Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 21 de Enero de 2010

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Aprehende éste Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 06 de octubre de 2009, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 04 de junio de 2009, por la abogada Marix S.A.d.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.517.661, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 10.482, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., inserta ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 11 de septiembre de 2000, bajo el Nº 42, Tomo 34-A, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 2009, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la ciudadana C.d.P.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.871.672, domiciliada en la Victoria, estado Aragua, en contra de la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., antes identificada.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad, el día 29 de octubre de 2009, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de Definitiva.

Consta en actas que en fecha 30 de noviembre de 2009, la abogada Marix S.A.d.P., antes identificada, actuando como apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., antes descrita, presentó escrito ante este Tribunal Superior, acompañado de Sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, lo cual no será tomado en cuenta por esta Sentenciadora en virtud de haber sido consignado fuera del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien de la decisión objeto del presente recurso de apelación, dictada en primera instancia en fecha 27 de mayo de 2009, se lee lo siguiente:

Respecto a lo anteriormente señalado, este jurisdicente considera que la defensa anteriormente planteada por la representación judicial de la parte demandada, resulta improcedente en el caso especial de los contratos de arrendamiento, por cuanto, en este tipo especial de convenciones inter partes, no es necesario para su validez, que el arrendador ostente la condición de propietario del inmueble; (…)

Así las cosas, previo el análisis de la situación planteada por la representación judicial de la parte demandada, este Juzgador considera que si la arrendataria consintió por varios años la celebración de los contratos de arrendamiento con la arrendadora ciudadana C.d.P.M. y con el ciudadano D.d.P.-a pesar de no estar constatada su cualidad de propietarios-, la arrendataria aceptó totalmente los términos en que fueron celebrados dichos contratos y en tal sentido, gozó de los derechos que como arrendataria le asistían, aunado a ello, visto que en actas no se encuentra alegado ni constatado que la arrendadora se encuentre incursa en alguna de las incapacidades establecidas por la Ley para arrendar, este órgano jurisdiccional apegado a la doctrina supra expuesta, considera IMPROCEDENTE el alegato de falta de cualidad e interés para actuar invocado por la representación judicial de la parte demandada. Así se declara.

(…)

En este mismo orden de ideas, se constata de las actas y de los medios probatorios cursantes en autos que, el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana C.d.P. y la Sociedad Mercantil Tapicería la Estrella, C.A., ante la Notaría Pública de la Victoria, Estado Aragua, en fecha 15 de febrero de (2.006), no fue el único contrato celebrado entre las partes formales de este proceso; en este sentido, se evidencia que, ha dicho contrato lo precedieron dos (02) contratos de arrendamiento celebrados por las mismas partes, sobre el mismo inmueble, de lo cual se desprende que la relación arrendaticia existe entre las partes intervinientes en este proceso fue de tres (03) años, en tal sentido, establece el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año. De manera tal, que el alegato esgrimido por la representación judicial de la demandada, respecto a que la demandante no le permitió disfrutar la prórroga legal que por ley le correspondía, necesariamente debe ser desechado, al haberse comprobado que la prórroga legal que le asistía a la demandada era de un (01) año, el cual lo disfrutó en posesión del inmueble arrendado. Así se decide.

(…)

En tal sentido, la parte demandada deberá cancelarle a la parte actora la cantidad de QUINCE MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (15.131,28 Bs. F.), por concepto de diferencia en los cánones de arrendamiento adeudados a partir del mes de Marzo del 2.007 hasta el mes de Febrero de 2.008; la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2000,00) mensuales desde el mes de Marzo de 2.008, hasta el momento en que la presente sentencia se encuentre definitivamente firme; los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones calculadas desde el mes de Marzo de 2.008 a razón de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs.) mensuales hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa; así mismo, se ordena la corrección monetaria de los montos condenados en la presente decisión, a excepción de los intereses moratorios calculados, conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; los cuales no pueden ser indexados y de esta manera quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana C.D.P.M., suficientemente identificada; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha treinta (30) de enero del año 2.006, ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, (…); en tal sentido, la parte demandada Sociedad Mercantil TAPICERÍA LA ESTRELLA, C.A., deberá desalojar y entregarle EL INMUEBLE CONFORMADO POR UN TERRENO UBICADO EN LA AVENIDA 10 CON CALLE 66ª-20, SECTOR La Estrella, jurisdicción de la parroquia O.V.d.M.A.M. del estado Zulia, a la parte actora. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada Sociedad Mercantil TAPICERÍA LA ESTRELLA, C.A., ya identificada, a cancelarle a la demandante la cantidad de QUINCE MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (15.131,28 Bs. F.), por concepto de diferencia en los cánones de arrendamiento adeudados a partir del mes de Marzo del 2.007 hasta el mes de Febrero hasta el mes de Febrero de 2.008. TERCERO: La cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, causados desde el mes de Marzo de 2.008, hasta el momento en que la presente sentencia se encuentre definitivamente firme. CUARTO: Se condena a la parte demandada Sociedad Mercantil TAPICERÍA LA ESTRELLA, C.A., a cancelarle a la demandante los intereses moratorios causados de acuerdo a la tasa pasiva de las seis principales entidades financieras conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela por el atraso en el pago de las pensiones la cantidad de QUINCE MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (15.131,28 Bs. F.), por concepto de diferencia en los cánones de arrendamiento adeudados a partir desde el mes de Marzo de 2.008, y a razón de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs.) mensuales de esta ultima fecha, hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa. QUINTO: Se acuerda la indexación del monto resultante de la suma de la diferencia en el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de Marzo de 2.008, que ascienden a la cantidad de QUINCE MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (15.131,28 Bs. F.) y a razón de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs.) mensuales de la citada fecha, hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa; dejando constancia que el monto que resulte de los intereses moratorios generados no pueden ser indexados. SEXTO: Una vez quede definitivamente firme el presente fallo, este tribunal designará un único perito para que el mismo realice la indexación acordada en los puntos segundo, tercero y quinto, además deberá calcular los intereses moratorios acordados; quien deberá tomar como base para la realización de la experticia el índice inflacionario que indique el Banco Central de Venezuela, desde el mes de marzo del año 2.008 hasta la fecha en la cual quedé (sic) definitivamente firme la presente decisión; todo en virtud de los argumentos antes expuestos.

Consta en actas que en fecha 11 de marzo de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió escrito libelar suscrito por el abogado J.H.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.677.432, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 56.871, actuando como apoderado judicial de la ciudadana C.d.P.M., antes identificada, a través del cual señaló lo siguiente:

Consta según CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 30 de Enero del año 2.006, inserto bajo el Nº 42, tomo 34-A de los libros respectivos y posteriormente por ante la Notaría Pública de la Victoria, Estado Aragua, en fecha 15 de Febrero del año 2.006, inserto bajo el Nº 15, tomo 20 de los libros respectivos; el cual acompaño a la presente demanda marcado con la letra “B”, que mi representada la ciudadana C.D.P.M. ya identificada en lo sucesivo denominada LA ARRENDADORA, suscribió el mencionado contrato con la Sociedad Mercantil TAPICERIA LA ESTRELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, (…), en lo sucesivo denominado EL ARRENDATARIO, sobre un bien constituido por un terreno, ubicado en la Av. 10 con calle 66ª, distinguido con el Nº 66A-20, Sector La Estrella y tiene una superficie de NOVECIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (970 MTS2).

Entre las estipulaciones contractuales se convino que:

CLÁUSULA SEGUNDA: El canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 739.062,00) mensuales, los cuales deberá cancelar EL ARRENDATARIO a LA ARRENDADORA, los cinco primeros días de cada mes correspondiente por mensualidad anticipada en el domicilio de LA ARRENDADORA. CLÁSULA CUARTA: El tiempo de duración del presente contrato será de un (01) año calendario, contados a partir del 15 de Febrero de 2.006, por tiempo determinado, prorrogable solamente una vez por igual periodo, salvo que alguna de las partes participe a la otra expresamente, con por lo menos quince (15) días de anticipación su voluntad de prorrogarlo o no; por lo que desde ya no opera bajo ninguna circunstancia la llamada tacita reconducción. (…) en caso de prorroga; el canon de arrendamiento estará sujeto a variación de acuerdo a los índices inflacionarios del país y demás circunstancias que estime pertinentes EL ARRENDADOR.

Ahora bien, ciudadano Juez, en fecha Diecinueve (19) de Enero de 2.007, cumpliendo con las estipulaciones contractuales notifiqué a EL ARRENDATARIO sobre mi voluntad de no prorrogar el mencionado contrato de arrendamiento y que si el mismo se acogiere a la prorroga leal (sic), es decir, hasta el día 15 de Febrero de 2.008, notificarle que el canon de arrendamiento para la duración de la misma es de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00); (hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) (…), tal y como se evidencia de la Notificación a los representantes del ARRENDATARIO en la persona de su Presidente y Vicepresidente J.M.A., C.I. 7.608.253 y M.M.M.R., C.I. 7.627.910, practicada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, según Documento anexo constante de Dos (2) folios útiles en original, marcada con la letra “C”.

Es el caso ciudadano Juez, que EL ARRENDATARIO continuó ocupando el inmueble arrendado una vez practicada la citada notificación, por lo cual se acogió a la prorroga legal, pero el mismo de manera unilateral y sin causa que lo justifique incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos aumentados, es decir el mismo siguió depositando en la cuenta de LA ARRENDADORA, la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SESENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 739.062,00) mensuales, y no la cantidad estipulada como canon de arrendamiento como se evidencia de los recibos de pago insolventes durante los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre , Noviembre y Diciembre del año 2.007 y los meses de Enero y Febrero del año 2.008, los cuales acompañamos a la presente demanda constante de Doce (12) folios útiles marcados con la letra “C1” al “C12”.

Aunado a esto ciudadano Juez, una vez vencida la prorroga legal, esto es 15 de Febrero de 2.008, así como por el pago incompleto de los cánones de arrendamiento, en mi carácter de ARRENDADORA estoy en todo mi derecho de solicitar la resolución del mencionado contrato.

(…)

Por todas las razones de hecho y de Derecho antes expuestas, es por lo que vengo por ante la autoridad competente de este Tribunal, para DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDO de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 ejusdem y el artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la Sociedad Mercantil TAPICERIA LA ESTRELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, (…)

PRIMERO: En LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…)

SEGUNDO: En pagar por VÍA SUBSIDIARIA Y EN CONCEPTO DE COMPENSACIÓN PECUNIARIA la cantidad de QUINCE MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 15.131,26), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, a razón de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 1.260,94) mensuales cada uno (diferencia pendiente) (…)

TERCERO: En pagar por VÍA SUBSIDIARIA Y EN CONCEPTO DE COMPENSACIÓN PECUNIARIA la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00) mensuales, por el uso del inmueble, contados a partir del mes de Marzo de 2.008, hasta la definitiva entrega del mismo.

CUARTO: En pagar los intereses moratorios causados por el atraso en al (sic) pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (06) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela así como también la INDEXACIÓN de las cantidades de dinero adeudadas y las que correspondan hasta el pago definitivo de la misma y cuya terminación se efectué mediante experticia complementaria del fallo.

En fecha 24 de abril de 2008, la Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se inhibió formalmente de la presente causa, según consta en el folio treinta y dos (32) de la pieza principal de las actas procesales del presente expediente.

En fecha 21 de mayo de 2008, los ciudadanos M.M.R. y J.M.A., venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad números 7.627.910 y 7.608.253, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como representantes legales de la Sociedad Mercantil TAPICERIA LA ESTRELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, antes descrita, presentaron escrito mediante el cual contestaron la demanda, señalando lo siguiente:

Es cierto que nuestra representada TAPICERIA LA E.C.A., tiene celebrado con la ciudadana C.D.P.M., (…), contrato de arrendamiento escrito, sobre un inmueble conformado por terreno, ubicado en la avenida 10 con calle 66ª, distinguido con el Nº 66A-20 Sector La Estrella (…); pero NO ES CIERTO y por lo tanto, NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que este último contrato firmado, sea el único contrato celebrado con la ARRENDADORA, quien pretende violar con la temeraria demanda incoada, expresas disposiciones legales al tratar con éste demostrar, que teníamos solo un (1) año como ARRENDATARIOS en el inmueble, cuando en realidad, tal como se demuestra de las copias de los contratos anteriores celebrados los cuales consignamos, teníamos más de quince (15) años. (…)

A pesar de la celebración por tantos años de los contrato (sic) de arrendamiento, mi representada no tenía conocimiento que el inmueble no es propiedad de LA ARRENDADORA, ni del ciudadano D.D.P. quienes lo arrendaban sin tener cualidad para hacerlo, ya que el inmueble es propiedad de la Sociedad Mercantil JARDIN LA ESTRELLA, C.A., como se podrá observar de las copias simples consignadas por los abogados apoderados de la demandante en el acto de ejecución de la medida, (…), dichos arrendadores pretendían en fraude a la ley, abusar de los derechos de nuestra representada, haciéndose pasar como propietarios, para de esta manera burlar la justicia, puesto que cualquier lesión patrimonial que ocasionaran con su conducta, no respondían con el inmueble de manera directa como ocurre con las medidas preventivas, donde el bien secuestrado o embargado, queda garantizado cualquier posible daño, sino que por el contrario, cualquier acción en contra de LA ARRENDADORA no involucraba el inmueble para responder de los daños y perjuicios ocasionados. En este orden de ideas, sino tenían cualidad para arrendar (salvo que tuvieran un poder otorgado con anterioridad, condición que no aparece en los contratos de arrendamiento celebrado, ni forma parte de la demanda), tampoco tenían cualidad para demandar. A pesar de lo anteriormente expuesto, dicha argumentación no constituye en modo alguno una cuestión previa, solo esta realizada con la finalidad de demostrar al tribunal la mala f.d.L.A. quien trata de violar la ley en desmedro de los derechos e intereses de nuestra representada TAPICERIA LA E.C.A..

(…)

En tal sentido preocupados por la situación, acudimos ante el CENTRO DE PROCESAMIENTO U.D.M.M. (CPU). Oficina de Regulación de Alquileres de la Alcaldía de Maracaibo, en fecha catorce (14) de Agosto de Dos Mil Siete (2.007) con el objeto de tratar de lograr una conciliación con LA ARRENDADORA, y de que el inmueble fuese regulado en el canon de arrendamiento: dicho ente, le envió correspondencia en esa misma fecha citándola, con el objeto de efectuar una entrevista, citación a la cual hizo caso omiso y no acudió el día y hora señalado. (anexa se encuentra correspondencia en la pieza de medida, folio 94)

No es cierto, y por lo tanto NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que el día Diecinueve (19) de Enero de 2.007, cumpliendo con las estipulaciones contractuales, nuestra representada TAPICERIA LA E.C.A., haya sido notificada de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que se le daba la prorroga legal hasta el día 15 de febrero de 2.008, así como el supuesto aumento en el canon de arrendamiento, ya que si bien es cierto que ese día se practicó una notificación en la sede de la empresa, no es menos cierta (sic) que en la misma no se cumplieron con las estipulaciones contractuales y con la ley, por lo que no tiene efecto legal alguno y carece de valor por ser violatoria de derechos, ya que a pesar de ser efectuado por un funcionario público, no es menos cierto, que LA ARRENDADORA oculto la verdad de los hechos, y pretendió efectuar una notificación, tomando como base el último contrato de arrendamiento, omitiendo los otros seis (06) contrato de arrendamiento celebrados con TAPICERIA LA E.C.A., razón por la cual, la supuesta prorroga otorgada no podía ser efectuada por un (01) año, ya que nuestra representada tiene siete (07) años ocupando el inmueble en su condición de ARRENDATARIA, por lo que según la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS le correspondía una prorroga de dos (02) años. (…)

…como puede entonces decir que no se le pago (sic), el hecho de tratar de establecer un canon de arrendamiento ilegal, fuera de toda regulación inquilinaria y muy por encima a las estipulaciones del contrato de arrendamiento de manera por demás unilateral, no la faculta para decir que se le adeudan las pensiones de arrendamiento, máxime cuando las acepto de manera reiterada por mas de un año, sin efectuar ningún tipo de reclamo u oposición, muy por el contrario las uso y disfruto, lo que produjo que el contrato se renovara por un (01) año mas, con el mismo canon de arrendamiento, o mejor diría de manera indefinida al no haber acuerdo de las partes.

(…). Nuestra representada NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE el pagar por vía subsidiaria y en concepto ce compensación pecuniaria la cantidad de QUINCE MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLIVARES CON VENITISEIS (sic) CENTIMOS (Bs. 15.131,26) por concepto de los supuestos cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, a razón de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 1.260.94) mensuales cada uno (Diferencia pendiente) correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.007 y los meses de Enero y Febrero del año 2.008, ya que esa diferencia no existe, pues nuestra representada nunca aceptó el aumento y LA ARRENDADORA aceptó por mas de un (01) año el canon que se le estaba pagando de SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SESENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 739.062,00) sin hacer reclamo ni oposición (…)

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Consta en actas que en fecha 03 de junio de 2008, la abogada Marix S.A.d.P., antes identificada, actuando como apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., antes descrita presentó escrito a través del cual promovió las siguientes pruebas:

• Invocó a favor de su mandante el merito favorable de las actas procesales, dentro de lo cual solicitó al Tribunal de la causa el desconocimiento de los recibos consignados por la actora marcados con las letras “C1” al “C12”.

• Ratificó los contratos de arrendamiento y demás documentos que corren insertos en autos, y muy especialmente los que fueron consignados con el escrito de contestación a la demanda.

• Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de los documentos originales de los contratos de arrendamiento celebrados entre su representada y el ciudadano D.d.P., así como también los contratos celebrados con la ciudadana C.d.P..

Consta en actas que en fecha 04 de junio de 2008, la abogada M.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.042.024, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 111.560, actuando como apoderada judicial de la ciudadana C.d.P.M., antes identificada, presentó escrito mediante el cual promovió las siguientes pruebas:

• Promovió como prueba documental el contrato de arrendamiento suscrito entre su representada, ciudadana C.d.P.M. y la sociedad mercantil Tapicería la Estrella, Compañía Anónima, autenticado ante la Notaría Pública de la Victoria, estado Aragua, en fecha 15 de febrero del año 2.006, inserto bajo el Nº 15, tomo 20 de los libros respectivos, el cual se encuentra agregado en actas.

• Opuso original de Notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 19 de enero de 2.007, inserta en actas a los folios doce (12) y trece (13) del presente expediente.

• Opuso recibos de pago constantes de doce (12) folios útiles, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y los meses de enero y febrero del año 2008.

• Documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, el cual corre inserto en actas.

III

EXTENCIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el presente caso, la parte actora, ciudadana C.d.P.M., en su condición de arrendadora, demandó la resolución de un contrato de arrendamiento, cuya duración fue pactada por el período de un (01) año, contado a partir del 15 de febrero de 2006, por la cantidad de Setecientos Treinta y Nueve Mil Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 739.062,00) mensuales, alegando que le participó al arrendatario, Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., su intención de no renovar el mismo, a través de una notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 19 de enero de 2.007, la cual acompañó a la presente demanda.

Alega la actora en su escrito libelar, el incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento, ya que si bien se acogió a la prorroga legal, la arrendataria no realizó el pago del nuevo canon fijado por la arrendadora a través de la referida Notificación, el cual ascendió a la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), en virtud de que la sociedad mercantil demandada siguió realizando el pago del canon de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, la cantidad de Setecientos Treinta y Nueve Mil Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 739.062,00) mensuales, hoy Setecientos Treinta y Nueve Bolívares Fuertes con Seis Céntimos (Bs. F. 739,06), razón por la cual demandó la resolución del presente contrato así como el cobro de la diferencia del canon de arrendamiento, es decir la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y Un Bolívares con Veintiséis Céntimos (Bs. 15.131,26), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, a razón de Un Mil Doscientos Sesenta Bolívares Con Noventa y Cuatro Céntimos de Bolívar (Bs. 1.260,94) mensuales, con sus respectivos intereses moratorios, la cancelación del canon de arrendamiento por la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), hasta la sentencia definitivamente firme y la entrega del inmueble.

Por su parte la Sociedad Mercantil demandada, Tapicería La Estrella C.A., en su escrito de contestación a la demanda, negó y rechazó los alegatos esgrimidos por la actora a través de la presente demanda, alegando el cumplimiento en sus obligaciones puesto que si bien continuó en posesión del terreno arrendado, de igual forma siguió cancelando el canon de arrendamiento estipulado en el contrato, es decir, la cantidad de Setecientos Treinta y Nueve Mil Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 739.062,00) mensuales.

Alegó además tener en posesión del terreno arrendado más de quince (15) años, en virtud de la celebración de contratos anteriores con la ciudadana C.d.P.M., y con el ciudadano D.d.P.V., específicamente la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., alega tener siete (07) años ocupando el inmueble como arrendataria, motivo por el cual, invocó la procedencia de la prorroga legal de dos (02) años, de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señaló que la fijación del nuevo canon de arrendamiento debía realizarse de común acuerdo entre ambas partes, y no de manera unilateral por la arrendadora, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del aludido contrato, ya que el aumento del mismo le resultó exagerado, alega haber acudido ante el Centro de Procesamiento U.d.M.M. (CPU), Oficina de Regulación de Alquileres de la Alcaldía de Maracaibo, en fecha 14 de agosto de 2007, con el objeto de tratar de lograr una conciliación con la arrendadora, y que el canon de arrendamiento fuese regulado, alegando que el referido organismo envió una correspondencia citando a la arrendadora, a la cual hizo caso omiso.

De igual forma, denuncia la demandada la mala fe con la que actúa la actora al instaurar la presente demanda sin tener cualidad para ello, en razón de no ser la propietaria del inmueble que dio en arrendamiento, alegando desconocer tal situación al momento de la firma del contrato.

Planteados de esta manera los límites de la presente controversia, pasa esta Sentenciadora a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas por ambas partes en la presente causa, de la siguiente manera:

Pruebas de la parte actora:

Pruebas acompañadas al escrito libelar:

• Original de Poder autenticado ante la Notaría Pública de la Victoria estado Aragua, a través del cual la ciudadana C.d.P.M., plenamente identificada, en su condición de arrendadora de un inmueble constituido por un terreno, ubicado en el sector Tierra Negra, del estado Zulia, confirió Poder Judicial a los abogados J.H.P., ya identificado, L.E.S. y C.M.d.E., venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad números 11.862.202 y 12.697.512, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 72.712 y 77.715, respectivamente, y del mismo domicilio.

Valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de constituir un documento público por medio del cual consta la legalidad con la que actúan los representantes judiciales de la parte actora en la presente causa.

• Original de Contrato de Arrendamiento autenticado ante las Notarías Pública Novena de Maracaibo estado Zulia, en fecha 30 de enero de 2006, y la Notaría Pública de La Victoria estado Aragua, en fecha 15 de febrero de 2006, a través del cual la ciudadana C.d.P.M., plenamente identificada, en su condición de arrendadora, dio en arrendamiento un inmueble constituido por un terreno, ubicado en la Avenida 10 con calle 66ª, distinguido con el Nº 66ª-20, sector La Estrella, a la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A.

Valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciado en virtud de constituir el documento fundamental de la presente demanda, así como también le confiere certeza a este Tribunal Superior sobre las estipulaciones y obligaciones a las cuales se sometieron ambas partes para celebrar el presente contrato de arrendamiento.

• Solicitud efectuada por la ciudadana C.d.P.M., y Notificación practicada por el Notario Público Cuarto de Maracaibo estado Zulia, en fecha 19 de enero de 2007.

Valorada por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada, ya que consta la solicitud de notificación realizada por la parte actora en la presente causa en su condición de arrendadora, a los fines de que la arrendataria sea notificada de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, de dar por terminada la relación arrendaticia, y en caso de que el arrendatario se acogiere a la prorroga legal, notificarle el aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) mensuales, así como también consta que en efecto, el Notario Público Cuarto de Maracaibo, se trasladó y constituyó en la fecha antes señalada, en un inmueble ubicado en la Av. 10 con calle 66ª, distinguido con el Nº 66ª-20, sector La Estrella, municipio Maracaibo, realizó la referida notificación a los ciudadanos J.M.A., identificado con la cédula de identidad número 7608253 y M.M.M.R. identificada con la cédula de identidad número 7627910, en su condición de Presidente y Vicepresidente, respectivamente, de la sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A.; medio de prueba éste que guarda relación con los hechos controvertidos dentro del presente proceso.

• Legajo de recibos de pago constante de doce (12) folios útiles, marcados con las letras “C1”, “C2”, “C3”, “C4”, “C5”, “C6 ”, “C7”, “C8”, “C9”, “C10”, C11”, “C12”; los cuales corren insertos a los folios catorce (14) al veinticinco (25).

Desechados por esta Sentenciadora en virtud de que los mismos emanan de la propia parte actora, es decir, fueron realizados de manera unilateral por la actora, no se encuentran firmados, y por lo tanto carecen de valor probatorio.

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Respecto a el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana C.d.P.M. y la sociedad mercantil Tapicería la Estrella, Compañía Anónima, autenticado ante la Notaría Pública de la Victoria, estado Aragua, en fecha 15 de febrero del año 2.006, promovido como prueba documental fundamento de la presente demanda, ya fue valorado y apreciado por esta Jurisdicente.

• Respecto al original de Notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 19 de enero de 2.007, inserta en actas a los folios doce (12) y trece (13) del presente expediente, ya fue valorado y apreciado por esta Sentenciadora.

• Respecto a los recibos de pago constantes de doce (12) folios útiles, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y los meses de enero y febrero del año 2008, los mismos fueron desechados del presente proceso.

• Respecto al documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1998, bajo el Nº 23, Protocolo 1º, Tomo 23, el cual corre inserto en actas, específicamente en el folio ciento treinta y cuatro (134) de la pieza de medidas de las actas procesales del presente expediente, a través de copia de fax; es valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia que la propiedad del inmueble es de la sociedad mercantil Jardín Estrella S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el 05 de abril de 1977, bajo el Nº 84, Tomo 5-A, representada por su administrador principal, ciudadano D.d.P.V..

Pruebas de la parte demandada:

Pruebas acompañadas al escrito de contestación a la demanda:

• Copia al carbón de presupuesto Nº 0629, de fecha 30 de abril de 1998, inserto al folio cincuenta y uno (51) de las actas procesales del presente expediente, a través del cual se deja constancia del pago por el derecho del jardín la estrella en la cantidad de trescientos treinta mil (Bs. 330.000,00) mensual, entre el ciudadano R.M. y D.d.P..

El mismo carece de valor probatorio en virtud de constituir copia de un documento privado simple, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, sólo tienen valor probatorio las copias de documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, por lo tanto es desechado del presente proceso, aunado a la circunstancia de que el mismo se encuentra suscrito por terceros ajenos al presente proceso.

• Vouchers de depósitos bancarios del Banco Mercantil, constante de cuatro (04) folios útiles, inserto a los folios cincuenta y dos (52) al cincuenta y cinco (55), a través de los cuales el ciudadano R.M. realizó depósitos en la cuenta del ciudadano D.d.P..

Valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, en virtud de constituir pruebas documentales asimilables a las tarjas, sin embargo mal puede apreciarlos este Tribunal Superior, ya que ni el ciudadano R.M. ni el ciudadano D.d.P., son partes intervinientes en el presente proceso, y por lo tanto no guarda relación directa con los hechos controvertidos en el presente proceso.

• Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 28 de abril de 1997, contentivo del contrato de arrendamiento, de un inmueble constituido por un terreno ubicado en la avenida 10, esquina calle 66ª-20, Nº 20, jurisdicción de la Parroquia O.V., Maracaibo, estado Zulia, celebrado entre D.d.P.V., como arrendador, y R.A.M., como arrendatario.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de constituir documento público, empero no le otorga esta Sentenciadora valor probatorio, ya que no guarda relación directa con los hechos controvertidos en el presente juicio, es decir, con el contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente litigio, objeto de la presente resolución, y constituye un contrato que no fue suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio.

• Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 07 de julio de 2000, contentivo del contrato de arrendamiento, de un inmueble constituido por un terreno ubicado en la avenida 10, Nº 20, con calle 76ª, sector La Estrella, Maracaibo, estado Zulia, celebrado entre D.d.P.V., como arrendador, y R.A.M., como arrendatario.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de constituir documento público, empero no le otorga esta Sentenciadora valor probatorio, ya que no guarda relación directa con los hechos controvertidos en el presente juicio, es decir, con el contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente litigio, objeto de la presente resolución, y constituye un contrato que no fue suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio.

• Copia fotostática certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de febrero de 1999, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos D.d.P.V., como arrendador, y R.A.M., como arrendatario.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser copia certificada de un documento público, empero no le otorga esta Sentenciadora valor probatorio, ya que no guarda relación directa con los hechos controvertidos en el presente juicio, es decir, con el contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente litigio, objeto de la presente resolución, y constituye un contrato que no fue suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio.

• Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 06 de septiembre de 2001, suscrito entre el ciudadano D.d.P.V., como arrendador, y la sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A., de un terreno ubicado en la Avenida 10 con calle 66ª, Nº 20, sector La Estrella.

Valorado igualmente por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser copia certificada de un documento público, que a pesar de que a través del mismo se evidencia el carácter de arrendataria de la sociedad mercantil demandada en la presente causa, sobre el inmueble antes descrito, se evidencia que funge como arrendador el ciudadano D.d.P.V., razón por la cual la apreciación del mismo se realizará en la parte motiva de la presente sentencia.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 20 de febrero de 2002, celebrado entre el ciudadano D.d.P.V., como arrendador, y la sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A., como arrendataria, de un terreno ubicado en la Avenida 10 con calle 66ª, Nº 20, sector La Estrella.

Valorado igualmente por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser copia certificada de un documento público, que a pesar de que a través del mismo se evidencia el carácter de arrendataria de la sociedad mercantil demandada en la presente causa, sobre el inmueble antes descrito, cuya apreciación se realizará en la parte motiva de la presente sentencia.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 21 de marzo de 2003, celebrado entre el ciudadano D.d.P.V., como arrendador, y la sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A., como arrendataria, de un terreno ubicado en la Avenida 10 con calle 66ª, Nº 20, sector La Estrella.

Valorado igualmente por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser copia certificada de un documento público, que a pesar de que a través del mismo se evidencia el carácter de arrendataria de la sociedad mercantil demandada en la presente causa, sobre el inmueble antes descrito, del cual esta Sentenciadora emitirá pronunciamiento expreso en cuanto a su apreciación en la parte motiva del presente fallo.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de enero de 2004, entre el ciudadano D.d.P.V., como arrendador, y la sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A., la cual corre inserta a los folios ochenta y dos (82) al ochenta y cuatro (84).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya apreciación será resuelta en la parte motiva del presente fallo, observando además esta Sentenciadora que la solicitud realizada por la ciudadana M.M.R., se refiere a la copia certificada de un documento autenticado en fecha 21 de marzo de 2003, bajo el Nº 75, Tomo 25, y la nota de certificación realizada por el Notario Público, se refiere a un documento anotado bajo el Nº 70 del Tomo 11, en fecha 26 de enero de 2004.

• Fotocopia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana C.d.P.M., y la sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A., en fecha 17 de febrero de 2005, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, sobre un terreno ubicado en la Avenida 10 con calle 66 Nº 66ª-20, sector la Estrella, Maracaibo estado Zulia.

Valorado igualmente por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser copia certificada de un documento público, ya que a través del mismo se evidencia el carácter de arrendataria de la sociedad mercantil demandada en la presente causa, así como también se evidencia el carácter de arrendadora con la cual actúa la parte actora en la presente causa, de igual forma evidencia la relación arrendaticia que mantuvieron ambas partes antes de la celebración del contrato objeto de la presente demanda.

• Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de enero de 2006, entre la ciudadana C.d.P.M., y la sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A., y autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo.

Documento fundamental de la presente demanda, valorado y apreciado anteriormente por esta Sentenciadora.

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Respecto del merito favorable de las actas procesales, solicitando al Tribunal de la causa el desconocimiento de los recibos consignados por la actora marcados con las letras “C1” al “C12”.

Observa esta Sentenciadora, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba; de igual forma respecto a la impugnación de los señalados recibos, los mismos fueron desechados del presente proceso en virtud de carecer de valor probatorio.

• Respecto de la ratificación de los contratos de arrendamiento y demás documentos que corren insertos en autos, y muy especialmente los que fueron consignados con el escrito de contestación a la demanda, los mismos ya fueron valorados anteriormente.

• Respecto de la constancia emitida por el Centro de Procesamiento U.d.M.M. (CPU), Oficina de Regulación de Alquileres de la Alcaldía de Maracaibo, de fecha catorce (14) de agosto de 2007, inserta en la pieza de medidas, específicamente en el folio noventa y cuatro (94) de las actas procesales del presente expediente.

Valorada por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser un documento público administrativo, y apreciado por esta Sentenciadora en virtud de que a través de este medio la parte demandada pretende demostrar su intención de regular el canon de arrendamiento fijado por la arrendadora, ante el organismo correspondiente.

• Respecto de la prueba de exhibición de los documentos originales de los contratos de arrendamiento celebrados entre su representada y el ciudadano D.d.P., así como también los contratos celebrados con la ciudadana C.d.P., la misma no es valorada por esta Sentenciadora por cuanto no fue admitida por el Tribunal de la causa.

IV

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y a.c.u.d.l. actas procesales que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas presentadas por ambas partes dentro de la presente causa, pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

La presente apelación se circunscribe a la declaratoria con lugar de la presente demanda, a través de la correspondiente sentencia definitiva dictada por el Juzgador, en virtud de considerar la parte demandada que no incumplió con sus obligaciones del pago del canon de arrendamiento, que le corresponde un período mayor de prorroga legal, en virtud de la celebración de contratos anteriores con la arrendadora C.d.P.M. y con el ciudadano D.d.P.V., a través de los cuales alega tener en posesión del inmueble arrendado siete (07) años, denunciando igualmente la falta de cualidad con la que actúa la actora, en razón de que no es la propietaria del inmueble arrendado a través del contrato objeto de la presente resolución.

Es por ello que considera menester esta Sentenciadora, pronunciarse en primer lugar sobre la denuncia efectuada por la parte demandada, referida a la falta de cualidad de la actora para instaurar la presente demanda, así como para dar en arrendamiento un inmueble que no es de su propiedad, según lo señalado en el escrito de contestación a la demanda, a pesar de que no fue opuesta la falta de cualidad como cuestión previa, dentro de lo cual observa lo siguiente:

Respecto a la legitimación para dar en arrendamiento, el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 13ª edición, págs. 376, 377 y 378, señala lo siguiente:

“LEGITIMACIÓN PARA DAR EN ARRENDAMIENTO

1. La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato.

2. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:

   1. Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aunque su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aún cuando la condición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor, (…)

      En el caso de la comunidad la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.

   2. Puede arrendar también el enfiteuta.

   3. Puede arrendar el usufructuario, (…)

   4. Puede arrendar el propio arrendatario, caso en el cual se habla de subarrendamiento, (…)

3. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes.

   1. Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:

      1. Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

      2. Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

      3. Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que esta ocurra en cualquier momento.

   2. El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario.” (Negrillas del Tribunal).

      De la doctrina antes transcrita se verifica quienes son los legitimados para dar en arrendamiento, como el propietario, el usufructuario entre otros, así como también se señala la validez del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los cuales el arrendador no es el propietario de la cosa, pues el arrendamiento supone el establecimiento de obligaciones entre las partes contratantes, no siendo necesario que el arrendador sea el propietario de la cosa, en virtud de no trasladar derechos reales.

      No siendo requerida entonces, la propiedad de la cosa para dar en arrendamiento y perfectamente valido el contrato celebrado por el arrendador no propietario, tanto más, cuando incluso puede dar en arrendamiento el arrendatario, previo el consentimiento del arrendador, es claro que no procede en derecho el alegato realizado por la parte demandada, sobre la falta de cualidad de la ciudadana C.d.P.M., para arrendar el inmueble, así como tampoco procede la falta de legitimación para instaurar la presente demanda, toda vez, que la legitimación a la causa alude a quienes tienen derecho por determinación de ley, para que en condición de demantes, se resuelva sobre sus pretensiones, de igual forma se refiere a que el demandado sea la persona frente a la cual debe sentenciarse.

      Habiendo celebrado la ciudadana C.d.P.M., un contrato de arrendamiento, anteriormente valorado y apreciado por esta Sentenciadora como documento fundamental para demandar la presente resolución, a través del cual da en arrendamiento un inmueble constituido por un terreno, antes descrito, a la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., evidentemente que posee cualidad para instaurar la presente demanda, pues tiene la condición o cualidad de arrendadora, y manifestando su deseo de dar por terminada la relación arrendaticia persiguiendo el cobro de los cánones de arrendamiento, todo lo cual es inherente al fondo de la controversia, tiene el interés para accionar, es decir, posee la legitimación a la causa. Así se establece.-

      Ahora bien, comprobada la validez del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de febrero de 2006, cuya resolución fue demandada por la arrendadora, ciudadana C.d.P.M., se pronuncia esta Sentenciadora sobre el fondo de la presente controversia de la siguiente manera:

      Señala la arrendataria, Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., en su escrito de contestación a la demanda, la posesión que tiene en el inmueble arrendado, por mas de siete (07) años, en virtud de la celebración de anteriores contratos de arrendamiento con el ciudadano D.d.P.V., y con la arrendadora y parte actora en la presente causa, ciudadana C.d.P.M., motivo por el cual le corresponde el lapso de dos (02) años de prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el ordinal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      En este sentido, se permite esta Jurisdicente transcribir los comentarios señalados por el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 13ª edición, págs. 438 y 439, en relación a la prorroga legal:

      II. PRÓRROGA LEGAL

      La regla general en contrato a término (extintivo) determinado como el arrendamiento es que el vencimiento del término pone fin a la relación contractual. Ahora bien en esta materia el Decreto-Ley a que nos referimos sigue otro camino al crear la institución de “la prórroga legal” que pasamos a examinar.

      1º Se ha creado la norma de que en los contratos de arrendamiento indicados en el artículo 1º del Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo convenido, “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, (…)

      Como se observa la figura de la prórroga legal, se configura a los fines de brindarle una protección al arrendatario en la continuidad del arrendamiento en caso de que el arrendador manifieste su intención de no prorrogar el contrato, es decir, la prórroga legal al operar en los contratos celebrados a tiempo determinado, indica una prolongación de los mismos según el término estipulado y de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 de la Ley especial.

      Es por esta razón que considera esta Sentenciadora que de interpretarse de otra manera se desvirtuaría tal figura jurídica, empero hay que considerar la relación arrendaticia existente única y exclusivamente entre las partes intervinientes en el presente juicio, puesto que mal puede tomarse en cuenta la celebración de los contratos suscritos entre la parte demandada, sociedad mercantil Tapicería La Estrella C.A., y el ciudadano D.d.P.V., el cual no es parte en la presente causa y al no haber sido llamado a juicio por la sociedad mercantil demandada, no puede esta Sentenciadora apreciar los documentos celebrados con el referido ciudadano y la demandada de autos, por lo tanto no es procedente en derecho la prorroga legal por el tiempo solicitado en el escrito de contestación a la demanda, esto es, dos (02) años de conformidad con lo establecido en el ordinal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando tener una posesión en el inmueble de siete (07) años.

      Se encuentra en el deber insoslayable este Tribunal Superior, de señalar de manera expresa, que si bien existió y existe una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente proceso, anterior a la celebración del contrato objeto de la presente demanda, y por lo tanto una posesión precaria en el inmueble arrendado por parte del arrendatario, es únicamente ésta la relación arrendaticia que debe considerarse como válida, relación ésta derivada de los contratos celebrados en fechas, 17 de febrero de 2005 (contado a partir del 15 de febrero de 2005) y 30 de enero de 2006, contado a partir del 15 de febrero de 2006, el cual constituye el contrato objeto de la presente demanda de resolución, celebrado por el período de un (01) año, a través del cual, si bien se establecieron nuevas estipulaciones a las cuales quedaron sometidas y obligadas ambas partes, a los fines de tener certeza sobre las mismas así como su determinación en cuanto al tiempo de duración del contrato, pues así fue aceptado y consentido por ambas partes, la prorroga legal debe recaer sobre el tiempo a partir del cual se originó la relación arrendaticia entre las partes contendientes en la presente litis. Así se establece.-

      La presente demanda de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, por el período de un (01) año, contados a partir del 15 de febrero de 2006, el cual fue acompañado por la actora a su escrito libelar como documento fundamental de la presente acción, tiene por objeto el cobro de la diferencia en el canon de arrendamiento que fuere aumentado por la arrendadora y comunicado a la arrendataria a través de notificación practicada por el Notario Público Cuarto de Maracaibo estado Zulia, en fecha 19 de enero de 2007, la cual corre a los folios doce (12) y trece (13), que fuere debidamente valorada y apreciada por esta Sentenciadora, a través de la cual se evidencia que la arrendataria tuvo conocimiento del nuevo monto del canon de arrendamiento en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) Mensuales, hoy Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), para el caso en el cual decidiere acogerse a la prorroga legal, pues a través de la misma le manifiesta su intención de no prorrogar el contrato; alegando además que la arrendataria hizo caso omiso de la referida notificación, pues siguió en posesión del inmueble y cancelando el canon de arrendamiento estipulado al inicio del contrato, esto es, la cantidad de Setecientos Treinta y Nueve Mil Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 739.062,00)

      Ahora bien, es claro para esta Sentenciadora que en efecto, la arrendataria tuvo conocimiento de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el presente contrato, así como del aludido aumento, no sólo por la notificación antes mencionada e inserta en actas, en la cual el Notario Público Cuarto de Maracaibo, ciudadano H.C.R., deja constancia de que los notificados, J.M.A. y M.M.M.R., quienes son representantes legales de la empresa arrendataria, se negaron a firmar; sino también por lo señalado en el escrito de contestación a la demanda, como lo es: “No es cierto, y por lo tanto NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que el día Diecinueve (19) de Enero de 2.007, cumpliendo con las estipulaciones contractuales, nuestra representada TAPICERÍA LA E.C.A., haya sido notificada de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que se le daba prorroga legal hasta el día 15 de febrero de 2.008, así como el supuesto aumento en el canon de arrendamiento, ya que si bien es cierto que ese día se practicó una notificación en la sede de la empresa, no es menos cierta (sic) que en la misma no se cumplieron con las estipulaciones contractuales y con la ley, por lo que no tiene efecto legal alguno y carece de valor por ser violatoria de derechos, ya que a pesar de ser efectuado por un funcionario público, no es menos cierto, que LA ARRENDADORA oculto la verdad de los hechos, y pretendió efectuar una notificación, tomando como base el último contrato de arrendamiento, omitiendo los otros seis (06) contrato (sic) de arrendamiento…”

      En efecto a través de lo señalado en el escrito de contestación a la demanda, anteriormente transcrito, ciertamente la empresa arrendataria tuvo conocimiento de lo señalado en la aludida notificación, manifestando las razones por las cuales se negaba a firmar la misma, como lo es el lapso de la prorroga legal por el período de dos (02) años, en virtud de tener siete (07) años en posesión del inmueble.

      Ahora bien, tal como quedó establecido anteriormente, esta Sentenciadora consideró válido únicamente los contratos celebrados entre ambas partes, estos son los comprendidos en fechas 15 de febrero de 2005 y 15 de febrero de 2006, cada uno por el período de un (01) año, razón por la cual según lo establecido en el ordinal “b” del artículo 38 de la Ley Especial, le corresponde un lapso de un (01) año de prorroga legal, la cual evidentemente ya disfrutó en posesión del inmueble.

      Apreciados y valorados los instrumentos fundamentales de la presente demanda, por esta Sentenciadora, y siendo que en efecto, la arrendataria tuvo conocimiento de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, lo cual es perfectamente lícito según lo permite la Ley especial y según lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula cuarta, así como del aumento del canon de arrendamiento, y habiendo manifestado y aceptado la empresa arrendataria en su escrito de contestación a la demanda lo alegado por la demandante, sobre la cantidad que continuó cancelando por concepto de canon de arrendamiento la cual es Setecientos Treinta y Nueve con Sesenta y Dos Bolívares Fuertes (Bs. F. 739.62), que fuere fijada como mensualidad al momento de celebrar el contrato, a través del cual se señaló en forma expresa que al término del mismo, es decir posterior a un (01) año, en caso de prorroga, el mismo sería aumentado de conformidad con el índice inflacionario del país y según las circunstancias que estime el arrendador, evidentemente que existe un incumplimiento de las estipulaciones contractuales por parte de la arrendataria, Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella, Compañía Anónima, todo lo cual hace procedente el derecho alegado por la arrendadora demandante, ciudadana C.d.P.M., sobre la Resolución del presente Contrato de Arrendamiento. Así se establece.-

      Respecto a la constancia emitida por el Centro de Procesamiento U.d.M.M. (CPU), Oficina de Regulación de Alquileres de la Alcaldía de Maracaibo, en fecha catorce (14) de agosto de 2007, promovida por la representación judicial de la parte demandada, la cual fue anteriormente valorada y apreciada, en virtud de que a través de la misma la arrendataria pretende demostrar su desacuerdo con el aumento en el canon de arrendamiento así como su voluntad de querer regularlo, se permite esta Sentenciadora aclarar que dicho medio probatorio, no es suficiente para desvirtuar el incumplimiento en el pago del nuevo monto del canon de arrendamiento fijado por la arrendadora, durante el período de la prorroga legal.

      Demostrado en el presente caso el incumplimiento contractual demandado, y declarado resuelto el presente contrato de arrendamiento, corresponde a este Tribunal Superior condenar al demandado, Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., en su condición de arrendataria, al pago de la diferencia del canon de arrendamiento que debió cancelar, siendo que posterior a la aludida notificación y al vencimiento del contrato, la prorroga legal comenzó a computarse a partir del día 15 de febrero de 2007, razón por la cual debe pagar la diferencia de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, y los meses de enero y febrero de 2008, según consta de los recibos de pago consignados por la parte demandada, anteriormente valorados, es decir la cantidad de Un Mil Doscientos Sesenta Bolívares con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 1.260.,94), correspondiente a la diferencia del canon de arrendamiento adeudado, posterior a lo cual deberá cancelar el canon de arrendamiento en la cantidad de Dos Mil Bolívares (2.000,00), es decir, a partir del mes de marzo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble, tal y como fuere solicitado por el actor en su libelo de demanda. Así se decide.-

      En consecuencia, declara este Tribunal Superior Sin Lugar el presente Recurso de Apelación, interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, y Confirma la decisión dictada por el Juzgador a quo a través de la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de mayo de 2009, en el sentido de que se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y un Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 15.131,28), por concepto de diferencia del canon de arrendamiento, aumentado por la arrendadora en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), tal y como fue solicitado por la actora en su escrito libelar y de acuerdo a lo señalado por la propia parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y según se evidencia de los recibos de pago valorados y apreciados por esta Sentenciadora, debiendo cancelar el canon de arrendamiento en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), desde el mes de marzo de 2008 hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. Así se decide.-

      Ahora bien, en lo que respecta a los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, este Tribunal Superior considera procedente el pago de los mismos, en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago por concepto del nuevo monto del canon de arrendamiento, el cual quedó demostrado y declarado a través del presente fallo, los cuales deberán ser calculados conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (06) principales entidades financieras de acuerdo a lo establecido por el Banco Central de Venezuela, según lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a través de una experticia que ordenará este Tribunal Superior, dichos intereses deben ser calculados a partir del mes de marzo de 2007, hasta el mes de febrero de 2008, es decir, la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y un Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 15.131,28), por concepto de diferencia del canon de arrendamiento, y desde la mensualidad del mes de marzo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble de acuerdo al nuevo monto del canon de arrendamiento, esto es, la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00). Así se establece.-

      Asimismo, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo para la determinación de la indexación de las cantidades de dinero adeudadas, es decir, la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y un Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 15.131,28), por concepto de diferencia de canon de arrendamiento, así como también de las mensualidades adeudadas desde el mes de marzo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble, en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), dentro de lo cual aclara esta Sentenciadora, que la indexación o corrección monetaria, como actualización del valor de la moneda depreciada por el transcurso del tiempo, recae únicamente sobre las cantidades señaladas, es decir, en las mensualidades adeudadas, y no sobre los intereses moratorios, los cuales se originan por el retardo culposo del obligado al pago, a los fines de evitar un doble pago por el incumplimiento de tal obligación. Así se decide.-

      V

      DISPOSITIVO.

      Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la Apelación interpuesta en fecha 04 de junio de 2009, por la abogada Marix S.A.d.P., actuando como apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 2009, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la ciudadana C.d.P.M., en contra de la Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., todos plenamente identificados.

SEGUNDO

CONFIRMA la Decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 2009, en el sentido de que se declara Con Lugar la presente demanda, y en consecuencia Resuelto el contrato de arrendamiento anteriormente descrito, celebrado entre ambas partes en fecha 30 de enero de 2006, contado a partir del 15 de febrero de 2006, debiendo el arrendatario entregar el inmueble arrendado, conformado por un terreno ubicado en la Av. 10 con calle 66 A-20, sector La Estrella, parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia; se Condena a la parte demandada, Sociedad Mercantil Tapicería La Estrella C.A., por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento, en la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y un Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 15.131,28); así como el pago de la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 2.000,00) mensuales por concepto de arrendamiento, causados desde el mes de marzo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble; se condena al demandado al pago de los intereses moratorios en la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y un Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 15.131,28), por concepto de diferencia del canon de arrendamiento, desde el mes de marzo de 2007, hasta el mes de febrero de 2008 y desde la mensualidad del mes de marzo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble de acuerdo al nuevo monto del canon de arrendamiento, esto es, la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00).

TERCERO

Se confirma la orden efectuada por el Tribunal de la causa sobre la realización de una EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de calcular:

1. La indexación de las cantidades de dinero adeudadas, esto es, la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y un Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 15.131,28), por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento, y las mensualidades desde el mes de marzo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble, según el nuevo monto del canon de arrendamiento estipulado en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), sin incluir los intereses moratorios, por lo fundamentos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

2. Los intereses moratorios correspondientes a las mensualidades desde el mes de marzo de 2007, hasta el mes de febrero de 2008, es decir, la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y un Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 15.131,28), por concepto de diferencia del canon de arrendamiento, y a las mensualidades insolutas, es decir, a partir del mes de marzo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble, en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,00);

CUARTO

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiún (21) días del mes de enero del año dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO