Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 21 de Septiembre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

196° y 147°

1. Identificación de las partes

   Parte actora reconvenida: M.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.960.065, domiciliada en Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

   Apoderados judiciales de la parte demandante reconvenida: G.P. y A.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2950 y 46088, respectivamente.

   Parte demandada reconviniente: Inversiones y Valores Miravalle C.A., sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 09.12.1996, bajo el Nº 45, tomo 669-A-Sgdo., representada legalmente por el ciudadano O.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 3.284.716, y de este domicilio.

   Apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente: G.J.V.L. y L.A.M.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.056 y 45.168, respectivamente.

2. Reseña de las actas del proceso

   Mediante oficio N° 6568-00 de fecha 26.07.2000, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta remite a este tribunal el expediente N° 5039/98, constante de tres (3) piezas; la primera contentiva de doscientos noventa y cuatro (294) folios útiles, el cuaderno de medidas del cuaderno principal con ochenta (80) folios útiles y el cuaderno de medidas por la reconvención propuesta con un (1) folio útil.

   Por auto de fecha 04.08.2000 (f.295) este tribunal le da entrada al asunto, ordena formar expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fija el vigésimo día de despacho siguiente para que tenga lugar el acto de informes.

   En fecha 04.08.2000 (f.296 de la 1ª pieza) mediante auto el tribunal ordena cerrar la primera pieza y abrir otra en virtud que se encuentra voluminosa. La pieza abierta se distingue con el N° 2, cerrándose la primera con un total de 296 folios útiles y en la misma fecha (4.08.2000) (f.1 de la 2ª pieza) el juzgado dicta otro auto abriendo la presente pieza que se distingue con el Nº 2.

   En fecha 06.10.2000 (f. 2 al 7 de la 2ª pieza), el abogado A.C., presenta escrito de informes en la causa en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida.

   En fecha 06.10.2000 (f. 8 al 11 de la 2ª pieza) presentaron escrito de informes los abogados G.J.V.L. y L.M.B., apoderados judiciales de la empresa demandada reconviniente Inversiones y Valores Miravalle C.A.

   En fecha 20.10.2000 (f.12 al 15 de la 2ª) pieza el abogado G.V.L., apoderado judicial de la empresa demandada reconviniente, presenta escrito de observaciones a los informes de la parte contraria en tres (3) folios escritos y un anexo que está agregado al folio 15 de esta 2ª pieza.

   Por auto de fecha 23.10.2000 (f.16 de la 2ª pieza) el tribunal declara vencido el lapso de informes y aclara a las partes que la causa entró en estado de sentencia a partir del día 23.10.2000, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 01.11.2000 (f. 17 de la 2ª pieza) el abogado A.C. mediante diligencia expresa que deja constancia de todos los incumplimientos ya establecidos y que además existe uno puntual y probado en autos que no da pie a otra sentencia que no sea a favor de su representada.

   En fecha 22.12.2000 (f.22 de la 2ª pieza) el tribunal difiere el acto de dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 15.10.2002 (f.23 de la 2ª pieza) mediante diligencia el abogado G.V.L. actuado como apoderado judicial de la demandada reconviniente pide a la nueva jueza titular se avoque al conocimiento de la causa.

   Por auto de fecha 04.11.2002 (f.24 de la 2ª pieza) la nueva jueza se avoca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de la parte actora de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha se libró la boleta de notificación ordenada que corre agregada al folio 25 de la 2ª pieza de este expediente.

   En fecha 11.11.2002 (f.26 de la 2ª pieza) el alguacil del tribunal, consigna la boleta de notificación de la parte actora reconvenida la cual fue debidamente firmada por su representante judicial el abogado A.C.. La referida boleta corre agregada al folio 27 de la 2ª pieza de este expediente.

   Por auto de fecha 14.02.2003 (f.28 de la 2ª pieza) el tribunal difiere el acto de dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   En la oportunidad legal este tribunal no dictó el fallo correspondiente, por lo cual pasa hacerlo ahora en los términos que se exponen de seguidas:

3. Trámite de instancia

   La demanda

   La ciudadana M.C.P., representada judicialmente por los abogados A.C. y G.P., en el libelo de la demanda expresa:

   …Que el 29.05.1998, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, bajo el Nº 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones, su representada celebró con la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita (…) representada por el ciudadano O.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, casado y titular de la cédula de identidad Nº 3.284.716, un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble en construcción de aproximadamente cuatrocientos ochenta y siete metros (487 mts²) de construcción, con un área de terreno de aproximadamente un mil quinientos metros cuadrados (1.500 mts²) más ochocientos metros (800 mts) de zona exclusiva el cual forma parte del conjunto residencial Las Lomas, ubicado en el sector “Q” de la Urbanización Playas del Ángel, distinguida con el número y letra “Q-7” siendo sus linderos : Norte: con parcela Q-6; Sur: zona comercial , parcela Q-34 y zona verde; Este: con parcela Q-8 y calle B, y Oeste: zona comercial 2 y parcela Q-34, y que pertenece a la citada empresa según documento protocolizado el 18.02.1997, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997.

   Que de acuerdo a la expresada escritura de opción que acompaña a la demanda marcada “B” se indicó textualmente que el objeto del bien inmueble a ser vendido y parte de su equipamiento con la siguiente descripción: “LA CASA constaría en sus AREAS INTERNAS de cinco (5) habitaciones, cuatro (4) baños con cerámica de primera en piso y paredes, piezas sanitarias y baños con grifería importada marca Standard, piso de la habitación en parquet, paredes frisadas y pintadas, el área de servicio consta de una habitación con baño con cerámica blanca en paredes; un estudio, una cocina en mampostería con tope de granito, horno microondas, cocina eléctrica (pirocerámica) marca Wirhpool, lavaplatos doble ponchera en acero inoxidable, una nevera de 27 (sic) de doble puerta, una lámpara colonial en el hall de entrada y cuatro unidades de aire acondicionado un (sic) de 24.000 BTU, dos (2) de 12.000 BTU y la última ubicada en el hall de entrada tipo split de cinco (5) toneladas; AREAS EXTERIORES: dos (2) piscinas, una (1) churuata, un (1) tanque subterráneo con sistema hidroneumático de 2 HP con capacidad de 60.000 litros, ventana panorámica y seis lámparas exteriores.

   Que el mencionado contrato de opción de compraventa suscrito en base al principio de la libertad de contratación y que tiene fuerza de ley entre las partes conforme al artículo 1.159 del Código Civil, señala en sus cláusulas complementarias de mayor relevancia lo siguiente: SEGUNDA: El precio de venta es la cantidad de QUINIENTOS MIL DOLARES (U.S. $ 500.000) pagaderos en bolívares al cambio del día en el momento de la protocolización. TERCERA: EL COMPRADOR cancela en este momento la cantidad de VEINTICINCO MIL DOLARES (US$ 25.000) pagaderos en bolívares de acuerdo al cambio existente para el día de la protocolización de esta opción de compraventa, los cuales serán imputables al precio de venta definitivo de la casa y el terreno objeto de esta negociación al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. CUARTA: El comprador se compromete a cancelar dentro de treinta días contados a partir del momento de la protocolización de esta opción la cantidad de VEINTICINCO MIL DOLARES (US$ 25.000) pagaderos en bolívares al cambio existente al día. QUINTA: El comprador se compromete a cancelar el saldo restante en un término de noventa (90) días contados a partir del momento de protocolización de este documento, en caso de que por caso fortuito o fuerza mayor no pudiere realizar dicha cancelación tendrá un lapso de prorroga de treinta (30) días hábiles, en caso de no llevarse a cabo dicha operación en el término fijado, la suma entregada por éste no le será devuelta y pasará EL VENDEDOR quedando este último libre de cualquier compromiso con EL COMPRADOR en caso de que EL VENDEDOR no pudiere cumplir con la venta a que se refiere este contrato, en el término fijado para la misma deberá devolver a EL COMPRADOR la suma recibida por concepto de opción de compra venta más otra cantidad igual a la que recibió por concepto de cláusula penal, en caso de incumplimiento de la venta pactada. Este reintegro se efectuará en un plazo no mayor de treinta días contados a partir de la rescisión de este contrato.

   Esgrime el representante judicial de la actora, que en la cláusula quinta y última del contrato de opción de compra venta se eligió como domicilio especial la ciudad de Porlamar y el cumplimiento de los establecido en los artículos 96 y 97 del Banco Central (sic). Que la cláusula primera describe las características del bien inmueble objeto de la contratación (terreno y casa) indicando no sólo las especificaciones de área y ubicación del inmueble sino también su distribución, determinación de todas las dependencias de la cual constaría y la cantidad en los materiales a emplear en la obra; que se determinan una serie de accesorios y sus equipamientos; unos referentes a equipo de cocinas, aire acondicionado y lámparas; que la cláusula segunda del contrato fijó el precio de venta del inmueble en quinientos mil dólares americanos (U.S. $ 500.000) pagaderos en bolívares al cambio del día en el momento de la protocolización definitiva; que se complementa la forma de pago en la cláusula tercera donde se dejó constancia de que el comprador pagaba en el momento de la suscripción de la opción la cantidad de veinticinco mil dólares americanos (U.S. $ 25.000) pagaderos en bolívares al cambio existente para ese momento e imputable al precio de la venta definitiva de la casa y el terreno objeto del contrato.

   Que en la cláusula cuarta se estableció la obligación que al término de treinta (30) días contados a partir de la autenticación de la opción, el comprador pagaría un segundo monto de veinticinco mil dólares (U.S. $ 25.000.00) en bolívares al cambio existente del día. Que en esta cláusula el mal uso de la expresión “protocolización” debe entenderse como autenticación de dicho documento, que fue lo que realmente las partes quisieron establecer.

   Que en la cláusula quinta se estableció que el comprador se comprometía a cancelar el saldo restante en un término de noventa (90) días contados a partir del momento de la protocolización (entiéndase autenticación) del documento de opción de compraventa salvo causa de no imputabilidad de responsabilidad como caso fortuito o fuerza mayor, pues en caso de ocurrir se concedería una prórroga de treinta (30) días hábiles más en beneficio del comprador. Que a pesar de no existir una fecha clara y precisa de protocolización ante el Registro de la jurisdicción del inmueble de la forma de pago antes establecida se infieren los lapsos de otorgamiento registral de la escritura de venta y que se determina de las siguientes situaciones:

   a) cuando se pauta la oportunidad de cancelación de pago precio se pauta que es “en el momento de la protocolización”; b) cuando se fija la forma del pago del precio se dice que el comprador se compromete a cancelar en un término de noventa (90) días a partir de la autenticación de la opción; entonces este es un primer término de firma definitiva de la venta que no fue instada por la empresa vendedora, al no estar la casa terminada conforme a las especificaciones de la opción, ni concedida su habitabilidad municipal; c) por último, se hace una consideración a favor del comprador de treinta (30) días hábiles por caso fortuito o fuerza mayor que éste no pudiere realizar la cancelación antes indicada. Este lapso sería un lapso consiguiente donde tampoco se instó a protocolizar nuestra representada por las mismas razones que señalamos en el primer lapso de otorgamiento.

   Que en caso de no suscribirse el documento definitivo de venta por causa imputable al comprador se dispuso que el vendedor quedaría libre de cualquier compromiso, quedándose con los cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000) que le habían sido pagados e igualmente, en caso de que la causa de incumplimiento en los términos pactados fuera imputable al vendedor se dispuso que como cláusula penal el vendedor se encuentra obligado a devolver la suma recibida por concepto de opción mas otra cantidad igual a la que había recibido. (…) Lo cierto es, que una vez que las partes consintieron realizar la opción de compra venta a término referida, sobre el inmueble descrito se procedió a suscribir el contrato recibiendo la empresa vendedora al momento de la firma parte del precio, es decir la cantidad de veinticinco mil dólares (U.S. $ 25.000) siendo su equivalente en bolívares según se estableció en el documento mencionado la cantidad de trece millones cuatrocientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 13.475.000.00) como consta de la opción. Igualmente se realizó un segundo pago convenido en veinticinco mil dólares (U.S. $ 25.000) siendo su equivalente en bolívares para la fecha del pago y aceptado por el representante legal de la empresa vendedora la cantidad de trece millones setecientos mil bolívares (Bs. 13.700.000,00). Que su representada cumplió con las obligaciones que derivaban de las obligaciones (sic) contraídas con la diligencia de un buen padre de familia, no obstante, para la fecha del vencimiento del término previsto para el otorgamiento definitivo de la compra venta; es decir, noventa días consecutivos a contar de la suscripción y autenticación de la opción de compraventa los cuales vencieron el 27.08.1998, la empresa vendedora INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., ha incumplido en forma reiterada y constante las obligaciones que asumió en el contrato de opción de compraventa constituyendo un incumplimiento definitivo en los aspectos siguientes:

   a) en el término para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, el cual era de noventa (90) días contados a partir de 29.05.1998, que precluyó el día 27.08.1998, estando la casa para la fecha en proceso de construcción, no estando concluida sin el permiso debido de habitabilidad para esa fecha, ni el correspondiente título que pudiera acreditar la propiedad de las bienhechurías o casa, por lo que nunca pudo otorgarse la protocolización del documento de venta, haciendo mención expresa que la compradora nunca hizo uso del lapso de prorroga concedido en (sic) su favor en el contrato; b) en el cumplimento de la obligación tal y como fue pactada en el contrato de opción de compraventa, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil en cuantía los materiales utilizados como lo es el caso de dependencias exteriores ya que a pesar de ser pactada que la casa tendría dos (2) piscinas tan sólo se construyó una (1) piscina. (…)

   Que se procedió a revisar en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro el documento de propiedad y que sobre la parcela Q-7 pesa un gravamen hipotecario por la cantidad de Bs. 110.000.000.00, que esa cuestión nunca fue informada a su representada y constató además que el 15.10.1998 fue registrado el titulo que acredita la propiedad de la construcción de la casa o bienhechurías y sin lo cual, se sabe no podría haber adquirido su representada anteriormente el inmueble en los términos pactados por las partes. Que la cédula de habitabilidad de la casa fue otorgada el 24.09.1998 y el documento donde se acredita la propiedad de la casa fue protocolizado el 15.10.1998 y sin esos documentos jamás hubieren podido protocolizar el documento definitivo de venta.

   Por ultimo dice, que recientemente le fue entregada a su representada por la Dra. M.R., abogada de la empresa demandada tres (3) copias de documento que ordenó elaborar la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., para ser suscritos. Que estos motivos son suficientes para solicitar la resolución judicial del contrato de compraventa ya descrito, por establecerlo el artículo 1.167 del Código Civil debiendo las partes quedar en la misma situación económica en que se encontraban con anterioridad a la suscripción del contrato de compromiso de opción de compraventa por lo que expresa que la demandada está obligada a devolver las sumas cobradas las cuales ascienden a la cantidad de cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) o su equivalente en bolívares para la fecha efectiva del pago en base al cambio oficial fijado por el Banco Central de Venezuela además de los daños ocasionados por su incumplimiento, razón por la que reclaman la aplicación del dispositivo legal que permite reclamar conjuntamente los daños y perjuicios siendo que el presente caso, la sanción por incumplimiento prevista como cláusula penal y procede con independencia a que haya existido o no daño, al establecerlo y preverlo así las partes fijando el monto de indemnización que se encuentra obligada a pagar la empresa vendedora en la cantidad de cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000) o su equivalente en bolívares para la fecha efectiva del pago en base al cambio oficial fijado por el Banco Central de Venezuela como se desprende la de la cláusula cuarta.

   La representación judicial de la parte actora enuncia y transcribe el contenido de los artículos 1.159; 1.160; 1.167; 1.211; 1.212; 1.214; 1.257; 1.258; 1.264; 1.269; 1.270 y 1.271 del Código Civil Venezolano y para concluir expresa, que demanda a la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente: en resolver el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes el fecha 29.05.1998, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, bajo el Nro. 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones; en devolverle a su representada sin plazo alguno la cantidad de cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000) o su equivalente para la fecha efectiva de la devolución o reintegro en base al cambio oficial fijado por el Banco Central de Venezuela y a los efectos de los artículos 95, 96 y 97; en pagar a su representada si plazo alguno y por concepto de daños derivados del incumplimiento y previstos bajo la modalidad de cláusula penal, convenida entre las partes la cantidad de cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000) o su equivalente para la fecha efectiva del pago en base al cambio oficial fijado por el Banco Central de Venezuela y, las costas y costos del proceso.

   Finalmente la actora a través de sus apoderados judiciales pide que se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de la negociación con fundamento en lo previsto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil. Estima la acción en la cantidad de cincuenta y siete millones de bolívares (Bs. 57.000.000,00) y señalan como domicilio procesal el centro comercial AB, ubicado en la avenida Bolívar cruce con avenida A.M., Urbanización Playas del Ángel, nivel 2, oficinas 8, 9 y 10 de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta…

   La contestación de la demanda

   La empresa accionada a través de sus apoderados judiciales los abogados G.J.V.L. y L.A.M.B., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

   …Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda por las razones que siguen: Que el instrumento en que fundamenta la pretensión la actora y que acompaña marcado “B” es un contrato de compraventa y no de opción de compraventa como ella pretende hacer ver; que ante ello vale recordar lo asentado por la Casación, así como la doctrina, que las partes contratantes pueden dar cualquier denominación a la negociación que celebren, pero es la esencia y naturaleza de la negociación lo que determina a la misma. Que en efecto el contrato de opción de compraventa es el derecho que una persona confiere a otra para que adquiera con preferencia un determinado bien, sin que esta última tenga la obligación de adquirirlo, ya que se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. En tanto, que el legislador define la naturaleza del contrato de compraventa con el artículo 1.474 de Código Civil en los siguientes términos…omissis…

   Que la actora y su representada en el contrato que corre a los folios 13 y 14 de este expediente, se ponen de acuerdo en la cosa y en el precio. Así vemos que en la cláusula primera determinan la cosa y en la segunda fijan el precio; que es tan evidente la intención e interés de la compradora en realizar un contrato de venta que no sólo estipuló en el referido contrato en las cláusulas tercera y cuarta de hacer entrega al vendedor de veinticinco mil dólares (U.S. $ 25.000) al momento de la “protocolización” del contrato ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, más veinticinco mil dólares (U.S. $ 25.000) para completar cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) a trenita días consecutivos contados a partir del momento de la “protocolización” de dicho contrato para ser imputado al precio total, sino que así mismo como se convino, la compradora le hizo entrega al vendedor de cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) quedando a cancelar el saldo restante a noventa (90) días de la protocolización del contrato. Siendo, por tanto, el instrumento fundamental de la acción un contrato de compraventa entre la actora y su representada en el que se evidencia que la vendedora INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., demandada en la presente causa dio cumplió con la obligación de transferir la propiedad al expresar su consentimiento al amparo de lo que establece el artículo 1.161 del Código Civil…omissis… en concordancia con el artículo 1.488, eiusdem. Que en respaldo de su alegato la jurisprudencia de los tribunales de última instancia ha expresado: “poco importa que en las otras cláusulas del contrato se haga referencia a ‘una opción de compra’, pues desde el momento que ésta conformidad existe, la venta se halla perfeccionada, sin que haya que conceder una importancia primordial a las modalidades, más de las veces hijas de la irreflexión o del lenguaje empleado por los contratantes (DFMSC1, Sent. 08.07.1959, J.T.R Vol. VII, tomo II, pp. 108 y 109. Código Civil de Venezuela, Ciencias Jurídica y Políticas, Instituto de Derecho Privado, Caracas Pág. 111)”

   Que en efecto, el instrumento marcado “B” que se ha denominado como contrato de opción de compraventa demuestra que hay entre las partes una convención y pasa el tribunal a examinar cual es la convención o contratación. Para ello, se observa, que el legislador establece en el artículo 1.161 del Código Civil…omissis… Obsérvese que por voluntad del legislador la transmisión de la propiedad coincide plenamente con la manifestación de la voluntada de las partes, hay cumplimento simultáneo de las obligaciones de dar y de hacer. Estar (sic) sería, pues, la hipótesis que podríamos llamar “normal” es conocida en doctrina como “venta con efectos reales” en la cual la propiedad u otro derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado y desde el preciso momento en que surge el acuerdo de voluntad de los contratantes. Este es el caso contemplado en el artículo 1.474 del Código Civil, en el cual el legislador define la naturaleza del contrato de compraventa en los términos siguientes: …omissis…

   En razón de lo antes expuesto, la acción de resolución intentada por la ciudadana M.C.P. no puede prosperar por ser improcedente y al no estar ajustada a derecho, ya que nuestra representada no ha incumplido obligación alguna, sino por el contrario ha ejecutado la obligación contenida en el contrato de compraventa suscrito con la parte actora, es por ello que solicitamos sea declarada sin lugar la presente acción con todos los pronunciamientos de ley…

   La reconvención

   …De acuerdo al contrato de compraventa celebrado por la ciudadana M.C.P. y nuestra representada INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., por la casa que forma parte del conjunto “LAS LOMAS” ubicado en el sector “Q” de la Urbanización Playas El Ángel distinguida con el numero y letra Q-7 levantada en un área de terreno de un mil quinientos metros cuadrados (1.500 mts²) con cuatrocientos ochenta y siete metros cuadrados (487mts²) de construcción, dentro de los siguientes linderos: Norte: con parcela Q-6, Sur: zona comercial; Este: con parcela Q-8 y calle B y Oeste: zona comercial dos (2) y parcela Q-34, cuyas además (sic) características aparecen señaladas en la cláusula primera del contrato por el precio de quinientos mil dólares (U.S. $ 500.000) que en fecha 29.05.1998, fue autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta quedando anotado bajo el Nro. 87, tomo 25 del libro de autenticaciones respectivas, el cual ha sido acompañado al libelo de demanda marcado con la letra “B” y que corre inserto a los folios 13 y 14 del expediente signado con el N° 5039, la compradora M.C.P. se compromete en la cláusula quinta del referido contrato a cancelar el saldo restante en un término de noventa (90) días contados a partir del momento de protocolización de dicho documento. En efecto, M.C.P., la compradora y parte actora, entregó a Inversiones y Valores Miravalle, C.A., vendedora y parte demandada la cantidad de cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) conforme lo estipulado en las cláusulas tercera y cuarta del citado contrato, para ser imputables al precio de venta de quinientos mil dólares (U.S. $ 500.000), sin embargo han trascurrido más de doscientos (200) días desde el 29 de mayo de 1998 cuando se protocolizó (sic) ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar el tantas veces citado contrato de compraventa sin que la ciudadana C.M. (sic) Paño compradora y parte actora, haya cancelado el saldo restante del precio citado, esto es, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil dólares (U.S. $ 450.000) incumpliendo así la cláusula quinta del contrato de compraventa celebrado por nuestra representada en concordancia con lo establecido en los artículos 1.159; 1.160; 1.254 y (sic) del Código Civil.

   A tenor del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 in fine proponemos la reconvención o mutua petición; en efecto reconvenimos a la parte actora C.M. (sic) Paño, mayor de edad (…) a que convenga o en su defecto sea condenada a: en resolver el contrato de compraventa celebrado con nuestra representada INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., en fecha 29 de mayo de 1998 por (sic) ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual ha sido acompañado al libelo de demanda marcado con la letra “B” y que corre inserto a los folios 13 y 14 del presente expediente signado con el Nro. 5039 por haber incumplido la cláusula quinta contenida dicho (sic) contrato en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil que establece…omissis…; en dejar en poder de nuestra representada INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., la cantidad de cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) o su equivalente en bolívares en compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación de cancelar el resto del precio convenido en la venta dentro del término fijado por parte de la compradora C.M. (sic) Paño de conformidad con lo establecido como cláusula penal en el contrato de compra venta referido y en pagar las costas y costos del proceso.

   Por último solicitan que este escrito sea agregado a los autos, admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley, y a los efectos del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil señalan como domicilio procesal la calle La Marina al final Boulevard Guevara, mezzanina del edificio El Cañón de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta. Es justicia…

   Contestación a la reconvención

   Los abogados A.C. y G.P., apoderados judiciales de la ciudadana M.C.P., accionante en la presente causa dan contestación a la reconvención formulada por la empresa demandada, así:

   …Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho los argumentos y alegatos expuestos y esgrimidos en contra de su representada en su escrito de contestación de la demanda y la reconvención por no ser cierto que el documento suscrito entre su representada y la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., sea un contrato de compraventa definitivo y que su representada incumpliera las obligaciones contraídas y que derivaron del documento de opción de compraventa suscrito y autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 29 de mayo de 1998 anotado bajo el Nº 87, tomo 25 de los libros respectivos.

   Que es conveniente destacar que el contrato suscrito entre las partes y que dio origen a las obligaciones contractuales que ha reclamado su representada es a todas luces un contrato de opción de compraventa no sólo porque se especificó así en el propio encabezamiento del documento sino por ser ésta la intención perseguida por las partes al momento de suscribirlo; cuestión que plenamente se puede observar y comprobar con el análisis jurídico del su contenido y nunca un documento o contrato definitivo de compraventa como lo pretenden sostener la empresa demandada con jurisprudencias acomodaticias y que no se adaptan o corresponden con la controversia que se dilucida en el presente expediente y que por lo demás jurisprudencias que han sido flanco de críticas por un sin fin de autores, tratadistas y doctrinarios y que han sido superadas por nuestros tribunales y nuestro M.T. de la República en el tiempo tratando con ellas la demandada reconviniente de vulnerar la buena fe del tribunal y la lealtad que se deben las partes en las contrataciones.

   Que el autor M.R.F. en su obra “El Contrato de Opción” dice (…) Que desde dicho punto de vista y del análisis del contenido del documento suscrito entre las partes y la naturaleza jurídica de los contratos de opción que se realizará posteriormente pueden confirmar que desde todo punto de vista que se está frente a un contrato de opción de compraventa y que la intención perseguida por éstas era la de suscribir un contrato de opción de compraventa.

   Que rechaza, niega y contradice que haya incumplido con su obligación de pagar el precio pactado en el documento de opción de compraventa mencionado de quinientos mil dólares (U.S $ 5000.000) pues dicha obligación nacía para ésta según lo establecido en las cláusulas segunda y quinta del contrato de opción de compraventa en un término de noventa (90) días contados a partir de la protocolización del documento de opción de compraventa es decir, el 29 de mayo de 1998, término que vencía el 27 de agosto de 1998, pero el pago debía efectuarse al momento de la protocolización definitiva del documento de venta tal como lo expresa la cláusula segunda del contrato de opción, es decir, previo el cumplimiento por parte de la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., de su obligación de protocolizar y otorgar el documento definitivo de venta, es decir, que en dicho término pactado no sólo su representada debía cumplir la obligación del pago del precio sino también el término corría para la empresa demandada reconviniente pues ésta previamente debía protocolizar el documento definitivo de venta.

   Que debe resaltar que existe un error cuando se menciona en el documento “ la protocolización” del documento de opción de compra venta pues ésta nunca fue la intención de las partes sino la de autenticarlo ante cualquier Notaría Pública del Estado y es tan cierta esta intención por las partes que con el representante de la empresa demandada acudió ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar y autenticaron dicho documento; que las notarías no cumplen funciones de protocolizar pues no poseen protocolos y que además jamás se hubiera podido protocolizar el documento pues no se había cumplido con un sin fin de requisitos exigidos para su protocolización por la Ley de Registro Público y la Oficina Subalterna respectiva, los cuales con posterioridad especificará. Que este documento claramente establece que era de opción de compraventa y la intención perseguida por las partes era suscribir y autenticar por alguna Notaría Pública el contrato de opción de compraventa. Que del libelo de la demanda y de los documentos acompañados a ésta se desprende que dicho documento o contrato definitivo de venta traslativo de la propiedad referido en el contrato de opción no fue ni pudo ser otorgado ni protocolizado por su representada por la Oficina Subalterna de Registro Público de la jurisdicción del inmueble, en el término fijado por parte de la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., y nunca pudo haberlo otorgado en dicho término pues para la fecha no se había cumplido con los requisitos registrales exigidos para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta ya que no se encontraba concluida la casa opcionada en compraventa por lo que no contaba con el permiso de habitabilidad, no se había registrado o protocolizado el documento que le da vida como lo es la declaratoria de construcción o en su lugar el titulo supletorio; no se encontraba solvente el inmueble opcionado de los impuestos municipales ante la Alcaldía del Municipio Maneiro y nacionales exigidos por el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y además estaba vigente la hipoteca que pesaba sobre el terreno objeto de la opción de compraventa y donde se construía la casa descrita, gravamen hipotecario que por demás desconocía y que nunca se le comunicó, no se le mencionó en el documento de opción de compraventa.

   Que rechaza niega y contradice el alegato de la parte demandada en el reconvención intentada, fundamentada la misma en la resolución del supuesto contrato y que sólo la demandada reconviniente denomina contrato de compraventa celebrado entre su representada y la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., basado en el supuesto incumplimiento por parte de su representada y la demandada reconviniente es un contrato de opción de compra venta y jamás contrato definitivo de venta; que nunca incumplió las obligaciones contraídas en ese contrato de opción pues como se expresó la obligación de pagar el precio nacía en el mismo momento de la protocolización del documento definitivo de venta, es decir, previamente la demandada debía cumplir esta obligación y dicho documento nunca se suscribió y protocolizó en el término fijado por una causa no imputable a la empresa demandada reconviniente la cual no hizo absolutamente nada para que este documento se protocolizara; que opone como defensa lo que establece el artículo 1.168 del Código Civil que establece…omissis… y en este punto vale la pena resaltar la jurisprudencia de nuestro M.T. de la República en Sala de Casación Civil de fecha 7 de agosto de 1980 citada por el autor M.R.F. en su obra “El Contrato de Opción” la cual expresa: (…) Que del análisis se puede concluir que la reconvención interpuesta por parte de la empresa demandada basada en el incumplimiento del pago del precio por parte de su representada carece de cualquier fundamento legal y así lo debe declarar sin lugar a dudas la ciudadana juez, pues como expresa la sentencia de nuestro M.T., mal se le puede exigir a la otra el pago del precio si la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., no cumplió con su obligación principal de otorgarle o protocolizar a su representada el documento de venta definitivo o traslativo de propiedad, como lo estableció en el contrato de opción de compraventa.

   Que rechaza, niega y contradice el alegato de la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., que deba dejarse en su poder la cantidad de cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) o el equivalente en bolívares en compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación de cancelar el resto del precio convenido pues como ha ratificado el contrato suscrito entre las partes es un contrato de opción de compraventa y jamás una venta definitiva y que nunca ha incumplido ninguna de las obligaciones contraídas, además que el dinero que entregó no era parte del precio y sólo formaría parte de éste si se llegaba a protocolizar el documento o contrato definitivo de compraventa.

   Que de la lectura y análisis somero del documento o contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes y la intención perseguida por éstas, debe resaltar que el documento suscrito fue calificado en su encabezamiento como contrato de opción de compraventa, pero que no sólo de la calificación se puede inferir la verdadera naturaleza jurídica del contrato que fue de opción de compra venta sino del análisis y lectura de éste se evidencia en sus diferentes cláusulas que la verdadera intención de las partes fue la de suscribir un contrato de opción de compraventa pues difieren para una fecha posterior el otorgamiento o protocolización del documento definitivo de venta el pago del precio y la entrega material y formal de la casa además de otorgarse la potestad o derecho al comprador de no llegar a protocolizar dicho documento definitivo de venta mediante el resarcimiento de unos daños y perjuicios pactados; que a su representada nunca se le entregó el bien inmueble objeto de la negociación y más grave aun cuando este bien inmueble fue y es el domicilio principal, vivienda y residencia del representante legal de la empresa demandada ciudadano O.S..

   Que se puede constatar que la intención perseguida por las partes fue la de suscribir un contrato de opción de compraventa y no un contrato de compraventa definitivo, ya que desde el punto de vista de la definición y significado de las palabras “opción” y “compraventa” en algunos diccionarios existentes en el mundo jurídico la definición y significado de opción se puede concordar dicha definición con la palabra compraventa para verificar que se está en presencia de un contrato de opción de compraventa. Que de las cláusulas contenidas en el contrato suscrito entre las partes se puede evidenciar en las cláusulas segunda, tercera y quinta que existía una obligación por parte de la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., de otorgar o protocolizar un documento ulterior o posterior y que lo definía como definitivo de venta y una vez protocolizado debía producirse el pago del precio pero que sin embargo, las obligaciones para el futuro comprador eran facultativas, es decir, tenía el derecho (opción) de no llevar a cabo dicha operación mediante el resarcimiento del los daños y perjuicios plenamente pactados. Que ese derecho o facultad de su representada se ve claramente en la cláusula quinta y que realmente esa facultad establecida en dicho contrato de poder o no efectuar la operación pactada lo hace un verdadero contrato de opción de compra venta. Que desde el punto de vista de la definición de la palabra opción concordante con la de compraventa y el contenido del contrato suscrito entre las partes, indudablemente se está frente a un contrato de opción de compraventa pues se difiere la oportunidad para celebrar y protocolizar el contrato de compraventa y éste contiene la facultad decisiva de celebrar o no dicho contrato de venta definitivo del objeto descrito, siempre con la indemnización de los daños y perjuicios pactados.

   Que la opción de compraventa carece de disposiciones legislativas que la regulen en nuestro ordenamiento jurídico, pero muy a pesar de ello, ha sido desarrollada por un sin fin de autores nacionales y extranjeros conocidos y por la jurisprudencia de los Tribunales de la República y la propia Corte Suprema de Justicia.

   Que el autor J.B.J. en si libro “LA PROMESA DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES” nos enseña (…) N.V.R., en su obra “ESTUDIOS SOBRE CONTRATOS PREPARATORIOS”, expresa (…) Para el autor M.R.F. en su obra “EL CONTRATO DE OPCIÓN”, expresa (…) El tratadista doctrinario OSSORIO define el contrato de opción (…) Para autores como DOMINICI en su obra COMENTARIOS AL CODIGO CIVIL DE VENEZUELA (…) A este respecto MELICH ORSINI opina (…) En fecha 24-9-75 el Juzgado Superior Décimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda sentenció (…) En fecha 15-9-1988, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda estableció (…) El Juzgado Superior Séptimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en sentencia de fecha 1 de abril de 1982, estableció: (…). Para concluir vale la pena referir lo expuesto por J.N.E. en su libro “LA PROMESA DEL CONTRATO” (…)

   Así resulta evidente que la intención de las partes fue la de regir las obligaciones a futuro sobre la venta definitiva del inmueble objeto de la negociación, el cual se encontraba en construcción tal como se estableció en la cláusula primera, es decir, para el 29 de mayo de 1998, las partes decidieron en base al principio de la libertad de la contratación no querer realizar la compraventa definitiva sino en un término de noventa (90) días siguientes, por lo que no cabe la menor duda en cuanto a que la calificación dada por la empresa demandada reconviniente, en cuanto a la existencia de un contrato de compraventa definitivo carece de fundamentos fácticos y legales en el derecho venezolano y, de la interpretación racional del contenido del documento o contrato de opción de compra venta se debe concluir que lo pactado fue la realización de un contrato de opción de compraventa y realizar una venta definitiva a futuro, es decir, posteriormente, el cual se materializaría con la suscripción o protocolización de la venta definitiva. Que la demandada sostiene que la ciudadana M.C.P. se comprometió mediante la cláusula quinta del referido contrato de opción de compra venta a cancelar el saldo restante en el termino de noventa (90) días contados a partir del momento de la protocolización del contrato, confesando que había cumplido la obligación de las cláusulas tercera y cuarta del contrato, es decir el pago de los cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) que serian imputables al precio sólo en el caso en que se efectuara la venta pactada y que es el caso de que han trascurrido mas de doscientos (200) días desde el 29 de mayo de 1998 sin que haya cancelado el saldo restante de cuatrocientos cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 450.000) o su equivalente en bolívares, lo que en su decir ha llevado al incumplimiento contractual razón por la cual pide la resolución del contrato, la retención de la cantidad pagada y el pago de costas procesales; que este pedimento parte de un falso supuesto como lo es pretender que lo contratado es una venta definitiva como ya se expuso, sin embargo la demandada reconviniente parte de un error interpretativo fundamental como lo es considerar que el termino de noventa ( 90) días corría única y exclusivamente en contra de la actora pues la cláusula quinta debe encontrarse concatenada con la segunda, tercera y quinta. Que éstas determinan en base a los principios de los contratos que la intención común fue la de celebrar en un futuro un contrato de venta definitivo o contrato de compraventa sobre el inmueble constituido por un terreno y la casa que se construía que el precio en caso de llegarse a celebrar dicha compra sería de quinientos mil dólares americanos (U.S. $ 500.000) y el término común tanto para protocolizar el documento definitivo de venta y una vez protocolizado el pago del precio era de noventa (90) días; obvio es que el no haber sido cumplida por el vendedor la obligación de culminar el inmueble dentro del término pactado para poder protocolizar el documento de venta definitivo jamás se encontró en la obligación de pagar el precio pues si obligación dependía del previo cumplimiento de la empresa demandada reconviniente de introducir el documento en la Oficina Subalterna de Registro respectiva, para poder protocolizar dicho documento definitivo de venta; obligación que no cumplió y no pudo haber cumplido tal como quedó demostrado de los alegatos y pruebas documentales auténticas y públicas anexas al libelo de la demanda y que no fueron desconocidas y cuestionadas con fundamentos de hecho y de derecho en su momento y es con la realización de ese acto jurídico que se haría exigible la obligación de su representada.

   Que por lo expuesto pide se declare sin lugar la reconvención interpuesta por la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., contra su representada con expresa condenatoria en costas. Es justicia….

   En fecha 03.05.1999 (f. 98 al 100 de la 1ª pieza) el abogado A.C., apoderado de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas en la causa y con él consigna tres folios anexos, insertos a los folios 101 al 103 de la 1ª pieza de este expediente.

   En fecha 03.05.1999 (f. 104 al 106 de la 1ª pieza) los abogados G.V.L. y L.A.M.B., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, consignan escrito de promoción de prueba sen la causa y con él seis (6) folios anexos que están agregados a los folios 107 al 111 de la 1ª pieza de este expediente.

   Mediante escrito de fecha 10.05.1999 (f. 113 y 114 de la 1ª pieza) abogado A.C., apoderado de la parte actora, desconoce el instrumento privado producido por los apoderados judiciales de la demandada.

   Por diligencia de fecha 12.05.1999 (f.115 de la 1ª pieza) los abogados G.V.L. y L.A.M.B., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente promueven la prueba de cotejo para demostrarla autenticidad del instrumento promovido y desconocido por la parte contraria.

   Por auto de fecha 14.05.1999 (f. 116 y 117 de la 1ª pieza) el tribunal admite las pruebas promovidas por el abogado A.C., apoderado de la parte actora.

   Por auto de fecha 14.05.1999 (f. 118 de la 1ª pieza) el tribunal admite las pruebas promovidas por los abogados G.V.L. y L.A.M.B., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente.

   Por auto de fecha 14.5.1999 (f. 119 de la 1ª pieza) el tribunal ordena efectuar el cotejo solicitado por la parte demandada reconviniente y fija oportunidad para la designación de los expertos, levantándose el acta respectiva en fecha 19.05.1999, en la cual cada parte designó experto y el a quo el tercer experto.

   Por diligencia de fecha 27.05.1999 (f. 131 de la 1ª pieza) los expertos J.M.L. y J.R.C., estiman sus honorarios profesionales y demás gastos

   A los folios 133 al 152 de la 1ª pieza de este expediente están insertos los oficios librados con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora así como los oficios y las respectivas comisiones conferidas con motivo de los testigos promovidos por ambas partes en la presente causa.

   Por escrito de fecha 04.06.1999 (f.153 al 155 de la 1ª pieza) el abogado L.M.B., apoderado de la demandad reconviniente pide al tribunal de la causa que decrete medida preventiva de enajenar y gravar sobre bienes propiedad de la parte actora, y a tales efectos consigna instrumentos públicos que están insertos a los folios 156 al 172 de la 1ª pieza, en copia simple.

   En fecha 09.06.1999 (f. 176 y 177 de la 1ª pieza) el tribunal recibe oficio Nº 059-99 emitido por la Registradora Subalterna Accidental del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

   En fecha 17.06.1999 (f. 179 de la 1ª pieza) el tribunal recibe oficio Nº RI/99-1062 emitido por el gerente regional de Tributos Internos de la Región Insular.

   En fecha 25.06.1999 (f. 180) el tribunal recibe la comisión que confirió al Tribunal del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyas resultas están agregadas a los folios 181 al 188 de la 1ª pieza de este expediente.

   En fecha 06.07.1999 (f. 189) el tribunal recibe la comisión que confirió al Tribunal Primero de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, cuyas resultas están agregadas a los folios 190 al 203 de la 1ª pieza de este expediente.

   En fecha 08.07.1999 (f. 205 de la 1ª pieza) el tribunal recibe oficio Nº RI/99-1151 emitido por el gerente regional de Tributos Internos de la Región Insular.

   En fecha 03.08.1999 (f. 208) el tribunal recibe la comisión que confirió al Tribunal Segundo de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, cuyas resultas están agregadas a los folios 209 al 218 de la 1ª pieza de este expediente.

   Por diligencia de fecha 06.08.1999 (f. 220) el alguacil del tribunal de la causa consigna la comisión que fue conferida al Juzgado del Municipio Vargas del estado Vargas y al Juzgado del Municipio Iribarren del estado Lara por cuanto no fueron enviadas ya que carecen de timbres fiscales. Dichas comisiones y sus respectivos oficios están agregadas a los folios 221 al 225 de la 1ª pieza de este expediente.

   En fecha 09.08.1999 (f. 226) el tribunal recibe la comisión que confirió al Tribunal del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyas resultas están agregadas a los folios 227 al 232 de la 1ª pieza de este expediente.

   Por escrito de fecha 07.10.1999 (f. 235 al 239 de la 1ª pieza) los abogados G.V.L. y L.A.M.B., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente presentan informes en la causa con anexos que están agregados a los folios 240 al 242.

   Por escrito de fecha 08.10.1999 (f. 243 al 248 de la 1ª pieza) abogado A.C., apoderado de la parte actora presenta escrito de informes y un anexo agregado al folio 249.

   Por escrito de fecha 20.10.1999 (f. 252 al 258 de la 1ª pieza) abogado A.C., apoderado de la parte actora presenta escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.

   Por escrito de fecha 22.10.1999 (f. 260 al 263 de la 1ª pieza) los abogados G.V.L. y L.A.M.B., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente presentan presenta escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.

   Por auto de fecha 25.10.1999 (f. 264 de la 1ª pieza) el a quo declara vencido el lapso de observaciones a los informes y aclara a las partes que la causa entró en estado de sentencia a partir de ese día de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 10.01.2000 (f. 268 de la 1ª pieza) el tribunal difiere la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta días continuos.

   En fecha 07.07.2000 (f. 270 al 290 de la 1ª pieza), el tribunal dictó el fallo definitivo.

   En fecha 19.07.2000 (f. 292 de la 1ª pieza) el abogado G.V.L., apoderado judicial de la parte demandada reconviniente apela de la sentencia dictada oyéndose el recurso interpuesto en ambos efecto por auto de fecha 26.07.2000 (f.293 de la 1ª pieza) librándose oficio a los efectos de remitir las actuaciones a esta alzada.

   Cuaderno de medidas de la acción intentada

   Por auto de fecha 30.10.1998 (f. 1) el tribunal de la causa abre este cuaderno para proveer la medida solicitada. El tribunal decretó conforme a los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre un bien inmueble propiedad de la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., que mide aproximadamente 487 metros de construcción con un área de terreno de aproximadamente 1.500 metros cuadrados más ochocientos metros cuadrados de zona exclusiva, el cual forma parte del conjunto residencial Las Lomas, ubicado en el sector “Q” de la urbanización Playas del Ángel, distinguida con el numero y letra Q-7, siendo sus linderos Norte: con parcela Q-6; Sur: zona comercial, parcela Q-34 y zona verde; Este: con parcela Q-8 y calle B y Oeste: zona comercial 2 y parcela Q-34; que el referido bien pertenece a dicha empresa por instrumento registrado en fecha 18-2-1997, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de Esparta, anotado bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997.

   En fecha 2-11-1998 (f. 2) el tribunal emitió el oficio Nº 4386-98 dirigido al Registrador Subalterno del Municipio Maneiro de este estado participándole la medida decretada.

   En fecha 3-12-1998, (f. 4 al 6) los abogados G.J.V.L. y L.M.B., representantes judiciales de la demandada Inversiones y Valores Miravalle C.A., presentan escrito por el cual se oponen a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada en la causa.

   En fecha 7-12-1998 el abogado L.M.B., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., promueve pruebas en la incidencia.

   Por auto del 17-12-1998 (f. 8) el a quo admite las pruebas promovidas por el abogado L.M.B., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A.

   En fecha 21-12-1998 (f. 9 y 10) el abogado A.C., promueve pruebas en la incidencia.

   Por auto del 17-12-1998 (f. 8) el a quo admite las pruebas promovidas por el abogado A.C. apoderado judicial de la parte actora.

   En fecha 11 de enero de 1999 (f. 12 al 16) el tribunal de la causa dicta sentencia en la incidencia de oposición a la medida preventiva decretada declarándola sin lugar y exonerando de costas al opositor.

   Por diligencia d fecha 20-1-1999 (f. 17) el abogado L.M.B., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., apela de la interlocutoria dictada, admitiéndose el recurso el día 22-1-1999 (f. 18) en un solo efecto, y remitiéndose el cuaderno a este tribunal superior en fecha 1-2-1999 por oficio Nº 4638-99. Dicho cuaderno se recibió en esta instancia el día 10-2-1999 y por auto de la misma fecha se le dio entrada y se fijó el acto de informe para el décimo día de despacho siguiente, como consta a los folios 23 y 24.

   En fecha 1-3-1999 (f. 25 al 27) presentó escrito de informes el abogado L.M.B., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., y en la misma fecha los presentó el abogado A.C., apoderado judicial de la parte actora, como consta a los folios 28 y 29.

   En fecha 15-3-1999 (f. 31) el tribunal declara concluido el lapso de informes y aclara que la causa entró en estado de sentencia de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   A los folios 32 al 61, cursan copias certificadas del cuaderno principal, que fueron remitidas por el a quo e incorporadas a este cuaderno por auto de fecha 14-4-1999, ordenándose en dicho auto la corrección de la foliatura.

   En fecha 15-4-1999 (f. 63 al 66 y Vto.) el tribunal dictó sentencia declarando sin lugar la apelación, e improcedente la oposición formulada contra la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada en la causa.

   Por auto de fecha 11-5-1999 (f. 67) el tribunal ordena la remisión del cuaderno de medidas al tribunal de la causa.

   Por diligencia de fecha 25-4-2000 (f. 69) el abogado L.M.B., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., pide al tribunal le sea fijado el monto de la caución o garantía para levantar la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada en la causa.

   Por auto de fecha 5-5-2000 (f. 70) el juez temporal se avoca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes. En la misma fecha se libraron las boletas de notificación correspondientes que están agregadas a los folios 71 y 72; siendo consignadas por diligencia de fecha 9-5-2000 y 2-6-2000, debidamente firmadas por el alguacil del tribunal a quo (f. 73 al 76)

   Por diligencia de fecha 6-6-2000 (f. 77) el ciudadano O.S., representante legal de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., asistido por el abogado G.J.V.L. pide al tribunal fijar la caución o garantía para suspender la medida preventiva decretada en el juicio.

   Por auto de fecha 12-6-2000 (f. 78) el tribunal de la causa fija como monto de la garantía a constituir para suspender la medida decretada sobre el bien inmueble, la cantidad de Bs. 131.100.000,00; ordenando que la garantía sea hipotecaria o prendaria a favor del tribunal previa la realización de un avalúo realizado por dos expertos; estableciendo que la parte puede ofrecer la suma de Bs. 74.100.000,00 como caución real mediante cheque de gerencia.

   Por diligencia de fecha 17-7-2000 (f. 79 y su vuelto) el abogado A.C., apoderado judicial de la parte actora pide copias certificadas del cuaderno de medidas, las cuales se acordaron por auto (f. 80) de fecha 20-7-2000.

   Por diligencia suscrita en esta alzada de fecha 23-11-2001 (f. 81) el abogado G.J.V.L., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle; C.A., pide al tribunal que limite la garantía de conformidad con el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 14-12-2001 (f. 82) este tribunal exige la constitución de fianza principal y solidaria de empresa de seguro o institución bancaria hasta cubrir la suma de Bs. 131.100.000,00 para suspender la medida preventiva decretada en la causa al tiempo que ordena notificar a la parte actora, ciudadana M.C.P.. En fecha 15-1-2002 se emitió la boleta de notificación que está inserta al folio 83 de este cuaderno y que fue consignada por diligencia (f. 84) suscrita por el alguacil del tribunal, sin firmar.

   Por diligencia de fecha 1-2-2002 (f. 86) el abogado G.J.V.L., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., pide la notificación de la parte actora por medio de la imprenta de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil; pedimento que fue acordado por auto de fecha 21-2-2002 (f. 87), librándose el referido cartel en la misma fecha; siendo consignado por el abogado G.J.V.L. por diligencia de fecha 12-3-2002, inserto al folio 100 de este cuaderno.

   Por diligencia de fecha 5-4-2002 (f. 101) el abogado G.J.V.L., representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., a los fines de la suspensión de la medida ofrece la finaza de la empresa Afianzadora Euroamericana, C.A.

   Por diligencia de fecha 10-4-2002 (f. 102 y 103) el abogado A.C., apoderado judicial de la parte actora pide al tribunal que rechace la fianza ofrecida por la demandada.

   Por auto de fecha 23-4-2002 (f. 104) el tribunal ordenó la constitución de la fianza ofrecida por el abogado G.J.V.L. representante judicial de la demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A.

   Por diligencia de fecha 30-4-2002 (f.105) el abogado A.C., apoderado judicial de la parte actora advierte al tribunal que la fianza ofrecida no tiene cualidad de fianza bancaria o de empresa de seguro.

   Cuaderno de medidas de la reconvención

   Por auto de fecha 14 de junio de 1999, el a quo abrió el presente cuaderno de medidas a los fines de tramitar en él la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la empresa demandada reconviniente, Inversiones y Valores Miravalle, C.A., con motivo de la reconvención intentada. En dicho auto el tribunal ordenó a la parte solicitante constituir caución o garantía hasta cubrir la cantidad de ciento treinta y un millones cien mil bolívares (Bs. 131.100.0000., 00) que comprende el doble de la suma demandada más las costas procesales calculadas a razón del 30% del referido valor montante a la cantidad de diecisiete millones cien mil bolívares (bs. 17.100.000,00); suma incluida en la cifra anterior. Además estableció que constituida la garantía el tribunal proveería por auto aparte.

4. Pruebas de las partes

   Pruebas de la actora

   Con el libelo de la demanda

   1. - Original (f. 13 al 15 de la 1ª pieza) de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 29 de mayo de 1998, anotado bajo el Nº 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones. Este instrumento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que en fecha 29 de mayo de 1998, la ciudadana M.C.P. suscribió conjuntamente con la empresa Inversiones y Valores Miravelle, C.A., suscribió un contrato de venta. Que las partes denominaron el convenio “contrato de opción de compra venta” mediante el cual acuerdan que la ciudadana M.C.P. se denominará EL COMPRADOR y la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., se denominará LA VENDEDORA, acordando ambas partes que el término “CASA” significa un inmueble en construcción de aproximadamente cuatrocientos ochenta y siete metros cuadrados (487 Mts²) con un área de terreno de aproximadamente mil quinientos metros más ochocientos metros de zona exclusiva, el cual forma parte del conjunto residencial LAS LOMAS ubicado en el sector “Q” de la Urbanización Playas del Ángel, distinguida con el numero y letra “Q-7”, siendo sus linderos: Norte: con parcela Q-6; Sur: zona comercial, parcela Q-34 y zona verde; Este: con parcela Q -8 y calle B y Oeste: zona comercial 2 y parcela Q-34, el cual le pertenece a EL VENDEDOR según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 18-2-1997, bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997. Que la CASA consta en sus áreas internas de cinco habitaciones, cuatro baños con cerámica de primera en pisos y paredes, piezas sanitarias y baños con grifería importada marca Standard, que el piso de la habitación es de parquet, paredes frisadas y pintadas, el área de servicio consta de una habitación con un baño de cerámica blanca en paredes; un estudio, una cocina en mampostería con tope de granito, horno microondas, cocina eléctrica (pirocerámica) marca wirhpool, lavaplatos de ponchera doble en acero inoxidable y una nevera de 27 (sic) de doble puerta, una lámpara colonial en el hall de entrada y cuatro unidades de aire acondicionado, una (1) de 24.000 VTU; dos (2) de 12.000 VTU y la ultima ubicada en el hall de entrada tipo split de cinco (5) toneladas. Áreas exteriores: Dos (2) piscinas; Una (1) churuata, un (1) tanque subterráneo con sistema hidroneumático de dos (2) HP con capacidad de sesenta mil litros (60.000); ventanas panorámicas y seis (6) lamparas exteriores. En la cláusula segunda las partes pactaron que el precio de la venta es la cantidad de quinientos mil dólares (U.S. $ 500.000) pagaderos en bolívares al cambio del día en el momento de la protocolización definitiva; en la cláusula tercera pactaron las partes que EL COMPRADOR cancela en este momento la suma de veinticinco mil dólares americanos (U.S. $25.000) pagaderos en bolívares de acuerdo al cambio existente para el día de protocolización de esta opción de compraventa los cuales serán imputables al precio de venta definitivo de la casa y el terreno objeto de esta negociación al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. En la cláusula cuarta EL COMPRADOR se compromete a cancelar dentro de los treinta días contados a partir del momento de protocolización de esta opción la cantidad de veinticinco mil dólares americanos (U.S.$ 25.000) pagaderos en bolívares al cambio existente del día. En la cláusula quinta EL COMPRADOR se compromete a cancelar el saldo restante en el término de noventa (90) días contados a partir del momento de protocolización de este documento, en caso de que por caso fortuito o fuerza mayor no pudiere realizar dicha cancelación tendrá un lapso de prórroga de treinta (30) días hábiles en caso de no llevarse a cabo dicha operación en el término fijado la suma entregada por éste no le será devuelta y pasará al VENDEDOR quedando éste último libre de cualquier compromiso con el COMPRADOR; en caso de que EL VENDEDOR no pudiere cumplir con la venta a que se refiere este contrato en el término fijado para la misma, deberá devolver al COMPRADOR la suma recibida por concepto de opción de COMPRA VENTA más otra cantidad igual a la que recibió por concepto de cláusula penal en caso de incumplimiento en la venta pactada. En caso de incumplimiento en la VENTA pactada. Este reintegro se efectuará en un plazo no mayor de treinta (30) días contados a partir de la rescisión de este contrato. En otra cláusula que las partes denominaron quinta, convinieron que para todos los efectos derivados del contrato se elegía como domicilio especial la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta y a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 96 y 97 de la Ley del Banco Central de Venezuela la cantidad de veinticinco mil dólares (U.S.$ 25.000) mencionada en la cláusula tercera es al cambio de quinientos treinta y nueve bolívares (Bs. 539.00) por cada dólar norteamericano equivalente a la suma de trece millones cuatrocientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 13.475.000,00),expresando que hacen la conversión a los fines de autenticar el instrumento. Así se declara.

   2. -Copia simple (f. 16 al 19 de la 1ª pieza) de instrumento protocolizado el día 18-02-1997, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy Municipio) Maneiro del estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997. Este instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que al ser presentado en copia simple no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente por la parte contraria, por lo que se tiene como fidedigno de acuerdo de la disposición legal anotada para acreditar la venta que hizo el ciudadano O.F. en su propio nombre y en representación de su cónyuge, la ciudadana M.A.D.d.F. a la empresa Inversiones y Valores Miravelle, C.A., de una parcela de terreno signada con el número y letra Q-7, que forma parte del conjunto residencial Las Lomas con una superficie de 1.500 metros cuadrados demarcada dentro de los siguientes linderos. Norte: parcela Q-6 y calle B, Sur. Zona comercial y parcela Q-34; y zona verde; Este: parcela Q-8 y calle B y Oeste: zona comercial 2 ó parcela Q-34, por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00); así, la propietaria de dicho inmueble es la empresa Inversiones y Valores Miravelle C.A. Así se declara.

   3. - Copia simple (f. 21 al 24 de la 1ª pieza) de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta de fecha 23-9-1998, anotado bajo el Nº 54, tomo 44 de los libros de autenticaciones. Este instrumento fue presentado junto con el libelo de la demanda y al no ser impugnado por la parte contraria en la oportunidad correspondiente se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora de acuerdo a dicha disposición legal para acreditar que el 23 de septiembre de 1998, por instrumento auténtico el ciudadano J.P. declara que ha construido por cuenta y orden del ciudadano O.S. representante de la empresa Inversiones y Valores Miravelle C.A., una casa de vara y mangle que tiene quinientos dos metros cuadrados (502 mts²) de construcción; que en sus áreas internas dicha casa cuenta con cuatro (4) habitaciones y cuatro (4) baños con cerámica de primera en pisos y paredes, piezas sanitarias y bañera con grifería importada marca Standart, piso de la habitación en cerámica, paredes frisadas y el área de servicio que consta de una (1) habitación con un baño, un estudio, una cocina en mampostería con tope de granito, aire acondicionado central tipo split de cinco (5) toneladas ubicado en el hall de entrada; que en sus áreas exteriores construyó una piscina con tope de cerámica, corona de marmolina de cemento blanco salpicada interiormente con polvo de mármol con área social y piso de formaleta; una churuata, un tanque subterráneo con sistema hidroneumático de dos (2) HP con capacidad de sesenta mil litros, garaje con capacidad para dos (2) automóviles, cemento en acceso a patios exteriores, frisos asentados con mezclilla en los ambientes exteriores y acabados a esponja en el exterior, revestimientos de porcelana de color de primera en los baños principales, porcelana blanca en los baños auxiliares, en la cocina y lavadero, techos salpicados con cemento blanco, puertas y correderas de closets macizas de cedro, cinco ventanas en cedro y cuatro de aluminio anodinado, tres puertas corredizas en aluminio anodinado, un portón de hierro en acceso a la casa, tejas criollas prensadas, pintura anticorrosiva en los metales y de caucho para interiores y exteriores; que la planta alta consta de un ático con un ventanal, una puerta y un balcón con vista nor-este (pampatar), que dicha casa está edificada sobre un área de terreno de aproximadamente un mil quinientos metros cuadrados (1.500 mts²) el cual forma parte del conjunto residencial Las Lomas ubicado en el sector “Q” de la Urbanización Playas del Ángel distinguida con el numero y letra Q-7 siendo sus linderos: Norte: con parcela Q-6, Sur. Zona comercial, parcela Q-34; y zona verde; Este: parcela Q-8 y calle B y Oeste: zona comercial 2 y parcela Q-34, propiedad que consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 18 de febrero de 1997, anotado bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997 y que dicha construcción costó la suma de treinta y cuatro millones de bolívares (bs. 34.000.000,00).Así se declara.

   4. - Copia simple (f. 25 al 29 de la 1ª pieza) de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, en fecha 15 de octubre de 1997, anotada bajo el Nº 38, tomo 48 de los libros de autenticaciones y posteriormente inscrito el día 30-10-1997, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta bajo el Nº 38, folios 164 al 167 del protocolo primero, tomo 3, cuatro trimestre de 1997. Este instrumento fue presentado junto con el libelo de la demanda y al no ser impugnado por el contrario en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y conforme a dicha norma se valora para acreditar que el día 15 de octubre de 1997 por instrumento auténtico y posteriormente protocolizado la ciudadana L.D.D.S., norteamericana, titular de la cedula de identidad Nº E-81.216.049, con domicilio en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta actuando en su condición de directora de la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., declara que debe y pagará la cantidad de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,00) a L.S.D., norteamericana, titular del pasaporte Nº 043837696, con domicilio en Ormond Beach, estado de Florida o a su orden por el valor recibido, sin aviso y sin protesto; que su representada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., se obliga a devolver en Barquisimeto, estado Lara la totalidad del capital adeudado el día 30 de enero de 1998 y que para garantizar a L.S.D., la totalidad del capital adeudado, los gastos de cobranza judicial y extrajudicial incluyendo honorarios de abogados constituye a su favor hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.00.000,00) sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno propio que forma parte del conjunto residencial Las Lomas, ubicado en el sector “Q” de la Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta distinguida con el numero y letra Q-7 que tiene una superficie de un mil quinientos metros cuadrados (1.500 mts²) el cual forma parte del conjunto residencial Las Lomas ubicado en el sector “Q” de la Urbanización Playas del Ángel distinguida con el numero y letra Q-7, siendo sus linderos: Norte: con parcela Q-6, Sur. Zona comercial, parcela Q-34; y zona verde; Este: parcela Q-8 y calle B y Oeste: zona comercial 2 y parcela Q-34, y que el inmueble le pertenece a su representada por documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 18 de febrero de 1997, anotado bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997; asimismo la deudora se compromete a no enajenar, no arrendar ni constituir comodato sobre el bien hipotecado, ni ceder su uso o tenencia, ni constituir anticresis ni gravámenes sobre el mismo sin consentimiento previo de la acreedora. Así se declara.

   5. - Copia simple (f. 30 de la 1ª pieza) y original (f. 102 de la 1ª pieza) de cédulas de habitabilidad; la primera de fecha 24-09-1998 y la segunda de fecha 28-4-1999, emitidas por la Dirección de Ingeniería Municipal del la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. El primer instrumento fue presentado junto con el libelo de la demanda y emana de un Ente Administrativo, al no ser impugnado en la oportunidad correspondiente se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora para acreditar que en la referida fecha (24-9-1998) la Dirección de Ingeniería Municipal del la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta le participó a la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., que conforme a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ordenanza sobre Arquitectura, Urbanismo y Construcción en general se realizó inspección ocular al inmueble ubicado en la Urbanización Casas del Sol., sector Las Lomas, Q-7; Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta construido de acuerdo al permiso Nº 1546 de fecha 21 de mayo de 1997 bajo la dirección técnica de la profesional C.H. y se comprobó que llena los requisitos exigidos por la Ordenanza sobre la materia, por lo que el despacho concede el permiso de habitabilidad correspondiente para el uso indicado en el margen derecho (vivienda unifamiliar). Observaciones: Permiso de construcción de fecha 21 de mayo de 1997. El segundo instrumento fue promovido en el lapso probatorio; emitido en fecha 28-04-1999 y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil por emanar de un Ente Administrativo, para acreditar que en dicha fecha la Dirección de Ingeniería Municipal del la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta le participó a la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., que conforme a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ordenanza sobre Arquitectura, Urbanismo y Construcción en general se realizó inspección ocular al inmueble ubicado en la Urbanización Casas del Sol., sector Las Lomas, Q-7; Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta construido de acuerdo al permiso Nº 1546 de fecha 21 de mayo de 1997, bajo la dirección técnica de la profesional C.H. y se comprobó que llena los requisitos exigidos por la Ordenanza sobre la materia, por lo que el despacho concede el permiso de habitabilidad correspondiente para el uso indicado en el margen derecho (vivienda unifamiliar). Observaciones: copia fiel y exacta de la original de fecha 24 de septiembre de 1998. Así se declara.

   6. - Original (f. 31 al 35 de la 1ª pieza) de un documento que en apariencia es un contrato, sin embargo el tribunal no le acredita valor probatorio por cuanto carece de firmas y no aporta elemento alguno para resolver esta controversia. Así se declara.

   7. - Copia certificada (f. 37 al 41 de la 1ª pieza) de documento protocolizado el día 18-02-1997, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy Municipio) Maneiro del estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997. Este instrumento fue objeto de análisis y valoración en el punto Nº 2, de este capitulo denominado “pruebas de la actora” por lo que resulta inoficiosa una nueva valoración. Así se declara.

   8. - Copia certificada (f. 42 al 47 de la 1ª pieza) de instrumento inscrito el día 30-10-1997, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta bajo el Nº 38, folios 164 al 167 del protocolo primero, tomo 3, cuatro trimestre de 1997. Este instrumento fue objeto de análisis y valoración en el punto Nº 4 de este capitulo denominado “pruebas de la actora” por lo que resulta inoficiosa una nueva valoración. Así se declara.

   9. - Copia certificada (f. 48 al 54 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 14 de octubre de 1998, anotado bajo el Nº 24, folios 163 al 166, protocolo primero, tomo 2, cuarto trimestre de 1998. Este instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar las circunstancias en él anotadas las cuales fueron suficientemente revisadas por esta instancia en el punto Nº 3 de este capitulo denominado pruebas de la actora “con el libelo de la demanda”, únicamente con la diferencia simple que aquél instrumento fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta de fecha 23-9-1998, anotado bajo el Nº 54, tomo 44 de los libros de autenticaciones, y éste fue protocolizado, por lo que resulta inoficioso un nuevo análisis y valoración. Así se declara.

      En el lapso probatorio

   10. -Original (f. 101 de la 1ª pieza) de certificación de gravámenes expedida el 30 de abril de 1999, por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno signada con el numero y letra Q-7 que forma parte del conjunto residencial Las Lomas y la casa sobre ella construida ubicada en el sector “Q” de la Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con una superficie de 1.500 metros cuadrados aproximadamente, alinderada así: Norte. Con parcela Q-6 y calle B; Sur: zona comercial y parcela Q-34 y zona verde; Este: parcela Q-8 y calle B y Oeste: zona comercial 2ó parcela Q-34, existe 1.- hipoteca convencional de primer grado a favor de L.S.D. hasta por la cantidad de Bs. 110.000.000,00 según documento protocolizado en esa Oficina en fecha 16-10-1997, anotado bajo el Nº 38, folios 164 al 167, protocolo primero, tomo 3, cuatro trimestre de 1997; y, 2.- medida de prohibición de enajenar y gravar según oficio Nº 4386-98 de fecha 2-11-98 decretada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta y que dicho inmueble le pertenece a la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 9 de diciembre de 1996, bajo el Nº 45, tomo 669-A, segundo y lo hubo así: la parcela por compra a O.F. y otro según documento protocolizado en esa Oficina en fecha 18-2-1997, bajo el Nº 40, folios 204 al 206, del protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997, y la casa por haberla hecho construir según documento protocolizado en esa Oficina en fecha 14-10-1998, anotado bajo el Nº 24, folios 163 al 166, protocolo primero, tomo 2, cuarto trimestre de 1998. Así se declara.

   11. - Original (f. 102 de la 1ª pieza) de cédula de habitabilidad emitida el día 28 de abril de 1999, por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este instrumento fue objeto de análisis y valoración en este mismo capitulo de esta sentencia denominado pruebas de la actora “con el libelo de la demanda”, en el punto Nº 5, por lo que resulta inoficioso analizarlo y valorarlo nuevamente. Así se declara.

   12. - Certificación (f. 103 de la 1ª pieza) de estado de cuenta emitido en fecha 24 de septiembre de 1998, por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, correspondiente a la contribuyente Inversiones y Valores Miravalle C.A., código de contribuyente Nº 3284/16, con número catastral PA 13042,con fecha de último pago el 31/12/97 y fecha de cancelación el día 30/09/98 por un monto de catastro de Bs. 16.875,00 y un retraso de Bs. 50.625, con recargo de mora de Bs. 1.012.50 y un total a pagar de Bs. 51.632,50, que fue cancelado con cheque Nº 80012992 por la suma de Bs. 51.637,50. Este instrumento al emanar de un Ente Administrativo se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que en fecha 24-9-1998, la empresa Inversiones y valores Miravalle C.A., canceló los impuestos relativos a catastro de una parcela ubicada en la Urbanización Playas del Ángel distinguida con el numero y letra Q-7, con un área de 1500 mts² en la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro emitiéndose el recibo analizado y valorado signado con el Nº 15524. Así se declara.

   13. -Prueba de informes (f. 176 y 177 de la 1ª pieza). Por oficio Nº 059-99 de fecha 8 de junio de 1999, la Registradora Subalterna Accidental de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, ciudadana D.L. informó al tribunal de la causa que previa la revisión del libro diario y el libro de presentaciones en el período comprendido desde el 29 de mayo al 27 de agosto de 1998, no se encontró ninguna anotación del documento de venta definitivo por parte de la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., a la ciudadana C.M.P.. Este instrumento se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que durante el lapso comprendido entre el 29 de mayo de 1998 al 27 de agosto de 1998 no se encontró en los libros de presentaciones y libro diario llevado por esa oficina de registro ninguna anotación del documento de venta definitivo por parte de la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., a la ciudadana C.M.P.. Así se declara.

   14. - Prueba de informes (f. 179 de la 1ª pieza). Mediante oficio N° RI/99-1062 de fecha 17 de junio de 1999, el ciudadano R.S.C., en su condición de Gerente General de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria informó al tribunal de la causa que la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., no se encuentra inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) por lo que no pueden verificarse enajenaciones de inmuebles efectuadas por dicha empresa. Este instrumento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que el ciudadano R.S.C., en su condición de Gerente General de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria informó al a quo que la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A, no se encuentra inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) por lo que no puede comprobarse enajenaciones de inmuebles efectuadas por dicha empresa. Así se declara.

   15. - Prueba de informes (f. 205 de la 1ª pieza). Mediante oficio Nº RI/99-1151 de fecha 6 de julio de 1999, el ciudadano R.S.C., en su condición de Gerente General de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria informó al tribunal de la causa que en atención a la información contenida en oficio Nro. RI-99-1062 de fecha 17-06-99, emitido por esa Gerencia Regional de Tributos Internos referente a la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., comunica que motivado a error del Sistema Venezolano de Información Tributaria (SIVIT) la citada empresa no apareció inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) motivo por el cual se participa que subsanado el error, el RIF de la empresa es J-30413946-2. Este instrumento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que el ciudadano R.S.C., en su condición de Gerente General de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria informó al a quo que el número de Registro de Información Fiscal (RIF) de la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A, es J-30413946-2. Así se declara.

   16. -Testigos

       1. A.F.. Este testigo no rindió su declaración por cuanto que el tribunal de la causa según la afirmación del alguacil del mismo recogida en diligencia de fecha 7-8-1999, no remitió la comisión conferida al Juzgado del Municipio Vargas del estado Vargas, por carecer de timbres fiscales, todo lo cual se verifica al folio 220 de este expediente. Así se declara.

       2. E.A.B.. Esta testigo no declaró. Se observa de las actas procesales que el tribunal de la causa comisionó al Juzgado Segundo de los Municipios Mariño y García de este Estado para que tomara la declaración de la ciudadana E.A.B. y en fecha 15-6-1999, oportunidad fijada para oír su testimonio, no compareció por lo que se declaró desierto el acto como consta al folio 215 de la 1ª pieza. Así se declara.

       3. W.U.. Este testigo no rindió su declaración por cuanto el tribunal de la causa según la afirmación que por diligencia de fecha 7-8-1999, hizo el alguacil, la comisión conferida no fue remitido al comisionado Juzgado del Municipio Iribarren del estado Lara, por carecer de timbres fiscales, todo lo cual se verifica al folio 220 de este expediente. Así se declara.

       4. F.A.C.. Este testigo no declaró: Se observa de las actas procesales que el tribunal de la causa comisionó al Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado para que tomara la declaración del ciudadano F.A.C. y en fecha 14-6-1999, oportunidad fijada para oírla, el testigo no compareció por lo que se declaró desierto el acto como consta al folio 230 de la 1ª pieza. Así se declara.

       Pruebas de la demandada reconviniente

   1. -Posiciones juradas. La empresa demandada promovió esta prueba y por cuanto no pudo ser citada en forma personal la ciudadana M.C.P., la misma no fue evacuada. Así se declara.

   2. - Documento autenticado (f. 13 al 15 de la 1ª pieza) ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 29 de mayo de 1998, anotado bajo el Nº 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones. Este instrumento fue a.y.v.e.e. punto Nº 1 del capitulo denominado pruebas de la actora “con el libelo de la demanda” en esta sentencia; de modo que resulta inoficioso un nuevo análisis y valoración del mismo. Así se declara.

   3. - Documento privado (f. 107 de la 1ª pieza) denominado “constancia de modificación”, en cuya parte final se lee: M.C.P. C.I. 2.960.065. O.S. C.I. 3.284.716 y de su texto se lee que los sujetos procesales convinieron en modificar el convenio suscrito sobre la parcela Q-7 de la urbanización Las Lomas, anotado bajo el Nº 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones. Este instrumento lo promovió la demandada en la etapa probatoria y fue desconocido y negado por los apoderados judiciales de la parte actora. Consta que la demandada promovió la prueba de cotejo para demostrar su autenticidad y el tribunal de la causa procedió a fijar oportunidad para la designación de los expertos; así el día 19 de mayo de 1999, se levantó el acta en el a quo con el propósito de celebrar el acto de designación de los expertos, compareciendo el abogado A.C., apoderado actor, quien designó al ciudadano J.M.L., titular de la cedula de identidad Nº 6.041.225, consignando constancia de aceptación; mientras que el abogado L.M.B., apoderado de la empresa demandada designó a la ciudadana G.J.C.C., titular de la cédula de identidad Nº 9.429.813, y consignó constancia de aceptación y el tribunal designó como tercer experto al ciudadano J.R.C., titular de la cédula de identidad Nº 5.314.349, quien se dio por notificado mediante diligencia de fecha 20-5-1999. El abogado A.C., apoderado actor impugna la designación de la ciudadana G.J.C.C., pues en su decir, no tiene los conocimientos necesarios para realizar la experticia. En la oportunidad de aceptación del cargo por parte de los expertos, comparecieron únicamente los ciudadanos J.M.L., titular de la cedula de identidad Nº 6.041.225 y J.R.C., titular de la cédula de identidad Nº 5.314.349, y por cuanto no compareció la designada por la empresa demandada el tribunal designó al ciudadano J.A.A.H., acordando su notificación; no obstante prestaron los mencionados ciudadanos comparecientes el juramento ante el juez del tribunal de la causa.

      Consta que el día 27 de mayo de 1999, los expertos designados y juramentados J.M.L. y J.R.C. por diligencia estiman sus honorarios en la cantidad de Bs. 500.000,00 para cada uno de ellos más los viáticos que se generen con motivo de su traslado, es decir, pasaje, alimentación y transporte interno; además del alojamiento estimándolos en la suma de Bs. 300.000,00 para cada uno de ellos y pide al tribunal inste a la parte promovente de la prueba para que previa las actuaciones periciales consignen el 50% de los honorarios y la totalidad de los viáticos para proceder al inicio de la prueba pericial. Se observa que el tribunal no notificó al experto que designó ciudadano J.A.A.H., así como el promovente de la prueba no consignó los honorarios de los expertos designados y juramentados, y que dichos expertos no cumplieron con la misión que le fue encomendada aún a pesar del juramento rendido. Así pues, no hay prueba de experticia que valorar y queda desechado del proceso el instrumento privado que desconoció en forma oportuna la parte actora. Así se declara.

   4. - Original (f. 108 al 109 de la 1ª pieza) de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta de fecha 23-9-1998, anotado bajo el Nº 54, tomo 44 de los libros de autenticaciones, y posteriormente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, inscrito bajo el Nº 24, folios 163 al 166, protocolo primero, tomo 2, cuarto trimestre de 1998, mediante el cual el ciudadano J.P. declara haber construido por cuenta y orden del ciudadano O.S. representante de la empresa Inversiones y Valores Miravelle, C.A., una casa en un terreno de 1.500 mts² situado en la Urbanización Playas del Ángel, sector Las Lomas. Este instrumento fue valorado extensamente en el punto Nº 3 del capitulo de esta sentencia denominado pruebas de la actora “con el libelo de la demanda” por lo que considera inoficioso un nuevo examen y valoración de este documento. Así se declara.

   5. - Recibo en original (f. 111 de la 1ª pieza) de estado de cuenta emitido en fecha 24 de septiembre de 1998, por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, correspondiente a la contribuyente Inversiones y Valores Miravalle C.A., código de contribuyente Nº 3284/16, con número catastral PA 13042, con fecha de último pago el 31/12/97 y fecha de cancelación el día 30/09/98 por un monto de catastro de Bs. 16.875,00 y un retraso de Bs. 50.625, con recargo de mora de Bs. 1.012.50 y un total a pagar de Bs. 51.632,50, que fue cancelado con cheque Nº 80012992 por la suma de Bs. 51.637,50. Este instrumento al emanar de un Ente Administrativo se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que en fecha 24-9-1998, la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., canceló los impuestos relativos a catastro de una parcela ubicada en la Urbanización Playas del Ángel distinguida con el numero y letra Q-7, con un área de 1500 mts², en la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro emitiéndose el recibo analizado y valorado, signado con el Nº 15524. Así se declara.

   6. - Testimoniales

      1. I.R.S.R., titular de la cédula de identidad Nº 8.179.172, quien rindió su declaración ante el Tribunal del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 14-6-1999 (f. 184 al 186 de la 1ª pieza). Este testigo previo juramento al ser preguntado por el promovente contestó: que conoce de vista a la ciudadana M.C.P.; que una vez la vio en la casa del señor O.S. cuando estaba tramitando el cambio de un piso, que en vez de madera iban a colocar cerámica, una cerámica parecida a la madera; que trabaja en Rattan Depot; que la señora M.C.P. en una oportunidad visitó la empresa en la cual trabaja con el señor O.S. referente a los cambios de unas baldosas sugeridos por ella y otras cosas, otras piezas; que la empresa donde trabaja tiene entre su lista de clientes a la empresa Inversiones y Valores Miravalle. En repreguntas formuladas por el apoderado actor, A.C. contestó: que fue juramentado por la secretaria, que ha declarado sobre hechos de los cuales tiene información, que tiene dos años siguiendo la obra y los diferentes materiales que se han usado allí, que se los ha vendido a su cliente O.S.; que sabe que se adquirieron materiales a otras empresas ya que en Rattan existen pocas que no venden; que las características de la casa son: vigas y techo de madera con tejas y caña brava, piso de baldosas de cerámica en dos de las alas laterales, piso de terracota aventajada en el salón principal, baños con grifería y piezas de primera clase, ventanas de madera y vidrio, en general una casa construida y respecto a la negociación que hubo con la señora antes mencionada declara que no sabe ya que su vinculación con la empresa Miravalle y su representante el señor O.S. es netamente comercial y su posición en el tribunal es básicamente como vendedor y expositor de los diferentes tipos de materiales de primera calidad que se adquirieron en Rattan Depot bajo su supervisión y responsabilidad; que fue el único vendedor de materiales para O.S. debido a que desde comienzos de la construcción de la casa antes mencionada fue el encargado de la asesoría técnica y el uso de los diferentes materiales que allí se utilizaron que fueron vendidos por él; que no sabe el día exacto en el cual la señora M.C.P. y O.S. hicieron el cambio de revestimiento de pisos pero que fue hace varios meses; que declara a petición de su cliente O.S. que necesitaba su asesoría comercial en lo referente a la compra de materiales vendidos por él en la tienda. Cesaron.

         Este testigo no entró en contradicciones en su propio dicho ni con las restantes pruebas del proceso, antes de rendir testimonio de acuerdo con el acta levantada fue juramentado y expresó que se llama I.R.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.179.172, soltero, de profesión vendedor, domiciliado en la calle El Taparo, Nº 37, sector San Fernando , Los Robles, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; sin embargo, al ser repreguntado por la parte contraria declaró que fue juramentado por la secretaria del tribunal. Esta situación expuesta por el testigo de haber sido juramentado por la secretaria del tribunal comisionado y no por el juez del tribunal a pesar de haberse expresado en el acta respectiva su juramento ante el tribunal, pone de manifiesto la omisión de una forma procesal que por mandato legal trae como consecuencia una clara subversión y desobediencia a la orden contenida en el artículo 486 del Código de Procedimiento Civil y el ordinal 2° del artículo 492 eiusdem, razón por la cual este tribunal no aprecia el dicho de este testigo por cuanto no fueron cumplidas las normas legales en las cuales está interesado el orden público, y a tales efectos el acto no alcanzó su finalidad por la falta de juramento del testigo por parte del juez. Así se vio privada la parte promovente o la contraria por el principio de la comunidad de la prueba de aprovecharse o beneficiarse de la declaración con esta actuación del juez que acarrea nulidad del acto todo lo cual –como se dijo- por incurrir el juez comisionado en desobediencia al mandato legal contenido en el artículo 486 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia este tribunal ante las anotadas circunstancias no aprecia el dicho de este testigo por cuanto la forma procesal incumplida no es convalidable por las partes ni por el tribunal ya que está interesado el orden público. Así se declara.

      2. J.A.P.A., titular de la cedula de identidad Nº 12.159.833, quien rindió su declaración ante el Tribunal de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 16-6-1999 (f. 198 al vuelto del folio 199 de la 1ª pieza). Este testigo previo juramento al ser preguntado por el promovente contestó: que conoce a la ciudadana M.C.P. desde que era el maestro de obra, que ella tenía mucho trato con él de confianza , de trabajo por lo menos en cambiar la loza y otros cambios más; que era maestro de obra del señor O.S.; que la ciudadana M.C.P. ordenó cambiar la loza de los cuartos y de la sala; que participó como maestro de obra de la casa propiedad de Inversiones y Valores Miravalle y tenía a cargo el personal; que en varias oportunidades habló con la ciudadana M.C.P. del pago pendiente y que le decía a ella cuando iban a instruir los papeles en el Registro; que en cuanto al pago ella decía que no la presionara; que conoce el proyecto de construcción del inmueble propiedad de la empresa Inversiones y Valores Miravalle; que eran dos piscinas, una para adultos y otra para niños y la señora C.P. mandó a modificar para una sola piscina, inclusive hay un documento que f.e. misma por escrito que él estaba presente; que ella iba todos los días en la mañana, tarde y los fines de semana, los sábados; que veía los trabajos que se estaban haciendo, ella siempre observaba mucho los detalles, cuando iban a entregar la obra. En repreguntas formuladas por el abogado A.C., contestó: que la casa estaba lista, pintada y todo y lo único que faltaba era el piso de los cuartos que eran de madera y ella lo mandó a colocar de loza y un muro que dividía el vecino y no quiso; más la piscina, la churuata y la potrera; que la dirección es Casas del Sol; que no recuerda la fecha en que trabajó como maestro de obra para el señor O.S., pero que estuvo hasta finales de febrero; que hubo una remodelación en un documento que e.f. y él no lo leyó pero que estaba presente; que no sabe el nombre de la empresa para quien trabaja pero que es un chileno; que no recuerda el mes en el que la señora mandó a remodelar las piscinas; que tiene conocimiento de los hechos por ser el maestro de obra de la casa; que declara porque fue citado como maestro de obra, que la casa debía entregarse el 30 de septiembre que se vencía el plazo más los quince días hábiles, que viene siendo a mediados de octubre.

         Este testigo no entró en contradicciones en su propio dicho ni con las restantes pruebas del proceso, por lo que el tribunal valora su declaración conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que conoce a las partes de este juicio, que conoce la casa que se estaba construyendo en la Urbanización Playas del Ángel por ser el maestro de obra contratado con personal a su cargo, que sabe que la actora, ciudadana M.C.P. visitaba la obra que estaba en ejecución en la cual el testigo se desempeñaba como maestro de obra, además esta declaración fue rendida meses después que el testigo declaró mediante documento que por cuenta y orden del ciudadano O.S. representante de Inversiones y Valores Miravalle C.A., construyó dicha casa. Además esta prueba es admisible toda vez, que no infringe lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, por cuanto el testigo J.A.P.A. declaró sobre hechos referidos al inmueble que contrató la ciudadana M.C.P. y no sobre la existencia de la convención que celebró esta ciudadana con la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., ni declaró con la finalidad de establecer una obligación o extinguirla, no declaró con el fin de probar lo contrario a lo establecido en el contrato cuya resolución pide la actora y la demandada mediante reconvención, tampoco versó su testimonio sobre hechos que tienden a modificar o justificar lo que se dijo antes, durante o después del otorgamiento del documento; de manera que la prueba es admisible y este tribunal aprecia –como se expresó- el dicho de este testigo porque merece fe y aparece de su declaración haber dicho la verdad y conocer los hechos. Así se declara.

      3. D.G.P.A., titular de la cedula de identidad Nº 14.852.230, quien rindió su declaración ante el Tribunal de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 16-6-1999 (f. Vto. 200 al vuelto del folio 201 de la 1ª pieza). Este testigo previo juramento al ser preguntado por el promovente contestó: que conoce a la ciudadana M.C.P., que la conoció en mayo, que le decía órdenes al maestro de obras y éste se las decía a él en mayo de 1998, que sabe que la ciudadana M.C.P. compró un inmueble que construía la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., que ella mandaba al maestro de obra, que lo mandaban a él a hacer el piso, piscina y muro; que ella llegaba allá y mandaba a cambiar para un lado, para otro y uno recibía órdenes de ella; que trabajaba allí con el señor O.S. y recibía órdenes del maestro de obra señor J.P.; que conocía el proyecto a desarrollar por la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., que las piscinas se iban a hacer dos y la señora C.P. mandó a hacer una más grande, que él mismo la trabajó. En repreguntas formuladas por el apoderado actor A.C. contestó: que la casa tiene cinco habitaciones, cuatro baños, quinientos metros de construcción; que conoce a la señora M.C.P. porque ella desde mayo de 1998 para acá, que mandaba al maestro de obra y lo mandaba a él también; que la casa está en Playas del Ángel, Casas del Sol. Que hay escalera, todo pintado, pegada la cerámica, que lo único que faltaba era la churuata y la piscina, que su hermano y el maestro de obra le decían a él que firmara un contrato que en el mes de octubre se cerraba el negocio que era la venta de la casa; que era el quince de octubre o doce de octubre para cerrar un contrato, que en mayo de 1998, la señora M.C.P. ordenó la remodelación de las piscinas. Cesaron.

         Este testigo no entró en contradicciones en su propio dicho ni con las restantes pruebas del proceso, por lo que el tribunal valora su declaración conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que conoce a las partes de este juicio, que conoce la casa que se estaba construyendo en la Urbanización Playas del Ángel por trabajar junto con el maestro de obra en dicha construcción, que sabe que la actora de este juicio la ciudadana M.C.P. ordenó en mayo de 1998 remodelar la piscina para hacer una más grande; que su hermano le decía y también el maestro de obra que firmara el contrato porque en el mes de octubre se cerraba la venta de la casa; se valora para acreditar que el testigo conoce la distribución interna de dicha casa al describir que consta de cinco habitaciones, cuatro baños, que está pintada, con la cerámica pegada, con escaleras, que es de quinientos metros, que está ubicada en la vía de Playas del Ángel-Casas del Sol. Además esta prueba es admisible toda vez que no infringe lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, por cuanto el testigo declaró sobre hechos referidos al inmueble (casa) y no sobre la existencia de la convención que celebró la ciudadana M.C.P. con la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., con la finalidad de establecer una obligación o extinguirla, ni declaró con el fin de probar lo contrario a lo establecido en dicho contrato cuya resolución pide la actora y la demandada mediante reconvención, su declaración no está dirigida a modificar ni justificar lo que se dijo antes, durante o después del otorgamiento del documento, de manera que la prueba es admisible y el tribunal aprecia –como se expresó- el dicho de este testigo porque merece fe, conoce los hechos y sometido a juramento dijo la verdad que le consta. Así se declara.

   7. - Copia simple (f. 156 al 161 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en fecha 14 de abril de 1999, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, inscrito bajo el Nº 39, folios 188 al 192, protocolo primero, tomo 1, segundo trimestre de 1999, mediante el cual el ciudadano J.M.P.A., en su condición de la empresa Endermologie Esthetic Center S.A., da en venta a la ciudadana M.C.P. por la suma de Bs. 18.360.000,00 un inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 03 situada en el nivel Planta Libre (PL) del centro comercial y empresarial AB, primera etapa, ubicado en la avenida Bolívar cruce con avenida A.M.d. la urbanización Playas del Ángel. Este instrumento público no aporta elemento alguno para resolver la presente causa, aun más no guarda relación con los hechos controvertidos. Así se declara.

   8. - Copia simple (f. 162 al 167 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en fecha 14 de abril de 1999, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, inscrito bajo el Nº 38, folios 183 al 187, protocolo primero, tomo 1, segundo trimestre de 1999, mediante el cual el ciudadano J.M.P.A., en su condición de la empresa Endermologie Esthetic Center S.A., da en venta a la ciudadana M.C.P. por la suma de Bs. 18.360.000,00 un inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 02, situada en el nivel Planta Libre (PL) del centro comercial y empresarial AB, primera etapa, ubicado en la avenida Bolívar cruce con avenida A.M.d. la urbanización Playas del Ángel. Este instrumento público no aporta elemento alguno para resolver la presente causa ni guarda relación con los hechos controvertidos. Así se declara.

   9. - Copia simple (f. 168 al 172 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en fecha 5 de mayo de 1998, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, inscrito bajo el Nº 32, folios 197 al 1999, protocolo primero, tomo 5, segundo trimestre de 1999, mediante el cual el ciudadano J.G.E., da en venta a la ciudadana M.C.P. por la suma de Bs. 21.000.000,00 un inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 1, situada en el nivel Planta Libre (PL) del centro comercial y empresarial AB, primera etapa, ubicado en la avenida Bolívar cruce con avenida A.M.d. la urbanización Playas del Ángel. Este instrumento público no aporta elemento alguno para resolver la presente causa ni guarda relación con los hechos controvertidos. Así se declara.

   10. - Original (f. 15 de la 2ª pieza) de oficio Nº 116-2000 de fecha 17-10-2000 emitido por la Registradora Subalterna del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, mediante el cual señala que el permiso de habitabilidad o cédula de habitabilidad es una exigencia que la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 32 establece como previa a la protocolización de un titulo de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento o local sometido a la referida Ley; que conforme al artículo 15 de la Ley de Registro Público, si no existe norma legal o condenación judicial o pacto o convención en contrario los gastos de registro en la traslación de propiedad corren por cuenta del adquirente.

       Este instrumento fue presentado por la demandada reconviniente en el lapso previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, esto es, en el término fijado por la ley procesal para que la parte presente las observaciones escritas a los informes de la contraria, por lo cual el tribunal no lo valora ya que dicho instrumento se presentó fuera del lapso de veinte días de despacho a que se contrae el artículo 517 eiusdem, y a tenor de lo establecido en el artículo 520 del texto adjetivo los instrumentos públicos se admiten en segunda instancia hasta los informes, de modo que este lapso de informes en la causa venció el día 6 de octubre de 2000, y el documento se consignó el 20 de octubre de 2000. Así se declara.

   11. -Copia simple (f. 18 al 21 de la 2ª pieza) de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 18-2-1997, anotado bajo el Nº 40, folios 204 al 206, protocolo primero, tomo 6, primer trimestre de 1997, mediante el cual el ciudadano O.F. y su esposa M.A.d.F.d. en venta un inmueble a la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A.

       Este instrumento público fue presentado por la demandada reconviniente en el lapso previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, esto es, en el término fijado por la ley procesal para que la parte presente las observaciones escritas a los informes de la contraria, por lo cual el tribunal no lo valora ya que dicho instrumento se presentó fuera del lapso de veinte días de despacho a que se contrae el artículo 517 eiusdem, y a tenor de lo establecido en el artículo 520 del texto adjetivo los instrumentos públicos se admiten en segunda instancia hasta los informes, de modo que este lapso de informes en la causa venció el día 6 de octubre de 2000, y el documento se consignó el 20 de octubre de 2000. Así se declara.

       Quedan así valoradas todas las pruebas promovidas y evacuadas en este procedimiento. Así se declara.

5. La sentencia recurrida

   … En tal sentido, ha quedado demostrado en los autos, que la Cédula de Habitabilidad sobre el inmueble fue otorgada en fecha 24.9.1998, y el certificado de construcción registrado en fecha 14.10.1998, siendo documentos indispensables conforme a la Ley Registro Público en su artículo 52, para poder proceder a la enajenación de un inmueble, además de la Solvencia Municipal y el Registro de Información Fiscal, documentos requeridos por la Oficinas (sic) Subalterna del (sic) Registro Público de la ubicación del inmueble, para proceder a la enajenación de cualquier inmueble, y siendo obligación única y exclusiva del vendedor el obtener los correspondientes permisos, solvencias y acreditar la propiedad del bien que pretende vender, obvio es concluir que ha quedado demostrado el incumplimiento de la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., pues en el término de noventa (90) días, concluido el 27 de agosto de 1.999 (sic), de las pruebas valoradas se desprende que el inmueble dado en opción de compra venta no contaba para dicha fecha, ni con permiso de habitabilidad, ni certificado de construcción, ni solvencia municipal, y solo (sic) contaba con el Registro de Información Fiscal de la empresa vendedora, por lo que jamás se hubiera podido protocolizar dicho documento definitivo de venta, pues aún se (sic) hubiera presentado en la Oficina Subalterna de Registro Público de la jurisdicción del inmueble, habría sido rechazado su protocolización, por imperativo de la norma expresada de la Ley (sic) Registro Público.

   En cuanto al alegato de que existía una gravámen (sic) hipotecario sobre el inmueble para la oportunidad de la suscripción de la opción, que no le fue informado a la demandante, este Tribunal observa que este hecho fue demostrado con el documento público ya valorado en cuanto a la constitución del gravámen (sic) a favor de la ciudadana L.S.D., sobre el inmueble, por el monto de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.000.000,00) cursante a los folios 42 al 47. Y ASI SE DECIDE. (…)

   En este caso, la parte actora solicita como contraprestación de los daños y perjuicios ocasionados la indemnización del (sic) Cincuenta Mil Dólares Norteamericanos o Estadounidenses ($ 50.000,00) previstos como cláusula penal en el contrato de opción, lo que evidentemente se desprende de la cláusula quinta.

   En cuanto al monto de la indemnización, la mencionada cláusula determina que la empresa demandada debería devolver las cantidades recibidas, más un monto igual como contraprestación de daños, y existe concierto entre las partes en que la cantidad que se había recibido por la empresa era de Cincuenta Mil Dólares Norteamericanos O Estadounidenses ($ 50.000,00) tal como se evidencia en el libelo de demanda y en el escrito de contestación y reconvención, por lo que no existe duda en cuanto al monto a indemnizar como ya se dijo con anterioridad. Y ASI SE DECIDE. (…)

   Analizada la reconvención interpuesta y la contestación que se le dio a la misma ha quedado claramente delimitada la controversia en dos aspectos, el primero referido a la existencia de un contrato que la parte demandada reconviniente insiste en calificar como de compraventa y el segundo, el alegado incumplimiento en el pago del saldo del precio y el momento en que comenzaría ha (sic) transcurrir el término de noventa (90) días para hacer efectivo el pago.

   En cuanto a la calificación y naturaleza del contrato ya ha sido objeto de análisis anterior por esta sentenciadora, indicando que el verdadero propósito de las partes al aplicar el método de la integración del contrato y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, fue sin duda celebrar un contrato preliminar de venta con miras a dejar establecidos los terminos (sic) y condiciones en que se realizaría en una fecha futura o posterior, la venta definitiva dell (sic) bien. Y ASI SE DECIDE.

   Esta incorrecta calificación que hace del contrato la parte demandada reconviniente, per se haría improcedente su pretensión, pues no se puede pedir la resolución de un contrato que no existe en el mundo jurídico, no obstante, esta juzgadora extremando su labor interpretativa con el objeto de resolver la situación jurídica planteada sin formalismos exagerados que muchas veces hacen nugatoria la aplicación la (sic) justicia, pasa ha (sic) decidir sobre los fundamentos en que la parte demandada reconviniente basa su reconvención, advirtiendo de que la negociación celebrada es una opción de compra venta y no una compra venta. Y ASI SE DECIDE.

   …omissis…

   Luego, siendo que la opción impone obligaciones reciprocas, y que obtención (sic) de estos documentos es una obligación del opcionante vendedor, alegada la excepción non adimpleti contractus por la reconvenida sin que existan fechas distintas para la ejecución de sus obligaciones, pues el pago se realizaría con la protocolización del documento definitivo, obvio resulta que la empresa Inversiones y Valortes (sic) Miravalle, C.A., no puede exigir el cumplimiento de la obligación del pago del precio como causa de su petición de resolver el contrato suscrito con la ciudadana M.C.P., sin antes cumplir con la obtención de los documentos pertinentes para proceder a la venta, por lo cual es improcedente su acción de resolución, así como los pedimentos complementarios sobre pago de daños y perjuicios y costas procesales . Y ASI SE DECIDE. (…)

   PRIMERO: CON LUGAR la acción que por Resolución de Contrato intentara la ciudadana M.C.P. (…) contra la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE, C.A., sociedad mercantil inscrita (…) SEGUNDO: Como consecuencia del punto anterior, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes ante la Notaría Pública de Porlamar, en fecha 29 de mayo de 1998, quedando anotado bajo el Nº 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones correspondientes. TERCERO: Se Condena a la parte demandada Inversiones y Valores Miravalle C.A. a devolver sin plazo alguno a la ciudadana M.C.P., ambos ya identificados, la cantidad de Cincuenta Mil Dólares Norteamericanos O Estadounidenses ($ 50.000,00) o su equivalente en bolívares para la fecha del pago. CUARTO: Se condena a la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., sociedad mercantil inscrita (…) a pagar sin plazo alguno a la ciudadana M.C.P., titular (…) la cantidad de cincuenta mil dólares norteamericanos o estadounidenses ($ 50.000,00) por concepto de cláusula penal pactada entre las partes, por el incumplimiento del contrato de opción de compraventa. QUINTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por la empresa INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., en contra de la ciudadana M.C.P., ambos plenamente identificados. SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS tanto de la demanda como de la reconvención a la empresa demandada reconviniente INVERSIONES Y VALORES MIRAVALLE C.A., plenamente identificada, al resultar totalmente vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

   . (Mayúsculas y negrillas de instancia)

6. Actuaciones en la alzada

   Informes de la parte actora reconvenida

   En fecha 6 de octubre de 2000 (f. 2 al 7 de la 2ª pieza) el abogado A.C., presentó escrito de informes en la causa en el cual expresó:

   … Que debe resaltar que el presente proceso se fundamenta y trata la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por su representada con la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., en fecha 29/5/1998 sobre un inmueble constituido por una (1) casa de aproximadamente 487 metros cuadrados de construcción edificada sobre un terreno con un área de 1.500 metros cuadrados. Que la resolución del contrato de opción de compraventa fue solicitada por haberse transgredido las obligaciones establecidas en el mencionado contrato y que son:

   1.- La empresa demandada reconviniente no otorgó el documento de protocolización definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en el término de 90 días según las cláusulas segunda y quinta del contrato de opción de compraventa, muy a pesar que su representada sí cumplió con el pago de cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000) dado por concepto de opción de compra venta.

   2.- Que la empresa demandada reconviniente no edificó la casa y sus dependencias con las características establecidas en el contrato de opción de compraventa y específicamente en cuanto a la edificación de dos (2) piscinas, pues la empresa demandada sólo construyó una.

   3.- Que la empresa demandada reconviniente no mencionó en ningún momento ni estableció en el contrato de opción de compraventa que existía sobre el inmueble opcionado una hipoteca de primer grado a favor de la ciudadana L.S.D. por la cantidad de Bs. 110.000.000,00.

   Que el señor O.S. le expresó a su representada que no podía otorgarle el documento definitivo de venta en vista de que la casa no se encontraba concluida por lo que no podía obtener la cédula de habitabilidad correspondiente y por ende el certificado de construcción para proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta solicitándole una prorroga; que su representada nunca consintió y con sólo una piscina y no dos pues no tenia más dinero.

   Que debe realzar (sic) la única defensa esgrimida por la empresa demandada reconviniente en la contestación de la demanda y reconvención; que fue que el contrato suscrito no es de opción de compraventa sino un contrato de venta definitivo y que nada más expresó en cuanto a lo expuesto en el libelo de la demanda relativo al incumplimiento en que había incurrido la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A; en cuanto al no otorgar el documento definitivo de venta en el término fijado; no tener el inmueble opcionado las dos piscinas establecidas sino una, y poseer el inmueble una hipoteca.

   Que estos hechos no fueron contradichos por la demandada por lo que fueron admitidos, incurriendo en confesión judicial y ratificándolos nuevamente al establecerse que el contrato que se suscribió es un contrato de opción de compraventa

   Que la fundamentación jurídica que ampara a su representada y establece que el contrato suscrito es un verdadero contrato de opción de compraventa se encuentra expresado legalmente, doctrinariamente y jurisprudencialmente en el escrito de contestación a la reconvención presentado el 29.03.1999, el cual no sólo deja sin lugar la defensa esgrimida en el escrito de la contestación de la demanda sino a la reconvención, pues ésta también se fundamenta en la misma defensa y mas bien reafirma el término fijado de noventa (90) días contados a partir de la suscripción del contrato de opción de compraventa.

   Que un documento privado supuestamente suscrito por su representada donde autorizaba cambios y modificaciones en la piscina, pisos y otros con rasgos de añadiduras, enmendaduras y tachaduras fue desconocido y no probada su autenticidad por lo cual carece de todo valor probatorio; que el hecho alegado en el libelo de la demanda en cuanto a el incumplimiento de las características del inmueble dados en opción de compraventa, referente al cambio, modificación y alteración de la construcción de dos piscinas por una, es un hecho que no se controvirtió ni se contradijo en la contestación de la demanda por ninguna causa ni fundamento, es decir, pasó a ser un hecho admitido.

   Para concluir pide que el juez haga una reflexión personal, moral y jurídica y que se ponga en la grave situación de su representada al opcionar en compraventa con los ahorros de toda su vida una casa la cual sería entregada supuestamente en un término de noventa (90) días contados a partir de la suscripción de dicho contrato con ciertas características y dependencias y se encuentre con la sorpresa que finalizado el término fijado para protocolizar el documento definitivo de venta se encuentre constituido sobre el inmueble una hipoteca que nunca informaron que las características y dependencias del inmueble no se corresponden con el inmueble opcionado.

   Que si el documento de opción de compraventa no es una opción sino una compraventa definitiva no se le hizo a su representada la tradición legal del inmueble y el representante legal de la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., es el que ha usado, disfrutado, gozado y dispuesto del inmueble supuestamente dado en venta definitiva a su representada y no ha dejado de ejercer nunca su derecho de propiedad.

   Que debe realizar todos los puntos expuestos que fueron analizados jurídica y acertadamente por el tribunal de primera instancia haciendo un análisis exhaustivo del proceso y plasmado en la sentencia el incumplimiento en que incurrió la parte demandada reconviniente; que pide se declare sin lugar la apelación interpuesta y se ratifique la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado. Es justicia…

   .

   Informes de la parte demandada reconviniente

   En fecha 06.10.2000, los abogados G.J.V.L. y L.A.M.B. presentan en alzada escrito de informes en el que manifiestan:

   … Comienza por demanda de resolución de contrato de opción de compraventa que la ciudadana Carmen (sic) M.P. intenta contra Inversiones y Valores Miravalle, C.A., nuestra representada da contestación a la demanda incoada rechazándola y alegando que el vinculo contractual existente entre ellos es una venta de una casa en construcción y que no ha cumplido las obligaciones de dicho contrato de venta y por vía de reconvención demanda a Carmen (sic) M.P. por resolución de contrato de compraventa por no haber cumplido con la obligación de cancelar el resto del precio en el plazo pactado. En este orden la jueza de la causa en fecha 07.07.2000 dicta y publica sentencia que es impugnada por nuestra representada Inversiones y Valores Miravalle C.A. Que en efecto la sentencia en su parte motiva o fundamento de la decisión “Trabada así la litis, corresponde puntualizar en primer término si el contrato cuya resolución se solicita, debe ser catalogado como una venta o en su defecto, como una contrato preliminar o precontrato de venta”. El Juez a quo después de analizar diversas formas de contrato, afirma: “Ahora bien, en este caso se desprende que fue celebrado un contrato de opción de compra sobre un bien inmueble, donde el oferente o el vendedor se obligaba a vender o a realizar una venta, y el comprador, a pagar el precio en los términos en que fue pactado”, para más adelante expresar en forma contradictoria: “De manera pues, que debe concluirse que entre los sujetos intervinientes se produjo una promesa bilateral de venta, donde por su lado, el propietario se comprometió a vender y por el otro, el comprador a pagar el precio de la casa… Por lo tanto, la acción propuesta deriva del cumplimiento de un contrato preliminar de venta y no, de un contrato de venta perfeccionado. Y así se decide. Para luego indicar en el segundo considerando de la parte dispositiva de la sentencia: “Como consecuencia del punto anterior, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa entre las partes”

   Como se observa de la parte motiva del a sentencia que ella identifica el contrato sometido a su consideración a la vez como de opción de compraventa o como una promesa bilateral de venta o como contrato preliminar de venta (fórmula genérica) los cuales tiene características, términos y modalidades que los diferencian unos de otros, siendo por tanto contradictoria la motivación que la hace infundada o inmotivada y por tanto, siendo la parte motiva de la sentencia, base de la parte dispositiva, resulta la sentencia desprovista de motivos y es nula en definitiva por inmotivación de conformidad con el artículo 243, ordinal 4º del C.P.C. (sic) en concordancia con el articulo 244 ejusdem (sic) (…) En razón de lo expuesto pido a esta superioridad declarar nula la sentencia dictada por el juez de la causa en fecha 07.07.2000 de conformidad con el artículo 243, ordinal 4º del C.P.C. (sic) en concordancia con el articulo 244 ejusdem (sic). De igual forma observamos que la referida sentencia no expresa con claridad y certeza las razones para desechar nuestro alegato de que el contrato suscrito entre Carmen (sic) M.P. e Inversiones y Valores Miravalle, C.A., es un contrato de venta con lo cual infringe el artículo 12 del C.P.C. (sic) en concordancia con los artículos 243, ordinal 4º y 244 ejusdem (sic). En efecto, el juez a quo en su sentencia se refiera diferentes “modalidades de contratos preparatorios de los contratos formales”, a la promesa unilateral de venta, la primera (sic) bilateral de venta y del pactote preferencia. Se limita a diferenciar la venta de la opción al indicar: “que la opción como contrato preparatorio sólo engendra la obligación de hacer o sea, realizar un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo que consiste concretamente en la obligación de dar”, para de seguidas afirmar: “Ahora bien, en este caso se desprende que fue celebrado un contrato de opción de compraventa sobre un bien inmueble, donde el oferente o el vendedor se obligaba a vender o realizar una venta y el comprador a pagar el precio en los términos en que fue pactado”. No obstante, reconocerle al contrato elementos esenciales del contrato de venta consignados en el artículo 1446 (sic) del Código Civil, el juez de la causa desconoce el efectote trasmitir la propiedad cunado dice: ”Si bien el prenombrado contrato contiene los tres elementos esenciales del contrato de venta consagrados en el articulo 1474 (sic) del Código Civil, por si solo no puede generar como efecto, la transmisión de la propiedad o constituir derechos reales” Asimismo, al señalar que no es registrable, por no mencionar el titulo inmediato de adquisición, lo es falso, ya que en el contrato están señalados los datos de registro del documento inmediato de adquisición; concluye al afirmar: “De manera pues, que debe concluirse que entre los sujetos intervinientes se produjo una promesa bilateral de venta; donde por su lado, el propietario se comprometió a vender y por el otro, el comprador a pagar el precio de la cosa… Por lo tanto, la acción propuesta deriva del cumplimiento del contrato preliminar de venta y no, de un contrato de venta perfeccionado. Y así se decide”. Como se observa no hay en dicha sentencia un estudio para desechar nuestro alegato de que es un contrato de venta lo que la hace incurrir en el vicio de incongruencia negativa y demuestra la ausencia del principio de legalidad de los actos jurisdiccionales.

   El contrato, objeto del presente juicio, tema a resolver, es un contrato de venta donde se reúnen los elementos exigidos por el artículo 1474 (sic) del Código Civil, esto es, comprador, vendedor, la cosa y el precio perfeccionándose la venta por el consentimiento del comprador y el vendedor sobre el precio y la casa. Así vemos que en el contrato celebrado entre Inversiones y Valores Miravalle C.A., y Carmen (sic) M.P. expresaron su consentimiento: Primero: en la cosa, al señalar en la cláusula primera un inmueble en construcción donde se especifican medidas, ubicación, linderos, datos de registros, áreas internas, dependencias y otras particularidades; segundo: el precio, que lo señala la cláusula segunda “El precio del VENTA es la cantidad de QUINIENTOS MIL DÓLARES ($ 500.000,00) pagaderos en bolívares al cambio del día en el momento de la protocolización definitiva; tercero: en la cláusula (sic) tercera, cuarta y quinta se estipula en pagar el precio, esto es, el comprador cancela al momento de la autenticación y firma del documento el 29.05.1998, la cantidad de VEINTICINCO MIL DÓLARES ($ 25.000,00) a treinta (30) días de esa fecha la cantidad de VEINTICINCO MIL DÓLARES ($ 25.000,00) para completar CINCUENTA MIL DÓLARES ($ 50.000,00). El comprador se compromete a cancelar el saldo restante; esto es, cuatrocientos cincuenta mil dólares ($ 450.000,00) en un término de noventa (90) días contados a partir del momento de la protocolización de este documento, esto es, de la fecha de autenticación 29.05.1998, en caso de no poder hacerlo en dicho lapso tendrá un lapso de prorroga de treinta (30) días hábiles más a contar del vencimiento de los noventa (90) días.

   Como se observa en dicho contrato se hallan reunidos los elementos que identifican el contrato como lo establece el artículo 1474 (sic) del Código Civil …omissis… Por lo tanto, es un absurdo pretender como lo afirma la jueza a quo en la sentencia que para haber contrato de venta se requiere el permiso de habitabilidad olvidándose además que la venta es sobre una casa en construcción. Ahora bien, en este orden de ideas podemos afirmar que el referido contrato no es una opción de compra como lo alega la parte actora ya que no reúne las características de ese contrato. En efecto, la opción de compra o pacto de preferencia es un contrato donde una persona (optante) le confiere un derecho a un tercero (opcionario) para que éste adquiera con preferencia determinado bien en cierto término, se trata de un contrato donde lo fundamental es conceder a un tercero el derecho de preferencia para que adquiera con preferencia un bien, y al manifestar su voluntad de comprar dentro el (sic) término establecido ejerce la opción que tiene como efecto de (sic) transferir a su provecho la propiedad de la cosa. Como se observa el contrato objeto de este juicio no reúne condiciones para ser calificado de opción de compraventa pues, para que ésta exista hubiese sido suficiente no la declaración del Inversiones y Valores Miravalle C.A., en dar preferencia a Carmen (sic) M.P. en adquirir la casa en construcción en un plazo determinado.

   El contrato en estudio no concede preferencia u opción a Carmen (sic) Paño para adquirir la casa en construcción sino que ella expresa su consentimiento y comienza a pagar su precio, ni menos a un término fijado para ejercer la supuesta opción de compraventa, expresamente esta (sic) pactado el lapso de noventa (90) días mas treinta (30) días hábiles para cancelar el saldo del precio por parte de la compradora, contados desde la autenticación del documento, siendo ilógico entender como lo interpreta erróneamente la jueza a quo que dicho plazo es para protocolizar el documento, ya que eso no lo dice, lo cual se reafirma en el supuesto negado de admitir el contrato de opción de compraventa, que la compradora en ningún momento haya ejercido el derecho de opción o derecho de preferencia en comprar la casa en construcción como lo reconoce la sentenciadora de instancia. (…)

   En razón de lo expuesto solicitamos al tribunal declare sin lugar la acción de resolución intentada por M.C.P. y declare con lugar la reconvención propuesta por nuestra mandante…

   Observaciones de la demandada reconviniente a los informes de la parte contraria

   En fecha 20 de octubre de 2000, el abogado G.J.V.L., apoderado judicial de la demandada reconviniente, presenta escrito de observaciones a los informes consignados por la actora, en el cual expresa:

   …Que la actora sigue sin entender cual es el asunto a resolver en el presente juicio, esto es, el thema decidendum, el cual consiste en determinar la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre la demandante y la demandada, y una vez establecida ella, se decidirá sobre las resoluciones contractuales solicitadas. Se trata por tanto en principio de una labor de derecho, esto es, de tomar los elementos que caracterizan la venta y los que definen a la opción de compraventa para luego, subsumirlos en la relación contractual celebrada entre el actor y la demandada, así se conocerá también la intención de las partes al contratar, quedando definido el contrato para luego entrar en la materia del incumplimiento.

   Que M.F.R. Y OSSORIO (…) y N.V.R. (…); que el Juzgado Superior Décimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (…); que de tal manera, el contrato de opción de compraventa supone: 1.- una persona que es propietario de una cosa o derecho; 2.- otra persona a quien se le concede el derecho de adquirir con preferencia la cosa o derecho de un determinado tiempo, pero la razón fundamental o esencia del contrato de opción o la preferencia de adquirir la cosa o el derecho le manifieste al propietario de adquirir dicha cosa o derecho dentro del termino fijado. Esto es, que la opción o preferencia en comprar o derecho de ser ejercido oportunamente para que pueda operar con lo ha decidido la jurisprudencia al expresar (…)

   Que el contrato celebrado entre Inversiones y Valores Miravalle, C.A., y la ciudadana Carmen (sic) M.P., no tiene elementos y características de una opción de compraventa ya que en dicho contrato no hay opción o preferencia de adquirir la casa en construcción en determinado tiempo sino el consentimiento claro y expreso en comprar la casa y pagar el precio, esto es, hay una venta. No cabe duda alguna en afirmar que esa ha sido la intención de los contratantes como lo hemos alegado y demostrado en todo el curso del proceso.

   Que sin embargo, en el supuesto negado de que fuese una opción de compraventa no aparece en autos prueba alguna que Carmen (sic) M.P. haya manifestado su solicitud de adquirir la casa a Inversiones y Valores Miravalle C.A., esto es, de haber ejercido oportunamente la opción o derecho de preferencia. Por cuya razón no puede haber incumplimiento por parte de Inversiones y Valores Miravalle C.A., que de lugar a una resolución contractual.

   Que en este orden de ideas transcriben la dispositiva de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y (…) estado Miranda en fecha primero de abril de 1982 al asentar… Que ante este tribunal quieren ratificar su alegato que el contrato celebrado entre Inversiones y Valores Miravalle C.A. y M.C.P. es una venta, dado que en dicho contrato están reunidos los elementos que establece el artículo 1.474 del Código Civil al expresar: “ la venta es una contrato…” De tal forma, que en dicho contrato se hallan identificados el consentimiento legítimamente manifestado por el vendedor sobre la transmisión de la propiedad de un inmueble en construcción y de la comprador en pagar su precio, es decir, entre la actora y la demandada hubo acuerdo sobre la casa (el inmueble construcción) y el precio y como prueba de ello es la entrega de una suma de dinero que se acreditará al precio.

   Que la jurisprudencia de instancia lo ha expresado en forma unánime al sentencia (…) que en igual sentido lo ha expresado el Juzgado Superior Cuarto (…) Que el artículo 1.161 del Código Civil establece que “Los contratos…” Obsérvese que por voluntad del legislador la transmisión de la propiedad coincide con la manifestación de voluntad de las partes, hay incumplimiento simultáneo de las obligaciones de dar y hacer. Esta sería pues la hipótesis que podríamos llamar “normal” en conocida en doctrina como “venta con efectos reales” en la cual la propiedad u otro derecho “se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado” y desde el preciso momento en que surge el acuerdo de voluntad de los contratantes. Que en este caso contemplado en el artículo 1,474 del Código Civil, en el cual el legislador define la naturaleza del contrato de compraventa en los términos siguientes: (…) Por lo tanto la acción propuesta es la que deriva del cumplimiento de un contrato de compraventa pues los elementos que integran la convención que ha originado la pretensión deducida configuran los elementos de la venta. Que en efecto el artículo 1.474 del Código Civil concibe la venta como “un contrato por el cual…”

   Que la parte contraria ha formulado en sus informes alegatos erróneos al considerar el incumplimiento de nuestra representada en no protocolizar el documento en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro, cuando dicha obligación le corresponde al adquirente, esto es, a Carmen (sic) M.P. conforme al artículo 145, numeral 1 de la Ley de Registro Público Nro. 116-200 expedido por el Registrador Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado que anexan; así como consigna oficio. Señalar como requisito para la protocolización del documento tener la cédula de habitabilidad cuando ello no es necesario y la imposibilidad de vender por hallarse el bien hipotecado, olvidándose del artículo 1.267 eiusdem.

   Que por otra parte se observa de dichos informes que la parte contraria hace afirmaciones falsas atribuyéndole a nuestra representada declaraciones inciertas y no probadas, como la de decir, que nuestra representada le había comunicado a la demandante el “que no podía otorgarle el documento definitivo de venta en vista que la casa no se encontraba concluida por lo que no podía obtener la cédula de habitabilidad” con la cual viola el principio de lealtad y probidad consagrado en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil.

   Que al señalamiento de la parte contraria en su informe de que siendo el contrato el objeto del proceso, un contrato de venta “no se le hizo a su representada la tradición legal del inmueble y al representante legal demandada reconviniente O.S., es el que está usando, gozando, disfrutando y disponiendo del inmueble”, a ello expresarían que ni consta en el contrato cláusulas con relación a la entrega de la casa vendida, lo que se significa que Inversiones y Valores Miravalle, C.A:, con el otorgamiento del documento de venta verificó la tradición según lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil y en el caso, que la casa vendida se halle ocupada por O.S. no es causa suficiente para considerar incumplida la obligación del vendedor y basándose en ello, pedir la resolución ya que conforme el artículo 1.161 eiusdem por efecto del consentimiento legítimamente manifestado la casa vendida queda a riesgo del comprador.

   Que les parece oportuno señalar ante la alzada que ni es tan cierta la situación grave de la actora, ya que no es tan fácil y común hallar hoy quien disponga de sus ahorros para dar cincuenta mil dólares (U.S.$ 50.000) como anticipo en la compra de una casa para quedar debiendo cuatrocientos cincuenta mil dólares (U.S.$ 450.000), por ello piden al juez ponerse en lugar de Inversiones y Valores Miravalle C.A., quien prefería en dicha operación obtener quinientos mil dólares (U.S.$ 500.000) y no contentarse con cincuenta mil dólares (U.S.$ 50.000).

   Que por todo lo expresado no habiendo cancelado el saldo restante del precio la compradora Carmen (sic) M.P. incumplió el contrato de venta, es por lo que al amparo del artículo 1.167 del Código Civil se ha demandado la resolución del contrato de venta. Que finalmente piden al reproducir todos y cada uno de los alegatos contendido en sus escritos se declare con lugar la apelación interpuesta y se anule la sentencia del a quo y se declare con lugar la reconvención solicitada. Es justicia…

7. Motivaciones para decidir

   La parte actora, la ciudadana M.C.P. demanda a la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., por resolución del contrato entre ellos suscrito y que denomina en su libelo de demanda “contrato de opción de compraventa”; argumenta que la empresa demandada incumplió las obligaciones contractuales en el tiempo previsto en dicho contrato al no protocolizar el correspondiente instrumento en la Oficina Subalterna de Registro Público; además pide el resarcimiento de daños y perjuicios estableciendo que se trata de los cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) que entregó a la empresa demandada previstos en el contrato suscrito bajo la modalidad de cláusula penal. Añade la actora que bajo ninguna circunstancia podía cumplir la empresa con el contrato de “opción de compra venta” ya que la cédula de habitabilidad de la casa fue otorgada en fecha 24 de septiembre de 1998, y que el vendedor hipotecó el bien el día 15 de octubre de 1998 y no se lo informó; por su parte la empresa demandada dio contestación a la demanda expresando que el contrato suscrito entre las partes es un contrato de venta y no una opción de compra venta como quiere hacer ver la actora y analiza cada una de las cláusulas que contiene; propone reconvención y pide la resolución del contrato suscrito -que en su decir- es de compra venta; argumenta que la actora no dio cumplimiento a las obligaciones contractuales que asumió tal como la cancelación del saldo restante; es decir, que no canceló la suma de cuatrocientos cincuenta mil dólares (U.S. $ 450.000) en el tiempo pactado incumpliendo la cláusula quinta del contrato celebrado. En la contestación de la reconvención la parte actora, insiste que firmó o celebró un contrato de opción de compraventa y dedica poco más o menos que toda su oportunidad procesal en explicarle al tribunal las diferencias entre la opción de compra y el contrato de venta y en cuanto a la reconvención opone la excepción de contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, limitándose a decir que la obligación de pagar el precio nacía en el mismo momento de la protocolización del documento definitivo de venta y que previamente debía cumplir la demandada con su obligación.

   Así pues quedó trabada la litis: la parte actora durante todo el procedimiento insistió que suscribió con la empresa demandada reconviniente “un contrato de opción de compraventa” autenticado en la Notaría Publica Segunda de Porlamar en fecha 29 de mayo de 1998, bajo el Nº 87, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y en razón de que la empresa demandada reconviniente Inversiones y Valores Miravalle, C.A., no le hizo el otorgamiento del documento definitivo de compraventa en el término pactado en el documento, pide la resolución de dicho contrato y en tal virtud la devolución de cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000), suma ésta cobrada por la accionada o su equivalente en bolívares y el pago de cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000) por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento, previstos en el contrato suscrito bajo la modalidad de cláusula penal. Por su parte la empresa demandada reconviniente Inversiones y Valores Miravalle C.A., dio contestación a la demanda rechazándola, tanto en los hechos como en el derecho, señalando que el contrato celebrado entre las partes es un “contrato de compraventa” y no de opción de compraventa y, amparándose en lo previsto en los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil, expresa que cumplió con la obligación de transferir la propiedad del inmueble. A su vez, reconvino a la parte actora, la ciudadana M.C.P., por la resolución del contrato de compraventa con fundamento en la cláusula quinta del indicado contrato y los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la parte actora reconvenida no cumplió con su obligación de pagar el saldo restante del precio dentro del término convenido; esto es la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 450.000); dice que la mencionada ciudadana M.C.P. incumplió el contrato celebrado, toda vez que no pagó en el tiempo previsto en las cláusulas tercera y cuarta del contrato el saldo al cual se comprometió e igualmente la empresa demandada reconviniente reclamó el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, prefijados en la cláusula penal estipulada en el contrato de compraventa, que es la cantidad de cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 50.000) o su equivalente en bolívares. La actora reconvenida dedicó casi toda la oportunidad procesal de la contestación en explicarle al tribunal las características y diferencias entre el contrato de opción de compraventa y el contrato de compraventa y en relación a la reconvención sólo opuso como defensa el contenido del artículo 1.168 del Código Civil y argumentó que la obligación de pagar el precio nacía en el mismo momento de la protocolización del documento definitivo de venta, y que previamente la demandada debía cumplir esta obligación. Así se declara

   En informes en alzada, el representante judicial de la parte accionada reconviniente pide al tribunal que declare la nulidad de la sentencia de instancia por haber incurrido en el vicio de inmotivación, pide además que se declare con lugar la apelación que ejerció contra dicho fallo, que declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención; añade que el tribunal de instancia analizó de forma contradictoria el contrato de “opción”, pero que no se pronunció o no dio razones para desechar su alegato de que el contrato suscrito entre las partes es un “contrato de venta” infringiendo así el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y que tampoco analizó los términos contractuales, esto es, no se pronunció en cuanto al tiempo en que debía cada parte cumplir sus obligaciones de acuerdo al contrato suscrito y que sólo así, es decir, con este análisis podía determinarse si era o no procedente la reconvención propuesta. Manifiesta que la recurrida no analizó los elementos que caracterizan la venta y los que definen la compraventa para subsumirlos en la relación contractual celebrada para luego conocer la intención de las partes al contratar y luego, entrar en la materia del incumplimiento.

   Antes de cualquier otro pronunciamiento el tribunal analizará la recurrida a los fines de establecer si ciertamente ha incurrido en el vicio de inmotivación, en el sentido que no expresó en el fallo los motivos de hecho y de derecho de la decisión como afirma la representación de la demandada reconviniente, previsto en el numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   El debate se reduce a comprobar si ciertamente el tribunal de la causa no dio cumplimiento estricto al numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que impone a los jueces expresar las razones que permitan conocer el proceso intelectivo que le permitió establecer la conclusión jurídica, lo que constituye el presupuesto necesario para permitir el posterior control de la legalidad de lo decidido, que es precisamente el fin perseguido con el requisito de motivación, previsto en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dicho proceso intelectual en la presente causa consistía dar los motivos de hecho y de derecho de la decisión dictada que concluyó con la declaratoria con lugar de la acción intentada y la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta, previo el estudio del contrato celebrado entre los sujetos procesales, ya que las partes durante todo el debate discutieron su naturaleza , así la actora insistía que se trata de un “contrato de opción de compra venta“ mientras que la demandada decía que es un “contrato de compraventa”; de modo que el debate se circunscribía a determinar si la empresa demandada reconviniente Inversiones y Valores Miravalle C.A., incumplió con el contrato que suscribió con la ciudadana C.M.P.; o si por el contrario la ciudadana M.C.P., quien fue reconvenida por la misma acción incoada por ella (resolución de contrato) dio motivos para ello o si bien ambas acciones prosperan en razón de un incumplimiento mutuo que permite a cada parte pedir la resolución del contrato celebrado, calificando previamente la naturaleza del contrato celebrado entre la actora reconvenida la ciudadana M.C.P. y la demandada reconviniente Inversiones y Valores Miravalle C.A..

   El tribunal de la causa en fecha 7 de julio de 2000, dictó sentencia definitiva, la cual se transcribió parcialmente, y está agregada a los folios 270 al 290 de la 1ª pieza de este expediente, comenzando su fundamentación por establecer: “…Trabada así la litis, corresponde puntualizar en primer término sí (sic) el contrato cuya resolución se solicita, debe ser catalogado como una venta o en su defecto, como un contrato preliminar o precontrato de venta”. En ese orden, indicó que la promesa unilateral de venta “…viene a ser el compromiso que contrae el propietario de una cosa y por el cual se obliga a venderla a una persona que esté dispuesta a adquirirla, por un precio determinado. Esta promesa no transfiere la propiedad de la cosa prometida, ya que sólo abarca la obligación futura de consentir dicha operación. La promesa bilateral de venta se configura cuando existe la promesa de una parte de vender y la otra de comprar, mediante un precio determinado”. Y por último, se refirió al pacto de preferencia, al señalar, “…es un contrato consensual, que se produce cuando una persona le confiere un derecho a otra, para que ésta adquiera cierto y determinado bien”. Señaló la recurrida que la diferencia entre la opción de compraventa y la venta, radica “que la opción como contrato preparatorio sólo engendra la obligación de hacer o sea, realizar un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo que consisten (sic) concretamente en la obligación de dar”. Continúa la recurrida su análisis: “Ahora bien, en este caso se desprende que fue celebrado un contrato de opción de compra sobre un inmueble, donde el oferente o vendedor se obligaba a vender o a realizar una venta, y el comprador, a pagar el precio en los términos en que fue pactado. Sí (sic) bien, el prenombrado contrato contiene los tres elementos esenciales de venta consagrados en el artículo 1474 (sic) del Código Civil por sí solo no puede generar como efecto, la transmisión de la propiedad o constituir derechos reales, sino más bien efectos personales tendentes a obligar o constreñir a cada uno de los sujetos intervinientes en la relación contractual, a cumplir con los compromisos adquiridos que van dirigidos a concretar la venta del bien, mediante la realización de un futuro contrato el cual, deberá cumplir los términos y condiciones en que quedó pactada la negociación”. Agrega la sentencia “Por otra parte, si revisamos el contenido del contrato que une a las partes de este proceso se evidencia que dadas sus características, no es registrable al no cumplir con el artículo 89 de la Ley de Registro Público, que exige que en todos aquellos documentos y demás actos traslativos de propiedad sobre inmuebles o derechos reales, la mención del título inmediato de adquisición de la propiedad o derecho que se traslada”. De manera pues, que debe concluirse que entre los sujetos intervinientes se produjo una promesa bilateral de venta, donde por un lado, el propietario se comprometió a vender y por el otro, el comprador a pagar el precio de la cosa según los términos en la forma en que fue pactada, obligándose a celebrar una futura prestación siempre y cuando cada uno de los contratantes cumpliera con el compromiso asumido, so pena de ser reos de una sanción pecuniaria, que fue definida por éstos, como una cláusula penal.” Por lo tanto, la acción propuesta deriva del cumplimiento de un contrato preliminar de venta y no, de un contrato de venta perfeccionado. Y así se decide.”

   En dicho fallo, en el capitulo denominado “INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO”, la recurrida asienta: “…Del examen del contrato suscrito entre las partes... convinieron que el precio de venta sería por la cantidad de QUINIENTOS MIL DOLARES (500.000 $) pagaderos al cambio de (sic) día en el momento de la protocolización definitiva, que el comprador cancelaría al momento de la autenticación (mal denominada por los contratantes como protocolización) la cantidad de VEINTICINCO MIL DOLARES (25.0000 $) pagaderos en bolívares de acuerdo al cambio existente para el día de (sic) protocolización de esta opción de COMPRA-VENTA, los cuales serán imputables al precio definitivo de la casa y el terreno de esta negociación al momento de la protocolización del documento definitivo de VENTA, así como otra suma igual pasados 30 días de la firma o autenticación del documento, que el resto o sea la suma de CUATROSCIENTOS (sic) CINCUENTA MIL DOLARES AMERICANOS sería cancelado dentro de los 90 días siguientes al momento de la autenticación del documento y que además, en caso de no llevarse a cabo la operación en el término fijado, la suma entregada por este (sic) sería devuelta y pasara (sic) al VENDEDOR quedando este último libre de cualquier compromiso con el COMPRADOR….” Continúa la recurrida expresando. “Es así, que ante la correlación existente entre el momento en que debía producirse el pago integro del precio y la protocolización del documento definitivo de venta, se concluye que ambas obligaciones, la de dar y la de hacer, debían efectuarse simultáneamente. Y así se decide….” (Mayúsculas de instancia y subrayado y negrillas de esta alzada”.

   De todo lo anotado se desprende que la recurrida interpretó la voluntad o intención de las partes contratantes o en todo caso la naturaleza del contrato celebrado, concluyendo que se trata de una opción de compraventa, señalando al folio 277 de la 1ª pieza “…Su principal diferencia con la venta, es que la opción como contrato preparatorio solo engendra la obligación de hacer…” y finaliza diciendo: “… Es así, que ante la correlación existente entre el momento en que debía producirse el pago íntegro del precio, y la protocolización del documento definitivo de venta, se concluye que ambas obligaciones, las de dar y la de hacer, debían efectuarse simultáneamente…”, de una parte y de otra, silencia en forma absoluta cuándo comienzan a contarse entre las partes los términos para que cada una de ellas cumpla con lo estipulado en la negociación; confusión que se presenta, toda vez que, las partes autenticaron el instrumento pero en el texto del mismo en lugar de colocar el vocablo autenticación expresaron protocolización, de allí, esto es, de la concreción de los plazos establecidos en el contrato, éstos se segmentan y corresponde determinar el cumplimiento en el tiempo de las obligaciones; de tal manera que se analizará en primer lugar la naturaleza del contrato suscrito y en segundo lugar, esta alzada se referirá en forma directa, en cuanto a la fecha en que debía llevarse a cabo la protocolización del documento definitivo contentivo de la venta, y por ende, sobre la tradición del bien a los fines de resolver con motivo de la apelación ejercida la acción propuesta por la actora y la reconvención propuesta por la empresa demandada, sobre la cual cabe destacar que la recurrida para referirse a la forma en que la accionante reconvenida acordó pagar; esto es, cómo, cuándo y dónde, según el contrato celebrado entres las partes, estableció: “…Sin embargo, esta sentenciadora en la búsqueda de la verdadera intención de los sujetos intervinientes observa que, según el contenido de las cláusulas segunda, tercera y quinta, existen aspectos que deben ser tomados en cuenta para aclarar dicha laguna, el primero, que tiene que ver con el hecho de que se acordó que el saldo del precio debía ser cancelado de manera íntegra al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, e igualmente, que el valor de la moneda extranjera en bolívares sería el vigente para el día de la protocolización. Y el segundo, que el pago del saldo del precio, que asciende a la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil dólares americanos ($ 450.000), debía realizarse en el término de 90 días contados a partir de la autenticación de la opción de compra-venta, que se hizo el día 29 de mayo de 1.998 (sic) Significando así, que la venta como tal debía perfeccionarse a más tardar, al vencimiento de los 90 días concedidos para pagar el precio contados desde el momento en que se verificó la autenticación del documento de opción, es decir, hasta el día 27 de agosto de 1.998 (sic). Y así se decide”. Además estableció: “…En resumen de lo expuesto, se afirma que del texto del contrato sub estubio, se desprende en cuanto a la oportunidad para efectuarse el pago del precio que existe una clara precisión sobre la forma y fecha en que debe la compradora honrar sus compromisos, pero no, en torno a la fecha de la protocolización y la consecuente tradición o entrega del bien. Ante la duda surgida, luego de un exhaustivo estudio a objeto de calificar y precisar la verdadera intención de las partes, este tribunal consideró que la protocolización del documento definitivo de venta debía efectuarse al mismo momento en que fue pactado el pago del saldo restante del precio, o sea los 450.000 dólares americanos, ya que se dispuso que el precio sería pagado íntegramente al momento de la protocolización definitiva del documento de venta. Se debe hacer la salvedad, de que la utilización de la palabra protocolización ha sido empleada como sinónimo de autenticación con respecto al momento de suscribirse la opción y las obligaciones que derivan según el contrato de ese acto, no cabe duda de ello, pues, se mencionan haber pagado el día de la “protocolización” o suscripción de la opción ante el Notario, es decir la autenticación como bien lo señaló la parte actora, la cantidad de Veinticinco Mil Dólares Estadounidenses o Norteamericanos (25.000 $), al cambio en bolívares para la fecha de su pago, por lo que en lo referente a las obligaciones que derivan de la opción debe entenderse el término protocolización como el momento de la suscripción del contrato ante el Notario Público. Y así se decide...”

   En la sentencia bajo el título “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO ALEGADA POR LA ACTORA”, la recurrida comienza con señalar y valorar las pruebas promovidas por la parte actora, que consisten en informes emitidos por la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Mariño de este Estado y el Servicio Nacional Integrado de administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); pruebas documentales y testimoniales, así como también, las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente referentes a las posiciones juradas, testimoniales y documentales, para luego asentar: “…De manera pues, que al haber quedado establecido que, tanto el pago del precio, como la protocolización del documento definitivo de venta, y la consecuente tradición del bien, debían llevarse a cabo de manera simultanea, así como, que la parte accionada-reconviniente incumplió el contrato en cuanto el equipamiento externo de la casa opcionada y el lapso para otorgar el documento definitivo de compra venta, debe concluirse que la pretensión de resolución contractual incoada por la ciudadana M.C.P., ya identificada está ajustada a derecho conforme a lo establecido en la articulo 1167 (sic) del Código Civil (...) En consecuencia, se resuelve el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes en fecha 29 de mayo de 1.998 (sic) autenticado ante la Notaría Pública de Porlamar, asentado bajo el Nº 87, Tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. “En virtud de la resolución decretada, se dispone que la empresa Inversiones y Valores Miravalle, C.A., debe devolver a la compradora M.C.P., ambos identificados, las cantidades de dinero que había percibido, siendo que, existe concierto entre las partes en que la cantidad que se había recibido por la empresa era de Cincuenta Mil Dólares Norteamericanos o Estadounidenses ($50.000,00), tal como se evidencia en el libelo de demanda y en el escrito de contestación y reconvención, por lo que no existe duda en cuanto a que el monto a devolver es de Cincuenta Mil Dólares Norteamericanos o Estadounidenses ($50.000,00), o su equivalente en bolívares para la fecha de su pago, a la firmeza de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE…”

   La recurrida se refiere en el particular identificado como “De los daños y perjuicios reclamados” en los siguientes términos: “…Es así, que al quedar plenamente evidenciado que el retardo o inejecución de las obligaciones derivadas del contrato de opción, fueron propiciadas por la empresa demandada Inversiones y Valores Miravalle, C.A., se concluye que debe indemnizar sin plazo alguno a la ciudadana M.C.P. por concepto de cláusula penal convenida, la cantidad de Cincuenta Mil Dólares Norteamericanos o Estadounidenses ($ 50.000,00), o su equivalente en bolívares para la fecha de su pago, a partir de la firmeza de la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE”.

   En la sentencia en el particular denominado “DE LA RECONVENCIÓN” se delimita la controversia en los siguientes términos: “…Analizada la reconvención interpuesta y la contestación que se le dio a la misma, ha quedado claramente delimitada la controversia en dos aspectos, el primero referido a la existencia de un contrato que la parte demandada reconviniente insiste en calificar como compra venta y el segundo el alegado incumplimiento en el pago del saldo del precio y el momento en que comenzaría a transcurrir el término de noventa (90) días para hacer efectivo el pago. En cuanto a la calificación y naturaleza del contrato ya ha sido objeto de análisis anterior por esta sentenciadora, indicando que el verdadero propósito de las partes al aplicar el método de integración del contrato y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, fue sin duda celebrar un contrato preliminar de venta con miras a dejar establecidos los términos y condiciones en que se realizaría en una fecha futura o posterior, la venta definitiva del bien. Y ASI SE DECIDE”.

   En esta parte de la sentencia, el tribunal de la causa, luego de transcribir las cláusulas quinta y segunda del contrato suscrito por las partes, en ese orden; esto es, primero la quinta y luego la cláusula segunda, establece: “…De las cláusulas antes transcritas se infiere, que efectivamente la ciudadana M.C.P. asumió la obligación de pagar el precio de la venta en el término de noventa (90) días siguientes de la suscripción de la opción, pero dicho pago se haría efectivo “en el momento de la protocolización definitiva” tal como expresa la cláusula segunda. Y ASÍ SE DECIDE. Añade la recurrida en este particular: “Luego, siendo que la opción impone obligaciones reciprocas, y que obtención de estos documentos es una obligación del opcionante vendedor, alegada la excepción non adimpleti contractus por la reconvenida sin que existan fechas distintas para la ejecución de sus obligaciones, pues el pago se realizaría con la protocolización del documento definitivo, obvio resulta que la empresa Inversiones y Valortes (sic) Miravalle, C.A., no puede exigir el cumplimiento de la obligación de pago del precio como causa de su petición de resolver el contrato suscrito con la ciudadana M.C.P., sin antes cumplir con la obtención de los documentos pertinentes para proceder a la venta, por lo cual es improcedente su acción de resolución, así como los pedimentos complementarios sobre pago de daños y perjuicios y costas procesales. Y ASÍ SE DECIDE…”

   De la lectura del escrito de informes prestado por los apoderados judiciales de la empresa demandada reconviniente Inversiones y Valores Miravalle, C.A., no está expresado en forma clara el supuesto vicio; es decir, no expresan específicamente el vicio de motivación alegado. No obstante la recurrida al analizar o examinar la naturaleza del contrato cuya resolución se demanda, analiza las diversas modalidades de contratos preparatorios, tales como “la promesa unilateral de venta, la promesa bilateral de venta y la opción o pacto de referencia”, y concluye estableciendo que en el presente caso se desprende que fue celebrado un contrato de opción de compra sobre un bien inmueble, donde el oferente o el vendedor se obliga a vender o a realizar una venta, y el comprador, a pagar el precio en los términos en que fue pactado pero, a la vez, asienta que debe concluirse que entre los sujetos intervinientes se produjo una promesa bilateral de venta, donde por un lado, el propietario se comprometió a vender y por el otro, el comprador a pagar el precio de la cosa según los términos en la forma en que fue pactada. Esta conclusión de la recurrida al calificar el contrato objeto de la presente resolución como un “contrato de opción de compra”, así como también, una “promesa bilateral de venta “ siendo contratos preparatorios con diferentes características, da lugar con ello a una contradicción en los motivos, como alega con razón la parte demandada reconviniente; sin embargo, en la continuación de su motivación posterior trata, analiza, examina e identifica el contrato objeto de la presente resolución como “un contrato de opción de compraventa”, hasta llegar a la parte dispositiva declarando con lugar la resolución de dicho contrato. Tal actuación no puede interpretarse como una contradicción entre los motivos de la sentencia que de lugar al vicio de inmotivación que acarree la nulidad del fallo, pues para que ello ocurra se hace necesario que la contradicción existente entre los motivos resulte al extremo de ser inconciliables entre sí, destruyéndose unos a otros, lo cual no se da en la sentencia bajo examen, razón suficiente para concluir que no es la sentencia apelada contradictoria en los motivos que la haga nula por el vicio de inmotivación. Así se decide.

   También, alegó en sus informes la parte demanda reconviniente la nulidad de la sentencia por hallarse infectada del vicio de incongruencia negativa, por no haberse hecho en la sentencia un estudio para desechar su alegato de que es un contrato de venta. En este sentido, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sostenido que el vicio de incongruencia negativa en la sentencia se configura cuando el juez omite pronunciamiento expreso, positivo y preciso sobre alguno de los puntos de la controversia

   Del examen de la sentencia se aprecia que el Tribunal de Instancia se pronunció sobre el alegato de la parte demandada reconviniente de ser un contrato de venta cuando, al diferenciar el contrato de venta del contrato de opción de compra venta, afirmó: “Su principal diferencia con la venta, es que la opción como contrato preparatorio sólo engendra la obligación de hacer o sea, realizar un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo que consiste concretamente en la obligación de dar” y agrega, refiriéndose al contrato de opción de compra, “Si bien, el prenombrado contrato contiene los tres elementos esenciales del contrato de venta consagrados en el artículo 1.474 del Código Civil, por si solo no puede generar como efecto, la transmisión de la propiedad o constituir derechos reales, sino más bien efectos personales tendentes a obligar o constreñir a cada uno de los sujetos intervinientes en la relación contractual, a cumplir con los compromisos adquiridos que van dirigidos a concretar la venta del bien., ...”. De manera tal, que resulta improcedente el alegato esgrimido por la parte demandada reconviniente de solicitar la nulidad de la sentencia por hallarse incursa en el vicio de incongruencia negativa. Así se decide.

   Ahora bien, de las actas procesales se observa que la parte actora reconvenida, la ciudadana M.C.P. en su libelo de demanda solicita la resolución de un contrato de opción de compraventa celebrado con Inversiones y Valores Miravalle C.A., parte demandada reconvenida, mientras ésta, al dar contestación a la demanda, alega que el contrato celebrado con la ciudadana M.C.P. es un contrato de compraventa y no una opción de compraventa y, por vía de reconvención, solicita la resolución de dicho contrato. El tribunal de la causa al dictar su fallo declaró que el contrato cuya resolución ha sido solicitada, es un contrato de opción de compraventa. Dicho fallo ha sido impugnado por vía de apelación por la demandada reconviniente la sociedad de comercio Inversiones y Valores Miravalle, C.A., quien, en sus informes en esta alzada, señala que el contrato objeto de este juicio es un contrato de compraventa y no un contrato de opción de compraventa como lo ha decidido el tribunal a quo.

   Planteada en dichos términos la controversia se hace necesario analizar la naturaleza y esencia del contrato objeto del presente juicio, que está agregado a los folios 13 al 15 de la 1ª pieza de este expediente; documento que al no ser impugnado hace plena fe, en consecuencia es apto para demostrar conforme a su texto la convención celebrada entre la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A y la ciudadana M.C.P.. Así se decide.

   Para ello es necesario, en primer lugar precisar que se entiende por el contrato de opción de compraventa y por el contrato de venta. Con el término “opción” el DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA se refiere a “Libertad o facultad de elegir. Convenio en que, bajo condiciones, se deja al arbitrio de una de las partes ejercitar un derecho o adquirir una cosa”. El contrato de opción de compraventa ha sido definido por el autor N.V.R. en los siguientes términos: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Dicho autor además agrega que existen diferencias entre la opción y la venta: “La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un contrato futuro, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Contratos Preparatorios).

   Por su parte la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (Sentencia d la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002) Dicho fallo expresa: “Castán citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “Es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por un tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal” El autor L.J.A.G. define la venta así: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. (Contratos y Garantías)

   Acorde con estas definiciones de diversos autores, lo esencial en la opción de compraventa está en el derecho que el propietario de un bien, le concede a la otra parte en adquirir o no dicho bien en determinado tiempo. El propietario tiene la obligación de vender el bien a quien le concede la opción de comprarlo, en tanto, éste tiene el derecho de ejercer la opción de comprar o no el bien, en determinado tiempo. Mientras que la venta está definida por el artículo 1.474 del Código Civil, así: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Luego, se puede establecer en el vendedor la obligación principal de transferir y garantizar la propiedad y, a la vez, el derecho de recibir el precio, en tanto, en el comprador la obligación principal de pagar el precio y, a la vez, el derecho de recibir la propiedad; además el contrato de opción de compra se perfecciona cuando el opcionario ejerce la opción dentro del término convenido, en tanto, el contrato de venta se perfecciona cuando el vendedor, a la vez que transfiere y garantiza la propiedad, recibe el precio, y el comprador, a la vez que paga el precio recibe la propiedad.

   Ahora bien, definidos y diferenciados el contrato de opción de compra y el contrato de venta, corresponde precisar la naturaleza e intención de las partes al celebrar el contrato objeto del presente juicio. En el convenio celebrado entre la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., y la ciudadana M.C.P., se denominan “vendedor” y “comprador”, respectivamente en el texto del contrato que denominaron “opción de compraventa”; en la cláusula primera identifican la casa, y acuerdan mutuamente que el término “casa” significa “un inmueble en construcción”, especifican o sea detallan sus medidas, ubicación, linderos, datos de protocolización en el registro público, dependencias y otras particularidades de la casa; en la cláusula segunda estipulan como “precio de venta” la cantidad de quinientos mil dólares (500.000 $) pagaderos en bolívares al cambio del día en el momento de la “protocolización definitiva”; en la cláusula tercera se estipula que “el comprador cancela en este momento (se refiere al momento de la autenticación del presente contrato que fue el día 29 de mayo de 1998) la cantidad de veinticinco mil dólares (25.000 $) pagaderos en bolívares de acuerdo al cambio existente para el día de la protocolización de la opción de compraventa, que serán imputables al precio definitivo de la casa y el terreno objeto de la negociación “al momento de la protocolización del documento definitivo de venta”; en la cláusula cuarta: “el comprador se compromete a cancelar dentro de treinta días consecutivos contados a partir del momento de protocolización de esta opción, la cantidad de veinticinco mil dólares (25.000 $) pagaderos en bolívares al cambio existente del día”; en la cláusula quinta: “el comprador se compromete a cancelar el saldo restante en un término de noventa (90) días contados a partir del momento de la protocolización de este documento (debe entenderse que se refiere a la autenticación del contrato de fecha 29 de mayo de 1998), en caso de que por caso fortuito o fuerza mayor no pudiere realizar dicha cancelación, tendrá un lapso de prórroga de treinta (30) días hábiles, en caso de no llevarse a cabo dicha operación en el término fijado” y finalmente en la misma cláusula quinta estipulan la cláusula penal en caso de incumplimiento de ambas partes al decir, en caso de no llevarse a cabo esta operación en el término fijado, la suma entregada por éste no le será devuelta y pasará al vendedor quedando este último libre de cualquier compromiso con el comprador, en caso de que el vendedor no pudiere cumplir con la venta a que se refiere este contrato en el término fijado por la misma, deberá devolver al comprador la suma recibida por concepto de opción de compraventa más otra cantidad igual a la que recibió por concepto de cláusula penal en caso de incumplimiento en la venta pactada….”

   Al hacer una interpretación literal al contrato referido no se precisa una clara configuración jurídica, dada la terminología ambigua y deficiente empleada en el mismo, es por lo que se hace necesario recurrir al dispositivo legal inserto en el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra dice: “teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”, para determinar el propósito e intención de las partes.

   En efecto, en aplicación de los anteriores criterios, se observa que en el contrato celebrado entre la compañía anónima Inversiones y Valores Miravalle C.A., y la ciudadana M.C.P. se encuentran contenidos los elementos que conforman el contrato de venta previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, esto es, el consentimiento o acuerdo de voluntades expresado entre las partes, con capacidad y hábiles en derecho para actuar; la descripción del objeto vendido; es decir, la casa en construcción descrita en la cláusula primera; el precio de venta pactado por los contratantes en la cantidad de quinientos mil dólares (U.S. $ 500.000) fijado en la cláusula segunda; la forma para pagar el precio en las cláusulas tercera, cuarta y quinta, esto es, en la tercera, que establece que al momento de la autenticación cuando emplea la frase “en este momento” la suma de veinticinco mil dólares pagaderos en bolívares de acuerdo al cambio existente para el día de la protocolización, término erróneamente usado ya que ha debido decirse autenticación, pues si es “en este momento” como lo dice la cláusula tercera resulta evidente que “en ese momento se autenticó el contrato” ante la Notaría Pública y, no se protocolizó, de manera que dicha suma la pagó la ciudadana M.C.P. el 29 de mayo de 1998 al momento de firmar y autenticar el documento en análisis al vendedor Inversiones y Valores Miravalle C.A., -se insiste- la cantidad de veinticinco mil dólares (U.S. $ 25.000) imputables al precio de venta de la casa y terreno objeto de esta negociación. Conforme a la cláusula cuarta el comprador dentro de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la firma y autenticación del documento analizado; es decir, a partir del 29 de mayo de 1998 la ciudadana M.C.P. cancela veinticinco mil dólares (U.S. $ 25.000) a Inversiones y Valores Miravalle C.A.; y es tan así que las partes en dicho convenio dicen: “contados a partir de la protocolización de esta opción”; en la cláusula quinta el comprador se compromete a cancelar el saldo restante en un término de noventa (90) días contados a partir del momento de protocolización de este documento, que debe entenderse desde la fecha de autenticación, pues dicho documento fue autenticado ante el Notario Público, así la fecha en mención es el día 29 de mayo de 1998, día en el cual se autenticó –como ya se dijo- el presente documento en examen; por demás única fecha cierta para hacer el cómputo de dicho lapso; en caso de fuerza mayor o caso fortuito no pudiera realizar dicha cancelación tendrá un lapso de prorroga de treinta (30) días hábiles. Cabe destacar que hay otra cláusula quinta en el contrato, en la cual las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Porlamar, y fijan la cantidad de quinientos treinta y nueve bolívares (Bs. 539,00) por cada dólar (1 $) americano, estableciendo que la cantidad de veinticinco mil dólares americanos (U.S. $ 25.0000) a que se refiere la cláusula tercera, es decir, la suma que entregó en fecha 29 de mayo de 1998, la ciudadana M.C.P. a la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., el día de la autenticación del documento representa la cantidad de trece millones cuatrocientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 13.475.000,00)

   De lo expresado en dicho contrato, suficientemente analizado en cada una de sus cláusulas no puede concluirse que el propósito e intención de Inversiones y Valores Miravalle C.A., y la ciudadana M.C.P. fue acordar una opción de compra; esto es, donde Inversiones y Valores Miravalle C.A., propietaria de la casa en construcción le concediera a la ciudadana M.C.P. la facultad de adquirir con preferencia dicha casa en construcción en cierto término, ya que lo esencial y que caracteriza la opción de compra es el derecho que tiene una de las partes para adquirir con preferencia un bien en determinado tiempo y, que al ejercer la opción, tiene como efecto la transferencia de la propiedad a su favor. En tal sentido, no existen las condiciones y elementos para calificar el negocio contenido en el documento en examen, como una opción de compra; por el contrario, en dicho documento se observa que el propósito e intención acordado por Inversiones y Valores Miravalle, C.A. y la ciudadana M.C.P. es no sólo sobre la cosa y el precio, sino también han convenido en la forma de pagar dicho precio, al punto de hacer abono al mismo, lo que conduce en sostener que la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aunque hayan pactado un escrito ulterior de venta, por lo tanto, los supuestos contenidos en el acuerdo celebrado entre Inversiones y Valores Miravalle, C.A. y la ciudadana M.C.P. configuran los extremos que definen el contrato de venta previsto en el artículo 1.474 del Código Civil que establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

   Examinado el instrumento contentivo de la convención celebrada entre la actora reconvenida y la demandada reconviniente surge con claridad que se trata de una operación de venta y a tales efectos el artículo 1.161 del Código Civil establece textualmente: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”. De modo, que en este contrato que se analiza objeto de las acciones intentadas por ambas partes se dan las relevantes circunstancias del consentimiento legítimamente manifestado sobre el precio y la cosa, independientemente de cualquier añadido que hagan las partes -como lo relativo al precio de cada dólar americano; es decir, su valor en bolívares; o bien el domicilio, la denominación que den al contrato; o bien la circunstancia de establecer como se hizo (en la cláusula tercera) la remisión para la formalización de la operación en un futuro del documento definitivo a ser firmado por las partes- así cualquier otra estipulación o añadido como los anotados deben ser considerados como modalidades propias o derivadas de la venta ya existente; o sea el hecho de que este contrato remita en su texto a una formalización en el futuro de un acto emergente como el documento definitivo que deben firmar debe ser entendido como un asunto complementario, como una cuestión netamente adjetiva; pues el negocio ya está concluido como derivación de la conducta jurídica de las partes cuando fijaron el precio sobre un objeto o una cosa con su consentimiento legítimamente manifestado ante un funcionario capaz de dar fe pública. De allí que el contrato analizado contiene una operación de venta por cumplir las exigencias de la ley; es decir, en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de venta de acuerdo con el artículo 1.474 en concordancia con el artículo 1.141 ambos del Código Civil, por ser la venta un contrato consensual, así la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado a tenor del ya mencionado artículo 1.161, eiusdem, toda vez que el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de venta, la cual puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato, y tal ocasión de registro surge con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En este sentido, prosiguiendo la jurisprudencia reiterada existente sobre esta materia, no hay dudas al sostener que hay una venta, independientemente de la calificación que den las partes al contrato, cuando existe acuerdo sobre el precio y la cosa u objeto; acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, la verificación de la venta por el cruce de voluntades o consentimiento, no hay duda alguna que por la aplicación del principio de la consensualidad de la transmisión de la propiedad contenido en el artículo 1.161 del Código Civil, debe calificarse el contrato que originó este juicio como un contrato de venta y no de opción de compra, como concluyó la recurrida. En virtud de las anteriores consideraciones, se concluye que el contrato que originó el presente juicio es un contrato de venta y no de opción de compra como lo calificó la sentencia apelada, ya que, como se expresó, aunque las partes al celebrarlo lo denominen contrato de opción de compraventa, la naturaleza del contrato objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por la concurrencia de voluntades o consentimiento. Así se decide.

   De las demás pruebas cursantes en las actas procesales, promovidas por la parte actora, tales como la copia certificada de documento público que corre a los folios 37 al 41 que versa sobre la venta del terreno que hizo el ciudadano O.F. y su esposa M.A.d.F. a la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., la copia fotostática del documento público que corre a los folios 21 al 24 y certificado que corre a los folios 48 al 53 de la 1ª pieza que versa sobre la declaración del ciudadano J.P. que construyó por cuenta y orden de dicha empresa representada por el ciudadano O.S. una casa de 502 metros cuadrados; la copia certificada del documento público que corre a los folios 42 al 46; que trata sobre el pagaré firmado por Inversiones Miravalle C.A., a la ciudadana L.S.D.; es decir, el titulo que contiene la promesa que hace dicha empresa de pagar a la dicha ciudadana la suma de Bs. 110.000.000,00 ó a su orden; la copia fotostática del documento que corre al folio 30 y su original que corre al folio 102 que versa sobre el otorgamiento de la cédula de habitabilidad por parte de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado a la demandada reconviniente; la certificación de gravámenes que corre al folio 101 expedida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y el documento que en copia certificada cursa al folio 102 expedido por la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 24.09.1998, al ser apreciados no añaden elemento alguno para calificar la naturaleza del contrato analizado en esta alzada y que permita modificar el criterio ya establecido; esto es, que se trata de un contrato de venta y no un contrato de opción de compra. En cuanto las testimoniales promovidas por la parte actora no son apreciadas por no haberse evacuado. Sin embargo, sobre la base del principio de la comunidad de la prueba, se evidencia que la testimonial de D.G.P.A., promovida por la parte demandada reconviniente, es veraz por ser firme en sus dichos; evidencian que la ciudadana M.C.P. actuaba como propietaria de la casa al ordenar varias modificaciones en ella ya que se estaba construyendo e inclusive de mandar a construir una piscina en vez de dos como se había pactado. Esta testimonial, adminiculada con el documento público certificado como principio de prueba por escrito (f. 48 al 53 de la 1ª pieza), arroja el valor probatorio que corrobora la intención y propósito de las partes en celebrar un contrato de venta. Así se decide.

   Establecido que la convención celebrada entre la sociedad de comercio Inversiones y Valores Miravalle C.A., y la ciudadana M.C.P. es un contrato de venta, corresponde a esta alzada pronunciarse sobre la decisión del tribunal de la causa al declarar con lugar la acción de resolución del contrato suscrito por los litigantes que corre inserto a los folios 13 y 15 de la 1ª pieza de este expediente, por no haber la parte demandada reconviniente, en este caso la vendedora cumplir con su obligación en otorgar un documento definitivo de venta. Se observa que la recurrida se fundamentó en que las partes contratantes celebraron un contrato de opción de compraventa y que la vendedora no cumplió con su obligación en otorgar un documento definitivo de compraventa y, al no hacerlo, incurrió en incumplimiento, dando lugar a la acción de resolución. A juicio de quien decide la recurrida partió de un punto inexacto por haber calificado el contrato suscrito entre las partes en conflicto como un contrato de opción de compra, cuando es un contrato de venta -como ya se dijo- fundado en el acuerdo de voluntades; esto es, en el consentimiento legítimamente manifestado por las partes, el vendedor en transmitir la propiedad de un inmueble en construcción, y la compradora en pagar el precio con sus abonos y la forma de entregar del resto pactado que es la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil dólares americanos (U.S. $ 450.000); por lo que, conforme a lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil que establece “la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado” hay cumplimiento simultáneo de las obligaciones de dar y hacer. La venta no es un contrato solemne, pues, la escritura es un medio de probar su realización y, aunque se conviniera en su elaboración, no tenia la vendedora, parte demandada reconviniente en esta causa la obligación de introducir documento al registro, ya que es el comprador quien corre con la carga de los gastos de escritura; por tanto, es evidente, que ese señalamiento de la recurrida para atribuir un incumplimiento de la vendedora en este caso a la parte demandada reconviniente en la causa, no la pone en mora, ni es indicación alguna del imputado incumplimiento de sus obligaciones.

   Por demás, no resulta lógico que la ciudadana M.C.P. al haber adquirido la casa en aplicación del contrato de venta suscrito y en conformidad con el artículo 1.161 del Código Civil e incumpliendo con su obligación de pagar el resto del precio en el plazo establecido por no protocolizarse la escritura de venta se atribuya el derecho de demandar la resolución del contrato, como lo ha expresado la jurisprudencia de que “el comprador que no haya pagado totalmente el precio en el plazo que le fue concedido para ello, no puede, mientras no pague, ejercer la acción resolutoria del contrato de venta celebrado, arguyendo que el vendedor no ha otorgado la escritura relativa al inmueble vendido porque dicha acción sólo puede ejercerla la parte que haya cumplido con su obligación”. Tales razonamientos conducen a esta alzada a sostener y concluir que no está ajustada a derecho la declaratoria con lugar de la acción de resolución de contrato intentada por la ciudadana M.C.P., dictada por el a quo y, consecuencialmente, la condenatoria de los daños y perjuicios reclamados. Así se decide.

   En cuanto a la declaratoria con lugar de la acción de resolución del contrato dictada por el juzgado de instancia en virtud de que en su criterio estima que hubo incumplimiento de la parte accionada reconviniente por haber construido una (1) piscina en vez de dos (2) como estaba pactado, debe ser declarado improcedente, en razón de que la recurrida parte de un juzgamiento erróneo al calificar el contrato en examen como un contrato de opción de compra venta, donde están definidas las obligaciones y derechos de los contratantes, cuando en realidad, como se estableció anteriormente, resulta un contrato de venta que conforme con el artículo 1161 del Código Civil “…La propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente”. Además el tribunal de instancia realiza su motivación con base a la declaración del ciudadano J.P. contenida en copia certificada del documento público que corre a los folios 48 al 53, pero que este mismo ciudadano al declarar como testigo no es valorado su dicho por el tribunal de la causa por considerarlo contradictorio, no siendo dicha prueba la mas idónea para constatar las características de un inmueble, sus dependencias y equipamientos. Pero sin embargo, la recurrida sin tomar en cuenta al principio de la comunidad de la prueba, omite que la testimonial de D.G.P.A., promovida por la parte demandada reconviniente, que es veraz, por ser firme en sus dichos, pone en evidencia que la ciudadana M.C.P. actuaba como propietaria de la casa al ordenar varias modificaciones a la casa que se estaba construyendo e inclusive de mandar a construir una piscina en vez de dos como se había pactado, que al adminicular esta testimonial con el documento público que en copia certificada fue otorgado por J.P. que cursa –se insiste- a los folios 48 al 53 de la 1ª pieza, arroja el valor probatorio que corrobora la intención y propósito de la ciudadana M.C.P. de construir una sola piscina. Así se decide.

   En este orden de ideas, le corresponde a este tribunal de alzada pronunciarse sobre la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente y que fue declarada sin lugar por el tribunal de la causa. En efecto, la parte demandada reconvino a la parte actora en la resolución del contrato suscrito por ambos, por no haber cancelado el saldo restante del precio de la venta en el término fijado de noventa (90) días contados desde el momento de la autenticación del contrato suscrito por ellos, ni en el lapso de treinta (30) días hábiles de prórroga, a la vez, solicita que le sea dejado en su poder la cantidad de cincuenta mil dólares (U.S. $ 50.000) que le fueron entregados para ser imputados al precio de venta en compensación de los daños causados por inejecución de su obligación en cumplimiento de la cláusula penal. La parte demandante reconvenida dio contestación a la reconvención, alegando que el contrato suscrito no es un contrato de venta sino de opción de compra venta, y que no incumplió la obligación de pagar el resto del precio, ya que su obligación nacía al momento de protocolizar el documento definitivo de venta al tiempo que opone como defensa la excepción de contrato no cumplido contenida en el artículo 1.168 del Código Civil. El tribunal de la causa motivó su decisión de declarar sin lugar la reconvención, negando la resolución del contrato y los pedimentos complementarios sobre daños y perjuicios y costas procesales, al considerar que el contrato celebrado entre las partes es un contrato de opción de compra venta y no un contrato de venta y que la obligación de pagar el resto del precio por parte de la ciudadana M.C.P. sería en el momento de la protocolización definitiva, no pudiéndose efectuar ello porque la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., no tenia el título de propiedad de bienhechurías, la cédula de habitabilidad y solvencias municipales; documentación esta que a criterio de la recurrida era indispensable para proceder a suscribir la venta ante el registrador; en consecuencia, la parte demandante reconvenida no incumplió la obligación de pagar el resto del precio. Añadió decidiendo, que de conformidad con la exceptio non adempleti contractus alegada por la parte demandante reconvenida “…obvio resulta que la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., no puede exigir el cumplimiento de la obligación de pago del precio como causa de su petición de resolver el contrato suscrito con la ciudadana M.C.P., sin antes cumplir con la obtención de los documentos pertinentes para proceder a la venta, por lo cual es improcedente su acción de resolución, así como los pedimentos complementarios sobre pago de daños y perjuicios y costas procesales…”. No comparte esta alzada el criterio sostenido por el tribunal de la causa de declarar sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada, por considerar que el contrato suscrito entre las partes es un contrato de opción de compra venta, ya que como se afirmó anteriormente, quedó demostrado que se trata de un contrato de venta fundado en un acuerdo de voluntades, legítimamente manifestado sobre el precio, la manera de pagarlo y los abonos realizados imputados al precio total y, sobre la cosa u objeto, donde no es indispensable para perfeccionar un contrato de venta que el escrito que lo contiene sea registrado, ya que éste no es un contrato solemne, así como tampoco, la presentación de la cédula de habitabilidad, titulo de propiedad de bienhechurías y solvencias municipales, ni impedirlo el hecho que el bien se encuentre hipotecado, por una parte y por la otra, pretender como lo ha sostenido la recurrida de justificar a la parte demandante reconvenida en no cumplir su obligación de pagar el resto del precio, aún cuando las partes se han puesto de acuerdo en él y pagado parte del mismo hasta que la parte demandada reconviniente, que ha intentado la acción de resolución del contrato de venta por su incumplimiento, cumpla con registrar el documento de compra venta; esto es, declarar con lugar la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandante reconvenida, no puede prosperar, ya que, como muy bien lo ha afirmado la doctrina de Casación y los autores patrios para que pueda oponerse la excepción de contrato no cumplido es indispensable que se haya demandado el cumplimiento del contrato, pues la excepción non adimpleti contractus, no es aplicable cuando se ha ejercido la acción de resolución de contrato, por lo cual el tribunal de la causa, que declaró con lugar la excepción en ésta última circunstancia, infringió los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil. De tal manera, que resulta forzoso para esta alzada revocar la decisión dictada por el tribunal de la causa que declaró sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente por los motivos expresados, a la vez, de declarar con lugar dicha acción de resolución del contrato de venta suscrito entre la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., y la ciudadana M.C.P., así como los pedimentos complementarios sobre pago de daños y perjuicios, que por vía de reconvención interpuso la parte demandada reconviniente. Así se decide.

   En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada reconvenida, como las posiciones juradas, no pueden ser apreciadas por no haber sido evacuadas; las testimoniales del ciudadano J.P. fue apreciada conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que el dicho del testigo no tiende a probar la existencia de la convención celebrada con el propósito de establecer una obligación o extinguirla ni declaró el testigo para probar lo contrario de lo establecido en la convención celebrada entre las partes ni para modificar ni justificar lo que se dijo antes, durante o después del otorgamiento del instrumento, resultando para esta alzada válido su dicho y admisible la prueba por no infringir lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil; en tanto, que la testimonial del ciudadano D.G.P. que a pesar de ser apreciada y valorada, al mostrarse firme en sus dichos, la recurrida la estima “como un indicio aislado que de por sí, resulta insuficiente para dar por demostrado que en este caso se produjo un acuerdo entre los contratantes sobre la modificación de la cláusula primera del contrato preliminar en cuanto a la construcción de una piscina”. Sin embargo, para esta alzada, la declaración de D.G.P. es válida y útil para establecer y reafirmar que la intención y propósito de la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., y la ciudadana M.C.P. de celebrar un contrato de venta, ya que este testigo declaró como la parte actora, la ciudadana M.C.P. ordenó en varias oportunidades hacer modificaciones a la casa que se estaba construyendo e inclusive de construir una sola piscina en lugar de dos, lo cual evidencia el ejercicio del derecho de propiedad que ejercía la ciudadana M.C.P. sobre la casa dada en venta; testimonio que es admisible y al cual se le acredita pleno valor probatorio al adminicularse al documento público que en copia certificada cursa a los folios 108 y 110 de la 1ª pieza de este expediente, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.392 del Código Civil. En cuanto, al documento privado acompañado en original que está agregado al folio 107 de la 1ª pieza de este expediente, ya se dijo que no se valora por haber sido impugnado y no se demostró su autenticidad con la prueba de cotejo. En relación al documento publico que corre a los folios 108 al 110 de la 1ª pieza de este expediente, se le asignó valor probatorio en esta sentencia en el capitulo destinado a las pruebas para acreditar que el ciudadano J.P. construyó por cuenta y orden de la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A., representada por O.S., una casa de 502 metros cuadrados de construcción; en cuanto a las certificaciones expedidas por la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio de Maneiro que están insertas a los folios 111 y 112 de la 1ª pieza de este expediente, sólo interesan para probar la deuda municipal pendiente y pagada por la empresa demandada reconviniente por concepto de catastro más nada aportan a lo que se ha decidido en el presente debate judicial, al igual que el oficio Nº 116-2000 de fecha 17 de octubre de 2000, emitido por el Registrador Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta que cursa al folio 15 de la 2ª pieza de este expediente, relativo a la cedula de habitabilidad o permiso de habitabilidad, que sólo se exige en las Oficinas de Registro Inmobiliario cuando se trate de la protocolización de inmuebles sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal más no a venta de bienhechurías o casas en construcción y la copia fotostática del documento publico que cursa a los folios 19 al 21 de la 2ª pieza, que contiene la compra del terreno por parte de la empresa Inversiones y Valores Miravalle C.A. Así finalmente se decide.

8. DECISIÓN

   Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre la República y por autoridad de la Ley, declara: