Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 18 de Noviembre de 2009

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, la apelación interpuesta por los abogados E.V.B. y M.E.C., procediendo en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada, contra la decisión que fuera dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual DECLARA con lugar la acción de cumplimiento de contrato en el juicio que siguen los ciudadanos C.V.P. y V.R.H.G., venezolanos, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad N°: 6.872.638 Y 4.486.383, en contra de los ciudadanos; declarando a su vez la reconvención interpuesta por la parte demandada, ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., de nacionalidad venezolana, hábiles en derecho y titulares de las Cédulas de Identidad N° 6.870.179 y 5.219.681, respectivamente; recibiéndose los autos en fecha 10 de julio de 2008, procediéndose a darle entrada la archivo, quedando anotado en el libro de causas bajo el número 08-6680, de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

En fecha 27 de octubre de 2008, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la demandada para consignar informes y el 17 de noviembre de 2008, se fijó oportunidad para dictar sentencia, la cual fue diferida el 28 de enero de 2009.

Llegada la oportunidad de decidir, fuera de la oportunidad que fuera establecida, debido a la excesiva acumulación de causas en estado de sentencia, por ser este Tribunal único Superior del Estado Miranda, con competencia en las materias que le han sido atribuidas, se observa:

El juicio se inició por demanda que fuera presentada el 30 de septiembre de 2004, constando de los autos la admisión de la demanda en fecha 07 de octubre de 2004, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada. (folio 32).

En fecha 8 de noviembre de 2004, el ciudadano C.Á., en su carácter de alguacil Titular, consignó recibo de citación personal correspondiente a la ciudadana Y.R.R., manifestando que ésta se negó a firmar la boleta y que, en cuanto al ciudadano J.D.D.M.G. le fue imposible practicar la citación por cuanto el mencionado ciudadano se encuentra en horas de la noche. ( f. 46).

En fecha 29 de noviembre de 2004, compareció el abogado C.F., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignando a los autos copia de instrumento poder que acredita su representación, dando por citados a su representados. (F. 79). Consta de los autos original del poder en referencia (F. 95 y 96)

En fecha 20 de enero de 2005, la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO (f. 97 AL 107), reconvención que fue admitida por auto del 26 de enero del mismo año, fijándose oportunidad para su contestación.

El 3 de febrero de 2005 la actora reconvenida consignó escrito de contestación (F. 123 al 130)

En fecha 16 de febrero de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó a los autos, escrito de pruebas y, en fecha 9 de marzo del mismo año, escrito complementario. ( F.132 y 134)

En fecha 09 de marzo de 2005, la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia consignó escrito de pruebas ( F. 135).

En fecha 14 de marzo de 2005, fueron agregados a los autos los escritos en referencia y sus respectivos anexos. (F: 137)

El 17 de marzo de 2005 compareció la representación judicial de la parte actora y se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada reconviniente. Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 17 de marzo de 2005, realizó oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la actora.

Por auto de fecha 18 de marzo de 2005, el a A quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por ambas partes (F.190 y 191), admitiéndolas en cuanto ha lugar a derecho, salvo su apreciación en la definitiva, comisionando para la evacuación de las testimoniales al Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, fijando oportunidad para reconocimiento de instrumento privado y ordenando librar Oficio con la finalidad de requerir el Informe promovido por la parte demandada. (F. 190 y 191)

Al folio 203 de la primera pieza del expediente, consta el reconocimiento de instrumento privado, constando las resultas de las demás pruebas a la segunda pieza del expediente.

En fecha 19 de julio de 2005, ambas partes consignaron escrito de informes, los cuales fueron agregados a los autos y el 27 de julio del mismo año, la demandada consignó escrito de observaciones.

En fecha 03 de junio de 2008, fue dictada la sentencia que es objeto de revisión por efecto de la apelación que fuera oída en ambos efectos.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

1. DE LOS ALEGADO POR LA ACCIONANTE

   La parte actora presentó escrito libelar en fecha 30 de septiembre de 2004, en el cual expuso las razones de hecho y de derecho en las que fundamenta su pretensión. Así realizó un esbozo de todas las situaciones que le llevaron a ejercer la acción aduciendo:

   Que celebró con los demandados contrato de compra venta ante la Notaría Pública del, Municipio Guaicaipuro, en fecha 30 de enero de 2004, bajo el no. 47, Tomo 11, de Autenticaciones, el cual versó sobre un apartamento ubicado en el Edificio Los Lagos, Urbanización Los lagos, ubicado en el piso 2, signado con el No. 2, Los Teques, Estado Miranda.

   Que, según el expresado contrato los vendedores se obligaron a vender y los compradores a comprar, pactándose un precio de venta en la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000), de los cuales se cancelaron VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000) al momento de la autenticación del documento, estableciendo un plazo para la protocolización del documento definitivo de ciento veinte días, más treinta días hábiles de prórroga.

   Que, según la cláusula cuarta del contrato, si por causas imputables a LOS COMPRADORES no se celebrara la negociación, los vendedores retendrían la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES de la suma recibida y, si lo fuere por causas imputables a LOS VENDEDORES éstos devolverían la totalidad del monto recibido y pagarían DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES por concepto de cláusula penal.

   Que, según la cláusula quinta, LOS VENDEDORES se obligaron a presentar al momento de la protocolización del documento definitivo todas las solvencias necesarias.

   Que, el 21 de septiembre de 2004 se trasladó y constituyó la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en la residencia de la parte actora, a solicitud de los demandados, con la finalidad de notificarles del contenido de una notificación en la cual se les informaba, con motivo del vencimiento del contrato de opción de compra venta, les otorgaban un plazo improrrogable de cinco días, es decir, consignar el documento definitivo ante la Oficina de registro, proceder al pago del precio y, en consecuencia, se otorgue el documento definitivo de compra venta.

   Que, LOS VENDEDORES, propietarios del inmueble, suscribieron además con los actores, contrato de arrendamiento el cual fue autenticado en la misma fecha.

   Que, el plazo para el cumplimiento de LOS COMPRADORES ha sido modificado en varias oportunidades: una mediante documento privado de fecha 3 de abril de 2004, suscrito por la ciudadana Y.R., en el que se dejó establecido que el plazo comenzaría a correr a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del inmueble; que además la solvencia municipal les fue entregada por LOS VENDEDORES el 29 de septiembre de 2004o, a través de la Conserje del Edificio; que además se estableció otro lapso en la notificación que recibieran; y, por lo demás LOS VENDEDORES se encontraban insolventes en los impuestos municipales.

   Que, a su entender la negociación a que se refiere es una compra venta, procediendo de seguidas a invocar los artículos 1167 y 1549 del Código Civil, para demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y la cancelación de la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES por concepto de cláusula penal.

2. - DE LO ALEGADO POR LA DEMANDADA

   La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la negó, rechazó y contradijo, afirmando que el contrato celebrado es una opción de compra venta y no una compra venta como lo afirma la parte actora.

   Señaló que, las partes se denominaron COMPRADORES Y VENDEDORES a efectos de la identificación en el contrato y para dar efecto definitivo a la situación contractual.

   Expresó que, no es cierto que el plazo estipulado haya sufrido modificaciones; rechazando el contenido del documento privado que anexó la parte actora, el cual, no puede modificar lo pactado en un documento autenticado y que además no está suscrito por todos los interesados.

   Que, de acuerdo al texto del contrato, se obligaron los vendedores a consignar las solvencias en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; que los demandantes nunca consignaron ese documento en Registro correspondiente; que no es cierto que obstaculizaran la obtención por LOS COMPRADORES de un crédito en el IPASME.

   Que, entregaron una CERTIFICACIÓN DE GRAVÁMENES por cinco años; que desconocían cuáles eran los requisitos para la obtención del crédito; que ellos no tenían otras obligaciones que las estipuladas en el contrato; que trataron de contribuir en la medida de lo posible; que los mismos demandantes sí necesitaban la certificación de gravámenes podían obtenerla por tratarse un documento público; que no tenían los actores impedimento alguno para realizar los trámites; que no pueden imputársele a los demandados la negligencia de los actores en la tramitación del crédito.

   Que lo solicitado en cuanto a cumplimiento de contrato y aplicación de la cláusula penal, contradice la previsión del artículo 1258 del Código Civil.

   Aceptó la demandada ser propietaria del inmueble a que se refiere el presente juicio; haber celebrado la contratación con los actores, en cuyo documento se pautaron las obligaciones de las partes; expresando que los actores no dieron cumplimiento a su obligación de consignar el documento definitivo de compra venta en el plazo previsto.

   Que, sin embargo, los demandados decidieron vender el inmueble y, procedieron en consecuencia a concederles un último plazo improrrogable para que cumplieran en comprar, lo cual efectuaron a través de la Notaría Pública.

   Que, han trascurrido todos los plazos que le fueron otorgados a los actores.

   Procedió de seguidas a invocar el contenido del artículo 1167 del Código Civil y de los artículos 1527, 1257, 1258, 1264, 1270, 1271, 1273, 1276, los cuales trascribió, expresando que los actores no pueden alegar “causa extraña no imputable”, para concluir reconviniéndolos por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y solicitando se les condene al pago de la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES por concepto de la cláusula cuarta del contrato.

2. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

   Expresó que, al haber contestado la parte demandada en la forma que lo hizo, suponiendo lo que no se había dicho, incurrió en confesión ficta; que no se le puede dar una interpretación distinta a lo que está escrito en un contrato; que en el contrato de opción no existe obligación para el comprador, lo que existe es un derecho a ejercer la opción.

   Que, la declaración unilateral de la ciudadana Y.R.R. demuestra la buena fe de los actores y las conversaciones que mantuvieron en torno a la recepción de los documentos.

   Que, los documentos privados solo pueden ser desconocidos por quien los produce; siendo que la parte demandada no desconoció la firma sino el contenido, con lo que el documento existe y está reconocido.

   Que, los vendedores se obligaron a vender y los compradores a comprar en forma irrevocable, por lo que estamos en presencia de una compra venta.

   Que, no es posible que desconocieran los vendedores los requisitos y documentos necesarios para la tramitación del crédito y desconocieran la obligación que tenían de tramitar la certificación de gravamen.

   Que, tienen derecho los compradores en solicitar la aplicación de la cláusula penal como indemnización, pues ambas partes impusieron ese derecho.

   Que, las características del documento señalan que se trata de un contrato de compra venta y no de una opción.

   Que, es digno de análisis el documento contentivo de la notificación, pues mediante documento unilateral no pueden cambiarse los términos de la contratación original. Se trata de una oferta y debe ser aceptada por su destinatario para que produzca efectos.

   Consignó, documento dirigido a la Juez del tribunal de origen, en el cual dan su consentimiento al término para el cumplimiento de la obligación (sello de recepción del 10 de febrero de 2005).

   DE LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA

   El Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 03 de junio de 2008, dictó sentencia, en cuyo dispositivo declaró:

   PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA interpusieran los ciudadanos C.V.P. y V.R.H.G. contra los ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., ambas partes identificadas en el presente fallo; SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R. contra los ciudadanos C.V.P. y V.R.H.G.. TERCERO: Se ordena a la parte demandada…

   En la sentencia que es objeto de revisión, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se señaló al respecto:

   …si bien es cierto, que del contenido del contrato, se observa que las partes establecieron un plazo de ciento veinte (120) días, más treinta (30) de prórroga para la protocolización del documento definitivo de compra venta, no es menos cierto que dicho plazo quedó modificado, a través del documento privado firmado por la codemandada Y.R. RIVERO, conjuntamente con los ciudadanos V.H. y C.P., mediante el cual dejó constancia de haberle hecho entrega a éstos últimos, la Certificación de Gravámen…(…)…y donde asimismo se declara que el lapso para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta comenzaría a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del inmueble…

   ALEGATOS EN ALZADA

   En los informes que fueron presentados ante esta Alzada, la parte demandada, luego de hacer un recuento de los principales actos del proceso y de los alegatos que fueron vertidos en su contestación, señaló que el dispositivo de la recurrida es contrario a derecho, la equidad y la justicia social.

   Que el A quo se fundamentó en su decisión en el documento privado y la cláusula sexta del contrato; que el documento privado no puede modificar lo pactado en documento autenticado y que además no está suscrito por todos los intervinientes; que la ciudadana Y.R.R. no estaba facultada para realizar por sí sola la operación; que debe aplicarse el artículo 765 del Código Civil y, haciendo una serie de consideraciones, concluyó en que el A quo no le dio fundamento de derecho a la decisión concerniente a la valoración de este documento.

   Que, consideró el A quo que la entrega de las solvencias era condición indispensable para la protocolización del documento definitivo, pero para ello éste debía estar redactado y presentado ante la Oficina de Registro, siendo que cuando los actores intentaron la demanda ese documento no existía, hecho comprobado mediante el Informe emanado del IPASME.

   Que los actores iniciaron los trámites para la obtención del crédito cinco meses después del otorgamiento de la opción; que el préstamo aprobado era insuficiente para la cancelación de la obligación; que los actores nunca probaron que tenían el dinero para cumplir sus obligaciones.

   Que la recurrida no valoró todas las pruebas aportadas a los autos; además se apartó del contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

   Que, en consecuencia, procede a exponer las defensas que probó en el curso del juicio:

   - El reiterado incumplimiento en las obligaciones de los actores, con base al incumplimiento de los lapsos previstos y, posteriormente, en el lapso esencial que s eles concedió, con lo que quedó demostrada la intención de los demandados de cumplir.

   - El documento contentivo de la negociación evidenció que, la voluntad de las partes era establecer un lapso; tiempo durante el cual los actores no cumplieron sus obligaciones; además que, las solvencias requeridas por el registro debían ser consignadas por los demandados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, pero les fueron entregadas antes del término pactado.

   - La constancia emanada del IPASME de fecha 28 de septiembre de 2004, demuestra que para esa fecha los demandantes carecían de recursos para cumplir la opción y que el documento no había sido redactado todavía.

   - En el acta levantada el 10 de diciembre de 2004, durante acto conciliatorio celebrado en el tribunal de la causa, se deja constancia que, para esa fecha, los actores consignaron copia de un cheque que no cubría el total.

   - Con la Planilla de Requisitos exigidos por el IPASME para la concesión de créditos, se demuestra que éstos estaban bajo la sola responsabilidad de los solicitantes, por lo que la tramitación del crédito dependía de la diligencia que los solicitantes desarrollaran.

   - Se probó que los demandantes reconvenidos han incurrido en contradicciones, con la finalidad de ganar tiempo y que los demandantes conocían en todo momento el contenido y sentido de la notificación, pretendiendo aceptarlo seis meses después.

   - Se demostró que el documento privado del 3 de abril de 2004 no puede producir los efectos jurídicos pretendidos por los demandantes.

   - Se configuró la confesión ficta de los actores reconvenidos, porque ellos se limitaron a contradecir la contestación dada por los demandados, sin contestar la reconvención.

   - La recurrida desechó la Solvencia Municipal, aduciendo que ha debido cumplirse con el artículo 433 alusivo a los informes, siendo que la solvencia constituye un acto administrativo.

   - Con respecto al cheque emitido por el IPASME no podía el A quo darle valor de acto administrativo, aunque emane de una institución del estado; por lo tanto, estaba sujeto a ratificación.

   - Con el informe emitido por el IPASME se demostró que la actora fue negligente en la tramitación del crédito, pues el crédito fue solicitado el 29 de junio de 2004, cinco meses después de la celebración de la opción, a solo treinta días del vencimiento del lapso esencial; quedando probado además que para el 5 de octubre de 2004 no había sido redactado el documento definitivo de compra venta; que no les fue aprobado el monto solicitado en su totalidad.

   - Que no hubo con respecto a los actores “causa extraña no imputable”, abundando en consideraciones doctrinarias.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   1-DEL RECURSO DE APELACIÓN: Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.

   La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

   Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano:

   Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina

   La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

   Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, corresponde hacer una revisión de lo dispuesto por el Tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, de la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta, teniendo en consideración que solamente recurrió la parte demandada, por lo que se le puede desmejorar su posición, dada su condición de única apelante.

   2-CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:

   En el presente caso, alega la parte actora que, según documento autenticado celebró con los demandados contrato de compra venta ante la Notaría Pública del, Municipio Guaicaipuro, en fecha 30 de enero de 2004, bajo el no. 47, Tomo 11, de Autenticaciones, el cual versó sobre un apartamento ubicado en el Edificio Los lagos, Urbanización Los lagos, ubicado en el piso 2, signado con el No. 2, Los Teques, Estado Miranda.

   Que, según el expresado contrato los vendedores se obligaron a vender y los compradores a comprar, pactándose un precio de venta en la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000), de los cuales se cancelaron VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000) al momento de la autenticación del documento, estableciendo un plazo para la protocolización del documento definitivo de ciento veinte días, más treinta días hábiles de prórroga.

   Que, según la cláusula cuarta del contrato, si por causas imputables a LOS COMPRADORES no se celebrara la negociación, los vendedores retendrían la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES de la suma recibida y, si lo fuere por causas imputables a LOS VENDEDORES éstos devolverían la totalidad del monto recibido y pagarían DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES por concepto de cláusula penal.

   Que, según la cláusula quinta, LOS VENDEDORES se obligaron a presentar al momento de la protocolización del documento definitivo todas las solvencias necesarias.

   Que, el 21 de septiembre de 2004 se trasladó y constituyó la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en la residencia de la parte actora, a solicitud de los demandados, con la finalidad de notificarles del contenido de una notificación en la cual se les informaba, con motivo del vencimiento del contrato de opción de compra venta, les otorgaban un plazo impro9rrogable de cinco días, es decir, consignar el documento definitivo ante la Oficina de registro, proceder al pago del precio y, en consecuencia, se otorgue el documento definitivo de compra venta.

   Que, LOS VENDEDORES, propietarios del inmueble, suscribieron además con los actores, contrato de arrendamiento el cual fue autenticado en la misma fecha.

   Que, el plazo para el cumplimiento de LOS COMPRADORES ha sido modificado en varias oportunidades: una mediante documento privado de fecha 3 de abril de 2004, suscrito por la ciudadana Y.R., en el que se dejó establecido que el plazo comenzaría a correr a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del inmueble; que además la solvencia municipal les fue entregada por LOS VENDEDORES el 29 de septiembre de 2004o, a través de la Conserje del Edificio; que además se estableció otro lapso en la notificación que recibieran; y, por lo demás LOS VENDEDORES se encontraban insolventes en los impuestos municipales.

   Que, a su entender la negociación a que se refiere en una compra venta, procediendo de seguidas a invocar los artículos 1167 y 1549 del Código Civil, para demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y la cancelación de la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES por concepto de cláusula penal.

   Planteada la pretensión de la actora en los términos expuestos, es obvio que la acción ejercida en el presente juicio es la de cumplimiento de contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se expresa textualmente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En el presente caso, la accionante optó por la vía de la ejecución del contrato, demandando su cumplimiento y reclamó por concepto de daños y perjuicios, la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES.

   Por su parte, la demandada reconvino a la actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, alegando que ésta había incumplido sus obligaciones, acción que también se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil.

   3- CARGA PROBATORIA:

   Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

   La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción.

   Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

   En el presente caso, la actora fundamentó su acción en el incumplimiento de la demandada y, por su parte, la demandada, asumió la misma conducta procesal. De manera que, tratándose el incumplimiento de un hecho negativo, le corresponde a cada una de las partes la prueba concerniente a su propio cumplimiento, lo cual será examinado a la luz de los que fuera pactado por las partes.

   4-FONDO DEL ASUNTO:

   No constituye un hecho controvertido la celebración de una contratación entre actores y demandados, la cual según la actora contiene una operación de compra venta y, a juicio de la demandada, es una opción de compra venta; calificación que resulta insubsistente si se tiene en consideración que la finalidad perseguida por las partes a través del presente procedimiento, es aquilatar el incumplimiento de su contraparte, para obtener la actora el cumplimiento del contrato y, la demandada, su resolución, amén que del mismo texto del documento que contiene la negociación se puede ver claramente que lo celebrado fue un contrato de opción de compra venta, denominado en doctrina además promesa bilateral de compra venta, mediante el cual, a través del cumplimiento de una serie de obligaciones puede llegarse a una negociación definitiva.

   Se impone en consecuencia, el análisis de las cláusulas del contrato y así encontramos que, las partes se obligaron, los vendedores a vender y los compradores a comprar, en forma irrevocable (esta irrevocabilidad se refiere a la negociación definitiva), el inmueble que aparece descrito en el libelo, propiedad de los vendedores, estableciendo un precio de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES, de los cuales recibieron los vendedores al momento de la opción la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES que devolverían a los compradores, pagando además una suma adicional de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, si por causas que le fueren imputables la negociación no llegara a concretarse y, de los cuales, retendrían la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, si por causas imputables a los compradores, la negociación no llegara a su conclusión. ASÍ SE ESTABLECE.

   Pactaron las partes que el resto del precio sería pagado por los compradores en el momento de la protocolización del documento definitivo; que los compradores tramitarían ante el IPASME el crédito necesario; y que los vendedores entregarían todas las solvencias correspondientes al inmueble en el momento de la protocolización del documento definitivo.

   Del análisis de las cláusulas que se refieren a los acuerdos de las partes, no se desprende obligación alguna para los vendedores con respecto a la tramitación del crédito, pues es claro lo estipulado en el último aparte de la cláusula segunda: “LOS COMPRADORES se comprometen a tramitar ante el IPAS-ME el crédito relacionado con la presente negociación”, aseveración que no admite otra interpretación que determinar la responsabilidad de los compradores en cuanto a estos trámites.

   Sin embargo, aunque nada dice el documento fundamental de la acción y la reconvención, sobre obligaciones de los vendedores con respecto a documentación relacionada con el trámite del crédito, siendo un hecho notorio que, para la presentación de un documento a los fines de su registro, se requiere de documentación personal que solamente corresponde a los vendedores proporcionar (copia de las cédulas de identidad, Registro de Información Fiscal, Registro de Vivienda Principal, de ser el caso u otros que pudieran ser requeridos por el Ministerio de Hacienda) es obvio que, aunque el documento nada haya dicho al respecto, existen obligaciones de los vendedores que les son absolutamente personales y que, podrían en algunos casos corresponder también al trámite del crédito, porque es un hecho notorio que, al planificarse una operación definitiva de compra venta a través de una entidad financiera, se ocupa ésta de la redacción del documento, encargándose a los compradores de los trámites del registro, trámites para los cuales se requiere de documentación personal de los vendedores. De manera que, debe determinar quien decide, si los vendedores estaban obligados o no a proporcionar documentación personal para el trámite del crédito, o si surgía esta obligación una vez aprobado éste, solamente a los efectos de la protocolización del documento definitivo. ASÍ SE ESTABLECE.

   Por otra parte, juzga quien decide que, el contenido de la cláusula quinta: “ LOS VENDEDORES se obligan a consignar en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna, todas las solvencias correspondientes al inmueble objeto del presente contrato, tales como…”, es suficientemente claro para determinar que estas solvencias no tenían la finalidad de facilitar a los compradores la tramitación del crédito, sino la de dar por concluida la negociación definitiva, mediante la entrega de las solvencias relativas al inmueble, una vez suscrito el documento protocolizado. ASÍ SE ESTABLECE.

   Ahora bien, según lo estipulado en la cláusula sexta: “Todos los gastos que originen…(…)…la protocolización del documento definitivo de compra venta …(…)…serán por cuenta de los compradores.”, se coloca en ellos la responsabilidad tanto en cuanto a la obtención de los documentos necesarios para el registro del documento definitivo, como en su redacción y presentación ante la Oficina correspondiente. De manera que, si por alguna razón legal le hubiera sido requerida la autorización de los vendedores para alguno de esos trámites, quedaría en cabeza de los compradores hacer el requerimiento y poner en mora a los vendedores con respecto al trámite en cuestión. ASÍ SE ESTABLECE.

   En cuanto a lo señalado en la cláusula TERCERA: “Ambas partes convienen en un plazo para la protocolización del Documento Definitivo de Compra, de ciento veinte días (120) contados a partir de la autenticación del presente documento, más treinta (30) días hábiles de prórroga, contados a partir de la fecha de vencimiento del plazo inicial”, quien decide interpreta que este plazo fue establecido tanto para la obtención del crédito por parte de los compradores, como para los tramites de la protocolización del documento definitivo, siendo que la prórroga operaría en beneficio de los compradores, si cumplidas sus obligaciones, surgiera la imposibilidad por causa no imputable, de concretar las gestiones correspondientes. En este punto, es necesario acotar que, de acuerdo al texto del libelo, los actores han insistido en que el plazo para el cumplimiento fue modificado mediante documento privado de fecha 3 de abril de 2004, en el cual se estableció que el lapso para la protocolización comenzaba a correr a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del inmueble, documento que aparece suscrito por los demandantes y por la ciudadana Y.R. RIVERO, cuya interpretación por parte de la actora, contradice la negociación inicial pactada por las partes, pues como antes se acotó, en el documento contentivo de la opción no se establecieron más obligaciones para los vendedores que las lógicas de proporcionar documentación personal, a requerimiento de los compradores, con la finalidad de facilitar los trámites si ello fuese necesario.

   Observa quien decide, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1362 que los instrumentos privados hechos para alterar o contrariar lo dispuesto en instrumentos públicos, no producen efectos sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal; observándose además, en cuanto al desconocimiento del documento en cuanto a su contenido que no existe disposición alguna en nuestra legislación para apoyar el caso del reconocimiento de la firma de un documento privado y al mismo tiempo el desconocimiento de su contenido, por lo que la impugnación del contenido de esta clase de documentos no puede ser efectuada mediante el desconocimiento. De manera que, el instrumento denominado “RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS” que aparece inserto a las actas del expediente, folio 25, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en cuanto a contenido y firma de la codemandada Y.R. RIVERO, comunera del codemandado J.D.D.M., quien a tenor de los dispuesto en el artículo 761 del Código Civil, en caso de defender los derechos de la cosa común, no amerita el concurso de su condueño. Por lo tanto, se aprecia este documento, conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, como evidencia de su contenido, en el sentido que las partes establecieron que el lapso para el cumplimiento por parte de los compradores comenzaría a correr a partir de la recepción de los documentos de propiedad del inmueble, vale decir, del 3 de abril de 2004 y, siendo que ese lapso había sido establecido en ciento veinte (120) días, trascurrieron 27 días en el mes de abril, 31 días en el mes de mayo, 30 días en el mes de junio, para un total de 88 días, lo que sumado a los 31 días del mes de julio, haría un total de 119 días, cumpliéndose los 120 días establecidos en el contrato el día 01 de agosto de 2004, fecha para la cual debían las partes haber cumplido las obligaciones que les correspondían.

   Teniendo en consideración lo señalado en los párrafos precedentes, quien decide juzga necesario hacer un examen de las pruebas aportadas a los autos, con la finalidad de establecer cuáles eran las obligaciones que podían ser cumplidas unilateralmente por los compradores y en cuáles les era indispensable la colaboración de los vendedores.

   En el mismo sentido, se hará la determinación sobre cuál de las partes incurrió en incumplimiento:

   5-PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS:

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   Conjuntamente al libelo, consignó:

   - Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, en fecha 30 de enero de 2004, bajo el no. 47, Tomo 11, el cual versó sobre un apartamento ubicado en el Edificio Los Lagos, Urbanización Los Lagos, ubicado en el piso 2, signado con el No. 2, Los Teques, Estado Miranda, contentivo de la negociación celebrada entre las partes; el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y cuya interpretación ha sido establecida en párrafos precedentes.

   - Notificación efectuada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2004, mediante la cual los demandados, con motivo del vencimiento del contrato de opción de compra venta, le otorgan a los demandantes un plazo improrrogable de cinco días hábiles, para dar cumplimiento a la venta definitiva, es decir, consignar el documento definitivo de compra venta ante el Registro correspondiente y pagar el resto del precio pactado; el cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como evidencia de su contenido, en el sentido que, los vendedores, vencido el término para la celebración de la negociación definitiva, concedieron a los compradores una última oportunidad para efectuarla. En este punto es de observar que, mal puede interpretarse el contenido de este documento como una oferta, porque este argumento no fue proporcionado por la actora en el libelo y, por lo tanto, no forma parte de los asuntos controvertidos en el juicio. Tampoco puede interpretarse que, constituya esta notificación una modificación del lapso establecido en el documento contentivo de la opción de compra venta, pues para la fecha en que se efectuó, aquel lapso ya había fenecido.

   - Documento privado de fecha 3 de abril de 2004 suscrito por los demandantes y la codemandada Y.R., sobre el cual ya se ha emitido pronunciamiento.

   - Copia simple de certificado de Solvencia expedida a favor de los demandados, por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 25 de agosto de 2004, válida hasta el 31 de diciembre del mismo año; documento administrativo cuya copia no fue objeto de impugnación y por lo tanto se tiene por fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia, en aplicación del artículo 1357 del Código Civil, como evidencia concerniente a que a los vendedores les fue expedido ese documento en la expresada fecha.

   - Copia simple de certificado de solvencia expedido por LIRKA INGENIERÍA, MUNICIPIO GUAICAIPURO, correspondiente al servicio de aseo urbano del inmueble a que se refiere el presente juicio, expedida el 13 de septiembre de 2004, documento administrativo que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, como evidencia concerniente a que a los vendedores les fue expedida la expresada solvencia en la fecha señalada.

   - Copia simple del documento de propiedad del inmueble, registrado el 21 de mayo de 1993, bajo el No. 34, Tomo 14. (posteriormente, en fecha 14 de octubre de 2004 fue consignada copia certificada); documento público que se aprecia, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, como evidencia del derecho de propiedad que ostentan los demandados sobre el inmueble objeto del presente juicio.

   En el curso del juicio, antes de la contestación a la demanda, consignó:

   - Copia simple de constancia emanada del IPAS ME, fechada 28 de septiembre de 2004, en la cual se determina que en fecha 28 de septiembre de 2004 le fue aprobado un crédito a la ciudadana C.P.D.H., por el monto de VEINTE Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES. Posteriormente, fue consignado el original. En el Informe que fuera promovido por la parte demandada, quien además invocó el principio de comunidad con respecto a este documento, aceptando que se procediera a su valoración, se señala FECHA DE APROBACIÓN: 28-09-2004; en consecuencia, esta Alzada determina que, en fecha 28 de septiembre de 2004, dos días antes de que fuera presentada la demanda, les fue otorgado el crédito a los demandantes.

   - Copia simple de formulario de requisitos para la concesión de créditos, emanado del IPAS ME: (A EFECTOS DE LO QUE SE EXAMINA): Contrato de opción de compra venta, certificación de gravámenes que cubra diez años, documento de propiedad registrado, dos fotografías de la fachada del inmueble, depósito de gastos de avalúo). Posteriormente fue consignado el original; documento que, a pesar de no haber sido ratificado durante el curso del juicio en forma alguna de derecho, se valora, por haber invocado la demandada el principio de comunidad de prueba, como evidencia de que, para la tramitación del crédito no se les exigía a los actores documentación alguna que no pudieran obtener sin la intervención de los demandados.

   - Fotocopia de cheque y comprobante de pago, por préstamo hipotecario, fechado 8 de octubre de 2004, BANESCO, por Bs. 29.897.600; los cuales no fueron ratificados durante el juicio en forma alguna de derecho, pero se valoran por haber invocado la parte demandada su valor probatorio, como evidencia concerniente a que en fecha el 8 de octubre de 2004, con posterioridad a que fuera presentada la demanda, se hizo efectivo el crédito solicitado por los demandantes, por un monto inferior a la suma que debía ser cancelada en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

   El 10 de febrero de 2005 aparece consignado un documento dirigido al Juzgado de origen, en el cual manifiestan los actores su consentimiento a la notificación que se les efectuara el 22 de septiembre de 2004, el cual carece de validez alguna con respecto a los hechos controvertidos, puesto que fue emitido con posterioridad a que fuera presentada la demanda y trabada la litis, amén que como antes se acotó, la notificación efectuada por los vendedores no constituye una oferta, lo que tampoco fue alegado en el libelo.

   Durante el lapso probatorio, promovió:

   - Invocó Doctrina relacionada con la calificación del instrumento fundamental de la acción, lo cual no constituye un medio probatorio, invocando el valor probatorio del documento privado de fecha 3 de abril de 2004 y de la solvencia emitida a los demandados.

   - Señaló que la notificación efectuada por los demandados constituye una oferta, lo cual, como antes se acotó, no forma parte de los hechos controvertidos en el presente juicio.

   - Consignó constancia emanada del IPAS ME de fecha 29 de septiembre de 2004, sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento.

   - Consignó copia de cheque emitido por el IPAS ME, sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento.

   - Proyecto de documento definitivo de compra venta, siendo la compradora la ciudadana C.V.P.; el cual carece de valor probatorio por no aparecer suscrito por las partes del presente juicio.

   - Certificado de gravamen correspondiente al inmueble, expedido en fecha 16 de junio de 2004, a solicitud de J.D.D.M.; documento público que se aprecia, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, como evidencia concerniente a que fue obtenido el documento en cuestión en la expresada fecha.

   - Calendario correspondiente al año 2004; documento cuyo contenido constituye un hecho notorio que no amerita prueba.

   - Se refirió al desconocimiento del documento privado, sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento.

   - Realizó una serie de argumentaciones sobre la fecha en que comenzaría a correr el plazo estipulado en el contrato, señalando que vencería el 19 de octubre de 2004, con posterioridad a la presentación de la demanda.

   - Promovió testimoniales de los ciudadanos M.E.E.D., V.M.G.S., O.J.G. y V.M.A.G.; sobre lo cual se pronunciará el tribunal posteriormente.

   - Solicitó la declaratoria de confesión ficta de la parte demandada, sobre lo cual se emitirá pronunciamiento más adelante.

   - Solicitó medida cautelar y medida innominada, lo cual no constituye materia probatoria.

   Mediante escrito complementario de pruebas, consignó documento privado suscrito entre los demandados y la ciudadana B.N.D.B., por concepto de honorarios causados en la tramitación de la venta, solicitando el reconocimiento del citado documento por parte de su otorgante, constando de la primera pieza del expediente (F. 203) la declaración que fuera rendida por la referida ciudadana, en fecha 7 de abril de 2005, reconociendo la firma que consta en el documento cursante al folio 169 (corregida la foliatura, consta en el folio 171) , el cual es denominado “Contrato de Servicios”, mediante el cual los demandados autorizaron a la firma mercantil INVERSIONES QUENDA C.A., representada por B.N.D.B., a los fines de tramitar lo relacionado con la venta del inmueble a que se refiere el presente juicio, documento que aparece fechado 30 de enero de 2004, demostrativo de que, los demandados contrataron los servicios de la señalada firma, como intermediaria, a los fines de los trámites correspondientes, sin que tenga valor probatorio con respecto a los hechos controvertidos en el presente juicio, puesto que el documento no aparece suscrito por los demandantes.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Conjuntamente a la contestación de la demanda y escrito de reconvención, consignó:

   - Copia certificada de documento de opción de compra venta, sobre cuyo contenido ya se ha emitido pronunciamiento.

   - Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, sobre cuyo contenido se ha emitido pronunciamiento.

   - Copia certificada de la notificación de fecha 22 de septiembre de 2004; documento ya valorado.

   Dentro del lapso de promoción de pruebas:

   - Consignó copia certificada de documento otorgado el 30 de enero de 2004, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto del presente juicio, con vigencia de seis meses sin prórroga; el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, como evidencia concerniente a que las partes en la misma fecha en que celebraron opción de compra venta sobre el inmueble, también celebraron contrato de arrendamiento.

   - Promovió el documento fundamental de la acción, el cual ya ha sido objeto análisis.

   - Invocó el principio de comunidad de prueba con respecto a la constancia emitida por el IPAS ME, fechada 28 de septiembre de 2004; sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento.

   - Invocó el principio de comunidad de prueba con respecto a la Planilla de Requisitos del IPAS ME, sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento.

   - Argumentó sobre la conducta procesal de los demandantes con respecto a la notificación que se les efectuara el 22 de septiembre de 2004, lo cual no constituye materia probatoria.

   - Promovió el acta inserta al expediente al folio 84, de fecha 10 de diciembre de 2004, referida a un acto conciliatorio promovido por la actora, en la cual se dejó asentado que los demandantes consignaron copia fotostática de un cheque, sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento al analizar el material probatorio aportado por la parte actora.

   - Promovió el documento privado de fecha 3 de abril de 2004, sobre cuyo contenido se ha pronunciado esta Alzada al analizar el material probatorio aportado por la actora.

   - Promovió testimoniales de los ciudadanos A.L. y R.C.; sobre lo cual se emitirá pronunciamiento en el capítulo de las conclusiones de esta Alzada.

   - Invocó la confesión ficta de la actora reconvenida, argumentando al efecto que se limitó a argumentar en contra de la contestación de la demanda y no contra la reconvención, lo cual no constituye materia probatoria.

   - De conformidad con el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, promovió INFORME a ser requerido a la institución IPAS ME, así: a) Si la ciudadana C.V.P. solicitó crédito para la adquisición de vivienda; b) De ser así, informar en qué fecha fue realizada dicha solicitud; c) Que informe y ratifique el contenido de la constancia emitida el 28 de octubre de 2004, así como de la fecha de emisión del cheque y monto en ella descrito; d) Que informe y ratifique el contenido de la planilla de requisitos exigidos por esa institución para la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario a sus afiliados. e) Cuál es el estado actual de dicha solicitud.

   Al respecto se observa:

   A los folios 8 y 9 de la segunda pieza del expediente, consta el informe rendido por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación y Deportes (IPAS ME), recibido por el tribunal de origen en fecha 17 de mayo de 2005, en el cual se señala que la ciudadana C.P. solicitó un préstamo hipotecario el 29 de junio de 2004; que el cheque se venció y fue sustituido por otro, el cual se encuentra en la Unidad del IPASME desde el 13 de abril de 2005. En el anexo del Oficio remitido por la señalada institución se expresa: NOMBRE: C.P. DE HERRERA; FINALIDAD: ADQUIRIR VIVIENDA; Monto del crédito: Bs. 29.924.000,oo; fecha de aprobación: 28-09-2004; elaboración de cheque: 05-10-2004; ENVÍO DE CHEQUES: 14-04-2005.

   6- CONCLUSIONES.

   PUNTO PREVIO: En el caso subjudice, durante el cuso del proceso, ambas partes han venido insistiendo en la declaratoria de confesión ficta de su contraparte; la actora reconvenida, porque según afirma, la demandada contestó una demanda que no le fue planteada, debido a que las partes calificaron el contrato en forma diferente; la demandada reconviniente, porque según alega, la actora reconvenida se limitó a refutar la contestación de la demanda y no dio contestación a la reconvención.

   Quien decide considera que, las razones invocadas por cada una de las partes para solicitar la declaratoria de confesión ficta de su contraparte, no son ajustadas a derecho. En el primer caso, porque la calificación del contrato celebrado entre las partes no es materia que pueda incidir en aceptación de los hechos y, en el segundo caso, porque la reconvención se fundamentó en el alegado incumplimiento de la parte actora, lo cual fue contradicho en la contestación. Por lo demás, si se considerara que hubo falta de contestación a las pretensiones de las partes, éstas no son contrarias a derecho porque encuentran fundamentación en el artículo 1167 del Código Civil y, en el curso del juicio hubo actividad probatoria de ambas partes. Por consiguiente, no le es aplicable al caso de estudio la normativa contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y ASÍ SE DECIDE.

   DECISIÓN DE MÉRITO:

   Revisadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas en la presente causa, quien sentencia OBSERVA:

   El Código Civil Venezolano contiene, una noción genérica de incumplimiento, caracterizada como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada. Esta noción genérica de incumplimiento, hace que la misma idea de retardo o de mora se ofrezca a la vez como una subespecie del incumplimiento del incumplimiento parcial, esto es, el incumplimiento relativo tan solo a uno de los elementos de la obligación: el tiempo en que ella debió ser ejecutada.

   Sin embargo, la circunstancia de que cuando se habla de las otras formas de incumplimiento parcial, la idea de cumplimiento se refiere a la exclusión definitiva de uno de los elementos sustanciales de la prestación, mientras que cuando se habla de retardo la idea de cumplimiento aluda tan solo a un elemento accidental como lo es el tiempo, y de que se considere subsistente la posibilidad de que la prestación advenga todavía en su íntegra entidad sustancial, hace que el retardo conserve en la teoría del incumplimiento, una peculiar individualidad.

   La eventualidad de un cumplimiento por retardo, significa que el interés del acreedor lesionado por esta forma de incumplimiento, puede ser tutelado por una acción de cumplimiento, y plantea de manera problemática la cuestión de las condiciones bajo las cuales el retardo es susceptible de convertirse en supuesto de una acción de resolución.

   El retardo se caracteriza frente a las otras formas de incumplimiento parcial, por la situación de incertidumbre que le es inherente y que depende tanto de la posibilidad de ulterior cumplimiento, como de la subsistencia del interés del acreedor en la prestación retardada. Cuando desaparece esa situación de incertidumbre, porque sobreviene la imposibilidad de cumplimiento o porque es ya cierta la desaparición del interés del acreedor en la prestación aún posible, el retardo deja de ser tal para transformarse en incumplimiento definitivo e irrevocable.

   En este sentido, la doctrina ha establecido que el contrato es un acuerdo de voluntades, mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, creando, modificándolas o extinguiendo obligaciones para ambas partes. Es una de las fuentes más fecundas de las obligaciones y está regulada por diferentes disposiciones. Su elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades.

   En el artículo 1.159 del Código Civil, expresamente se ha establecido:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   En este sentido el artículo 1.160 ejusdem, expresa:

   … los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan en los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

   .

   En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es Ley. Se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esta voluntad.

   Nuestra norma subjetiva, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contratadas y expresadas en los contratos, siendo que a la parte actora le basta demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelido a demostrar el negativo del incumplimiento, Esto es, que probada la existencia de la obligación en forma auténtica, corresponde a la demandada probar que cumplió con sus obligaciones. Así pues, según el contenido del artículo 1167, anteriormente trascrito, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello.

   En el caso subjudice, la accionante exigió el cumplimiento del contrato suscrito con la demandada, por lo que solo tenía que demostrar la existencia de la obligación de la vendedora, quedando a la demandada la obligación de demostrar su cumplimiento.

   Por otra parte, la demandada exigió la resolución del contrato, por incumplimiento de la obligación de la parte actora, por lo que la parte actora tenía que demostrar su cumplimiento.

   Así las cosas quien decide observa, a.c.f.l. pruebas aportadas a los autos que quedaron demostrados los siguientes hechos:

   Por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, en fecha 30 de enero de 2004, bajo el no. 47, Tomo 11, las partes celebraron opción de compra venta, la versó sobre un apartamento ubicado en el Edificio Los Lagos, Urbanización Los Lagos, ubicado en el piso 2, signado con el No. 2, Los Teques, Estado Miranda.

   En dicho documento se estableció un lapso para el cumplimiento, de ciento veinte días, el cual resultó modificado el 3 de abril de 2004 y venció el 01 de agosto de 2004.

   Vencido dicho lapso, los demandados mediante notificación efectuada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2004, decidieron conceder a los demandantes una oportunidad para adquirir el inmueble; pero ello no significa que a partir de esa fecha se hubiera modificado la contratación original, simplemente se trató de un intento de resolver la situación controvertida que se había originado en virtud del vencimiento del lapso concedido en la contratación original.

   Es cierto que a los demandados les fue expedido Certificado de Solvencia por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 25 de agosto de 2004, válida hasta el 31 de diciembre del mismo año; pero ello no es óbice para considerar que hubo un atraso en el cumplimiento de las obligaciones contraídas con los demandantes, pues como antes se acotó, a los demandantes, para la tramitación del crédito, no les había sido exigido este documento; considerando quien decide que este documento, obtenido con posterioridad al vencimiento del lapso concedido a la parte actora, tuvo su razón de ser en el intento de los demandados de resolver la controversia extrajudicialmente, concediendo a los actores una última y única oportunidad para adquirir el inmueble. Lo mismo puede decirse de la Solvencia concerniente al servicio de Aseo Urbano.

   Puede determinarse a través de los documentos relacionados con la tramitación del crédito, que éste fue obtenido por la parte actora dos días antes a la fecha en que planteó su demanda, vencido ya el lapso que tenía para adquirir el inmueble. De manera que, con esta documentación, lo que se verifica es el incumplimiento de sus obligaciones dentro del lapso establecido en la contratación original aún cuando fuera modificado. No puede pensarse que, presentada la demanda, pueda adquiriese un nuevo plazo para efectuar el cumplimiento.

   Puede verse claramente del formulario de requisitos para la concesión de créditos, emanado del IPAS ME que, para la tramitación del crédito no se les exigía a los actores documentación alguna que no pudieran obtener sin la intervención de los demandados. Por lo tanto, mal puede imputarle la actora incumplimiento en ningún sentido.

   Con respecto, al Certificado de Gravamen correspondiente al inmueble, expedido en fecha 16 de junio de 2004, a solicitud de J.D.D.M., quien decide considera que, los actores bien podían obtener este documento sin intervención de su contraparte, tratándose de un documento público; razón por la cual, el hecho de que fuera obtenido por la parte demandada en la expresada fecha, no puede ser interpretado como incumplimiento, puesto que no tenía la obligación de tramitarlo.

   Por último, con respecto a las testimoniales que fueron promovidas en el presente juicio: PARTE ACTORA: Ciudadanos M.E.E.D., V.M.G.S., O.J.G., M.A.A. y V.M.A.G.; PARTE DEMANDADA: A.L. y R.C.; se observa:

   Al folio 35 de la segunda pieza del expediente, consta la declaración de la ciudadana V.M.A.G., titular de la cédula de identidad No. 4.845.487, quien declaró sobre hechos acaecidos con motivo de la situación controvertida que existe entre las partes del presente juicio, sin aportar evidencia alguna con respecto a lo que fuera controvertido en el presente juicio. En la misma forma, declaró el testigo M.A.A., cuya declaración consta al folio 36 de la señalada pieza, quien afirmó que los demandantes fueron víctimas de agresiones verbales por parte de los demandados, cuestión no debatida en el presente juicio.

   Al folio 41 de la señalada pieza, consta la declaración de V.M.G.S., titular de la cédula de identidad No. 8.684.803, quien afirmó que los demandantes habían tratado de cancelar a los demandados el dinero que le debían en el mes de octubre de 2004, que los demandantes habían hecho diligencias para obtener el crédito, cuestiones éstas que en modo alguno acreditan el cumplimiento de lo que fuera discutido en el presente juicio.

   Al folio 51, consta la declaración de O.J.G., titular de la cédula de identidad No. 4.680.545, quien afirmó conocer la situación sobre la deuda de los demandantes, sobre gestiones para pagar, hechos que en nada modifican lo que fuera controvertido en el presente proceso.

   De la misma manera, al folio 64, consta la declaración de M.E.E.D., titular de cédula de identidad No. 8.677.241, quien afirmó que el año pasado (2004) en el mes de agosto, presenció una entrevista entre las partes del presente juicio, ocurrida en el apartamento en que habitan los demandantes, que le requirieron a los actores una suma adicional, situaciones que no fueron los hechos controvertidos en el presente juicio. Argumentó sobre la conducta procesal de los demandantes con respecto a la notificación que se les efectuara el 22 de septiembre de 2004, lo cual no constituye materia probatoria.

   En conclusión, visto que, quedó acreditado a los autos además a través del informe que fuera rendido por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación y Deportes (IPAS ME), recibido por el tribunal de origen en fecha 17 de mayo de 2005, en el cual se señala que la ciudadana C.P. solicitó un préstamo hipotecario el 29 de junio de 2004; que el cheque se venció y fue sustituido por otro, el cual se encuentra en la Unidad del IPASME desde el 13 de abril de 2005.; visto que el crédito fue aprobado en fecha 28-09-2004, no le queda otra alternativa a quien decide que considerar que la actora incumplió las obligaciones que contrajo dentro del lapso que le fuera concedido y, en consecuencia, es improcedente su pretensión de cumplimiento, como procedente es la pretensión de la parte demandada, con respecto a la resolución del contrato. ASÍ SE DECLARA.

   DECISIÓN

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: