Decisión nº S2-193-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 14 de Octubre de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 18 de mayo de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la ciudadana F.M.M.G. en contra de la ciudadana N.B.P.Y., y consecuencialmente, resuelto el contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 1996, bajo el N° 33, tomo 34; condenándose en costas a la parte actora; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Ahora bien, es menester destacar que en el caso analizado, se dictó un auto para mejor proveer en fecha 27 de abril del año 2009; ello con el fin de que se esclareciera un hecho que aparecía oscuro y dudoso; en tal sentido se exigió consignar en el expediente copia certificada del documento de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 28 de febrero del año 1996.

Así se observa, que consignado como consta en el expediente la copia certificada del referido contrato; se evidencia que el valor de la opción se estipuló en la cláusula segunda (antes transcrita), y la forma de pago quedó establecida en la cláusula tercera, la cual dispone: “La Compradora” entregará en este acto a “La Propietaria” como garantía de las obligaciones asumidas en el presente contrato, la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000) cantidad que será (sic) en manos de “La Propietaria” en calidad de indemnización por la suma de Un Millón de Bolívares”

Igualmente se evidencia que la parte actora le canceló a la parte demandada la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), hoy tres mil bolívares (Bs. 3.000,00); en el momento de suscribir la opción de compra-venta; no obstante, para cancelar la parte restante, es decir, un millón quinientos (sic) bolívares (Bs. 1.500.000,00), hoy mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), la compradora tuvo ciento veinte (120) días, tal como lo dispuso la cláusula cuarta.

Sin embargo, en las actas no quedó demostrado que la actora haya cancelado la parte restante del precio de la opción en el lapso contractual estipulado; es decir, el contrato fue autenticado el día veintiocho (28) de febrero del año 1.996, el día veintiocho (28) de junio del mismo año, vencieron los ciento veinte (120) días de plazo para cancelar la parte restante y la actora no lo hizo en ese lapso; es decir, incumplió con una de sus obligaciones.

Asimismo, no hay pronunciamiento sobre la cantidad cancelada por la hipoteca, puesto que la misma, no estaba contemplada en el contrato como obligación inherente a lo pactado.

En tal sentido; este juzgador invoca el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “ […] En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”, (negritas y subrayado del juez); y considera que la demanda debe declararse sin lugar, pues, la parte actora no canceló en el lapso contractual establecido el saldo restante de la opción de compra-venta suscrita; todo lo cual quedará sentado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Ahora bien, con relación a la resolución del contrato pretendida por la parte demandada; este tribunal la declara con lugar invocando el contenido del artículo 506 del Código Civil adjetivo, el cual reza lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla…”

La norma que antecede establece la manera como debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Es decir, el artículo en referencia consagra de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendo fit actor”, según el cual corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.

En tal sentido y establecido lo anterior, considera este juzgador que la parte demandada demostró el incumplimiento de la parte actora, en virtud de que la misma no canceló el saldo restante en el lapso contractual estipulado; todo lo cual llevan a este juzgador a declarar procedente en derecho la reconvención intentada y, por vía de consecuencia, se resuelve el contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 28 de febrero del año 1996; inscrita bajo el N° 33, tomo 34, de los libros respectivos, y en la cual la ciudadana F.M.M.G., le vendió a la ciudadana N.P.Y., un inmueble, distinguido con las siglas 4-4-1C, tipo A, ubicado en la planta baja del edificio N° 4, del núcleo N° 4, del conjunto residencial “El Cují”, situado en el borde de la carretera que conduce a El Moján, parroquia I.V., del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; con un área aproximada de 90,70 Mts.2 y constante de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina-lavadero, 3 closets y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: apartamento N° 4-5-1ª, Sur: pasillo de circulación común y cuarto de basura, Este: fachada este del edificio y Oeste: fachada oeste del edificio.

En tal sentido, la parte actora deberá entregarle a la parte demandada el inmueble antes descrito, y ésta (parte demandada) deberá reintegrarle la cantidad de tres mil bolívares (3.000,00) a la parte actora, monto que fue cancelado a la hora de suscribir la opción de compra-venta que esta sentencia resuelve; todo lo cual quedará sentado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 4 de abril de 2000, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma circunscripción judicial, admitió demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana N.B.P.Y., mediante la cual señaló la actora que la ciudadana F.M.M.G. se obligó a venderle conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 1996, bajo el N° 33, tomo 34, un apartamento de su propiedad, distinguido con el N° 4-4-1C, tipo “A”, ubicado en la planta baja del Edificio N° 4, núcleo 4 del Conjunto Residencial El Cují. Aduce, que el precio de la venta se fijó en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.500.000,00), hoy día CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.5000,oo), la cual debía ser cancelada al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta; que le entregó a la demandada la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00), actualmente TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo), como opción de compra-venta, la cual debe ser imputada al precio definitivo; que el negocio jurídico tendría una duración máxima de doscientos setenta días y una duración mínima de noventa días, contados a partir de la fecha de autenticación del documento in commento.

Manifiesta, que consta de documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de mayo de 1995, bajo el N° 3, tomo 14, que la ciudadana F.M.M.G., recibió un crédito de la entidad bancaria EL PORVENIR, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., por el monto de UN MILLLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.800.000,00), hoy día MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.800,oo), cuyas resultas quedaron garantizadas con hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble sub iudice. Señala, que celebrado como fue el contrato de compromiso de compra venta, convinieron de mutuo acuerdo, que la diferencia o saldo del precio de la venta del apartamento, es decir, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00), actualmente MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,oo), se le pagaría directamente a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., para amortizar la deuda contraída con dicha entidad por la demandada. Refiere, que fue puesta en posesión del inmueble sub litis pero sin el otorgamiento del instrumento traslativo de propiedad.

Indica, que comenzó a depositar dinero mensualmente en la cuenta N° 79-3-00077-4, de CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., cuya titular es la accionada, con el propósito de cancelar la totalidad del saldo adeudado por la demandada en virtud del crédito hipotecario que le fue otorgado, como se evidencia -según su criterio-de documento de cancelación inscrito en la precitada Oficina de Registro en fecha 2 de junio de 1999, bajo el N° 20, tomo 23, protocolo 1; afirma, que el monto por ella sufragado ascendió a la cantidad de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.2.180.360,40), hoy día DOS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.2.180,36), el cual configura -según su dicho- el pago total del precio de la compra-venta del apartamento en cuestión.

Por los fundamentos expuestos, habiendo cancelado -según su alegato- la totalidad del precio de la venta del apartamento, es decir la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), actualmente CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500,oo), y en aplicación de los artículos 1.161, 1.478 del Código Civil, demanda a la ciudadana F.M.M.G. para que cumpla con su obligación de otorgarle el documento de propiedad, o en su defecto se obligada a ello, en cuyo caso solicita de acuerdo a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia meramente declarativa del derecho real de propiedad, para que se convierta en título para ser registrado en la oficina de registro correspondiente.

En fecha 14 de agosto de 2000, el apoderado judicial de la parte accionada, abogado A.B.I., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 77.195, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual negó, rechazó y contradijo que haya incurrido su representada en alguna de las causales de resolución establecidas en el contrato de opción de compra venta, pues no incumplió ninguna de las obligaciones estipuladas contractualmente, así, asegura que para que su mandante otorgara el documento de propiedad era necesario que la actora cumpliera la obligación establecida en la cláusula segunda, de entregarle la cantidad de dinero que constituía el saldo adeudado de la operación de compra-venta, vale decir, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00), hoy día MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,oo).

Negó, rechazó y contradijo que haya convenido su representada con la demandante, que la diferencia o saldo adeudado del precio de la venta del apartamento, es decir, la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00), actualmente MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,oo), sería pagada directamente por ésta a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A, para amortizar una deuda contraída por su mandante con la referida entidad, sin embargo, asegura que en todo caso, los presuntos pagos fueron realizados con posterioridad al vencimiento del lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, pues el mismo expiró el día 27 de junio de 1996 y los depósitos comenzaron a realizarse en fecha 19 de septiembre de 1997. Aduce, que el lapso máximo pactado para perfeccionar la venta del inmueble objeto de litigio era de ciento veinte días, contados a partir de la fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra-venta, lapso en el cual correspondía a la demandante conseguir todos los recaudos necesarios para realizar la correspondiente protocolización, quien además se comprometió a sufragar los gastos de registro y honorarios, empero no ha cumplido con ello.

Seguidamente y con fundamento en lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino por resolución del contrato de opción de compra venta, de conformidad con lo normado en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, asegurando que efectivamente en fecha 28 de febrero de 1996 suscribió su representada con la demandante, un contrato de opción de compra-venta sobre el bien sub iudice, pactándose como precio de venta la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.500.000,oo), actualmente CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500,oo), entregando la promitente compradora, la cantidad de TRES MILLONE DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,oo), hoy día TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo), la cual sería imputada al precio definitivo de venta. Sin embargo, la cláusula quinta del contrato suscrito le impone -según su dicho- a la compradora, la obligación de suministrar dentro del plazo máximo de ciento veinte días, los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo, tales como gastos de registro, honorarios profesionales, entre otros, no obstante y pese a las constantes solicitudes efectuadas a la ciudadana N.B.P.Y., no han sido los mismos suministrados hasta la fecha. Por los motivos expuestos, y con base en el artículo 1.159 del Código Civil y la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta, solicita la resolución de dicho instrumento.

En fecha 26 de septiembre de 2000, la demandante-reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta en su contra, negando que se haya negado a suministrar a la demandada-reconviniente los documentos y recaudos necesarios para la debida protocolización del documento definitivo de venta, así como cancelar los gastos necesarios para dicho fin, tales como gastos de registro y honorarios profesionales. Esboza, que al ser el objetivo principal de su demanda, el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta para su debida protocolización, mal podría haberse negado al cumplimiento de esa presunta obligación.

Considera que el contrato de opción de compra-venta resultó derogado por la voluntad de ambas partes, cuando acordaron -según indica- el pago fraccionado del resto del precio a la acreedora hipotecaria EL PORVENIR ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, hoy CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, de este modo, alega que le entregó a la accionada la cantidad de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.180.360,40), hoy día DOS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.2.180,36), como pago definitivo del préstamo, lo que imposibilita, según su criterio, que la vendedora hoy pueda pedir la resolución. Estima, que la Ley en su condición de detentador del inmueble hipotecado le permite pagar dicha obligación conforme a lo previsto en el ordinal segundo del artículo 1.300 del Código Civil.

Aperturada la etapa probatoria, el apoderado judicial de la demandada invocó el mérito favorable de las actas procesales, por su parte el representante judicial de la demandante además de invocar el mérito favorable de las actas procesales promovió prueba testimonial y de informes.

En fecha 31 de octubre de 2000, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes interactuantes en la presente causa.

En fecha 27 de abril de 2009, el Tribunal a-quo solicitó por medio de un auto para mejor, copia certificada del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 1996.

En fecha 18 de mayo de 2010, el Tribunal a-quo dictó la resolución en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada por el apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 28 de abril de 2011, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, esta Superioridad deja constancia, que las partes que intervienen durante el presente juicio no hicieron uso de su derecho de consignar informes, y consecuencialmente, tampoco fueron dispensadas observaciones, de conformidad con el artículo 519 ejusdem.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 18 de mayo de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la ciudadana F.M.M.G. en contra de la ciudadana N.B.P.Y., y consecuencialmente, resuelto el contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 1996, bajo el N° 33, tomo 34; condenándose en costas a la parte actora. Del mismo modo, en virtud del carácter que ostenta la decisión apelada y ante la ausencia de informes por ante esta Segunda Instancia de la parte recurrente, concluye este Juzgador Superior, que la apelación interpuesta por la demandante sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, a los fines de que sea declarada con lugar su pretensión.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

Consignó junto al escrito libelar:

• En original, contrato de opción de compra-venta suscrito entre las ciudadanas F.M.M.G. y N.B.P.Y., autenticado en fecha 28 de febrero de 1.996, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 33, tomo 34.

Este Juzgador Superior estima en todo su contenido y valor probatorio el instrumento in examine, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo estatuido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye original de documento privado emanado y suscrito por las partes interactuantes en la presente causa, que no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de documento contentivo de hipoteca de primer grado, constituida por la ciudadana F.M.M.G. a favor de EL PORVENIR, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, sobre el inmueble objeto de litigio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de mayo del año 1995, bajo el N° 3, tomo 14, protocolo 1, y, copia simple del documento de liberación de la referida hipoteca de primer grado, protocolizado en la indicada Oficina de Registro en fecha 2 de junio del año 1999, bajo el N° 44, tomo 21, protocolo 1.

• Copia simple de documento contentivo de la venta del inmueble objeto de juicio efectuada por el ciudadano D.A.M.I. a la ciudadana F.M.M.G., protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de marzo del año 1991, bajo el N° 2, tomo 29, protocolo 1.

Considera este Juzgador que las mismas constituyen copias fotostáticas simples de documentos públicos, por ende, al evidenciarse que no fueron impugnadas, desconocidas, ni tachadas de falsas, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tienen como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

Posteriormente, promovió en la etapa probatoria:

• Prueba de informes dirigida a CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, a los fines de que informe que la cuenta de ahorros N° 79-3-00077-4, pertenece a la demandada, que en la misma realizó los depósitos que acreditan -según su dicho- el pago de la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.800.000,oo), hoy día MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.800,oo), que la demandada adeudaba a dicho banco.

Verifica este Juzgador Superior que el Tribunal de la causa requirió a la mencionada entidad financiera la información in commento, mediante oficio N° 2522-00 de fecha 31 de octubre de 2000, sin embargo, dicha prueba no fue evacuada, motivo por el cual, esta Superioridad la desestima en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Testimonial de las ciudadanas G.D.C.G., NORKA COROMOTO GONZALEZ, N.S.D.F. e I.D.C.D.D.V., venezolanas, mayores de edad y de este domicilio.

De este modo, constata este Jurisdicente Superior que las testimoniales bajo estudio fueron evacuadas por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z., quedando contestes dichas ciudadanas en el hecho de conocer a las partes interactuantes en la presente causa, en constarles que la ciudadana F.M.M.G. le vendió el inmueble objeto de litigio a la ciudadana N.B.P.Y., puesto que la vendedora convocó una reunión de condominio a los efectos de presentarla como nueva propietaria; que la demandante está ocupando el bien sub litis desde el mes de febrero del año 1996, y, que era la ciudadana N.B.P.Y., quien pagaba el crédito hipotecario de dicho bien.

Ahora bien, una vez analizadas en principio individualmente cada una de éstas testificales y luego adminiculadas las unas con las otras, colige este Tribunal ad-quem que las testigos quedaron contestes en sus declaraciones, en ningún momento se contradicen, ni incurren en ninguna de la inhabilidades establecidas en la ley, no obstante, determina esta Superioridad que la prueba testimonial bajo estudio no es conducente para demostrar el derecho de propiedad de la demandante, pues las testigos se basaron en un hecho referencial, motivo por el cual, esta Superioridad les otorga el correspondiente valor probatorio, en lo que respecta a las otras declaraciones, con el propósito de adminicular sus deposiciones con el resto de las pruebas aportas en la presente causa, en atención a lo consagrado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil,.. Y ASÍ SE ESTIMA.

Se obtiene de autos que la declaración de la ciudadana I.D.C.D.D.V., no fue evacuada, siendo declarado por el Tribunal comisionado desierto el acto correspondiente, por lo tanto este Juzgador desestima tal testimonial de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas de la parte demandada

Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECIDE.

La parte demandada consignó en virtud del auto para mejor proveer dictado por el Jugador de la causa:

• Copia certificada de documento de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 1996, bajo el N° 33, tomo 34.

Este Juzgador Superior estima en todo su contenido y valor probatorio el instrumento in examine, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo estatuido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye copia certificada de documento privado emanado y suscrito por las partes interactuantes en la presente causa, que no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso. Y ASÍ SE APRECIA.

Conclusiones

Verifica este Sentenciador Superior que la presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato interpuesto por la ciudadana N.B.P.Y. en contra de la ciudadana F.M.M.G., para que cumpla con su obligación de otorgarle el documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, el cual afirma adquirió producto de haber sufragado el precio de la venta, o en su defecto se obligada a ello, en cuyo caso solicita de acuerdo a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia mero declarativa del derecho real de propiedad, para que se convierta en título para ser registrado en la oficina de registro correspondiente.

Por su parte, reconvino la demandada por resolución de contrato de opción de compra-venta, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, en virtud de no haber cumplido -según su dicho- la demandante-reconvenida con lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato in commento, que establece la obligación de suministrar dentro del plazo máximo de ciento veinte días, los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, así como también, sufragar los gastos de registro, honorarios profesionales, entre otros.

En tal sentido este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(...Omissis...)

Al respecto, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.

Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.

El contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por A.G. como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, N.V.R. expone que “la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

Dentro de esta perspectiva, resulta impretermitible citar lo expuesto por la representante judicial de la parte demandante-recurrente en su escrito de informes por antes esta segunda instancia: “El quid del problema, que da origen al presente reclamo por parte de mi representada a la vendedora radica en que el inmueble ofrecido en venta por la demandada A.J.P.P. a mi representada M.d.C.P., tal como es descrito en la Cláusula PRIMERA del indicado documento de Opción de Compra, fundamento de esta acción, es el constituido por (…)”, quien además considera que no fue valorado por el Jugador a-quo, la mencionada cláusula primera del aludido contrato de opción de compra-venta, cuyo cumplimiento solicita.

En esta perspectiva, precisa este Sentenciador Superior que la opción de compra-venta, como se determinó precedentemente, es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Así, el contrato de opción de compra-venta es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, vale decir, prestarse a un futuro contrato de venta, por lo que, al celebrarse éste último, el primero pierde vigencia, máxime que adquiere el carácter de documento público, con su protocolización ante la oficina de registro correspondiente.

Ahora bien, una vez analizadas las actas procesales, resulta impretermitible precisar, que este Juzgador Superior observa con alto escepticismo la existencia de dos instrumentos autenticados por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 1996, bajo el N° 33, tomo 34, conforme a los cuales la ciudadana F.M.M.G. se compromete a vender a la ciudadana N.B.P.Y., quien se compromete a compra, un apartamento propiedad de la demandada, distinguido con el N° 4-4-1C, tipo “A”, ubicado en la planta baja del Edificio N° 4, núcleo 4 del Conjunto Residencial El Cují. En tal sentido, se obtiene del instrumento consignado por la actora junto al escrito libelar, que le fue otorgado conforme a la cláusula cuarta, un lapso máximo de doscientos setenta días y un lapso mínimo de noventas días, a contar desde la fecha de autenticación del aludido instrumento, para cumplir con las obligaciones que contractualmente le fueron impuestas, vale decir, pagar la diferencia del precio de venta del inmueble, suministrar todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo y sufragar los gastos de registro, honorarios y demás causados por el otorgamiento de la venta.

De este modo, se constata que a pesar de la existencia del instrumento privado consignado en original por la actora junto al escrito libelar, fue ordenado por el Tribunal de la causa mediante un auto para mejor proveer, se consignara copia certificada del documento que avala el negocio jurídico celebrado entre las partes interactuantes en la presente causa en relación al inmueble objeto de litigio, ello en virtud de la disparidad existente entre las afirmaciones realizadas por la actora en el libelo y las plasmadas por la demandada en su contestación. En esta perspectiva, se verifica que en la oportunidad pautada solo compareció la parte demandada, quien consignó documento que pese a haber sido autenticado presuntamente por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 1996, bajo el N° 33, tomo 34, no posee las mismas estipulaciones que el documento en original traído a las actas por la parte actora, debido a que en la cláusula cuarta del segundo instrumento (consignado por la demandada), se fijó el lapso máximo de ciento veinte días y el mínimo de noventa días para que las partes cumplieran con sus obligaciones.

Sin embargo, se observa en ambos documentos que la forma de pago quedó establecida en la cláusula tercera, la cual dispone, en ambos, lo siguiente: “La Compradora” entregara (sic) en este acto a “La Propietaria” como garantía de las obligaciones asumidas en el presente contrato, la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000) cantidad que será imputada al precio definitivo y en caso contrario la cantidad quedará en manos de “La Propietaria” en calidad de indemnización por la suma de Un Millón de Bolívares” (cita)

Dentro de este marco, se evidencia que la parte actora le canceló a la parte demandada la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), hoy TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,00), en el momento de suscribir la opción de compra-venta, como se desprende de la mencionada cláusula tercera, no obstante, la diferencia del precio, es decir, la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00), hoy MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,00), debía ser cancelada al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta como se estableció en la cláusula segunda, para lo cual tendría la accionante un plazo máximo de doscientos setenta días según el primer instrumento o ciento veinte días según el segundo; lapso en el cual debía cumplir además la compradora, la obligación de suministrar los recaudos solicitados y necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo y cubrir los gastos de registro y honorarios y demás que se generaren por tal motivo.

Ahora bien, no se obtiene del expediente in examine que la ciudadana N.B.P.Y., hubiere cumplido con la obligación de gestionar, suministrar y consignar dentro del plazo pactado convencionalmente, los documentos ineludibles para que se materializara la compra-venta definitiva del bien sub iudice, pues no reposa en actas medio probatorio alguno promovido a los efectos de acreditar tal hecho, tampoco quedó demostrado a juicio de este Jurisdicente Superior que la compradora hubiere sufragado dentro del mismo lapso la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00), hoy día MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,00), puesto que no existe en autos, pruebas que comprueben que las partes hubieren acordado que dicho monto sería compensado con el pago que la demandante-reconvenida efectuare al crédito hipotecario asumido por la demandada-reconviniente sobre el mismo inmueble, motivo por el cual, resulta improcedente el derecho de subrogación alegado por la accionante. Y ASÍ SE DECIDE.

En este tenor, resulta forzoso esclarecer, que a pesar de existir dos documentos autenticados ante la misma Notaría, en la misma fecha, bajo el mismo número y tomo, como una disposición contractual diferente, el resultado del proceso es el mismo, por cuanto, de aplicarse lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato consignado por la actora junto al escrito libelar, el cual otorga un plazo mayor para el cumplimiento de las obligaciones contractualmente establecidas, no demostró la demandante como se estableció en las línea pretéritas, que cumplió tempestivamente con las obligaciones que le fueron impuestas. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Dentro de este marco, disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354 del Código Civil: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte

probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el mismo sentido asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expediente N° 06-0031, lo siguiente:

Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley.

Consecuencia de lo cual, al no haber demostrado la ciudadana N.B.P.Y. que cumplió las obligaciones que le fueron impuestas contractualmente dentro del plazo establecido a tales efectos, resulta acertado en derecho para esta Superioridad declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta contra la ciudadana F.M.M.G., asimismo, y con base en los mismos motivos, se declara CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana F.M.M.G. en contra de la ciudadana N.B.P.Y., producto de lo cual, se ordena a la demandante-reconvenida, entregarle a la demandada-reconviniente el inmueble distinguido con el N° 4-4-1C, tipo “A”, ubicado en la planta baja del Edificio N° 4, núcleo 4 del Conjunto Residencial El Cují, situado en la carretera que conduce a El Moján, parroquia I.V., del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; aunadamente, se ordena a la ciudadana F.M.M.G. reintegrarle a la ciudadana N.B.P.Y. la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,oo), actualmente TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo), monto que fue cancelado al momento de suscribir el contrato de opción de compra-venta que por medio de la presente decisión se resuelve, ello en virtud del principio de reforma en perjuicio que establece que no se puede desmejorar la condición del apelante. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, y aunado a los medios probatorios aportados por las partes interactuantes en la presente causa, resulta forzoso para este Jurisdicente Superior, CONFIRMAR la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 18 de mayo de 2010, y consecuencialmente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandante-reconvenida y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la ciudadana N.B.P.Y. en contra de la ciudadana F.M.M.G., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana N.B.P.Y., por intermedio de su apoderado judicial ICSEN D.C., contra sentencia de fecha 18 de mayo de 2010, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 18 de mayo de 2010, proferida por el Juzgado a-quo, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo, en el sentido de declararse SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana N.B.P.Y. en contra de la ciudadana F.M.M.G. y CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana F.M.M.G. en contra de la ciudadana N.B.P.Y., consecuencialmente, se resuelve el contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero del año 1996, bajo el N° 33, tomo 34, conforme al cual la ciudadana F.M.M.G., ofreció en venta a la ciudadana N.P.Y., un inmueble distinguido con las siglas 4-4-1C, tipo A, ubicado en la planta baja del edificio N° 4, del núcleo N° 4, del conjunto residencial “El Cují”, situado en la carretera que conduce a El Moján, parroquia I.V., del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia. En tal sentido, la parte actora deberá entregarle a la parte demandada el inmueble antes descrito, y ésta (parte demandada) deberá reintegrar a la accionante la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (3.000,00), monto que fue cancelado a la hora de suscribir la opción de compra-venta que esta sentencia resuelve.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente, por haber resultado vencida totalmente en la presente instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil,

expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de octubre de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/ar