Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 26 de Junio de 2013

Fecha de Resolución:26 de Junio de 2013
Emisor:Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz
Número de Expediente:41421
Ponente:José Sarache Marín
Procedimiento:Resolución De Contrato De Compra Venta

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

COMPETENCIA CIVIL

Vistos.-

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

PARTE ACTORA: C.D.V.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.570.624, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Abogados en ejercicio M.R.C., A.H.F.P. y M.M., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 45.721, 118.046 y 147.424

PARTE DEMANDADA: F.R.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.558.222, de este domicilio.

CO-APODERADOS JUDICIALES: abogados en ejercicio J.A.C.S., L.A.P.R., E.S.R. y J.A.A.F.G., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 106.937, 103.399, 43.396 y 146.937, respectivamente. -

JUICIO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

EXPEDIENTE Nº 41.421.-

II

SINTESIS DEL PROCEDIMIENTO

Se inició la presente causa mediante escrito presentado en fecha 24 de Noviembre de 2008, ante el Juzgado (Distribuidor) Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, los abogados en ejercicio N.H. y C.R. en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana C.D.V.M.M., demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA al ciudadano F.R.M.R., con fundamento a los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.121, 1.196, 1.212, 1.215 1.264, 1.488, 1.527, 1.528, del Código Civil, solicitando lo siguiente: PRIMERO: Que reconozca que el contrato privado celebrado en fecha 29 de Noviembre de 2007, quedo disuelto por haber incumplido específicamente con la Cláusula tercera, Cuarta y Sexta del mismo. SEGUNDO: Que como consecuencia del petitorio primero de este escrito, que reconozca que causo un grave daño moral y patrimonial, y que incurrió en un desistimiento tácito del contrato, lo cual exime de responsabilidad a su representada. TERCERA: Que reconozca que no cancelo la suma del precio de la venta en el lapso debido y que nada tiene que reclamar. CUARTO: Solicitan que el demandado desocupe el inmueble a la brevedad posible en virtud de haberse disuelto el contrato y en razón de estar vencido el plazo para ocupar el mismo, tal y como lo establece la Cláusula Séptima. QUINTO: Que se indemnice a su representada por lo dejado de percibir desde la fecha de la firma del contrato hasta la actualidad y por los daños y perjuicios morales y patrimoniales, asimismo, le sean pagados los intereses de mora. Solicita que el demandado sea condenado en costas que ocasione el juicio. Estima su demanda en la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 30.000,00).

Consigna junto al libelo de la demanda, los siguientes recaudos:

  1. - Marcado con la letra “A”; copia simple del Documento Poder.

  2. -Marcado con las letras “B”; copia simple del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito entre los ciudadanos C.d.V.M.M. y F.R.M.R..

  3. -Marcado con la letra “C”; copia simple de recibo de Caja Chica.

  4. -Marcado con la letra “D”; copia simple de Cheque del Banco Guayana.

  5. -Marcado con la letra “G”; copia simple de Comprobante de Pago del Banco Banesco.

  6. - Marcado con la letra “F” Notificación Judicial, evacuada por el Tribunal 1ro del Municipio Caroní del 2do Circuito.

Siéndole asignado el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar de acuerdo a sorteo de distribución diaria de demandas de fecha 25 de Noviembre de 2008, por auto de fecha 12 de Mayo de 2009, se admitió la demanda cuanto ha lugar a derecho, y se ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que comparecieran por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes, de su citación a los fines que diera contestación a la demanda en el presente juicio. Se ordeno notificar a la parte actora de la admisión.

En fecha 14 de Julio de 2009, comparece la representación judicial de la parte actora dándose por notificado del auto que admite la demanda.

En fecha 20 de Julio de 2009, el alguacil de este Tribunal no pudo perfeccionar la citación personal de la parte demandada, se acordó la citación por carteles, y se designo Defensor judicial.

En fecha 30 de Septiembre de 2010, comparece la representación judicial de la parte demandada, ha darse por citada.

En fecha 02 de Noviembre de 201, comparece la representación judicial de la parte demandada, procede a dar contestación a la demanda y reconviene la misma. Siendo agregada en la misma fecha de consignado.

Por auto de fecha 05 de Noviembre de 2010, se ordena efectuar cómputo de lapso de contestación, dejando constancia que el mismo venció el día 02/11/2010. Por auto separado se admitió la reconvención y se fijo el lapso para contestar la misma.

En fecha 15 de Noviembre de 2010, comparece la parte actora reconvenida, y contesta la reconvención propuesta. Siendo agregada por el secretario en esta misma fecha.

Por auto de fecha 17 de Noviembre de 2010, el Tribunal ordena efectuar cómputo de lapso de contestación de la reconvención dejando constancia que el mismo venció el día 15/11/2010.

En fecha 08 de Diciembre de 2010, comparece la parte actora reconvenida, y promueve las siguientes pruebas: Documentales, Exhibición, Informes, Testimoniales.

Por auto de fecha 14 de Diciembre de 2010, el Tribunal ordena agregar escrito de prueba consignado por la parte actora reconvenida.

Por auto de fecha 10 de enero de 2011, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de promoción, oposición y admisión de pruebas, dejando constancia que el último de ellos venció el día 10/01/2011. Por auto separado de esa misma fecha, se pronuncia sobre las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, niega la prueba de exhibición, admitiendo las otras, librando despacho de comisión para evacuar las pruebas.

Por auto de fecha 10 de Febrero de 2011, el Dr. J.S.M., se aboca al conocimiento de la causa.

Por auto de fecha 14 de Abril de 2011, el Tribual ordeno librar oficios a los Juzgados de Municipio a los fines que informe sobre los particulares solicitados en el escrito de pruebas.

En fecha 25 de Abril de 2011, se recibió despacho de pruebas proveniente del Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, siendo agradado en fecha 04/05/2011.

Por auto de fecha 11 de Mayo de 2011, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de evacuación de pruebas dejando constancia que el mismo venció el 04/03/2011. Por auto separado de esa misma fecha se fija para informe una vez conste en autos la notificación de las partes.

En fecha 16 de Junio de 2011, se recibió comisión de pruebas proveniente del Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, siendo agradado en fecha 28/06/2011.

Por auto de fecha 14 de Julio de 2011, el Tribunal repone la causa al estado de fijar nueva oportunidad para informes.

En fecha 19 de Octubre de 2011, el alguacil de este Tribunal deja constancia que notifico a la parte demandada reconviniente.

En fecha 25 de Octubre de 2011, comparece la representación judicial de la parte actora reconvenida, dándose por notificada.

En fecha 16 de Noviembre de 2011, comparece la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentado sus respectivos informes. Siendo agregado a los autos en esta misma fecha.

Por auto de fecha 30 de Noviembre de 2011, el Tribunal ordena efectuar cómputo del término para presentar informes y el lapso de observación, dejando constancia que el último de ellos venció el día 30/11/2011. por auto separado de esa misma fecha el tribunal deja constancia que la causa se encuentra en etapa de sentencia.

III

ARGUMENTOS DE LAS PARTES

3.1 ARGUMENTO DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA

La parte actora fundamenta su pretensión en los siguientes términos:

Que es el caso su mandante ciudadana C.D.V.M., quine es propietaria del inmueble objeto de la demanda, celebro con el ciudadano F.R.M.R., un contrato privado por escrito de Opción de compra, el cual se da por reproducido.

Que en cumplimiento con las obligaciones que el comprador ciudadano F.R.M.r., contrajo en este contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta por un total de Noventa y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. 98.000,00), hizo entrega a su poderdante ciudadana C.M., la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 5.000,00) , mediante cheque de gerencia , según lo establecido en la cláusula tercera del documento de promesa bilateral de Compra Venta, el cual se firmo el 29/11/2007.

Que el comprador hizo entrega de la mencionada cantidad a su mandante fue en fecha 07/12/2007.

Que como lo establece la cláusula tercera del también mencionado contrato, el comprador esta obligado a cancelar a su poderdante la cantidad de Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. 13.000,00), en un plazo no mayor a ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del mencionado contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, el cual se firmo el 29/11/2007, plazo que el comprador incumplió de sobra, en virtud de que debió ser cancelada antes del 29/03/2008, que es cuando vencían los ciento veinte (120) días, y no cuando el comprador pretendía pagar dicho monto en fecha 29/05/2008, es decir, ciento ochenta (180) días después de la firma del contrato , sesenta (60) días después de vencido el plazo, que se evidencia de copia de cheque de Gerencia que el comprador consigno al Juzgado Tercero de Municipio Caroní, en fecha 23/07/2008, signado en el expediente 7318-2008.

Que de igual manera sucedió con la cantidad restante de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 80.000,00), pagaderos en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato, el 29/11/2007, y que al igual que el monto supra mencionado debió ser cancelado hasta el 29/03/2008, que es cuando se vencía el plazo de los ciento veinte (120) días , y no en fecha 12/06/2008, cuando ya había pasado mas de ciento ochenta (180) días.

Que evidentemente tales hechos configuran un incumplimiento total por parte del comprador, y según lo establecido en la cláusula sexta, la parte que incumpliere deberá indemnizar a la otra. que este sentido su representada procedió a realizar una notificación de conformidad con lo dispuesto en el articulo 935 del C.P.C, en virtud que dicho contrato se extinguió en fecha 29/03/2008, y la misma fue tramitada a través del Juzgado Primero de Municipio Caroní, bajo el expediente Nro. 4726, trasladándose la juez en fecha 12/08/2008, a las 11:57am, a practicar la respectiva citación del comprador, no obstante, en el inmueble no se encontraba nadie. Que su representada procedió a notificar de acuerdo a la ley ya que el comprador ha incumplido con sus obligaciones de pagar en ele lapso de tiempo estipulado en la Cláusula Cuarta del mencionado contrato, con respecto al pago de la totalidad del precio de la venta del inmueble, objeto del mencionado contrato y en consecuencia, esto se entiende como desistimiento tácito por parte del optante de la negociación, y de igual manera esto da derecho a su mandante a dar por terminada la negociación y a ejercer las acciones legales correspondientes para ser indemnizada por los daños y perjuicios causados por parte del comprador.

Que el comprador por su parte pretendía notificar a su mandante a través del Juzgado tercero de Municipio Caroní, en el expediente 7318-2008, con la intención de concluir la negociación del mencionado contrato , en fecha 30/09/2008, es decir, diez meses después de haber firmado el contrato de promesa bilateral de compra venta, lo cual se entiende como una burla a las obligaciones pactadas en el mencionado contrato, y aunando a ello esta el hecho que el precio de la venta para en ese momento (29/11/2007), era de Bs. 98.000,00; no obstante, después de 10 meses, con la reconvención monetaria y la inflación es una propuesta deshonesta, de mala fe y no adaptada a la realidad monetaria de hoy por parte del comprador de querer constreñir a su mandante a continuar con la negociación por ese mismo monto , y tomando en cuneta que el incumplimiento del comprador ha causado graves daños patrimoniales a su mandante por no realizar la negociación del inmueble en el lapso establecido en el contrato que era de hasta ciento veinte (120) días, aunado al hecho de que se le causo un daño lucro cesante en virtud de que su poderdante dejo de realizar inversiones, al costo de esa época, que en comparación con la actual realizarlas seria con un aumento de por lo menos un ochenta (80%) por ciento, lo cual se traduce en perdidas monetarias.

Que pretende lo siguiente: PRIMERO: Que reconozca que el contrato privado celebrado en fecha 29 de Noviembre de 2007, quedo disuelto por haber incumplido específicamente con la Cláusula tercera, Cuarta y Sexta del mismo. SEGUNDO: Que como consecuencia del petitorio primero de este escrito, que reconozca que causo un grave daño moral y patrimonial, y que incurrió en un desistimiento tácito del contrato, lo cual exime de responsabilidad a su representada. TERCERA: Que reconozca que no cancelo la suma del precio de la venta en el lapso debido y que nada tiene que reclamar. CUARTO: Solicitan que el demandado desocupe el inmueble a la brevedad posible en virtud de haberse disuelto el contrato y en razón de estar vencido el plazo para ocupar el mismo, tal y como lo establece la Cláusula Séptima. QUINTO: Que se indemnice a su representada por lo dejado de percibir desde la fecha de la firma del contrato hasta la actualidad y por los daños y perjuicios morales y patrimoniales, asimismo, le sean pagados los intereses de mora. Solicita que el demandado sea condenado en costas que ocasione el juicio. Estima su demanda en la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 30.000,00).

3.2 ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda bajo los siguientes términos:

DE LOS HECHOS

Que los hechos que rodean el caso que presento ante este conocimiento se inicia en el año 2001, oportunidad que suscribió con la demandante ciudadana C.M., un contrato de un inmueble, ubicado en la Urbanización Manoa, UD-108 de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, Manzana 07, Casa Nro. 24, constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMETROS CUADRADOS (230,23m2), alinderado de la siguiente forma: NORTE: En una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la casa Nro. 07 de la Manzana 07; SUR: en una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la Carrera Caquetios; ESTE: en una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m) limita con la casa Nro. 23 de la Manzana 07; OESTE: En una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m), limita con la casa Nro. 25 de la manzana 07, propiedad de la ciudadana C.D.V.M..

Que posteriormente celebro un contrato privado de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual tuvo una vigencia desde el 09/05/2002, con un canon de arrendamiento mensual de Bs. 200.000,00, prorrogable por igual termino. Que en fecha 09/05/2004, se suscribió otro contrato que igualmente tenia una duración de un (01) año, igualmente prorrogable y con un canon de arrendamiento de Bs. 230.000,00.

Que en fecha 29 de Noviembre de 2007, suscribió con la ciudadana C.M., un contrato privado de Opción de Compra Venta sobre el inmueble descrito. Que desde esa fecha hasta el presente ha permanecido de manera constante e ininterrumpida en el inmueble como arrendatario, habiéndose establecido en la Cláusula Séptima un canon de arrendamiento de manera verbal de Bs.F. 300,00, los cuales ha venido pagando de manera constante y al día, tal como se observa de las copias de los depósitos bancarios en la Cuenta Nro. 0102-0429-15-01-05639786 de la ciudadana C.d.V.M., tal como se había establecido que se realizarían los pagos mensuales.

Que en el texto del contrato se estableció que el precio de la venta es de Bs.F. 98.000,00, los cuales serian pagados de la siguiente forma Bs.F. 5.000,00, , que fueron pagados en moneda de curso legal el día 29/11/2007, a través de un cheque de gerencia Nro. 15070759, del Banco Guayana, según consta en comprobante de emision librado por el referido banco en fecha 06/12/2007, y en recibo de pago firmado en fecha 07/12/2007.

Que del monto del precio quedo un saldo pendiente de Bs.F. 93.000,00, que serian pagados de la siguiente manera Bs. F. 13.000,00, que fueron pagados por su persona mediante un Cheque de Gerencia Nro. 15071109, Cuenta Corriente Nro. 0008-0015-57-0150711027, de fecha 29/05/2008, librado por el Banco Guayana, Agencia El Roble, San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

Que de igual manera la cantidad de Bs.F. 80.000,00, serian pagados en un lapso de 120 días siguientes mediante crédito hipotecario a través del IPASME, para cuyo cumplimiento se tramito ante el referido ente el correspondiente crédito, el cual fue aprobado, elaborado el respectivo Cheque de Gerencia Nro. 48707998 de la Cuenta Corriente Nro. 0134-0031-83-0311140361 de fecha 12/06/2008, por la cantidad de Bs.79.847,45 y un cheque Nro. 00002236, Cuenta Corriente Nro. 01020427550000022021 del Banco de Venezuela por la cantidad de Ciento Cincuenta y Dos Bolívares con Cincuenta y Cinco Céntimos.

Que la ciudadana C.d.V.M., quine es la persona que se ha comprometido a vender, se ha negado de manera reiterada a recibir el pago del precio convenido, sin exponer razones o argumentos suficientes para ello, al punto que se niega a otorgar el correspondiente documento de venta, y negándose a recibir el pago señalado, es decir, se niega a cumplir con el contrato que fue suscrito.

Que en este sentido procedió a través del Juzgado Tercero de Municipio a practicar Notificación Judicial, la cual fue efectiva en fecha 30/09/2008, tal como consta en el Expediente Nro. 7318-2008, mediante el cual quedo la referida ciudadana en conocimiento de su obligación de cumplir con las cláusulas asumidas en el respectivo documento contractual.

Que presento en fecha 20/10/2008, oferta de pago de la totalidad de la cuota inicial pactada, por ante el Juzgado Segundo de Municipio, contentiva por la cantidad de Bs. F. 13.000,00, que fue consignada en cheque de gerencia Nro. 15071109, Cuenta Corriente Nro. 0008-0015-57-0150711027 de fecha 29/05/2008, librada por el Banco Guayana, y la cantidad e Bs. F. 152,55, en Cheque de Gerencia Nro. 00002236, Cuenta Corriente Nro. 01020427550000022021 de fecha 22/07/2008, librado por el banco de Venezuela, Agencia Las Ameritas, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

Que la ciudadana C.D.V.M., de manera contumaz se niega a cumplir sus obligaciones como ofertante del inmueble, quedando pendiente por parte de ella recibir el pago de la parte financiada por el IPASME y el otorgamiento del documento por ante el registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, para lo cual dicha oficina exige que ella entregue su documento de Registro de Información Fiscal (RIF).

Niega, rechaza y contradice los argumentos de hecho sostenidos por la parte actora, por ser manifiestamente infundados y por no contener la realidad de los hechos, por lo tanto en la parte probatoria, se demostrara como la demandante no ha querido dar cumplimiento a sus obligaciones legales como ofertante y ha procedido a realizar acciones destinadas a no garantizar a su mandante los derechos que adquirió con la firma del contrato que pretende resolver, y como se ha señalado expresamente, su mandante cumplió íntegramente sus obligaciones por lo tanto tiene derecho a que se le venda el inmueble que le fue ofertado, por lo tanto solicita al Tribunal se declare sin lugar la demanda por ser manifiestamente ilegal la conducta de la actora.

3.3 DE LA RECONVENCION

Que en vista del incumplimiento de las obligaciones por parte de la oferente y actora en esta causa, muy respetuosamente Reconviene a la ciudadana C.d.V.M.M., para que de cumplimiento al Contrato de Opción de Compra-venta en los términos y condiciones que fueron pactados, en vista que ha sido la actora quien de manera contumaz se ha negado a cumplir con la obligación de protocolizar la demanda.

Fundamentando su pretensión en las siguientes solicitudes: PRIMERO: Se declare sin lugar la demanda incoada en contra su mandante F.R.M.R., por la ciudadana C.d.V.M.M.. SEGUNDO: Que se admita la reconvención de la demandada para que dentro del lapso legal proceda a convenir o en su defecto se le condene a cumplir el contrato de Oferta de Compra Venta, proceda a recibir el pago del precio acordado, entregue el Registro de Información Fiscal (RIF), requisito exigidos para el otorgamiento del documento ante le Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, y proceda a vender a su mandante el inmueble ubicado en la Urbanización Manoa, UD-108 de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, Manzana 07, Casa Nro. 24, constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMETROS CUADRADOS (230,23m2), alinderado de la siguiente forma: NORTE: En una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la casa Nro. 07 de la Manzana 07; SUR: en una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la Carrera Caquetios; ESTE: en una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m) limita con la casa Nro. 23 de la Manzana 07; OESTE: En una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m), limita con la casa Nro. 25 de la manzana 07, o en su defecto sea declarada con lugar la demanda y se proceda a ordenar el Registro de la Sentencia Definitiva firme, la cual sirva de titulo de propiedad.

3.4 DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION

En la oportunidad procesal para contestar la reconvención lo hace en los siguientes términos:

Admite que los hechos que rodean el caso, se iniciaron en el año 2001 pero no con su representada, por cuanto consta de los autos, que el primer contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano F.R.M.R., se suscribió con la progenitora de su mandante, ciudadana C.d.J.M., quien realmente para esa fecha era la poseedora legal del bien arrendado, por ante el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI). Bien este fue vendido a su cliente C.d.V.M., por INAVI con fecha 22/06/2004, cuyo documento de venta se encuentra inserto en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní, bajo el Nro. 32, Protocolo Primero, Tomo 51 del Segundo Trimestre del año 2004.

Admite que el contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano F.R.M.R., se realizo sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Manoa, UD-108 de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, Manzana 07, Casa Nro. 24, constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMETROS CUADRADOS (230,23m2), con los mismo linderos y medidas especificados en el escrito de contestación- reconvención, presentada por el accionado-reconviniente.

Admite que posteriormente se celebro otro contrato privado de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual tuvo vigencia desde el 09/05/2002, con un canon de arrendamiento mensual de Bs.F 200,00, pero no es cierto que dicho contrato se haya celebrado prorrogable por igual termino; por cuanto la prorroga que allí se señala, es la prorrata legal para la entrega del inmueble, prevista en el articulo .38 de la nueva Ley de Arrendamiento, vigente para esta fecha.

Admite que nuevamente celebro un contrato, en fecha 29/05/2004, que igualmente tenia una duración de un (01) año con un canon de arrendamiento mensual de Bs.F. 230,00, pero no es cierto que dicho contrato se hay celebrado prorrogable por igual termino; por cuanto la prorroga que allí se señala, es la misma prorroga legal para la entrega del inmueble, contenida en el anterior contrato, prevista en el articulo 38 ut supra; lo que no implica reconduccion del contrato de arrendamiento. Situación que así lo entendió el accionado-reconvenido, quien nunca ha querido devolverle el bien inmueble, a la demandante-reconvenida.

Admite como cierto que ambas partes suscribieron en fecha 29/11/2007, un contrato privado de Opción de Compra Venta sobre el inmueble descrito en los autos, documento marcado como anexo Nro. 03, contenido en el expediente Nro. 7318-2008.

Que como también es cierto que a pesar de los intentos realizados por la demandante reconvenida; el demandado reconviniente ha permanecido en forma ininterrumpida en el inmueble como arrendatario.

Que tal como ya ha reconocido , el canon de arrendamiento ha alcanzado la cantidad de Trescientos Mil Bolívares; el cual de manera verbal fue aceptado por el arrendatario, y que a la fecha ha venido cancelando por esa misma cantidad; según consta en depósitos y consignaciones alegados por la parte accionada- reconviniente.

Que también es cierto que en el texto del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, celebrado el día 29/11/2007, entre C.d.V.M. en su carácter de oferente, denominada Vendedora y el ciudadano F.R.M.R., en su carácter de oferido, signado como el Comprador, el precio de la venta del inmueble se pacto en Bs.F. 98.000,00.

Que no es cierto que el demandado- reconvenido, haya pagado la anterior cantidad, ya pactada como precio de venta, de la siguiente forma: Bs.F. 5.000,00 el 29/11/2007, pues realmente dicho pago, fue entregado por ciudadano F.R.M. a C.d.V.M., el día 07/12/2007, a ocho (08) días de la celebración del contrato, incumpliendo lo pactado para esta primer pago, el cual se estableció que éste debía realizarse, “al momento de la firma de este documento”, es decir el 29/11/2007.

Que desde el origen incumple El Comprador, hoy demandado reconviniente, los términos y condiciones contractuales de dicho contrato, razón por la que niegan, rechazan y contradicen, lo afirmado por este accionado , en cuanto a los hechos y el derecho , esgrimido a su favor por la parte demandada-reconviniente.

Reconocen como cierto que dicho pago se hizo a través de un cheque de gerencia Nro. 15070759, del Banco Guayana, cuya fecha de emisión admite el demandado- reconviniente, fue el 06/12/2007, que igualmente también admite, que fue recibido dicho pago por su mandante reconvenida, el día 07/12/2007, es decir que fue cancelado, con un atraso de ocho (08) días a la celebración del contrato.

Admiten que el monto del precio de la venta en esta opción de compra quedo un saldo pendiente de Bs.F. 93.000,00, el cual debería ser pagado de la siguiente manera: Un primer pago de Bs.F.13.000,00, para ser pagado en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de la firma de este documento (29/11/07), es decir, que desde el día 29/11/07, dichos 120 días , debía ser pagado, justo el día 29/03/2008. Un segundo y ultimo pago por la cantidad de Bs.F. 80.000,00, pagaderos en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de la firma del documento (29/11/07), es decir, que desde el día 29/11/07, dichos 120 días, debía ser pagado, justo el día 29/03/2008, mediante crédito hipotecario del IPASME.

Que no obstante el compromiso establecido por el Demandado-reconviniente en la Cláusula Tercera, de dicho contrato C.d.V.M., no recibió, ni recibido a la fecha por parte del ciudadano F.R.M., lo cheques de gerencia con los cuales este pretendió cancelar este remanente, por cuanto, si bien es cierto , que fueron elaborados como sigue: EL PRIMER REMANENTE A PAGAR: es de Bs.F. 13.000,00, que supuestamente sostienen el accionado- reconvenido, pago a su mandante , fue elaborado en fecha 29/05/2008, según se evidencia de copia fotostática de Cheque de Gerencia Nro. 15071109, cuenta corriente Nro. 0008-0015-57-0150711027, librado a cargo del Banco Guayana, de la Agencia el roble, San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, cuya data elaboración consta en comprobante de emisión librada por el referido banco. Que pretendió el accionado-reconviniente, que su cliente recibiera este pago pasados como fueron ochenta (80) días de atraso, desde del 29/03/2008, a la fecha de emisión, cuando realmente se habían vencido los ciento veinte (120) días, establecidos en el contrato de opción de compra, para que efectuara su pago , y a ciento ochenta y un (181) días de la celebración del mismo, tal como así se evidencia de copia fotostática del cheque de gerencia ya referido, y que el comprador consigno en la causa que lleva el Juzgado Tercero del Municipio Caroní, con fecha 20/10/2008, en el expediente signado con el Nro. 7318-2008. EL SEGUNDO REMANENTE A PAGAR: que de igual forma, el accionado- reconviniente, señala que el segundo remanente para completar el pago total del precio estableció, es decir, la cantidad de Bs. 80.000,00, le fue pagado a su patrocinante, cuando la realidad , fue que ante el atraso marcado para este pago , y la negativa de su cliente recibir el mismo, no fue si no hasta el día 20/10/2008, cuando el accionado-reconviniente , procede a ofrecer dicho pago, a través de una oferta que se le hace su cliente. Pago este que debió ser pagado en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días, contado a partir de la fecha de la firma del mencionado contrato (29/11/07). Que como quiera que el comprador, obtuvo un crédito hipotecario tramitado en el IPASME, quien le otorga un cheque por Bs.F. 79.847,45, con fecha 12/06/2008, según se evidencia de copia fotostática de cheque de gerencia Nro. 48707998, de la cuenta corriente Nro. 0134-0031-57-0311140361, librado a cargo de la entidad bancaria BANESCO, de la agencia, EL ROSAL en caracas de la cual es titular el IPASME.

Que también es cierto que, que no es sino el día 12/06/2008, cuando este organismo IPASME, emite cheque de Bs.F. 79.847,45, por el crédito hipotecario que le fue solicitado, para el pago en cuestión, cuya data de elaboración consta en comprobante de emisión librado por el referido banco, con fecha 17/06/2008, entregado el día 17/07/2008.

Que pretendió el accionado- reconviniente que su cliente recibiera este pago, a mas de ciento veinticinco (125) días de atraso, debiendo haber sido pagado el 29/03/2008, cuando realmente se vencieron los 120 días, establecidos en el Contrato de Opción a Compra, por lo que vencido este lapso para pagar este compromiso a 120 días.

Niega, rechaza y contradice, que sea cierto que el ciudadano F.R.M.R., haya pagado a la accionante-reconvenida, el remanente de Bs.F. 93.000,00, en dos (2) pagos, por Bs.F. 13.000,00 y Bs. F. 80.000,00. Remanente éste, que estaba obligado cancelar a 120 días del plazo, contados estos a partir del día 29/03/2008, por cuanto los cheques antes descritos con los cuales pretendió cancelar dichos montos a su mandante, fueron obtenidos por este a destiempo , con marcado atraso de mas de 73 días de vencimiento a su pago, el igual que fueron ofertados mas no pagados a su mandante, con fecha 20/10/2008, por ante el Tribunal Segundo de Municipio, es decir a mas de 205 días de su vencimiento.

Que tampoco es cierto que haya quedado descrito de manera clara, que la ciudadana C.d.V.M., se haya negado de manera contumaz, a cumplir con sus obligaciones como ofertante del inmueble; que de la Cláusula Quinta se evidencia que la obligación de su mandante, se circunscriba a vender, previo el pago estipulado, y en forma convenida en el Contrato, y no en la forma extemporánea pretendida; tal como así se establece en el contrato.

Que tampoco es cierto, que quedo pendiente por parte de esta, recibir el pago de la parte financiada por el IPASME, y el otorgamiento del documento por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, por cuanto su cliente, esta o estuvo en perfecto derecho , a no aceptar el pretendido pago extemporáneo, ante el franco incumplimiento del compromiso que ambos habían establecido, lo cual no permitió que su cliente adquiera en esa oportunidad, una vivienda en condiciones también económicas en Puerto Ordaz. Perjuicios que se suscitaron, al caerse las negociaciones que hizo, contando con el dinero por el remanente de este compromiso, y que demostraremos oportunamente en los plazos señalados.

Niega, rechaza, y contradice, que sea cierto que su cliente, se haya negado de manera reiterada a recibir el pago del precio convenido, sin exponer razones o argumentos suficientes para ello, al punto que se negó a cumplir con el contrato suscrito; por cuanto en muchas oportunidades, su cliente se presento en la vivienda arrendada por este ciudadano, en solicitud de este remanente , por cuanto lo necesitaba para cerrar el negocio de compra de una vivienda en Puerto Ordaz, y siempre se le aducía que en esta semana, luego la otra y así transcurrieron mas de cuatro (4) meses, cuando ya no lo necesitaba, pues se había resignado a la imposibilidad de comprar ella , otro bien.

Que si bien es cierto que el accionado-reconviniente procedió a través del Juzgado Tercero de Municipio a practicar la Notificación Judicial, poniéndole en conocimiento de su supuesta obligación de cumplir con las cláusulas asumidas en este contrato la cual se hizo efectiva en fecha 30/09/2008, tal como consta en el expediente signado con el Nro, 7318-2008, mediante la cual logro notificar a su mandante, también es cierto que su mandante –reconvenida, procedió con mucha antelación el 06/08/08 solicitar la notificación de F.M.R., para imponerle del vencimiento del termino establecido en la cláusula cuarta, para el pago de la totalidad del precio de la venta, y que el contrato se había extinguido; y que por la consecuencia de su incumplimiento, se configuro el desistimiento tácito por parte del Optante de la negociación, por lo que no operaba en su contra además de la aplicación de la penalización prevista en la Cláusula Sexta del mencionado contrato, la cual ascendió a la suma de Bs. 500,00, por concepto de indemnización del diez por ciento (10%) del precio del monto entregado, y como quiera que a la fecha, solo había podido cumplir con Bs. 5.000,00, se notificaba la obligación que tenia de pagar dicha penalización. Que finalmente de pleno derecho se le notificaba la resolución de dicho contrato, con la correspondiente entrega de este, notificación que no pudo materializarse, por cuanto el accionado reconviniente, apercibido con antelación de que se realizaría esta actuación, al avistar al Tribunal procedió a esconderse, lo que imposibilito la misma.

Niegan, rechazan y contradicen, tanto los hechos como en el derecho, particularmente en cuanto a quien su mandante, se negó a cumplir con su obligación en este caso, fue el accionado reconviniente, quien no cumplió nunca con los plazos estipulados en el Contrato y pretende que su cliente le transfiera la propiedad con la venta definitiva, como si nada hubiera pasado, y ha sido él quien ha entorpecido todas las gestiones realizadas por su cliente en recuperación de su vivienda.

Niega rechaza y contradice, que su mandante haya procedido a realizar acciones destinadas a no garantizar al reconviniente, los derechos que adquirió con la firma del contrato en cuestión, por lo que niegan, rechazan y contradicen , que este ciudadano, haya cumplido íntegramente sus obligaciones en dicho contrato , y que por ello a pesar de haberse retrasado marcadamente , para hacer efectivo el dinero requerido para cerrar la negociación, pueda tener derecho a que se le venda el inmueble que le fue afertado, sin haber hecho una nueva negociación por este atraso con su mandante.

Rechaza la solicitud temeraria de la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, solicitada por el infractor de este contrato, sobre este inmueble, toda vez que no cumple con los requisitos del Fumus Bonis Iuris, pues no hay apariencia o presunción del buen derecho, a favor del ciudadano F.M..

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA- RECONVENIDA

Documentales

COPIA DEL CONTRATO PRIVADO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, celebrado entre las partes, el 29 de Noviembre de 2007; entre C.d.V.M., en su carácter de Oferente, denominada “LA VENDEDORA”, y el ciudadano F.R.M.R., en su carácter de oferido, signado “EL COMPRADOR”, se realizo sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Manoa, Ud-108 de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, manzana 07, casa Nro. 24, constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMETROS CUADRADOS (230,23m2), alinderado de la siguiente forma: NORTE: En una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la casa Nro. 07 de la Manzana 07; SUR: en una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la Carrera Caquetios; ESTE: en una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m) limita con la casa Nro. 23 de la Manzana 07; OESTE: En una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m), limita con la casa Nro. 25 de la manzana 07.

COPIA DE RECIBO DE PAGO; de fecha 07 de Diciembre de 2007, a nombre de C.M., por concepto de ADELANTO DE PAGO POR COMPRA DE CASA, ubicada en Manoa por un monto de Cinco Mil Bolívares Fuertes Bs.5.000,00, con lo cual comprobamos que el primer pago era para el momento de la firma del contrato , el cual se dio el día 29 de Noviembre de 2007; y no 8 días después de la celebración del contrato.

COPIA DE CHEQUE DE GERENCIA, Nro. 15071109 del Banco Guayana con fecha 29 de mayo de 2008 por un monto de Trece Mil Bolívares Fuertes Bs.13.000,00, que el comprador consigno en la causa que lleva el Juzgado Tercero de Municipio Caroní, con fecha 20 de Octubre de 2008, en el expediente signado con el Nro. 7318-2008.

COPIA DEL COMPROBANTE DE PAGO, voucher del cheque Nro. 48707998, que hizo IPASME, de la cuenta corriente Nro. 0134-0031-57-0311140361, librado a cargo de la entidad bancaria BANESCO, de la agencia El Rosal en Caracas, de la cual es titular el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), con emisión en ciudad Guayana del Estado Bolívar, a nombre de C.M., por Bs.F. 79.847,45, con fecha de emisión 12 de junio de 2008.

COPIA DE CHEQUE DE GERENCIA, Nro. 2236, adquirido en el BANCO DE VENEZUELA, un folio útil, con fecha de emisión 22 de julio de 2008, por Bs. 15,55, con el cual se completa los Bs. 80.000,00, cuya fecha de entrega al demandado, fue el 22 de Julio de 2008, es decir que completa el demandado esta cantidad, a cientos sesenta y cinco (165) días con posterioridad al vencimiento del lapso para pagar, es decir a mas de 285 días de la celebración del contrato.

COPIA DEL EXPEDIENTE NRO. 4726-08, contentivo a la notificación judicial entregada el día 06 de Agosto de 2008, interpuesta por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní, donde la solicitante C.M. procedió a notificar de acuerdo a la Ley , el incumplimiento del comprador con sus obligaciones de pagar en el lapso del tiempo estipulado en las cláusulas del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, para el pago del precio de la venta del inmueble, y por ello se entendía como desistimiento tácito por parte del optante de esta negociación.

DOCUMENTO PROPIEDAD DEL INMUEBLE, marcado con la letra B, que cursa en el Expediente Nro. 4388, del folio 12 al 18 y su vuelto, con el cual comprueba que el inmueble es de su mandante, por venta que le hiciera su madre C.d.J.M.P..

CARTA DIRIGIDA A S.D.H. Y S.R.U., de fecha 06 de Diciembre de 2007, en donde se deja constancia que su mandante, esta interesado en adquirir un inmueble propiedad de los ciudadanos S.D.H. Y S.U.D.H., ubicado en la Urbanización Guayana, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, el cual tiene un precio de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00).

CARTA DIRIGIDA a su mandante, por los ciudadanos S.D.H. y S.R., de fecha 06/12/2007, en donde se acepta la propuesta de venta de la casa, que el precio de la casa ha adquirir por su mandante, se ha fijado en la cantidad de Bs. 90.000.000,00, y que el plazo fijado por cancelar dicha venta es de ciento veinte (120) días, contados a partir del 06/12/2007.

RECIBO EMANDADO DE LOS CIUDADANOS S.D.H. Y S.R., del día 06/12/2007, en donde su mandante cancela la cantidad de Bs. 4.500.000,00, a los propietarios del inmueble.

RECIBO EMANDADO DE LOS CIUDADANOS S.D.H. Y S.R., del día 17/12/2007, en donde su mandante cancela la cantidad de Bs. 4.500.000,00, a los propietarios del inmueble con el que cancela la reserva del inmueble fijada en Bs. 9.000.0000,00.

CARTA DIRIGIDA A SU MANDANTE por parte de los ciudadanos S.D.H. y S.R., de fecha 09/04/2008 en donde se estipula que se venció el plazo para concretar la venta del inmueble, ya que transcurrieron cuatro (4) días de plazo, toda vez que el plazo estipulado para la cancelación y materialización de la negociación, era ciento veinte (120) días, contados a partir del día 06/12/2007.

RECIBO DIRIGIDO A SU MANDANTE por parte de los ciudadanos S.D.H. y S.R., del día 09/04/2008 en donde los propietarios del inmueble le hace entrega a su mandante la cantidad de Bs. 8.100.000,00, reteniéndose la indemnización prevista de Bs. 900.000,00, reintegrándole el 90% de la cantidad entregada por la reserva del inmueble, ya que los propietarios de inmueble dieron por terminado dicho convenio, por lo que comprobamos el perjuicio causado a su mandante, por el incumplimiento del ciudadano F.R.M.R., con lo estipulado en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, ya que tampoco pudo adquirir el inmueble que tenia reservado, perdiendo esa oportunidad de adquirir una vivienda, cercano a la casa de su madre quien últimamente se encuentra delicada de salud.

DE LA EXHIBICION DE DOCUMENTOS, este Tribunal Observa que mediante auto de fecha 10/01/2011, se negó la admisión de la misma.

DE LOS INFORMES

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO CARONI DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, recibido en fecha 16/06/2011 de la cual se evidencia lo siguiente:

“… Observa este Tribunal que solicitan informe si por ante este juzgado curso o cursó expediente Nº 4726, referente a la solicitud de Notificación Judicial , al respecto este Tribunal informa que si curso expediente Nº 4726, contentivo a la notificación judicial , y que de una revisión del libro diario aparece asentado en fecha 12 de agosto de 2008, en el folio 40, asiento 29, lo siguiente: “29-Solicitud 4726 Traslado y notificación judicial por indicación de C.M.M., asistida por la abg. N.H., en la Urbanización Manoa, UD 108, Manzana 07, Nº 24, San Félix, se realizaron los toques de Ley sin obtener respuesta alguna”…”

JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO CARONI DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, este Tribunal se abstiene de valorar dicha prueba por cuanto no consta en el expediente las resultas de la misma.

DE LOS TESTIMONIALES

Se observa del Despacho de Pruebas debidamente cumplido, recibido en este Tribunal en fecha 25/04/2011, las siguientes declaraciones:

E.J.M.

… “PRIMERA: Diga la testigo donde ejerce su profesión de secretaria ejecutiva.- CONTESTA: En la Universidad Politécnica A.J.d.S. UNEXPO.- SEGUNDA: Diga el testigo por lo antes expuesto si conoce de vista trato y comunicación a la señora C.M..- CONTESTA: Si ella es compañera de Trabajo pero trabaja en otra Oficina de otro departamento .- TERCERA: Diga la testigo si por el conocimiento que dice tener en relación a su trabajo si presencio el treinta y uno de marzo del dos mil ocho 31/03/2008, un cruce de palabras entre el ciudadano F.R.M.R. y la Ciudadana C.M., relate los hechos.- CONTESTO: yo estaba esperando para hablar con su jefe, y ella estaba con el señor Manrique, de estatura pequeña y cabello canoso el lugar era pequeño yo escuche que ella le dijo que tenia el compromiso con otra persona para comprar otro inmueble y si no le pagaba ella incumpliría con ese contrato luego el señor Manrique se fue alterando.- CUARTA: Diga la testigo si llego a escuchar que el señor F.R.M. solicitaba un nuevo plazo para cancelar la deuda.- CONTESTO: si el le pedía a ella que le diera otro plazo y ella le decía que si pero una semana mas porque ella tenia otro plazo y ella le decía a el que si pero una semana mas porque ella tenia otro compromiso y tenia que comprar otro inmueble y el quedo que en una semana le pagaría ese dinero…”

D.R.N.

… “PRIMERA: Diga la testigo donde ejerce su profesión de secretaria.- CONTESTA: En la Universidad Nacional Experimental Politécnica A.J.d.S. UNEXPO.- SEGUNDA: Diga la testigo por lo antes expuesto si conoce de vista trato y comunicación a la señora C.M..- CONTESTA: Si la conozco somos compañeras de Trabajo pero yo trabajo en la Unidad de Bienes Nacionales y la señora C.T. en el departamento de control de estudio.- TERCERA: Diga la testigo si por el conocimiento que dice tener en relación a su trabajo si presencio el treinta y uno de marzo del dos mil ocho 31/03/2008, un cruce de palabras entre el ciudadano F.R.M.R. y la Ciudadana C.M., relate los hechos.- CONTESTO: yo llegue esa mañana a la Oficina de la Señora carmen y allí se encontraba la señora E.M. y en ese momento llego el señor F.M. el cual le manifestó a la señora Carmen que quería hablar con ella referente a un dinero que el debía y debía entregarle, pero que no disponía en ese momento de la cantidad y le solicito un poco mas de tiempo , la señora Carmen le manifestó que ella tenia un compromiso que dependía y por lo tanto no le podía darle mas plazo porque ella entonces incumpliría.- CUARTA: Diga la testigo si llego a escuchar que el señor F.R.M. solicitaba un nuevo plazo para cancelar la deuda.- CONTESTO: si el le pedía a ella en ese momento que le diera otro plazo, y ella le respondió que en una semana mas como máximo, porque ella tenia otro compromiso para comprar otro inmueble, quedando el que en una semana le pagaría todo ese dinero …”

RATIFICACION

S.R.U.D.H.

… “PRIMERA: Diga la testigo si ratifica en todas sus partes el contenido y firma de la comunicación fechada 06 de diciembre del año 2007, suscrita por usted y su esposo S.D.H.R., titular de la Cedula de Identidad V-5.339.713, dirigida a mi representada C.M.M., una vez recibida la oferta que esta le hizo con la cual aceptaron la propuesta de la compra venta del inmueble de su propiedad ubicado la Urbanización Guayana , Manzana H, Unare II, por el precio de Bs.F. 90.000,00, cuya opción se mantendría en un plazo no mayor de 120 días a partir del 06 de diciembre del año 2007. CONTESTO: “Si lo ratifico en todas sus partes y contenido” SEGUNDO: Diga la testigo si ratifica en todas sus partes el contenido y firma del recibido fechado 06 de diciembre de 2007, en la cual consta que C.M., les entrega y ustedes reciben la cantidad de Bs.F. 4.500,00, como parte de la reserva de Bs.F. 9.000,00, por la opción de compra y venta del inmueble antes señalado que les pertenece. CONTESTO: “Si lo ratifico en todas sus partes en contenido y firma”. TERCERA: Diga el testigo si ratifica en todas sus partes en contenido y firma el recibido fechado 17 de Diciembre de 2007, en la cual consta que C.M. les entrega y ustedes reciben la cantidad de Bs. 4.500,00, como parte complementaria de la reserva de Bs. 9.000,00, por la opción antes referida. CONTESTO: “Si, lo ratifico en todas sus partes en contenido y firma.” CUARTA: Diga el testigo si ratifica en todas sus partes el contenido y firma fechado 09 de Abril 2008, el cual consta que ustedes dan por terminado la opción compra venta pactada con C.M.. Por cuanto había transcurrido el plazo convenido para dicha venta el 05 de Abril de 2008, sin recibir la totalidad del precio convenido y por ello procedieron a devolverle la reserva a C.M., descontándose la pena de 10% del valor de la venta cifra que ascendió a Bs.F 900,00, por lo que el reintegro se hizo por Bs.F. 8.100,00. CONTESTO: “Si lo ratifico en todas sus partes su contenido y firma.”…”

S.D.H.R.

… “PRIMERA: Diga el testigo si ratifica en todas sus partes el contenido y firma de la comunicación fechada 06 de diciembre del año 2007, suscrita por usted y su esposa S.R.U.D.H., titular de la Cedula de Identidad V-5.972.051, dirigida a mi representada C.M.M., una vez recibida la oferta que esta le hizo con la cual aceptaron la propuesta de la compra venta del inmueble de su propiedad ubicado la Urbanización Guayana , Manzana H, Unare II, por el precio de Bs.F. 90.000,00, cuya opción se mantendría en un plazo no mayor de 120 días a partir del 06 de diciembre del año 2007. CONTESTO: “Si lo ratifico en todas sus partes contenido y firma” SEGUNDO: Diga la testigo si ratifica en todas sus partes el contenido y firma del recibido fechado 06 de diciembre de 2007, en la cual consta que C.M., les entrega y ustedes reciben la cantidad de Bs.F. 4.500,00, como parte de la reserva de Bs.F. 9.000,00, por la opción de compra y venta del inmueble antes señalado que les pertenece. CONTESTO: “Si lo ratifico en todas sus partes en contenido y firma”. TERCERA: Diga el testigo si ratifica en todas sus partes en contenido y firma el recibido fechado 17 de Diciembre de 2007, en la cual consta que C.M. les entrega y ustedes reciben la cantidad de BsF. 4.500,00, como parte complementaria de la reserva de Bs. 9.000,00, por la opción antes referida. CONTESTO: “ Si, lo ratifico en todas sus partes en contenido y firma.” CUARTA: Diga el testigo si ratifica en todas sus partes el contenido y firma del recibido fechado 09 de Abril 2008, el cual consta que ustedes dan por terminado la opción compra venta pactada con C.M.. Por cuanto había transcurrido el plazo convenido para dicha venta el 05 de Abril de 2008, sin recibir la totalidad del precio convenido y por ello procedieron a devolverle la reserva a C.M., descontándose la pena de 10% del valor de la venta cifra que ascendió a Bs.F 900,00, por lo que el reintegro se hizo por Bs.F. 8.100,00. CONTESTO: “Si lo ratifico en todas sus partes su contenido y firma.”…”

En relación a estas pruebas testimoniales establece el articulo 1.387 del Código Civil, lo siguiente: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares…”, en virtud de ello que las pruebas testimoniales presentadas no son procedentes para probara lo discutido en este juicio, ya que, se trata de la demostración del cumplimiento o no de las obligaciones contractuales, cuyas obligaciones superan además los dos bolívares que establece dicho articulo, es por lo que este tribunal desecha dicha prueba.

IV

ARGUMENTOS DE LA DECISION

La base de la presente acción es la pretensión del accionante C.D.V.M., de resolver el contrato privado de opción de compra venta, celebrado con el ciudadano F.R.M.R., en fecha 29-11-07, el cual se anexo en copia simple al libelo de demanda, el cual fue reconocido y aceptado por la parte demandada-reconviniente en su contestación de demanda, por lo que se le otorga pleno valor probatorio al prenombrado documento, manifiesta la actora-reconvenida que el demandado incumplió con la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, ya que “…el comprador esta obligado a cancelar a su poderdante la cantidad de Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. 13.000,00), en un plazo no mayor a ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del mencionado contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, el cual se firmo el 29/11/2007, plazo que el comprador incumplió de sobra, en virtud de que debió ser cancelada antes del 29/03/2008, que es cuando vencían los ciento veinte (120) días, y no cuando el comprador pretendía pagar dicho monto en fecha 29/05/2008, es decir, ciento ochenta (180) días después de la firma del contrato , sesenta (60) días después de vencido el plazo… …Que de igual manera sucedió con la cantidad restante de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 80.000,00), pagaderos en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato, el 29/11/2007, y que al igual que el monto supra mencionado debió ser cancelado hasta el 29/03/2008, que es cuando se vencía el plazo de los ciento veinte (120) días , y no en fecha 12/06/2008, cuando ya había pasado mas de ciento ochenta (180) días… … Que el comprador por su parte pretendía notificar a su mandante a través del Juzgado tercero de Municipio Caroní, en el expediente 7318-2008, con la intención de concluir la negociación del mencionado contrato, en fecha 30/09/2008, es decir, diez meses después de haber firmado el contrato de promesa bilateral de compra venta, lo cual se entiende como una burla a las obligaciones pactadas en el mencionado contrato, y aunando a ello esta el hecho que el precio de la venta para en ese momento (29/11/2007), era de Bs. 98.000,00; no obstante, después de 10 meses, con la reconvención monetaria y la inflación es una propuesta deshonesta, de mala fe y no adaptada a la realidad monetaria de hoy por parte del comprador de querer constreñir a su mandante a continuar con la negociación por ese mismo monto, y tomando en cuenta que el incumplimiento del comprador ha causado graves daños patrimoniales a su mandante por no realizar la negociación del inmueble en el lapso establecido en el contrato que era de hasta ciento veinte (120) días, aunado al hecho de que se le causo un daño lucro cesante en virtud de que su poderdante dejo de realizar inversiones, al costo de esa época, que en comparación con la actual realizarlas seria con un aumento de por lo menos un ochenta (80%) por ciento…”

Por su parte el demandado al momento de dar contestación a la demanda, también realizo reconvención en contra del accionante-reconvenido argumentando lo siguiente: Que los hechos que rodean el caso que presento ante este conocimiento se inicia en el año 2001, oportunidad que suscribió con la demandante ciudadana C.M., un contrato de un inmueble, ubicado en la Urbanización Manoa, UD-108 de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, Manzana 07, Casa Nro. 24, constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMETROS CUADRADOS (230,23m2), alinderado de la siguiente forma: NORTE: En una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la casa Nro. 07 de la Manzana 07; SUR: en una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la Carrera Caquetios; ESTE: en una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m) limita con la casa Nro. 23 de la Manzana 07; OESTE: En una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m), limita con la casa Nro. 25 de la manzana 07, propiedad de la ciudadana C.D.V.M..

Que posteriormente celebro un contrato privado de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual tuvo una vigencia desde el 09/05/2002, con un canon de arrendamiento mensual de Bs. 200.000,00, prorrogable por igual termino. Que en fecha 09/05/2004, se suscribió otro contrato que igualmente tenia una duración de un (01) año, igualmente prorrogable y con un canon de arrendamiento de Bs. 230.000,00.

Que en fecha 29 de Noviembre de 2007, suscribió con la ciudadana C.M., un contrato privado de Opción de Compra Venta sobre el inmueble descrito. Que desde esa fecha hasta el presente ha permanecido de manera constante e ininterrumpida en el inmueble como arrendatario, habiéndose establecido en la Cláusula Séptima un canon de arrendamiento de manera verbal de Bs.F. 300,00, los cuales ha venido pagando de manera constante y al día, tal como se observa de las copias de los depósitos bancarios en la Cuenta Nro. 0102-0429-15-01-05639786 de la ciudadana C.d.V.M., tal como se había establecido que se realizarían los pagos mensuales.

Que en el texto del contrato se estableció que el precio de la venta es de Bs.F. 98.000,00, los cuales serian pagados de la siguiente forma Bs.F. 5.000,00, que fueron pagados en moneda de curso legal el día 29/11/2007, a través de un cheque de gerencia Nro. 15070759, del Banco Guayana, según consta en comprobante de emisión librado por el referido banco en fecha 06/12/2007, y en recibo de pago firmado en fecha 07/12/2007.

Que del monto del precio quedo un saldo pendiente de Bs.F. 93.000,00, que serian pagados de la siguiente manera Bs. F. 13.000,00, que fueron pagados por su persona mediante un Cheque de Gerencia Nro. 15071109, Cuenta Corriente Nro. 0008-0015-57-0150711027, de fecha 29/05/2008, librado por el Banco Guayana, Agencia El Roble, San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

Que de igual manera la cantidad de Bs.F. 80.000,00, serian pagados en un lapso de 120 días siguientes mediante crédito hipotecario a través del IPASME, para cuyo cumplimiento se tramito ante el referido ente el correspondiente crédito, el cual fue aprobado, elaborado el respectivo Cheque de Gerencia Nro. 48707998 de la Cuenta Corriente Nro. 0134-0031-83-0311140361 de fecha 12/06/2008, por la cantidad de Bs.79.847,45 y un cheque Nro. 00002236, Cuenta Corriente Nro. 01020427550000022021 del Banco de Venezuela por la cantidad de Ciento Cincuenta y Dos Bolívares con Cincuenta y Cinco Céntimos.

Que la ciudadana C.d.V.M., quien es la persona que se ha comprometido a vender, se ha negado de manera reiterada a recibir el pago del precio convenido, sin exponer razones o argumentos suficientes para ello, al punto que se niega a otorgar el correspondiente documento de venta, y negándose a recibir el pago señalado, es decir, se niega a cumplir con el contrato que fue suscrito.

Que en este sentido procedió a través del Juzgado Tercero de Municipio a practicar Notificación Judicial, la cual fue efectiva en fecha 30/09/2008, tal como consta en el Expediente Nro. 7318-2008, mediante el cual quedo la referida ciudadana en conocimiento de su obligación de cumplir con las cláusulas asumidas en el respectivo documento contractual.

Que presento en fecha 20/10/2008, oferta de pago de la totalidad de la cuota inicial pactada, por ante el Juzgado Segundo de Municipio, contentiva por la cantidad de Bs. F. 13.000,00, que fue consignada en cheque de gerencia Nro. 15071109, Cuenta Corriente Nro. 0008-0015-57-0150711027 de fecha 29/05/2008, librada por el Banco Guayana, y la cantidad e Bs. F. 152,55, en Cheque de Gerencia Nro. 00002236, Cuenta Corriente Nro. 01020427550000022021 de fecha 22/07/2008, librado por el banco de Venezuela, Agencia Las Ameritas, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

Que la ciudadana C.D.V.M., de manera contumaz se niega a cumplir sus obligaciones como ofertante del inmueble, quedando pendiente por parte de ella recibir el pago de la parte financiada por el IPASME y el otorgamiento del documento por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, para lo cual dicha oficina exige que ella entregue su documento de Registro de Información Fiscal (RIF).

Niega, rechaza y contradice los argumentos de hecho sostenidos por la parte actora, por ser manifiestamente infundados y por no contener la realidad de los hechos, por lo tanto en la parte probatoria, se demostrara como la demandante no ha querido dar cumplimiento a sus obligaciones legales como ofertante y ha procedido a realizar acciones destinadas a no garantizar a su mandante los derechos que adquirió con la firma del contrato que pretende resolver, y como se ha señalado expresamente, su mandante cumplió íntegramente sus obligaciones por lo tanto tiene derecho a que se le venda el inmueble que le fue ofertado, por lo tanto solicita al Tribunal se declare sin lugar la demanda por ser manifiestamente ilegal la conducta de la actora.

En relación a la Reconvención señala el demandado reconviniente

Que en vista del incumplimiento de las obligaciones por parte de la oferente y actora en esta causa, muy respetuosamente Reconviene a la ciudadana C.d.V.M.M., para que de cumplimiento al Contrato de Opción de Compra-venta en los términos y condiciones que fueron pactados, en vista que ha sido la actora quien de manera contumaz se ha negado a cumplir con la obligación de protocolizar la demanda.

Fundamentando su pretensión en las siguientes solicitudes: PRIMERO: Se declare sin lugar la demanda incoada en contra su mandante F.R.M.R., por la ciudadana C.d.V.M.M.. SEGUNDO: Que se admita la reconvención de la demandada para que dentro del lapso legal proceda a convenir o en su defecto se le condene a cumplir el contrato de Oferta de Compra Venta, proceda a recibir el pago del precio acordado, entregue el Registro de Información Fiscal (RIF), requisito exigidos para el otorgamiento del documento ante le Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, y proceda a vender a su mandante el inmueble ubicado en la Urbanización Manoa, UD-108 de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, Manzana 07, Casa Nro. 24, constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMETROS CUADRADOS (230,23m2), alinderado de la siguiente forma: NORTE: En una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la casa Nro. 07 de la Manzana 07; SUR: en una longitud de nueve metros lineales con diez centímetros (9,10m) limita con la Carrera Caquetios; ESTE: en una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m) limita con la casa Nro. 23 de la Manzana 07; OESTE: En una longitud de veinticinco metros lineales con treinta centímetros (25,30m), limita con la casa Nro. 25 de la manzana 07, o en su defecto sea declarada con lugar la demanda y se proceda a ordenar el Registro de la Sentencia Definitiva firme, la cual sirva de titulo de propiedad.

En la oportunidad procesal para contestar la reconvención lo hace en los siguientes términos:

Admite que los hechos que rodean el caso, se iniciaron en el año 2001 pero no con su representada, por cuanto consta de los autos, que el primer contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano F.R.M.R., se suscribió con la progenitora de su mandante, ciudadana C.d.J.M., quien realmente para esa fecha era la poseedora legal del bien arrendado, por ante el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI). Bien este fue vendido a su cliente C.d.V.M., por INAVI con fecha 22/06/2004, cuyo documento de venta se encuentra inserto en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní, bajo el Nro. 32, Protocolo Primero, Tomo 51 del Segundo Trimestre del año 2004.

Admite que el contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano F.R.M.R., se realizo sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Manoa, UD-108 de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, Manzana 07, Casa Nro. 24, constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMETROS CUADRADOS (230,23m2), con los mismo linderos y medidas especificados en el escrito de contestación- reconvención, presentada por el accionado-reconviniente.

Admite que posteriormente se celebro otro contrato privado de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual tuvo vigencia desde el 09/05/2002, con un canon de arrendamiento mensual de Bs.F 200,00, pero no es cierto que dicho contrato se haya celebrado prorrogable por igual termino; por cuanto la prorroga que allí se señala, es la prorrata legal para la entrega del inmueble, prevista en el articulo .38 de la nueva Ley de Arrendamiento, vigente para esta fecha.

Admite que nuevamente celebro un contrato, en fecha 29/05/2004, que igualmente tenia una duración de un (01) año con un canon de arrendamiento mensual de Bs.F. 230,00, pero no es cierto que dicho contrato se hay celebrado prorrogable por igual termino; por cuanto la prorroga que allí se señala, es la misma prorroga legal para la entrega del inmueble, contenida en el anterior contrato, prevista en el articulo 38 ut supra; lo que no implica reconduccion del contrato de arrendamiento. Situación que así lo entendió el accionado-reconvenido, quien nunca ha querido devolverle el bien inmueble, a la demandante-reconvenida.

Admite como cierto que ambas partes suscribieron en fecha 29/11/2007, un contrato privado de Opción de Compra Venta sobre el inmueble descrito en los autos, documento marcado como anexo Nro. 03, contenido en el expediente Nro. 7318-2008.

Que como también es cierto que a pesar de los intentos realizados por la demandante reconvenida; el demandado reconviniente ha permanecido en forma ininterrumpida en el inmueble como arrendatario.

Que tal como ya ha reconocido , el canon de arrendamiento ha alcanzado la cantidad de Trescientos Mil Bolívares; el cual de manera verbal fue aceptado por el arrendatario, y que a la fecha ha venido cancelando por esa misma cantidad; según consta en depósitos y consignaciones alegados por la parte accionada- reconviniente.

Que también es cierto que en el texto del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, celebrado el día 29/11/2007, entre C.d.V.M. en su carácter de oferente, denominada Vendedora y el ciudadano F.R.M.R., en su carácter de oferido, signado como el Comprador, el precio de la venta del inmueble se pacto en Bs.F. 98.000,00.

Que no es cierto que el demandado- reconvenido, haya pagado la anterior cantidad, ya pactada como precio de venta, de la siguiente forma: Bs.F. 5.000,00 el 29/11/2007, pues realmente dicho pago, fue entregado por ciudadano F.R.M. a C.d.V.M., el día 07/12/2007, a ocho (08) días de la celebración del contrato, incumpliendo lo pactado para esta primer pago, el cual se estableció que éste debía realizarse, “al momento de la firma de este documento”, es decir el 29/11/2007.

Que desde el origen incumple El Comprador, hoy demandado reconviniente, los términos y condiciones contractuales de dicho contrato, razón por la que niegan, rechazan y contradicen, lo afirmado por este accionado , en cuanto a los hechos y el derecho , esgrimido a su favor por la parte demandada-reconviniente.

Reconocen como cierto que dicho pago se hizo a través de un cheque de gerencia Nro. 15070759, del Banco Guayana, cuya fecha de emisión admite el demandado- reconviniente, fue el 06/12/2007, que igualmente también admite, que fue recibido dicho pago por su mandante reconvenida, el día 07/12/2007, es decir que fue cancelado, con un atraso de ocho (08) días a la celebración del contrato.

Admiten que el monto del precio de la venta en esta opción de compra quedo un saldo pendiente de Bs.F. 93.000,00, el cual debería ser pagado de la siguiente manera: Un primer pago de Bs.F.13.000,00, para ser pagado en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de la firma de este documento (29/11/07), es decir, que desde el día 29/11/07, dichos 120 días , debía ser pagado, justo el día 29/03/2008. Un segundo y ultimo pago por la cantidad de Bs.F. 80.000,00, pagaderos en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de la firma del documento (29/11/07), es decir, que desde el día 29/11/07, dichos 120 días, debía ser pagado, justo el día 29/03/2008, mediante crédito hipotecario del IPASME.

Que no obstante el compromiso establecido por el Demandado-reconviniente en la Cláusula Tercera, de dicho contrato C.d.V.M., no recibió, ni recibido a la fecha por parte del ciudadano F.R.M., lo cheques de gerencia con los cuales este pretendió cancelar este remanente, por cuanto, si bien es cierto , que fueron elaborados como sigue: EL PRIMER REMANENTE A PAGAR: es de Bs.F. 13.000,00, que supuestamente sostienen el accionado- reconvenido, pago a su mandante , fue elaborado en fecha 29/05/2008, según se evidencia de copia fotostática de Cheque de Gerencia Nro. 15071109, cuenta corriente Nro. 0008-0015-57-0150711027, librado a cargo del Banco Guayana, de la Agencia el roble, San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, cuya data elaboración consta en comprobante de emisión librada por el referido banco. Que pretendió el accionado-reconviniente, que su cliente recibiera este pago pasados como fueron ochenta (80) días de atraso, desde del 29/03/2008, a la fecha de emisión, cuando realmente se habían vencido los ciento veinte (120) días, establecidos en el contrato de opción de compra, para que efectuara su pago , y a ciento ochenta y un (181) días de la celebración del mismo, tal como así se evidencia de copia fotostática del cheque de gerencia ya referido, y que el comprador consigno en la causa que lleva el Juzgado Tercero del Municipio Caroní, con fecha 20/10/2008, en el expediente signado con el Nro. 7318-2008. EL SEGUNDO REMANENTE A PAGAR: que de igual forma, el accionado- reconviniente, señala que el segundo remanente para completar el pago total del precio estableció, es decir, la cantidad de Bs. 80.000,00, le fue pagado a su patrocinante, cuando la realidad , fue que ante el atraso marcado para este pago , y la negativa de su cliente recibir el mismo, no fue si no hasta el día 20/10/2008, cuando el accionado-reconviniente , procede a ofrecer dicho pago, a través de una oferta que se le hace su cliente. Pago este que debió ser pagado en un plazo no mayor de ciento veinte (120) días, contado a partir de la fecha de la firma del mencionado contrato (29/11/07). Que como quiera que el comprador, obtuvo un crédito hipotecario tramitado en el IPASME, quien le otorga un cheque por Bs.F. 79.847,45, con fecha 12/06/2008, según se evidencia de copia fotostática de cheque de gerencia Nro. 48707998, de la cuenta corriente Nro. 0134-0031-57-0311140361, librado a cargo de la entidad bancaria BANESCO, de la agencia, EL ROSAL en caracas de la cual es titular el IPASME.

Que también es cierto que, que no es sino el día 12/06/2008, cuando este organismo IPASME, emite cheque de Bs.F. 79.847,45, por el crédito hipotecario que le fue solicitado, para el pago en cuestión, cuya data de elaboración consta en comprobante de emisión librado por el referido banco, con fecha 17/06/2008, entregado el día 17/07/2008.

Que pretendió el accionado- reconviniente que su cliente recibiera este pago, a mas de ciento veinticinco (125) días de atraso, debiendo haber sido pagado el 29/03/2008, cuando realmente se vencieron los 120 días, establecidos en el Contrato de Opción a Compra, por lo que vencido este lapso para pagar este compromiso a 120 días.

Niega, rechaza y contradice, que sea cierto que el ciudadano F.R.M.R., haya pagado a la accionante-reconvenida, el remanente de Bs.F. 93.000,00, en dos (2) pagos, por Bs.F. 13.000,00 y Bs. F. 80.000,00. Remanente éste, que estaba obligado cancelar a 120 días del plazo, contados estos a partir del día 29/03/2008, por cuanto los cheques antes descritos con los cuales pretendió cancelar dichos montos a su mandante, fueron obtenidos por este a destiempo , con marcado atraso de mas de 73 días de vencimiento a su pago, el igual que fueron ofertados mas no pagados a su mandante, con fecha 20/10/2008, por ante el Tribunal Segundo de Municipio, es decir a mas de 205 días de su vencimiento.

Que tampoco es cierto que haya quedado descrito de manera clara, que la ciudadana C.d.V.M., se haya negado de manera contumaz, a cumplir con sus obligaciones como ofertante del inmueble; que de la Cláusula Quinta se evidencia que la obligación de su mandante, se circunscriba a vender, previo el pago estipulado, y en forma convenida en el Contrato, y no en la forma extemporánea pretendida; tal como así se establece en el contrato.

Que tampoco es cierto, que quedo pendiente por parte de esta, recibir el pago de la parte financiada por el IPASME, y el otorgamiento del documento por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, por cuanto su cliente, esta o estuvo en perfecto derecho , a no aceptar el pretendido pago extemporáneo, ante el franco incumplimiento del compromiso que ambos habían establecido, lo cual no permitió que su cliente adquiera en esa oportunidad, una vivienda en condiciones también económicas en Puerto Ordaz. Perjuicios que se suscitaron, al caerse las negociaciones que hizo, contando con el dinero por el remanente de este compromiso, y que demostraremos oportunamente en los plazos señalados.

Niega, rechaza, y contradice, que sea cierto que su cliente, se haya negado de manera reiterada a recibir el pago del precio convenido, sin exponer razones o argumentos suficientes para ello, al punto que se negó a cumplir con el contrato suscrito; por cuanto en muchas oportunidades, su cliente se presento en la vivienda arrendada por este ciudadano, en solicitud de este remanente , por cuanto lo necesitaba para cerrar el negocio de compra de una vivienda en Puerto Ordaz, y siempre se le aducía que en esta semana, luego la otra y así transcurrieron mas de cuatro (4) meses, cuando ya no lo necesitaba, pues se había resignado a la imposibilidad de comprar ella , otro bien.

Que si bien es cierto que el accionado-reconviniente procedió a través del Juzgado Tercero de Municipio a practicar la Notificación Judicial, poniéndole en conocimiento de su supuesta obligación de cumplir con las cláusulas asumidas en este contrato la cual se hizo efectiva en fecha 30/09/2008, tal como consta en el expediente signado con el Nro, 7318-2008, mediante la cual logro notificar a su mandante, también es cierto que su mandante –reconvenida, procedió con mucha antelación el 06/08/08 solicitar la notificación de F.M.R., para imponerle del vencimiento del termino establecido en la cláusula cuarta, para el pago de la totalidad del precio de la venta, y que el contrato se había extinguido; y que por la consecuencia de su incumplimiento, se configuro el desistimiento tácito por parte del Optante de la negociación, por lo que no operaba en su contra además de la aplicación de la penalización prevista en la Cláusula Sexta del mencionado contrato, la cual ascendió a la suma de Bs. 500,00, por concepto de indemnización del diez por ciento (10%) del precio del monto entregado, y como quiera que a la fecha, solo había podido cumplir con Bs. 5.000,00, se notificaba la obligación que tenia de pagar dicha penalización. Que finalmente de pleno derecho se le notificaba la resolución de dicho contrato, con la correspondiente entrega de este, notificación que no pudo materializarse, por cuanto el accionado reconviniente, apercibido con antelación de que se realizaría esta actuación, al avistar al Tribunal procedió a esconderse, lo que imposibilito la misma.

Niegan, rechazan y contradicen, tanto los hechos como en el derecho, particularmente en cuanto a quien su mandante, se negó a cumplir con su obligación en este caso, fue el accionado reconviniente, quien no cumplió nunca con los plazos estipulados en el Contrato y pretende que su cliente le transfiera la propiedad con la venta definitiva, como si nada hubiera pasado, y ha sido él quien ha entorpecido todas las gestiones realizadas por su cliente en recuperación de su vivienda.

Niega rechaza y contradice, que su mandante haya procedido a realizar acciones destinadas a no garantizar al reconviniente, los derechos que adquirió con la firma del contrato en cuestión, por lo que niegan, rechazan y contradicen , que este ciudadano, haya cumplido íntegramente sus obligaciones en dicho contrato , y que por ello a pesar de haberse retrasado marcadamente , para hacer efectivo el dinero requerido para cerrar la negociación, pueda tener derecho a que se le venda el inmueble que le fue afertado, sin haber hecho una nueva negociación por este atraso con su mandante.

Rechaza la solicitud temeraria de la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, solicitada por el infractor de este contrato, sobre este inmueble, toda vez que no cumple con los requisitos del Fumus Bonis Iuris, pues no hay apariencia o presunción del buen derecho, a favor del ciudadano F.M..

Establecida como ha sido la litis objeto de este juicio, el Tribunal hace las siguientes observaciones:

Ahora bien, en atención a los hechos controvertidos, este Juzgador destaca que el eje de la causa se centra en establecer si se cumplen o no los requisitos del contrato suscrito entre las partes y verificar si se dan las condiciones que fueron estipuladas a los efectos que pueda cumplirse y ejecutarse el mismo al respecto tenemos que el autor JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que en nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.

En relación a la autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

Consecuencia de este principio son:

  1. Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).

  2. Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc.

  3. Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.

    En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, el artículo 1.141, ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:

  4. Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.

  5. Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte.

    Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.

  6. Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).

    Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.

    El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.

    El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.

    La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuanta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc.

    Señala además el referido autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.

    Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece:

    En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

    .

    El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:

    El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).

    …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…

    .

    El autor A.E.G.F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”

    ‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

    `En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

    En cuanto al primer caso de suposición falsa resulta fácilmente definible la situación, cuando el Juez atribuye al instrumento menciones que no contiene; pero tratándose de la suposición falsa por desnaturalización de una mención que sí contiene el contrato, equiparable, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala, al primer caso de suposición falsa, debe examinarse el asunto con mayor atención, pues habrá que delimitar el poder de la Casación de corregir la suposición falsa, de lo que constituye la actividad de interpretación del contrato.

    El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato.

    El criterio del M.T., que se ha convertido en doctrina reiterada y pacífica, es el referido a que los jueces de instancia son soberanos en la interpretación de los contratos; pero, dejando igualmente en claro que, la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los contratos y de los negocios jurídicos está limitada a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia de los mismos, es decir, cuando los términos o las condiciones de los contratos no sean perfectamente inteligibles, gramatical o lógicamente; cuando es factible darle más de una interpretación a una misma cláusula, o cuando la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y deba ser desarrollada e integrada por el juez.

    Cuando se analiza el contrato definitivamente, se debe tener siempre presente que el mismo constituye, una de las principales fuentes de las obligaciones no sólo en nuestro derecho, sino también en el derecho universal. Una vez concretado, el contrato pasa a tener fuerza de ley entre las partes. Y “Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no haya cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`”.

    Tratándose de la prueba de sus estipulaciones, el accionante y quien se defiende, deben tomar en consideración dos preceptos que corren a la par en este sentido, los cuales están referidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil.

    ‘Finalmente, no hay que olvidar que están de por medio las afirmaciones de hecho y de derecho que se encuentran presentes en todos los contratos, y en el caso de las primeras, como bien lo afirma L.L., “la cuestión de hecho concerniente a la alegación y establecimiento del supuesto concreto condicionante de la proposición normativa, y los ingredientes fácticos que configuran la situación de especie, constituyen los datos que históricamente se presentan como primarios en el proceso de aplicación del derecho” (CSJ, Sent. 1-6-88, en P.T., O.: Jurisprudencia No. 6, Pág. 193).’

    Mientras que en el caso de las cuestiones o argumentos de derecho (quaestio iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente excepción de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio iura novit curia (la curia, el Tribunal conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (CSJ, sentencia del 20-4-71, GF, No. 68, 2ª E., Pág. 232).

    ‘Todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito, y que sólo es dable al Alto Tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie una suposición falsa o que el sentenciador incurra en una errónea calificación del negocio jurídico y lo subsume en una norma que no es aplicable, error este que sería de derecho’.

    En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

    En consideración a los postulados señalados, ciertamente se está frente a un contrato de opción a compra, del cual la actora solicita su resolución inmediata, por cuanto según su manifestación, el demandado incumplió con lo estipulado en el mismo, y el demandado a su vez rechaza tal argumentación indicando que quien incumplió era el actor, y lo reconviene por cumplimiento de contrato, reconvención esta que fue rechazada a su vez por el actor-reconvenido, ahora bien analizando el contrato tenemos que el mismo establece en su cláusula PRIMERA: La vendedora se obliga a vender al Comprador un inmueble de su propiedad, el cual esta constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida signada con el nro.24, manzana 07, de la Urbanización MANOA UD 108, de San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar…”, En la cláusula tercera se establece: El Precio de venta del antes descrito inmueble es la cantidad de NOVENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (BS.98.000.000,00) (BSF.98.000,00), de los cuales la vendedora declara recibir del comprador, en este acto la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS.5.000.000,00), (BSF.5.000,00), mediante cheque de gerencia a la firma de este documento. La cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (BS.13.000.000,00) (BSF.13.000,OO), en un plazo no mayor de ciento veinte días (120) días contados a partir de la fecha de la firma de este documento, y la cantidad restante de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS.80.000.000,00) (BSF.80.000,00), en un plazo no mayor de ciento veinte días (120) contados a partir de la fecha de la firma de este documento, mediante crédito hipotecario del IPASME. CUARTA: El plazo de duración de la presente promesa bilateral de compra venta es de CIENTO VEINTE DIAS (120) Continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento el cual el comprador deberá pagar el precio total de venta de dicho inmueble antes señalado…”, en la cláusula sexta se estableció “Ambas partes convienen expresamente que en caso imputable a cualquiera de ellos, la parte que incumpliera deberá indemnizar a la otra con el diez por ciento (10%) del precio del monto entregado.”.

    De lo señalado en el contrato tenemos que el inmueble objeto de contrato de opción de compra venta es una parcela de terreno y la casa sobre ella construida signada con el nro.24, manzana 07, de la Urbanización MANOA UD 108, de San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, cuyos demás datos deben tenerse por reproducidos.

    El Precio de la opción de compra venta fue la cantidad de Bs. 98.000.000,00. (Bsf.98.000, 00).-

    La cancelación de ese monto se pacto en la forma siguiente:

    El día 29-11-07 fecha en que se suscribió el contrato privado de compra venta la suma de Bs.5.000.000, 00 (Bsf.5.000, 00).-

    En relación a este pago el Actor manifiesta que la demandada lo cancelo en fecha 7-12-07, y el demandado manifiesta que lo pago el día 29-11-07. Mediante cheque nro.15070759, librado en fecha 6-12-07, a este respecto observa el Tribunal que en autos al folio 13, copia de recibo donde la demandada en fecha 7-12-07, recibe la cantidad de Bs.5.000.000 (Bsf.5.000,00), ahora bien del propio dicho del demandado se observa que el mismo reconoce que el cheque fue librado en fecha 6-12-07, si ello es así y reconoce igualmente el recibo presentado en copia por la demandante, se le da pleno valor a dicho recibo, y se tiene como fecha efectiva de cancelación de dicha cantidad el día 7-12-07 y así se establece.

    En relación al saldo restante de Bs.13.000.000,00 (bsf.13.000,00), el mismo debía ser cancelado dentro de los 120 días a contar de la firma del contrato in comento, es decir desde el 29-11-07, los cuales fenecieron el 20-4-08, ya que según lo estipulado en el contrato se computa por días calendarios consecutivos, ahora bien consta en autos que el demandado reconoce en su contestación que cancelo dicho monto en fecha 29-5-08, con cheque de gerencia nro,15071109, copia de dicho instrumento fue consignado por la demandante anexo al libelo de demanda, por lo que se establece como fecha de cancelación la de la emisión de dicho cheque como lo es 29-5-08, lo que indudablemente evidencia que fue cancelado fuera del lapso establecido en el contrato, mas sin embargo al ser recibido por la vendedora, quedo como aceptado perfectamente el pago y así se establece.-

    En relación a la cantidad restante de BS.80.000.000, 00 (BSF.80.000, 00), la cláusula tercera establece claramente que dicho pago se haría en “…en un plazo no mayor de ciento veinte días (120) contados a partir de la fecha de la firma de este documento, mediante crédito hipotecario del IPASME…”, en principio pareciera que se condiciono el pago a la aprobación del crédito por IPASME, sin embargo, la cláusula cuarta establece “…CUARTA: El plazo de duración de la presente promesa bilateral de compra venta es de CIENTO VEINTE DIAS (120) Continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento el cual el comprador deberá pagar el precio total de venta de dicho inmueble antes señalado…”, se observa entonces claramente que independientemente de la aprobación o no del crédito (que debía ocurrir en los 120 días continuos luego de la venta), el comprador debía cancelar la suma restante de Bs.80.000,00, entre el día 29-11-07, hasta el día 20-4-08, al revisar el expediente y las pruebas en cuanto al pago, tenemos que el demandado en su contestación de demanda que el pago a efectuarse con el crédito otorgado por IPASME “…el cual fue aprobado, elaborado el respectivo Cheque de Gerencia Nro. 48707998 de la Cuenta Corriente Nro. 0134-0031-83-0311140361 de fecha 12/06/2008, por la cantidad de Bs.79.847,45 y un cheque Nro. 00002236, Cuenta Corriente Nro. 01020427550000022021 del Banco de Venezuela por la cantidad de Ciento Cincuenta y Dos Bolívares con Cincuenta y Cinco Céntimos…”, revisando las pruebas aportadas a los autos tenemos que cursa al folio 15 copia de comprobante de pago y cheque nro.48707998, contra el Banco Banesco, por parte de IPASME a favor de la ciudadana M.C., de fecha 12-6-08, el demandado en su contestación reconoce como ciertos estos hechos, así como el cheque emitido por IPASME, por lo que el Tribunal otorga pleno valor probatorio a los mismos, y de ellos se evidencia claramente que para el momento de la emisión del cheque ya el plazo otorgado en la compra-venta para cumplir ya estaba vencido en fecha 20-4-08, por lo que dicha aprobación y emisión de pago fueron emitidos fuera del lapso acordado para el mismo y así expresamente se establece.

    En relación a la notificación de fecha 30-9-2008, la misma debe tenerse como extemporánea ya que para esa fecha había culminado el lapso para pagar la diferencia restante y así se establece.-

    En relación al cheque nro.00002236, por Bs.152,55, emitido en fecha 22-7-08, el mismo el Tribunal le otorga valor probatorio, al demostrar que resulta extemporáneo por haber sido emitido fuera del lapso establecido para el pago acordado y así se decide.-

    Ahora bien del análisis efectuado al contrato, así como a las obligaciones contraídas en el mismo, que son ley entre las partes a menos que contraríen el orden publico, lo cual no es el caso, considera este Juzgador que la parte Actora evidencio claramente la obligación que tenia el demandado de autos de cancelar la suma restante del monto de la opción de compra venta en un plazo de ciento veinte días continuos a contar desde la fecha de suscripción del contrato de promesa bilateral de compra venta, es decir debía cancelar en el lapso comprendido entre el 29-11-07, los cuales fenecieron el 20-4-08, lo cual no hizo, incurriendo así en el incumplimiento claro a lo convenido en el contrato, activándose indudablemente lo establecido en la cláusula sexta del mismo “…ambas partes convienen expresamente que en caso de incumplimiento de la presente Promesa bilateral de compra venta, imputable a cualquiera de ellos, la parte que incumpliere deberá indemnizar a la otra con el DIEZ POR CIENTO (10%) del precio del monto entregado.”, así mismo es claro que el incumplimiento de lo convenido en la cláusula tercera y cuarta del contrato in comento, trae como consecuencia que el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta sea declarado RESUELTO por este Tribunal y así se determinará en la dispositiva del fallo.

    En relación al daño moral, y patrimonial solicitado en el particular 5to del petitorio el Tribunal considera necesario este Tribunal hacer las siguientes consideraciones:

    En sentencia dictada por Tribunal Superior de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 28-11-11., expediente nro. 0187-11 se señalo lo siguiente:

    “… La acción por daños morales constituye la búsqueda de la indemnización de los daños que se infringen a una persona natural en sus intereses morales, psíquicos o emocionales tutelados por la Ley, a través de una indemnización económicamente estimada. En este sentido, es oportuno traer a colación, la definición que sobre el daño moral ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 131, de fecha 26 de abril del 2000, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en la que sentó lo siguiente: “El daño moral es la lesión a los sentimientos del hombre que por su espiritualidad no son susceptibles de una Valoración económica.”.

    Del mismo modo, la doctrina nos da la siguiente definición de daño moral

    Consiste en la afección de tipo psíquico, moral, espiritual o emocional que experimente una persona

    . (Eloy Maduro Luyando, “CURSO DE OBLIGACIONES”, Caracas-Venezuela, 1986, pág. 143).

    Es preciso también señalar, que la acción por daños morales deriva de las disposiciones legales contenidas en el Código Civil en su artículo 1.185 y más específicamente el artículo 1.196, así como de los artículos 46 y 60 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo evidente que se trata de un derecho consagrado en la Constitución, en consecuencia, al encontrarse una persona inmersa dentro de los presupuestos calificatorios del daño moral, tiene acción prudencial y esencialmente legal para hacer valer la reparación o subsanación a la que tendría derecho; siendo necesario también puntualizar que el contenido del artículo 1.196 del Código Civil, expresamente establece:

    La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.

    El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada.

    El Juez puede igualmente, conceder una indemnización a los parientes, afines, o cónyuge, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima.

    De modo que, de acuerdo con el precepto legal antes citado, la obligación de reparación se extiende no solo al daño material causado por el acto ilícito, sino también al daño moral que resulte de la actividad lesiva del responsable de la situación fáctica del evento dañoso, y en interpretación a dicho artículo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 278 de fecha 10 de agosto del 2000, expreso que:

    (...) el artículo 1196 del Código Civil, faculta al juzgador para apreciar si el hecho ilícito generador de daños materiales puede ocasionar, además repercusiones psíquicas, o de índole afectiva, lesivas de algún modo al ente moral de la víctima, la estimación que al respecto hagan los jueces de mérito así como la indemnización que acuerden en uso de la facultad discrecional que les concede el citado artículo, son de su criterio exclusivo. Asimismo, el artículo en comento dice “puede” y en este sentido el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil autoriza al juez para obrar según su prudente arbitrio consultando lo más equitativo, justo o racional, y, por lo tanto, está autorizado para conceder la indemnización o forma de reparación que considere conveniente sin que tal indemnización tenga que ser necesariamente de contenido patrimonial y ello, desde luego, porque el daño no es material, sino moral.

    A fines de poder pronunciarse sobre el daño moral, hay que tomar en cuenta ciertos elementos que la Sala de Casación Social del M.T. describe en sentencia N° 144, de fecha 7 de marzo de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. O.A.M.D., según la cual:

    (…).

    Articulando todo lo antes expuesto, el sentenciador que conoce de una acción por daño moral debe hacer un examen del caso en concreto analizando los siguientes aspectos: a) la entidad (importancia) del daño, tanto físico como psíquico (la llamada escala de los sufrimientos morales); b) el grado de culpabilidad del accionado o su participación en el accidente o acto ilícito que causó el daño (según sea responsabilidad objetiva o subjetiva); c) la conducta de la víctima; d) grado de educación y cultura del reclamante; e) posición social y económica del reclamante, f) capacidad económica de la parte accionada; g) los posibles atenuantes a favor del responsable; h) el tipo de retribución satisfactoria que necesitaría la víctima para ocupar una situación similar a la anterior al accidente o enfermedad; y, por último, i) referencias pecuniarias estimados por el Juez para tasar la indemnización que considera equitativa y justa para el caso concreto. En consecuencia, el Juez debe expresamente señalar en su decisión el análisis que realizó de los aspectos objetivos señalados en el precedente párrafo, exponiendo las razones que justifican su estimación, las cuales lo llevaron a una indemnización razonable, que permita, controlar la legalidad del quantum del daño moral fijado por el Juez.”.

    A este respecto observa este Juzgador que la demandante solo se limito a decir que existía un daño moral, mas sin embargo no argumento elementos algunos con los cuales este Juzgador pudiera analizar para establecer los elementos señalados en la sentencia, es decir no hay en los autos elementos que evidencien cual fue el daño moral alegado, cual fue el grado de sufrimiento generado por este, cual fue la conducta de la victima y victimario en cuanto al daño moral, cual era la retribución esperada en cuanto al daño moral, ya que se estableció o peticiono un monto único para daño moral y patrimonial, por lo que ha juicio de este Juzgador el pago del Daño moral en este proceso es improcedente y así se establece.

    En relación al daño patrimonial debemos establecer que los daños y perjuicios se dividen en daños emergentes y lucro cesante, a este respecto el Dr. A. Rengel Romberg en su obra tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III. El Procedimiento Ordinario, página 34, señala:

    Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7º del Artículo 340 exige que en la demanda se especifiquen éstos y sus causas. Lo que ha requerido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que le reclama, si este fuere el caso pero ello no quiere decir- ha dicho la Casación - que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación mas o menos concreta, señalando a su vez las causas

    .

    (…)

    … No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en qué consisten los daños y perjuicios y sus causas

    .

    Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada por la Sala Político Administrativa en fecha 27 de abril de 1.995 con ponencia del Magistrado Dr. A.D.A., estableció:

    “el actor debe en su libelo señalar el daño o los daños, así como sus causas. Debe también señalar que se trata de los daños que hacen procedente la responsabilidad civil especificando la relación de causalidad. En el caso de que sean varias las causas, es necesario que el actor analice, discrimine entre dichas causas, de modo de poder calificar correctamente su aptitud para producir el daño. Igualmente la relación de causalidad constituye un elemento imprescindible para la determinación de la extensión del daño causado y los alcances y límites de la obligación de reparar. El fin de este requisito formal del C.P.C., es mantener la igualdad procesal entre las partes, ya que siendo el objeto de tales demandas la suma equivalente de los perjuicios ocasionados por daños, sería imposible al demandado contestar la demanda ni apreciar la indemnización que se le reclama, si no se le hiciere conocer detenidamente cada daño sufrido y todos y cada uno de los perjuicios que se pretende ocasionados por ellos, incluyendo el monto de los mismos cuando se trata de daños materiales…(negrillas y subrayado propias del Tribunal)

    En este orden de ideas el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada por la Sala Político Administrativa, de fecha 13-marzo-2001, Número 343, indicó:

    …Para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento demandado. En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas, lo que exige es dar las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos…

    . (negrillas propias del tribunal).

    El accionante se limito a señalar que tuvo unos daños patrimoniales, sin traer a los autos elementos probatorios que evidenciaran cual fue el daño patrimonial sufrido, es decir, cual fue el lucro cesante, cual fue el daño emergente, como lo cuantifico que elementos uso para ello, señalamientos estos que al no constar en el expediente, hacen que este Tribunal considere improcedente tal petición y así expresamente se establece.-

    DE LA RECONVENCIÓN

    En relación a la reconvención propuesta, la misma se basa en el alegato del demandado-reconviniente en el sentido de que había cumplido con las obligaciones contractuales y en base a ello solicita al Tribunal ordene a la demandante-reconvenida a cumplir con el contrato y en consecuencia proceda a recibir el precio acordado y entregue los documentos exigidos en el registro para proceder al otorgamiento del documento en el registro inmobiliario del Municipio Caroní, ahora bien la parte Demandada-reconviniente no aporta al Tribunal prueba alguna de sus alegaciones ya descritas en forma pormenorizada por este Juzgador en el capitulo IV Argumentos de las partes, a este respecto a establecido, correspondiéndole al accionante en este caso la carga probatoria de sus argumentaciones, al haber sido rechazadas en forma pormenorizada por la accionante-reconvenida, quien presento los elementos probatorios que evidencian el incumplimiento del accionado-reconviniente en cuanto al incumplimiento del contrato de Promesa Bilateral de compra venta objeto de litigio, En relación al argumento del contrato de arrendamiento, señala este Juzgador que es impertinente a la causa tal señalamiento, ya que en este Juicio solo esta en discusión el contrato de promesa bilateral de compra venta, lo referido al contrato de arrendamiento, su tratamiento y su tramite jurídico debe hacerse a través del juicio autónomo al efecto, por lo que se desecha tal argumentación en este proceso y así se establece.-

    Al no haber demostrado el hecho extintivo de la obligación supra descrita y objeto principal de esta acción, ha incumplido el demandado-reconviniente con lo establecido en el artículo 506 del que establece:

    Artículo 506

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Los hechos notorios no son objeto de prueba

    Y con el artículo 1354 del Código Civil que establece:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

    De esta norma señala nuestro m.T. en sentencia dictada en fecha 30/11/2000 por la sala de Casación Civil, exp. 00.261 (obtenida en Internet www.tsj.gov.ve, jurisprudencias), con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, se estableció que:

    ...el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos.

    (Subrayado nuestro).

    Así mismo encontramos que … “la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado solo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente. Dentro de tales lineamientos, es claro que jurídica y doctrinariamente, solo se configura una excepción suficiente para invertir la carga de la prueba, cuando se contradice directamente la petición del actor. Tal sucedería cuando la alegación de un hecho nuevo se dirige a impugnar una situación adquirida…”Sentencia, SCC, 03 de junio de 1987, Ponente Magistrado Dr. R.P.B., juicio Dauod Abder B. Vs. E.P.; O.P.T. 1987, Nro. 6, Pag.156.

    Este juzgador en análisis de lo antes señalado y de las actuaciones que se desprende de autos y de conformidad con la disposición en cuestión (506 CPC) la cual establece la carga de la prueba, la cual no regula la actividad del Juez, al establecer los hechos, sino que permite a éste, ante la falta de prueba, decidir quien deberá correr con las consecuencias de carencia probatoria y siendo que la parte demandada no probo a los autos los hechos concretos que alego extintivo o modificados del contrato suscrito y objeto de litigio es fuerza concluir que la reconvención propuesta es improcedente en cuanto a derecho se refiere y así se establece.-

    V

    DISPOSITIVA

    En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada de RESOLUCION PROMESA BILATERAL DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana C.D.V.M.M., contra el ciudadano F.R.M.R., de ya identificados en autos.

SEGUNDO

Se declara DISUELTO el contrato el contrato privado celebrado entre las partes en fecha 29 de Noviembre de 2007, por haber incumplido específicamente con las cláusulas tercera, Cuarta y Sexta del mismo.-

TERCERO

Queda establecido que el demandado no cancelo el precio de la venta en el plazo estipulado para ello.-

CUARTO

Se acuerda la entrega material del inmueble por parte del demandando F.R.M.R., a la parte Actora C.D.V.M.M., libre de personas y cosas.-

QUINTO

SIN LUGAR la demandada de RECONVENCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana C.D.V.M.M., contra el ciudadano F.R.M.R., de ya identificados en autos.

SEXTO

SE DECLARA IMPROCEDENTE LA PETICIÓN DEL ACCIONANTE DE IMNDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS PATRIMONIALES Y MORALES.

SEPTIMO

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS DEBIDO A LA NATURALEZA DEL FALLO.

Y por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, es por lo que este Tribunal ordena la Notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento civil. Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el articulo 789, 1.141, 1.142, 1.154, y 1.354 del Código Civil, y los artículos 12, 15, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN

DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS VEINTISEIS (26) DIAS DEL MES DE JUNIO DE DOS MIL TRECE (2013). AÑOS: 203º DE LA INDEPENDENCIA Y 154º DE LA FEDERACION.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.S.M..

EL SECRETARIO,

ABG. J.J.C..

PUBLICADA EN SU FECHA PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS DIEZ DE LA MAÑANA (10:00 A.M). CONSTE.

EL SECRETARIO,

ABG. J.J.C..