Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Julio de 2010

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 8 de marzo de 2010, por el abogado L.G.M. en su carácter de apoderado judicial del demandado ciudadano F.F.P.R., contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2010, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoado por las ciudadanas M.J.L.D., M.C.K. y H.C.d.L., contra el ciudadano F.F.P.R., y en consecuencia, resuelto el contrato celebrado en fecha 12 de diciembre de 2001 en la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 45, Tomo 98; condenó a la parte demandada a pagar la suma de Siete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 7.200.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, que equivalen en la actualidad a siete mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 7.200,oo); poner en posesión del inmueble a la parte actora desde la fecha de publicación del fallo dictado; con imposición de costas, en el expediente signado con el Nº AH15-V-2005-000128 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 22 de marzo de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley. Advirtiendo esta alzada que solo se encontraba notificada del fallo, una de las codemandantes, no obstante, en virtud del principio finalista y la prohibición de declarar la nulidad por la nulidad misma evitando reposiciones inútiles, se le otorga validez al recurso interpuesto.

Verificada la insaculación de causas en fecha 4 de mayo de 2010, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 7 de mayo de 2010. Por auto dictado en esa misma data, el Tribunal le dió entrada al expediente y fijó como término el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data exclusive para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 3 de octubre de 2005, por el abogado en ejercicio C.A.B.H. actuando en su condición de apoderado judicial de las demandantes ciudadanas M.J.L.D., M.C.K. y H.C.d.L., con fundamento en los siguientes hechos:

Que consta de documento autenticado el día 12 de diciembre de 2001, en la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, Tomo 98, que el ciudadano LEOPOLD CHVOSTEK STUCHLIKOVA dió en arrendamiento al ciudadano F.F.P.R., un inmueble constituido por una casa principal, casa de huéspedes y cuarto de máquinas, ubicadas en la I.d.F.d.M. (Cayo F.d.M.) del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, estableciéndose como domicilio especial la ciudad de Caracas.

Alega el apoderado libelista que sus representadas son las únicas y universales herederas del de cujus LEOPOLD CHVOSTEK STUCHLIKOVA, y que el accionado aperturó un proceso de consignación del canon de arrendamiento en fecha 24 de octubre de 2003, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el Nº 20036792; que posteriormente el inquilino procedió a realizar la consignación del canon ante el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, expediente Nº 4916, y el uso del inmueble identificado en el contrato fue para la habitación del arrendatario y su familia, pudiendo darle cualquier otro uso permitido por las autoridades del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques.

Que en el aludido contrato locativo se fijó como monto del canon la cantidad Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; que el inquilino está incurso en dos (2) causales de incumplimiento del contrato, a saber: 1) No ha pagado el canon de arrendamiento de acuerdo a lo pactado en el contrato y 2) Cambió el destino en razón del cual se le arrendó el inmueble, objeto de la presente demanda. Que el demandado puso a funcionar en el inmueble una posada denominada “La Piña del Mar”, atendida por él y su cónyuge, donde ofrecen al público paquetes para el hospedaje a razón de Quinientos Dólares Americanos ($ 500, oo) el día por pareja. Que si bien es cierto, que al momento de contratar se previó tal posibilidad, para que se configurara esa situación el arrendatario debía ajustar el eventual uso del inmueble arrendado a las autorizaciones correspondientes establecidas por el Parque Nacional sobre el cual está ubicado el inmueble, lo cual no fue cumplido por el inquilino; infringiendo así los artículos 1.592 y 1.593 del Código Civil Venezolano.

Que sin causa justificada y bajo la excusa de la muerte del arrendador, el inquilino comenzó a consignar el canon en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cual está acorde con el domicilio elegido en el contrato, empero con posterioridad el accionado lo hizo en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado vargas.

Que el inquilino conociendo el domicilio de las herederas consignó todas las mensualidades de forma extemporánea, que los meses de agosto y septiembre de 2005 se encuentran insolutos, por lo que incumplió una de las principales obligaciones; que el canon de arrendamiento debía ser consignado entre los días sexto y vigésimo de cada mes, y sin embargo las consignaciones se efectuaron fuera de este lapso. Que en razón de ello, se encuentran insolutas veinticuatro (24) mensualidades que son las comprendidas entre los meses de octubre de 2003 y septiembre de 2005, ambas fechas inclusive, a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) cada una. Que al efectuar las consignaciones ante un tribunal incompetente, relaja el domicilio especial elegido por lo que en ese aspecto también incumplió, y es por ello que procede a demandar la resolución del contrato locativo; estimó la demanda en la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo); los cuales equivalen actualmente a la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 15.000) y fundamentó la acción en los artículos 1.592, 1.593 y1.167 del Código Civil y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó el apoderado libelista que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

A los efectos de ser admitida la demanda in comento, mediante diligencia de fecha 17 de octubre de 2005, el representante judicial de las demandantes consignó los siguientes recaudos:

• Instrumento poder autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 2005, bajo el Nº 74, Tomo 135, conferido por las ciudadanas M.J.L.D., M.C.K. y H.C.d.L. al ciudadano C.A.B.H., marcado con la letra “A” (f. 10 y 11).

• Título de Únicos Universales y Herederos, expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de Diciembre de 2003, producido en copia simple y presentado su original ad efectum videndi; marcado con la letra “B” (f.12 al f.29).

• Título Supletorio de propiedad sobre las bienhechurías construidas en el inmueble, expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anexado en copia simple y presentado su original ad efectum videndi; marcado con la letra “C” (f. 30 al f.77).

• Copia del Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12 de diciembre de 2001, en la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, tomo 98, marcado con la letra “D” (f. 78 y 79).

• Copias del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento Nº 4916, llevado ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, marcado con la letra “E” (f. 80 al 169).

• Solicitud de información suscrita por el abogado C.A.B.H., y dirigida al ciudadano J.A.T., Director General de Parques Nacionales de Inparques, marcada con la letra “F” (f. 170 al 171).

• Listado de requisitos para el trámite de solicitudes de Concesiones, Autorizaciones en los Parques Nacionales, Parques de Recreación y Monumentos Naturales, normas por las cuales se rigen las autoridades en el Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, marcada con la letra “G” (f. 172).

La demanda in comento fue admitida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto fechado 20 de octubre de 2005, ordenando el emplazamiento del accionado ciudadano F.F.P.R., titular de la cédula de identidad Nº E-82.124-675, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, más un (01) día como término de distancia a fin de que diera contestación a la misma.

Iniciados los trámites de citación personal del demandado, mediante diligencia de fecha 17 de julio de 2006 el apoderado actor consignó las resultas de la comisión, requiriendo que se librara cartel de citación; lo que fue acordado por el a quo por auto dictado en fecha 01 de agosto de 2006, comisionando para la fijación del cartel al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas (f. 211 y 212).

Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2006, cursante al folio 215, la representante judicial de la parte actora consignó publicación del cartel de citación; verificándose que en fecha 19 de diciembre de 2006 (f. 219) se recibió del tribunal comisionado las resultas de la fijación del cartel.

El día 24 de enero de 2007, el co-apoderado actor C.B. solicitó que se nombrara defensor judicial a la parte accionada, constatándose que por auto dictado el 29 de enero de 2007 el juez de la primera instancia designó al ciudadano J.D.M. defensor ad litem del ciudadano F.F.P.R. (f. 231), quien luego de haber sido notificado, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.

El defensor ad litem J.D.M. mediante escrito fechado 28 de febrero de 2007 (f. 234 y 235) contestó la demanda con apoyo en los siguientes alegatos y defensas: 1) Rechazó y contradijo la demanda en los hechos esgrimidos por el abogado accionante, en cuanto a que su defendido haya “violado la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, ya que en la misma se previó que simultáneamente al uso de vivienda suya y de su familia mi defendido podía “darle también cualquier otro uso contemplado en la normativa del Parque”. 2) Rechazó y contradijo la causal expuesta por el accionante respecto a la “…falta de pago del canon de arrendamiento por cuanto el propio actor al folio cuatro (4) y en vuelto hace una amplia demostración en forma de cuadro esquemático de los pagos consignados por el demandado ante el Tribunal de 3º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas”. 3) Rechazó y contradijo igualmente lo expuesto por el demandante, en el sentido de que su patrocinado haya relajado la jurisdicción de la ciudad de Caracas elegida por las partes como domicilio especial, ya que éste fue fijado solo a efectos procesales y además porque el domicilio del demandado es en La Guaira, Estado Vargas, y éste solo hizo uso del principio de economía procesal. Finalmente, solicitó que la demanda fuese desestimada y se condenara en costas a la parte actora, reservándose para la etapa probatoria aportar elementos de fundamentación de dicho escrito de contestación.

Abierto ope legis el lapso probatorio en este proceso, consta en el expediente que el día 14 de marzo de 2007 compareció ante el a quo la abogada C.V.B. y en su condición de apoderada judicial de la parte accionante, consignó escrito de promoción de pruebas, así:

• Reprodujo el mérito de los autos en todo lo que sea favorable a sus representadas, especialmente de los documentos fundamentales acompañados al libelo de la demanda, tales como el contrato de arrendamiento, prueba inequívoca que el accionado violó dicho contrato al haber realizado las consignaciones en el tribunal con jurisdicción en el Estado Vargas, y no en el domicilio especial elegido de mutuo acuerdo por las partes, que fue la ciudad de Caracas.

• Promovió las siguientes documentales acompañadas al escrito libelar: a) Copia del expediente signado con el Nº 4916 de las consignaciones arrendaticias hasta el mes de julio de 2005, efectuadas en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, marcado con la letra “F” (f. 170 al 171); asimismo, consignó copias simples de las consignaciones correspondientes al período comprendido entre el mes de agosto de 2005 y el mes de marzo de 2007, marcadas con la letra “A1 a la A10”, aduciendo que con ellas procura probar: 1. Que la demandada relajó el domicilio especial que las partes establecieron expresamente en el contrato de arrendamiento suscrito, el cual debió ser la ciudad de Caracas; 2. Que la parte demandada ha venido realizando las referidas consignaciones de forma extemporánea, en flagrante incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas y fuera del marco legal que regula las relaciones arrendaticias, a tenor de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A los efectos ilustrativos consignó marcado “A11”, cuadro esquemático donde se refleja la extemporaneidad de las consignaciones.

• Promovió el mérito probatorio del oficio emanado de la Dirección General Sectorial de Parques Nacionales del Instituto Nacional de Parques, en el cual se indica que “…el inmueble objeto de litigio, no tiene permiso de funcionar como posada”, argumentando que con ello “…quedó demostrado una vez más que el demandado incumplió con el contrato de arrendamiento, al utilizar el inmueble como posada sin haber obtenido la permisología correspondiente que si bien fue autorizado para ello por el arrendatario, estaba supeditado a la obtención de la autorización correspondiente”.

Por su parte, el accionado ciudadano F.F.P.R., asistido de abogado, en la misma data (14-03-2007) consignó escrito probatorio, en el cual ratificó en todas sus partes la contestación de la demanda del defensor ad litem y promovió pruebas así:

• Ratificó en todas y cada una de sus partes la contestación a la demanda realizada por el defensor judicial.

• Reprodujo el valor probatorio del acta de defunción del de cujus LEOPOLD CHOSTEK STUCHLIKOVA, traída a los autos por la demandante para probar el fallecimiento de su arrendador, ello para sustentar el hecho que alegó como consecuencia de una situación de incertidumbre al pretender localizar a los herederos del arrendador, lo que lo llevó a realizar las consignaciones arrendaticias ya referidas.

• Promovió copia de todos los comprobantes de las consignaciones hechas a favor del causante, aduciendo que no conocía a sus herederos y al manifestar que su voluntad era la de no incumplir con sus obligaciones contractuales. Igualmente consignó marcadas P1 y P2, partida de nacimiento de dos menores de edad que conforman el grupo familiar.

Todas las probanzas promovidas por las partes fueron admitidas por el a quo mediante auto dictado en fecha 14 de marzo de 2007 (f. 320).

Posteriormente, la representante judicial de la parte accionante C.L.V.B., presentó escrito en fecha 27 de marzo de 2007, alegando que el demandado promovió “…copia de sus escritos de consignaciones y se excusa de múltiples maneras por lo írrito que estas han sido, lo cual debe ser considerado por el Tribunal de la causa como una CONFESION EXPRESA, toda vez que con tales excusas reconoce que hizo las consignaciones extemporáneamente…”.

El apoderado judicial del accionado L.G.M. presentó escrito en el a quo en fecha 25 de abril de 2007, y contradijo lo afirmado por la actora, en el sentido de que “…no se trata de una confesión el Escrito de promoción de Pruebas presentado por mi representado, sino que al constar en autos los comprobantes de las consignaciones, se ésta explicando la razón de la confusión que indujo a mi poderdante a hacerlas por mensualidades vencidas, pero siempre puntualmente dentro de los cinco días del mes inmediatamente posterior al vencido…”, y que en este caso “…no existe una mora en el cumplimiento de la misma, sino un error en la interpretación del contrato, que por razones comprensibles indujeron a mi poderdante a hacer las consignaciones por mensualidades vencidas, sin haber incurrido en mora en la obligación de pagar los arrendamientos…”.

Vencida la oportunidad para fallar, el juzgado de cognición mediante sentencia proferida en fecha 5 de marzo de 2010, declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, y en consecuencia, resuelto el contrato celebrado el 12 de diciembre de 2001 en la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 45, Tomo 98.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia para juicios breves y encontrándonos en la fase decisoria, pasa esta superioridad a decidir la apelación ejercida.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a sentenciar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 8 de marzo de 2010, por el abogado L.G.M. en su carácter de apoderado judicial del demandado ciudadano F.F.P.R., contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2010, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por las ciudadanas M.J.L.D., M.C.K. y H.C.d.L., contra el ciudadano F.F.P.R., y en consecuencia, resuelto el contrato suscrito en fecha 12 de diciembre de 2001 por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 45, Tomo 98; condenó a la parte demandada a pagar la suma de Siete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 7.200.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, que equivalen en la actualidad a Siete Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.200,oo); poner en posesión del inmueble a la parte actora desde la fecha de publicación del fallo dictado, con imposición de costas.

Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

…De los elementos probatorios traídos a los autos por la parte demandada, no se deriva ningún elemento que favorezca al demandado, habiendo la actora probado el hecho fundamental sobre el cual sustenta su demanda, es por lo que este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho, y así se decide.

…omissis…

Por los razonamientos señalados, este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato incoada por las ciudadanas M.J.L.D., M.C.K. y H.C.d.L., contra el ciudadano F.F.P.R., todos ampliamente identificados en autos.

En consecuencia, se declara resuelto el contrato celebrado el 12 de diciembre de 2001, por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 45, tomo 98 de los Libros de Autenticaciones. Se condena a la parte demandada perdidosa a pagar la suma de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.200.000, oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, que en v.d.p.d. reconversión monetaria actualmente equivalen a SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 7.200, oo).

Con vista al Informe de Inspección presentado por la parte actora, emanado de la autoridad competente adscrita al Ministerio del Poder Popular para el Ambiente y de los Recursos Naturales, donde deja constancia del estado de abandono en el cual se encuentra el inmueble, este Tribunal ordena poner en posesión del mismo a la parte actora desde la fecha de publicación del presente fallo, todo ello en virtud de que las autoridades competentes, representadas por el Guarda Parques R.D.H. expresa que el inmueble es susceptible de ser invadido.

Se condena a la demandada al pago de las costas procesales de conformidad con el artículo 274 el Código de Procedimiento Civil, por el ejercicio del recurso.

Corresponde ahora determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene enmarcado en los hechos alegados en el escrito libelar por las demandantes, quienes en su condición de herederas del de cujus Leopold Chostek Stuchikova, solicitaron se declarara judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento autenticado el día 12 de diciembre de 2001 en la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, Tomo 98, por cuanto el accionado en este caso no efectuó las consignaciones de los canónes de arrendamiento de acuerdo a la forma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y adicionalmente, por haber el inquilino cambiado el destino en razón del cual se arrendó el inmueble. Esta pretensión aparece contradicha por el defensor ad litem del accionado, quien rechazó la demanda en los hechos expuestos por las accionantes, en cuanto a que su defendido no violó la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, ya que en la misma se previó que simultáneamente al uso de vivienda suya y de su familia su patrocinado podía darle también cualquier otro uso contemplado en las normativas del lugar; rechazó y contradijo la causal invocada por las demandantes respecto a la falta de pago del canon de arrendamiento, dado que las demandantes al folio cuatro (4) y su vuelto hacen una amplia demostración en forma de cuadro esquemático de los pagos consignados por el demandado en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; y finalmente rechazó y contradijo lo alegado por las accionantes, en el sentido de que su patrocinado haya relajado la jurisdicción de la ciudad de Caracas elegida por las partes como domicilio especial, ya que éste fue fijado solo a efectos procesales y además porque el domicilio del demandado es La Guaira, Estado Vargas, y éste solo hizo uso del principio de economía procesal. Las actuaciones procesales efectuadas por el defensor ad litem fueron ratificadas por el demandado en fecha 14 de marzo de 2007.

Para resolver este debate judicial que quedó así planteado, corresponde ahora efectuar el análisis de las pruebas que fueron aportadas a esta causa por las partes, así:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA, conjuntamente con el escrito libelar:

• Título de Únicos Universales y Herederos, expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de Diciembre de 2003, producido en copia simple y presentado su original ad efectum videndi, marcado con la letra “B” (f.12 al f.29); El Tribunal observa que tal instrumento demuestra el vínculo que unía al ciudadano Leopold Chvostek Stuchlikova con las ciudadanas M.C.K. y H.C.L.d.L., ut supra identificadas, y dado que el mismo no fue impugnado ni desconocido por el demandado, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Título Supletorio sobre las bienhechurías construidas en el inmueble, expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anexado en copia simple y presentado su original ad efectum videndi; marcado con la letra “C” (f. 30 al f.77). Este Juzgado observa que el mencionado documento da por demostrado el carácter de las accionantes con respecto al inmueble objeto de la presente demanda el cual perteneció al de cujus, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia del Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12 de diciembre de 2001, en la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, tomo 98, marcado con la letra “D” (f. 78 y 79). El Tribunal observa que por cuando dicho documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, que demuestra la relación arrendaticia cuya resolución se demanda, por las accionantes M.J.L.D., M.C.K. y H.C.d.L., en su condición de propietarias del inmueble arrendado. Así se declara.

• Copias del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento Nº 4916, llevado ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, marcado con la letra “E” (f. 80 al 169). Se evidencia de las mismas, la forma en la cual fueron realizadas. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, dado que el mismo no fue impugnado ni desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Solicitud de información con respecto a sí el arrendatario contaba con la permisología o concesión de las autoridades del Parque Nacional Archipiélago Los Roques para ejercer la actividad como Posada “La Piña del Mar”, suscrita por el abogado C.A.B.H., y dirigida al ciudadano J.A.T., Director General de Parques Nacionales de Inparques, marcada con la letra “F” (f. 170 al 171). El Tribunal observa que dicha comunicación prueba que la actora realizó dicha tramitación con fecha 13/09/2008, empero no demuestra que el negocio que explota el demandado en el inmueble sea contrario a las normas del Parque Nacional Archipiélago Los Roques. Así se declara.

• Listado de requisitos para el trámite de solicitudes de Concesiones, Autorizaciones en los Parques Nacionales, Parques de Recreación y Monumentos Naturales, normas por las cuales se rigen las autoridades en el Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, marcada con la letra “G” (f. 172). El Tribunal aprecia dicho recaudo conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil demostrativo del requisito exigido. Así se declara.

En el lapso probatorio, la actora promovió las siguientes pruebas:

• Reprodujo el mérito de los autos en todo lo que sea favorable a sus representadas, especialmente de los documentos fundamentales acompañados al libelo de la demanda, tales como el contrato de arrendamiento, prueba inequívoca que el accionado violó dicho contrato al haber realizado las consignaciones en el tribunal con jurisdicción en el Estado Vargas, y no en el domicilio especial elegido de mutuo acuerdo por las partes, que fue la ciudad de Caracas. En cuanto al mérito favorable de autos, debe indicar este Juzgado Superior que tal expresión no constituye un medio de prueba, y por tanto no puede ser valorada ya que los Jueces tienen la obligación de a.t.l.p. cursantes en autos, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, sobre el mérito favorable de autos cabe decir, que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano J.P.Q., se traduce en “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, y así se declara.

• Promovió copias del expediente signado con el Nº 4916 de las consignaciones arrendaticias, efectuadas en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, correspondientes al período comprendido entre el mes de agosto de 2005 y el mes de marzo de 2007, marcadas con la letra “A1 a la A10”, aduciendo que con ellas procura probar: 1. Que la demandada relajó el domicilio especial que las partes establecieron expresamente en el contrato de arrendamiento suscrito, el cual debió ser la ciudad de Caracas; 2. Que la parte demandada ha venido realizando las referidas consignaciones de forma extemporánea, en flagrante incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas y fuera del marco legal que regula las relaciones arrendaticias, a tenor de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A los efectos ilustrativos consignó marcado “A11”, cuadro esquemático donde se refleja la extemporaneidad de las consignaciones. Las consignaciones serán valoradas y analizadas más adelante. Así se declara.

• Promovió el mérito probatorio del oficio emanado de la Dirección General Sectorial de Parques Nacionales del Instituto Nacional de Parques, en el cual se indica que “…el inmueble objeto de litigio, no tiene permiso de funcionar como posada”, argumentando que con ello “…quedó demostrado una vez más que el demandado incumplió con el contrato de arrendamiento, al utilizar el inmueble como posada sin haber obtenido la permisología correspondiente que si bien fue autorizado para ello por el arrendatario, estaba supeditado a la obtención de la autorización correspondiente”. En cuanto a esta documental, este Juzgado observa que por cuanto la misma no se encuentra suscrita por funcionario alguno, este Tribunal no le otorga valor a dicha prueba, y en consecuencia la desecha del proceso. Así se declara.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Reprodujo el valor probatorio del acta de defunción del de cujus LEOPOLD CHOSTEK STUCHLIKOVA, traída a los autos por la demandante para probar el fallecimiento del arrendador del inmueble y para sustentar el hecho que alegó como consecuencia de una situación de incertidumbre al pretender localizar a los herederos del arrendador, lo que lo llevó a realizar las consignaciones arrendaticias ya referidas. Este Tribunal pondera que este no es un hecho controvertido, resultando evidente el carácter con las que actúan las demandantes y el vínculo que las unía al ciudadano LEOPOLD CHOSTEK STUCHLIKOVA. En cuanto a la utilización de esta circunstancia como justificativo en el pago del mes e octubre de 2003, en virtud de la incertidumbre de la localización de los herederos, ello en nada influye en el pago tempestivo de la mensualidad. Así se establece.

• Promovió copia de todos los comprobantes de las consignaciones hechas a favor del causante, aduciendo que no conocía a sus herederos y al manifestar que su voluntad era la de no incumplir con sus obligaciones contractuales. Las mismas al no haber sido impugnadas ni desconocidas, se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y serán analizadas más adelante. Así se declara.

• Partidas de nacimiento de dos menores de edad que conforman el grupo familiar del arrendatario, marcadas P1 y P2. Este sentenciador considera que dichas probanzas no aportan nada a lo debatido, por consiguiente se les desecha del proceso. Así se establece.

Este sentenciador procede a resolver el mérito de este asunto, y al respecto observa:

Luego de analizar el material probatorio traído por las partes al proceso, se debe destacar que estamos en presencia de un hecho admitido por las partes en cuanto a que suscribieron un contrato autenticado de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa principal, casa de huéspedes y cuarto de máquinas, ubicadas en la I.d.F.d.M. (Cayo F.d.M.) del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, y en razón de ello queda establecido por este Juzgador que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

En el sub iudice se alegan dos causales de resolución de contractual, la primera referida al cambio de uso del inmueble la cual no quedo demostrada en autos; y la segunda, la falta de pago de las pensiones locativas en la forma estipulada en el contrato.

Pues bien, estatuye el artículo 51 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

”Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Asimismo, en cuanto al lugar donde deben realizarse las consignaciones, tomando en cuenta lo señalado por el defensor ad litem del accionado en su escrito de contestación a la demanda de fecha 14 de marzo de 2007, de que su defendido reside en La Guaira Estado Vargas y la jurisdicción de la ciudad de Caracas fue establecida en el contrato solo a los efectos procesales, se debe indicar que en materia de arrendamiento son varios los elementos que deben considerarse, como son: la existencia jurídica de la relación arrendaticia; la persona del consignante; el objeto de pago por consignación; lugar de pago y el tiempo para la consignación.

Según el jurista G.G.Q., en su obra titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, pág. 432 y ss., señala que es, en efecto, el tribunal de la ubicación del inmueble arrendado el único competente para el procedimiento consignatario, por tratarse de una competencia exclusiva de aquellos tribunales establecida por el legislador fundándose en la especialidad de la materia arrendaticia, que orienta hacia la competencia territorial, en beneficio no exclusivo del arrendatario sino también en protección del arrendador. Por consiguiente, es el mismo tribunal de la ubicación del inmueble en donde debe hacerse el pago. Cuando existe elección de domicilio especial en el contrato y no es el mismo de la ubicación del inmueble arrendado, que es el caso bajo estudio, se aplicarán las disposiciones contenidas en los códigos y leyes nacionales especiales con preferencia a las del Código Civil, en las materias que constituyan la especialidad. Por lo que, si en el contrato de arrendamiento se estableció un lugar para el pago distinto al de la ubicación del inmueble, es procedente que se acude a la equidad, pues aplicarse el artículo 1.295 del Código Civil, que indica que el pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato, resulta inconveniente e injusta, lo cual resulta demasiado genérico, por los múltiples problemas de orden familiar y económico que pueden causar al inquilino, sobre todo al que habita el inmueble con su familia y su patrimonio e ingresos son limitantes para pagar fuera del domicilio, cada vez que el pago se hace exigible en los términos del contrato, como lo especifica el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el arrendatario tiene el derecho de consignar el pago del canon cumpliendo los requisitos esenciales de la ley especial señalada, al entenderse que la omisión de cobro por el arrendador constituye una forma de rehusar el pago que debe hacerle su deudor inquilinario; ante cuyo hecho la previsión legislativa lo regula, concediendo al arrendatario el derecho de consignar el alquiler dentro de los quince (15) días continuos siguientes a su vencimiento, en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, lo cual es dable que el lugar donde se realizaron las consignaciones sea el de la jurisdicción del Estado Vargas. Así se declara.

Ahora bien, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, disposiciones según las cuales:

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit” actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda las accionantes aportaron el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de diciembre de 2001, y siendo el instrumento fundamental de la demanda reconocido por la accionada y del cual deriva la obligación que la parte actora pretende ejecutar, este sentenciador le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende como ya fue analizado.

Cabe acotar lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, que prevé:

El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

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Según el precepto legal contenido en el anterior artículo, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Por su lado el artículo 1.585 del mismo texto sustantivo, establece las obligaciones del arrendador dentro de las cuales se destaca la de entregar al arrendatario la cosa arrendada y la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

A la par de la disposición anterior, se encuentra el artículo 1.592 eiusdem, que establece las dos obligaciones principales del arrendatario, como lo son el deber de servirse de la cosa dada en arrendamiento como un buen padre de familia, para el uso determinado en el contrato, y el deber de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.

Adicionalmente, estatuyen los artículos 1.133 y 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico”.

Articulo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

El contrato bajo análisis, como bien lo estableció el a quo en el fallo recurrido, genera derechos y obligaciones, bastándole a la actora demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo por tratarse de un contrato de tracto sucesivo. Por lo que, compartiendo el criterio establecido por el juez de cognición, probada la existencia del contrato de arrendamiento corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. Además de lo expresado, en el sub examine predomina la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, palabras mas palabras menos, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes; lo cual se traduce en que si la voluntad de ambas en el contrato de arrendamiento, cuya resolución pretenden las demandantes en este juicio, fue vincularse por un contrato locativo a tiempo determinado y que el pago de los cánones de arrendamiento debía efectuarse por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como se pactó en la cláusula cuarta del mismo, a juicio de este sentenciador se encuentra ajustada a derecho la decisión proferida por el a quo, en relación a que los pagos de cánones fueron efectuados por la parte demandada de forma diferente a como fue convenido en el contrato.

En relación a las consignaciones de los cánones de arrendamiento, considera quien aquí decide, que de aplicarse el texto del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario analizar los requisitos que se deben cumplir por parte del arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo en el tribunal de consignaciones respectivo, del lugar de ubicación del inmueble; cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, los cuales son:

• La consignación debe hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento de la mensualidad pactada.

• Que exista mora del acreedor en recibir el pago, es decir, que se trate de una pensión exigible.

• Si el inmueble ha sido regulado, la consignación debe ser hecha en base a la regulación.

La obligación asumida según consta en la cláusula cuarta y quinta del contrato de arrendamiento es la de pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y todo lo no previsto expresamente en el contrato se regirá por las normas del Código Civil que regulen la materia así como la de la ley especial, es decir, de producirse una negativa por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, se encuentra la vía alterna prevista en la ley, de acudir a consignarlo ante el Tribunal competente para ello, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, a fin de no caer en estado de insolvencia.

Así, revisadas como han sido las consignaciones realizadas por la parte demandada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y posteriormente ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que se valoran conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ha quedado evidenciado para este jurisdicente que la consignación de los canónes de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2003, se consignó el 24 de octubre de 2003; las correspondientes a los meses noviembre y diciembre de 2003, se efectuó el 2 de diciembre de 2003; mes de enero de 2004 fue consignada el 29 de enero de 2004; mes de febrero de 2004 fue efectuada el 4 de marzo de 2004; marzo de 2004 fue efectuada el 30 de marzo de 2004; abril de 2004 fue efectuada el 4 de mayo de 2004; mes de mayo de 2004 fue realizada el 2 de junio de 2004; junio de 2004 fue efectuada el 1º de julio de 2004; julio de 2004 fue efectuada el 5 de agosto de 2004; mes de agosto de 2004 fue consignada el 24 de agosto de 2004; septiembre de 2004 fue consignada el 4 de octubre de 2004; octubre y noviembre de 2004 fue efectuada el 2 de noviembre de 2004; el mes de diciembre de 2004, fue efectuada el 10 de enero de 2005; enero de 2005 fue efectuada el 4 de febrero de 2005; febrero y marzo de 2005, fue consignada el 3 de marzo de 2005; abril y mayo de 2005 fue depositado el 2 de mayo de 2005; junio y julio de 2005 fue depositada el 21 de junio de 2005; agosto y septiembre de 2005, el día 4 de octubre de 2005; y es el caso que en el contrato locativo se estableció que las mensualidades serían pagadas dentro de los cinco (5) primeros días del mes por adelantado; por lo que ha quedado evidenciado que de las consignaciones efectuadas los meses de octubre 2003, noviembre 2003, enero de 2004, febrero 2004, marzo de 2004; abril 2004; mayo 2004; junio 2004; julio 2004, agosto 2004, septiembre de 2004; octubre 2004, diciembre de 2004; enero 2005, febrero 2005, abril 2005 y junio de 2005; fueron hechas no solo infringiendo lo pactado en el contrato, sino también el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; de acuerdo con lo anterior, el canon debió ser depositado hasta el día veinte (20) de cada mes.

En el caso de marras y ante las circunstancias fácticas ya reseñadas, no puede alegar el demandado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que, se repite, los contratos deben ser cumplidos tal y como fueron pactados ya que son ley entre las partes, según señala el código sustantivo, motivo por el cual en opinión de este juzgador, las consignaciones realizadas por el accionado en el Juzgado Tercero de Municipio del Estado Vargas, salvo las correspondientes a los meses diciembre 2003, noviembre 2004, marzo 2005, mayo 2005 y julio 2005, están realizadas en contravención a lo establecido en el contrato de arrendamiento y la ley, por lo que las pruebas de pagos posteriores no generan estado de solvencia, incumpliendo así el accionado el contrato celebrado.

Resulta a todas luces evidente la forma extemporánea en la que fueron realizadas las consignaciones arrendaticias causadas, al no ser efectuadas por el inquilino dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del respectivo mes, toda vez que de acuerdo con lo pactado en el contrato locativo, el pago debía ser efectuado por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, más el plazo de quince (15) días que concede la ley para consignar el pago del canon correspondiente a los meses de octubre de 2003 a septiembre de 2005, ambas fechas inclusive, es decir, se tenía hasta el día veinte (20) de cada mes para realizarlas, además de haber sido consignada la pensión correspondiente al mes de octubre de 2003 en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo el competente el juzgado de municipio de la ubicación del inmueble, independientemente de la elección de domicilio, como se verifica en estas actuaciones, por lo cual queda modificada en este supuesto la decisión recurrida. Así se declara.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, aplicable al caso bajo estudio, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, determinó con respecto a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que sigue:

En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago…

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…omissis…

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago mensualidades adelantadas.” (Subrayado de la alzada).

En la obra del jurista G.G.Q., titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, pág. 423, señala lo siguiente:

La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial y así lo hemos venido sosteniendo desde hace algún tiempo, lo que así recogió la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Titulo VII. En efecto, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa a recibir el pago del alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51…

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De lo anterior, se puede inferir que al momento en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, entre ellas pactaron el canon de arrendamiento, y que conforme al principio de autonomía de voluntad establecieron en la cláusula cuarta y quinta como ley entre ellas, que la cancelación del canon de arrendamiento se realizaría por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, rigiendo las normas del Código Civil y las de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que si el arrendatario hubiere estado en desacuerdo con dichas cláusulas en un principio, pudo no haber convenido en ello.

En el presente caso, siendo como ha quedado suficientemente demostrada la existencia de la relación locativa, no alcanzó la parte demandada con sus alegatos desvirtuar las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, en lo que respecta a que estaba solvente en el pago de los cánones reclamados, pues al ser consignados en forma extemporánea, los mismas no producen efectos liberatorios a su favor, empero, al encontrarse consignadas a nombre del arrendador hasta por el monto reclamado de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.200.000,oo), que en v.d.p.d. reconvención monetaria equivalen a la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 7.200), dicha cantidad que generó la causal de incumplimiento podrá ser retirada por la parte actora, razón por la cual, resulta forzoso para esta superioridad declarar parcialmente procedente la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento impetrada, por todo lo antes explanado se declara parcialmente con lugar el medio recursivo ejercido por la parte demandada contra la decisión proferida en fecha 5 de marzo de 2010, la cual queda modificada con la motivación aquí expuesta, y así se hará constar en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: