Sentencia nº RC.000608 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 19 de Octubre de 2016

Fecha de Resolución:19 de Octubre de 2016
Emisor:Sala de Casación Civil
Número de Expediente:16-033
Ponente:Guillermo Blanco Vázquez
Procedimiento:Recurso de Casación
 
CONTENIDO

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2016-000033

Magistrado Ponente: G.B.V. En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, incoado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L., por el ciudadano C.E.T.R., representado judicialmente por los abogados en ejercicio E.S.R. y G.A.P., contra el ciudadano K.A.S.C., representado judicialmente por los abogados en ejercicio M.S.E.R. y Salomón Espina Olivares, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, M. y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 11 de noviembre de 2015 mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de mayo de 2015 por la parte demandada, contra el fallo dictado en fecha 12 de mayo de 2015 por el a quo, con lugar la demanda y, en consecuencia, confirmó el fallo apelado, ordenando al accionado a cumplir con el referido contrato mediante la liberación del gravamen hipotecario y que seguidamente la accionante pague al demandado a través de cheque de gerencia a su nombre la cantidad de setecientos sesenta mil bolívares (Bs 760.000,00) y se proceda a otorgar el documento definitivo de venta. Condenó en costas a la parte demandada.

Contra la precitada decisión, la parte accionada anunció recurso de casación el cual fue admitido en fecha 3 de diciembre de 2015, y formalizado ante esta Sala el 16 de enero de 2016. Hubo impugnación, sin réplica.

Concluida la sustanciación del presente recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, se dio cuenta en Sala, correspondiendo la ponencia al Magistrado Dr. G.B.V., que con tal carácter suscribe el presente fallo.

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD II y III

Luego de realizado el estudio de las denuncias por quebrantamiento de formas procesales identificadas “SEGUNDO” y “TERCERO”, la Sala, en aras de dar cumplimiento a los principios de celeridad y economía procesal visto que en ambas denuncias se delata la presunta existencia del vicio de incongruencia negativa bajo argumentos similares, pasará a decidirlas de manera conjunta.

Para decidir, la Sala observa:

Al amparo del artículo 313 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil se denuncia el quebrantamiento de los ordinales “3° y 5°” del artículo 243 eiusdem, por el vicio de incongruencia negativa.

Para fundamentar su primera delación por el supuesto quebrantamiento de requisitos formales de la sentencia, el formalizante expresó:

…SEGUNDO (Sic):

Denuncio la infracción del artículo 243 numerales 3° y 5° (Sic) del Código de Procedimiento Civil, es decir, el vicio de incongruencia negativa, en que incurrió la sentencia recurrida. En efecto, ciudadanos Magistrados, siendo las disposiciones del referido artículo de estricto orden público, ya que son requisitos formales de toda sentencia, la motivación, la congruencia, (sic) y la determinación objetiva del fallo. En (sic) fallo recurrido incurre en el vicio de incongruencia negativa, como podrán observar, la jueza omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial conforme a la manera como se explanó la pretensión y la contradicción, infringiendo así los artículos 12 y 16 del Código de Procedimiento Civil, es decir, no se atuvo a lo alegado y probado en autos, no se atuvo al propósito y a la intención de las partes. En efecto, de una manera clara e inequívoca, las partes del proceso establecieron una clausula penal donde acordaron voluntariamente que en caso de incumplimiento o desistimiento de la negociación, el contrato quedaría resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial, y se cancelaria o pagaría como indemnización única y total por los daños y perjuicios ocasionados la cantidad de treinta y tres mil bolívares (33.000.000bs), (sic) a la parte que diera cumplimiento a dicha clausula. En ninguna parte de la sentencia, se analiza ni valora lo alegado y comprobado en todo el proceso judicial, incurriendo la sentenciadora en una evidente incongruencia negativa, que hace procedente la declaratoria con lugar del presente recurso…

.

          En la segunda delación el recurrente esgrime la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° eiusdem, alegando el vicio de incongruencia negativa bajo la siguiente fundamentación:

“…TERCERO (Sic):

Recurso por defecto de actividad.

(…Omissis…)

la Jueza Superior Tercera, Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L., obvio (Sic) totalmente la clausula quinta del contrato de opción de compra venta celebrada entre mi representado K.S.C., y C.E.T.R., y concretamente, olvido (Sic) por completo la clausula penal, que establecieron los contratantes y la cual es del siguiente tenor: (…).

Como observaran la recurrida violo (Sic) a mi representado el derecho a la defensa y a una tutela judicial efectiva, violándose así los artículos 12, 15 y 243 ordinal quinto del Código de Procedimiento Civil, tal como lo tiene asentado esta honorable S., en sentencia de fecha 20 de diciembre del año 2006 (Sic), bajo la ponencia del Magistrado G.B.V. (Sic).

De lo expuesto, se observa que el formalizante en su primera denuncia indica simultáneamente y por las mismas razones, la violación de los ordinales “3° y 5°” del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; esto es, falta de síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, así como la omisión de expresar en la decisión los motivos de hecho y de derecho que la sustentan, mezclando en su argumentación diversas infracciones en un mismo capítulo de la formalización, señalando que no hubo pronunciamiento respecto a la clausula penal mediante la cual fue pactado de manera voluntaria que en caso de incumplimiento o desistimiento de la negociación por alguna de las partes, “…el contrato quedaría resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial, y se cancelaria (Sic) o pagaría como indemnización única y total por los daños y perjuicios ocasionados…”.

En la segunda denuncia, atribuyéndole a la recurrida el mismo vicio por incumplimiento de los requisitos formales de la sentencia, -incongruencia negativa- y bajo similar fundamentación, acusa el formalizante que el sentenciador de alzada obvió pronunciarse sobre lo pactado por los contratantes en la clausula penal, cuya omisión por parte de la alzada le ocasionó, en su opinión, la violación de su derecho a la defensa y a una tutela judicial efectiva.

Ahora bien, no obstante la deficiencia advertida en la construcción de la primera denuncia, la Sala constata que el aspecto central de ambas delaciones estriba en la supuesta incongruencia negativa del fallo, derivada de presunta falta de pronunciamiento sobre el alegato del demandado, relativo a la clausula penal establecida en el contrato de opción de compraventa, según la cual y de mutuo acuerdo se pactó un mecanismo para su resolución de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial, consistente en una indemnización única y total por los daños y perjuicios ocasionados, ante el posible incumplimiento de las obligaciones contractuales por una de las partes.

En cuanto al vicio de incongruencia negativa alegado por el recurrente, ha sido pacifica la doctrina de este Tribunal Supremo de Justicia al sostener que el mismo se produce cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, estableciendo la Sala Constitucional, en su decisión N° 1021 del 29 de julio de 2013, expediente N° 11-747, lo siguiente:

…Es así como podemos encontrarnos con que un fallo puede ser incongruente tanto por acción como por omisión, y al respecto ha señalado esta Sala que ‘la incongruencia activa se presenta, ante la resolución de la pretensión por parte del juez, incumpliendo la obligación de actuar de manera coherente en relación con los términos en que fue planteada dicha pretensión, generando con su pronunciamiento desviaciones que suponen modificación o alteración en el debate’; en cambio, la inmotivación deviene por incongruencia omisiva, por el incumplimiento total de la obligación de motivar, y dejar por ende, con su pronunciamiento, incontestada dicha pretensión, lo que constituye una vulneración del derecho a la tutela judicial, siempre que el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita

. (Negrillas de la Sala).

En este mismo sentido, tomando en consideración lo denunciado por el formalizante sobre la supuesta omisión en la cual incurrió el ad quem en su decisión respecto a lo pactado en la clausula quinta del contrato suscrito, la Sala considera oportuno hacer referencia a su doctrina pacifica e inveterada a través de la cual ha sostenido entre otras, en sentencia, ya de vieja data como la N°376, de fecha 30 de abril 2004, caso: M.R.C., contra M.F.D.S. De Goncalvez, expediente Nº 03-529, en la cual se dispuso lo siguiente:

…El vicio de incongruencia, previsto en el artículo 243 ordinal 5º del Código Adjetivo Civil, tiene lugar cuando el sentenciador, haciendo caso omiso a la previsión legal contenida en el artículo 12 eiusdem, desatiende el deber que le impone de decidir sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por las partes en las oportunidades procesales señaladas para ello, a saber: En el escrito de la demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo a la reiterada doctrina de este Alto Tribunal, el sentenciador está en la obligación de resolver en forma expresa, positiva y precisa…

(Negrillas de la Sala).

De los criterios jurisprudenciales supra transcritos se desprende, que el vicio de incongruencia negativa se produce en los casos en que el juez omite el pronunciamiento sobre los alegatos y defensas que esgrimen las partes, ya sea en el escrito de la demanda, su contestación y en los informes, éste último siempre que sean peticiones sobrevenidas que puedan tener influencia determinante en la suerte del juicio.

En ese sentido, de la revisión del escrito libelar se observa que la parte actora interpuso una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, aduciendo lo siguiente:

…En fecha 11 de julio de 2013, suscribí contrato de Opción (sic) a compra-venta, por (sic) ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto, dejándolo inserto bajo el N° 25, Tomo 214 de los libros llevados por esa Notaria, el cual anexo marcado con la letra ‘A’, con el ciudadano K.A.S.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.446.250, representado para ese acto por la ciudadana ARMENIA ROSA COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-l.252.397, en su carácter de apoderada, según instrumento poder debidamente autenticado por ante (sic) la Notaría Publica Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 18 de enero del 2.010 (sic), anotado bajo el N° 82, tomo 01 de los libros llevados por esa Notaría.

Ciudadano juez, tal como se desprende de la cláusula primera del aludido contrato, el ciudadano K.A.S.C., ya identificado, en su carácter de propietario se compromete formalmente a vender y a ceder todos los derechos y acciones que tiene sobre un Inmueble, constituido por  un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido (…).

(…Omissis…)

El precio convenido para la compra-venta del inmueble objeto de este contrato fue por la cantidad de UN MILLÓN NOVENTA MIL BOLÍVARES (1.090.000,00), Y (sic) para el momento de la firma del referido contrato el Propietario (sic) recibió en calidad de arras la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,00) según cheque de gerencia N° 34079377 del Banco Mercantil, y el saldo  restante,  es  decir  la  cantidad  de SETECIENTOS  SESENTA  MIL BOLÍVARES (760.000,00) (Sic) PARA EL MOMENTO QUE EL PROPIETARIO LIBERE EL INMUEBLE ANTES DESCRITO DE LA HIPOTECA DE PRIMER GRADO QUE SE CONSTITUYÓ A FAVOR DEL BANCO DE VENEZUELA S.A. BANCO UNIVERSAL. Es de hacer notar que la cantidad dada en arras será imputada al precio convenido en la operación de venta definitiva.

Asimismo el plazo estipulado para el cumplimiento de las obligaciones derivadas de de opción a compra suscrito, fue de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del aludido contrato, pudiendo obtener una prórroga por treinta (30) días adicionales si fuere acordada entre las partes, tal como se desprende de la clausula tercera.

Igualmente, el ciudadano K.A.S.C., además de la obligación de liberar la hipoteca dentro del plazo estipulado, también dentro de sus obligaciones era (Sic) cumplir con la responsabilidad legal de agregar una serie de documentos, entre las que se encuentran la Solvencia Municipal (Sic), Solvencia de Condominio (Sic)y la obligación de protocolizar el poder otorgado a la ciudadana ARMENIA ROSA COLMENAREZ, documentos estos exigidos por la oficina de registro respectivo para poder materializar la venta definitiva, obligaciones estas que NO fueron cumplidas por el demandado.

Ahora bien ciudadano juez, el ciudadano K.A.S.C., ya identificado, no obstante de haberlo así convenido en la cláusula tercera del contrato de opción a compra, se ha negado a recibir la cantidad de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs 760.000,00) por concepto del saldo restante del precio pactado, con la excusa de no haber liberado la hipoteca, condición está que debió cumplir dentro del lapso previsto ut supra, incumpliendo así con el contrato suscrito y aunado a ello sin solicitarme la prórroga de los treinta (30) más estipulada.

Ciudadano juez, es el caso que he sido fiel cumplidor de todas y cada una de las Obligaciones (sic) que ha asumido en el referido contrato y muy especialmente, la relativa al pago estipulado en la Cláusula Tercera, por lo que tal actitud (Sic) del ciudadano K.A.S.C., de rehusarse a recibir el pago del saldo restante, aun cuando él ha incumplido con su obligación de liberar la hipoteca, me vi en la imperiosa necesidad de acudir ante un Tribunal de la República, para proceder a la efectiva oferta real de pago de las cantidades pactadas y adeudadas a la cual estoy obligado según el contrato suscrito, específicamente por (Sic) ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y Tránsito de la circunscripción (Sic) Judicial del Estado (Sic) Lara, según expediente signado con la nomenclatura KP02-V-2013-3483, el cual anexaremos en copia certificada marcada con la letra ‘B’.

(…Omissis…)

Vistos los hechos antes descritos y siendo que la demandada no tiene interés en honrar su obligación, mi representada se ve en la necesidad de demandar al ciudadano K.A.S.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.446.250 para que convenga o sea condenado por este Tribunal a:

1) El CUMPLIMIENTO DE CONTRATO suscrito en fecha 11 de julio de 2013, debidamente autenticado por (Sic) ante la Notaria (Sic) Cuarta de Barquisimeto, dejándolo inserto bajo el N° 25, tomo (Sic) 214 de los libros llevados por esa Notaria (Sic).

2) Que una vez sea declarada firme esta decisión se ordene a los demandados consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva, y en caso contrario la sentencia definitiva haga las veces de documento traslativo de propiedad.

3) Se condene en costas procesales a la demandada...

. (M., subrayado y negrillas del texto).

Esgrime el demandante en su escrito introductorio de la demanda, el incumplimiento por parte del vendedor ciudadano K.A.S.C., de su obligación de liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la venta dentro del plazo estipulado para ello; entregar las solvencias requeridas a fin de protocolizar el documento de compra venta así como, “…los requeridos para protocolizar el poder otorgado a la ciudadana ARMENIA ROSA COLMENAREZ…”.

Por su parte, la accionada al momento de debatir y contestar la acción incoada en su contra, luego de admitir la celebración del contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad, coincidir en el valor establecido al inmueble prometido en venta, plazo de duración del contrato y exponer la fórmula para la prórroga del mismo, expresó que al haberse estipulado en el contrato suscrito una clausula en la cual se estableció de manera taxativa que en caso desistimiento o incumplimiento “del futuro comprador C.T.R.”, contrario a lo que afirma en la denuncia al expresar que se trata “de cualquiera de ellos”, dicha conducta sería sancionada “dejando resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial”, argumentando sobre este punto en particular, lo siguiente:

… TERCERO

De igual manera, se estableció una clausula quinta, que (sic) las partes de mutuo y amistoso acuerdo acordaron que en caso de desistimiento o incumplimiento de la negociación por los contratantes, si el incumplimiento o desistimiento fuese del futuro comprador C.T.R., el futuro vendedor K.S.C., dejaría resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial, la respectiva Opción (sic) a Compra (sic) y le seria cancelada la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (33.000Bs) (sic), que se deduciría de la cantidad otorgada como arras, como indemnización única y total por los daños y perjuicios causados y si el desistimiento o incumplimiento fuera de K.S.C., este devolvería la suma recibida en arras, es decir, la suma de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (760.000Bs), mas la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (33.000Bs) (sic), por su desistimiento o incumplimiento del contrato a C.T.R. como indemnización única y total por los daños y perjuicios ocasionados, establecida de común acuerdo entre las partes, (subrayado nuestro).

CUARTO

Como observara (Sic) ciudadano Juez (Sic), las partes fijaron de mutuo acuerdo y consenso las penalidades que sancionarían a cualquiera de ellos de su desistimiento o incumplimiento en perfeccionar a través de la venta definitiva la opción de Compra (Sic) Venta (Sic) realizada en la Notaría Pública Cuarta, razón por lo cual resulta completamente inoficioso e ilegal, buscar otra alternativa judicial no prevista en la contratación inicial formalizada a través del documento autenticado en la Notaría Cuarta de Barquisimeto, instrumento fundamental de esta demanda. Por tanto, resulta improcedente, obligar a nuestro representado en la presente demanda de cumplimiento de contrato a transmitir la propiedad del inmueble a través de una venta definitiva, cuando es criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que la Promesa (sic) Bilateral (sic) de Compra (sic) Venta (sic) entre sus características ‘....Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato...’. Sentencia Nro. RC.00358, de la Sala de Casación Civil, Expediente Nro. 09-051 de fecha 09/07/2009.

QUINTO

Ahora bien ciudadano Juez (Sic), establecidas las formalidades a que hace referencia el documento suscrito entre las partes corresponde a los litigantes demostrar quién incurrió en el desistimiento o incumplimiento, así tenemos que de la simple lectura del contenido de la clausula tercera del contrato, observamos que se dio un plazo de 90 días para que las partes formalizaran la negociación. El documento notariado fue firmado el día 11 de julio del año 2013, en tal virtud, los 90 días vencieron el 11 de octubre de 2013, es decir, que la referida Opción (Sic) a Compra (Sic) estaba condicionada a un término de 90 días, y al no cumplirse la obligación acordada por las partes, se entiende como no cumplida y por tanto el Contrato (Sic) de Opción (Sic) a Compra (Sic) Venta (Sic) queda  resuelto es decir sin efecto, tal como lo establecieron las partes de común acuerdo en la Clausula (Sic) Quinta (Sic), y de conformidad con el Artículo 1.206 del Código Civil. Sin perjuicio de la clausula penal a que hubiere lugar. Le corresponde a este Tribunal declarar la improcedencia de la presente demanda y acordar a pagar a nuestro representado la penalidad prevista por ellos, en la referida Opción (Sic) de Compra (Sic), es decir, cancelar la suma de Treinta (Sic) Y (Sic) Tres (Sic) Mil (Sic) Bolívares (33.000 Bs.), por concepto de los daños y perjuicios que como sanción establecieron de mutuo acuerdo en caso de desistimiento o incumplimiento de una de las partes. Responsabilidad que recae en el demandante que no cumplió sus obligaciones de pago, elaboración del documento de venta y posterior introducción a la Oficina de registro (Sic) Inmobiliario correspondiente, conforme se obligó en la clausula Cuarta (Sic) del Contrato (Sic) a pesar que nuestro representado cumplió en el plazo de la opción sus respectivas obligaciones.

SEXTO

Por la razones expuestas, procedemos a rechazar la presente demanda por ser completamente inciertos los hechos narrados en el libelo, por cuanto el incumplimiento del contrato se debió al demandante, quien en el plazo pactado, no pagó, ni presentó en el registro el documento respectivo para su protocolización, a todo evento, en el supuesto negado que el incumplimiento fuese de mi representado solo estaría obligado a devolver las arras recibidas y la penalidad establecida en el Contrato (Sic), es decir, la cantidad de Treinta (Sic) y Tres (Sic) Mil (Sic) Bolívares (Sic) (33.000 Bs.). En virtud que independientemente del cumplimiento o desistimiento de las partes a lo establecido en la respectiva opción de compra solamente le corresponde al que se considere afectado, solicitar su respectiva indemnización por daños y perjuicios conforme lo establecieron los otorgantes en la clausula quinta, y ha sido jurisprudencia pacifica y reiterada el Tribunal Supremo de Justicia y este mismo Tribunal en fecha 4 de mayo de 2011 en juicio seguido por S.S.G. contra L.B.E. por cumplimiento de contrato de Opción (sic) a Compra (sic), expediente N.. KP02-V-2010-952.

Por todas las razones de hecho y de derecho, anteriormente expuestas, en este escrito de contestación a la demanda, con el debido respeto le solicito declare totalmente SIN LUGAR la presente demanda de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic)…

. (M., cursivas y subrayado del texto, negrillas de la Sala).

Sobre el aspecto debatido por la demandada, en relación a lo “...inoficioso e ilegal, buscar otra alternativa judicial no prevista en la contratación inicial formalizada…”, fundamentado en la existencia de una clausula que exime la intervención judicial en el caso de incumplimiento “por parte del comprador” a la convención contractual suscrita, en la motiva del fallo recurrido el ad quem expresó lo siguiente:

…Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 11 de julio de 2013, entre los ciudadanos K.A.S.C., en calidad de propietario, y C.E.T.R., en calidad de comprador, cuyo objeto era la venta de todos los derechos y acciones de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con los números 7-4, situado en la planta tipo piso 7 del edificio denominado T. ‘A’, el cual forma parte de la residencia Sotavento, ubicado en la avenida P.L.T., con calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado L.; que el precio de venta se estableció en la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00), de los cuales el comprador entregó al propietario, en calidad de arras, la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00).

Por el contrario constituyen hechos controvertidos, la naturaleza del contrato; el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, por una parte, el incumplimiento del actor en su obligación contractual de pagar el precio convenido, y del demandado, su obligación contractual de liberar el inmueble objeto del contrato de la hipoteca de primer grado, constituida a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal; que en caso de desistimiento o incumplimiento por parte del comprador, el contrato quedaría resuelto de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial, y de comprobarse el incumplimiento de las obligaciones contractuales por una de las partes, solamente le corresponde al perdidoso, solicitar la indemnización por daños y perjuicios conforme lo establecido en la cláusula quinta del contrato…

. (Resaltado de la Sala).

De la transcripción parcial de la sentencia recurrida, se constata que el juzgador de alzada estableció como “hechos controvertidos” la naturaleza del contrato y, el establecimiento en la clausula quinta del mismo que ante el desistimiento o incumplimiento de la convención contractual por “…parte del comprador…” -cabe destacar, no de cualquiera de los contratantes, como pretende hacer ver el recurrente-, solo le correspondería al afectado, solicitar la indemnización por daños y perjuicios quedando el contrato resuelto de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial.

Establecido lo anterior, el juzgador de alzada de seguidas pasó a analizar el primer hecho controvertido, la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda estableciendo al respecto, lo siguiente:

…Ahora bien, como punto previo y a los fines de determinar si el contrato de opción de compra venta puede estimarse como una venta, se hace necesario analizar el criterio que se encontraba vigente para el momento de interponer la presente demandada, conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-000274, en la que se estableció lo siguiente:

‘Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta S. ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión C. y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…’.

De igual manera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, estableció que ‘…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…’.

En el caso de autos, se observa en primer lugar que la demanda fue presentada en fecha 10 de febrero 2014, y admitida en fecha 13 de febrero de 2014, por lo que el criterio que se encuentra vigente es el establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 74, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio. En segundo lugar se observa que, se trata de un contrato bilateral de opción a compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta y así se establece…

.

Una vez determinado, por el ad quem que en el presente caso, el contrato cuyo cumplimiento se demanda, de conformidad con el criterio jurisprudencial imperante para la época en que fue interpuesta la demanda debía ser valorado como un contrato de compra venta, estableció:

“…En este sentido, se evidencia del análisis de las actas procesales que comprenden el presente expediente, que la presente causa trata de una demanda por cumplimiento de contrato, cuyo instrumento fundamental es un contrato de opción a compra venta, de cuyo texto se desprende que los ciudadanos K.A.S.C., prominente vendedor, y C.E.T.R., prominente comprador, celebraron un contrato de opción a compra venta, en el cual, en la cláusula primera el propietario se compromete formalmente a vender y a ceder todos los derechos y acciones que posee sobre un inmueble al comprador, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, ubicado en la avenida P.L.T., con calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado L., y que el precio convenido para la compra venta del inmueble es la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00).

Además, se observa que en la cláusula tercera las partes contratantes dispusieron que: “Para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que asume EL COMPRADOR de conformidad con lo expuesto en el presente documento, entrega en dinero de curso legal a EL PROPIETARIO a modo de arras la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) que recibe EL PROPIETARIO según cheque de Gerencia (Sic) Nro. 34079377 del Mercantil Banco Universal (Sic) este acto de manos del comprador, y el saldo restante o sea la cantidad de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000,00); serán cancelados en el momento que el propietario libere el inmueble antes descrito de la Hipoteca (sic) de Primer (Sic) Grado (Sic) que se constituyo a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal momento en el cual se otorgara el documento de compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno respectiva, para lo cual se fija un lapso de Noventa (sic) (90) días continuos contados a partir de la firma del presente documento; pudiendo obtener una prórroga de Treinta (sic) (30) días adicionales acordada entre las partes; estas sumas entregadas por EL COMPRADOR a EL PROPIETARIO por estos conceptos, serán imputadas al precio convenido para la operación de venta a celebrarse…” (N. y subrayado de esta alzada). De la cláusula transcrita se desprende en primer lugar, la obligación a la cual se sometieron las partes contratantes era a tiempo determinado, es decir, debía cumplirse en un lapso de noventa (90) días prorrogable por un lapso de treinta (30) días más, si así lo convenían las mismas, por lo que, dicho lapso debe computarse desde el 11 de julio de 2013, fecha en la cual se celebró el contrato, hasta la fecha 11 de octubre del 2013, sin evidenciarse en auto que la misma se haya prorrogado, y en segundo lugar, que aun cuando el ciudadano C.E.T.R., prominente (sic) comprador, tuviera la disposición de cumplir con su obligación de pagar, ésta estaba supeditada a una condición que dependía de la voluntad de la contraparte, es decir, el ciudadano K.A.S.C., parte accionada, debía cumplir con su obligación de liberar la hipoteca de primer grado constituida a favor del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal, que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, y así se decide.

Asimismo, en fecha 10 de diciembre de 2014, el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado L., informó al juez de la causa, que en fecha 27 de abril de 2009, sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta ‘Se constituyó Hipoteca (Sic) de Primer (Sic) Grado (Sic), hasta por la cantidad de: Trescientos treinta y cuatro mil bolívares fuertes, (Bs. F. 334.000,00), a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal y hasta la presente fecha no ha sido liberada o cancelada. De igual manera se le informa que sobre el aludido inmueble no pesa otro gravamen distinto al indicado…’ (Resaltado de esta alzada). Evidenciando esta juzgadora que aun cuando el ciudadano K.S.C., parte accionada, hubiere cancelado el crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, en fecha 1 de agosto de 2013, tal como se desprende de la copia fotostática de la posición consolidada de sus activos generales en el precitado banco, el cual fue traído a las actas procesales en lapso probatorio por su representación, mal podría entenderse que haya cumplido con su obligación, y así se decide.

Establecidos los términos en los quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 11 de julio de 2013, entre los ciudadanos K.A.S.C., en calidad de propietario, y C.E.T.R., en calidad de comprador, cuyo objeto era la venta de todos los derechos y acciones de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con los números 7-4, situado en la planta tipo piso 7 del edificio denominado T. “A”, el cual forma parte de la residencia Sotavento, ubicado en la avenida P.L.T., con calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado L.; que el precio de venta se estableció en la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00), de los cuales el comprador entregó al propietario, en calidad de arras, la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00)…”.

Ahora bien, constata esta Sala que en el fallo cuya nulidad se pretende por presuntamente haber omitido resolver el alegato planteado por el demandado respecto a la existencia de una clausula contractual mediante la cual las partes acordaban “…resolver de pleno derecho…” el contrato suscrito en el caso de que “el comprador” y no cualquiera de las partes incumpliera alguna de sus obligaciones, “…sin necesidad de intervención judicial…”, se determinó:

Que de acuerdo al criterio jurisprudencial imperante para la época de la interposición de la demanda, el contrato cuyo cumplimiento se exigía debía ser considerado como un contrato de compra venta al estar “… presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio…”, citando a fin de sustentar su análisis en la sentencia emanada de esta Sala de Casación Civil el 22 de marzo de 2013, dictada en el expediente N 2012-000274, en la cual se estableció el criterio mediante el cual se equiparó la opción de compra venta a una venta.

Que se desprendía del contrato, que la obligación a la cual se sometieron las partes contratantes era a tiempo determinado, la cual debía cumplirse en un lapso de noventa (90) días prorrogable por treinta (30) días más, es decir, desde el 11 de julio de 2013, fecha en la cual se celebró el contrato, hasta el 11 de octubre del 2013, sin evidenciarse en auto que éste hubiese sido prorrogado.

Que de conformidad con lo estipulado en cláusula tercera, las partes contratantes dispusieron que el saldo restante sería pagado en el momento en que el propietario liberara la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble a favor del Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, momento en el cual se otorgaría el documento de compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno respectiva.

Que en fecha 10 de diciembre de 2014, el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado L., informó a ese tribunal de alzada que sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta fue constituida hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal que hasta la presente fecha no había sido liberada o cancelada.

Que aun cuando el promitente comprador, tuviera la disposición de cumplir con su obligación de pagar, ésta se hallaba supeditada a una condición que dependía de la voluntad de la contraparte, el cual debía cumplir con su obligación de liberar la hipoteca de primer grado constituida a favor del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal, que pesa sobre el inmueble objeto del contrato.

Concluyendo finalmente el sentenciador de alzada, que si bien se desprendía de la copia fotostática de la posición consolidada de los activos generales que el ciudadano K.S.C. canceló el crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, en fecha 1 de agosto de 2013, mal podría entenderse que el vendedor hubiese cumplido con su obligación en la fecha pactada contractualmente para ello.

          Ahora bien, de los elementos analizados por el ad quem a los fines de resolver la controversia, considera esta Sala que –independientemente de lo acertado o no del mismo- no puede afirmarse tal y como lo asevera el recurrente, que el sentenciador de alzada haya obviado pronunciarse sobre lo estipulado en la clausula quinta del contrato suscrito, por cuanto estableció que ante el incumplimiento del vendedor, no del comprador, puede la afectada con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil solicitar el cumplimiento o la resolución del mismo.

En virtud de lo expuesto, puede colegirse con claridad que el denunciante no obstante haber expresado en la contestación de la demanda que dicha clausula operaba en caso de incumplimiento del comprador, en el planteamiento ante la Sala omite tal precisión como si se tratase indistintamente de cualquiera de los contratantes.

En razón de los motivos antes expresados, esta S. considera que el juez de la recurrida no omitió pronunciarse respecto a la existencia de una clausula contractual mediante la cual las partes acordaban resolver de pleno derecho el contrato suscrito ante el incumplimiento del comprador, pues concluyó que el incumplimiento devino del vendedor.

En todo caso, si lo pretendido por el recurrente era cuestionar la interpretación dada por el ad quem a las clausulas contenidas en el contrato ha debido encuadrar su pretensión bajo el contexto de una denuncia por infracción de ley, en concordancia con el criterio sentado por esta S., respecto que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus decisiones sólo pueden ser atacadas en casación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite a esta M.J. conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la calificación del contrato (error de derecho o por suposición falsa) y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que conduciría a que la cláusula establecida produzca los efectos de una estipulación no celebrada, lo cual debe denunciarse por el vicio de suposición falsa.

En consecuencia, esta S. desecha la presente delación por infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem. Así se decide.

Ahora bien, aún cuando el formalizante no desarrolló ni precisó cuál o cuáles aspectos de relevante importancia fueron obviados al establecerse los términos en que quedó planteada la controversia, en todo caso y por tratarse de un vicio de orden público a la luz del criterio expuesto, esta Sala a los fines de corroborar o desechar lo delatado por el formalizante, procede a transcribir los extractos pertinentes del fallo recurrido los cuales son del tenor siguiente:

“…Se inició la presente causa mediante demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta interpuesta en fecha 10 de febrero de 2014, por el ciudadano C.E.T.R., asistido por los abogados E.X.S.R. y G.A.A.P., contra el ciudadano K.A.S.C., con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil (fs. 1 al 7 y anexos del folio 8 al 98).

(…Omissis…)

En fecha 12 de mayo de 2015 (fs. 234 al 247), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L., dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, intentada por el ciudadano C.E.T.R., contra el ciudadano K.A.S.C., y condenó en costas a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2015 (f. 248), el abogado S.E.O., apoderado judicial de la parte demandada, formuló el recurso de apelación contra la precitada sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos por auto de fecha 20 de mayo de 2015 (f. 249).

(…Omissis…)

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este tribunal superior lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de mayo de 2015, por el abogado S.E.O., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano K.A.S.C., parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L., mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por el ciudadano C.E.T.R., contra el ciudadano K.A.S.C..

En tal sentido consta a las actas procesales que, el ciudadano C.E.T.R., asistido por los abogados E.X.S.R. y G.A.A.P., demandó al ciudadano K.A.S.C., por cumplimiento de contrato, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, y en tal sentido alegó que, firmó un contrato de opción a compra-venta con el ciudadano K.A.S.C., quien se comprometió formalmente a vender y a ceder todos los derechos y acciones sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nº 7-4, situado en el piso 7 del edificio denominado T. “A”, el cual forma parte de Residencias Sotavento, ubicado (…) que el precio convenido para la compra-venta del inmueble objeto del contrato fue la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00), del cual para el momento de la firma del referido contrato el propietario recibió en calidad de arras la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000, 00), según consta en cheque de gerencia Nº 34079377 del Banco Mercantil, y el saldo restante, es decir la cantidad de setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 760.000,00), serían cancelados en el momento en que el propietario liberara la hipoteca de primer grado que constituyó a favor del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal; que el plazo estipulado para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato fue de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del mismo, el cual podría ser prorrogado por treinta (30) días adicionales, si así lo acordaran las partes, tal como se desprende de la cláusula tercera; que entre las obligaciones del propietario estaban cumplir con el aporte de una serie de documentos, entre los que se encuentran la solvencia municipal y solvencia de condominio, además de la obligación de protocolizar el poder otorgado a la ciudadana A.C., documentos que fueron exigidos por la oficina de registro respectivo para poder materializar la venta definitiva, las cuales nunca fueron cumplidas; que el demandado se negó aceptar el saldo restante del precio pactado, con la excusa de no haber liberado la hipoteca, condición que debió cumplir en el tiempo establecido, por lo que, procedió hacerle una oferta real de pago de las cantidades pactadas en el contrato; que del análisis de la cláusula tercera del contrato se puede observar que la obligación de pagar el saldo restante estaba sujeto a una condición potestativa, es decir, que únicamente se pagará el saldo restante cuando el propietario haya liberado el inmueble de la hipoteca de primer grado, por lo que tal condición dependía únicamente de la voluntad de una de las partes (propietario), la cual no fue cumplida; que por las razones indicadas procedió a demandar al ciudadano K.A.S.C., a los fines de que sea condenado al cumplimiento del contrato, y se le ordene consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva, y en caso contrario, la sentencia definitiva haga las veces de documento traslativo de propiedad. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1090.000,00), equivalentes a diez mil ciento ochenta y seis unidades tributarias (10.186 UT)…”.

De lo transcrito, se constata que el juez de alzada en efecto cumplió con la exigencia prevista en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil debido a que de la lectura del fallo se desprende claramente en qué sentido y cómo quedó trabado el problema judicial a resolver.

En consecuencia, se desecha la denuncia por indeterminación de la controversia al no haberse infringido el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En virtud de los razonamientos expuestos precedentemente se declaran improcedentes las denuncias identificadas como “SEGUNDO” y “TERCERO”. Así se decide.

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

I

De conformidad con el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción por error de interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, en los siguientes términos:

…la sentenciadora incurre en un error de interpretación del referido artículo 1.167, ya que fundamenta su decisión en dicho artículo y deja por comprobado que hubo un contrato de compra-venta y no una opción de compra venta, como lo fue la verdadera intención de las partes, conforme al contenido del contrato de opción de compra celebrado en la Notaria Publica (Sic) Cuarta de Barquisimeto, el día 11 de julio del año 2013, anotado bajo el numero (Sic) 25, Tomo 214, del libro de autenticaciones, pero no analiza la juzgadora, que las partes de mutuo y amistoso acuerdo, acordaron que en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, se dejara resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial el referido contrato de opción de compra conforme se evidencia de la clausula quinta del documento autenticado ante (Sic) citado y el cual contiene todo lo convenido entre los intervinientes en EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, y en consecuencia, la recurrida, debió ordenar específicamente el pago de la clausula penal, acordada voluntariamente, es decir, la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (33.000.000 bs.) (Sic), como indemnización única y total por el incumplimiento de cualquiera de las partes de la referida opción. Por tales motivos, la sentencia recurrida incurrió en una errónea interpretación del artículo 1167 del Código Civil, ya que acordó un cumplimiento de contrato de venta, que no fue el acordado por las partes intervinientes y en ningún caso se refirió ni hace comentario alguno de lo acordado en la clausula penal establecida voluntariamente por los contratantes, lo cual derivo (Sic) consecuencias que no coinciden con el contenido de la clausula quinta de la opción de compra y específicamente sobre la clausula penal establecida en el contrato de opción de compra, lo cual hace procedente la declaratoria con lugar de la infracción denunciada…

(Mayúsculas del texto).

Se colige de la precedente transcripción, que el formalizante denuncia por una parte, que el sentenciador de alzada incurrió en el primer caso de suposición falsa por desviación ideológica en tanto alega que dio “…por comprobado que hubo un contrato de compra-venta y no una opción de compra venta, como lo fue la verdadera intención de las partes…”.

Y por otra, acusa su yerro al interpretar el artículo 1.167 del Código Civil pues, en su opinión el contrato suscrito en el presente caso por las partes, fue una “…opción de compra venta…” y no un contrato de “…compra venta…”, como fuera establecido por el sentenciador de la recurrida contrariando con tal interpretación, “…la verdadera intención de las partes, conforme al contenido del contrato…” pues, en el mismo y de mutuo acuerdo fue concertado que en caso de incumplimiento quedaría “…resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial…”.

De lo anterior se desprende, que el formalizante le atribuye conjuntamente a la recurrida la comisión del primer caso de suposición falsa, así como la errónea interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, incurriendo en una indebida mezcla de vicios planteados sin la requerida y necesaria técnica casacionista. En relación con el vicio de desviación ideológica, el cual constituye un supuesto de casación sobre los hechos, en tanto se refiere al error intelectual del juez en la interpretación del contrato, la doctrina de la Sala ha sido reiterada y pacífica al señalar en decisión N°37 de fecha 4 de marzo de 2010, en el caso de F.J.B.A., contra la sociedad mercantil Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., y el ciudadano H.F., estableció que:

…Respecto a la correcta técnica para denunciar el vicio de suposición falsa, esta S. en múltiples sentencias entre otras la N° RC-037, de fecha 4 de marzo de 2010, caso de F.B. contra Banco Occidental de descuento, Banco Universal, C.A., expediente N° 09-548, señaló lo siguiente:

‘...Ahora bien, respecto a la técnica para denunciar el referido vicio de suposición falsa, esta S. en sentencia Nº 611 de fecha 12 de agosto de 2005, caso: Banco Latino y Otra contra Inversiones Fococam, C.A. y Otros, expediente N° 05-142, con ponencia de la Magistrada que suscribe el presente fallo, señaló:

‘…En este orden de ideas, resulta pertinente ratificar que quien pretenda denunciar el vicio en comentario, debe cumplir con las previsiones establecidas por esta S., a través de su doctrina inveterada la cual ha señalado cuando es procedente la denuncia de falso supuesto; resaltando así mismo la existencia de tres hipótesis de suposición falsa y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio. Al efecto sobre el punto, en sentencia Nº 201 emanada de esta Sala de Casación Civil en fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres Vita Cars C.A. contra Inmobiliaria Cruz O. C.A., expediente Nº 99-419, se ratificó el criterio de la manera siguiente:

‘...El artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es el que prevé los casos de suposición falsa, antes denominado falso supuesto, así:

‘...o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo...’.

(...Omissis...)

Por otra parte, la denuncia de suposición falsa debe cumplir inexorablemente con la técnica elaborada por la Sala a través de su pacífica y constante doctrina, que dice:

‘Para que la Corte pueda examinar y decidir acerca de la determinación y apreciación que los jueces del mérito hayan efectuado sobre los hechos y las pruebas, es indispensable que el formalizante se ajuste a la técnica elaborada por la Sala para la denuncia apropiada de casación sobre los hechos, técnica que exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez dá (sic) por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia.

Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta de expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa’...

. (Subrayado de la Sala)...”.

De acuerdo a la doctrina antes transcrita, el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del Juez, de un hecho positivo y concreto sin respaldo probatorio en el expediente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo. De tal manera pues, que la figura de suposición falsa, tiene que referirse obligatoriamente a un hecho positivo y concreto, de lo contrario no estamos en presencia del falso supuesto o suposición falsa…

.

En el caso bajo estudio, el recurrente en casación en lo absoluto cumple con la correcta técnica que la Sala ha elaborado en su reiterada y pacífica doctrina para denunciar este tipo de vicios en la sentencia, pues no señala cuál es el hecho positivo y concreto en que incurrió falsamente la recurrida por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, en el presente caso las razones por las cuáles considera que el contrato suscrito no reviste las características de un contrato de compraventa tal y como lo asevera el juzgador de alzada. Asimismo, no indicó las razones que permita precisar que la supuesta infracción cometida por el ad quem pudo influir y de que manera fue determinante en el dispositivo del fallo.

Con respecto a la errónea interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece la posibilidad para aquel que ha honrado su obligación y ante la falta de cumplimiento de quien contrató con él, de demandar, bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo, más de ser procedentes, los daños y perjuicios, observa esta Sala que la infracción acusada se produce en los casos en los que el sentenciador elige acertadamente la norma aplicable al caso, pero al interpretarla hace derivar de ella consecuencias que la misma no prevé.

Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de un contrato en el cual cada una de las partes está obligada a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí, ante la inejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, resulta necesario acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la ocurrencia del incumplimiento.

Sobre este punto el D.J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato” señala que el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstas en la misma norma), deben ser reclamadas “judicialmente”.

En ese orden de ideas, de la simple lectura de los extractos de la recurrida anteriormente transcritos a los fines de resolver las denuncias por vicios formales de la sentencia, los cuales se dan por reproducidos, esta S. constata que en el presente caso constituyó un hecho aceptado por las partes la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 11 de julio de 2013, entre los ciudadanos K.A.S.C., en calidad de propietario, y C.E.T.R., en calidad de comprador, cuyo objeto era la venta de todos los derechos y acciones de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal.

El ad quem una vez determinada la naturaleza del contrato suscrito, declaró procedente el cumplimiento del mismo -considerado de compra venta- por estimar que el ciudadano K.A.S.C., parte accionada, incumplió con su obligación de liberar la hipoteca de primer grado constituida a favor del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal, que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato, pronunciamiento que vinculó con las obligaciones contractualmente estipuladas por las partes.

Ello así, el juez superior realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, al señalar que ante la existencia de un contrato compraventa celebrado entre las partes, en el cual la parte demandante acusa el incumplimiento de la convención suscrita por parte del demandado, que fue precisamente lo planteado en el juicio, la parte actora se hallaba perfectamente facultada para solicitar el cumplimiento de la convención suscrita por ambas partes, de lo cual se desprende que el supuesto de hecho de la norma, que se denuncia como erróneamente interpretada, por el contrario se adecua a la pretensión deducida.

Por lo que, de este modo resulta improcedente la denunciada errónea interpretación el artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.

II

De conformidad con el artículo 313 ordinal 2° en concordancia con los artículos 12 y 320 del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción por falsa aplicación del artículo 1.474 del Código Civil, con base en la siguiente argumentación:

…denuncio la infracción del artículo 474 (Sic) del Código Civil, por falsa aplicación, al incurrir la jueza en el error en el primer caso (Sic) de suposición falsa por desnaturalización o desviación intelectual de su contenido cuando la normativa correcta era aplicar el artículo 1140 (Sic) del Código de Procedimiento Civil (Sic). Como observaran ciudadanos Magistrados, del contenido de la opción de compra suscrita entre mi representado K.S.C., con C.E.T.R., no existen dudas ni incertidumbre de que la referida negociación es una simple opción de compra y la cual podía resolverse unilateralmente por cualquiera de las partes, mediante un (Sic) pago de una indemnización única y total de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (33.000.000 bs) (Sic) establecida como clausula penal, la cual no fue analizada en ningún momento por la recurrida y determino (Sic) que la negociación fue un contrato de venta y no una opción de compra, como lo fue la intención y voluntad de los contratantes, razón por la cual la Juez (Sic), aplicó (Sic) una falsa aplicación del artículo 1474 del Código Civil, cuando debió atenerse a la autonomía de la voluntad de las partes y debió aplicar el artículo 1140 del Código Civil en concordancia con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil (Sic). En tal virtud, debe declararse procedente la declaratoria con lugar de la presente infracción. Y así lo solicito respetuosamente…

Negrillas y mayúsculas del texto).

De la denuncia antes transcrita, se desprende que el formalizante pretende imputarle a la recurrida con base en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 320 eiusdem, la infracción del artículo 1.474 del Código Civil, señalando que se incurrió en el vicio de suposición falsa por cuanto la normativa aplicable al caso resultaban ser en su opinión los artículos 1.140, 1.159 y 1.160 eiusdem.

De la lectura de la denuncia, la Sala advierte que de los alegatos expuestos no se desprende una clara y determinada formulación de infracción en concreto pues, se insiste en denunciar, al igual que en las delaciones por quebrantamiento de formas procesales ya resueltas, por una parte, que la “…clausula penal, (…) no fue analizada en ningún momento…” y por otra, que “…no existen dudas ni incertidumbre de que la referida negociación es una simple opción de compra la cual podía resolverse unilateralmente por cualquiera de las partes…”, sin indicar las razones por las cuales la supuesta infracción cometida por el ad quem pudo influir y en qué manera fue determinante en el dispositivo del fallo, así como tampoco expresa los hechos concretos en los cuales se fundamentan sus afirmaciones.

En relación con el requisito de la indicación que debe cumplir el formalizante al pretender endilgar el vicio de suposición falsa a un fallo determinado, esta S., mediante sentencia Nº 259, de fecha 19 de mayo de 2005, caso: (J.E.G.F. c/ C.N.C., ha determinado que debe expresar con claridad el hecho preciso, positivo y concreto que el juez establece falsamente, por cuanto:

…la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa…

.

En ese orden de ideas, ha sido criterio reiterado de esta Sala de Casación Civil, la de exigir a los litigantes que en las denuncias de infracción de ley, tienen que demostrar cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, pues el vicio de suposición falsa consiste en el establecimiento de un hecho particular, positivo y preciso, que es falso, y no se encuentra comprendido dentro de las conclusiones a las que arriba el sentenciador una vez analizados los hechos establecidos en el expediente. De tal manera, la figura de suposición falsa, tiene que referirse obligatoriamente a un hecho positivo y concreto.

A esta categoría se le suma el error en la interpretación de los contratos, lo cual se ha denominado desviación ideológica, que se verifica cuando el juez se aparta de la voluntad expresada por las partes.

Sobre este particular, la Sala en reiterada jurisprudencia ha establecido que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación de los contratos, pero cuando incurran en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, tal situación debe denunciarse a través del primer caso de suposición falsa.

En tal sentido, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 294, de fecha 11 de octubre de 2001, reiterada, entre otras, en sentencia N° 288, de fecha 31 de mayo de 2005, caso: E.R. contra G. La Madriz de Arenas y otro, señaló lo siguiente:

...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: ‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta S., es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’ Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato. En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...

. (Subrayado de la Sala).

Visto lo expuesto en el criterio citado, se observa que cuando el recurrente se refiere a que “…no existen dudas ni incertidumbre de que la referida negociación es una simple opción de compra la cual podía resolverse unilateralmente por cualquiera de las partes…”, está atacando la supuesta desnaturalización por desviación intelectual o ideológica de la clausula del contrato respecto a que la convención suscrita se trataba de un contrato compraventa susceptible de ser rescindido unilateralmente.

Con relación, a lo afirmado por el formalizante en el sentido de que en el presente caso el contrato suscrito podía resolverse “…unilateralmente por cualquiera de las partes sin que medie intervención judicial…”, mediante el pago de una indemnización única y total, además de lo expresado en la primera delación resuelta precedentemente, cuyas precisiones se dan aquí por reproducidas a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles, resulta pertinente advertir que la Sala Constitucional mediante sentencia N.. 167 de fecha 04 de marzo de 2005 en el caso de la sociedad mercantil IMEL C.A. estableció, respecto a la validez o no de un contrato en el cual se establezca la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual sin que medie intervención judicial, lo siguiente:

…En la sentencia objeto de revisión se declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de obra que incoó la aquí solicitante contra la Asociación Civil sin fines de lucro “A.E.B.”, fundamentalmente porque, en su amplio margen de apreciación, propio de su libre actividad de juzgamiento, la Juez (Sic) a cargo del Juzgado Superior (Accidental) en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado (Sic) Bolívar consideró que la demandante (aquí solicitante) no había dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales y que, por tanto, no podía exigirle a su contraria la ejecución de dicha convención, lo que en modo alguno es susceptible de revisión constitucional. Sin embargo, observa esta Sala que dicha J. consideró que, en nuestro ordenamiento jurídico, es posible y válido el que en un contrato se establezca la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial, criterio este que no comparte esta S. puesto que es contrario y obvia por completo la interpretación vinculante que, del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, asentó en sentencia N° 1658/2003 de 16 de junio, caso: F.L.O., en la que se estableció: ‘…La función jurisdiccional cumple dentro de las sociedades civilizadas un mecanismo de resolución de conflictos entre los particulares. Su principal finalidad es que exista un órgano imparcial y especializado dispuesto a arbitrar con autoridad un conflicto intersubjetivo de intereses, esto es, que ejerza aquella función y reconozca un derecho a favor de una las partes encontradas, luego de un proceso donde ambas han participado. Tal mecanismo tiene orígenes muy antiguos; el Estado ha asumido desde tiempos remotos (inicialmente lo hizo el Monarca) la resolución de este tipo de conflictos, y sus decisiones han tenido que ser acatadas por aquellos a quienes les son adversas por el poder de imperium del que se encuentran dotadas.

En tal sentido, actualmente se concibe a la jurisdicción como la facultad de administrar justicia, se trata de una función pública encomendada a un órgano del Estado y que tiene por fin la actuación de la ley a casos concretos (D.E., H., Derecho Procesal Civil General, Pág. 87). El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial).

De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: ‘Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos’.

Hace la salvedad la S. en cuanto a que sólo en los contratos administrativos, en los que prevalece el interés general sobre el particular, es posible y válida la resolución unilateral del contrato, ya que ello “es el producto del ejercicio de potestades administrativas, no de facultades contractuales” (Cfr. s.S.C. N° 568/2000, de 20 de junio, caso: Aerolink International S.A.; 1097/2001 de 22 de junio, caso: J.A.H. y otros).

Bajo tales premisas, concluye esta Sala que, en el caso que se examina, se configura –sólo en lo que respecta al criterio expuesto en cuanto a la validez de la cláusula que establece la posibilidad de resolución unilateral del contrato- el cuarto supuesto que estableció esta S. en sentencia n° 93/2001 de 6 de febrero, caso: Corpoturismo de Venezuela, para la procedencia de la pretensión de revisión, por lo que se declara parcialmente procedente la misma. Así se decide…

.

Del criterio jurisprudencial citado, se desprende claramente que no podrá tenerse por válida la posibilidad de que mediante una clausula contractual se pacte la posibilidad que por “voluntad unilateral” y con “prescindencia de la intervención judicial”, salvo que se trate de contratos administrativos en los que prevalece el interés general sobre el particular, se le ponga fin a la relación contractual.

Asimismo, de conformidad con lo expuesto y en atención a los criterios jurisprudenciales citados se evidencia que el juez de alzada tampoco incurrió en desviación ideológica al determinar la naturaleza del contrato pues, al hacerlo ciñó su análisis en la concurrencia de los elementos -consentimiento, objeto y precio- que determinaban para la fecha de la interposición de la demanda que se trataba de una verdadera venta, en razón de haberse determinado así vía jurisprudencial, tal y como fue analizado por la Sala en la denuncia que antecede.

Al respecto, con ocasión de la controversia que se generó respecto de la naturaleza del contrato de opción de compra venta, la Sala Constitucional, en la sentencia N° 878 en el caso de la sociedad mercantil Panadería La Cesta de Los Panes, C.A., expediente N° 14-662, cabe destacar, -la cual fue citada por el ad quem- señala que no deben asimilarse indistintamente los contratos preliminares de compra venta con el contrato definitivo pues con ello se desconoce la formación progresiva del contrato y en tal sentido, estableció las siguientes precisiones:

…Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta S. observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

(…Omissis…)

La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.

El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.

Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.

En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (R., M.; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).

El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…

. (Resaltado del texto).

Ahora bien, aun cuando el criterio respecto a la interpretación de los contrato de opción de compraventa expuesto, no resulta aplicable al sub iudice, en virtud de que la demanda fue introducida el 11 de febrero de 2014, y el criterio transcrito fue fijado el 20 de julio de 2015, no es menos cierto que en el mismo se destaca que: “… todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

Tomando en consideración lo anterior, cabe reseñar los cambios jurisprudenciales que se han sucedido con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y sobre sí el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta, en tal sentido en la Sala sostuvo en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005 en el caso de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta.

El anterior criterio, fue abandonado en las sentencias Nros. 358 de fecha 9 de julio de 2009, en el caso de Ada Preste Suárez y otro contra Desarrollos 209699, C.A. ; y la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010 en el caso de Tomcar, C.A. Almacén contra la Sucesión A.A.C.D.P., en las cuales se estableció lo contrario al señalar que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio

Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013 en el caso de D.A.L. contra M.I.G. delR., en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A., la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.

Por lo que con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el juez de alzada no incurrió en el primer caso de falso supuesto, pues precisamente para la fecha de la presentación de la demanda se retomó el criterio de esta Sala de Casación Civil de fecha 22 de marzo de 2013 en el cual el ad quem, fundamentó el análisis del contrato cuyo cumplimiento se demandó, por lo que se declara la improcedencia de la denuncia, y así se decide.

Al ser desestimadas todas las denuncias del escrito de formalización, el presente recurso de casación será declarado sin lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2015, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L..

Se condena a la recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

P. y regístrese. Remítase el expediente Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado L.. P. esta remisión al Juzgado Superior de origen antes identificado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

Presidente de la Sala Ponente,

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Vicepresidente,

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F.R.V.E. Magistrada,

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M.V.G. ESTABA

Magistrada,

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrado,

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

Secretario,

__________________________

CARLOS WILFREDO FUENTES

Exp. AA20-C-2016-000033

Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,