Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Octubre de 2011

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

201º y 152º

PARTE DEMANDANTE: CENTRO AUTOMOTRIZ VOLGAN C.A., domiciliada en caracas, e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, el día 31 de octubre de 2002, bajo el Nro. 75, tomo 711-A-Qto.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: A.M.D.D. y DAYLENY TROITIÑO, abogados en ejercicios e inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 75.344 y 95.216, respectiva.

PARTE DEMANDADA: A.R.P.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 1.880.141.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: J.M.J. R., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 36.357.

MOTIVO: Apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2010, dictada por el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR, la demanda que por acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoare contra el ciudadano A.R.P.P..

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

EXPEDIENTE: 10122

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 11 de agosto de 2010, por ante el circuito judicial de los Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 28 de septiembre de 2010, mediante procedimiento breve, ordenándose la citación del demandado mediante compulsa, la cual, fue librada el 26 de octubre de 2010.

En fecha 01 de noviembre de 2010, el alguacil titular del Tribunal de consignó recibo debidamente firmado por la parte demandada.-

Encontrándose debidamente citada la parte demanda, en fecha 04 de noviembre de 2010, procedió a contestar la demanda y asimismo opuso cuestiones previas contenida en el ordinal 2 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Por escrito de fecha 11 de noviembre de 2010, se recibió escrito de oposición a las cuestiones previas.

Estando dentro del lapso legal, en fecha 16 y 17 de noviembre de 2010, ambas partes procesales presentaron escrito de pruebas.-

Culminado el lapso legal probatorio en fecha 25 de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa dictó sentencia, declarando con sin lugar la demandada de Cumplimiento de Contrato.

En virtud de dicho fallo, la parte actora ejerció el recurso de apelación contra la referida decisión.

En consecuencia el Tribunal de cognición oye dicha apelación en ambos efectos.

A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal.

Mediante auto de fecha 31 de enero de 2011, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.

Llegada la oportunidad de decidir, el tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la Compañía Anónima Centro Automotriz Volgan C.A., en virtud de los siguientes hechos:

Alega la apoderada judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, que su representada desde la fecha 6 de marzo de 2009, es propietaria de un bien inmueble situado frente a la avenida Nueva Granada, distinguido con el número 31, constituido en un edificio de dos plantas, por un local techado de asbesto y armazón de hierro, cercado de parcelas y destinado para depósito o industria.

Continúa señalando, que en fecha 01 de enero de 1995, Inmobiliaria Casas Bajas, C.A., anterior propietario del bien inmueble antes descrito, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano A.R.P.P., sobre un local comercial distinguido con el Nro.3, con una duración de un (1) año fijo y prorrogable por un (1) año.

Aducen además que en fecha 8 de noviembre de 2006, el anterior propietario Casas Bajas C.A., notificó al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Arguye, que el actual propietario Centro Automotriz Volgan C.A., de manera extrajudicial, en fecha 22 de julio de 2009, procedió a notificar al arrendatario de la venta del bien inmueble identificado con el Nº 31, de la ratificación de la no renovación, y que la fecha de la prórroga legal vencía en 31 de diciembre de 2009.

Señala, que en fecha 22 de marzo de 2010 dado el hecho que el arrendatario no había hecho entrega del local comercial arrendado procedió a notificarle extrajudicialmente que debía hacer entrega del mismo.

No obstante, el arrendatario ha hecho caso omiso y no ha desocupado el bien inmueble.

Por todas las razones anteriores, los actores acuden ante esta jurisdicción para que mediante la acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento, se ordene la entrega del local antes identificado totalmente desocupado de bienes y personas.

Fundamenta su pretensión en el artículo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en concordancia con los artículos 1167 y 1264 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda incoada en su contra, señala que efectivamente celebró un contrato de arrendamiento con Inmobiliaria Casas Bajas, C.A., sobre el inmueble objeto de controversia, la cual permaneció durante aproximadamente cuarenta (40) años.

Sigue señalando que no ha sido notificado de manera alguna por parte de la antigua arrendadora y propietaria, que el citado contrato de arrendamiento o los derechos del arrendamiento fueran cedidos de manera alguna a la Compañía Anónima Centro Automotriz Volgan, C.A., que sólo se le notificó que el inmueble había sido enajenado a un tercero.

Continúa alegando que el nuevo propietario debe respetar las condiciones arrendaticias pactadas con el antiguo arrendador.

Asimismo, opuso cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la falta de capacidad procesal ilegitimidad del actor, toda vez que el contrato de arrendamiento no fue cedido al nuevo propietario.

Igualmente en el escrito de contestación, declaró que es falso y contradijo que el contrato fuera a tiempo determinado y que haya operado la prorroga legal, toda vez que al ocupar el local permanentemente por 40 años, el contrato pasa a ser indeterminado en virtud de ello, no le asiste en derecho accionar por el articulo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, ni mucho menos la prórroga legal.

Por otra parte indica que el arrendador hace más de cuatro años no cumple con los deberes que le corresponde como arreglo y mantenimiento del mismo, el funcionamiento de luces de emergencia, y bomba hidroneumática, entre otros.

Finalmente solicita al tribunal declare sin lugar la demanda y condene en costa a la actora.

DE LOS HECHOS ADMITIDOS

Tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la demandada, las partes admiten:

- La existencia de relación arrendaticia suscrita por el ciudadano A.R.P.P. con Inmobiliaria Casas Bajas, C.A., sobre el local distinguido con el Nro. 3, forma escrita.

- Que la arrendataria fue notificada de la enajenación del bien inmueble a la C.A. Centro Automotriz Volgan, siendo esta desde el año 2009 su nuevo propietario.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora junto al libelo de la demanda presentó

• Marcado con letra “A”, copia simple del documento poder otorgado por la parte actora a sus apoderados judiciales. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

• Marcado con letra “B”, original del documento de compra-venta del inmueble identificado con el Nº 31, con el cual se pretende demostrar la propiedad del actor. Con relación a ello, este juzgador se abstiene de emitir juicio de valor, en virtud que el hecho que la propiedad del bien desde en año 2009, se encuentra en la persona jurídica de la Compañía Anónima Centro Automotriz Volgan, ha quedado establecida en el presente juicio como un Hecho Admitido, el cual ha quedado relevada de prueba. Y así se decide.-

• Marcado con letra “C”, copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano A.R.P.P. con Inmobiliaria Casas Bajas, C.A., con el cual se pretende demostrar la relación arrendaticia. Con relación a ello, este juzgador se abstiene de emitir juicio de valor, en virtud que el hecho de la relación arrendaticia entre Inmobiliaria Casas Bajas, C.A. y el arrendatario, ha quedado establecida en el presente juicio como un Hecho Admitido, el cual ha quedado relevada de prueba. Y así se decide.-

• Marcado con letra “D”, copia simple de carta misiva de fecha 8 de noviembre de 2006, emanada por la antigua propietaria Centro Automotriz Volgan C.A., con la cual se pretende demostrar que la parte demandada fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento, así como de la prorroga que le corresponde. Al respecto, este Juzgado se abstiene de otorgar valor probatorio a dicha instrumental toda vez, que fue consignada junto al libelo de la demanda en copia simple y aunado a ello no resulta forzoso para este juzgado catalogarse como instrumento privado o publico de los señalados en el articulo 429 de la ley de tramite, toda vez que no se encuentra reconocidos ni legalmente reconocidos y aunque en esta instancia haya sido consignada en original no puede surtir efectos porque la misma no califica dentro de los documentos públicos admisibles en segunda instancia tal como lo instituye el artículo 520 ejusdem y así se decide.

• Marcado con letra “E”, copia simple de notificación extrajudicial emanada por la Notaria Publica 11º del Municipio Libertador, de fecha 22 de julio de 2009, con la cual se pretende demostrar que la parte demandada fue notificada extrajudicialmente de los siguientes hechos: 1. Del nuevo propietario del bien inmueble identificado con el Nro. 31, 2. De la ratificación la carta fecha 8/11/2009, no renovación del contrato de arrendamiento y el vencimiento de la prorroga, 3. De la cesión del nuevo contrato de arrendamiento por virtud de la compra-venta del bien inmueble, 4. Que en virtud de ello, los cánones de arrendamiento debían ser depositado en la cuenta de Centro Automotriz Volgan, C.A., 5. De la fecha del vencimiento de la prorroga y la fecha de entrega formal del local. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

• Marcado con letra “F”, copia simple de notificación extrajudicial de fecha 22 de mayo de 2010, realizada por la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador en la persona del demandado, con la cual se pretende demostrar que la parte actora notificó al demandado de los mismos particulares señalados en la primera notificación, adicional al hecho de solicitar la entrega del local a la mayor brevedad posible. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

Por su parte la demandada en el acto de contestación a la demanda no presentó prueba alguna que fundamentara sus alegatos en esta fase.

La parte actora en la fase probatoria produjo las siguientes probanzas:

• Reproducen el merito favorable de los autos en cuanto beneficien a su representante. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

• Marcado con letra “A”, copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano A.R.P.P. con Inmobiliaria Casas Bajas, C.A.

• Marcado con letra “B”, copia simple de la carta misiva de fecha 8 de noviembre de 2006, emanada por la antigua propietaria Inmobiliaria Casas Bajas, C.A., y dirigida al arrendatario A.R.P.P..

En relación a las documentales marcadas con letras “A” y “B”, este Juzgado se abstiene de emitir pronunciamiento alguno, toda vez que se encuentran valoradas en capítulos anteriores.

• Marcado con letra “C”, copia simple de notificación de preferencia ofertiva realizada por la antigua arrendadora a la arrendataria, con la cual se pretende probar que el demandado tenía conocimiento que el local iba ser puesto en venta. También se demuestra que el derecho de terceros fue respetado. Al respecto, este Juzgado observa que el presente documento constituye un documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso y en virtud de ello, para que surta efectos probatorios en el presente juicio debe ser ratificado conforme lo instituye el artículo 431 de la ley adjetiva. En consecuencia por cuanto no se encuentra ratificado se desecha del proceso y así se decide.

• Marcado con letra “D”, copia simple del documento de compra-venta del inmueble identificado con el Nº 31, de fecha 6 de marzo de 2009, con el cual se pretende demostrar la propiedad del actor.

• Marcado con letra “E”, copia simple de notificación extrajudicial de fecha 22 de mayo de 2010, realizada por la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador en la persona del demandado, donde se busca probar que el demandado fue notificado de la venta del inmueble y de la cesión del contrato de arrendamiento.

• Marcado con letra “F”, copia simple de notificación extrajudicial de fecha 22 de mayo de 2010, realizada por la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador en la persona del demandado, con la cual se pretende demostrar que la parte actora notificó al demandado de los mismos particulares señalados en la primera notificación, adicional al hecho que de solicitar la entrega del local a la mayor brevedad posible.

En relación a las documentales marcadas con letras “D”, “E” y “F”, este Juzgado se abstiene de emitir pronunciamiento alguno, toda vez que se encuentran valoradas en capítulos anteriores

En el lapso de pruebas la parte demandada presentó:

• Reproducen el merito favorable de los autos en cuanto beneficien a su representante. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

• Marcado con números 1, 2, 3,4 y 5, comprobantes originales de pago de aseo domiciliario a nombre del demandado, emanados por la Gobernación del Distrito Capital, así como impuesto de industria y comercio, con el cual se pretende demostrar que para el año 1976 y 1977 el demandado ocupaba el referido inmueble. Dichos instrumentos constituyen documentos públicos administrativos y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

• Folio 64. Original de documento constitutivo de la Compañía Perfumería y Quincallería “LUSVEN” S.R.L. con el cual se pretende demostrar que para el año 1976 y 1977 el demandado ocupaba el referido inmueble. No obstante, de la lectura del mismo no encuentra dirección alguna que pueda demostrar el hecho objeto de prueba.

DE LOS ALEGATOS EN ESTA ALZADA

La parte actora en esta instancia arguye que la decisión emitida por el Tribunal Sexto de Municipio, no se encuentra ajustada a derecho por las siguientes razones:

• Que la parte demanda reconoce estar en conocimiento de la prorroga legal, y ello se evidencia de la contestación a la demanda donde contradijo que la demanda fuera a tiempo determinado y manifestó la falsedad que haya operado la prorroga legal.

• Que la prorroga legal comenzaba a correr en fecha 8 de noviembre de 2006, en virtud de la carta realizada por el anterior arrendador Inmobiliaria Casas Bajas, C.A.

• Que la mencionada carta fue consignada en copia simple junto al libelo de demanda, y en original en esta instancia para pedir las posiciones juradas.

• Que ha dicha carta no se dio valor probatorio, y debe ser reconocida en su contenido y validez por lo menos como indicio, que fue ratificado por el demandado al reconocer la existencia de una prorroga.

• Que además es un hecho que fue confesado por el ciudadano A.R.P.P. y se encuentra demostrado por documento público notariado y consignado en la presente causa. (cláusula quinta)

Conforme a dichas argumentaciones pide a esta alzada se declare con lugar la presente apelación.

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 124 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 25 de noviembre de 2010, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda que por acción de Cumplimiento de contrato intentara la Compañía Anónima Centro Automotriz Volgan contra el ciudadano A.R. Perèz Parra, bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos ver que la parte demandada fracasa en probar que en fecha 08 de noviembre de 2006, se le avisó a la parte demandada como arrendataria su voluntad de no renovarle más el contrato, que entonces vencería el 31 de diciembre de 2006; corriendo a partir de allí una prórroga legal de tres años.

Y fracasa porque lo que trajo a los autos es una copia fotostática de una carta privada que le habría cursado Inmobiliaria Casas Bajas C.A—anterior propietario y vendedora del inmueble—a la parte arrendataria, parte demandada en este juicio.

Los fotostatos para que tengan valor probatorio, aunque sean en forma provisional, deben referirse a los documentos públicos o privados reconocidos, de acuerdo con el art. 429 del Código de Procedimiento Civil; pero el fotostato en cuestión (que riela al folio 19 y 20), no se encuentra en ninguna de esas dos categorías, ni se ve que la parte demandada lo hubiere reconocido en la contestación.

Las notificaciones notariales que se hicieron después, haciendo referencia a ese aviso por carta privada, además de que fueron tardías y por tanto extemporáneas, no tienen efecto retroactivo para validar desde su fecha de recepción esta carta privada que se trajo a los autos en fotostato.

Por último, que una notificación de desahucio sea inefectiva no significa que el contrato se indetermine ni que se produzca la tácita reconducción del contrato; ya que la única consecuencia por no hacer—o lo que es lo mismo, no probar que se haya hecho—la notificación, es que el contrato se ha renovado por otro año más y así sucesivamente; hasta que en el futuro se lleve a cabo una notificación válida en tiempo útil para volver a colocar el contrato en condiciones de vencimiento y comienzo de su prórroga legal. Así se declara.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró procedente la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:

- PUNTO PREVIO -

Alega la parte demanda en su escrito de contestación a la demanda, la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 de la ley de trámite, ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

Esta cuestión previa se refiere a la legitimaría ad processum y “no a la cualidad”, al problema de la capacidad procesal del actor, es decir, si la persona que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en el, por si misma o por medio de apoderados legalmente constituidos.

Consigue su fundamento legal en el artículo 136 ejusdem:

Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí misma o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.

Conforme ello, una persona natural o jurídica es capaz de sostener un juicio siempre que cuente con la capacidad de goce y ejercicio.

En el ámbito del derecho procesal la capacidad de goce recibe el nombre de capacidad para ser parte, y corresponde a cualquier persona por él solo hecho de ser titular de derechos y obligaciones.

En este sentido, la capacidad de ejercicio recibe el nombre de capacidad procesal y es la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos o posibilidades procesales, y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso.

No obstante, la capacidad de ejercicio puede encontrarse, temporal o definitivamente limitada o anulada de un todo, sea por razones naturales o legales como la minoridad, senectud o patológicos, tales como enfermedad mental o de los sentidos.

Señalado los anteriores razonamientos y adminiculándolos al caso que nos ocupa, quien aquí decide observa que no existe en autos elemento alguno que permita a este Juzgador determinar la incapacidad de la parte demandante que la haga carecer del goce y el libre ejercicio de sus derechos y por ende estima que la parte actora Centro Automotriz Volgan C.A., cuenta con el pleno ejercicio para hacer valer su derecho y asimismo goza de capacidad para sostener el presente juicio, motivo que conlleva a este Juzgador a desestimar la cuestión previa opuesta contemplada en el Ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

Resuelta la cuestión previa alegada, pasa este Juzgador a resolver el fondo de la presente controversia, tomando como norte el alcance del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Sostiene la parte actora Sociedad Anónima Automotriz Volgan que intenta la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término en contra del ciudadano A.R.P.P., en virtud que este último siendo notificado de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un local identificado con el Nro. 3, se niega a entregar el mismo libre de bienes y personas y con ello incumple la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

Por otra parte, la demandada se resiste a la entrega del bien inmueble, en virtud de considerar que no le fueron respetados sus derechos de arrendatario, toda vez que no le fue notificada de la cesión del contrato de arrendamiento y que además el arrendador hace más de cuatro años no cumple con los deberes que le corresponde como arreglo y mantenimiento del mismo, el funcionamiento de luces de emergencia, y bomba hidroneumática, entre otros.

De este modo, pretende la parte apelante ante esta instancia la revocatoria de la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2010, que declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, toda vez el juez a-quo no le dio valor probatorio a la carta de fecha 8 de noviembre de 2006, donde el antiguo arrendador Inmobiliarias Casas Bajas C.A., manifestó al arrendatario A.R.P.P. su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

De acuerdo a esa pretensión, es preciso para este juzgador dejar sentado lo siguiente:

La acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, nace por virtud de un incumplimiento por parte del arrendatario hacia la temporalidad convenida en el contrato, de devolver al arrendador el inmueble arrendado al vencimiento del plazo prefijado como duración, y consumado la prorroga legal hace efectivo el ejercicio de acción del arrendador para intentar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término conforme lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

En este orden de ideas, la procedencia de la presente acción, depende de tres elementos a saber: 1. La existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, 2. El vencimiento del contrato y 3. La efectiva notificación al arrendatario de no renovación contrato de arrendamiento y el goce de la prorroga legal.

En la presente causa, la existencia de la relación arrendaticia quedo demostrada por las parte mediante admisión de los hechos.

No obstante, el tiempo de duración del contrato ha sido cuestionado por la parte demandada en la contestación a la demanda, justificándolo al hecho que tiene cuarenta años ocupando de manera consecutiva el inmueble como arrendatario.

Cabe señalar al respecto que un contrato obtiene el carácter de determinado siempre que se estipule la duración de la relación arrendaticia, es decir cuando en las cláusulas que lo conforman se indica el momento inicial y el conclusivo de la relación, de manera que el hecho de la permanencia del arrendatario en el bien inmueble dado en arrendamiento se prolongue consecutivamente a consecuencia de la celebración de varios contratos, no conlleva a indeterminar un contrato, pues el objeto de prefijar el tiempo de duración es precisamente mantener determinada la certeza de temporalidad. Así se establece.

En el caso bajo estudio, se desprende del instrumento inserto al folio 16, que el último contrato de arrendamiento celebrado entre Casas Bajas C.A., y A.R.P.P., en su cláusula tercera que las partes convienen en estipular que la duración del contrato es de 1 año fijo, cuyo inicio comenzaba desde 01 de enero de 1995, venciendo el 01 de enero de cada año, razón por la cual el contrato cuestionado obedece a los llamados a tiempo determinado, por lo que la indeterminación del contrato alegado por la parte demandada no prospera en derecho y así se decide.

El vencimiento del contrato determina la oportunidad para poner fin la relación arrendaticia.

A propósito del fin de la relación contractual en materia de arrendamientos inmobiliarios, esta suele presumirse por el deseo de no renovar el contrato, pero a los fines que dicha voluntad sea satisfactoria, el arrendador debe notificar validamente al arrendatario, antes del vencimiento del mismo, todo ello a objeto de respetar sus derechos como arrendatario.

Los derechos del arrendatario deben ser respetados igualmente, en aquellos casos en donde la voluntad de no renovar el contrato recae en que el bien inmueble va ser objeto de venta.

En este sentido, como bien lo instituye la Ley sobre la materia, debe ofrecerse el bien al arrendatario y una vez evidenciado el rechazo en la compra del bien inmueble, puede ser adquirido por un tercero mediante la tradición legal.

De esta manera, los efectos de la compra sobre el bien inmueble identificado con el Nro. 31, del cual forma parte el local Nro. 3, genera una subrogación personal y no una cesión como erróneamente lo conciben las partes en este proceso, pues el efecto de dicha institución recae en el goce y disfrute del comprador sobre el bien inmueble como en los derechos y obligaciones que de el se derivan.

Partiendo entonces de la institución jurídica de la subrogación, el comprador de un inmueble que se encuentra arrendado para el momento de la tradición legal, y cuyo vencimiento del contrato se encuentre vigente, asume implícitamente los derechos y obligaciones convenidos en el contrato arrendaticio suscrito por el antiguo propietario, en virtud de ello resulta innecesario ratificar su voluntad de no renovar el contrato y por consiguiente nulo notificar una cesión de derecho que no le asiste al acto jurídico provocado. Igualmente, ello faculta al propietario para pedir eventualmente el cumplimiento por parte del arrendatario a las cláusulas acordadas en el mencionado contrato. Y así se establece.

De manera que no existe duda alguna que a la parte aquí demandante por los efectos de la subrogación le asiste el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación contraída a través de la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario del bien inmueble.

No obstante, se observa que la presente demanda se basa en el cumplimiento de un contrato a tiempo determinado, siendo así, de la revisión del contrato de arrendamiento, el cual está reconocido por ambas partes, se evidencia los siguiente:

TERCERA: La duración de este contrato es de UN (1) año fijo a partir de la fecha indicada en la cláusula cuarta, prorrogable por UN (1) año, a menos que una de las partes no esté dispuesta y deberá informarle a la otra por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación por escrito

De otra parte, la sentencia recurrida, al analizar la mencionada cláusula estableció lo siguiente (f. 120):

Es de fecha 01 de enero de 1995; y a partir de de dicha fecha correrá un año fijo, que se prorrogará automáticamente, a menos que una de las partes le avise a la otra, con 30 días de anticipación no estar dispuesta a prorrogarlo. (cláusula tercera)

Con esta expresión entendemos que cada año el contrato se irá renovando año por año, mientras no se produzca la notificación de desahucio. Con esta cláusula las partes evitan estar celebrando cada año un nuevo contrato; ya que se entiende que cada año se renueva automáticamente el contrato, como si suscribieran un nuevo contrato, mientras no se produzca el aviso que evitará esa renovación automática y le ponga fecha cierta de vencimiento a la relación.

Por parte, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 12

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.(negrillas propias)

De las transcripciones anteriores, se puede apreciar con meridiana claridad, que el contrato de arrendamiento reconocido por las partes estableció un contrato a tiempo determinado, por un año y prorrogable por un año. De modo que no puede interpretarse de otra manera, es decir, que la recurrida al establecer que el contrato estableció prórrogas de un año constantes y sucesivas hacia el futuro es una interpretación errónea, pues de la lectura de dicha cláusula se infiere que sólo se estableció una prórroga, no varias y por lo tanto, al permitir la ocupación por parte del demandado, de inmueble objeto del contrato de arrendamiento y aceptar el pago de los cánones de arrendamiento respectivos posteriores a la terminación del contrato, resulta obvio que la relación contractual se convirtió en una a tiempo indeterminado. Así se establece.

Partiendo de este punto, resulta entonces necesario establecer que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece (art.34) el trámite que debe seguirse para solicitar la entrega de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, con causales específicas, por lo tanto, no puede prosperar en derecho la presente acción de cumplimiento de contrato por basarse en supuestos distintos a los estipulados en la Ley para este tipo de contratos, es decir, para contratos de arrendamiento a tiempo indeterminados. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte actora Centro Automotriz Volgan, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 25 de noviembre de 2010, que declaró SIN LUGAR la demanda que por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentare en contra del ciudadano A.R.P.P..

SEGUNDO

CONFIRMA, con distinta motivación la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2010, dictada por el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda que por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentare CENTRO AUTOMOTRIZ VOLGAN, C.A. en contra del ciudadano A.R.P.P..

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante en el presente juicio.

QUINTO

Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. R.D.M..

En esta misma fecha, siendo las 10:00 a.m. se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 10122, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. R.D.M..