Decisión nº S2-104-15 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 28 de Septiembre de 2015

Fecha de Resolución28 de Septiembre de 2015
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
PonenteGlorimar Soto Romero
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: N° 11.885

DEMANDANTE: C.S.V.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.883.940, domiciliado en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES: BELKY G.A. y A.M.M.P., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.159 y 37.842, respectivamente.

DEMANDADOS: D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.425.667 y 9.779.574, respectivamente, domiciliados en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL: A.E.A.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 120.205.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

FECHA DE ENTRADA: 10 de junio de 2011.

Por virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por la abogada BELKY G.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.159, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano C.S.V.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.883.940, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva, de fecha 31 de marzo de 2011, dictada por el TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO, instaurado por el recurrente, antes identificado, contra los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.425.667 y 9.779.574, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la pretensión de desalojo incoada y condenó en costos y costas a la parte demandante.

Apelada dicha resolución y oído en ambos efecto el recurso interpuesto, este Juzgado ad-quem procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Juzgado de Alzada competente al Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, así como también, en virtud de lo establecido en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente Nº AA20-C-C-2009-000673, ello, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se declara.

SEGUNDO

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 31 de marzo de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la pretensión de desalojo interpuesta y condenó en costos y costas a la parte actora; fundamentando su fallo en los siguientes términos:

(…Omissis…)

PUNTO PREVIO

La parte demandante opone la cuestión previa contenida en el numeral 4° del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Ciudadano Juez, el ciudadano C.V. no es el propietario del inmueble objeto del presente juicio para el momento de celebrar el supuesto e invalido contrato de arrendamiento verbal con nuestro poderdante, por tal motivo no es ARRENDADOR del mismo, no tiene la facultad exigida para intervenir como demandante en la acción de desalojo propuesta, lo cual genera una relación jurídica antagónica de ARRENDADOR y ARRENDATARIO; tampoco mi poderdante es arrendatario como se ha querido señalar en la demanda incoada en su contra ya que hace aproximadamente dieciséis años conoció a la señora O.m.V.V. quien es fallecida y que está identificada en actas, mantenía una relación de hecho (concubinaria) con el ciudadano Abdrin Pérez identificado en actas, por lo tanto nunca tuvo conocimiento mi poderdante que ese inmueble estaba arrendado ya que nunca la ciudadana O.M.V.V. le cobrara por visitarla. Por lo tanto ciudadano Juez mi poderdante no tiene la facultada exigida por el legislador por no ser parte formal o sustancial parar intervenir como demandado en la acción de resolución de contrato y de desalojo, por ser arrendatario del inmueble mismo.

(…Omissis…)

Observa este juzgador que la parte demandada yerra en los fundamentos de hecho en los cuales pretende enmarcar la cuestión previa prevista en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto por que los hechos alegado por la parte demandada, hacen referencia a la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el presente juicio, a que se refiere el artículo 361, ejusdem (…).

(…Omissis…)

Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal, declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, por cuanto el apoderado judicial de la parte demandada, alega por una parte, que el ciudadano C.V. no es propietario del inmueble arrendado, cuanto ha debido demostrar que no tiene el carácter de arrendador, y por otra parte, alega, que la parte demandada no tiene la facultad exigida por el legislador por no ser parte formal o material para intervenir como demandado en la acción por resolución de contrato o desalojo, alegatos estos que en atención a la doctrina nacional y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, no se subsumen en el supuesto de hecho previsto en el ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El ciudadano C.S.V.V., identificado en actas, interpone formal demanda por DESALOJO contra los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., identificados en actas, alegando que en fecha dieciséis (16) de agosto del año dos mil cinco (2005) su difunta hermana, ciudadana O.M.V.V., celebró un contrato de arrendamiento verbal con los mencionados ciudadanos ubicado en el Sector La Florida, Avenida 17C, casa con nomenclatura municipal número 95C-55, en jurisdicción de la antes parroquia Cacique Mara hoy parroquia R.L.d.M.M.d.E.Z. , en virtud del cual se estipuló un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) hoy DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 200,00) mensuales. De igual manera alega, que los mencionados ciudadanos adeudan los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo junio del año dos mil diez (2010).

Para demostrar que es el propietario arrendador del inmueble identificado en actas, el ciudadano C.S.V.V., promueve la prueba de informes, a los fines de tare al proceso la prueba de que es el único heredero del la ciudadana O.M.V.V., supuesta arrendadora primigenia del inmueble objeto del proceso. De verificarse el hecho anterior, habría operado lo que en doctrina se conoce como una subrogación arrendaticia.

(…Omissis…)

Ahora bien, aunque la parte demandante, ciudadano C.S.V.V., demuestre que es el propietario del inmueble ubicado en el Sector La Florida, Avenida 17C, casa con nomenclatura municipal número 95C-55, en jurisdicción de la antes parroquia Cacique Mara hoy parroquia R.L.d.M.M.d.E.Z., esto hecho no es suficiente, para demostrar la cualidad de arrendador del mencionado inmueble. Es menester que demuestre además, que sobre el inmueble antes mencionado existe o se ha celebrado un contrato de arrendamiento verbal con los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., tal y como lo alega en el libelo de demanda

Siendo que la parte demandante no demostró la existencia del contrato de arrendamiento verbal supuestamente celebrado por la ciudadana O.M.V.V. con los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., en puridad de derecho debe este Tribunal declara SIN LUGAR la pretensión por DESALOJO (…).

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO (…) declara: SIN LUGAR la pretensión por el ciudadano C.S.V.V. (...) contra los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O. (…) y en consecuencia: Se condena en costos y costas a la parte demandante (…).

(…Omissis…)

TERCERO

DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

Una vez recibido el expediente in comento en fecha 10 de junio de 2011, y transcurrido como fue una serie de actuaciones procesales en la presente causa, mediante auto de fecha 3 de diciembre de 2014, esta Jurisdicente, previa solicitud de la parte demandante, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando a tal efecto la notificación de la parte demandada, y asimismo ordenó que, luego de la constancia en actas de la última de las notificaciones practicadas, se dejara transcurrir un lapso de 10 días de despacho para la reanudación del proceso, a fin de que concluido el mismo transcurriera un lapso de 3 días de despacho para que las partes y la Juez ejercieran los derechos que la ley procesal les otorga y posterior a ello, en el tercer día de despacho siguiente, se llevara a cabo la audiencia oral prevista en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del mencionado artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad fijó la audiencia oral, en este doble grado de jurisdicción, para el tercer (3°) día de despacho siguiente, en los términos explicitados en el parágrafo anterior, es decir, una vez verificados los lapsos previamente señalados y realizadas como fueran las notificaciones correspondientes.

Así, llegada la oportunidad respectiva para la celebración de la misma, en fecha 28 de septiembre de 2015, se dejó constancia de la comparecencia de la abogada BELKY G.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.159, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante y asimismo se dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada.

En la singularizada audiencia, la apoderada judicial de la parte actora argumentó que el accionante de autos -de acuerdo con su decir- es heredero del inmueble objeto de la litis; que la ciudadana que en vida respondiera al nombre de O.M.V.V. era la propietaria de dicho inmueble; y que, en la segunda quincena del mes de agosto de 2005, celebró el contrato de arrendamiento verbal alegado. Igualmente, hizo referencia a los fundamentos que tomó en cuenta el Tribunal a-quo para declarar sin lugar la demanda. Una vez ello, aseveró que el demandante posee cualidad de arrendador. Además, afirmó que la parte demandada no probó lo contrario. Adicionó que se demostró que su representado tuvo una relación arrendaticia con los accionados y que existe el contrato de arrendamiento verbal invocado en el caso en concreto. A este tenor, hizo alusión a los artículos 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil e hizo hincapié en que el Juzgado de la causa no aplicó la sana crítica. Aunado a ello, realizó un breve comentario sobre los testigos que fueron desestimados en la decisión recurrida. Del mismo modo, indicó que la parte accionada no logró demostrar la relación concubinaria alegada, por lo que se pregunta qué relación había respecto del inmueble sub examine. Por lo tanto, y visto lo precedente, solicitó la procedencia de la apelación instaurada, la declaratoria con lugar del desalojo y la condenatoria en costas a la contraparte.

Se deja constancia que no hubo derecho a réplica en virtud de que en la audiencia sub litis sólo estuvo presente la parte actora por intermedio de su representación judicial.

CUARTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 31 de marzo de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la pretensión de desalojo propuesta y condenó en costos y costas a la parte accionante.

Asimismo, verificados como fueron los argumentos expuestos por la parte demandante-recurrente en la audiencia oral celebrada en esta segunda instancia, y siendo dicha parte la única en ejercer recurso de apelación contra el fallo definitivo, de fecha 31 de marzo de 2011, se determina que el referido recurso deviene de la disconformidad que presenta la parte actora con respecto a la declaratoria sin lugar de la demanda instaurada; por lo que esta Juzgadora analizará íntegramente la decisión apelada para determinar lo que resulta ajustado a derecho en el caso de marras.

Sin perjuicio de lo anterior, debe dejarse sentado que la apelación interpuesta en el caso de marras fue oída por el Tribunal de la causa en un solo efecto, razón por la cual se remitieron a este órgano jurisdiccional de Alzada copias certificadas del expediente sub iudice, no obstante, por auto de fecha 24 de septiembre de 2015, este Juzgado ad-quem solicitó la remisión de dicho expediente en original, siendo recibido en fecha 25 de septiembre de 2015, todo ello en razón de que nos encontramos en la oportunidad de dictar sentencia de mérito, lo que hace impretermitible que la audiencia a celebrarse por ante esta Superioridad y el fallo de fondo consten debidamente en el expediente original, todo lo cual se efectuó en sintonía con el encabezado del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que reza así: “De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independientemente de su cuantía (…)”.

Por otra parte, dado que las normas procesales se aplican de forma inmediata desde que entran en vigencia aún en los procesos que se hallaren en curso, lo cual se encuentra establecido en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, esta arbitrium iudiciis adecúa el presente caso, en cuanto a su procedimiento en segunda instancia, a las normas establecidas en la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, la cual exige la aplicación del procedimiento oral regulado en la citada Ley, ello, de conformidad con su disposición transitoria primera de acuerdo con la cual: “Los procedimientos (…) judiciales que estén en curso, continuaran hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente ley”.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por este Tribunal de Alzada, se procede a valorar los respectivos medios de pruebas aportados por las partes a objeto de examinar la procedencia o no de la demanda interpuesta:

Pruebas de la parte demandante:

Junto al escrito libelar, consignó:

• Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta de Maracaibo, de fecha 13 de abril de 1992, bajo el N° 44, tomo 41, del cual se deprende partición voluntaria de comunidad efectuada entre las ciudadanas A.E.D.C.V.D.R. y O.M.V.V..

El singularizado instrumento constituye copia certificada de documento privado, el cual no fue desconocido ni tachado, motivo por el cual se valora en toda su fuerza probatoria, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.

• Copias simples de actuaciones judiciales contentivas de solicitud de declaración de únicos y universales herederos, cuyo número de expediente es el 817-2010 de la nomenclatura interna del Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la cual se observa, entre otras documentales, decisión, de fecha 26 de mayo de 2010, mediante la cual el referido Juzgado declara suficiente los derechos que tiene el ciudadano C.S.V.V. como legítimo hermano y único y universal heredero de la causante O.M.V.V..

El medio probatorio bajo estudio versa sobre un expediente judicial, por lo que constituye copias simples de documento público, autorizado por un funcionario público competente con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, consecuencialmente, al no haber sido impugnado por la parte accionada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio en lo que respecta al carácter de heredero único y universal del actor. Y así se aprecia.

• Copia certificada de acta de defunción Nº 52 correspondiente a la ciudadana que en vida respondiera al nombre de O.M.V.V., emanada de la Dirección de Registro Civil Municipal-Registro Civil de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z..

La antedicha documental constituye copia certificada de instrumento público, por haber sido otorgado por un funcionario público competente con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, por ende, al no haber sido tachado por la parte demandada, se le otorga todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se valora.

• Copia simple de estado de cuenta emanado del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT).

• Original de estado de cuenta emanado de la C.A. Energía Eléctrica de Venezuela.

Las referidas pruebas constituyen documentos privados emanados de un tercero ajeno a la litis, los cuales deben ser ratificados en juicio, para que produzcan todos sus efectos jurídicos, lo cual no se realizó, motivo por el cual deben desestimarse en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

• Copia simple de nota de consumo emanado de la C.A. Energía Eléctrica de Venezuela.

El mencionado documento constituye copia simple de tarja, no obstante, al ser aportada en copia simple, mal puede apreciarse, ya que, para que pueda producir todos sus efectos jurídicos, debió incorporarse en original, lo cual no se hizo, razón por la cual se desestima. Y así se declara.

• Copias simple de cédulas de identidad de los ciudadanos O.M.V.V. y C.S.V.V., de las cuales se constatan los datos de identificación de los mismos.

Los aludidos medios de prueba constituyen copia simple de documento público, por haber sido otorgado por un funcionario público competente con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, por lo tanto, al no haber sido impugnado por la parte demandada, se le otorga todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se considera.

• Originales de recibos de pago de cánones de arrendamiento, de los cuales se evidencia que los mencionados recibos no se encuentran suscritos por ninguna de las partes.

Los precitados recibos constituyen originales de documentos privados, los cuales, como ya se indicó, no se encuentran suscritos por ninguna de las partes contendientes, motivo por el cual se estima que fueron prefabricados por la parte promovente y siendo ello así, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, mal pueden valorarse pruebas que han sido prefabricadas por quien las promueve. En derivación, quien hoy decide las desecha. Y así se estima.

En el lapso probatorio, promovió:

• Invoca el mérito que se desprende de las actas procesales.

En lo que respecta a la invocación en cuestión, debe resaltarse que la misma no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en aplicación de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, esta Juzgadora examinará todas cuantas pruebas se hayan aportado a los autos. Y así se valora.

• Prueba de informes al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) a los fines de que informe sobre la tramitación de la declaración sucesoral de la sucesión de la ciudadana O.M.V.V..

En tal orden, el Tribunal de la causa libró oficio N° 114-2011, de fecha 17 de febrero de 2011, al aludido organismo administrativo, el cual lo recibió en fecha 3 de marzo de 2011. Subsiguientemente, la parte accionante solicitó al Juzgado a-quo que ratificara dicho oficio y a tal efecto se ofició bajo el N° 212-2011, de fecha 18 de marzo de 2011, cuya respuesta no se remitió. En consecuencia, dado que la información requerida no consta en actas, la misma no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes y en tal sentido debe desecharse la prueba bajo estudio. Y así se aprecia.

• Prueba Testimonial de los ciudadanos Y.D.C.A.A., G.L.S.D.V. y C.Z.L.A..

En fecha 22 de febrero de 2011, compareció, por ante el órgano jurisdiccional a-quo, la ciudadana Y.D.C.A.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.771.179, domiciliada en el barrio La Victoria, avenida 75, casa Nº 65-62, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia, quien, al interrogatorio formulado por la parte demandante, contestó lo siguiente:

• A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano C.S.V.V.; si conoció a la ciudadana O.M.V.V., desde hace varios años; y si conoce a los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., contestó que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano C.S.V.V. y que a los ciudadanos O.M.V.V., D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O. los conoce de vista.

• A la pregunta si sabe y le consta que el ciudadano C.S.V.V. es el único heredero de la ciudadana O.M.V.V., quien falleció en Maracaibo el día 1° de febrero de 2010, contestó que si le consta que el ciudadano C.S.V.V. es el único hermano y heredero de la ciudadana O.M.V.V. ya que él era el único hermano que tenía.

• A la pregunta si sabe y le consta que la ciudadana O.M.V.V. realizó un contrato de arrendamiento verbal, en la segunda quincena del mes de agosto de 2005, en esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, con los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., de un inmueble de su propiedad ubicado en la avenida 17, sector La Florida, casa Nº 95C-55, en esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, contestó que si le consta que la ciudadana O.M.V.V. le arrendó verbalmente la casa a los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O. en la segunda quincena del mes de agosto del año 2005.

• A la pregunta si se sabe y le consta que el canon de arrendamiento fue de doscientos bolívares (Bs. 200,00) mensuales, contestó que si le consta que el arriendo fue de doscientos bolívares (Bs. 200,00) mensuales puesto que ella en una oportunidad se lo comentó.

Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la testigo:

• A la repregunta diga la dirección donde vive, contestó barrio La Victoria, avenida 75, casa Nº 65-62.

• A la repregunta diga si es amigo o enemigo del ciudadano C.S.V.V. y de los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., previa oposición de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal ordenó no contestar la pregunta.

• A la repregunta si tenía conocimiento que la ciudadana O.M.V.V. visitaba el ciudadano ABDRIN J.P.O., desde el año 1989, en el sector el bajo conocido como El Paraíso, contestó que no porque ellos vivían allí, ellos le arrendaron en el año 2005.

• A la repregunta si tenía conocimiento que el ciudadano ABDRIN J.P.O. construyó una pieza dentro de la vivienda identificada en actas, contestó que no.

• A la repregunta dónde se encontraba el día 16 de agosto de 2005, contestó que en su casa.

• A la repregunta en qué momento la ciudadana O.M.V.V. realizó un contrato verbal con los ciudadano ABDRIN J.P.O. y D.A.M.O., contestó que el momento no lo sabe pero si le comentó que ella le había arrendado verbalmente a dichos ciudadanos.

• A la repregunta si tiene conocimiento que el ciudadano C.S.V.V., en el mes de febrero de 2010, citó a los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., en la consultoría jurídica de la Intendencia del Municipio Maracaibo, en la cual manifestó que los mismos no tenían contrato verbal ni escrito con la ciudadana O.M.V.V. y que estaban allí hace más de quince años, contestó que no tiene conocimiento de ello.

En la misma fecha, compareció, por ante el órgano jurisdiccional a-quo, la ciudadana G.L.S.D.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.159.795, domiciliada en el barrio La Victoria, avenida 75, casa Nº 65-115, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia, quien, al interrogatorio formulado por la parte demandante, contestó lo siguiente:

• A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano C.S.V.V.; si conoció a la ciudadana O.M.V.V., desde hace varios años; y si conoce a los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., contestó que de vista si puesto tiene un familiar que vive cerca de allí; pero, de trato, no. Sólo los vio el día que falleció la ciudadana O.M.V.V. que fueron a la funeraria.

• A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano C.S.V.V. y si conoció a la ciudadana O.M.V.V., desde hace varios años, contestó que si los conoce.

• A la pregunta si sabe y le consta que el ciudadano C.S.V.V. es el único heredero de la ciudadana O.M.V.V., quien falleció en Maracaibo el día 1° de febrero de 2010, contestó que si le consta ya que su hermana trabajó con ella, que fueron compañeros de trabajo, que le consta por cuanto su hermana ella la visitaba y que nada más eran ellos dos puesto que su papá y mamá estaban muertos.

• A la pregunta si sabe y le consta que la ciudadana O.M.V.V. realizó un contrato de arrendamiento verbal, en la segunda quincena del mes de agosto de 2005, en esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, con los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., de un inmueble de su propiedad ubicado en la avenida 17, sector La Florida, casa Nº 95C-55, en esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, contestó que si le consta, que un día pasó por la casa del ciudadano C.S.V.V. y vio a la ciudadana O.M.V.V., preguntándole qué hacía allí, la cual contestó que estaba viviendo con su hermano y que se había mudado ya que había alquilado la casa, a lo que le preguntó si había contrato y le dijo que verbal. Eso fue en el año 2010 que ella la alquiló en la cantidad de doscientos (Bs. 200,00) bolívares.

Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la testigo:

• A la repregunta diga la dirección donde vive, contestó: barrio La Victoria, avenida 75, casa Nº 65-115.

• A la repregunta diga la dirección exacta donde vive el ciudadano C.S.V.V., contestó que él vive por el barrio La Victoria, avenida 75, pero no sabe la casa, que él vive por allí cerca.

• A la repregunta diga la dirección exacta donde vive el familiar que usted visitaba, contestó: avenida 17, está por donde se encuentra Pdvsa, que ese sector es La Florida.

• A la repregunta dónde se encontraba el día 16 de agosto de 2005, contestó que en su residencia.

• A la repregunta qué le dijo la ciudadana O.M.V.V., el día 16 de febrero de 2010, previa oposición de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal ordenó abstenerse de contestar la repregunta.

• A la repregunta si tiene conocimiento que la ciudadana O.M.V.V. visitaba a los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., en la parroquia El Bajo, sector conocido como El Paraíso, desde hace más de 15 años, contestó que no tiene conocimiento.

• A la repregunta si la ciudadana O.M.V.V. falleció en la casa del ciudadano C.S.V.V., contestó que ella falleció en el hospital donde trabajaba.

• A la repregunta si el canon de arrendamiento que le manifestó la ciudadana O.M.V.V., en el año 2010, fue de doscientos (Bs. 200,00) bolívares, contestó que la ciudadana O.M.V.V. se lo manifestó en el año 2005. En el año 2010 ella había fallecido.

• A la repregunta desde qué fecha están habitando los ciudadanos ABDRIN J.P.O. y D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O. la vivienda que está identificada en actas, contestó que agosto de 2005, que le dijo la ciudadana O.M.V.V..

Sobre la prueba testimonial es menester destacar que los Jueces deben apreciar si las declaraciones de los testigos concuerdan entre sí y asimismo si concuerdan con las demás pruebas, aunado a la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias. Así, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que las declaraciones in comento no le merecen fe ni confianza a esta Juzgadora puesto que no resultan lo suficientemente sólidas, consistentes y contundentes para generar, en la convicción de esta Sentenciadora, que sus dichos son veraces. En conclusión, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desestiman por cuanto lo declarado por las referidas testigos no le merece fe y confianza a esta Jurisdicente como ya se indicó. Y así se estima.

Se deja constancia que la testimonial de la ciudadana C.Z.L.A. no se evacuó, por cuanto llegada la oportunidad para que la misma rindiera su declaración no se presentó, declarándose desierto el acto. De allí que no aproveche ni perjudique a las partes contendientes, desestimándose la referida prueba por las razones antes dichas. Y así se declara.

Pruebas de la parte demandada:

Junto al escrito de contestación, consignó:

• Copia simple de denuncia interpuesta por ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de la cual se constata que el denunciante es el ciudadano C.S.V.V. y los denunciados son los ciudadanos D.A.M.O. y ABDU J.P.O., ello, con ocasión de la presunta permanencia de los mencionados ciudadanos en el inmueble objeto de litigio.

La aludida prueba constituye copia simple de denuncia realizada por ante un organismo administrativo, no obstante, de la misma no se extrae elemento de convicción alguno que coadyuve al esclarecimiento de los hechos controvertidos, relativos a la relación arrendaticia alegada por la parte demandante y a la falta de pago de los cánones reclamados, por lo que se desestima al carecer de eficacia probatoria. Y así se establece.

• Copia simple de constancia de residencia expedida por la Asociación de Vecinos M.L.F., de la parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, de la cual se evidencia que el ciudadano ABDRIN J.P.O. reside en la avenida 17C, casa 95C-55, sector La Florida, en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia; que ha demostrado buen comportamiento en la comunidad; y ser buen vecino por más de diecisiete años.

El antedicho medio de prueba constituye copia simple de documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso, el cual debe ser ratificado en juicio, para que produzca todos sus efectos jurídicos, lo cual no se realizó, motivo por el cual debe desestimarse en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se considera.

En el lapso probatorio, promovió:

• Invoca el mérito que se desprende de las actas procesales.

En lo que respecta a la invocación en cuestión, debe resaltarse que la misma no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en aplicación de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, esta Juzgadora examinará todas cuantas pruebas se hayan aportado a los autos. Y así se estima.

• Ratificó las documentales acompañadas a la contestación de la demanda.

Los aludidos medios de prueba ya fueron objeto de valoración por parte de quien hoy decide, por lo que se dan por reproducidas las apreciaciones efectuadas en líneas pretéritas. Y así se valora.

• Ratificó la relación de hecho que -de acuerdo con su decir- mantenía con la ciudadana O.M.V.V. el ciudadano ABDRIN J.P.O..

La probanza sub litis no constituye medio de prueba alguno, por el contrario, ello constituye una situación de hecho que debe ser acreditada, lo cual no se hizo, por lo tanto, se desecha la probanza en cuestión. Y así se aprecia.

• Adicionalmente, aportó copia simple de acta levantada por el Juzgado Segundo Especial Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de esta Circunscripción Judicial, de la que se evidencia ejecución de medida de amparo a la posesión decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el juicio que por interdicto posesorio de amparo instauró el ciudadano ABDRIN J.P.O. contra el ciudadano C.S.V.V..

La precitada documental fue impugnada por la parte demandante, no obstante, independientemente de ello, se destaca que de la misma no se extrae elemento de convicción alguno que coadyuve al esclarecimiento de los hechos controvertidos, relativos a la relación arrendaticia alegada por la parte demandante y a la falta de pago de los cánones reclamados, por lo que se desestima al carecer de eficacia probatoria. Y así se declara.

Punto previo

De la Cuestión Previa alegada

La representación judicial de la parte demandada interpuso la cuestión previa contenida en el numeral 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que reza de la siguiente manera:

Artículo 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…Omissis…)

  1. La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado (…)”.

    En efecto, dicha representación judicial alega que el ciudadano C.S.V.V. -según su dicho- no era el propietario del inmueble objeto de la litis, para el momento de la celebración del supuesto e invalido contrato de arrendamiento verbal con su poderdante, motivo por el cual dicho ciudadano no ostenta el carácter arrendador, ni tiene la facultad parar intervenir como actor en la demanda de desalojo propuesta, lo que genera una relación jurídica antagónica de arrendador y arrendatario, respecto de lo cual agrega que su poderdante tampoco posee la condición de arrendatario ya que, mientras la ciudadana O.M.V.V. vivía, mantuvo una relación concubinaria con ella, a quien conoció hace aproximadamente dieciséis años, por lo tanto, nunca tuvo conocimiento que ese inmueble estuviese arrendado por cuanto la ciudadana O.M.V.V. nunca le cobró por visitarla, de allí que no tiene la facultad para intervenir como accionado en la presente demanda por no ser arrendatario del inmueble antes identificado.

    Una vez ello, es menester traer a colación, con relación a la cuestión previa 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de marzo de 1995, con ponencia de la Magistrada Dra. H.R.d.S., expediente 19.195, que señaló:

    (…Omissis…)

    (…) cabe señalar que el referido dispositivo tiene lugar cuando la persona citada como representante del demandado no tiene el carácter que se le atribuye; esto es, que la persona en nombre del cual se haya librado la boleta de notificación, no lo es realmente sino otra la que debe contestar la demanda (…)

    .

    (…Omissis…)

    Además, la sentencia Nº 2029, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 25 de julio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. M.T.D.P., expediente 04-2385, puntualizó:

    (…Omissis…)

    (…) En el derogado Código de Procedimiento Civil de 1916, existía la posibilidad de oponer la falta de cualidad de las partes como excepción de inadmisibilidad. En el código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, conforme lo dispone expresamente el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, el ordinal 4° del artículo 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum, y no de la falta de cualidad o de la legitimatio ad causam. Es decir, en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio. En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, como cuestión previa (…)

    .

    (…Omissis…)

    Derivado de lo cual se resalta que la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil procede cuando se trae a juicio, como representante de otra persona, a quien no lo sea y se le cite como tal, es decir, cuando la persona citada como representante del demandado no tiene el carácter que se le atribuye; lo que se presenta con cierta frecuencia cuando se trata de la citación de personas jurídicas realizada en personas sin facultad legal para representarlas en juicio. Por ende, la depuración de este vicio es esencial a la debida integración del contradictorio pues si no existe tal cualidad, no se estará llamando a juicio al verdadero representante del demandado.

    Así, se reitera, como ya lo ha dicho nuestro M.T.d.J., que la singularizada cuestión previa está referida a un problema de representación procesal, específicamente a la falta de representación de la persona citada como representante de la parte demandada, puesto que se refiere a la legitimación de la persona citada para estar en el proceso en nombre del demandado, de tal forma que la cuestión previa sub examine de ninguna manera está referida a un problema de legitimatio ad causam, es decir, de cualidad de la parte demandada para estar en juicio.

    Como corolario, se considera que la parte demandada yerra al alegar la precitada cuestión previa, ya que los supuestos fácticos en los que sustenta la cuestión previa 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no se corresponden con la misma, toda vez que, como acertadamente lo indicó el Tribunal de la causa en el fallo recurrido, los hechos alegado por la parte accionada hacen referencia a un problema de cualidad en el accionante o en el accionado para intentar o sostener el juicio, respectivamente, y en este sentido, por las razones antes delimitadas, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Y así se considera.

    Conclusiones:

    Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem se desciende al mérito de la controversia.

    En tal orden, se obtiene que el presente juicio se contrae a DEMANDA DE DESALOJO interpuesta por el ciudadano C.S.V.V., contra los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., a fin de obtener el desalojo y en consecuencia la restitución del inmueble ubicado en el sector La Florida, avenida 17C, nomenclatura Nº 95C-55, antes en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara, hoy parroquia R.L.d.m.M.d.e.Z., ello, con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, producto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandados, desde el mes de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2010, hasta la presente fecha, es decir, hasta la fecha de interposición de la demanda, a razón de dos cientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), hoy doscientos bolívares (Bs. 200,00) mensuales, lo cual suma la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), cuyo pago solicitó, adicionado a las costas y costos procesales.

    En este sentido, la parte accionante manifestó -de acuerdo con su decir- que, el día 16 de agosto de 2005, su hermana, quien en vida respondiera al nombre de O.M.V.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.694.154, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, celebró, con los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., un contrato de arrendamiento verbal sobre un inmueble ubicado en el sector La Florida, avenida 17C, nomenclatura Nº 95C-55, antes en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara, hoy parroquia R.L.d.m.M.d.e.Z., inmueble éste que fuera de su propiedad según documento autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta de Maracaibo, en fecha 13 de abril de 1992, bajo el Nº 44, tomo 41.

    Asimismo, adujo -según su dicho- que el canon de arrendamiento estipulado fue la cantidad de dos cientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), hoy doscientos bolívares (Bs. 200,00), no obstante, hasta la presente fecha, los arrendatarios adeudan los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, lo cual suma la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00). Igualmente, adicionó que, en varias oportunidades, les ha requerido a los arrendatarios el pago de los cánones de arrendamiento no pagados, resultando infructuosas las diligencias realizadas y asimismo que permitió que los arrendatarios continuaran ocupando el inmueble con la promesa de pagar los cánones de arrendamiento indicados pero no han cumplido con ello. De allí que se ampare en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

    A este tenor, resalta que los arrendatarios han incumplido sin justificación alguna las obligaciones asumidas en el contrato verbal y en el texto legal que regula la materia al no pagar los cánones de arrendamiento ya individualizados ni hacer frente a su obligación de entregar el inmueble arrendado. Finalmente, y por las razones expuestas, procede a demandar por desalojo, a los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a los fines de que convengan, o a ello sean condenados por el Tribunal, en: 1) el desalojo del inmueble sub litis y consecuencialmente a la entrega del mismo libre de personas y bienes; y 2) el pago de la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00) por concepto de cánones de arrendamiento atrasados y dejados de pagar correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, aunado a las costas y costos procesales.

    Por su parte, representación judicial de la parte accionada interpuso la cuestión previa contenida en el numeral 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, dicha representación judicial alegó que el ciudadano C.S.V.V. no era el propietario del inmueble objeto de la litis, para el momento de la celebración del supuesto e invalido contrato de arrendamiento verbal con su poderdante, por lo que dicho ciudadano no ostenta el carácter de arrendador del mismo, ni tiene la facultad parar intervenir como actor en la demanda de desalojo propuesta, lo que genera una relación jurídica antagónica de arrendador y arrendatario, respecto de lo cual agrega que su poderdante tampoco posee la condición de arrendatario ya que, mientras la ciudadana O.M.V.V. vivía, mantuvo una relación concubinaria con ella, a quien conoció hace aproximadamente dieciséis años, por lo tanto, nunca tuvo conocimiento que ese inmueble estuviese arrendado puesto que la ciudadana O.M.V.V. nunca le cobró por visitarla, de allí que no tiene la facultad para intervenir como accionado en la presente demanda por no ser arrendatario del inmueble antes identificado.

    Igualmente, en cuanto a la contestación al fondo de la controversia, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por el accionante, por no ser jurídicamente procedentes, asimismo, negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las afirmaciones contenidas en el libelo y además negó, rechazó y contradijo que sus representados sean inquilinos del demandante, ni de la hermana de él, ni de cualquier otra persona que pretenda atribuirse la condición de propietario del aludido inmueble.

    Así, negó, rechazó y contradijo que sus poderdantes hayan celebrado un contrato de arrendamiento verbal en el mes de agosto de 2005 y que hayan dejado de pagar los cánones mencionados en la demanda puesto que el codemandado ABDRIN J.P.O. mantenía una relación concubinaria con la ciudadana O.M.V.V..

    Agregó que, al fallecer la ciudadana O.M.V.V., el ciudadano C.S.V.V. los denunció, por ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, arguyendo que la referida ciudadana los dejó viviendo en el inmueble objeto del litigio, que ellos lo habitaban desde hace más de quince años y que no pagaban alquiler. Finalmente, reiteraron que mal podrían sus representados haber celebrado un contrato de arrendamiento verbal con dicha ciudadana y que el accionante no reconozca que su hermana mantuvo una relación concubinaria con el ciudadano ABDRIN J.P.O..

    Ahora bien, dado que la pretensión de desalojo incoada se instauró durante la vigencia del antiguo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, antes de la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, mal puede exigir, quien hoy decide, el cumplimiento de los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relativos a la tramitación del procedimiento administrativo previo a las demandas, ya que, para el momento de la admisión de la demanda sub litis, la legislación vigente no requería el cumplimiento del referido procedimiento. Y así se declara.

    Precisado lo ut supra expuesto, se observa que el desalojo demandado se fundamenta en la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 del antiguo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, causal ésta establecida actualmente en el numeral 1 del artículo 91 de la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, insolvencia o falta de pago del canon, los cuales rezan de la siguiente manera:

    Artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

    2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

    3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

    4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

    5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

    6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

      En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

    7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      Parágrafo Primero:

      Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

      Parágrafo segundo:

      Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Negrillas de este Tribunal Superior).

      Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de los Arrendamientos de Vivienda: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

      1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

      2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

      3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

      4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

      5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

      Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

      Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. (Negrillas de este Tribunal Superior).

      A este tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

      Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

  2. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

  3. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.

  4. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.

    Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

  5. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

  6. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

    A mayor abundamiento, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

    En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias y además en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

    Dentro de este contexto, en lo atinente a la causal relativa a la insolvencia o falta de pago del canon, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos inmobiliarios”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, expresa lo siguiente:

    (…Omissis…)

    Obligaciones del arrendatario

    El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).

    10bis. Pago del precio

    La principal obligación del arrendatario es >, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168

    .

    (…Omissis…)

    En definitiva, esta Sentenciadora Superior colige, luego de haber realizado un estudio pormenorizado sobre las actas que conforman el presente expediente, que el ciudadano C.S.V.V. no promovió ningún medio probatorio contundente y eficaz a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia alegada, la cual inicio -según su dicho- en fecha 16 de agosto de 2005, ni mucho menos logró acreditar consecuencialmente que el canon fue fijado en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), hoy doscientos bolívares (Bs. 200,00). Y así se aprecia.

    Derivado de lo cual, resulta impretermitible traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:

    Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

    Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Los hechos notorios no son objeto de prueba.

    Dispone el Código Civil, en el mismo tenor:

    Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

    En tal sentido, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expediente N° 06-0031, lo siguiente:

    Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley

    .

    En la misma perspectiva, el autor G.G.Q., en su obra “Objeto de la Prueba Judicial Civil y su Alegación”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, establece:

    Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez.

    (…Omissis…)

    En el proceso civil las partes sólo están obligadas a probar sus respectivas afirmaciones de hecho, que sirven de fundamento a la pretensión y por eso, los hechos no alegados quedan excluidos del debate probatorio y el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

    Consecuencialmente, esta suscrita jurisdiccional, amparada en su soberanía, independencia y autonomía para valorar cada caso en concreto, puntualiza que no existe en autos prueba alguna que genere la suficiente certeza conforme a la cual se pueda demostrar -como se indica en la demanda- que, el día 16 de agosto de 2005, la ciudadana que en vida respondiera al nombre de O.M.V.V., quien fuera hermana del demandante de autos, celebró, con los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., un contrato verbal sobre un inmueble ubicado en el sector La Florida, avenida 17C, nomenclatura N° 95C-55, antes en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara, hoy parroquia R.L.d.m.M.d.e.Z.; menos aún que demuestre que entre las partes contendientes haya existido un contrato de arrendamiento verbal. De esta forma, al haber incumplido la parte accionante la carga de la prueba, esto es, la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, resulta acertado en derecho declarar sin lugar de la demanda de desalojo. Y así se declara.

    Sin perjuicio de ello, debe indicarse que el alegato sostenido por la parte accionada, según el cual el actor, al no ser propietario del inmueble objeto de la litis, no puede ostentar la condición de arrendador y por tal no posee cualidad parar intervenir como accionante en la demanda propuesta, es intrascendente, ya que esta Juzgadora es del criterio que, en demandas de desalojo, fundamentadas en la causal relativa a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, carece de importancia el carácter de propietario o no del arrendador puesto que una persona que no sea propietaria puede perfectamente arrendar el inmueble de que se trate; de manera que, siendo ello así, no posee asidero jurídico alguno el alegato sub examine. En otro orden, es necesario resaltar que el alegato relativo a la relación concubinaria, esgrimido por la parte demandada, no constituye un hecho probado en el caso en concreto, por cuanto, respecto de la presunta situación de hecho invocada, no se aportó medio de prueba eficiente tendente a demostrar su veracidad, por lo que dicho alegato carece igualmente de asidero jurídico en el caso de marras. Y así se establece.

    En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub facti especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes y de las pruebas incorporadas a las actas, y determinada como fue la declaratoria SIN LUGAR de la demanda instaurada, resulta forzoso, para esta oficio jurisdiccional, CONFIRMAR la sentencia definitiva, de fecha 31 de marzo de 2011, dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y en derivación es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-recurrente y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

    DISPOSITIVO

    Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO, incoado por el ciudadano C.S.V.V., contra los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O., declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada BELKY G.A., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano C.S.V.V., contra sentencia definitiva, de fecha 31 de marzo de 2011, dictada por el TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la sentencia definitiva, de fecha 31 de marzo de 2011, dictada por el TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia,

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano C.S.V.V. contra los ciudadanos D.A.M.O. y ABDRIN J.P.O..

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente, por haberse confirmado en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada en la presente causa, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. M.A.C..

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 pm), horas de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el Nº S2-104-15, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. M.A.C..

GSR/mac/s5

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