Sentencia nº RC.000735 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 9 de Diciembre de 2011
| Fecha de Resolución | 9 de Diciembre de 2011 |
| Emisor | Sala de Casación Civil |
| Ponente | Carlos Oberto Vélez |
| Procedimiento | Recurso de Casación |
LA SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2011-000509
Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ
En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por los ciudadanos C.A.P.Á., Z.P.H., KING YU CHENG, C.E. AGÜERO HERRERA quien actúa en representación de la empresa COPYFULL MJ, C.A., J.R.D.R. en su condición de presidente de INVERSIONES LA NUEVA GRACIA, C.A., REINAL J.P.V. en su carácter de representante legal de la ASOCIACIÓN CIVIL CUENTA CONMIGO y M.D.R.D., con el carácter de presidente de la EMPRESA LOS REYES DE LA MODA, C.A., patrocinados judicialmente por la profesional del derecho E.D.R. contra la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., y la ciudadana LIXING WU, sin representación judicial acreditada en autos; el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical, 10 de junio de 2011, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por los accionantes e inadmisible la demanda. Confirmó la decisión apelada y no hubo condenatoria al pago de las costas procesales.
Contra la preindicada sentencia, los co-demandantes Z.P.H. y King Yu Cheng anunciaron recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. No hubo impugnación.
Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:
DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY
ÚNICO Con fundamento en el ordinal 2º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 341 eiusdem y 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación.
Para apoyar su delación la formalizante alega:
…constituyendo lo anterior el fundamento de la recurrida, es cuando se configura el defecto de falsa aplicación de norma, ya que EL ARTÍCULO 49 EN REFERENCIA, NO REGULA EL SUPUESTO DE HECHO DE LA ENAJENACIÓN O TRANSFERENCIA GLOBAL DE LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE ARRENDADO EN SU TOTALIDAD, QUE ES LA SUSTITUCIÓN PARTICULAR DEL CASO PLANTEDAO (Sic) POR MIS REPRESENTADOS, POR LO TANTO NO CONSTITUYE LA DISPOSICIÓN EXPRESA DE LA LEY QUE EXIGE EL ARTÍCULO 341 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, PARA SUSTENTAR LA NEGATIVA DE ADMISIÓN.
Por las razones que seguidamente se expresan.
PRIMERO: En el supuesto planteado en la demanda, declarada inadmisible por la recurrida, nos encontramos ante una transferencia global de la propiedad de un inmueble que se encuentra totalmente arrendado, diferente al establecido en la norma contenida en el artículo 49, que expresa ‘no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado’; es decir que esta norma se refiere a un inmueble parcialmente arrendado, por lo que no es cierto que encuadre en el supuesto contenido en esta disposición legal según lo afirmado por la decisión impugnada. En efecto el caso es planteado por la totalidad de los arrendatarios del edificio Las Goajiras, quienes llenan todos los requisitos exigidos para la procedencia del mismo, que son los mismos que exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para la procedencia del derecho de preferencia ofertiva.
(…Omissis…)
SEGUNDO: De la lectura detallada del artículo 49, se puede observar claramente que para que procesa la excepción al derecho de retracto legal deben estar presentes dos elementos, primero que haya una transferencia global de la propiedad, y segundo que una parte del inmueble esté arrendado. En los términos expresados en la norma, estamos en presencia de un inmueble cuya propiedad ha sido transferida en forma global y una parte de éste se encuentra arrendada, en tal caso el arrendatario de la porción arrendada, no tiene el derecho de retracto legal arrendaticio…
(Resaltado es del texto transcrito).
Acusan los formalizantes que el ad quem aplicó falsamente el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que, en su opinión, la demanda debió ser admitida ya que el contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no le es aplicable a su caso, pues el supuesto de la norma se refiere a aquellos inmuebles parcialmente arrendados que, al momento de ser vendidos lo sean en forma global, es allí, en el decir de los formalizantes, que procede la excepción que impide el ejercicio del retracto legal arrendaticio, no así en su caso donde todo el inmueble se encuentra arrendado.
Para decidir, la Sala observa:
La norma delatada como falsamente aplicada, prevé:
…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…
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Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece:
A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.
Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…
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La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.
En el caso de autos quedó establecido que el inmueble denominado “Edificio Las Goajiras”, está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales.
Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”
La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el juez de la causa en el auto mediante el cual declaró inadmisible la demanda. “…En este orden de idea se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/12/2010 anotado bajo el N° 2010.13340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3397 y correspondiente al libro del folio real del año 2010 que la propietaria vendió el terreno propio y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS…”
En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En atención a la parte de la denuncia que acusa la violación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, observa la Sala que los recurrentes no explican satisfactoriamente de que manera infringió el ad quem la referida norma, ya que, no es a él a quien corresponde la admisión de la demanda; no obstante esta M.J.C. extremando sus deberes, señala a los formalizantes que, al no poseer la cualidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, por prohibición expresa de la Ley, no tendrían los accionantes base legal para demandar su cumplimiento y que les fuera admitida su pretensión. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara con sede en la ciudad de Barquisimeto en fecha 10 de junio de 2011.
Se condena al recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de diciembre de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
Presidenta de la Sala,
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Y.A.P.E.V.,
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ISBELIA P.V.
Magistrado-Ponente,
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C.O. VÉLEZ
Magistrado,
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A.R.J.
Magistrado,
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L.A.O.H.
El Secretario,
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C.W.F.
Exp. AA20-C-2011-000509
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretario,
