Decisión nº PJ0072014000228 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Junio de 2014
| Fecha de Resolución | 18 de Junio de 2014 |
| Emisor | Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Ricardo Rafael Sperandio Zamora |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de junio de 2014
204º y 155º
ASUNTO: AP11-V-2014-000671
PARTE ACTORA: C.S.M., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad Nro. E-909.351.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.A.C. M, abogado en ejercicio, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado IPSA bajo el Nº 38.587.
PARTE DEMANDADA: ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO PRO DEFENSA DE LOS DERECHOS DE LOS HABITANTES DEL EDIFICIO REMAR, S.C., inscrita ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 20 de julio de 1989, bajo el Nro. 13, Tomo 9, Protocolo Primero; representada por su Presidente F.R.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.082.984.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
I
El presente juicio se inició por libelo de demanda introducido en fecha 05/06/2014 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la presente causa previa distribución de la misma.
Ahora bien, observa quien suscribe que entre los alegatos narrados por el accionante en su escrito libelar se deduce:
(…) en fecha 25 de septiembre de 1992, mi poderdante en calidad de arrendataria, por una parte, y por la otra, la “ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO PRO DEFENSA DE LOS DERECHOS DE LOS HABITANTES DEL EDIFICIO REMAR, S.C.”, como arrendadora, suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble situado en la terraza del Edificio Remar; edificio este distinguido con el Nº 15, situado en la calle Urdaneta, de la Urbanización Bolívar, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Pues bien, en fecha 05 de agosto de 2002 la arrendadora ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO PRO DEFENSA DE LOS DERECHOS DE LOS HABITANTES DEL EDIFICIO REMAR, S.C., interpuso una demanda contra mi representada (…) por cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual se ventiló ante el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, causa llevada en el expediente Nº 02-1882 (…).
Al iniciarse el señalado proceso contra mi representada, ésta ostentaba la posesión efectiva y legítima del inmueble arrendado (…) la mencionada demanda fue declarada inadmisible por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 31 de octubre de 2003 (…).
(…) la parte accionante ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO PRO DEFENSA DE LOS DERECHOS DE LOS HABITANTES DEL EDIFICIO REMAR, S.C., intentó recurso de apelación contra la citada decisión, siendo oído libremente el recurso y remitidos los autos al Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la apelación (…), confirmando en todas sus partes el fallo de primer grado que declaró INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato (…).
Ahora bien, honorable Juez, el caso es que durante el trámite de la segunda instancia la parte actora ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO PRO DEFENSA DE LOS DERECHOS DE LOS HABITANTES DEL EDIFICIO REMAR, S.C., representada por su apoderada judicial (…) se rebeló contra la autoridad de los órganos jurisdiccionales y se hizo justicia por mano propia, invadiendo por la fuerza el apartamento arrendado y cambiando la cerradura de la puerta que le sirve de acceso, aparte de sellar sus bordes con soldadura eléctrica para impedirle el acceso a mi representada y dejar confinados todos sus bienes y pertenencias en el interior del inmueble, materializando así un desalojo arbitrario(…).
(…)
El referido inmueble lo venía ocupando como arrendataria y poseedora legítima, velando por su conservación, desde el 25 de septiembre de 1992, según se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 76, Tomo 142, (…) y de renovación del referido contrato, suscrito ante la misma Notaría Pública Quinta, antes referida, el 09 de septiembre de 1996, anotado bajo el Nº 33, Tomo 125 (…).
(…) la Arrendadora incumplió las obligaciones que la ley pone a su cargo, al arrebatarle por la fuerza a la arrendataria la posesión del bien arrendado e impedirle el goce y disfrute del mismo (…).
Demando igualmente, el resarcimiento por los daños morales causados por la demandada ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO PRO DEFENSA DE LOS DERECHOS DE LOS HABITANTES DEL EDIFICIO REMAR, S.C., pues se rebeló contra la autoridad de los órganos jurisdiccionales y se hizo justicia por mano propia, invadiendo por la fuerza el apartamento arrendado y cambiando la cerradura de la puerta que le sirve de acceso, aparte de sellar sus bordes con soldadura eléctrica para impedirle el acceso a mi representada y dejar confinados todos sus bienes y pertenencias en el interior del inmueble. Tales hechos ilícitos, evidentemente afectaron la tranquilidad, estabilidad, y el patrimonio de mi mandante, produciéndose una relación directamente proporcional entre el despojo y la retención económica indebida de sus bienes, teniendo como resultante su evidente empobrecimiento
.
II
Observa quien decide que en el caso de autos, se evidencia claramente que la parte demandante, a través de la presente acción, pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y simultáneamente solicita la indemnización por daño moral. En ese sentido, el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone:
Artículo 98. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil
.
Sobre el particular debe hacer referencia este juzgador que, según Gaceta Oficial Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, fue promulgada la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la cual el procedimiento judicial es totalmente distinto a lo que se venia conociendo con la anterior normativa que regia la materia, ya que, entre otras cosas, se establece la oralidad de los juicios en materia inquilinaria, debiendo, de acuerdo a la nueva legislación, según la disposición transitoria primera, continuar los procedimientos judiciales que estén en curso hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas con la nueva ley.
Ahora bien, del mismo modo y en plena sintonía con lo anterior, se observa que la citada Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, establece un “PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS” se encuentra previsto en los artículos 94, 95 y 96, a saber:
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador y/o arrendadora del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10
.
Adicionalmente a lo anterior, se debe señalar que dicha ley además de hacer referencia al régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) como órgano administrativo rector en la materia que regula la ley el cual se encuentra establecido en el artículo 16 ejusdem:
Artículo 16. Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.
Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la presente Ley
.
De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, cumplimiento de contrato, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.
En referencia a la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 04 de julio de 2012, N° 00825 estableció lo siguiente:
“De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”.
De lo anteriormente expuesto concluye quien decide que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente de su objeto sobre el inmueble dado en arrendamiento, siempre que el inmueble en cuestión este destinado a vivienda, el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 eiusdem, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, debe cumplirse previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda tal como se desprende del contrato consignado como documento fundamental y que cursa al expediente en los folios que van del 33 al 36, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la ley y no haber accionado directamente en sede jurisdiccional.
En conclusión considera este juzgador que, siendo lo pretendido por la accionante un cumplimiento de contrato de arrendamiento en el que su objeto es una vivienda, dicha pretensión debió cumplir con el procedimiento administrativo de conciliación previsto en la ley, para que posteriormente, en forma optativa se pudiese proceder en vía jurisdiccional y ASÍ SE ESTABLECE.
III
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: UNICO: INADMISIBLE la presente acción de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios.
Se exonera de costas a la accionante.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 18 de junio de 2014. 204º y 155º.
EL JUEZ,
R.S.Z.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 11:39 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
