Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 18 de Noviembre de 2013

Fecha de Resolución:18 de Noviembre de 2013
Emisor:Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare.
Número de Expediente:5863
Ponente:Rafael Despujos Cardillo
Procedimiento:Resol De Contrato De Arrendamiento Y Cobro De Cano

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 5.863.

JURISDICCION: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE ACTORA: CHADI AWAR, venezolano, comerciante, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.615.959, de este domicilio...

APODERADOS: J.D.M. y R.D.D., venezolanos, hábiles, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.011.184 y V-12.011.425, inscritos en el Inpre-Abogado los Nros. 27.221 y 150.997, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: AIMAN ELKONTAR, venezolano, comerciante, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.687.002.

APODERADO: ERLANDY DURAN, venezolano, Mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.067.022, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el numero 134.163, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE CANONES ARRENDATICIOS.

VISTOS.-

Recibida en fecha 29-10-2013 las presentes actuaciones con ocasión de la apelación formulada por la parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de 21-10-2013, mediante la cual declara con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios, incoada por el ciudadano Chadi Awar, contra el ciudadano Aiman El Elkontar; se le condena al pago de los alquileres correspondientes desde el mes de Noviembre del año 2011 al mes de Enero del año 2012 a razón de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo); los alquileres desde Febrero del año 2012, a Enero del año 2013 a razón de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo); los alquileres de Febrero de 2013 a Septiembre de 2013 a razón de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,oo) por mes y se ordena la entrega del inmueble arrendado y la porción de terreno ubicado a un lado de la carrera Sexta entre calles diecinueve y veinte de la ciudad de Guanare, libre de persona y bienes en las condiciones como fue entregado y con los servicios públicos pagos. Hubo condenatoria en costas.

En fecha 31-10-2013, esta Alzada le da entrada y curso de Ley conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 31-10-2013, ésta instancia superior resuelve devolver con oficio Nº 0500-333, el Cuaderno separado de reacusación que fue enviado por el Tribunal de la causa, para la tramitación de los derechos establecidos a favor del Fisco Nacional.

En diligencia de fecha 05-11-2013, el ciudadano Aiman Elkontar asistido por el Abogado Erlandy Duran, solicita lo siguiente: Primero: que el Tribunal de Alzada se constituya con asociados, en Mayor garantía, confianza y seguridad jurídica como elementos de acceso a la justicia y del debido proceso (articulo 26 y 49.1 de la Constitución). Segundo: Promueve las Posiciones Juradas, como medio de prueba excluyente, para que sean absuelta por la parte demandante y recíprocamente contestadas en su condición de parte demandada; una vez que se haya constituido con asociados, en oportunidad previa a la sentencia definitiva.

En auto de fecha 07-11-2013, se niega la petición de constitución del Tribunal con asociados formulado por la parte demandada; y en esa misma fecha, se admite la prueba de posiciones juradas promovida por la parte demandada.

En escrito de fecha 12-11-2013, el co-apoderado actor, Abogado J.D.M., alega que las posiciones juradas promocionadas por la parte demandada resultan extemporáneas por las razones que indica; sobre esta petición el Tribunal en auto de fecha 13-11-2013, declara que la promoción de dicha prueba fue hecha en tiempo útil por los motivos que señala en dicho auto.

En fecha 14-11-2013, el ciudadano Aiman Elkontar, asistido por el Abogado Erlandy J.D.Á., apoderado del demandado, aduce que pese a la comparecencia al acto de posiciones juradas, el cual solo obra como mecanismo de defensa y probidad, manifiesta la visible extemporaneidad del mismo toda vez que la que la contraparte en modo alguno solicitó la prorroga del lapso probatorio en esta alzada para la evacuación del órgano de prueba incomento, y a estos fines solicitó un cómputo de los días de despacho transcurrido, desde el día 31-10-2013, fecha del auto de este Tribunal da entrada a esta causa, hasta el día 14-12-2013.

Sobre este particular, el Tribunal observa que esa misma fecha el Tribunal acordó dicha certificación, y el mismo día como consta al folio 135 de esta pieza, se hace constar que desde el día 31-10-2013, cuando se da entrada al expediente, exclusive, hasta el día 13-11-2013, transcurrieron los días de despacho siguientes: 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12 y 13; que hacen un total de ocho (8) días, porque el día 14-12-2013, estaba transcurriendo, de lo que se demuestra que las posiciones juradas absueltas por las partes se evacuaron dentro de los nueve (9) d´ias de despacho siguientes al día31-10-2013, fecha que se le da entrada a la causa en esta instancia superior y se fija el décimo día de despacho para proferir el fallo; y siendo así, no ha lugar a la petición extemporaneidad de la prueba de posiciones juradas, alegada por la parte demandada. Así se declara.

I

LA PRETENSION

El ciudadano Chadi Awar, asistido del Abogado R.J.D.P., interpuso demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de alquileres contra el ciudadano Aiman Elkontar, aduciendo que es propietario de un local y del terreno situado en su fondo, a un lado de la carrera 6 entre calle 19 y 20 de esta ciudad de Guanare, que le vendió el ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein Charani por documento suscrito el 26-08-2011, en la Oficina de Registro Público, inscrito con el Nº 2011.11125, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.4552, correspondiente al Libro de folio real del año 2011 y que acompaña marcado “A”. Que con la mencionada compra venta, no solo adquiere la propiedad de dicho inmueble sino que también se subrogó en los derechos y obligaciones arrendaticias que tenía el anterior propietario en su condición de arrendador ya que para la fecha quien lo vendió lo tenía alquilado al ciudadano Aiman El Kontar. Que el 26-08-2011, el mencionado Chadi, y el Notario Publico de Guanare le notificaron al ciudadano Aiman EL Kontar, de la venta, así consta en el documento público que acompaña marcado “B”. Señala en su escrito que el mencionado contrato de arrendamiento fue suscrito por ellos el 06-03-2009 por ante el Registro, quedando signado con el Nº 37, tomo 11, protocolo I, el cual acompaña marcado “C”.

Que en su cláusula Tercera se estableció que su duración era de cinco (5) años contados a partir del 01-02-2009 hasta el 01-02-2014, y en la cláusula Dos se estableció un canon de arrendamiento variable, el cual incluía la prorroga legal ósea que el alquiler tendría el siguiente monto anual escalonado: 1-. Durante el 1er año de arrendamiento (01-02-09 al 01-02-2010) el alquiler sería 2.500, oo Bs. Mensual. 2-. Durante el 2do año de arrendamiento (01-02-2010 al 01-02-2011) el alquiler sería Bs.3.000, oo mensual. 3-. Durante el 3er año de arrendamiento (01-02-2011 al 01-02-2012) el alquiler sería Bs.3.500, oo mensual. 4-. Durante el 4to año de arrendamiento (01-02-2012 al 01-02-2013) el alquiler sería Bs.4.000, oo mensual. 5-. Durante el 5to año de arrendamiento (01-02-13 al 01-02-2014) el alquiler sería Bs.4.500, oo mensual y 6-. Durante la vigencia de la prorroga legal el alquiler sería Bs.5.000,oo Mensual.

Aduce, que igualmente consta en dicha cláusula que los alquileres serian pagados por mensualidades vencidas y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, daría derecho a él arrendador a solicitar la resolución contractual. También señala que el inquilino comenzó a pagar los alquileres a su nuevo dueño el mes de Octubre del 2011, pero que desde el mes de Noviembre 2011 hasta la fecha, dejo de pagar los alquileres, razón por la cual es que procede a demandar, para que convenga en resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago que suscribió el 06-03-2009, o sea condenado mediante sentencia a pagar los siguientes canos de arrendamientos: A-. Los alquileres desde Noviembre a Diciembre de 2011 y de Enero 2012 a razón de 3.500 bolívares cada uno para un subtotal de 10.500,oo Bs. B-. Los alquileres desde Febrero de 2012 a Diciembre de 2012 y Enero de 2013 a razón de 4.000 bolívares para un sub-total de 48.000,oo Bolívares. C-. Los alquileres de Febrero, Marzo y Abril del año 2013 a razón de 4.500 Bolívares para un sub-total de 13.500 bolívares para un gran total de 72.000,oo bolívares. Así mismo sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: D-. Para que convenga o a ella sea condenado a pagar los alquileres que se sigan venciendo hasta la fecha definitiva de la sentencia. E-. Para que entregue o a ello se obligado por sentencia. F-. Para que convenga en resolver por su falta de pago el contrato de alquiler. Estima la presente acción en la cantidad de Setenta y Dos Mil Bolívares. (Bs. 72.000, oo).

En fecha 05-06-2013, es admitida la demanda y en la oportunidad legal, comparece el ciudadano Aiman Elkontar asistido por el Abogado F.M.A., y consigna escrito donde rechaza la pretensión de resolución de contrato y cobro de cánones de arrendamiento en los términos siguientes:

Primero

de conformidad con el articulo 78 y 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promueve y opone a la demanda los defectos bilaterales siguientes: inepta acumulación de la pretensión resolutoria arrendaticia con el pago de los alquileres no vencidos hasta la firmeza del fallo terminal. Señala que el demandante acumuló ineptamente la pretensión resolutoria arrendaticia, con el pago de los alquileres no vencidos hasta la firmeza del fallo terminal, dado que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, mas los daños y perjuicios. Que solo los contratos bilaterales pueden terminarse mediante resolución, lo cual es una característica inherente a la naturaleza sinalagmática del contrato. Por consiguiente no puede condicionarse el fallo a la condenatoria por el reclamo de alquileres no vencidos o insolutos hasta la firmeza del fallo terminal, puesto que tal reclamo, además de condicionar la sentencia solo es admisible como daños y perjuicios acumulados a la resolución. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

Segundo

Con sujeción a lo establecido en el artículo 346 ordinal 9º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario promueve y opone a la demanda la cosa juzgada, con relación a la solvencia arrendaticia declarada espontánea y voluntariamente por el demandante Chadi Awar, esto es el juicio por retracto legal arrendaticio que se tramitó ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este Primer Circuito Judicial signado con el Nº 01511-C11 celebrando en fecha 26-06-2012, una transacción los demandados Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein y Chadi Awar, donde se declara al ciudadano Chadi Awar parte actora es el único beneficiario de los alquileres correspondientes del mes de Septiembre de 2011 hasta Mayo de 2012, que el suscrito Aiman Elkontar ha consignado ante ese Juzgado Segundo de Municipio en el expediente de consignación arrendaticia Nº 121-11 y allí se dijo que se encontraba solvente, la misma fue homologada en fecha 29-06-2012. A estos efectos produce fotostatos de dicha actuación.

Tercero

Niega en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra por resolución del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por un local comercial, con sus anexos y accesorios S/N ubicado en la carrera 6ta entre calles 19 y 20 de esta ciudad de Guanare, cuyos linderos señala. Niega que alguna vez haya dejado de pagar alquiler como también que adeude al demandante alquileres insolutos comprendidos entre Noviembre de 2011 hasta Abril de 2013, como tampoco mensualidad alguna, pues los hechos sostenidos son falsos, en efecto no es cierto que una vez declarada la condición fallida del retracto legal arrendaticio y declarada su solvencia en el pago de los alquileres, haya dejado de pagar alguna al nuevo propietario las pensiones de alquiler o de otro modo, jamás ha incumplido con sus obligaciones legales y contractuales, según el artículo 1.592 numeral 2º del Código Civil, pues todos los pagos los ha realizado en la mencionada consignación arrendaticia. Es así que en fecha 02-05-2012, el Juzgado 2º del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa en el expediente de consignaciones arrendaticia Nº 121-11, en vista de la transacción celebrada, se presentó escrito de reforma a la solicitud de pago por consignación arrendaticia cuyo beneficiario primigenio era Jad El Kareim Mettib Fakher El Charani, (…) y la misma fue admitida por ese Tribunal en auto de fecha 04-05-2012 y en fecha 06-04-2012 es notificado el nuevo beneficiario Chadi Awar, quien es parte demandante en este proceso y es en fecha 18-04-2013, asistido por el Abogado G.G., diligencia en el señalado expediente, consignando el documento de propiedad sobre el inmueble que por demás se da por enterado que allí están debidamente consignadas las pensiones de arrendamiento que temerariamente se le cobra por vía judicial en el juicio. Adjunta fotostatos de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, escrito de reforma parcial de solicitud de pago por consignación arrendaticia, donde se evidencia que el nuevo beneficiario es Chadi Awar. Que es falso que adeude la suma de Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 72.000,oo) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos al demandante; que es falso y temerario lo que se esgrime en la demanda lo que se demuestra con la notificación que el demandante le hiciera en fecha 12-04-2013 por intermedio de la Notaría Pública de Guanare, de ofrecer en venta el inmueble arrendado que ocupa a justo de buena fe, la cual realizó en atención a los artículos 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a pesar de lo exorbitante del precio de la misma se infiere su solvencia en el pago del alquiler la cual acompaña en fotostato de acuerdo al artículo 429 ejusdem. Entonces se plantea la siguiente interrogante ¿ese acto consciente, voluntario y personalísimo de Chadi Awar, equivale a un reconocimiento de buena fe como inquilino, el cual involucra mi solvencia en el pago de las mensualidades de arrendamiento, que yacen consignadas en el expediente de consignaciones arrendaticias Nº 121-11, ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Circuito Judicial del estado Portuguesa? Alega estar solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento hasta la fecha. Acompaña anexos.

En fecha 15-07-2013, el co-apoderado actor Abogado J.D.M. impugna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil las copias simples que promovió la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.

Abierta la causa a prueba, el co-apoderado actor, Abogado R.D., consigna escrito de pruebas en el cual promueve documentales: 1) Documento registrado el 26-08-2011, por ante la oficina de Registro Publico de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa, inscrito en la Oficina de Registro Público, inscrito con el Nº 2011.11125, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.4552, correspondiente al libro de folio real del año 2011 y que acompaño marcado “A”, en el libelo. 2). Documento donde consta la notificación del 17-10-2011, realizada por el Notario Publico de Guanare, la cual acompañó marcada “B” en el libelo. 3) Documento donde consta el contrato de arrendamiento del 06-03-2009, registrado en el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa, bajo el Nº 37, Tomo 11, protocolo I, el cual acompaña marcado “C”.

EL ciudadano Aiman Elkontar, asistido por el Abogado Erlandy J.D.Á. presenta escrito de pruebas en la forma siguiente: Primero: Ratifica el valor probatorio de las probanzas instrumentales que acompañó al escrito de contestación de la demanda. Segundo: solicita se informe al 1) Juzgado Segundo del Municipio Guanare a los fines de que de informe referente a los asientos del Libro Diario del Tribunal con relación al expediente Nº 121-11 de fecha 04-05-2012, e igualmente del oficio Nº 332 de fecha 04-05-13. 2) Juzgado Segundo del Municipio Guanare a los fines de que de informe en relación al expediente Nº 01511-C-11, motivo de la causa y partes intervinientes en la transacción. 3•) Se oficie a la Notaria Publica de Guanare para que informe de la notificación que el demandante le hiciera el 12-04-2013, por intermedio de ese Despacho al ofrecerle en venta el inmueble arrendado (Folio 134 pieza 1). 4.) Copia simple de la decisión del Juzgado 2º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de fecha 10-02-2012 que homologa la transacción celebrada por las partes en la causa Nº 01511-C-11 de retracto legal arrendaticio, seguido por el ciudadano Aiman Elkontar, contra los ciudadanos Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani y Chadi Awar 5.) El instrumento por el cual se le dio en oferta el inmueble por intermedio de la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa..

En fecha 23-07-2013, el co-apoderado actor, Abogado R.J.D., consigna escrito de Impugnación a la consignación de alquileres realizada por la parte demandada por ser ilegal y por tanto sin efecto liberatorio, aunque el demandado de auto haya realizado el procedimiento de conformidad con los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por los siguientes motivos que señala.

En fecha 01-08-2013, el ciudadano Aiman Elkontar asistido por el Abogado Erlandy J.D.Á., vista al impugnación a los documentos presentados en copa simple, promueve: 1) Copia certificada del original, con la finalidad de demostrar cuanto se dijo en los escrito de contestación sobre la notificación que el demandante le hiciera en fecha 12-04-2013, por intermedio de la Notaría Publica de Guanare de ofrecerle en venta el inmueble arrendado. Tercero; 2) con ocasión a la notoriedad judicial promueve copia de la sentencia interlocutoria pasada en autoridad de cosa juzgada publicada en la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia Región Estado Portuguesa correspondiente al juicio por retracto legal arrendaticio que tramitó ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, en el expediente Nº 01511C-11 contentivo de la Homologación por Transacción en términos y condiciones establecidas en el escrito y la diligencia de fecha 26-06-2012, celebrado entre las partes de este proceso que pende en ese expediente. 3) A objeto de confutar la baladí impugnación de las documentales que se adjuntaron y se mencionan en el escrito de contestación a la demanda, cuya promoción no resulta irregular ni manifiestamente ilegal, como tampoco la ilicitud y verosimilitud material de los fotostatos indicadas apropiadamente con relación al objeto de la prueba y el thema decidendum, insiste en su validez en atención al articulo 12 del Código instando al Tribunal a desestimar la acotada impugnación de la contraparte. 4): Advierte que el Tribunal está incurso en un supuesto previsto en el articulo 19 del Código de Procedimiento Civil ante el silencio o ausencia de pronunciamiento de la apelación de fecha 08-07-2013, intentada contra auto de fecha 02-07-2013. Sexto: en concatenación con lo anterior, nuevamente ratifica e insiste en la solicitud de copia certificada de los asientos del Libro Diario del Tribunal, correspondiente a todas las actuaciones de las partes, o sea desde la fecha de admisión de la demanda, constitución de apoderados del demandante, diligencias de las partes, alguacil y secretaria del Tribunal para la citación, otorgamiento de poder por parte del demandado, extromisión del apoderado del demandado, contestación a la demanda, y ratificaciones, recusaciones al Juez, apelaciones del demandado, como de cualquier otra actuación que conste en el expediente al momento de la presente diligencia.

En auto de fecha 02-08-2013, el Tribunal de la causa hace las siguientes consideraciones: Primero: en aras de garantizar y preservar el principio de la celeridad procesal establecido en nuestro ordenamiento jurídico, niega la apelación referida a la negativa de ese Juzgado de admitir las pruebas promovidas por el accionado así como lo referido al auto de fecha 02-07-2013, referido a la no admisión de la representación del Abogado O.R.A., por los motivos ya antes explanados aunado a que esos mismos razonamientos de la accionad lo llevaron a plantear dos recusaciones en la presente causa la cual si bien es cierto fueron inadmitidas y de las cuales se aperturaron cuadernos separados las misma una vez apeladas fueron remitidas al Tribunal Superior Civil de éste Primer Circuito Judicial. En ocasión se niegan las apelaciones planteadas referidas a la inadmisión de las pruebas así como de la aceptación de la representación Judicial del Abogado O.R.A.. Segundo: en cuanto a la promoción a todo evento de las copias certificadas de la Notificación realizada por ante la Notaria Publica del Municipio Guanare así como de la consignación de la sentencia interlocutoria del Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción resolverá lo conducente en la oportunidad de la valoración de las pruebas en la sentencia definitiva así como la solicitud de desestimación de la impugnación realizadas por la parte actora a las pruebas promovidas por el demandada. Tercero: de conformidad con lo establecido en el articulo 112 del Código de Procedimiento Civil acuerda la solicitud de las copias referidas a los asientos del Libro Diario por ellos señalados en su solicitud y lo acordado se cumplirá una vez que la parte solicitante consigne los emolumentos para los fotostatos respectivos. (Folio 26 y 27 Pieza 2).

II

CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

Esta superioridad antes de analizar las probanzas en autos y resolver sobre el fondo de la controversia, considera necesario pronunciarse sobre las cuestiones previas de inepta acumulación y cosa juzgada, opuestas por la parte demandada.

En primer orden, la parte demandada opone a la demanda la cuestión previa de inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el articulo 78 y 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por haberse acumulado la pretensión resolutoria arrendaticia con el pago de los alquileres no vencidos hasta la firmeza del fallo terminal, dado que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, mas los daños y perjuicios. Que solo los contratos bilaterales pueden terminarse mediante resolución, lo cual es una característica inherente a la naturaleza sinalagmática del contrato. Por consiguiente no puede condicionarse el fallo a la condenatoria por el reclamo de alquileres no vencidos o insolutos hasta la firmeza del fallo terminal, puesto que tal reclamo, además de condicionar la sentencia solo es admisible como daños y perjuicios acumulados a la resolución. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

Para decidir, el Tribunal observa:

Pautan los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 78 C.P.C.:

No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sea reasaltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

Artículo 341 C.P.C.

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…

A la letra del artículo 78 ejusdem, se está en presencia de una inepta acumulación de pretensiones por existir en el libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contraría entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos san incompatibles entre sí.

El autor Ricardo Henríquez La Roche, al referirse a esta norma legal en sus “Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Págs. 269 a 270, Editorial Centro de Estudios Jurídicos del Zulia año1995, expresa: “El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda (supuesto de este artículo 81). La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entrambas causas…Tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser deducidas según procedimientos incompatibles entre sí (cfr en igual sentido ordinal 3º Art. 81). Por Ej., la acción de cumplimiento de contrato y de rendición de cuentas discurre por procedimientos distintos, inconciliables. Igual prohibición existe respecto a la demanda incoada por vía reconvencional (Art. 366). Pero téngase en cuenta que, como aclaramos al pie del artículo 81, no es lo mismo incompatibilidad que franca disparidad. Por ende, el Juez debe morigerar si los procedimientos son inconciliables realmente. En estos casos que impiden la acumulación, deben regir las normas sobre prejudicialidad, y a ultranza, las de cosa juzgada, si esta última se ha producido en el juicio que prejuzga sobre uno de los puntos del thema decidendum del otro (vgr. Arts. 113 y 115 Cód. Penal)…”

Ahora bien, esta superioridad al analizar las pretensiones de la parte actora atinentes a la resolución del contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios, no encuentra que dichas peticiones sean contrarias por su propia naturaleza, que ambas pertenezcan a procedimientos diferentes e incompatibles entre sí y correspondan a un Tribunal diferente al elegido por las partes, más si tales pretensiones pueden tramitarse por el procedimiento breve establecido en los artículos 890 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La posibilidad de interponer acumulativamente las pretensiones de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios, ha sido admitido por la doctrina casacional, y en tal sentido se pronunció la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo Nº 686 de fecha 21-09-2006 (A. Dinamen vs. Estacionamiento Diamen S.A.), con ponencia del MAGISTRADO C.O.V., al asentar:

En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.

Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.

Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de Febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:

…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 Mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de Septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de Diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

(Negrillas del Tribunal).

Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide...

En tales motivos, forzoso es concluir que las pretensiones de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios, deducidas en el presente juicio, pueden perfectamente se admisibles bajo la égida del Procedimiento Breve, por no infringir los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil.

Con relación al alegato del demandado en el sentido de que no puede condicionarse el fallo a la condenatoria por el reclamo de alquileres no vencidos o insolutos hasta la firmeza del fallo terminal, puesto que tal reclamo, además de condicionar la sentencia solo es admisible como daños y perjuicios acumulados a la resolución.

Al respecto, cabe observar que en escrito libelar la parte demandante exige el pago de los cánones arrendaticios que se sigan venciendo hasta la fecha definitiva de la sentencia, pedimento este que no constituye un defecto del libelo a ser impugnado mediante la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, sino que tal petición corresponde dilucidarse en la sentencia definitiva, y una vez proferida esta se detectará sin la misma es o no condicional, porque de acuerdo con el artículo 243 ordinal 5º del Código de procedimiento Civil, toda decisión debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso debe absolverse de instancia. Así se acuerda.

En las razones señaladas se declara sin lugar la cuestión previa de inepta acumulación opuesta por la parte demandada. Así se resuelve.

En segundo orden, la parte accionada con sujeción a lo establecido en el artículo 346 ordinal 9º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario promueve y opone a la demanda la cosa juzgada, con relación a la solvencia arrendaticia declarada espontánea y voluntariamente por el demandante Chadi Awar, esto es el juicio por retracto legal arrendaticio que se tramitó ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este Primer Circuito Judicial signado con el Nº 01511-C11 celebrado en fecha 26-06-2012, en una transacción celebrada por los demandados Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein y Chadi Awar, donde se declara al ciudadano Chadi Awar, parte actora es el único beneficiario de los alquileres correspondientes del mes de Septiembre de 2011 hasta Mayo de 2012, que el suscrito Aiman Elkontar ha consignado ante ese Juzgado Segundo de Municipio en el expediente de consignación arrendaticia Nº 121-11 y allí se dijo que se encontraba solvente, la misma fue homologada en fecha 29-06-2012. A estos efectos produce fotostatos de dicha actuación.

Sobre el particular, cabe destacar que el artículo 1.395 del Código Civil, en su ordinal 3º establece que: la autoridad de la cosa juzgada no procede sino respeto de lo que ha sido objeto de la sentencia…” de este modo el legislador consagra el principio general de que la eficacia de la cosa juzgada queda circunscrita a lo que fue objeto de la decisión del Juez, lo cual precisa aún más cuando en la misma disposición afirma que es necesario que la cosa demandada sea la misma: que la nueva demanda este fundada sobre la misma causa; que sean entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

La cosa juzgada es la que está decidida por una sentencia válida que ya no puede ser revisada ni modificada por Tribunal alguno, su autoridad o eficacia no van más allá de lo estrictamente decidido, sin que en ningún caso pueda admitirse la existencia de la cosa juzgada fuera de lo que fue objeto de la sentencia. Tal es el sentido del artículo 1.395 del Código Civil.

Por ello, una vez que la decisión judicial adquiere firmeza definitiva, sus términos son inmodificables e impugnables, además de tener carácter coercible, constituyendo éste el trípode que sirve de base a la institución de la cosa juzgada, como lo señala la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 263 del 03-08-2000, al asentar:

"La eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha establecido este M.T., en sentencia de fecha 21 de Febrero de 1990, se traduce en tres aspectos: a) Inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada autoridad de cosa juzgada; y c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, "la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales"; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.”.

En el caso sub-examine, el ciudadano Chadi Awar interpuso demanda contra el ciudadano Aiman Elkontar para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento accionado y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento y el cobro de los cánones arrendaticios, y el demandado pretende se declare con lugar, la cuestión previa de cosa juzgada de conformidad con el artículo 346 ordinal 9 del Código de Procedimiento Civil, con base en los documentos producidos en autos que se refieren al auto de auto-composición procesal realizado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este mismo Circuito Judicial en la causa Nº 01511-C-11, contentivo del juicio por retracto legal arrendaticio, seguido por el demandado, ciudadano Aiman Elkontar contra el ciudadano Chadi Awar y el ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein Charani, y en el cual se celebró una transacción el día 26-06-2012, que fue homologada en fecha 29-06-2012 y la cual aparece publicada por dicho Juzgado en la Pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que este Tribunal les aprecia mérito probatorio en cuanto a la transacción celebrada y la sentencia proferida en los términos que se contiene.

Es evidente que, el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de canones, es totalmente diferente a la mencionada causa de retracto legal arrendaticio, donde el arrendatario, ciudadano Aiman Elkontar, pretendía subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento por el cual, el ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein Charani, dio en venta al ciudadano Chadi Awar, el inmueble identificado en autos, mediante instrumento que cursa en autos, protocolizado en fecha 29-08-2011, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa bajo el Nº 2011.11125, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3..1.4552 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 y el cual se aprecia con mérito de público de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.

Conforme las actas procesales, puede constatarse que los documentos aportados por la parte demandada que corresponden a la causa Nº 01511-C-11 de retracto legal arrendaticio, llevada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este mismo Circuito Judicial donde fue celebrada una transacción el día 26-06-2012, siendo homologada en fecha 29-06-2012, no tiene similitud con la presente causa de resolución de contrato y cobro de canones de arrendamiento, pues ambas causas no guardan relación directa con las pretensiones deducidas, y aunque los actuales demandante y demandado, fueron partes procesales en el referido juicio de retracto legal arrendaticio, no vienen a este juicio con el mismo carácter.

En tales razonamientos, la transacción celebrada en el referido juicio de retracto legal arrendaticio, no puede operar con los efectos legales de cosa juzgada en el presente juicio de resolución de contrato y cobro de canones arrendaticios en los términos exigidos por el artículo 1.395 ordinal 3 del Código Civil; y por lo no a lugar a la cuestión previa de cosa juzgada opuesta por la parte demandada. Así se resuelve.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación formulada por la parte demandada contra la decisión del Tribunal de cognición de fecha 21-10-2013, que declaró con lugar la pretensión deducida de acción de resolución de contrato y cobro de cánones arrendaticios.

El contrato de arrendamiento, se define como aquél por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, quedando así, precisadas las obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir para la que se ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, haciendo las reparaciones Mayores, ya que las pequeñas corresponden al arrendatario.

El arrendatario, tiene las siguientes obligaciones principales: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Además, el arrendatario, debe emplear la cosa arrendada para el uso convenido; devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por la vetustez o por fuerza Mayor; está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho, a poner en conocimiento del dueño con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario, como también es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

El contrato de arrendamiento, como los demás convenios bilaterales, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado unilateralmente sino por mutua voluntad, ya que los mismos tienen entre los contratantes, fuerza de ley y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

De conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en conexión con el artículo 1.167 del Código Civil, para la procedencia de la acción resolutoria, se necesita estar en presente de un contrato a tiempo determinado, en tal sentido, se observa que el anterior propietario del referido inmueble, ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani, celebró con el ciudadano Aiman Elkontar, un contrato de arrendamiento con relación al inmueble identificado en autos, el día 16-03-2009, ante el Registro Público de los Municipio Guanare, Papelón y San G.d.B. del estado Portuguesa, protocolizado en el Protocolo 1º, Tomo 11º, 1er. Trimestre del año 2009, bajo el Nº 37, folios 184/187, el cual se aprecia como instrumento público, en el cual se estableció en su Cláusula Tercera que ‘el término de duración del contrato es de cinco (5) años, contados a partir del día primero de Abril del año 2009 (01-04-2009), hasta el día primero de Abril del año dos mil catorce (01-04-2014)… Pues es claro la voluntad de las partes que el tiempo de duración de este contrato es fijo y determinado…’

De acuerdo a esta Cláusula, y conforme a cómo debe interpretarse el contrato de arrendamiento acorde al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo el comienzo de su vigencia desde el 01-04-2009, y habiendo estipulado las partes que el contrato tendría una duración de cinco (5) años, se puede inferir que para el día 31-05-2013, el contrato estaba en vigencia y por tanto se está en presencia de uno a tiempo determinado.

Resuelto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

PRUEBAS DE LA ACTORA:

  1. Documental.

    1) Instrumento por el cual el ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani, da en venta al ciudadano Chadi Awar, el inmueble identificado en autos, por documento otorgado ante el Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, en fecha 26-08-2011, inscrito bajo el Nº 2011.11125, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.4552 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; cuyo documento por se de naturaza pública se le confiere pleno valor probatorio.

    A este documento, se adminicula con igual fuerza probatoria, el contrato de arrendamiento celebrado entre el anterior propietario de dicho inmueble, ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani y el actual demandado, ciudadano Aiman Elkontar, el cual fue apreciado anteriormente y en el cual se convino entre las partes en su Cláusula Segunda que el canon de arrendamiento mensual en la forma siguiente: a) Para el primer año, es decir, periodo comprendido entre el día 01-02-2009 y el 01-02-2010, en la suma de Dos Mil Quinientos Bolívares; b) Para el segundo año, período que va desde el 01-02-2010 hasta el 01-02-2011, la suma de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo); c) Para el tercer año lapso comprendido entre el 01-02-2011 a 01-02-2012, la suma de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo); d) Para el cuarto año, lapso comprendido entre el 01-02-2012 y el 01-02-2013, la suma de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo); e) Para el quinto año, período que va desde el 01-02-2013 al 01-02-2014, la suma de Cuatro Mil Quinientos Bolívares; y f) Para el período correspondiente a prórroga legal, la suma de Cinco Mil Bolívares, que El Arrendatario, se obliga a pagar por mensualidades vencidas, siendo condición expresada, que la falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas consecutivamente, dará derecho a El Arrendador a solicitar la resolución del presente convenio, y pedir la inmediata desocupación del inmueble aquí arrendado. En caso de mora, la cantidad adeudada devengará los intereses establecidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

    Así se decide.

    2) Notificación realizada por el ciudadano Chadi Awar al ciudadano Aiman Elkontar mediante el Notario Público de la ciudad de Guanare estado Portuguesa el día 17-10-2011, sobre los siguientes hechos: Que es el nuevo propietario del inmueble arrendado, sito en la Carrera Sexta, entre calles diecinueve y veinte de esta ciudad de Guanare; que en vista de haberse practicado la notificación de la oferta de venta y no manifestó en el término de quince (15) días calendario, según como se establece en la Ley y su aceptación o rechazo a la oferta de venta del inmueble Arrendado, Jad El Kareim Mettib Fahr El Dein El Charani, quedó en plena Libertad de enajenar el inmueble arrendado a terceras personas; y que en su condición de nuevo propietario le informa que el contrato de arrendamiento suscrito con el antiguo propietario y su persona, en su Cláusula Tercera, Literal B, el cual establece: El Arrendatario conviene expresamente que en caso de venta del inmueble arrendado a un tercero, para el supuesto de no ejercerse o no proceder a su favor el derecho preferente de compra previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá desocuparlo en el plazo improrrogable de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de registro o protocolización del respectivo documento de venta, aun en caso de renuncia al cumplimiento de la obligación aquí contraía, el inquilino deberá pagar Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo), por cada día que pasare sin cumplir con dicha desocupación a manera de Cláusula Penal, por lo tanto se le informa que se debe desocupar dicho inmueble en el plazo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito, por cuanto fue establecido en el convenio de arrendamiento suscrito entre las partes en el contrato de fecha 06-03-2009, el cual se anexa en copia simple”.

    Esta alzada le confiere mérito probatorio a esta notificación en los términos y efectos en ella contenidos. Así se declara.

    En cuanto a las posiciones juradas estampadas por la parte actora al demandado, las mismas no se les confiere mérito probatorio por no haber prestado el absolvente el juramento previo, exigido por el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.

    Este es el criterio sustentado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo 0285 de 06-06-2002 (Eduardo S.B. vs. A.P.F., Exp. No. 00-0957) con la Ponencia del MAGISTRADO DR. C.O.V., en los términos que sigue: “La confesión, según se ha señalado en la doctrina, es un medio probatorio que consiste en el reconocimiento de un hecho que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que en alguna manera resulta desfavorable al confesante. En este sentido, las posiciones juradas son un mecanismo para obtener la confesión en el proceso civil, con el compromiso manifestado a través del juramento, del interrogado de decir la verdad, es una prueba válida, ya que a pesar de la carga de absolver posiciones juradas para quien sea parte en el juicio, cuya inasistencia al acto, luego de citada, puede traerle consecuencias negativas, dicho medio de prueba se encuentra exento de coacción física o de violencia, que es lo que en definitiva constituye la prohibición contenida en el citado Art. 49.5 e la Constitución…” (Sentencia, Sala Constitucional, 24 de Octubre de 2003, Ponente Magistrado Dr. J.E.C.R., Exp. No. 02-2959, S. No. 2785) “(…) De la norma supra transcrita se evidencian al menos cuatro elementos fundamentales de esta importante figura, a saber: i) la evacúan las partes, entendidas en sentido sustancial; ii) existe obligación de contestar bajo juramento; iii) versa sobre hechos y no sobre el derecho; y iv) los hechos confesados deben ser relevantes para la relación material controvertida…” (Sentencia, SPA, 08 de marzo de 2006, PONENTE MAGISTRADO DR. L.I.Z., Exp. No. 03-1109, S. No. 0607”.

    PRUEBAS DEL DEMANDADO.

  2. Documental.

    1) Copia simple del acta de transacción celebrada en fecha 26-06-2012 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C.J.d.E.P., en el juicio de retracto legal arrendaticio, seguido por el ciudadano Aiman Elkontar, contra los ciudadanos Jad EL Kareim Mettib Fakhr EL Dein EL Charani y Chadi Awar, en la cual llegan al siguiente convenio: Primero: En dar fin al juicio por retrato legal arrendaticio que pende en ese Tribunal; la parte actora, en este caso Aiman Elkontar, manifiesta que no ha podido pagar el precio de la venta ni el reembolso de los gastos, fallida como está dicha condición, hace que el comprador Chadi Awar, permanezca como propietario del inmueble arrendado siendo el único beneficiario de los alquileres correspondientes del mes de Septiembre de 2001, hasta el mes de Mayo de 2012, ambos inclusive, que ha consignado tempestivamente el arrendatario demandante Aiman Elcontar en el Juzgado 2º del Municipio Guanare, en el expediente 121-11, encontrándose solvente a esta fecha. Ofíciese lo conducente a dicho tribunal para que puedan hacerse efectivas y al Registro competente dando cuenta de esta manifestación El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani. Igualmente la parte actora desiste de la apelación pendiente y declara que nada tiene que reclamar por estos conceptos. SEGUNDO: La parte codemandada Chadi Awar, declara que acepta la propuesta que antecede y que nada tiene que reclamar por dichos conceptos. TERCERO: Ambas partes que nada quedan a deberse ni relimarse por este juicio ni por ningún otro respecto. Pedimos al Tribunal se sirva homologar con carácter de cosa juzgada esta transacción judicial expidiéndonos copias certificadas de su aprobación.

    La parte actora impugnó esta documental con base en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en fecha 15-7-2013, la cual además de que resulta extemporánea, también consta en autos que dicha transacción fue publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que la misma debe apreciarse con mérito probatorio; y en tal sentido se trata de una prueba trasladada, al igual que el expediente de consignaciones de consignaciones Nº 121-11, que lleva el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial del estado Portuguesa, que también se le aprecia su valor probatorio con el carácter de prueba trasladada de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, para demostrar los siguientes hechos y circunstancias:

    (1-A) En cuanto a la transacción celebrada por los ciudadanos Aiman Elkontar, Jad EL Kareim Mettib Fahr EL Dein El Charani y Chadi Awar en la causa de retracto legal arrendaticio (Expediente Nº 01511-C-11 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este mismo Circuito Judicial en fecha 26-06-2012 y homologada en fecha 29-06-2012, el Tribunal la valora para demostrar los términos en que fue celebrada y para poner fin a dicho juicio, en la cual se establece:

PRIMERO

La manifestación del ciudadano Aiman Elkontar: De que no ha podido pagar el precio de la venta ni el reembolso de los gastos, fallida como está dicha condición, considera que ello hace que el comprador Chadi Awar, permanezca como propietario del inmueble arrendado siendo el único beneficiario de los alquileres correspondientes del mes de Septiembre de 2011, hasta el mes de Mayo de 2012, ambos inclusive que ha consignado según él, tempestivamente en el Juzgado 2º del Municipio Guanare, en el expediente Nº 121-11, encontrándose solvente a esta fecha. Y pide él mismo, que se oficie lo conducente a dicho Tribunal para que puedan hacerse efectivas y al Registro competente dando cuenta de esta manifestación. Igualmente, concluye el ciudadano Aiman Elkontar, que desiste de la apelación pendiente y declara que nada tiene reclamar por estos conceptos.

SEGUNDO

La parte co-demandada, ciudadano Chadi Awar, declara que acepta la propuesta que antecede y que nada tiene que reclamar por dichos conceptos.

TERCERO

Ambas partes declaran que nadan quedan a deberse ni reclamarse por este juicio ni por ningún otro respecto; y piden al Tribunal se sirva homologar con carácter de cosa juzgada esta transacción judicial expidiéndonos copias certificadas.

Considera el Tribunal que según esta transacción las partes ponen fin al juicio de retracto arrendaticio incoado por el ciudadano Aiman Elkontar ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial, y nada quedan a deberse por los concepto reclamados en el mismo.

Respecto a la afirmación que hace unilateralmente el demandante en dicho juicio, en el sentido de que “como no ha podido pagar el precio de la venta ni el reembolso de los gastos, fallida como está dicha condición, considera que ello hace que el comprador Chadi Awar, permanezca como propietario del inmueble arrendado siendo el único beneficiario de los alquileres correspondientes del mes de Septiembre de 2011, hasta el mes de Mayo de 2012, ambos inclusive que ha consignado según él, tempestivamente en el Juzgado 2º del Municipio Guanare, en el expediente Nº 121-11, encontrándose solvente a esta fecha….”; tales afirmaciones no fueron admitidas o convenidas por el ciudadano Chadi Awar, ni desde luego por el co-demandado, ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani, por las siguientes razones juridicas:

El ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani, le concierte que como antiguo propietario del inmueble arrendado lo dio en venta al ciudadano Chadi Awar por documento registrado en fecha 28-08-2012, y a partir de esa fecha no puede exigir el cobro frente a su comprador de los cánones de arrendamiento adeudados por el arrendatario; aunque este pudo seguir depositándolos en los Tribunales competentes a favor de su original arrendador, hasta que no tenga conocimiento de esa venta.

Pero, resulta en autos que el actual propietario del inmueble, ciudadano Chadi Awar, notificó al ciudadano Aiman Elkontar de tal negociación, mediante la Notaría Pública de Guanare del estado Portuguesa, el día 17-10-2011, y donde consta que el demandado se le puso en conocimiento que el inmueble arrendado lo adquirió el actor el día 28-08-2011; que además en vista de que no ejerció el derecho de retracto legal arrendaticio en la oportunidad legal, quedó en libertad de ofertarlo o venderlo y por último, que al no haber ejercido el arrendatario el retracto legal en tiempo oportuno, deberá desocupar el inmueble en el plazo improrrogable de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de registro de protocolización del respectivo documento de venta, aún cuando no se hubiere vencido el plazo del duración del contrato; por lo que se le informa que debe desocupar el inmueble en el plazo establecido en el contrato.

Ahora bien, conforme a esta notificación notarial realizada al arrendatario que este Tribunal que se le aprecia mérito probatorio, el inquilino, en este caso el ciudadano Aiman Elkontar el día 17-10-2011, se le puso en conocimiento que su nuevo arrendador por subrogación es el ciudadano Chadi Awar, en virtud de haber adquirido el inmueble y como es lógico, a partir del mes de Noviembre de 2011, estaba obligado a cancelarle los cánones de arrendamiento pactados o mediante sus respectivas consignaciones ante el Tribunal competente, pero ello no ocurre en autos y sobre este punto hay que precisar lo siguiente:

  1. Consta en autos que el ciudadano Aiman Elkontar, asistido por la Abogada Aracelys García, consigna escrito ante el Juez Distribuidor del Municipio Guanare, en este caso Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial en fecha 14-10-2011, que luego es remitido al Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial para ser incorporado al expediente de consignaciones arrendaticias que lleva este Tribunal bajo la nomenclatura 121-11, para presentar el pago de arrendamiento a favor del propietario del inmueble, ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein Charani, de quien señala su dirección o domicilio, por la suma de Bs. 3.500,oo, correspondiente a la mensualidad vencida del mes de Septiembre del año 2011, como consta al folio 139 de la 1ª Pieza, arrendamiento este que fue consignado ajustado a derecho, ya que fue el día 17-10-2011, cuando fue notificado por el ciudadano Chadi Awar como nuevo propietario del inmueble. Seguidamente, el mencionado Juzgado 2º del Municipio Guanare, por auto de fecha 18-10-2011, acuerda oficiar a la Entidad Bancaria Banco Bicentenario a los fines de abrir la correspondiente cuenta de ahorro a nombre del Tribunal y del ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr EL Dein El Charani, y una ve efectuada la consignación, notifíquese al arrendador.

    En tal sentido y como consta de estas actuaciones que se le confiere mérito probatorio, el ciudadano Aiman Elkontar, siguió depositando dichas mensualidades a nombre del ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr EL Dein El Charani, como consta de los folios 147 al 166 de la 1ª Pieza, tales arrendamientos corresponden a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2011; Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012.

    Ello así, y como quiera que en el mes de Octubre de 2011, le fue notificado al demandado por el nuevo propietario y demandante, que se había subrogado como nuevo arrendador, entonces se puede evidenciar que los cánones de arrendamientos insolutos, que consignó ante el mencionado Juzgado 2º del Municipio Guanare el demandado, a favor del ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr EL Dein El Charani, correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2011; y de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, no tienen efecto legal pues debían ser consignados a favor del demandante y nuevo arrendador, ciudadano Chadi Awar, circunstancias estas que hacen que el arrendatario esté insolvente en el pago de los cánones arrendaticios pactados de los meses de Noviembre y Diciembre de 2011; y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012. Así se decide.

  2. Consta en autos el escrito dirigido por el ciudadano Aiman Elkontar al Juzgado 2º del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de fecha 02-05-2012, el cual se le confiere pleno valor probatorio, en el cual reforma la solicitud de consignación de alquileres, cuyo beneficiario original esta dirigida a su anterior arrendador, ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani y en efecto presenta pago de consignación arrendaticia, indicando además del anterior, un nuevo beneficiario, en este caso, el ciudadano Chadi Awar “con ocasión de la subrogación arrendaticia prevista en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al equivalente jurisdiccional de fecha 10-02-2012,, en el expediente Nº 01511-C-11, cursante en el Juzgado 2º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa”; de acuerdo a estas consideraciones, solicito que se notifique a los beneficiario: Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani y Chadi Awar, de quienes señala su domicilio para que sean notificados. Consigna decisión aparecida en Pág. Web del Tribunal Supremo de Justicia del mencionado Juzgado de Primera Instancia de fecha 10-02-2012, mediante la cual se homologa la transacción celebrada entre dichos ciudadanos en el mencionado juicio de retracto legal arrendaticio nomenclatura 01511º-C-11, donde acuerdan suspender la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 06-12-2011, pero se mantiene hasta tanto quede definitivamente firme la presente homologación.

    A estas actuaciones también se puede conectar en el mismo sentido probatorio la prueba de informes promocionada por la parte demandada y requerida al Juzgado Segundo del Municipio Guanare), con el siguiente resultado:

    b-1) De la revisión del Libro Diario se vivencia en fecha 04 de Mayo de 2012, asiento registrado con el Nº 5 en el cual se lee: En la consignación Nº 121-11, compareció el ciudadano Aiman EL Kontar consignó planilla de depósito por Bs. 3.500,oo, para pagarle el alquiler al ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr EL Dein EL Charani y Chadi Awar, correspondiente a los meses de Abril y Mayo de 2012.

    b-2) Igualmente consta un segundo asiento en el Libro Diario de la misma fecha 04-05-2012 el cual aparece signado con el Nº 27 en el cual textualmente se lee_ En la consignación Nº 121-11, se admitió reforma de la solicitud de consignación arrendaticia suscrita por el ciudadano Aiman El Kontar y se acordó la notificación de los beneficiarios ciudadanos Jad EL Kareim Mettib Fakhr EL Dein El Charani y Chadi Awar, asimismo se ordena oficiar con el Nº 595 al gerente de le entidad Bicentenario, agencia Guanare, a los fines de la inclusión del ciudadano Chadi Awar, se ordena compulsa copia de la reforma y entréguesele al alguacil a los fines de las notificaciones. Se libró boleta y oficio.

    b-3) Con relación a la recepción del oficio signado con el Nº 332, se le informa que el mismo fue emanado por este juzgado en fecha 03-05-2013, no con la fecha señalada erróneamente en la comunicación, por cuanto el día 04-05-2013, correspondió a día sábado y en consecuencia es un día inhábil para despachar. Así mismo se le informa que el referido oficio fue entregado por el alguacil de este tribunal al instituto postal telegráfico Guanare. Entidad portuguesa el día 13-05-2013 tal como se evidencia de la revisión del libro de correspondencia llevado por el Juzgado.

    Todo para corroborar tanto la reforma realizada por el demandado de su consignación arrendaticia en la cual incorpora a Chadi Awar como beneficiario de los cánones arrendaticios conjuntamente con el ciudadano Jad EL Kareim Mettib Fakhr EL Dein El Charani.

    Y en la forma expresada, se aprecia esta prueba de informes.

    Ahora bien, retomando lo expuesto, con relación a la referida transacción celebrada ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial y cual se aprecia en todo su mérito, así haya sido impugnada por la contraparte, en dicho juicio de retracto legal arrendaticio, se suscribió esta transacción, pero que no aporta elemento útil a la controversia, en cuanto no mediatiza las obligaciones asumidas por el demandado, ciudadano Aiman Elkontar en el referido contrato de arrendamiento y especialmente, con relación al pago de los cánones de arrendamiento posteriores frente al nuevo propietario y arrendador del inmueble, ciudadano Chadi Awar, en lo que respecta a pago de los cánones arrendaticios de los meses siguientes al día 17-10-2011, cuando es notificado de la subrogación arrendaticia en favor de este último, se repite, al pasar a ser el nuevo arrendador por haber adquirido el inmueble arrendado, el ciudadano El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani. Así se decide.

    En tal sentido, consta en autos y así lo aprecia esta alzada que una vez reformado el escrito de consignaciones arrendaticias por el ciudadano Aiman Elkontar, a los fines de que se tengan como beneficiarios y arrendadores a los ciudadanos El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani y Chadi Awar, y admitida dicha reforma por el Juzgado 2º del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa en el expediente de consignaciones Nº 121-11 en fecha 04-05-2012, dicho juzgado libra oficio a la entidad Bancaria Bicentenario Banco Universal, Agencia Carrera Quinta, a los fines de la inclusión del ciudadano Chadi Awar, como co-beneficiario de la consignación arrendaticia signada bajo el Nº 121-11, cuyos cánones de arrendamientos son depositados en la cuenta de ahorros signada con el Nº 01750014780060808782; actuaciones estas que aprecia el Tribunal.

    Pero ante estas eventualidades hay que señalar que tal como lo alega la parte actora, la admisión esta reforma de consignación de alquileres por el demandado, resulta sin eficacia jurídica ya que el procedimiento de consignaciones arrendaticias es de jurisdicción voluntaria y allí verdaderamente no hay un juicio contradictorio, en el cual el Tribunal que recibe las consignaciones arrendaticias pueda producir una decisión definitiva con carácter de cosa juzgada; sino, es el Tribunal donde se dilucida la controversia sobre la relación contractual arrendaticia, el facultado para resolver si fueron o no consignados por el arrendatario los cánones acorde con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En tales razones, considera esta superioridad, que tanto el escrito de reforma de las consignaciones arrendaticias como los cánones de arrendamientos presentados, por el arrendatario en el expediente de consignaciones Nº 121.11, y que corresponden a los meses de Noviembre de 2011, hasta Junio de 2013, se tienen como inválidamente consignadas por haber sido presentadas, en parte, a favor del ciudadano El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani, quien para esas fechas había dejado de ser propietario del inmueble arrendado; y porque el verdadero propietario y arrendador es el ciudadano Chadi Awar, a quien solo se le deposita o consigna el cincuenta por ciento (50 %) del valor de cada canon arrendaticio, lo que indica que dichos arrendamientos estan insolutos y el arrendatario está en mora de sus obligaciones contractuales y según la ley, el actual arrendador no está obligado a recibir el pago parcial de dichas cuotas, porque quien no paga completo paga mal; por ello, en tales consideraciones, este Tribunal declara con lugar la oposición formulada por la parte demandante, tanto a la admisión de la reforma de consignación de alquileres formulada por el demandado ante el Juzgado 2º del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, como la admisión írrita de dicha reforma el día 04-05-2012, ya que como se dijo, la consignación de los alquileres por el demandado, tanto los realizados después de la notificación del ciudadano Chadi Awar el día 17-10-2011 al arrendatario como nuevo propietario del inmueble, como los consignados en dicho Tribunal de Municipio a quien no es el actual propietario y arrendador, tampoco pueden ser validados legalmente, porque este era incapaz de recibirlo acorde con el artículo 1.288 del Código Civil y el ciudadano Chadi Awar no está obligado a recibir el pago parcial de los cánones arrendaticios conforme a lo establecido en el artículo 1.291 ejusdem.,

    2) Copia simple de la decisión del Juzgado 2º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de fecha 10-02-2012, que homologa la transacción celebrada por las partes en la causa Nº 01511-C-11 de retracto legal arrendaticio, seguido por el ciudadano Aiman Elkontar, contra los ciudadanos Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Charani y Chadi Awar.

    Esta prueba fue impugnada por la parte actora de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, pero el Tribunal observa que la misma fue extraída de la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, es por lo que se desecha su rechazo; pero no se le confiere mérito probatorio, ya que se trata de una transacción celebrada en la causa que por retracto legal arrendaticio Nº 01511-C-11 de retracto legal arrendaticia, siguió el ciudadano Aiman Elkontar contra los ciudadanos Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein El Chadi y Chadi Awar ante el Juzgado 2º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y t.d.P.C.J.d.e.P., y cuyo acto de autocomposición procesal se refiere a que convinieron en la suspensión de la causa, como de una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por dicho Juzgado en fecha 06-12-2011, hechos y circunstancias anotadas que no guardan relación con la presente controversia de resolución de contrato y cobro de cánones arrendaticios. Así se decide.

    3) Copia certificada de la notificación practicada por el demandante al demandado, mediante la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa el día 12-04-2013, de lo siguiente: Que en su carácter de inquilino del local arrendado, el cual se le da en oferta de venta por la cantidad de Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 8.500.000,oo), concediéndole al ciudadano Aiman Elcontar, un plazo de quince (15) días calendario contados a partir de la entrega de la presente notificación, para aceptar o no la venta, y cuyo acto jurídico, tiene pleno valor probatorio en cuanto a la manifestación válidamente presentada por el demandante sobre la oferta para que el demandado, adquiera el inmueble arrendado por el precio requerido y ejerza la opción para ello en el tiempo que le confiere la ley.

    Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de resolución de contrato y cobro de cánones arrendaticios aduce que, “es falso y temerario lo que se esgrime en la demanda lo que se demuestra con la notificación que el demandante le hiciera en fecha 12-04-2013 por intermedio de la Notaría Pública de Guanare, de ofrecer en venta el inmueble arrendado que ocupa a justo de buena fe, la cual realizó en atención a los artículos 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a pesar de lo exorbitante del precio de la misma se infiere su solvencia en el pago del alquiler la cual acompaña en fotostato de acuerdo al artículo 429 ejusdem. Entonces se plantea la siguiente interrogante ¿ese acto consciente, voluntario y personalísimo de Chadi Awar, equivale a un reconocimiento de buena fe con inquilino, el cual involucra mi solvencia en el pago de las mensualidades de arrendamiento, que yacen consignadas en el expediente de co asignaciones arrendaticias Nº 121-11, ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Circuito Judicial del estado Portuguesa? Por esta razón, aduce estar solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento hasta la fecha”

    Para decidir el Tribunal observa:

    Establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

    La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en la condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solventa en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

    .

    Ahora bien, además del tiempo del contrato de arrendamiento otro de los requisitos fundamentales para que el inquilino tenga derecho a que le oferte en venta el inmueble arrendado es el pago oportuno del alquiler. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél; y más que entre un dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar.

    No obstante, si el arrendatario no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, lo cual se verificó en el caso de autos, puesto que la parte demandante mediante la notificación notarial de fecha 12-04-2013, aceptó expresamente haber ofertado el inmueble, pero de las pruebas cursantes autos, queda demostrado que la parte demandada no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

    El autor G.G.-Quintero, en su obra Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, (Límites y permisiones), sostiene el criterio expuesto al señalar:

    A tenor de lo pautado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que éste tenga más de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario.

    Del concepto ex lege antes anotado, se deducen, entre otros, ciertos elementos característicos que distinguen e informan ese derecho a la preferencia ofertiva: (i) Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario; (ii) ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa; y, (iii) se prefiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado.

    1.1.1 La preferencia ofertiva como deber-derecho.

    El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación. Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación, de la proyectada negociación de venta; pues de carecer esencialmente de una voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria…

    Estamos en presencia de un derecho personal o de crédito que supone una relación entre arrendador-propietario y arrendatario (que no recae, por tanto, sobre el inmueble arrendado, aun cuando objeto de la relación pero sólo entre sujetos), en donde el titular (locatario) tiene el derecho de exigir de aquél (propietario- arrendador) determinada conducta: la oferta en primer lugar y con preferencia al tercero interesado en adquirir el mismo inmueble. Y como derecho resulta relativamente irrenunciable (art. 7, LAI), pues si el arrendatario no cumple concurrentemente y en definitiva con esos requisitos esenciales, su derecho ha quedado tácitamente renunciado al momento de su incumplimiento. En caso contrario se trataría de un derecho absolutamente irrenunciable que, por tanto, podría ejercer el arrendatario en todo caso y en cualquier momento, hasta el punto de no caducar. Esto es así porque transcurrido el término de los quince (15) días disponibles por el arrendatario, sin que haya aceptado el ofrecimiento, su derecho fenece y queda el propietario-arrendador en libertad para dar en venta el inmueble al tercero bajo las mismas modalidades y condiciones del ofrecimiento de venta. No obstante, cuando el propietario haya vendido al tercero, si el precio fue inferior al ofertado, o sus condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste podrá ejercer el derecho de retracto (literal b, art. 48 LAI y Parágrafo Único art. 44 eiusdem.

    El propietario no está obligado a realizar la oferta cuando el inquilino no tenga más de dos (2) años ocupando el inmueble con tal carácter y si tampoco se encuentra solvente en el pago del alquiler; pero el conocimiento de estos hechos ¿cómo se obtiene? Cuando el contrato está instrumentado, no hay duda en el conocimiento anticipado de la improcedencia del derecho en beneficio del arrendatario, que no haya tenido más de ese tiempo y si tampoco está solvente en el pago del arrendamiento. De efectuar el arrendador la oferta, aun cuando esos hechos indiquen no haber lugar a la notificación, puede entenderse que el derecho él lo concede al arrendatario sin importar que tenga o no el tiempo indispensable para su ejercicio, o sin encontrarse el arrendatario en estado de solvencia en el pago del alquiler. Si la relación es verbal, la dificultad no puede ser valorada unilateralmente por el propietario-arrendador porque no existe, en tal caso, la necesaria certidumbre en cuanto al tiempo de duración de la relación arrendaticia (la dificultad para conocer la duración del contrato); en cuyo caso el deber de notificación ofertiva no queda suprimida ante la incerteza del referido tiempo necesario, a menos que el oferente tenga un principio de prueba por escrito que le permita comprobar la deficiencia temporal del inquilino, a fin de no tener que cumplir con la preferencia ofertiva. Por tanto, la determinación temporal de la relación arrendaticia no es requisito determinante para la procedencia de la preferencia ofertiva, es decir, la misma puede ser por tiempo determinado o sin determinación temporal.

    El deber ofertivo del propietario arrendador está condicionado a que el arrendatario cumpla con los dos requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de LAI (que tuviere más de dos años con tal carácter y que se encontrare en estado de solvencia en cuanto al pago del alquiler), pues el tercer requisito (que cumpla con las aspiraciones del propietario) no puede, obviamente, cumplirse al propio tiempo que los mismos, pues sólo se puede conocer después de tener lugar la oferta realizada, y siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta en el término de quince (15) días calendario, a partir del día del ofrecimiento a que se refiere el Parágrafo Único del artículo 44 eiusdem . Como se observa, estamos en presencia de un deber no absoluto, sino relativo por lo condicionado a la presencia concurrencial de determinadas exigencias.

    El arrendatario tiene el derecho a que el arrendador-propietario le ofrezca en preferencia el inmueble que ocupa como tal, siempre que, en principio, cumpla con los indicados requisitos. Y observamos que «en principio», puesto que aun cuando tenga más de dos (2) años en la indicada situación y se encuentre en estado de solvencia en el pago del alquiler, como los dos presupuestos concurrentes y esenciales para el ejercicio de su derecho preferente; sin embargo la satisfacción de las aspiraciones económicas del oferente propietario no constituye un requisito previo para el ejercicio de su derecho, puesto que el mismo sólo puede conocerse después de producida la oferta y sólo si cumple el locatario con los dos primeros requisitos , de los cuales es consecuencia o resultado.

    Estamos en presencia de un derecho personal o de crédito que supone una relación entre arrendador-propietario y arrendatario (que no recae, por tanto, sobre el inmueble arrendado, aun cuando objeto de la relación pero sólo entre sujetos), en donde el titular (locatario) tiene el derecho de exigir de aquél (propietario- arrendador) determinada conducta: la oferta en primer lugar y con preferencia al tercero interesado en adquirir el mismo inmueble. Y como derecho resulta relativamente irrenunciable (art. 7, LAI), pues si el arrendatario no cumple concurrentemente y en definitiva con esos requisitos esenciales, su derecho ha quedado tácitamente renunciado al momento de su incumplimiento. En caso contrario se trataría de un derecho absolutamente irrenunciable que, por tanto, podría ejercer el arrendatario en todo caso y en cualquier momento, hasta el punto de no caducar. Esto es así porque transcurrido el término de los quince (15) días disponibles por el arrendatario, sin que haya aceptado el ofrecimiento, su derecho fenece y queda el propietario-arrendador en libertad para dar en venta el inmueble al tercero bajo las mismas modalidades y condiciones del ofrecimiento de venta. No obstante, cuando el propietario haya vendido al tercero, si el precio fue inferior al ofertado, o sus condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste podrá ejercer el derecho de retracto (literal b, art. 48 LAI y Parágrafo Único art. 44 ejusdem)…

    Precisado lo anterior y considerando esta superioridad que el hecho de que el arrendador oferente, de en opción de compra el bien arrendado al arrendatario, ello no debe entenderse per se, de que el arrendatario, además del tiempo que tiene en el inmueble, está solvente en el pago de los cánones arrendaticios, si tampoco cabría aplicar en este caso el mecanismo procesal denominado “presunción hominis” que es el resultado de una operación intelectual, por la cual el Juez con base a un hecho conocido, induce la existencia de otro desconocido, ya que como fue establecido en el cuerpo de este fallo, y de las pruebas cursantes en autos, especialmente del expediente de consignaciones arrendaticias N. 121-11, llevado por el Juzgado 2º del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, queda patentizado que, habiendo sido notificado el demandado el 17-10-2012, que el ciudadano Chadi Awar era el nuevo propietario del bien inmueble contratado, quedó subrogado como nuevo arrendador, por lo que no teniendo cualidad de propietario el vendedor ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr El Dein Charani, consecuencialmente, los cánones de arrendamientos insolutos, que consignó ante el mencionado Juzgado 2º del Municipio Guanare el demandado, a favor del ciudadano Jad El Kareim Mettib Fakhr EL Dein El Charani, correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2011; y de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, y de los cuales tuvo conocimiento el actor al ser notificado de ello según el expediente de consignaciones en fecha 10-05-2012 (folio 184, 1ª Pieza), tales consignaciones, en criterio de esta superioridad, no tienen efecto legal, pues debían ser consignados a favor del demandante y nuevo arrendador, ciudadano Chadi Awar, circunstancias estas que hacen que el arrendatario esté insolvente en el pago de los cánones arrendaticios pactados de los meses de Noviembre y Diciembre de 2011; y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012; y desde luego, no puede ser cierto, como lo alega que al no estar solvente en el pago de los alquileres, haya actuado con buena fe cuando el demandante le ofertó el inmueble, sin importarle que estaba al día en el pago de los alquileres, ya que como se expuso tal oferta, no constituye presunción hominis a favor del demandado, pues el hecho de haber demandado la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario a su obligación de cancelar los canones de arrendaticios, es por lo que tiene la convicción de que es necesario resolver el contrato de arrendamiento y exigir el cobro de los cánones adeudados, por asistirle el derecho a hacerlo de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil. Así se resuelve.

    Por estas razones, ha lugar la impugnación a estas consignaciones formulada por la parte actora, pero se declara improcedente las impugnaciones sobre los bauchers bancarios de depósitos, que cursan en el expediente de consignaciones de alquileres mencionado, los cuales se dan por reproducidos. Así se decide.

    Con relación a las posiciones juradas estampadas por el demandado a la actora, el Tribunal las desecha por carecer de valor legal, ya que el absolvente no realizó el juramento previo para contestarlas de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil y en atención a la doctrina de casación, ya referida sentada en decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 0285 de 06-06-2002 (Eduardo S.B. vs. A.P.F., Exp. No. 00-0957º), ya reseñada. Así se declara.

    Con fundamento en lo expuesto y no habiendo demostrado el demandado de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento haber consignado o cancelado oportunamente los cánones de arrendamiento pactados durante el lapso comprendido, desde el mes de Noviembre hasta Abril de 2013 que conforme a lo convenido en el contrato de la manera siguiente: 1-. Durante el 1er año de arrendamiento (01-02-09 al 01-02-2010) el alquiler sería 2.500, oo Bs. Mensual. 2-. Durante el 2do año de arrendamiento (01-02-2010 al 01-02-2011) el alquiler sería Bs.3.000, oo mensual. 3-. Durante el 3er año de arrendamiento (01-02-2011 al 01-02-2012) el alquiler sería Bs.3.500, oo mensual. 4-. Durante el 4to año de arrendamiento (01-02-2012 al 01-02-2013) el alquiler sería Bs.4.000, oo mensual. 5-. Durante el 5to año de arrendamiento (01-02-13 al 01-02-2014) y el alquiler sería Bs.4.500, oo mensual, que hace un total hasta el día 31-05-2013 que se interpone la demanda de la cantidad de Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 72.000,oo), es por lo que, en consecuencia, debe cumplir tales obligaciones; igualmente, conforme lo reclamado por el demandante, tiene derecho a que le cancelen los cánones arrendaticios pactados desde Mayo a Octubre, ambos de 2013, hasta la fecha del presente fallo, que a razón de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,oo) resultan seis (6) mensualidades o sean Veintisiete Mil Bolívares (Bs. 27.000,oo); además de lo que se vayan venciendo hasta que quede firme el presente fallo, a la mensualidad última estipulada.

    Así se resuelve.

    Por los motivos expuestos, ha lugar a la pretensión resolutoria del contrato y cobro de cánones de arrendamiento, deducida en el presente juicio, y por vía de consecuencia, no ha lugar a su apelación estudiada formulada por la parte demandada. Así se establece.

    DECISION

    En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Sin Lugar las cuestiones previas de inadmisibilidad de la pretensión deducida y de cosa juzgada, opuesta por la parte demandada, y Con Lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios, incoada por el ciudadano CHADI AWAR, contra el ciudadano AIMAN ELKONTAR, ambos identificados.

    En consecuencia se condena al demandado: 1º) a cancelar al actor los cánones mensuales de arrendamiento adeudados, correspondiente a los meses de Noviembre de 2012 hasta el día 31-05-2013 que se interpone la demanda, que alcanza a la suma de Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 72.000,oo); igualmente, conforme lo reclamado por el demandante, tiene derecho a que le cancelen los cánones arrendaticios pactados desde Mayo a Octubre, ambos de 2013, hasta la fecha del presente fallo, que a razón de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,oo) resultan seis (6) mensualidades o sean Veintisiete Mil Bolívares (Bs. 27.000,oo); además de lo que se vayan venciendo hasta que quede firme el presente fallo, a la mensualidad última estipulada. 2º) A entregar al demandante el inmueble arrendado identificado en autos, y la porción de terreno ubicado a un lado de la carrera Sexta entre calles diecinueve y veinte de la ciudad de Guanare, libre de persona y bienes en las condiciones como fue entregado totalmente desocupado, libre de personas y bienes y con los servicios públicos solventa y en buenas condiciones.

    Se declara sin lugar la apelación formulada por la parte demandada y queda confirmada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa en fecha 21-10-2013.

    Se condena en costas a la parte apelante por mandato del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

    Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

    Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal en Guanare, Estado Portuguesa, dieciocho de Noviembre de dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

    El Juez Superior Civil

    Abg. R.E.D.C..

    La Secretaria Temporal

    Abg. L.L..

    En la misma fecha se publicó, siendo las 1:00 p.m. Conste.

    Stria.