Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 26 de Marzo de 2014

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce éste Juzgado Superior Primero de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 17 de noviembre de 2009, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 21 de octubre de 2009, por la abogada Y.G., inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 52.937, actuando como apoderada judicial de la ciudadana C.C., titular de la Cédula de Identidad No. 308.821; en contra de la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 14 de octubre de 2009, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO que sigue la prenombrada ciudadana C.C., en contra del ciudadano G.C.R., titular de la Cédula de Identidad No. 5.042.418, representado judicialmente por el abogado D.D., inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 77.111.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad el día 24 de noviembre de 2009, emitiendo esta Alzada sentencia en fecha 25 de noviembre de 2009, donde se declaró incompetente para conocer de la apelación, remitiéndose el expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 02 de julio de 2010 la mencionada Sala declaró competente a esta Juzgado Superior y ordenó se resolviera la apelación ejercida en el presente juicio.

Ahora bien, en fecha 27 de julio de 2009 el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada a la demanda presentada por la abogada Y.G., en representación de la ciudadana C.C.; peticionando en su libelo lo siguiente:

Es el caso Ciudadano Juez en fecha Tres (03) de M.d.D.M.S. (2006), celebré Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble de mi propiedad signado con la sigla 79B-51, situado en la segunda etapa de la Urbanización Gilcon, la segunda planta, al lado del Centro Comercial KONNCAPITAL, Avenida 74ª, en Jurisdicción de la Parroquia R.L.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con el ciudadano A.G.A., quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.626.040, de igual domicilio, la fecha arriba mencionada es la fecha cierta de conformidad con lo establecido en la cláusula Tercera del Documento Público Autenticado por ante la Oficina Notarial Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado Bajo el No. 92, Tomo 31 de los libros de Autenticaciones respectivos llevados por esa Notaria, acompaño copia simple del referido contrato de Arrendamiento, marcada con la letra “A”, ahora bien Ciudadano Juez es el caso que el mencionado arrendatario paso habitar el mencionado inmueble con un primo que lleva por nombre G.E.C.R., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.5.042.418, de igual domicilio, pero posteriormente se marcho (sic) el ciudadano A.G.A., arriba identificado, a quien se le impuso el cumplimiento de las siguientes cláusulas de manera verbal, es decir las mismas cláusulas establecidas en el anterior contrato de manera verbal y que el (sic) las aceptó y las había cumpliendo (sic) y las damos aquí por reproducidas, e incluso con sus prorrogas, hasta el mes de diciembre de 2008, canceló de manera normal hasta esa fecha y el pago de la mensualidad del canon de arrendamiento era la cantidad de DOSCIENTO (sic) SETENTA BOLÍVARES (Bs. 270,00), por los primeros seis meses, luego se ha venido incrementando consecutivamente cada seis (6) meses de conformidad con lo establecido en el respectivo contrato verbal, tomando en consideración el índice inflacionario de acuerdo a la taza (sic) del Banco Central de Venezuela acumulado en los últimos seis meses anteriores a la culminación de cada lapso, es decir del lapso fijo o de su(s) prorroga(s) si se diesen y por ende ha venido sufriendo cambios hasta que llego a la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) en el mes de Octubre de 2008, siendo esta la cantidad la última que se fijo como canon de arrendamiento, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, y la falta de dos (2) mensualidades daría derecho a la ARRENDADORA a rescindir de ese contrato y a exigir el correspondiente pago de indemnización de daños y perjuicios; así mismo daría derecho por incumplimiento de cualquiera de las cláusulas y principalmente el incumplimiento de (sic) del pago del arrendamiento dará derecho a la ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato por vía judicial, tal y como se estableció en el contrato original en las cláusulas DÉCIMA PRIMERA y DÉCIMA SEGUNDA (…).

De conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano Vigente, aplicando normas del derecho común y haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que la recibieron o en su defecto que así lo declare el Tribunal de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1594 ejusdem, en concordancia con lo establecido en el artículo 33 y 39 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios; por CUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACIÓN DE ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, ASÍ MISMO SOLICITO CIUDADANO JUEZ QUE DE CONFORMIDAD CON LO PAUTADO EN EL ARTÍCULO 39 Ejusdem, DECRETE EL SECUESTRO DEL INMUEBLE ARRENDADO Y ORDENE EL DEPÓSITO DEL MISMO EN LA PERSONA DE LA ARRENDADORA, QUIEN ES LA VERDADERA Y LEGITIMA PROPIETARIA DEL REFERIDO INMUEBLE ARRENDADO, con los pronunciamientos de Ley.

En fecha 23 de septiembre de 2009 la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, donde se limitó a negar y contradecir todos los hechos alegados por la parte actora, señalando que carece de cualidad e interés pasivo para sostener el juicio, en virtud de que es el ciudadano A.G. quien figura como arrendatario.

Por otra parte, en lo que respecta a la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 14 de octubre de 2009, objeto de la presente apelación, la misma señaló lo siguiente:

PUNTO PREVIO

(…) En efecto, el demandado de autos ciudadano G.E.C.R., al trabar la litis con su contestación opuso la FALTA DE CUALIDAD como Defensa de Fondo a la sentencia definitiva, alegando que él no celebró ningún contrato con la demandante de autos, que él no celebró contrato verbal alguno y por lo tanto no es arrendatario y que la actora celebró la vinculación arrendaticia por escrito con el ciudadano A.G.Á..

(…) Observa este Operador de Justicia, que la demandante promovió e hizo evacuar las testimoniales juradas de los siguientes ciudadanos: C.E.S.V., A.J.V.P., N.A.M.G. y J.A.G.S., los dos primeros testigos declararon en fecha 29 de Septiembre de 2009, y ambos expresaron que ciertamente el contrato por escrito se celebró con un doctor, que no recuerdan su nombre y que luego ese doctor se fue y dejo allí (en el inmueble) al señor Gustavo y que fueron testigos presenciales cuando la señora Carmela y el señor Gustavo celebraron un contrato verbal con las mismas condiciones del celebrado por escrito con el doctor, que el canon de arrendamiento lo sería por Doscientos Setenta Bolívares (Bs. F. 270,00) y que posteriormente se aumentó en Cuatrocientos Bolívares (bs.F. 400,00) pagaderos los primeros cinco días de cada mes; afirmaron los testigos igualmente, que la demandante mensualmente le exigía al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento y que éste se negaba a cancelarlo; que el arrendatario llegó a un acuerdo con la demandante para pagarle todo lo que debía y que luego se iría del inmueble, testigos estos que fueron objeto del contradictorio por el propio demandando de autos con la asistencia del profesional del derecho D.D..-

Entre tanto que, los dos últimos testigos, declararon en fecha 07 de Octubre de 2009, afirmaron que el señor G.C., se encontraba en el inmueble en calidad de Inquilino al que el señor L.B., ya que esa es una casa de dos planta (sic) y que el señor Lenin, tiene arrendado la parte de abajo y el señor Gustavo la parte de arriba, afirmaron que la señora Carmela le gritaba al señor Gustavo que le pagara el arrendamiento, estos testigos, no fueron objeto del contradictorio muy a pesar de la presencia en el acto de evacuación del Apoderado Judicial constituido Apud-Acta del demandado de autos.-

De las declaraciones de estos testigos, el Tribunal encuentra concordada relación entre los mismos, en el sentido, de que, real y efectivamente entre las partes inmersas en este juicio, se produjo una relación jurídica de carácter verbal (arrendamiento) sobre la segunda planta del inmueble objeto del litigio, bajo las circunstancias de modo, tiempo y lugar en ella referida, por lo tanto, la actora demostró LO EXISTENCIAL DE LA VINCULACIÓN ARRENDATICIA DE CARÁCTER VERBAL, que le une con el demandado de autos y así se declara en apreciación y valoración de los aludidos testigos. Así se establece.-

En razón de lo expuesto, este Tribunal, CONCLUYE que el ciudadano G.E.C.R., antes identificado, posee la cualidad de arrendatario en la presente causa, aunado al hecho cierto, de que el mismo no negó que estaba en posesión del inmueble y tampoco alegó que el primitivo arrendatario le haya subarrendado, en consecuencia, el Tribunal lo acoge como una máxima de experiencia común, forzoso es concluir para este Jurisdicente en la Declaratoria Sin Lugar la Defensa de Fondo opuesta relativa a la FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDADO DE AUTOS y así expresamente SE DECLARARÁ en la dispositiva del fallo.-

NATURALEZA JURÍDICA DEL

CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

Determinado en (sic) caso in especie, la naturaleza jurídica del contrato que vincula la relación entre las partes, esto es, Contrato Verbal de Arrendamiento, el Tribunal en propósito pedagógico observa:

Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.

Es este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO, con fundamento a los Artículos 33 y 39 de la Ley especial de la materia, cuando es bien sabido, que la acción de resolución sólo procede cuando el contrato por el incumplimiento de las cláusulas del mismo, y en el caso de marras, las partes se han dado un tratamiento de contrato verbal, no obstante lo inusual en la forma como se desarrolló la aludida vinculación arrendaticia.-

Considera conveniente, este Jurisdicente, señalar que la acción de desalojo, que le es aplicable a este caso, por tratarse de un contrato verbal, busca la entrega material del inmueble, basado en las causales contenidas en el Artículo 34 de la ley especial en la materia. Es por ello, que nuestro m.T. afirmó concretamente que “…El distinto régimen, a que esta sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a los pactado en el contrato…” (…).

De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el estado en los casos de Contratos verbales a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución de Contrato que solo es factible en los contratos a tiempo determinado. Así se declara.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Desarrollada la controversia en cuestión, esta Alzada observa que la misma se limita a establecer en primer lugar si se configuró la falta de cualidad alegada por la parte demandada, para lo cual hay que valorar las pruebas promovidas por las partes, siendo carga de la parte actora demostrar la existencia del contrato de arrendamiento en cuestión; y en caso de que efectivamente exista cualidad, se deberá determinar si es procedente la resolución del mencionado contrato arrendaticio.

Establecida la carga probatoria, esta Alzada pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

Con el libelo de la demanda consignó del folio 03 al 06 copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos C.C. y A.G.. Esta prueba fue impugnada por la parte demandada, por lo que al ser una copia simple esta Alzada no le otorga valor probatorio.

Promovió la testimonial de los ciudadanos C.S., A.V., N.M. y J.G..

El ciudadano C.S. declaró que conoce a los ciudadanos C.C. y G.C., a la señora desde hace cinco o seis años, y al señor desde el 2006. Señala que le consta la forma como llegó el ciudadano G.C. al inmueble que es propiedad de la ciudadana C.C. en virtud de que conoce al señor que esta abajo en la tienda naturista y al señor Tony que esta al lado, porque frecuenta esas dos partes, y más o menos a mediados del año 2006, el señor Gustavo se mudó allí con su primo, que es doctor pero no recuerda el nombre, y posterior a eso fue llamado por la señora Carmela para servirle de testigo, ya que el doctor que mencionó anteriormente no se encontraba allí viviendo e iban a renovar el contrato, lo cual se hizo de forma verbal con el ciudadano G.C., quien era el que vivía en el inmueble; y junto con el señor Argenis sirvieron de testigos donde se pusieron las condiciones para arrendarle el inmueble y le dijo cuanto era el alquiler, que para ese entonces eran doscientos setenta mil, le dijo que le iba a cobrar los primeros días del mes y que si por cualquier motivo incumplía con los pagos, ella podía rescindir el contrato verbal que celebraron. Aduce que la señora Carmela le cobró en varias oportunidades, porque según tiene entendido él le debía de cinco a seis meses de alquiler.

El ciudadano A.V. señaló que conoce a la ciudadana C.C. desde hace años, y al ciudadano G.C. desde mediados del 2006. Manifestó que le consta como llegó el ciudadano G.C. al inmueble propiedad de la ciudadana C.C., en virtud de que éste se encontraba justo al lado de la casa donde él estaba residenciado, el señor Gustavo llegó con su esposa y otro señor que desconoce quien era, solo sabía que era doctor. Al poco tiempo a éste último no se le vio más por allá. Aduce que en ese tiempo la señora Carmela le pidió a él y a Christian que fueran testigos, donde ella le leyó un contrato que explicaba todo el sistema de arrendamiento y como iban a quedar las disposiciones del contrato, siendo las mensualidades de doscientos setenta mil bolívares, las cuales se iban a ir aumentado al vencimiento de cada contrato, hasta que llegó al punto que cancelaba cuatrocientos bolívares. Manifestó que la señora Carmela iba todos los meses a cobrar pero que creía que nunca le había cancelado.

La ciudadana N.M. señaló que conoce a los ciudadanos C.C. y G.C. desde enero de 2009, en virtud de que vende productos naturales al señor L.C. que vive en la planta de abajo, y una vez que fue a cobrar, escuchó varias discusiones entre la señora Carmela y el señor Gustavo sobre asuntos de pago de la casa porque habían pasado muchos meses sin cancelar. Señaló que tenía conocimiento de los hechos de cuando se suscitaban porque ella llamaba al señor Lenin y él le decía que transcurrían tres días después del último para cancelar. Aduce que el señor J.G., que también trabaja allí, le preguntó cuanto pagaban de alquiler, y le comentó que eran cuatrocientos bolívares.

El ciudadano J.G. señaló que tiene como siete meses conociendo a los ciudadanos C.C. y G.C., en virtud de que trabajaba con el señor Lenin en una tienda naturista, y cuando la referida ciudadana llegaba a cobrar los cinco primeros días del mes, alzaba la voz y le gritaba al señor Gustavo que le pagara su plata, que le debía unos cuantos meses.

En relación a las testimoniales evacuadas, las referidas a los ciudadanos C.S. y A.V., las mismas son valoradas por esta Alzada y se emitirá pronunciamiento en la parte motiva del presente fallo. En relación a la ciudadana N.M., su declaración es desechada por ser referencial, y el ciudadano J.G.d. igual forma es desechado en virtud de que su apreciación de los hechos es meramente circunstancial.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, sobre lo cual ya se pronunció esta Alzada.

IV

MOTIVACIONES

Antes de entrar a dilucidar el fondo del asunto, es necesario para esta Alzada pronunciarse sobre el punto previo alegado referido a la falta de cualidad.

De la falta de cualidad:

Es de observar que la parte demandada alegó su falta de cualidad en virtud de que no celebró ningún contrato de arrendamiento con la ciudadana C.C.; y al respecto, debe este Tribunal de Alzada señalar, que la misma constituye una excepción perentoria establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referida la cualidad o legitimación a la causa a la falta de idoneidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo, en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional, mientras que el interés de obrar consiste en una condición de hecho tal, que el actor sufriría un daño sin la declaración judicial, el cual se encuentra establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, señalando lo siguiente:

Artículo 16: Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

Comentando la disposición anterior el Dr. R.H.L.R., en su obra INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL, págs. 125 y 126, señala lo siguiente:

Interés sustancial

Ya hemos dicho que el interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien.(…). Cuando el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil requiere que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, se refiere al interés sustancial pues el precepto equivale a decir que para pretender la demanda hay que tener la razón, lo cual se inscribe en el ámbito del “deber ser” del derecho. (…)

Sin embargo, la carencia de interés o derecho sustancial no puede ser denunciada a través de la cuestiones previas de inadmisibilidad por falta de interés, pues en tales casos la defensa que se hace valer se refiere al mérito y no a la atendibilidad (admisibilidad) de la pretensión deducida (presupuesto procesal de la pretensión).

Cualidad activa y pasiva

La cualidad, también denominada legitimación a la causa (legitimatio ad causam) deben tenerla el demandante, el demandado y los terceros que intervengan en el proceso, so pena de producirse una sentencia de inadmisibilidad o de improcedencia.

El Dr. R.H.L.R., en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, Tercera Edición, Ediciones Liber, pág. 118, señala en relación a la falta de cualidad lo siguiente:

Las excepciones de falta de cualidad, en sentido propio, son aquellas que introducen a la litis hechos nuevos; valga decir, las que conciernen a cualidades anómalas (Art. 140) o a relaciones jurídicas distintas pero conexas con la disputada en juicio.

La debida integración de un litisconsorcio necesario compete al tema de la cualidad, desde que ésta se halla fraccionada entre todos los sujetos de la única relación sustancial (Cfr. Art. 146), pero la denuncia de indebida integración de litis consorcio no constituye en nuestro Código una excepción sustancial (exceptio deficientes legitimationis ad causam), sino una intervención forzosa de tercero (Arts. 370 ord. 4º y 382)…

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Respecto a la forma de tramitación de la excepción de falta de cualidad alegada por el demandado, éste Tribunal observa:

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, faculta al demandado a oponer en el acto de contestación a la demanda las excepciones perentorias que considere conveniente alegar, así como también la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, el cual establece textualmente lo siguiente:

Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…

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La sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de mayo de 1988, con Ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., estableció con relación a la oposición de la falta de cualidad lo siguiente:

…El tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse. Se ha dicho en innumeras veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del Código abrogado, era posible escindir este respecto del derecho reclamado sin adelantar opinión, este fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el N.C.P.C. como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis…

Para mayor abundamiento y claridad de esta figura jurídica procesal, conviene traer a colación el criterio expuesto por H.C., en su obra DERECHO PROCESAL CIVIL. Tomo I. Ediciones de la Biblioteca de la Universidad Central de Venezuela. Año 2005. Págs. 322, 323, en el cual establece la diferencia entre capacidad procesal y legitimación o cualidad procesal:

La aptitud para actuar en el juicio, como parte o como terceros, es lo que se llama capacidad procesal. El art. 39 prescribe: “En el juicio civil las partes deben ser personas legítimas y pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados”. Pero esta legitimación no puede ser confundida con la titularidad de la acción o del derecho sustancial invocado, con la ligitimatio ad causam, pues la capacidad procesal se refiere a la facultad de comparecer en juicio por sí mismo o por medio de apoderado o representante legal. Así, el menor puede tener legitimidad, como titular de un derecho, pero carece de capacidad porque no puede comparecer por sí mismo en juicio sino representado por su padre o tutor, según los casos. Esta falta de deslinde ocasiona numerosas confusiones entre la legitimidad y capacidad procesal…. Por ello, más sencillamente, la doctrina distingue entre cualidad como legitimidad para interponer la acción y capacidad procesal como aptitud para comparecer en juicio.

La legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. La cualidad se distingue, pues, de la capacidad en que mientras en aquélla se discute la titularidad sustancial, en ésta, la aptitud para demandar o defender en juicio…

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Teniendo en consideración lo antes expuesto, se observa que la parte demandada alega no tener cualidad para ser demandado, en virtud de que el contrato de arrendamiento no fue celebrado con su persona, sino con el ciudadano A.G., tal como se afirma en el libelo de la demanda. Ahora bien, no puede dejar de lado esta Alzada el hecho planteado por la parte demandante, sobre la celebración de un contrato verbal, en donde se establecieron las condiciones del mismo y el canon de arrendamiento; quedando tal situación demostrada a través de dos testigos evacuados, los ciudadanos C.S. y A.V., quienes estuvieron contestes en afirmar que efectivamente el mencionado contrato si se había celebrado, aunado al hecho de que el demandado G.C., en ningún momento negó que estuviese en posesión del inmueble propiedad de la ciudadana C.C..

En virtud de las anteriores consideraciones, esta Alzada concluye que el demandado si posee la cualidad de arrendatario, por lo que si puede ser demandado en la presente causa, declarándose en consecuencia, sin lugar la falta de cualidad alegada. Así se establece.-

Quedando establecida la cualidad del demandado, esta Sentenciadora pasa a pronunciarse al fondo de la demanda. Al respecto es menester señalar que la presente demanda esta fundamentada en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, que establecen lo siguiente:

Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

De igual forma es necesario citar el artículo 34 del mencionado Decreto:

Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (Subrayado del Tribunal)

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

En atención a lo que establece el mencionado artículo, claramente en este caso la acción de resolución de contrato de arrendamiento no era procedente, en virtud de que estamos en presencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado, tal y como quedó establecido con los testigos antes señalados; y la figura jurídica aplicable era “EL DESALOJO”, el cual debía estar fundamentado en alguna de las causales antes determinadas en el artículo 34 previamente señalado. Así se establece.-

En atención de las anteriores consideraciones, la apelación ejercida por la parte demandante será declarada sin lugar, en virtud de que la demanda por incumplimiento de contrato verbal de arrendamiento es improcedente, tal y como lo declaró el Juzgado a-quo. Así se decide.-

V

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 21 de octubre de 2009 por la abogada Y.G., actuando como apoderado judicial de la ciudadana C.C., en contra de la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 14 de octubre de 2009, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO, seguido por la ciudadana C.C. en contra del ciudadano G.C., todos plenamente identificados.

SEGUNDO

SE CONFIRMA el fallo apelado.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante en virtud de lo que establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año 2014. Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(FDO)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO