Decisión nº S2-065-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 7 de Mayo de 2013

Fecha de Resolución 7 de Mayo de 2013
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
PonenteLibes de Jesús González
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana M.D.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.801.971, domiciliada en el municipio San F.d.e.Z., por intermedio de su apoderada judicial A.M.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.823.060, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 18.547, contra decisión de fecha 10 de junio de 2011 proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la recurrente ut supra identificada en contra de la ciudadana A.J.P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.063.032, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandante.

Apelada dicha decisión y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 10 de junio de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandante; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

No obstante los anteriores antecedentes, precisa el juzgador que el Petitum de la demanda, se circunscribe a que el fallo sirva en beneficio de la actora de justo titulo sobre las mejoras edificadas y adosadas al inmueble vendido. Sobre este particular el juzgador al momento de proferir el Dispositivo del fallo, una vez agotado el Debate Oral y Público, dejó establecido que la Sentencia de Merito no puede servir de justo titulo a favor de la accionante, tomando en cuenta que, la construcción de las mejoras fueron ejecutadas en violación a lo dispuesto en el articulo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que la copropietaria vendedora del edificio alteró el estado original de su apartamento, lo que impide que bajo tales circunstancias pueda la pretensión, tener el reconocimiento del Órgano Jurisdiccional sobre mejoras ejecutadas en contravención a la Ley Especial, y así lo prohíbe expresamente.

Para fundamentar esta decisión, encuentra el sentenciador que dentro del material probatorio hecho valer en el proceso, se encuentra el resultado de la Prueba de Informe rendida por la Alcaldía del Municipio San Francisco, quien por Órgano de su Asesor Legal, informó a este Juzgado a través de dictamen emanado de la Consultoría Jurídica de esa institución, y homologado por el Director Ejecutivo del Instituto Público Municipal de Geomatica, que las construcciones realizadas al inmueble litigioso no fueron autorizadas por esa institución.

En ese mismo sentido, se observa de actas el resultado de la prueba de Informe rendida al proceso por la Gerencia Estatal del Instituto Nacional de la Vivienda del Estado Zulia, quien a través de comunicación dirigida a este despacho de fecha 25 de marzo de 2010, y con ocasión al requerimiento formulado por el Tribunal con vista a la mencionada prueba hecha valer en juicio, se destaca que el documento de condominio del Edificio 02 del Bloque 37 de la Urbanización San Felipe, II Etapa, consagra como una obligación a cargo de los condóminos, que la planta baja no podrá ser objeto de modificación alguna, ni en su destino, ni en su forma actual, sin la previa aprobación del Instituto Nacional de la Vivienda, y como derivación de ello para ejecutar modificaciones a las áreas comunes debe solicitarse autorización de los copropietarios del Edificio como lo contempla el articulo 10 de la Ley especial. A la prueba en referencia se acompaña para mayor inteligencia los planos del Edificio.

En cuanto al servicio de electricidad encontramos en los autos el informe rendido por la empresa CORPOELEC, en la que se destaca que el inmueble litigioso cuenta con el servicio de electricidad mediante dos (2) contratos suscritos originalmente por el ciudadano A.P., y que con posterioridad fueron transferidos el primero de ellos a nombre de R.J.G.P., el cual se encuentra identificado con el Nº 100000485710, y el segundo de los contratos de servicio eléctrico aparece signado con el Nº 100000392211, a nombre de M.D.C.P.. Este medio de prueba en lo que respecta al pedimento contenido en la demanda, solo nos permite inferir que los servicios públicos aparecen a nombre de diferentes personas para surtir áreas distintas, pero en nada modifica lo dicho en cuanto a la existencia de modificaciones o alteraciones efectuadas al inmueble sin la autorización de los copropietarios del edificio, de la Alcaldía del Municipio San Francisco y del Instituto Nacional de la Vivienda.

Así las cosas, resulta concluyente ante semejantes circunstancias que las obras a las que alude la parte accionante, no fueron ejecutadas conforme a las reglas contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal, pues para tales efectos debió contar con la aprobación de la comunidad de propietarios del Edificio Nº 02 del Bloque 37 de la Urbanización San Felipe, II Etapa, y además haber tramitado y obtenido la permisología correspondiente de los Órganos Administrativos mencionados, para la realización de las mejoras realizadas al inmueble, pues de las actas procesales no existen medio de prueba que acrediten el cumplimiento de esas formalidades.

(…Omissis…)

En el presente juicio, resulta evidente conforme a lo explanado precedentemente, que esta Sentencia de Merito no puede acoger de forma positiva la pretensión hecha valer en la demanda por la parte accionante, tomando en cuenta que las afirmaciones de hecho y de derecho no pueden conducir a la obtención de un mandato jurídico, individual y concreto para que la Sentencia sirva de título que acredite la propiedad de las mejoras edificadas en contra de la Ley, y si bien en el Petitum de la demanda hay una afirmación en cuanto a la existencia entre las partes de una relación o estado jurídico que se infiere como violado, la petición formulada al Juez de reconocer la consecuencia jurídica que según la accionante le otorga el articulo 1266 del Código Civil, producto de la relación que le une con la demandada, no puede sin embargo el Juez acordarle su petición, por los motivos que han quedado expuestos. En consecuencia, se declara Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato, sigue la ciudadana M.D.C.P., en contra de la ciudadana A.J.P.P., y así de manera clara y precia se hace constar en esta Decisión (Ex. Art. 877 C.P.C.). ASÍ SE DECIDE.

(…Omissis…)

TERCERO

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 5 de mayo de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, admitió demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana M.D.C.P., asistida judicialmente por las abogadas A.M.C. y R.G., ésta última inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 105.880, en contra de la ciudadana A.J.P.P., mediante la cual señaló la actora, que como se desprende de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., bajo el N° 56, tomo 91, conjuntamente con su cónyuge, R.J.S.V., quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.023.039, celebró con la demandada, un contrato de opción de compra sobre un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 00-02, ubicado en la planta baja del edificio N° 02, bloque 37, de la urbanización San Felipe, II etapa, jurisdicción de la parroquia y municipio San F.d.e.Z., el cual posee una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74Mts2), y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina empotrada, lavadero, tres dormitorios, dos salas sanitarias y pasillo de distribución.

Indica, que se fijó como precio de venta la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.90.000.000,oo), hoy día NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), y un término de noventa días, a contar desde la firma del aludido instrumento, prorrogable por treinta días más, para concretar el negocio jurídico; dicho lapso quedó comprendido -según afirma- desde el día 13 de julio de 2007 hasta el día 13 de octubre de 2007, pudiendo prorrogarse hasta el día 13 de noviembre de 2007, sin embargo, su cónyuge falleció el día 28 de agosto de 2007, cuando habían transcurrido cuarenta y cinco días del lapso acordado, motivo por el cual, le comunicaron lo acontecido a la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., ante la cual tramitaban el crédito hipotecario, a objeto de que el mismo se gestionara sólo a su nombre; perfeccionándose así, dicho negocio, el día 17 de enero de 2008, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., quedando anotado bajo el N° 23, tomo 2, Protocolo 1. Señala, que la promitente vendedora no realizó la entrega voluntaria del inmueble, por lo que, se vio en la necesidad de solicitar el día 24 de noviembre de 2008, la entrega material del bien, siendo ésta ordenada en fecha 9 de diciembre de 2008, por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Alega, que en el documento de compra-venta, se indica que el bien posee dos dormitorios y una sala sanitaria, quedando pendiente un dormitorio y un baño, por cuanto y según su alegato éste fue construido adicionalmente, empero, la vendedora no había registrado el respectivo documento de bienhechurías, por tal motivo, no fue incluido en el documento definitivo de venta. En este sentido, señala que el Juzgado Cuarto Ejecutor de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, lo incluyó en la entrega material. Refiere, que la tercera sala sanitaria incluida en la opción de compra-venta se encuentra ubicada la tercera habitación situada en el lindero oeste del inmueble, que la vendedora dividió en fecha posterior a la protocolización del documento traslativo de la propiedad, con una pared interna, dejando un área dentro del apartamento, que es -según indica- la tercera habitación que le entregó el Tribunal ejecutor de medidas; quedando la otra área que formaba parte de dicha habitación donde se encuentra la sala sanitaria, no incluida en el documento definitivo de venta, con acceso a una puerta externa que se comunica directamente con la calle, la cual tiene un área aproximada de SIETE METROS (7mts) de largo por TRES METROS (3mts) de ancho.

Por los fundamentos expuestos, de conformidad con el artículo 1.266 del Código Civil, solicita se autorice el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad de la construcción o mejora existente en el lindero oeste del apartamento N° 00-02, del edificio 2, bloque 37, de la urbanización San Felipe, realizada -según indica- por cuenta y orden de la ciudadana A.J.P.P., consistente en una habitación con un área total aproximada de TRES METROS (3mts) de ancho por DIEZ METROS (10mts) de largo, dividida en dos partes: una interior con acceso por una puerta de madera con su cerradura, ubicada en la pared del pasillo interior del apartamento, utilizada como habitación, con un área aproximada de TRES METROS (3mts) de ancho por TRES METROS (3ts) de largo; y una exterior de uso comercial con acceso externo o directo por la calle 34, con puerta de madera y protección de hierro, con un área aproximada de SIETE METROS (7mts) de largo por TRES METROS (3mts) de ancho, y una sala sanitaria; el área externa con instalaciones de aguas blancas y negras, ambas áreas con servicio eléctrico independiente, cuyo valor actual se estima en CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.500,oo).

En fecha 28 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, J.B.U.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.715, presentó escrito de contestación de la demanda, en el cual manifestó que su representada sí vendió a la accionante el inmueble objeto de litigio, pero en los términos establecidos en el contrato de compra-venta, por lo que las mejores argüidas por la actora no forman parte del mismo, máxime que pertenecen -según su dicho- a un tercero. Cita seguidamente la confesión realizada -según su criterio- por la demandante en los siguientes términos: “quedando pendiente un dormitorio y un baño por cuanto este fue construido adicionalmente, y la vendedora no había registrado el respectivo documento de construcción o mejora por lo que no fue incluido en el documento definitivo traslativo de propiedad”, con lo cual queda demostrado -según su apreciación- que el dormitorio mencionado por la actora no forma parte del contrato de compra-venta. Indica, que el bien sub litis le fue entregado a la demandante por el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas. Por lo motivos expuestos, solicita se declare sin lugar la demanda incoada y se condene en costas a la parte accionada.

Por otra parte, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir -según su criterio- cosa juzgada entre el juicio llevado por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y el presente juicio; en tal sentido, afirma que existe identidad de sujetos, porque en ambos procedimientos actúan las ciudadanas M.D.C.P. y A.J.P.P. con el mismo carácter; existe identidad de objeto, por tratarse del mismo apartamento, e identidad de causa, por versar sobre el mismo contrato de compra-venta y por haber sido solicitado la entrega material de dicho bien.

En fecha 14 de octubre de 2009, la representante judicial de la parte demandante presentó escrito de contestación de las cuestiones previas.

En fecha 3 de noviembre de 2009, el Tribunal de la causa profirió decisión en la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Aperturada la etapa probatoria, la representante judicial de la parte demandante invocó el mérito favorable de las actas procesales, de los documentos consignados en autos y promovió prueba de informe; por su parte, la demandada promovió prueba de informes y de experticia.

En fecha 18 de diciembre de 2009, el Tribunal de la causa admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 27 de mayo de 2011, se realizó por ante el Tribunal de Primera Instancia la audiencia oral, en la cual se pronunció oralmente el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

En fecha 10 de junio de 2011, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada el día 15 de junio de 2011, por la apoderada judicial de la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, por ante esta Superioridad, se deja constancia que ambas partes presentaron los suyos en los términos siguientes:

Manifiesta la apoderada judicial de la parte demandante, A.M.C., que su poderdante celebró con la demandada, un contrato de opción de compra-venta que quedó autenticado por ante la ante Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 13 de julio de 2007, bajo el N° 56, tomo 91; perfeccionándose la venta mediante documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 17 de enero de 2008, bajo el N° 23, tomo 2, Protocolo 1. Aduce, que el aludido negocio jurídico se retrasó en virtud del fallecimiento del cónyuge de su representada, por lo que se acordó la indemnización de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,oo), y la vendedora recibió la cantidad total de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.95.000,oo), sin embargo, la demandada no hizo la entrega del bien objeto de juicio, motivo por el cual se solicitó la entrega material, correspondiéndole conocer al Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien la ordenó el día 9 de diciembre de 2008, conforme a la descripción contenida en el documento de compra-venta, vale decir, dos dormitorios y una sala sanitaria, quedando pendiente un dormitorio y un baño por cuanto éste fue construido adicionalmente, y la vendedora no había registrado el respectivo documento de construcción o mejora, por lo que no fue incluido -según su dicho- en el documento traslativo de la propiedad, todo lo cual, consta -según indica- en el informe presentado por la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, quien otorgó el crédito hipotecario.

Señala, que la entrega material fue efectuada por el Juzgado Cuarto Ejecutor de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, especificándose en el acta de entrega, que el inmueble tiene tres habitaciones con sus respectivos closets y salas sanitarias, sus accesorios, un área de lavandería y un puesto de estacionamiento; arguye, que la otra sala sanitaria indicada en la opción de compra-venta no fue entregada, porque está ubicada en la tercera habitación, construida en el lindero oeste del inmueble, que la vendedora dividió en fecha posterior a la protocolización del documento de venta, con una pared interna, dejando un área dentro del apartamento que constituye la tercera habitación, quedando la otra área que formaba parte de esa habitación donde se encuentra la sala sanitaria no incluida en el documento definitivo de venta, con acceso por una puerta externa que se comunica directamente con la calle, que tiene un área aproximada de SIETE METROS (7mts) de largo por TRES METROS (3mts) de ancho; asimismo, señala que en la sala sanitaria que formaba parte de la tercera habitación, construida adicionalmente e incluida -según afirma- en el contrato de opción de compra, no entregada, funciona un salón de belleza arrendado durante los años 2007-2009 al ciudadano D.R..

Asevera, que la presente demanda fue incoada con fundamento en lo dispuesto en la cláusula primera del contrato de opción de compra-venta, la cual cita. Estima, que se obtiene del documento de bienhechurías conforme al cual el ciudadano R.J.G.P., manifiesta haber realizado un local comercial en la urbanización San Felipe, II etapa, calle 3, jurisdicción del municipio San F.d.e.Z., que fue autenticado ocho meses después de la protocolización del documento de venta, que las mejoras en él contenidas fueron presuntamente realizadas cuando dicho ciudadano era menor, y que éstas superan el área total del inmueble objeto de litigio.

Precisa, que el Tribunal de la causa consideró que la decisión proferida no puede servir de justo título a favor de la accionante, debido a que la construcción de las mejoras fueron ejecutadas en violación de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad H.I., que el Tribunal a-quo fundamentó su decisión en el informe remitido por la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., en el que se puntualizó que no fueron autorizadas las construcciones realizadas en el inmueble sub iudice, así como también, en el informe emitido por la Gerencia Estatal del Instituto Nacional de la Vivienda del Estado Zulia, quien comunicó que el documento de condominio del edificio N° 2, bloque 37, de la urbanización San Felipe, II etapa, consagra la obligación para los condóminos de de no ejecutar en la planta baja, modificación alguna, sin la previa autorización del Instituto Nacional de la Vivienda, y por ello, para ejecutar modificaciones en el área común debe solicitarse la autorización de los copropietarios. Estima, que de la prueba de informe emanada de la CORPORACIÓN ELÉCTRICA NACIONAL (CORPOELEC), solo puede inferirse que el inmueble sub litis cuenta con el servicio de energía eléctrica, mediante dos contratos originalmente suscritos por el ciudadano A.P., y que posteriormente fueron transferidos, uno al ciudadano R.J.G.P. y el otro a la ciudadana M.D.C.P..

Señala, que las mejoras a las que hace referencia la demandante no fueron ejecutadas conformes a las reglas contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal, pues debió obtener para ello la permisología correspondiente. Adiciona, que no valoró el sentenciador a-quo el derecho de accesión ni el principio que establece que lo accesorio sigue lo principal, que conllevan a precisar -según su dicho- que las construcciones no pueden ser de un tercero sino del propietario, es decir, de la vendedora-demandada. Afirma, que tampoco fue considerado lo pautado en la cláusula primera del contrato de opción de compra-venta, las cláusulas cuarta y séptima del documento de condominio del bien sub litis; el hecho de no haber habido oposición de los propietarios en la construcción de la mejoras objeto del juicio, el hecho de haber permitido la Notaría Pública de San Francisco la autenticación del documento, ni la autorización otorgadaza por la CORPORACIÓN ELÉCTRICA NACIONAL CORPOELEC, para suministrar el servicio de energía eléctrica en las bienhechurías.

Arguye, que en la etapa probatoria su poderdante solicitó la prueba de experticia a los efectos de comprobar que el bien sub litis posee SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74mts2), no obstante, la misma no pudo ser practicada -según su dicho- por no haber suministrado el Tribunal a-quo la dirección de los expertos para así poder ubicarlos, todo lo cual vulnera, según su criterio, el derecho constitucional de utilizar los medios de prueba idóneos. Por los motivos expuestos, insta se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y se ordene el otorgamiento de la propiedad de la construcción bajo estudio.

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, J.U.B., expresó que la accionante alegó en su escrito libelar, que celebró con su representada, en fecha 13 de julio de 2007, un contrato de opción de compra-venta que quedó autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., bajo el N° 56, tomo 91, sobre un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 00-02, ubicado en la planta baja del edificio N° 02, bloque 37, de la urbanización San Felipe, II etapa, jurisdicción de la parroquia y municipio San F.d.e.Z., que posee una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74Mts2), el cual, fue posteriormente protocolizado el día 17 de enero de 2008, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., bajo el N° 23, tomo 2, Protocolo 1. Esgrime, que por la muerte del esposo de la demandante no se hizo la entrega del inmueble sub litis, por lo que la actora solicitó la entrega material por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien comisionó al Juzgado Cuarto Ejecutor de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien en fecha 29 de septiembre de 2009, ejecutó la misma, ya que aludido bien se encontraba desocupado, y fue identificado en dicha oportunidad de la siguiente manera: “formado por tres habitaciones, sala sanitaria, área de lavandería con pisos y paredes revestidas de cerámica, y un puesto de estacionamiento cerrado con rejas de metal” (cita), empero, esboza que según la actora el bien en cuestión está conformado por dos habitaciones y una sala sanitaria, comprendiendo igualmente un baño y un dormitorio, construidos adicionalmente, los cuales no fueron descritos en el documento público traslativo de la propiedad.

Asegura, que con las pruebas aportadas en actas, se demuestra que lo vendido fueron SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74mts2), lo cual fue entregado, y, que la pieza que se encuentra adosada al edificio N° 02 del bloque 37 de la urbanización San Felipe, II etapa, es propiedad del ciudadano R.J.G.P., por tales motivos, solicita se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se ratifique la sentencia recurrida.

Se deja constancia que las partes no presentaron escritos de observaciones a los informes de la contraria.

QUINTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia de fecha 10 de junio de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandante. Del mismo modo, infiere este Juzgador Superior que la apelación interpuesta por la demandante-recurrente deviene de su disconformidad con el criterio esbozado por el Tribunal a-quo, por cuanto considera que no fue valorado el derecho de accesión ni el principio que establece que lo accesorio sigue lo principal, que conllevan a precisar -según su dicho- que las construcciones no pueden ser de un tercero sino del propietario, es decir, de la vendedora-demandada, así como tampoco fue considerado lo pautado en la cláusula primera del contrato de opción de compra, las cláusulas cuarta y séptima del documento de condominio del bien sub litis, el hecho de no haber habido oposición de los propietarios en la construcción de la mejoras objeto del juicio, el hecho de haber permitido la Notaría Pública de San Francisco la autenticación del documento, ni la autorización otorgadaza por la CORPORACIÓN ELÉCTRICA NACIONAL CORPOELEC, para suministrar el servicio de energía eléctrica en las bienhechurías.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al escrito libelar:

 Índice Nacional de Preciso al Consumidor.

Verifica este Juzgador Superior que la referida documental no se encuentra firmada ni sellada por el emisor, ni posee la dirección de la página de la cual fue tomada, todo lo cual permitiría precisar la autenticidad de la información en la misma contenida, por tal motivo, se desestima de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Expediente N° 086-08, contentivo de la entrega material del inmueble objeto de litigio, ordenada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, practicada por el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de enero de 2009, en cuya acta se precisó: “El mismo consta de las siguientes dependencias: Sala-comedor, cocina con sus gabinetes de cocina tipo mesón en la parte inferior y superior de la misma, en concreto armando y vaciado, revestido por cerámica, con puertas de madera, revestida en formica color rosado en mal estado, un (01) lavaplatos de acero inoxidable de dos hojas, tres (03) habitaciones con sus respectivos closet,, una (01) salas (sic) sanitarias (sic) con sus respectivos accesorios, un área de lavandería, con piso y paredes revestidos en cerámica y un puesto de estacionamiento, cerrado con rejas de metal de hierro color blanco.” (cita).

Determina este Juzgador Superior que el mencionado expediente se encuentra conformado por actuaciones procesales de carácter público y privado, entre ellos, el documento de compra-venta del inmueble objeto de litigio, el registro de vivienda principal, y el acta levantada en la entrega material por el Tribunal supra referido, derivado de lo cual, este suscrito jurisdiccional le otorga en su conjunto, pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, máxime que no fue impugnado por la parte interesada. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente, promovió:

 Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 13 de julio de 2007, bajo el N° 56, tomo 91, conforme al cual, la ciudadana A.J.P.P. otorga en opción de compra-venta a los ciudadanos R.J.S.V. y M.D.C.P., un inmueble de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74mts2), que consta de las siguientes dependencias: “Sala-Comedor, cocina empotrada, lavadero, tres (03) dormitorios, dos (02) salas de baño, pasillo de distribución.” (cita), signado con el N° 00-02, ubicado en la planta baja del edificio N° 02, bloque 37 de la urbanización San Felipe, II etapa, jurisdicción del municipio San Francisco.

Considera este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de documento privado, por ende, al evidenciarse que no fue impugnada, desconocida, ni tachada de falsa, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA.

 Copia simple de documento de condominio de los apartamentos del bloque N° 37, edificio 02, II etapa, de la Urbanización San Felipe, jurisdicción del municipio San F.d.e.Z., protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 7 de agosto de 2003, bajo el N° 30, tomo 4, protocolo 1°, tercer trimestre; del que se desprende que el bien sub litis se encontraba conformada originalmente por dos habitaciones; los linderos del mismo; que le corresponde SEIS COMA VEINTINCINCO POR CIENTO (6,25) de la plata baja, y, que en las áreas comunes no podía realizarse modificación alguna sin la previa autorización del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI).

Considera este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de documento público, por ende, al evidenciarse que no fue impugnada, desconocida, ni tachada de falsa, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA.

 En original, constancia emitida por la COMPAÑÍA ANÓNIMA, ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN), en fecha 2 de marzo de 2009, en la que se indica que se están modificando los datos de la accionada, asignados al contrato N° 100000392211, correspondiente al inmueble objeto de litigio, y en su lugar serán incluidos los datos de la actora.

 En original, constancia emitida por la CORPORACIÓN ELÉCTRICA NACIONAL (CORPOELEC), en fecha 30 de marzo de 2009, en la que se indica que se están modificando los datos del ciudadano A.P., titular de la cédula de identidad N° 6063032, asignados al contrato N° 100000485710, correspondiente al inmueble objeto de litigio, y en su lugar serán incluidos los datos de la actora.

En tal sentido, puntualiza este Juzgador Superior que las precitadas pruebas constituyen documentos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sean desvirtuados con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Prueba de informe dirigida a la COMPAÑÍA ANÓNIMA, ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN), para que informe si el bien sub iudice se encuentra dotado de contratos de suministro del servicio de electricidad, vale decir, Nos. 100000392211 y 100000485710, e indique el suscriptor, la fecha de instalación y tipo de tarifa.

Se desprende del expediente facti especie que en fecha 7 de junio de 2010, se recibió información de parte de la CORPORACIÓN ELÉCTRICA NACIONAL (CORPOELEC), en la que se indicó que en el inmueble objeto de litigio existen dos contratos de suministro de energía eléctrica signados con los Nos. 100000392211 y 100000485710, cuyo titular original era el ciudadano A.P., y cuyos titulares actuales son los ciudadanos R.J.G.P. y M.D.C.P., respectivamente.

 Prueba de informe dirigida al INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), para que informe si en sus archivos reposa la aprobación de las mejoras realizadas en el inmueble objeto de litigio; si consta en sus archivos la liberación de dicho bien y los planos estructurales de éste.

Se verifica de actas que en fecha 26 de mayo de 2010, se recibió repuesta de parte del mencionado instituto, en la que se precisó que para realizar mejoras o construcciones en las áreas comunes de los edificios, debe solicitarse la autorización de los co-propietarios de conformidad con lo previsto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, informó que se emitió la liberación del inmueble sub iudice a nombre de la demandada, en fecha 27 de abril de 2006, la cual fue entregada el día 2 de mayo de 2006. Remitiendo copia de la información in commento.

 Prueba de informe dirigida a la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., a fin de que informe si reposa en sus archivos la solicitud de permiso de la construcción efectuada en el inmueble sub litis.

En fecha 16 de marzo de 2011, el Tribunal a-quo recibió de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., copia de la decisión en la cual declaró improcedente la denuncia incoada por el ciudadano ORANGEL GONZALEZ, en relación a la construcción realizada por la demandada en las áreas comunes del bien objeto de juicio, y el desplazamiento hacia el lindero este en UN METRO CON VEINTE CENTÍMETROS (1,20 metros), tomando un área de la habitación; por no ser el competente para conocer de la materia.

 Prueba de informe dirigida a la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., para que informe si reposa en sus archivos la solicitud de crédito hipotecario realizada por la actora con el objeto de adquirir el inmueble sub iudice, y se indique si a tales efectos se realizó el avalúo correspondiente y se acompañe copias del mismo.

Se obtiene de autos que en fecha 14 de mayo de 2010, se recibió información de parte de la indicada institución bancaria, en la se remitió el informe técnico del avalúo realizado y las fotografías tomadas en el inmueble objeto de litigio.

En consecuencia, una vez consignados en actas los informes solicitados, supra singularizados, se observa que los mismos no fueron impugnados ni tachados de falsos por la parte no promovente, por lo tanto, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

 Experticia en el bien objeto del juicio, para así dejar constancia del área total del edificio N° 2 del bloque N° 37, II etapa de la urbanización San Felipe, jurisdicción del municipio San F.d.e.Z.; asimismo se informe el área que posee el apartamento sub litis, si éste ha sido objeto de modificación; dependencias originales y modificadas y condiciones en las cuales se encuentra.

Observa este Tribunal Superior que fueron designados como expertos los ciudadanos A.O.E., A.V.P. y N.R.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.744.776, 7.608.811 y 3.512.473, respectivamente; los dos últimos aceptaron su cargo los días 23 de febrero de 2010 y 26 de enero de 2010, correspondientemente, empero, el primer experto no fue notificado, motivo por el cual el día 22 abril de 2010, fue solicitado por la parte demandada de conformidad con el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil, se declare desistida dicha prueba por haber transcurrido para ese momento, cincuenta y tres días, es decir, fenecido con creces el lapso para su evacuación; de este modo, se observa de actas que en fecha 23 de abril de 2010, el Tribunal a-quo esclareció que habían transcurrido para dicho momento, sesenta y ocho días sin que la parte promovente de la experticia hubiese cumplido con la obligación que le impone la Ley de notificar a los expertos, para que manifestaren su aceptación y el consiguiente juramento, luego de lo cual procederían éstos a emitir el informe correspondiente; aunadamente puntualizó, que no consta en actas el pago de las litis expensas, por tal motivo estableció, que al no haber cumplido la actora con los trámites iniciales tendentes a la designación y juramentación de los expertos, no era posible extender el lapso para la presentación del informe respectivo, en virtud del principio de preclusión de los lapsos procesales, adicionando que para poder otorgar una prórroga a los peritos, éstos debían solicitarla tempestivamente, por lo que concluyó que la demandante desistió tácitamente de la prueba bajo estudio.

De la misma manera, se obtiene de autos que en fecha 6 de mayo de 2010, fue requerido por la parte promovente la dirección de los expertos a los efectos de lograr su notificación; quien alegó en su escrito de informes por ante esta segunda instancia, la vulneración de su derecho de valerse de los medios de prueba idóneos para la demostración de sus alegatos.

Producto de lo cual, esta Superioridad amparado en su soberanía, independencia y autonomía para valorar cada caso concreto, determina que no existe en la presente causa vulneración del derecho de las partes de valerse de las pruebas idóneas para la demostración de sus afirmaciones, por cuanto la actora promovió a tales efectos, las pruebas que consideró pertinentes, entre ellas la experticia, sin embargo, establecido como fue por el Juzgador a-quo, el desistimiento de dicho medio de prueba en la decisión fechada 23 de abril de 2010, la cual no fue apelada por la parte interesada, la misma quedó firme produciendo todos sus efectos, consecuencialmente, este Tribunal ad-quem, desestima la referida prueba en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Pruebas de la parte demandada

Acompañó junto al escrito de contestación de la demanda:

 En original, documento de bienhechurías autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 24 de septiembre de 2008, bajo el N° 68, tomo107, conforme al cual, el ciudadano R.J.G.P., declara haber construido a sus propias expensas, unas mejoras constituidas por un local comercial, ubicado en la urbanización San Felipe, II etapa, calle 3, en las adyacencias del Edif. 37, en jurisdicción del municipio San Francisco, construido con paredes de bloque, techo de platabanda, piso de cemento pulido, constante de un baño, área de trabajo y garaje; fabricado con cerca, portón y techo de zinc de hierro, edificado sobre un terreno que se dice ser ejido, que mide DOCE METROS (12mts) de largo por OCHO METROS (8mts) de ancho.

Determina este Sentenciador Superior que el aludido medio probatorio constituye documento privado emanado de terceros ajeno al proceso que debe ser ratificado por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano R.J.G.P..

Estima este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de un documento público en el que se verifican los datos de identificación del ciudadano ut retro señalado, y al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, desconocida, ni tachada de falsa de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por la ciudadana M.D.C.P. en contra de la ciudadana A.J.P.P., a fin de obtener el otorgamiento del documento de propiedad de la construcción o mejora existente en el lindero oeste del apartamento N° 00-02, del edificio 2, bloque 37, de la urbanización San Felipe, jurisdicción del municipio San F.d.e.Z., realizada -según indica- por cuenta y orden de la demandada, con posterioridad a la protocolización del documento de compra-venta celebrado con dicha ciudadana, consistente en una habitación con un área total aproximada de TRES METROS (3mts) de ancho por DIEZ METROS (10mts) de largo, dividida en dos partes: una interior con acceso por una puerta de madera con su cerradura, ubicada en la pared del pasillo interior del apartamento, utilizada como habitación, con un área aproximada de TRES METROS (3mts) de ancho por TRES METROS (3ts) de largo; y una exterior de uso comercial con acceso externo o directo por la calle 34, con puerta de madera y protección de hierro, con un área aproximada de SIETE METROS (7mts) de largo por TRES METROS (3mts) de ancho, y una sala sanitaria; el área externa con instalaciones de aguas blancas y negras, ambas áreas con servicio eléctrico independiente, cuyo valor actual se estima en CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.500,oo).

De este modo, constata este Sentenciador Superior que la parte demandada afirma que sí vendió a la accionante el inmueble objeto de litigio, pero en los términos establecidos en el contrato de compra-venta, por lo que las mejores argüidas por la actora no forman parte de dicho bien, máxime que pertenecen -según su dicho- a un tercero.

En tal sentido este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(...Omissis...)

Al respecto, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.

Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

El contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por A.G. como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, N.V.R. expone que “la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

Dentro de esta perspectiva, resulta impretermitible citar lo expuesto por la representante judicial de la parte demandante-recurrente en su escrito de informes por antes esta segunda instancia: “El quid del problema, que da origen al presente reclamo por parte de mi representada a la vendedora radica en que el inmueble ofrecido en venta por la demandada A.J.P.P. a mi representada M.d.C.P., tal como es descrito en la Cláusula PRIMERA del indicado documento de Opción de Compra, fundamento de esta acción, es el constituido por (…)”, quien además considera que no fue valorado por el Jugador a-quo, la mencionada cláusula primera del aludido contrato de opción de compra-venta, cuyo cumplimiento solicita.

En esta perspectiva, precisa este Sentenciador Superior que la opción de compra-venta, como se determinó precedentemente, es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Así, el contrato de opción de compra-venta es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, vale decir, prestarse a un futuro contrato de venta, por lo que, al celebrarse éste último, el primero pierde vigencia, máxime que adquiere el carácter de documento público, con su protocolización ante la oficina de registro correspondiente.

Por consiguiente, una vez verificado por este suscrito jurisdiccional, que las partes interactuantes en la presente causa celebraron la venta del inmueble objeto de litigio, conforme a documento protocolizado el día 17 de enero de 2008, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., bajo el N° 23, tomo 2, Protocolo 1, colige este Arbitrium Iudiciis que mal podía la accionante demandar el cumplimiento de la opción de compra-venta celebrada con la accionada sobre el mismo bien, por cuanto la misma perdió eficacia al perfeccionarse la venta definitiva de dicho inmueble; en otras palabras, el contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 13 de julio de 2007, bajo el N° 56, tomo 91, impuso a los suscribientes una obligación de hacer, constituida por la concreción del negocio jurídico traslativo de la propiedad, el cual se perfeccionó y quedó en plena vigencia. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, precisa este oficio jurisdiccional que como bien se establece en la cláusula cuarta del documento de condominio de los apartamentos del bloque N° 37, edificio 02, II etapa, de la Urbanización San Felipe, jurisdicción del municipio San F.d.e.Z., protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 7 de agosto de 2003, bajo el N° 30, tomo 4, protocolo 1°, tercer trimestre, en las áreas comunes no podía realizarse modificación alguna sin la previa autorización del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), todo lo cual fue ratificado con la prueba de informes emanada de dicho instituto, agregada a las actas en fecha 26 de mayo de 2010, en virtud de lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

En tal sentido, colige este operador de justicia que no fue probado en el presente proceso, que las bienhechurías realizadas en la parte externa del apartamento sub iudice, específicamente, en las áreas comunes, cuya propiedad requiere la parte accionante, fueron ejecutadas conforme a las reglas contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal, pues para ello debió contarse con la aprobación de los co-propietarios del edificio Nº 02 del bloque 37, de la Urbanización San Felipe, II Etapa, jurisdicción del municipio San F.d.e.Z., y además haber tramitado y obtenido la permisología correspondiente de los órganos administrativos correspondientes. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Derivado de lo cual, habiendo precisado este suscrito jurisdiccional en las líneas pretéritas, que no podía demandarse el cumplimiento de la opción de compra-venta celebrada por las ciudadanas M.D.C.P. y A.J.P.P., por cuanto ya se perfeccionó la venta del inmueble objeto de litigio, y, que no se aportó en el expediente facti especie, pruebas del cumplimiento de los requerimientos ineludibles para la construcción de las mejoras en el área común del edificio Nº 02 del bloque 37 de la Urbanización San Felipe, II Etapa, jurisdicción del municipio San F.d.e.Z., resulta acertado en derecho para este Jurisdicente Superior, declarar la improcedencia de la demanda interpuesta por la accionante. Y ASÍ SE DECIDE.

De la misma manera, resulta impretermitible para este Juzgador Superior, esclarecer a la parte actora, que no era el presente juicio el idóneo para tramitar su pretensión, sin embargo, la misma cuenta con la acción correspondiente para dilucidar el derecho de propiedad que considera que le asiste; juicio éste en el que podrá estudiarse libremente las características y medidas del bien, la indivisibilidad que caracteriza a los inmuebles, específicamente a los apartamentos y demás circunstancias del caso, por lo que esta Superioridad se abstiene de emitir pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios doctrinales ut supra citados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por la partes interactuantes en la presente causa, resulta forzoso para este Sentenciador Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 10 de junio de 2011, y consecuencialmente declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandante-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

incoado por la ciudadana M.D.C.P. en contra de la ciudadana A.J.P.P., declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana M.D.C.P., por intermedio de su apoderada judicial A.M.C., contra sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 10 de junio de 2011.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la singularizada decisión fechada 10 de junio de 2011, proferida por el mencionado Juzgado de Municipio, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente, por haber resultado vencida totalmente en la presente instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/ar.

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