple con su promesa de compra (clausula decima). Hago constar que mi representado ha cumplido a todas y cada una de sus obligaciones, con excepción del pago previsto para ser efectuado en fecha dieciocho de agosto del año dos mil (18-08-2000), ya que mi poderdante tiene razones para no haberlo efectuado como se demostrara más adelante. Justificación de la negativa de P.A. de pagar parte del precio de venta...omisis... En el caso que nos ocupa el temor a la perturbación es legitimo, por lo que no hay ningún peligro imaginario. La situación es real: A mi representado no se le ha otorgado un documento registrado que demuestre la propiedad del mismo. Los propietarios lotificaron el terreno vendido a mi representado y en ninguna parte de dicho documento se hace mención a la porción que le fue vendida. Ninguno de lo lotes coinciden en sus linderos y en su superficie con el pedazo vendido a mi defendido. Con posterioridad al documento de lotificacion los propietarios, procedieron a vender un lote del terreno, por lo que en la actualidad son propietarios de menor cantidad a la vendida a mi representado, lo cual demuestra la imposibilidad jurídica en que se encuentran de otorgar un título de propiedad que cubra la cantidad vendida a mi poderdante (6.175,50 mst). Estos hechos, por lo demás demostrados con los documentos acompañados, son más que suficientes para justificar la suspensión del pago, pues constituyen un temor fundado de que no le vaya a documentar mediante instrumento público, con la propiedad del lote comprado. El temor de ser perturbado por no poder mi representado tener la propiedad y ejercer un libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación, lo faculta para suspender el pago de las cantidades establecidas en el contrato, hasta tanto cesen los actos pertubatorios realizados por los propietarios, todo lo cual queda aparado por la Excepción Non Adimpleti Contractus. Es dicha acción la que le permite suspender el pago, dado el incumplimiento de sus obligaciones y actos pertubatorios realizados por los vendedores (Los Propietarios).../... Con los argumentos antes expuestos y la documentación acompañada, queda demostrado que mi poderdante no ha incumplido ninguna de las obligaciones derivadas del contrato suscrito con los propietarios y que lo asisten razones de derecho para negarse a pagar el saldo del precio. Afirmaciones de la parte actora en las que conviene:.../.... 1.- El documento imscrito por ante la notaria publica segunda de Porlamar, el 23 de agosto de 1999, bajo el N° 15, tomo 42.../... 2.- Que los propietarios eran, para el momento venta (23 de agosto de 1999) los únicos dueños de un inmueble...omisis...3.- Que el objeto de dicho contrato lo constituyo la venta total del lote A.../... 4.- Que se trato de una venta a plazo, en el sentido de que el precio de la parcela seria pagado en tres cuotas: Una Primera el 18-08-2000, la segunda el 18-08-2001 y la tercera el 18-08-2002 (Clausula Cuarta, folio 12 del expediente). 5.- Que en el referido documento , las personas identificadas como los propietarios quedaron obligados a vender el lote del terreno identificado como el lote A y la persona llamada el optante, quedo obligada a comprar dicho lote. En razón de ello las partes pactaron un indemnización a cubrir por aquel que desistiera de su obligación.../...6.-...omisis... las estipulaciones que se encuentren en el contrato deben entenderse como una modalidad emergente del negocio fundamental de la compra venta ( pagos mensual que las partes llamaron cánones de arrendamiento).../... Que la venta es un contrato enmarcado dentro de las previsiones del artículo 1161 del código civil...omisis...

En este orden de ideas, la parte demandada presento escrito de reconvención alegando entre otras consideraciones lo siguiente:

...Omisis... De conformidad con los artículos 5498,554 y 555 del Código civil, toda construcción u obra sobre o abajo el suelo se presume hecha por el dueño del terreno, a sus expensas. De allí que realizada la negociación, nuestro representado comenzó a construir un conjunto de bienhechurías sobre el inmueble de su propiedad, a la vista de todos, sin que en ningún momento "LOS PROPIETARIOS

, se opusieron a los mismas. Este hecho conforma de parte de “LOS PROPIETARIOS” una ratificación tácita de la venta efectuada a mi representado. Tales bienhechurías están valoradas en DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,oo), lo que demuestra su complejidad y volumen. Por ello es imposible que tales obras se realicen de manera clandestina, sobre todo para aquellas personas vecinas del sector y que se creen titulares de algún derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se construían. Con fundamento en lo arriba expuesto, me permito sostener que han sido “LOS PROPIETARIOS”, quienes han incumplido con obligaciones derivadas y contenidas en la venta realizada a mi patrocinado; incumplimiento éste que le permite a P.A. demandar tanto la resolución del contrato de venta celebrado con “LOS PROPIETARIOS” el 23 de agosto de 1.999, como el pago de los daños contractualmente establecidos.../... Demostrado como esta que los Propietarios incumplieron obligaciones contractualmente establecidas, como son: Las de poner en posesión a mi representado de la totalidad del lote vendido. Garantizarle la posesión pacifica del lote vendido, separar en el documento de lotificación la porción que le habían vendido. Por cuanto con posterioridad a la venta que le efectuaron a mi defendido el 23 de agosto de 1.999, “LOS PROPIETARIOS” efectuaron ventas de parte del lote vendido a mi poderdante, a tal punto que son propietarios de menor cantidad de terreno que la vendida a mi representado, es por lo que acudo por ante su competente autoridad para RECONVENIR, como en efecto lo hago en este acto en nombre de mi representado a la comunidad conformada por los señores C.L.L.D.M. y C.A.M.L., arriba identificados, representada por éste último, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que entre los señores a.L.L.d.M. y C.A.M.L., arriba identificados existe una comunidad y que en tal carácter vendieron a mi representado el lote de terreno descrito en autos, cuya superficie y linderos se dan por reproducidas en este petitorio. SEGUNDO: En que el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 23 de Agosto de 1.999, bajo el Nro. 15, Tomo 42, de los libros llevados por ese Organismo, agregado a la demanda como anexo “B”, es un contrato de venta y no de arrendamiento. TERCERO: que dado el incumplimiento de la parte vendedora, declare resuelto el referido contrato de venta suscrito entre mi representado y la parte actora reconvenida. CUARTO: En reintegrar a mi representado la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.800.000,00) recibida el veinticuatro de mayo del año dos mil (24-05-00), por cuanto dicha suma constituye un abono parcial al precio de venta total del inmueble y no a un canon de arrendamiento. QUINTO: En pagar, de conformidad con la cláusula décima del contrato cuya resolución se solicita, y en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000,oo), más el valor de las bienhechurías construidas en el inmueble cuyo valor se estima en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00),pero que deberá ser determinado por una experticia complementaria del fallo que desde ya se solicita. SEXTO: Producto de la continua devaluación que sufre nuestra moneda se solicita se aplique la indexación al monto condenado a pagar, la cual deberá ser determinada, igualmente, por una experticias complementaria del fallo que desde ya pido...omisis...

Por su parte la parte demandante reconvenida dio contestación a la reconvención exponiendo lo siguiente:

..Omisis... Pretender el demandado que por una ambigüedad del contrato tiene derecho a exigir una cantidad mayor que la señalada en el documento que se acompañó marca “B” a la demanda sería ir en contra de la voluntad expresada por mi representado C.A.M.L., quien fue la única persona que firma el contrato, por ello presentó la demanda en interés de sus derechos personales y directos y no como erróneamente lo interpreto el demandado. Ahora bien, pretende el demandado justificar su incumplimiento alegando que no se le entregó un documento de lotificación, ni un instrumento registrado, olvidando que en el último párrafo de la cláusula primera del contrato, quedó establecido que mi representado se obligó a realizar todas las diligencias judiciales y extrajudiciales para la lotificación o parcelamiento del terreno (SE REFIRIERON AL LOTE IDENTIFICADO COMO “A”), agregándose inmediatamente la expresión “para la fecha de protocolización de la venta definitiva del inmueble, con el metraje correcto”. Luego viene la ambigüedad de señalarse una cantidad diferente a la establecida en metros lineales por lindero…/...En el mismo sentido pretende hacer ver el demandado P.A.A.B., que mi representado C.A.M., actúa en la presente causa con el carácter de comunero. Tal alegato lo hace con la más absoluta deslealtad, para tergiversar los hechos planteados en la demanda…/...Alego como defensa, la insuficiencia del poder para platear reconvención en la presente causa. Ciudadano Juez, para ejercer cualquier acción por vía de reconvención el apoderado del demandado necesita tener un poder especial conforme a la Ley, es decir el poder debe mencionar, la persona contra la cual se ha de proponer la reconvención, el expediente en el cual se ha de proponer, y la causa o causas de la reconvención, y el objeto de la reconvención y especialmente la facultad de reconvenir, toda vez que este es un acto personalísimo del poderdante demandado…/... Alego como defensa de fondo, la falta de cualidad para sostener el presente juicio en la ciudadana C.L.d.M., ciudadano Juez, consta del documento que se acompaña a la presente demanda que el mismo no se encuentra firmado por mi representada C.L.V.D.M., por lo cual le es inoponible, a pesar de constar su nombre en el mismo. Aquí se observa una grave irregularidad del Notario al decir que C.L.V.D.M., se encontraba presente…/... Alego como defensa de fondo, el hecho cierto que las comunidades de bienes no son sujetos de derecho, por lo que mal se les puede demandar…/...Niego que mis representados C.L.V.D.M. Y C.A.M., llegaran a un acuerdo verbal con el demandado P.A.A.B., mediante el cual convinieran en vender un lote de terreno de SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (6.175,75 Mts). Niego que la ciudadana C.L.D.M. haya consentido en vender el cincuenta por ciento del lote de terreno identificado como “A”, en el documento que se acompaño a la demanda marcado “B”. 􀀀 Niego especialmente el hecho de que mi representada C.L.V.D.M. llegara a algún acuerdo verbal con el demandado, acerca de la venta de algún lote de terreno y de su precio. Niego que el 24 de Mayo del año 2.000, la ciudadana C.L.V.D.M., ratificara venta alguna…/...Niego que el demandado P.A.A.B. en cumplimiento de la cláusula séptima del contrato agregado a la demanda como anexo “B”, le hiciera entrega de depósito alguno a mi representado C.A.M.L., por concepto de tal contrato…/...Ratifico que el comprador si fue puesto en posesión del inmueble que se señalo en el documento que se acompaño a la demanda marcada “B”, en toda la extensión en él indicada por cada uno de sus linderos, y tanto es así que realizó mejoras en el mismo…/... Niego que mi representado C.A.M.L. hayan incumplido con la obligación contraída en la cláusula primera del contrato de compra venta, toda vez que esta es una obligación que se estipuló para ser cumplida en fecha posterior al pago que el demando debía hacer…/...Incurre el demandado reconveniente en tal grado de deshonestidad y deslealtad que al plantear la reconvención alega como medio de justificación de su incumplimiento que no se le puso en posesión de la totalidad del inmueble que se señala en el contrato que se acompaño a la demanda marcado “B” y hace una aseveración que da la evidencia y prueba lo absurdo de su pretensión de querer hacer ver que no se le entregó todo lo que se estableció en el contrato en cuanto a metros de terreno por lindero…/...Ciudadano Juez, lo que resulta verdaderamente inverosímil, es que el demandado reconveniente alega que compró una determinada extensión y bajo la creencia de que se le entregó una cantidad menor, suspendiera el pago de la primera cuota del precio, no pagara los intereses convenidos al siete por ciento anual, y no hiciera los abonos mensuales de tales intereses, ni cumpliera con ninguna de las obligaciones que convino en el contrato y posteriormente hiciera según su propio alegato una inversión de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000), ello no es sensato, ni cabe dentro de lo que se conoce como experiencia común.Niego que mi representado C.A.M.L. haya ejecutado actos perturbatorios a la posesión que ejerce el demandando P.A.A.B., sobre el lote de terreno que le vendió…/... Ciudadano Juez, mi representado contrajo dos obligaciones con carácter alternativo en el parágrafo último de la cláusula primera del contrato, pero su cumplimiento se haría efectivo en el tercer y último año de vigencia del contrato (para la fecha de protocolización de la venta definitiva). La primera consistía en lotificar el terreno. La segunda: En hacer un parcelamiento de terreno o cumplía con una obligación o cumplía con la otra por lo que la exigencia de una de cualquiera de tales obligaciones extemporánea, por no haber llegado el tiempo útil para su ejecución, conforme al parágrafo último de la Cláusula Primera. En el mismo sentido debo alegar que la venta de lotes de terreno hechas por mi representado C.A.M., a terceros no perjudica en nada la posesión que viene ejerciendo el ciudadano P.A.A.B., en el terreno que posee como consecuencia del contrato que firmara con mi representado C.A.M., identificado en el mismo como lote “A” y que se acompaño a la demanda marcado “B”, es bueno observar en este momento que el mismo demandado gracias a estar poseyendo el terreno puede alegar que hizo mejoras en el mismo y a tales mejoras le da un valor económico de doscientos cincuenta millones de bolívares. Queda con ello evidenciado que el demandado reconveniente está en posesión del lote de terreno señalado en el documento que se acompaño a la demanda marcado “B”. Así como también que ha permanecido en la posesión pacifica del lote de terreno desde el momento en que se le puso en posesión, prueba de ello es que pudo realizar obras que como el mismo alega dada la complejidad y volumen era imposible hacerlas de manera clandestina, sobre toda para aquellas personas vecinas del sector y que se creen titulares de algún derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se construían.

En este orden de ideas las partes en la etapa de promoción de pruebas promovieron sus respectivas pruebas.

Pruebas Promovidas por la parte demandante reconvenida:

- Reproducimos el mérito favorable que se encuentra en autos en especial: a) El RECONOCIMIENTO QUE HACE LA PARTE DEMANDADA P.A.A.B., de haber incumplido con su obligación fundamental ello es: No haber pagado la primera cuota del precio del bien inmueble vendido. Ni haber efectuado el pago de las cantidades de dineros que mensualmente debían cancelar fijada de mutuo acuerdo en un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00), con un recargo del siete por ciento anual (7% ) de intereses pagaderos en bolívares, tomando como base de cálculo el dólar Norteamericano que rija en el mercado cambiario…b) Reproducimos el mérito favorable que emergen de los autos, en especial el reconocimiento expreso que hace la parte demandada, en el sentido que la negociación celebrada con nuestro representado se trata de una operación de compra venta de una parcela de terreno. Promovemos prueba de experticia.

Esta Juzgadora aparta de tales argumentos, en el entendido de que es reiterada la Jurisprudencia de que el merito favorable de los autos no aporta ningún elemento de convicción al proceso. Y así se decide.

- Promovemos la prueba de testigos y tal efectos señalamos y entregamos a este Juzgado la lista de los que oportunamente presentaremos para que rindan su testimonio en la oportunidad que ha bien tenga fijar el Tribunal. 1) Ciudadano H.R.. 2) PABLO NAVAS. 3) J.A. BERNAL; 4) M.S. y G.J.F.S., plenamente identificados en autos…

- Promovemos las siguientes pruebas documentales: Reproducimos el documento de compraventa anexo al libelo de demanda, Autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar en fecha 23 de Agosto de 1999, anotado bajo el número 15, tomo 42.

- Promovemos recibo de pago derivado del contrato de arrendamiento, con fecha de recibido por el demandado del cinco de junio del dos mil (05062000) y firmado por P.A.A.B., marcado con la letra “A”.

- Promovemos acta de defunción del ciudadano MANUEL PLACIDO FLORENCIO MANEIRO GONZALEZ…Demostrativo del estado civil de viudez que ostenta la ciudadana C.L.d.M., marcado con la letra “B”.

- Promovemos original de la cédula de identidad de la ciudadana C.L.d.M., y copia fotostática de la misma para que previa su certificación en autos se haga la devolución del original de dicho documento…

- Promovemos copia certificada del documento de partición del Fundo San Lorenzo, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 39, folios 50 al 58, Protocolo Primero, Primer Trimestre, de fecha 15 de febrero de 1968.-

- Promovemos en copia fotostática documento de Declaración Sucesoral, expedido por el Ministerio de Hacienda, Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria Dirección Nacional Sectorial de Impuestos Sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos, de fecha 5 de junio de 1.996…

- Promovemos en copia fotostática documento de venta de los derechos de propiedad equivalente a dos terceras partes de la parcela N° 4 que perteneciera a A.M.G. y R.d.V.M., efectuada a favor de Manuel Maneiro…

- Promovemos documento de lotificación en copia certificada y debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 48, folios 322 al 328, protocolo Primero, Tomo 7, del Cuarto Trimestre del año 1.999 y su respectivo plano topográfico…

En este sentido la parte demandada reconveniente presento su escrito de pruebas promoviendo lo siguiente:

.- La confesión en que incurrió la parte actora al proceder a no contestar la reconvención planteada en forma temporánea.

- El merito favorable de los autos 1) El que se desprende del contrato suscrito por mi representado de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, del Municipio Autónomo M.d.E.N.E., en fecha 23 de Agosto de 1999, anotado bajo el Nro. 15, Tomo 42 de los libros llevados por este Organismo. 2) De la misma manera el merito favorable que se desprende de los autos de la confesión en que incurre la parte demandante al alegar en el libelo: “Hago la observación pertinente que el bien dado en venta perteneció a los Ciudadanos C.A.M. y C.L.L.D.M., y solo nuestro representado C.A.M.f. el documento de venta del inmueble ya que la otra propietaria no lo firmo…/... 3) El hecho de que mi representado en ningún momento manifestó su consentimiento para la compra de UN CINCUENTA POR CIENTO (50%), de un todo tal como se desprende del texto del contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA,ALQUILER O VENTA…/... 4) el merito que se desprende de autos, en especial del documento suscrito por la parte actora y consignado junto con la contestación, distinguido con la letra “B” en copia certificada de fecha 7 de Diciembre de 1999, en documento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 48, folios 322 al 328, Protocolo Primero, Tomo 7, Cuarto Trimestre de 1999…/... 5) Hago valer el merito que se desprende de los autos en especial el que se desprende de la venta que la parte actora en compañía de la copropietaria realiza a la FIRMA MERCANTIL ESTACIÓN DE SERVICIO MANEIRO C y que se acompaño a la contestación reconvención como recaudo marcado con la letra “Q” y que se encuentra otorgado por anta el Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 8 de Diciembre de 1.999, anotado bajo el Nro. 16, Tomo Nro. 8, Protocolo Primero, folios 70 al 72; Cuarto Trimestre, en donde se evidencia que da en venta a la referida empresa, un área de terreno constante de DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (2.588,37 Mtrs2), y el cual se encuentra identificado como lote “A”. 6) Hago valer a favor de mi representada el recaudo acompañado junto con la contestación reconvención marcado con la letra “D” en el que se evidencia que la situación se agrava aun más, cuando este Tercero en fecha 29 de Diciembre de 1999, según documento otorgado por el Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el Nro. 24, folios 156 al 158, Protocolo Primero, Tomo Nro. 10, Cuarto Trimestre del presente año, da en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN DE COMBUSTIBLE MONAGAS C.A., el mismo inmueble objeto del presente litigio. 7) Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho de que el inmueble objeto del presente litigio a sido múltiples veces vendido…/... 8) Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el que se desprende del recaudo acompañado con la letra “C” junto con la contestación reconvención.../... 9) Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho el reconocimiento realizado por la parte actora en que efectivamente no es la propietaria del cien por ciento (100%) del terreno.../... 10) Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho del temor de ser perturbado por no poder mi representado ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación lo que faculta para ejercer el derecho de la suspensión del pago de las cantidades establecidas.../... Tomando como base la Excepcion Non Adimpleti Contractus.../...11) Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho de la verdadera intención de mi representado al momento de suscribir el contrato en cuestión fue la compra del inmueble, hecho que convengo en todas y cada una de las partes. 12) Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho del convenimiento en nombre de mi representado en que efectivamente la tradición del inmueble no se ha verificado en ninguna forma de derecho y que efectivamente, mi representado convino en la compra de un inmueble descrito en la cláusula primero del contrato que sirve de base como instrumento fundamental de la presente demanda y el cual la parte actora acompaño al presente libelo marcado con la letra “A”…/...

- Promovió los siguientes testigos: A.R.M.R., F.J.S.H., L.C.G., J.R.C.C., R.A. TRONCOSO, R.J.C.R. y A.L.R..

- De conformidad con los establecido en el art 472,473,474 del Código de Procedimiento Civil, promueve Inspección Judicial.../...

- Solicito al Tribunal proceda a realizar un computo de los días de despachos transcurridos desde el día 031001,hasta el día de hoy inclusive…

Siendo la oportunidad procesal el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial dicto decisión en fecha 26 de octubre del 2004 declarando entre otros argumentos lo siguiente:

- Se evidencia que los propietarios se obligan a hacer las gestiones y correr con los gastos de parcelamiento a la fecha de la venta definitiva del lote “A”, que será parcelado o separado del lote total del terreno. De igual manera se desprende del documento de lotificación protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 7121.999, bajo el Nº 48, protocolo primero 1º, tomo 7. Que dicha lotificación se hace sobre el lote que queda después de vender 760m2 al ciudadano C.V. y 872 m2 al Ministerio de Comunicaciones, quedando a los herederos una extensión de 7.417,28 m2 que dividieron y lotificaron en 4 lotes, cuya cabida y linderos no coinciden con los del lote “A” de 6.175,50 m2, vendidos al comprados y que como lo asienta el oponente, ya no podrán cumplir, pues al vender el lote “A” de la lotificación en fecha 8121999, a la Estación de Servicios Maneiro C.A., según consta en copia certificada que anexa la accionada marcada “D”, donde se contiene el respectivo contrato de compraventa protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, de fecha 8121.999, su propiedad se reduce a 4.828,91 m2, por lo que se configuro un incumplimiento de las obligaciones establecidas en la cláusula primeradel contrato en cuestión que hace procedente la excepción una vez que de acuerdo a la cláusula cuarta de dicho contrato cuando al final del primer año del mismo que sevencía el 882.000, el comprador estaba en la obligación de hacer su primer pago del 33% del precio, ya estos hechos habían acaecido, produciéndose el incumplimiento del vendedor Y así se decide y como consecuencia de ello la acción no ha de prosperar. III DE LA RECONVENCIÓN: En la misma oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada reconviene, para que los ciudadanos C.L.L.d.M. y C.A.M.L., identificados en autos, convengan en que entre ellos existe una comunidad y que en tal carácter vendieron a la demandada el lote de terreno descrito también en autos…Que el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 23 de Agosto de 1999, bajo el Nº 15, Tomo 42, de los libros llevados por ese Organismo, agregado a la demanda como anexo “B”, es un contrato de venta y no de arrendamiento…Que se declare resuelto tal contrato…En reintegrarle Bs. 2.800.000,oo recibidos el 24052000, por cuanto dicha suma es un abono parcial al precio de venta del inmueble…En pagar la suma de Bs. 50.000.000,oo por daños y perjuicios, más Bs. 250.000.000,00 por el valor de las bienhechurías…En pagar las costas y costos del proceso. Estima la demanda en Bs. 300.000.000,00. Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los tres lotes de terrenos propiedad de la actora…Pide por último que la reconvención se declare con lugar. Por auto de fecha 07-11-2001, se admite la mutua petición y fija el 5º día para su contestación. El 21-11-2001, la parte demandante pide se reponga la causa al estado de admitir nuevamente la contrademanda y el Tribunal por las razones que expone en ella, dicta Interlocutoria el 13-12-2001, reponiendo la causa al estado nuevamente de admisión de la reconvención y ordenó notificar a las partes (ver folio 87 al 90), pues bien una vez realizada la notificación se dá contestación a la reconvención en fecha 25-04-2002, contradiciéndola y negando los hechos en todas sus partes y exponiéndose argumentos entre los cuales destacan: insuficiencia del poder; la ilegitimidad de la ciudadana C.L.L.D.M., para ser atacada por una reconvención por cuanto ella no firmó el contrato de venta; su falta de cualidad para sostener juicio. Que las comunidades de bienes no son sujetos de derecho, por lo cual no pueden ser demandados. En cuanto a la insuficiencia del poder para reconvenir el Tribunal declara improcedente tal defensa, una vez que el poder otorgado para la representación judicial faculta al apoderado para interponer y contestar demandas, oponer y contestar excepciones y reconvenciones…Es decir, para que se haga una defensa integral incluso recurrir en Casación, salvo lo actos que requieran facultades expresas establecidas en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la falta de cualidad alegada ya se expresó que fundamentándose la reconvención en el mismo título en el cual lo hace la acción, vincula a las partes integrantes de la reconvención contenida en el titulo, más aun cuando en el presente caso la reconvenida se puso a derecho para todos los actos del proceso; en virtud de ello se desestima este alegato. Se desestima el alegato de confesión ficta de los reconvenidos, una vez que si bien es cierto que la boleta de citación fue consignada extemporáneamente, también es cierto que el Tribunal ordenó la contestación a la reconvención al quinto día siguiente de la última notificación que se hiciere y dicha contestación fue hecha exactamente al quinto día siguiente de la última notificación de las partes, de no interpretarse de esa manera se estaría a juicio de quien juzga, violando el derecho a la defensa Y así se decide. Respecto a la defensa de que no es demandable la comunidad, el Tribunal acoge como bueno tal alegato, pues se ha debido reconvenir a la accionante y su comunero quienes son los legitimados pasivos en tal caso y quienes tienen el derecho subjetivo sobre la cosa común y no a la comunidad motivo por el cual no ha de prosperar la reconvención opuesta Y así se decide. DISPOSITIVA: En virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, conforme a los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 1167 del Código Civil, este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR, la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoó ente este Tribunal el ciudadano C.A.M., contra P.A.A.B., debidamente identificados, y SIN LUGAR la Reconveción o mutua petición opuesta por éste, contra los ciudadanos C.L.L.d.M., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad número 558.581 y C.M., anteriormente identificado…”

En virtud de las consideraciones expuestas de la sentencia dictada en fecha 26 de octubre del 2004 por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial; el Abogado V.L., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 82.196; apoderado judicial de la parte demandante reconvenida y el abogado D.R. inscrito en el inpreabogado bajo el N° 18.455, apoderado judicial de la parte demandada reconveniente, ambos apelan de dicha decisión por lo que el Tribunal de la causa remite las actuaciones al Tribunal Superior respectivo.

Visto lo anterior, los abogados A.J.B.M. Y M.E.M.D.B., en su carácter de apoderados judiciales del demandante reconvenido presentaron escrito de informes ante el Tribunal Superior argumentando entre otros hechos los siguientes:

...Omisis….En efecto, ha quedado plena y fehacientemente demostrado en este juicio que: a) El demandante de autos Ciudadano C.A.M.L., ampliamente identificado en el expediente, dio cabal y estricto cumplimiento a su obligación, como vendedor, de efectuar la tradición del inmueble referido en el contrato de compra venta, el cual le fue vendido al Ciudadano P.A.A.B., titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.424.197, al poner a este ciudadano, de manera inmediata, en posesión del aludido inmueble.b) Que el ciudadano P.A.A.B., ya identificado, incumplió totalmente con su obligación de pagar el precio del inmueble vendido, en los términos y condiciones previstos en el contrato de compra venta suscrito con nuestro representado, así como también incumplió con el pago de los intereses establecidos en dicho contrato y tampoco ha cancelado las cuotas de arrendamiento que se convinieron en el mismo, las cuales, a pesar de no formar parte del presente juicio, reflejan irremediablemente la conducta del mencionado ciudadano en el incumplimiento de todas las obligaciones que asumió y que se derivaron del contrato en cuestión.../...Ciudadano Juez, hemos señalado que nuestro representado dio cabal cumplimiento a sus obligaciones como vendedor y ello se verifica con las probanzas que cursan en autos, con las cuales se demuestra fehacientemente que el Ciudadano C.A.M.L. efectuó la tradición del bien vendido de acuerdo a lo convenido contractualmente...omisis... PETITORIO: En base a los argumentos de hecho y de derecho expuestos en los Capítulos anteriores, así como en el escrito que cursa a los folios quinientos treinta y uno (531) al quinientos cuarenta y cinco vuelto (545 vto), ambos inclusive, de la Segunda Pieza de este expediente, cuyo contenido reproducimos y ratificamos totalmente en este acto como parte integrante de este escrito, pedimos al ciudadano Juez Superior Quinto Agrario y Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, que se declare CON LUGAR la Apelación interpuesta y se REVOQUE la sentencia dictada en este juicio por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial en fecha veintiséis (26) de octubre del dos mil cuatro (2004), sólo y en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de la demanda incoada por nuestro representado contra el ciudadano P.A.A.B. y como consecuencia de la revocatoria se declare CON LUGAR dicha demanda con todos los pronunciamientos de Ley.

De igual manera el abogado Torrealba Ledezma en su carácter de apoderado judicial del ciudadano P.A.B. en condición de demandado reconveniente presento escrito de informes considerando entre otros hechos los siguientes argumentos:

...Omisis…. Durante el lapso probatorio se promovieron en nombre de mi representado, entre otras pruebas, una Inspección Judicial y una experticia, las cuales se consideran fundamentales para la decisión del presente juicio. Vencido el lapso para la oposición a la admisión de las pruebas, le correspondía al ciudadano juez, de conformidad con lo establecido en el art. 398 del código de procedimiento civil, pronunciarse sobre la admisión de tales pruebas. Sin embargo, en la oportunidad de ley, el juez ni las admitió, ni negó su admisión, por lo que durante el curso de lapso probatorio se solicito al ciudadano juez se procediera a admitirlas, pedimento sobre el cual el Tribunal no hizo pronunciamiento alguno.../... a pesar de lo anteriormente expuesto de las pruebas que el Tribunal de la causa nos permitió evacuar y controlar se logra evidenciar que mi representada efectivamente construyo un conjunto de bienchurias sobre el inmueble.../... Invoco la confesión ficta en la que incurrió la parte demandante reconvenida, al dar la contestación extemporánea a la reconvención.../... Para el supuesto negado de que se declare sin lugar la confesión ficta del actor reconvenido, solicito al ciudadano juez no apreciar la irrita contestación a la reconvención, por cuanto mediante ella la aparte actora pretendió traer nuevos hechos al proceso o sea, diferentes a los señalados en su demanda, tratando asi de justificar las diferentes actuaciones.../... Por lo que solicito a este digno tribunal no aprecie ni los alegatos, ni el derecho invocado en la irrita contestación a la reconvención por extemporánea y por no estar ajustada a derecho...omisis... La parte actora no pudo demostrar tal incumplimiento, como si pudo demostrar mi representado las causas o razones que le permitían no hacer ese pago.../... Quedo demostrado en el proceso que mi representado no fue puesto en posesión de toda la parcela de terreno que le fue vendida, lo que justifica jurídicamente, su negativa a efectuar el pago de la primera cuota, todo ello apoyado en el artículo 1168 del Código Civil, como se demostró en el proceso.../... b Los vendedores son propietarios de menor cantidad de metros que los vendidos a mi representado.../... La aplicación de la excepcion Nom Adimpleti Contratus prevista en el art 1530 del código civil...omisis... Por ultimo, solicito que el presente escrito de informes sea admitido y agregado al expediente Nro 2542, con el cual se relaciona; que sea declarada sin lugar la demanda en la definitiva y con lugar la reconvención.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa esta Alzada del estudio pormenorizado en el caso de marras y de las observaciones de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que en la presente causa por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, intentada por el ciudadano C.A.M., en contra del ciudadano P.A., una vez delimitada la controversia quedo determinado que la misma gira en torno al hecho de que el ciudadano P.A. parte demandada reconveniente llegada la oportunidad en que se debía cancelar la primera cuota de pago al ciudadano C.A.M. en virtud de la negociación celebrada por un lote de terreno marcado con letra "A" tal como se evidencia del contrato subscrito por las partes que de acuerdo a lo convenido en fecha (18-08-2000) le correspondía pagar al demandado reconveniente, lo cual según lo alegado por el demandante reconvenido no lo realizo, alegando el ciudadano P.A. su falta de pago entre otras circunstancias la excepción Nom Adimpleti Contractus.

Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas por las partes para demostrar sus afirmaciones pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes consideraciones:

Se procede a dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a lo contenido en la norma sustantiva que rige la materia.

De un estudio pormenorizado de la presente casusa, este Juzgado Superior a los fines de pronunciarse acerca de lo debatido a la resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios de un inmueble (lote de terreno) si es declarada con o sin lugar la demanda conforme a la norma que rigen la materia, quien decide observa en el caso de marras que antes de entrar a pronunciarse sobre las alegaciones de las partes y su actividad probatoria considera necesario señalar que los requerimientos procesales son patrones reglamentarios que se plantean a la dinámica del proceso para que origine su propósito, es decir, garantice el pleno desarrollo legal del proceso y resguarde los derechos de los justiciables.

Conforme a lo expuesto, es obligación del Director del Proceso, en el momento del iter procesal, garantizar el derecho de la defensa y conservar a los integrantes sus derechos y potestades comunes a ellas, sin favoritismos ni diferencias todo ello conforme al artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. De esta manera la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia señalo en sentencia (Cfr. Fallo N° RC-920 del 12 de diciembre de 2007, Exp. N° 2007-312) lo siguiente:

...Omisis….Al respecto esta Sala ha dicho: “…El cumplimiento de lo dispuesto en la citada norma, supone la consagración del equilibrio procesal que, con respecto a las partes en litigio, debe ser garantizado por los jueces en el desempeño de su función jurisdiccional y de su facultad decisoria…”.

Por ende, si fuere el caso que con la desigualdad de las partes se evidencia la ruptura del referido equilibrio procesal, obviamente con ello, se violenta el derecho a la defensa de aquellos quienes, en virtud de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 Constitucionales; acuden ante los órganos jurisdiccionales para obtener de estos un pronunciamiento que resuelva la controversia en la cual, como partes, tienen interés…

.

En este sentido las partes intervinientes del proceso en el momento de poner en marcha la actividad jurisdiccional viene acompañado de cierto de actos procesales una de ellas es el desarrollo probatorio que se considera al proceso como un instrumento para la búsqueda de la Justicia, y en donde el alto rol del juez analizado el acervo probatorio de las partes donde prueban sus hechos que aleguen, conlleva al juez a observar lo que esta constituido por lo alegado y probado en autos sin llevar al director del proceso a descubrir otra cosa diferente del que arrojen las actuaciones.

En este sentido, se evidencia de las actas procesales la existencia de un documento contrato de venta; suscrito por las partes; el cual tiene como objeto una parcela de terreno identificado como “A”, con un área total de Seis Mil Ciento Setenta y Cinco Metros con Cincuenta Centímetros (6.175,50 Mts) el mismo se encuentra alinderado de la siguiente manera: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), Con camino carretero que conduce de Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3, y al Oeste: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca; y el mismo fue otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.e.N.E., que en fecha veintitrés (23) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y Nueve 1999, que dando inserto bajo el N° 15, Tomo 42 de los libros de autentificaciones respectivos; siendo este documento reconocido por ambas partes en el presente proceso; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio en cuanto a las estipulaciones pactadas en el mismo y de donde se desprende la existencia del vinculo contractual entre la parte demandante reconvenido y el demandado reconveniente; así como las obligaciones contractuales que rigen la operación de COMPRA-VENTA, entre los mismos, siendo la principal obligación del Optante, la cancelación del precio fijado para la venta que fue de DOSCIENTOS MIL DOLARES ($ 200.000), con la obligación de hacer su conversión en bolívares el día de su cancelación. De los cuales el contrato tendrá una duración de Tres (03) años fijos, contados a partir del 18/08/1999 al 18/07/2002, fecha en la cual deberá protocolizar la venta definitiva, donde el comprador se obliga a realizar abonos parciales al capital del monto total de la venta tal como se observa en la clausula cuarta del contrato subscrito. Se observa de igual manera a medida que el optante cancele los porcentaje establecidos para la adquisición del bien inmueble los propietarios se compromete a librar el mismo porcentaje de terreno al comprador. Por su parte para los propietarios se desprenden como obligación principal trasmitir al optante la protocolización de la venta definitiva originando la trasmisión de propiedad del inmueble.

Así las cosas, debemos traer a colación lo dispuesto en nuestra legislación al respecto tenemos que el Código Civil Venezolano define el contrato como:

Articulo 1.133 Código Civil:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159 ejusdem :

"Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.-

Por su parte el artículo 1.160 ejusdem dispone:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

.-

El articulo 1.167 ejusdem dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.-.

Ahora bien visto las circunstancias que se generaron para formular la presente demanda esta Juzgadora en aras de salvaguardar la tutela judicial efectiva pasa a examinar de forma específica los elementos, términos, condiciones y características establecida en el contrato y así establecer los efectos y consecuencias derivadas del contrato, de conformidad como lo estipula el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y conforme a ello establecer mediante los elementos probatorios de autos a tenor de lo establecido en el artículo 506, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354, del Código Civil para así con posterioridad pronunciarme sobre la demanda inicial y la reconvención.

De la lectura del contrato, y en especial de la Cláusula Primera y Cuarta, se observa que los intervinientes del contrato establecieron la manera en que las partes procederían al cumplimiento de sus obligaciones recíprocas en lo atinente a la protocolización del documento definitivo lo cual se observa que para realizar la debida protocolización del documento de venta definitivo estaba subordinado al pago por parte del hoy demandado reconveniente mediante abonos parciales al capital del monto total de la venta al finalizar el primer año contado a partir del 18/08/1999, siendo la fecha para pagar el 18/08/2000, para que posteriormente los propietarios liberaran de igual forma un lote de terreno equivalente al porcentaje del monto cancelado por parte del demandado reconveniente. Así se decide.-

Corolario de lo expuesto, del elenco probatorio arriba subscrito, determina esta sentenciadora la existencia de elementos probatorios suficientes para arribar a la convicción de la existencia de la obligación del demandado con base a un contrato de venta como lo pide el actor, de los hechos alegados y probados, conforme lo prevé el artículo 12 del Código Civil, razón por la cual esta sentenciadora arriba a la convicción de que la intención del vendedor era cumplir con su obligación en transmitir la propiedad aunado que dicho bien esta en posesión del demandado reconveniente y dicha transmisión de propiedad está condicionada al pago del ciudadano P.A.. Así se decide.

En este orden de ideas el demandado reconviene a legado lo siguiente:

RECONVENIR, como en efecto lo hago en este acto en nombre de mi representado a la comunidad conformada por los señores C.L.L.D.M. y C.A.M.L., arriba identificados, representada por éste último, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que entre los señores a.L.L.d.M. y C.A.M.L., arriba identificados existe una comunidad y que en tal carácter vendieron a mi representado el lote de terreno descrito en autos, cuya superficie y linderos se dan por reproducidas en este petitorio. SEGUNDO: En que el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 23 de Agosto de 1.999, bajo el Nro. 15, Tomo 42, de los libros llevados por ese Organismo, agregado a la demanda como anexo “B”, es un contrato de venta y no de arrendamiento. TERCERO: que dado el incumplimiento de la parte vendedora, declare resuelto el referido contrato de venta suscrito entre mi representado y la parte actora reconvenida. CUARTO: En reintegrar a mi representado la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.800.000,00) recibida el veinticuatro de mayo del año dos mil (24-05-00), por cuanto dicha suma constituye un abono parcial al precio de venta total del inmueble y no a un canon de arrendamiento. QUINTO: En pagar, de conformidad con la cláusula décima del contrato cuya resolución se solicita, y en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000,oo), más el valor de las bienhechurías construidas en el inmueble cuyo valor se estima en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00),pero que deberá ser determinado por una experticia complementaria del fallo que desde ya se solicita. SEXTO: Producto de la continua devaluación que sufre nuestra moneda se solicita se aplique la indexación al monto condenado a pagar, la cual deberá ser determinada, igualmente, por una experticias complementaria del fallo que desde ya pido...omisis...

Vista las consideraciones expuesta por el demandado reconveniente esta Juzgadora considera que el reconveniente tiene la cualidad para hacerlo tal como lo sostuvo la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 13/03/2012 y me pronuncio de la siguiente manera:

Ahora bien, esta alzada observa que cursan en la presente causa el pleno conocimiento tácito de la negociación realizada por los ciudadanos C.M. con el ciudadano P.A. por parte de la ciudadana C.L.L.d.M. en virtud que firmo el recibo en fecha veinticuatro de mayo del año dos mil (24-05-2000), el cual recibió conjuntamente con el señor C.A.M.L., por un monto de Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares ( Bs. 2.800.000,00), aunado a ello el contrato de venta realizado por las partes interviniente es un documento preparatorio en virtud que al momento de fecha de protocolización ambos dueños tienen que firmar el documento definitivo. Así se declara.-

En cuanto a la naturaleza del contrato previo al estudio pormenorizado del mismo, observa esta juzgadora que es una verdadera venta por cuanto se presenta el consentimiento de las partes, los requisitos de objeto y el precio. Así se declara.

En tal sentido, se desprende de las actas procesales que la parte demandante reconvenida dio contestación a la reconvención presentada en fecha 25 de Abril de 2002, fecha anterior a la notificación de la parte demandada, la cual este Juzgado Superior la considera como válida al realizarse de forma anticipada tal y como lo sostuvo la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 04 de Agosto de 2009, (folios 800 al 821) de la segunda pieza del expediente.

En este orden, el demandante reconvenido contesta a la reconvención, contradiciendo y negando los hechos en todas sus partes argumentando como defensas entre las cuales están: La insuficiencia del poder; la ilegitimidad de la ciudadana C.L.L.D.M., para ser atacada por una reconvención por cuanto ella no firmó el contrato de venta; su falta de cualidad para sostener juicio y que las comunidades de bienes no son sujetos de derecho, por lo cual no pueden ser demandados.

Siendo así en acatamiento a la corrección por parte de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 13/03/2012, dicha solicitud no impera en cuanto a la insuficiencia del poder, dado que la norma adjetiva de los artículos 365 y 154 ambos del Código de Procedimiento Civil, no impide que pueda reconvenir por cuanto la norma no lo dice expresamente. Así se decide.-

Por su parte, esta alzada se pronuncia a la defensa opuesta por el demandado reconveniente en relación a la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS de la siguiente manera:

En cuanto a ello el doctrinario Según Maduro Luyando (1987), menciona la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, “es la facul¬tad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación” (p. 502).

De esta forma para Ossorio (2006), esta excepción “es aplicable al caso de que, en los contratos bilaterales, una de las partes no cumpla con su prestación, o no se allane a cumplirla simultáneamente; entonces, por esta exceptio, la otra parte puede abstenerse de cumplir la suya”. (p. 390).

En este orden de ideas, la excepción non adimpleti contractus tiene su fundamento legal en el artículo 1168 del Código Civil, el cual establece: “En los contratos bilaterales, cada con¬tratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

El demandado reconveniente alega la dicha excepción basándose en lo siguiente:

El temor de ser perturbado por no poder tener la propiedad y ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación, lo faculta para suspender el pago de las cantidades establecidas en el contrato, hasta tanto cesen los actos perturbatorios realizados por LOS PROPIETARIOS, todo lo cual queda amparado por la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS. Es dicha acción la que le permite suspender el pago, dado el incumplimiento de sus obligaciones y actos perturbatorios realizados por los vendedores (LOS PROPIETARIOS) y así solicito sea declarado por este Tribunal…

Sobre este particular y dadas las pruebas cursante en autos, esta juzgadora observo que la parte demandante reconvenida haya presentado en fecha 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo, el documento de lotificación de terreno que corre inserto a los folios sesenta y dos (62) al sesenta y siete (67), ambos inclusive, de la primera pieza de este expediente, no impedía, en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que se protocolizara, con las solemnidades de Ley, para la fecha establecida por las partes, es decir, para el día 18 de julio del 2002, ya que para esta fecha se observa que dicha parte si estaba obligada a presentar la lotificación o parcelamiento referido en el contrato a medida de los pagos realizados por el demandado, en virtud de ello la excepción non adimpleti contractus opuesta por el demandado resulta improcedente ya que el argumento opuesto por la parte demandada de no haber recibido del vendedor la tradición del terreno vendido queda desvirtuado al desprenderse y evidenciarse de las actas procesales que el demandado ha aceptado y reconocido que tiene la posesión del terreno vendido desde el mismo momento de la subscrición del contrato, tal y como se puede constatar claramente, entre otras actuaciones, en su escrito de informes que corre inserto a los folios cuatrocientos cuarenta y ocho (448) al cuatrocientos sesenta y seis (466), ambos inclusive, de la segunda pieza de este expediente, donde se denota su aceptación en el sentido de que tiene la posesión de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153.,09 M2), aunado al hecho de que no se constata perturbación alguna en la libre posesión del inmueble vendido, evidenciándose que en dicho terreno ha realizado distintas bienhechurías razones por las cuales se declara improcedente la defensa de excepción de contrato no cumplido. Y así se decide.-

Establecida la relación sucinta en que fue trabada la presente litis judicial, donde la parte actora ejerce la pretensión de resolución de contrato y el pago de los daños y perjuicios ocasionados, en virtud a lo que se obligó contractualmente el demandado y que hasta la fecha de presentación de la demanda no han sido cumplida como es el pago conforme a las estipulaciones del contrato. Asimismo, de las actas procesales se desprende que la pretensión del demandante conlleva un derecho amparado por la legislación venezolana. En este orden los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

La doctrina calificada, pone el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos en la voluntad de las partes quienes se obligan. El principio de consensualismo en la formación de los contratos se perfeccionan por simple voluntad de las partes, sin necesidad de que se exija ninguna ritualidad o forma (Vid. Melich- Orsini,Jose. (2006). “ Doctrina General del Contrato”. Academia de Ciencias Politicas y Sociales, Centro de Investigaciones Juridicas.4° Edicion. Caracas- Venezuela.p.41)

En consecuencia de lo antes desarrollado nos conlleva al caso de marras que el contrato de venta donde solicitan su resolución, contienen una serie de clausulas consentidas por los intervinientes y el demandado no objeto ninguna clausula contenidas del contrato en la presente incidencia por lo que esta juzgadora toma como carácter de orden público y las buenas costumbre por que de ellas derivan las resultados de la presente demanda.

De este modo, cabe señalar que el artículo 1.167 del Código Civil, establece que para pedir el cumplimiento o la resolución de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación, teniendo en consideración que, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso.

En tal sentido, por mandato del artículo 12 del Código del Procedimiento Civil, que impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no sólo afirmar los hechos en que fundamenta su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran, por tanto, el perjuicio de ser declarados perdedores.

Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, apreciada en el artículo 1.354 del Código Civil venezolano vigente. Por su parte, la Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En Venezuela, tal doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1.354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando ellos se refieren específicamente a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

En el presente asunto, esta alzada se ajusta al criterio sustentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de marzo de 2005, bajo ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, fallo en el que se estableció:

“…omisis … su rescisión debió accionarse y resolverse mediante una demanda al efecto, tal y como se finiquitan las relaciones contractuales en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

En este orden de ideas, quien aquí decide, indica que la resolución de un contrato se revela a constituir la sanción impuesta por el legislador a quienes habiendo asumido un compromiso contractual, incumplen con su correspondiente obligación; al ser así, la resolución no obra de pleno derecho, ella debe ser peticionada por la parte afectada por el incumplimiento; al accionarse judicialmente la rescisión del contrato se garantiza a los litigantes su derecho a ejercer sus defensas con las que tratarán de llevar al Juez a la convicción, el demandante por una parte, de que efectivamente se incumplió el contrato y, el demandado por la otra, de que los motivos por los que se produjo el incumplimiento no le son imputables o que no hubo tal incumplimiento.

Para el acogimiento en derecho de la pretensión del actor, éste ha demostrado los hechos que originaron el incumplimiento que le faculta a la parte demandada, ciudadano P.A.; debido a que señala que dicho ciudadano no ha cumplido con su obligación contractual como es la cancelación del dinero conforme a la clausula 4 del contrato en el tiempo indicado y de las alegaciones por parte del demandado que se escusa su falta de pago mediante la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), aunado que dicho contrato estaba subordinado a ciertas condiciones por parte del vendedor que al cumplir las obligaciones del comprador, el vendedor tenía la obligación de entregar la lotificacion correspondiente y si este no lo hubiese hecho el demandado hubiese ejercido las acciones de ley correspondiente.

Por consiguiente, de las actuaciones cursantes en la presente causa, y en aplicación a lo fundamentado por el doctrinario H.D.E. en su trabajo de TEORIA GENERAL DE LA PRUEBA JUDICIAL. TOMO I, V.P. DE ZABALÍA Editor. BUENOS AIRES, págs. 118; 139 y 140, ha establecido un muy acertado criterio respecto a los conceptos que sobre los Principios de: La Comunidad de La Prueba; y de La No Disponibilidad e Irrenunciabilidad de la Prueba, en los siguientes términos:

…omisis … Principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición. Consecuencia de la unidad de la prueba es su comunidad, esto es, que ella no pertenece a quien la aporta y que es improcedente pretender que sólo a éste beneficie, puesto que, una vez introducida legalmente al proceso, debe tenérsela en cuenta para determinar la existencia o inexistencia del hecho a que se refiere, sea que resulte en beneficio de quien la adujo o de la parte contraria, que bien puede invocarla. Como el fin del proceso es la realización del derecho mediante la aplicación de la ley al caso concreto y como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para llegar a ese resultado, nada importa quién las haya pedido o aportado; desde el momento que ellas producen la convicción o certeza necesaria, la función del juez se limita a aplicar la norma reguladora de esa situación de hecho…

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Por consiguiente de las pruebas cursantes en autos, y en atención al principio de comunidad de la prueba, verifica esta Juzgadora que la parte demandada no logró demostrar el cumplimiento de su obligación.

En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Aunque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación.

Así mismo, el autor civilista, Maduro Luyando (ob. cit.), parte de la noción de que la acción resolutoria “es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”.

Tal como se configura en la base legal ut supra en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano. Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda este Tribunal, La Sala de Casación Civil del M.Ó.J. de la República, en el fallo pronunciado en fecha 1° de Julio de 2009, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, señaló lo siguiente:

…En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64.

Ello se evidencia de que, el demandante ejerce un derecho subjetivo que se enmarca dentro de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir, de solicitar la resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios del contrato de venta suscrito entre éste y el ciudadano P.A.. De igual forma se desprende de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandante cumplió con su obligación de probar la existencia de los hechos alegados en su libelo, quedando plenamente demostrado que la RESOLUCION DE CONTRATO COMPRA VENTA celebrado entre el ciudadano C.M. y el ciudadano P.A., por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.e.N.E., que en fecha veintitrés (23) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y Nueve 1999, inserto bajo el N° 15, Tomo 42 de los libros de autentificaciones respectivos; en virtud de lo cual se pudo constatar la relación jurídica existente entre ambos ciudadanos los cuales mediante el mencionado documento establecieron obligaciones reciprocas. Y así expresamente se declara.-

Señalado lo anteriormente expuesto, esta sentenciadora observa que efectivamente existe un incumplimiento por parte del comprador parte demandada, en virtud que la misma no ha realizado los pagos y excusándose mediante la excepción non adimpleti contractus lo cual fue declarado improcedente por esta alzada. Es menester declarar con lugar la pretensión del accionante por resolución de contrato e indemnización de opción de compra venta y así expresamente se decide.-

Por su parte la referida norma es clara al determinar en forma determinante y precisa la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios derivados, únicamente en los casos en que hubiere lugar a ello; y estando facultado el Juez para limitarlos o negarlos según sea el caso. Ahora bien siendo que en el caso en estudio el accionante en su libelo nada señalo al respecto, es por lo cual con fundamento en la doctrina citada y analizada la pretensión de daños y perjuicios contenida en el libelo de la demanda es claro que el actor no cumplió con su deber de explicar respecto a modo, lugar y tiempo en que consisten los daños y perjuicios que reclama, razón por la cual se declara SIN LUGAR la referida pretensión Y así expresamente se declara.-

Por lo que considera quién aquí decide que se demostró la existencia del incumplimiento por parte del demandado al no cancelar la cuota correspondiente como precio del inmueble en la oportunidad debidamente pactada por las partes lo cual hace procedente la resolución del presente contrato lo que resulta forzoso declarar con lugar la apelación ejercida por el Abogado V.L., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 82.196; apoderado judicial de la parte demandante reconvenida y sin lugar la apelación ejercida por el abogado D.R. inscrito en el inpreabogado bajo el N° 18.455, apoderado judicial de la parte demandada reconveniente, ejercida contra la sentencia dictada en primera instancia, y como consecuencia lógica revocar dicha decisión, y sin lugar la reconvención por no haberse demostrado los alegatos hechos por el demandado. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el Abogado V.L., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 82.196; apoderado judicial de la parte demandante ciudadano C.M., contra la

sentencia dictada en fecha 26 de octubre del 2004 por el Tribunal de Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial. Y como consecuencia de tal declaratoria se declara CON LUGAR la acción por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios. SEGUNDO: Así mismo se declara SIN LUGAR la Reconvención incoada por el ciudadano P.A.A.B.. TERCERO: Se REVOCA así, la sentencia dictada en fecha 26 de octubre del 2004 por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial. CUARTO: En consecuencia de la revocatoria se ordena lo siguiente:

A): Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento con promesa Bilateral de Compra Venta en el caso de marras, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E. de fecha 23 de Agosto de 1.999, anotado bajo el No. 15, Tomo 42 de los libros de autenticaciones de la mencionada Notaría y se ordena la entrega del inmueble de autos al ciudadano C.A.M., supra identificado, ubicado el referido inmueble en Jurisdicción del Municipio S.D.M., sitio de San Lorenzo, en el Estado Nueva Esparta, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), Con camino carretero que conduce a Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3. Y AL OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca. B): Se ordena a la parte demandada perdidosa a cancelar una porción equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ESTABLECIDOS COMO CLAUSULA PENAL (Bs. 50.000.000), actualmente CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000), por concepto de lo estipulado en la cláusula “DÉCIMA” del Contrato de Arrendamiento con promesa Bilateral de Compra Venta de marras.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada por cuanto hubo vencimiento total, todo de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 274 del Código de Procedimiento civil.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada y remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad debida. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín, a los Veintiséis (26) días del mes de Septiembre del año Dos mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Declaración de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

ABG. M.B.B..-

LA SECRETARIA,

ABG. A.D.M..-

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos pos meridiem (02:00 p.m.).

LA SECRETARIA,

ABOG. A.D.M.