Decisión nº S2-115-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 8 de Julio de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma circunscripción judicial, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 9 de noviembre de 2012, mediante la cual el Juzgado a quo, declaró con lugar la demanda interpuesta, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Ahora bien, valoradas las pruebas aportadas por ambas partes al presente procedimiento, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, y luego el actor deberá plegarse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) el actor haya agotado la vía administrativa.

De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se inició en fecha 13 de agosto de 2004, por un lapso de duración de seis (6) meses prorrogable, contado a partir del otorgamiento del citado documento; que en fecha 17 de agosto de 2006, ambas partes suscribieron un nuevo contrato por un tiempo de duración de seis (6) meses, prorrogable por periodos iguales y sucesivos de una manera automática, siempre que la arrendadora no manifestare, por escrito y con treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, de cualquiera de sus prórrogas, con expresa indicación de no querer prorrogar el contrato, lo cual podía hacerlo mediante carta o por simple telegrama, teniéndose como recibido y con el efecto de la notificación legal por el simple hecho de ser entregado a el arrendatario, sus familiares o dependientes, según la cláusula segunda del referido contrato. De tal forma que quedó comprobado en el presente juicio que la relación arrendaticia tuvo una duración de cuatro (4) años.

Que en fecha 8 de diciembre de 2008, según documento autenticado por la Notaría Pública de San F.d.E.Z., el cual quedó anotado bajo el No. 89, Tomo 129 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, las partes acordaron de mutuo acuerdo reglamentar la prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 19 de agosto de 2009, según lo convenido, y que el arrendatario continuo ocupando el inmueble y la arrendadora siguió aceptando el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato de arrendamiento que se originó con determinación de duración, se indeterminó en el transcurso del tiempo tal como lo alegó la parte demandada en el acto de la contestación, y así se decide.

Que en fecha 12 de diciembre de 2011, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, declaró con lugar la solicitud de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y le concedió al arrendatario un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir del día 13 de diciembre de 2011 hasta el once (11) de marzo de 2012, para que procediera hacer la entrega voluntaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin que la parte demandada se haya acogido a dicha resolución.

En el transcurso del proceso la parte demandada alegó que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, no le notificó de la decisión, sin haber tomado en consideración que la Administración decidió dicho procedimiento dentro del lapso que establece la ley, por lo que al estar a derecho las partes no podía realizar tal notificación, por lo que considera este Tribunal que la resolución que declaró agotada la vía administrativa esta ajustada a derecho conforme a lo establecido en los artículos 7, 8 y 10 del Decreto No. 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y así se declara.

Cabe destacar que la Constitución, no sólo está formada por un texto, sino que ella está impregnada de principios que no necesitan ser repetidos en ella, porque al estar inmersos en la Constitución, son la causa por la cual existe; por ello una Constitución no explica los conceptos de justicia, de libertad, de democracia y otros valores.

Cuando la Constitución regula al Poder Judicial, inmerso en tal regulación se encuentra el que él ejerce la jurisdicción (potestad de administrar justicia), y que las actuaciones judiciales estarán dirigidas principalmente a resolver controversias entre las partes que requieren la declaratoria de derechos, motivo por el cual existe el proceso contencioso. Cuando el Estado decide sustituir la necesidad o tendencia de los seres humanos de hacerse justicia por sí mismo y, para ello, crea el proceso y los órganos jurisdiccionales, lo hace con el fin de que el proceso cumpla su cometido de eliminar la justicia privada, y es el proceso contencioso la máxima expresión de ese Estado. No utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, no es sino un fraude que convierte a la jurisdicción en una ficción y, permitir tal situación, es propender al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el fin que fueron creadas. Tal situación resulta contraria al orden público, ya que de permitirse y proliferar, todo el sistema de justicia perdería la seguridad para el cual fue creado, y se regresaría a la larga a la vindicta privada.

Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento a la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, conforme al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pudo en el transcurso del proceso probar la causal invocada y los presupuestos procesales pautados en dicha norma, pues demostró que es propietaria del inmueble; que su hijo necesita ocupar el mismo; que la relación arrendaticia se convirtió en el transcurso del tiempo sin determinación y cumplió previamente con el agotamiento de la vía administrativa establecida en la ley, antes de interponer la acción, por lo que este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del contrato por ambas partes; que el contrato de arrendamiento se convirtió sin determinación de tiempo.

De igual forma quedó comprobado en el presente proceso que la actora logró demostrar en las actas procesales la causal referida a la necesidad de ocupación de la vivienda, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

(…Omissis…)

DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad mediante auto de fecha 5 de febrero de 2013 fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente a la notificación de las partes sobre dicha resolución, y en ese sentido, llegada la oportunidad correspondiente para la celebración de la misma en fecha 1 de j.d.m.d. 2013, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio A.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 105.115, quien ratificó los argumentos expuestos en su escrito libelar, solicitando en consecuencia que se confirmara la decisión dictada por el Juzgado a-quo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 9 de noviembre de 2012, mediante la cual el Juzgado a quo declaró con lugar la demanda interpuesta, ordenando la entrega del inmueble arrendado y condenando en costas a la parte actora, y asimismo, verificado como fue que la representación judicial de la parte actora fue la única en comparecer a la audiencia oral celebrada en esta segunda instancia, y que el recurso de apelación in examine fue ejercido por la parte demandada, infiere esta Superioridad que el recurso se fundamenta en la disconformidad en términos generales del recurrente con respecto a la decisión apelada, y tiene por fin obtener su revocatoria.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Juzgador Superior, se procede a analizar y valorar los respectivos medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta:

Pruebas de la parte demandante

Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

 Copias certificadas del expediente administrativo que cursó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región-Zulia (folios 8 al 41), y que culminó mediante decisión de fecha 12 de diciembre de 2011, conforme a la cual se declaró con lugar la solicitud de desalojo interpuesta por la demandante de autos en contra del demandado, conforme a lo establecido en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concediéndose al arrendatario un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir del día 13 de diciembre de 2011, para la entrega voluntaria del inmueble.

Dicho expediente en su totalidad constituye un documento administrativo por emanar de ente público administrativo, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que como tal tiene presunción de veracidad pero puede ser desvirtuado mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y al ser presentados en copia certificada, sin que fuera impugnado en forma alguna, su veracidad queda firme y por ende se aprecia en todo su contenido y valor probatorio con base a la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORAN.

 Copia certificada por el Registro Principal del Estado Zulia, del acta de nacimiento N° 1017 de fecha 13 de abril de 1984, expedida por la Jefatura Civil del municipio San F.d.E.Z., mediante la cual la ciudadana A.A.L.S. presentó al ciudadano FLEXNER A.L.S. como su hijo (folios 42 y 43).

Dicha documental constituye un documento público al ser elaborado por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, cuya presentación en copias certificadas tiene el mismo efecto de su presentación en original, por lo que la no ser objeto de tacha de falsedad, se valora en todo su contenido y valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Documento autenticado por ante la Notaria Pública del municipio San F.d.e.Z., de fecha 8 de diciembre de 2008, anotado bajo el N° 89, tomo 129, mediante el cual las partes sub litis acordaron reglamentar la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al contrato de arrendamiento autenticado por ante la misma notaría en fecha 17 de agosto de 2006, bajo el N° 48, tomo 85 por un (01) año, contado a partir del 18 de agosto de 2008.

Dicho instrumento ostenta naturaleza privada, y al ser presentado en original sin que el mismo fuera objeto de tacha de falsedad o desconocimiento por la contraparte, se valora en todo su contenido y valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Planilla de liquidación del impuesto a las transacciones inmobiliarias expedida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del municipio Maracaibo bajo el N° 4508012719 de fecha 4 de diciembre de 2008, a nombre de la ciudadana A.L. con respecto al inmueble objeto del contrato de arrendamiento sub iudice.

Dicho instrumento constituye un documento administrativo que no fue desvirtuado mediante ningún medio de prueba por la parte demandada, sin embargo una vez analizado el tema controvertido en el presente proceso concluye este Juzgador Superior que el mismo resulta impertinente pues no guarda relación con los hechos controvertidos y por ende no aporta nada al proceso, en virtud de lo cual se desecha, de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

En el lapso probatorio promovió:

 Constancia de “NO POSEER VIVIENDA” expedida por el C.C.I.d. la Fantasía, de la parroquia El Bajo del municipio San F.d.e.Z., a nombre del ciudadano FLEXNER A.L.S. en fecha 10 de julio de 2012.

 Documento privado simple de fecha 1 de abril de 2011, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ILEILIZ C.R.U. y FLEXNER A.L.S., mediante el cual la primera arrienda al segundo por un lapso de seis (06) meses, un inmueble ubicado en el edificio Residencias Veritas en la parroquia S.L.d. municipio Maracaibo del estado Zulia.

 Documento privado simple de fecha 2 de octubre de 2011, contentivo de la extensión del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ILEILIZ C.R.U. y FLEXNER A.L.S., por un lapso de seis (06) meses.

 Documento privado simple de fecha 2 de enero de 2012, contentivo de la notificación efectuada por la ciudadana ILEILIZ C.R.U. al ciudadano FLEXNER A.L.S., de la culminación del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos así como de la prórroga legal correspondiente, otorgándole un plazo de treinta (30) días para la entrega del inmueble.

Dichas documentales constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al presente proceso, por lo que su validez en juicio está subordinada a la ratificación que de las mismas realicen las personas que aparecen suscribiéndolas, y así pues, se observa que la constancia emanada del C.C.I.d. la Fantasía NO fue ratificada en el proceso por ninguna de las personas que la suscriben, por lo que se desecha, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, la parte actora sí promovió la testimonial de la ciudadana ILEILIZ C.R.U., a fin de ratificar el contenido del contrato de arrendamiento aportado al proceso por la parte promovente así como su prórroga y la notificación de no renovación, la cual rindió su declaración en la oportunidad de llevarse a cabo la audiencia de juicio, ratificando plenamente en su contenido y firma dichos contratos, e incluso llegó a afirmar que tiene un gran interés en que el ciudadano FLEXNER A.L.S. desocupe su inmueble, y que los contratos se suscribieron en forma privada porque presuntamente sería por poco tiempo, en virtud de las circunstancias en que se encontraba dicho ciudadano, es decir, en espera de la desocupación de otro inmueble arrendado, por lo que en virtud que la misma fue coherente en su declaración, se le otorga pleno valor probatorio a las documentales suscritas por ella, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 ejusdem. Y ASÍ SE VALORAN.

 Igualmente se observa que conjuntamente con el libelo de demanda la parte actora promovió la testimonial de los ciudadanos N.B.A., E.P.M., C.C., K.A.F. y YUBISAY SALON PEÑA, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.059.361, V-17.940.102, V-11.389.715, V-14.005.859 y V-16.188.383 respectivamente, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Se observa que con excepción de la ciudadana YUBISAY SALON PEÑA, dichos testigos rindieron su declaración en la Audiencia de Juicio, y del análisis de sus deposiciones se constata que el ciudadano K.A.F. manifestó conocer la condición de inquilino del hijo de la demandante, así como la notificación que le hizo su arrendadora de desocupación del inmueble, con motivo de una reunión que mantuvo con éste para discutir un asunto personal, con lo que se infiere que mantienen una amistad, por lo que se encuentra inhabilitado para declarar a tenor de lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha dicha declaración. En cuanto a las declaraciones de los testigos ciudadanos N.B.A., E.P.M. y C.C., quedaron contestes en cuanto a los hechos sobre los cuales versó su declaración, conforme a los cuales conocen a la demandante y a su hijo, y tienen conocimiento que éste vive alquilado y se le está ordenando desocupar el inmueble arrendado, y por cuanto no incurrieron en contradicciones y sus dichos concuerdan con el contrato de arrendamiento inserto en el expediente suscrito por el hijo del demandante con la ciudadana ILEILIZ RINCÓN, quien ratificó el mismo, y por cuanto en razón de su edad y profesión los testigos le merecen fe a este Juzgador Superior, se valoran sus dichos en todo su contenido y fe probatoria. Y ASÍ SE VALORAN.

Pruebas de la parte demandada

En el acto de la contestación de la demanda consignó:

 Copias simples del documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de agosto de 2004, bajo el N° 74, tomo 72, mediante el cual las partes sub litis celebraron un contrato de arrendamiento sobre un apartamento distinguido con las siglas 3-D del edificio 2, planta tercera del conjunto residencial “El Araguaney”, situado en la calle 100 (Sabaneta), entre las avenidas 53 y 55, parroquia C.A. del municipio Maracaibo del Estado Zulia.

 Planilla Única Bancaria N° 199-04348 de fecha 30 de noviembre de 2009, expedida a nombre de la ciudadana A.L., para ser depositada en la cuenta bancaria del Servicio Autónomo de Registros y Notarías del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, en original y tres (03) copias fotostáticas.

Dicho instrumento constituye un documento administrativo que no fue desvirtuado mediante ningún medio de prueba por la parte demandada, sin embargo una vez analizado el tema controvertido en el presente proceso concluye este Juzgador Superior que el mismo resulta impertinente pues no guarda relación con los hechos controvertidos y por ende no aporta nada al proceso, en virtud de lo cual se desecha, de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Documento redactado por el abogado Lassister Pérez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.038, visado por el Colegio de Abogados del Estado Zulia, según se evidencia de cuatriplicado de recibo N° 2200014852 anexo, mediante el cual las partes sub litis acordaron reglamentar la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco en fecha 17 de agosto de 2006, bajo el N° 48, tomo 85, sin firma de las partes.

Dicho instrumento debe ser desechado por este Sentenciador Superior, por cuanto carece de los elementos de certeza necesarios para su validez, tales como la firma de sus presuntos autores, en virtud de lo cual se desecha del debate probatorio de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Cuarenta y uno (41) vouchers o recibos de depósitos efectuados por el demandado en la cuenta bancaria de la demandante A.L. en el Banco Occidental de Descuento (folios 74 a 116).

Dichos instrumentos constituyen tarjas según lo ha expresado la jurisprudencia patria, más una vez analizado el tema controvertido en el presente proceso concluye este Juzgador Superior que el mismo resulta impertinente pues no guarda relación con los hechos controvertidos y por ende se desecha, de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Conclusiones

Una vez realizada la valoración de los medios de prueba aportados a la presente causa, debe precisarse que la demanda sub iudice se contrae al desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 3-D, situado en el tercer piso del Edificio 2 del Conjunto Residencial El Araguaney, situado en la calle 100 (Sabaneta), entre las avenidas 54 y 55, en la parroquia C.A. antiguo municipio Cacique M.d.D.M. hoy municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual forma parte de la Urbanización El Varillal, y es propiedad de la parte demandante según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de septiembre de 1981, bajo el N° 32, protocolo 1°, tomo 20, inserto en el expediente administrativo consignado en copias certificadas en el presente proceso.

En tal sentido consta en referido expediente administrativo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sub litis sobre el singularizado inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública del municipio San F.d.e.Z. en fecha 17 de agosto de 2006, bajo el N° 48, tomo 85, estipulándose que el mismo tendría una duración de seis (06) meses, prorrogables por períodos iguales y sucesivos en forma automática, siempre que la arrendadora no manifestare su voluntad de rescindir el contrato con treinta (30) días de anticipación a la fecha de su expiración.

En este orden manifiesta la parte actora que el día 14 de enero de 2007 acudió con su hijo FLEXNER A.L.S., a notificar al demandado sobre su intención de no renovar el contrato, ya que su hijo necesitada ocupar el inmueble, pero el demandado le pidió una prórroga de seis (06) meses para desalojar por cuanto le iba a ser entregado otro inmueble, pero esto nunca sucedió, y posteriormente le propuso comprar el inmueble, para lo cual solicitó otra prórroga por seis (06) meses, a los fines de tramitar un crédito a través de la Ley de Política Habitacional, lo cual tampoco se materializó, entonces se le informó al demandado que en virtud del traslado laboral del ciudadano FLEXNER A.L.S. desde el municipio Lagunillas al municipio Maracaibo, era preciso la desocupación del inmueble, por lo que se acordaría una última prórroga por un (01) año, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que antes regía los arrendamientos de vivienda, lo cual se llevó a cabo mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco en fecha 8 de diciembre de 2008, bajo el N° 89, tomo 129, el cual fue consignado al expediente en original. Finalizada dicha prórroga alega la parte actora que el demandado se ha negado de todas las formas a desocupar el inmueble, agotándose todas las vías amistosas posibles, lo cual considera como un abuso pues en virtud de esta situación su hijo tiene que vivir alquilado cuando pudiera vivir en el inmueble de su propiedad.

Al respecto se observa que previa a la interposición de la demanda in examine se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que regulan el procedimiento administrativo de desalojo, de lo cual existe constancia en actas pues el expediente respectivo fue consignado en copias certificadas, observándose que en fecha 12 de diciembre de 2011 la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas Región Zulia decidió con lugar el desalojo, por haber quedado demostrada la causal contenida en el literal segundo del artículo 91 de la citada ley; y concedió al demandado un lapso de noventa (90) días continuos para la desocupación voluntaria, alegando la parte actora que, en virtud del incumplimiento de esa decisión, acudió para demandar el desalojo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda.

Debe precisarse que el demandado en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los términos expresados en la demanda, reconoció la existencia del procedimiento administrativo previo, en el cual alegó que la relación arrendaticia continuaba vigente, que se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado en virtud de las sucesivas prórrogas, hasta que éstas culminaron y continuó pagando el canon de arrendamiento, alegando pues la tácita reconducción del contrato, señaló que la demandante hace una valoración errónea de la resolución administrativa y que la misma no le fue notificada, señaló que la venta del inmueble no se materializó pues la demandante nunca suministró los documentos necesarios a tal fin, y en especial alegó que la demandante nunca le manifestó la necesidad que tenía de ocupar el inmueble.

Precisado lo anterior, se observa que el desalojo que se demanda se fundamenta en la causal contenida en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, constituida por “la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”; y en el libelo de demanda la demandante refirió igualmente el contenido del parágrafo único del mismo artículo, según el cual cuando se alegue esta causal el arrendador deberá demostrar dicha necesidad por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, y comprobada la filiación, se declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres (03) años.

En este orden de ideas, es preciso destacar que el derecho que tienen todos los ciudadanos a una vivienda digna representa un deber fundamental para el Estado, consecuencia de lo cual, se ha establecido a través de diversos programas y cuerpos legales la protección del hogar y de la familia, garantizando los medios para que todo proceso que implique la desocupación de una vivienda se realice previa garantía del derecho a la defensa y en pleno conocimiento del afectado.

Así pues, se observa que en la presente causa, la arrendadora A.A.L.S. llevó a cabo previo al presente proceso judicial, el procedimiento administrativo ordenado por la Ley especial, siendo efectivamente notificado el arrendatario, quien compareció al mismo sin llegar a ningún acuerdo sobre el requerimiento de desocupación realizado por la solicitante, produciéndose una decisión por parte del órgano administrativo en la que consideró que se encontraba configurado el numeral 2° del artículo 91de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, instando a la accionante a dirigirse a la sede judicial para continuar con los trámites correspondientes.

En virtud de lo cual, una vez cumplido dicho presupuesto legal, se procede a analizar el argumento relativo a la necesidad de ocupar el inmueble expuesto por la parte actora, y en ese sentido, se aprecia de las pruebas aportadas al proceso, primeramente que existe plena prueba de la filiación entre la ciudadana A.A.L.S. y el ciudadano FLEXNER A.L.S., según consta de copia certificada por el Registro Principal del Estado Zulia, del acta de nacimiento N° 1017 de fecha 13 de abril de 1984, expedida por la Jefatura Civil del municipio San F.d.E.Z., mediante la cual la ciudadana A.A.L.S. presentó al ciudadano FLEXNER A.L.S. como su hijo (folios 42 y 43), la cual no fue objeto de tacha de falsedad y por ende quedó firme su valor probatorio en el presente litigio.

En segundo lugar considera prueba contundente este Juez Superior, los documentos aportados para probar la necesidad del precitado ciudadano de ocupar el inmueble, constituidos por el documento privado simple de fecha 1 de abril de 2011, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ILEILIZ C.R.U. y FLEXNER A.L.S., mediante el cual la primera arrienda al segundo por un lapso de seis (06) meses, un inmueble ubicado en el edificio Residencias Veritas en la parroquia S.L.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, asimismo documento privado simple de fecha 2 de octubre de 2011, contentivo de la extensión del mismo contrato, por un lapso de seis (06) meses e igualmente el documento privado simple de fecha 2 de enero de 2012, contentivo de la notificación efectuada por la ciudadana ILEILIZ C.R.U. al ciudadano FLEXNER A.L.S., de la culminación del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos así como de la prórroga legal correspondiente, otorgándole un plazo de treinta (30) días para la entrega del inmueble, por cuanto los mismos fueron ratificados en su contenido y firma, de conformidad con lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo esta necesidad de ocupar el inmueble fue demostrada mediante prueba testimonial evacuada en la audiencia oral.

Derivado de lo cual tomando base en dichas argumentaciones, concluye este Juzgador que existe la necesidad por parte del hijo de la arrendadora de ocupar el inmueble arrendado, sin que dicho alegato haya podido ser desvirtuado por la parte demandada en el presente juicio, por cuanto las afirmaciones expuestas en su contestación, tales como la continuación de la relación arrendaticia por el pago de los cánones de arrendamiento, o la falta de información sobre la necesidad de la demandante de ocupar el inmueble, no fueron demostradas en actas, por lo que en consecuencia se encuentra configurada la causal contenida en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y por ende resulta procedente en derecho la demanda de desalojo interpuesta. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, en sintonía con los lineamientos garantistas y proteccionistas del derecho a la vivienda de cada venezolano, y fundamentado en lo dispuesto en la exposición de motivos del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, este Juzgador considera pertinente indicar que al momento de la ejecución de la presente decisión, se deberá regir por el procedimiento establecido en los artículos 12, 13 y 14 del referido decreto ley, en aras de garantizar el refugio temporal o la solución habitacional definitiva al demandado, y de igual forma, se establece que el inmueble controvertido no podrá ser destinado a arrendamiento por un período de tres (3) años contados a partir de la fecha que lo reciba formalmente, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 91 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, determinado como fue que la pretensión de la demandante es procedente en derecho, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal a quo y en derivación, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de noviembre de 2013 por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana A.A.L.S., en contra del ciudadano C.A.V.P., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano C.A.V.P. asistido por la abogada en ejercicio GREILYS VIERA HERNANDEZ contra la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de noviembre de 2013 por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la decisión de fecha 9 de noviembre de 2013 dictada por el precitado Juzgado de los Municipios, en consecuencia se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana A.A.L.S. en contra del ciudadano C.A.V.P..

SE CONDENA al ciudadano C.A.V.P. a hacer entrega a la parte demandante del inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 3-D, situado en el tercer piso del Edificio 2 del Conjunto Residencial El Araguaney, situado en la calle 100 (Sabaneta), entre las avenidas 54 y 55, en la parroquia C.A. antiguo municipio Cacique M.d.D.M. hoy municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual forma parte de la Urbanización El Varillal, y con fundamento en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas se establece que el inmueble no podrá ser destinado al arrendamiento por un periodo de tres años, una vez efectuada la entrega.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de julio de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/dbb