Decisión nº 12.068-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Abril de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE No.: 10.10213

PARTE ACTORA: ciudadana OLY N.A.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº v-6.055.805.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.M. y J.S.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 27.146 y 31.875.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos S.T. y A.G.d.T., colombiano el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nº E-82.062.456 y V-24.228.191, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos A.B.R., A.P. y J.V., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 38.593, 88.030 y 69.616, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Llegan las presentes actuaciones a este Tribunal, procedentes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual en fecha 14.03.2011 (f. 93 al 108 de la 2ª pieza), dictó sentencia en la que casó la sentencia definitiva dictada en fecha 28.07.2011 (f. 342 al 385 de la 1ª pieza), por este Juzgado Superior anulando dicha sentencia y ordenando se dicte una nueva decisión corrigiendo el vicio referido.

   Por auto dictado por este Juzgado Superior Primero en fecha 06.04.2011 (f. 111 al 112 de la 2ª pieza), quien suscribe, Dra. I.P.B., el presente fallo en mi carácter de Juez Provisoria de este Juzgado Superior Primero, en virtud de haber sido designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 01.02.2011, por cuanto se le concedió el beneficio de Jubilación al Juez Dr. F.P.D.C., se avocó al conocimiento de la presente causa. Asimismo, ordenó la notificación de las partes, librándose al efecto las respectivas boletas.

   Notificadas las partes, desde el 18.04.2011 (f. 116 de la 2ª pieza), comenzó a correr el lapso para decidir.

   Por auto de fecha 20.05.2011 (f. 117 al 118 de la 2ª pieza), esta Superioridad suspende temporalmente el presente proceso, todo de conformidad con el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo reanudada en fecha 18.11.2011 (f. 120 al 125 de la 2ª pieza), siguiendo la interpretación emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 01.11.2011, en ponencia conjunta.

   Por auto de fecha 16.01.2012 (f. 133 de la 2ª pieza), se difiere la oportunidad para sentenciar dentro de los treinta (30) días de calendarios siguientes.

2. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de compraventa mediante demanda interpuesta por la ciudadana OLY AZÓCAR contra los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25.04.2008 (f.01 al 05).

   Por auto de fecha 07.05.2008 (f.78), el Tribunal de la causa dio por recibido el expediente, le dio entrada y admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme al trámite del procedimiento ordinario.

   Gestionándose la citación, el 11.07.2008, compareció el abogado J.R.V.V., en su carácter de apoderado judicial de los demandados, y se dio por citado.

   En fecha 16.07.2008 (f. 96 al 116), la representación judicial de los demandados, presentó escrito de contestación a la demanda, oponiendo la defensa perentoria de falta de cualidad pasiva y reconviniendo en la demanda.

   En fecha 06.10.2008 (f. 117), el Tribunal de la causa admitió la reconvención y en fecha 17.10.2008 (f. 119), la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención y demanda la intervención forza.d.B.M..

   En fecha 20.10.2008 (f. 137 y 138), el Tribunal A quo declaró inadmisible la tercería propuesta por la parte demandante reconvenida.

   En fecha 10.11.2008 (f. 161), compareció el representante judicial de la parte demandante y consignó el escrito de pruebas.

   En fecha 17.11.2008 (f. 162), compareció la representación judicial de los codemandados, quien solicitó la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la reconvención y consignó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 19.11.2008 (f. 163), compareció el representante judicial de los codemandados y solicitó que se dejara sin efecto su solicitud de fecha 17.11.2008, mediante la cual solicitó la reposición de la causa, requiriendo que en lo referente a las pruebas presentadas se les otorgara pleno valor probatorio.

   En fecha 18.06.2009 (f. 206 al 210), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes.

   En fecha 08.12.2009 (f. 285 al 306), el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en el presente expediente.

   En fecha 09.12.2009 (f. 308), la representación judicial de la parte demandada, apeló a la sentencia dictada y en fecha 15.01.2010 (f. 309), el Tribunal de la causa oyó la apelación, en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 25.01.2010 (f. 312), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y el trámite de procedimiento ordinario.

   En fecha 17.03.2010, la representación judicial de la parte actora (f. 313 y 315), y la representación judicial de la parte demandada (f. 316 al 332), consignaron sus respectivos escritos de informes.

   En fecha 28.04.2010 ambas partes, consignaron escritos de observaciones a los informes presentados por su contraparte.

   En fecha 28.07.2010 (f. 342 al 385), este Tribunal Superior , a cargo del Dr. F.P.D.C., dictó sentencia, declarando: “(i) Sin Lugar la falta de cualidad pasiva aducida por la parte demandada; (ii) Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana OLY N.A.B. contra S.T. y A.G.d.T. y SIN LUGAR la Reconvención de éstos últimos contra la primera; (iii) Se condenó a los demandados a otorgar el documento de venta a favor de la ciudadana OLY N.A.B., sobre el inmueble objeto de la presente demanda; (iv) Se condenó a la parte demandada reconviniente tanto en las costas del juicio principal como de la reconvención, y asimismo, se le condenó al pago de las costas resultantes del cotejo al haber resultado auténtica la firma desconocida.”

   Por medio de diligencia de fecha 24.09.2010 (f. 387), la representación judicial de la parte actora anuncia recurso de casación; siendo admitida por auto de fecha 27.09.2010 (f. 391 al 395), y ordenando la remisión del presente expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, siendo recibido en esa máxima instancia por auto de fecha 06.10.2010 (f. 398).

   En fecha 14.03.2011 (f. 96 al 108), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dicta sentencia con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, casando la decisión del 28.07.2010 por incurrir en el vicio de incongruencia negativa, declarando textualmente: “…De esta forma, la recurrida quebrantó lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 5°) del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a los alegatos y defensas expuestas por la demandante en su escrito de contestación a la reconvención. Así se decide. (…) Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la ciudadana OLY N.A.B., contra la sentencia de fecha 28 de julio de 2010, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al Juez Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.”

3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - Puntos Previos.

      a.- De la falta de cualidad por la demandada reconviniente (art. 361 CPC).

      Como defensa alegó la parte demandada que:

      (…) hacemos valer la falta de cualidad pasiva de nuestros representados para ser condenados en el presente proceso, toda vez, en el supuesto y negado caso de que sean ciertos los hechos y razones jurídicas esgrimidas por la parte actora en su libelo, existe un litisconsorcio pasivo necesario que ha sido irrespetado, y, por ende, mal puede entablarse el presente proceso entre las partes que actualmente existen, habiendo falta de cualidad de quienes han sido demandados, al no haber sido demandado un tercero que debe cumplir como parte de las obligaciones reclamadas en el petitum, como lo es el Banco Mercantil, C.A., (Banco Universal)(…)

      .

      La representación judicial de la parte demandada ha hecho valer la falta de cualidad pasiva para ser condenados en el presente proceso, toda vez, que era menester haber instaurado la acción no sólo en su contra, sino igualmente en contra del Banco Mercantil C.A., para que dicha institución cumpliera con sus obligaciones especificas y excluyentes, que no pueden ser cumplidas por sus representados, pues habría una comunidad jurídica entre ese tercero y los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., pues parte de las obligaciones demandadas deben ser cumplidas por dicha institución financiera.

      La falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado, la contenía como defensa previa, que generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito.

      El mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

      En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

      Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

      (…)

      Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.

      Ha explicado el maestro J.L.A., en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p.21, que en:

      …sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendidote esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado

      .

      No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T.II, p.28).

      Bajo este predicamento, se observa que la parte actora reclama el cumplimiento del contrato de Opción de Compra venta que suscribiera con los ciudadanos A.G. y S.T., por el inmueble identificado con las siglas B-05, situado en el piso 3, del Edificio Residencias PARQUE CINCO, del sector PARQUE RESIDENCIAL J.P.S., parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital).

      Por su parte, la demandada en su contestación sostuvo en su defensa perentoria, la falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio, por cuanto existe un litisconsorcio pasivo necesario que ha sido irrespetado, al no haber sido demandado un tercero que debe cumplir con parte de las obligaciones reclamadas en el petitum, como lo es el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal.

      Ahora bien, de una revisión extensiva de los alegatos antes transcritos, así como del contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, el 11.06.2007, anotado bajo el N° 05, Tomo 37, se evidencia que quienes han suscrito el mismo fueron los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., quienes a los efectos de dicho contrato se denominaron Los Oferentes, por una parte, y por la otra, la ciudadana OLY N.A.B., quien a los efectos de dicho contrato se denominó como La Optante, sin que otra persona se haya obligado. El hecho de que existía una hipoteca inmobiliaria sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta antes señalado, correspondía a los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., realizar los trámites necesarios para la liberación de la hipoteca que tiene dicho inmueble, sin necesidad que sea llamada al juicio la entidad financiera Banco Mercantil, C.A., Banco Universal. Motivo por el cual, considera ésta Superioridad que entre los demandados en el presente procedimiento y la mencionada entidad financiera, no conforman un litis consorcio necesario, dado que no hay una relación jurídica única con pluralidad de partes. ASI SE ESTABLECE.

      En tal sentido, es improcedente esta defensa perentoria de falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.-

   2. - De la trabazón de la litis.-

      1. Alegatos de la parte Actora.-

         1 Que en fecha 11.06.2007 (f. 9 al 11), suscribió un contrato de opción de compra-venta con los mencionados demandados, por un inmueble identificado con las siglas B-05, situado en el piso 3, del Edificio Residencias PARQUE CINCO, del sector PARQUE RESIDENCIAL J.P.S., parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en el cual se estableció que el monto de dicha venta era por la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 265.000.000,oo) hoy Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 265.000,oo), establecido en la cláusula Segunda del contrato, y los vendedores recibieron a la firma del mencionado documento, la cantidad de Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 132.500,oo), en calidad de cuota inicial.

         2 Que por ciertas dificultades el contrato no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes decidieron darse una prórroga por lo que la vendedora exigió entregar la cantidad de Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bs. 22.500,oo), la cual recibió como abono al precio de la venta, acordando dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del Contrato de Venta por ante el Registro Subalterno.

         3 Que el Banco Mercantil hace documento donde consta que libera la hipoteca que pesa sobre el inmueble que será vendido, el cual es llevado al IPASME, quien elabora documento mediante el cual otorgó Crédito Hipotecario a la afiliada Oly Azocar.

         4 Que al estar listos los documentos, se llevaron al Registro Subalterno del Tercer Circuito en fecha 21.11.2007, avisándosele a los vendedores con suficiente tiempo, fijándose el día 26.11.2007, para la firma del mismo, luego de cancelarse los montos respectivos para la protocolización del documento.

         5 Que la ciudadana Oly Azocar, avisó oportunamente a IPASME y se hicieron los cheques, pero se les insistió a los vendedores vía telefónica para que informaran al Banco Mercantil sobre la fecha de la firma, insistiéndosele a los vendedores en fijar una nueva oportunidad, a lo cual respondió la ciudadana A.G., que su esposo se encontraba en el Tigre, Estado Anzoátegui, y que luego tuvo que ir a Colombia debido a enfermedad de la madre, por lo que transcurridos sesenta (60) días de la introducción del documento ante la referida Oficina de Registro y no se efectuó la firma haciéndole perder los gastos pagados por la protocolización del mismo.

         6 Que luego de conversar con la ciudadana A.G., se le informó por vía telefónica y mediante Notificación solicitada a la Notaría Octava de Caracas en fecha 04.03.2008, que el documento sería procesado nuevamente, y una vez introducido el documento, se fijó el día 12.03.2008, fecha en la cual no comparecieron los vendedores, por lo que le día 31.03.2008 pidió a dicha Oficina de Registro que fijara el día 09.04.2008 para la firma, y solicitó a la Notaría Octava de Caracas que practicara la notificación respectiva, a lo cual la Notario Octava de Caracas, dejó constancia de haber realizado la notificación de la ciudadana A.G., quien se negó a firmar. Asimismo, informó que el ciudadano S.T. no se encontraba, por lo que dejó la boleta de notificación.

      2. Alegatos de la representación judicial de la parte Demandada.-

         • Que es cierto que en fecha 11 de julio de 2007, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, según documento autenticado bajo el Nº 05, Tomo 37, sus representados suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra-venta, el cual versaba sobre un inmueble propiedad de sus mandantes, de cuyo texto se colige: (i) Sería por cuenta y carga de la ciudadana OLY AZOCAR la redacción y registro del documento definitivo de compra venta. (ii) El plazo de duración del contrato sería de sesenta (60) días consecutivos, contados a partir del día 15 de junio de 2007, más una prórroga única de treinta (30) días consecutivos, en caso de ser necesario.

         • Que cualquier notificación que fuera necesaria en virtud del contrato deberá ser dada por escrito, con acuse de recibo, en las direcciones específicamente indicadas en el cuerpo del contrato.

         • Que es cierto que la demandada le entregó a la actora todos los recaudos solicitados en el contrato de promesa bilateral de compra venta, ello en estricta ejecución al contenido de la cláusula quinta del referido contrato.

         ** Hechos no admitidos.

         • Que no es cierto que sus representados hayan acordado modificaciones al contrato suscrito entre las partes en fecha 11.07.2007.

         • Que no es cierto que el documento de fecha 05.11.2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, pueda tenerse como contrato, acuerdo y/o modificación de cláusula contractual alguna, toda vez que: a.- Este documento no es ningún contrato, pues está firmado por una sola persona, por lo que mal puede favorecer y/o perjudicar a terceras personas y/o modificar un documento o contrato suscrito por partes distintas; b.- En dicho documento no aparece la firma del co-propietario del inmueble y co-firmante del contrato S.T.T., ni mucho menos la firma de A.G.d.T., se arroga o atribuye alguna representación; c.- No es cierto que sus representados hayan acordado con la ciudadana OLY AZOCAR, dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de compra venta, como se afirma en el libelo de demanda, pues tal declaración jamás fue señalada en el cuerpo del mismo.

         • Que no es cierto que sus representados tengan alguna relación directa o indirecta con el IPASME, ni mucho menos que la venta o el perfeccionamiento de la voluntad de su representado se hubiera sujeto a algún acto por parte de dicho ente. Al no tener ninguna relación con el citado organismo, no es posible, ni tiene ninguna relación con el presente juicio, los eventuales, documentos, cheques que dicho ente pudo haber elaborado y/o la presencia de dicho ente en algún acto o evento que pudiera haber entre las partes. Sobre tal particular, desconocemos en su contenido y/o firmas que pudieran tener, los documentos cursantes a los folios 34, 39, 40 y 71.

         • Que no es cierto que sus representados fueran participados por la ciudadana OLY AZOCAR, en las oportunidades en las cuales se trasladaría el Registro Inmobiliario a alguna Oficina o lugar, en las oportunidades y términos del contrato que prevén específicamente que toda notificación debe hacerse por escrito con acuse de recibo. Sobre ése particular, en relación a la actuación que hiciera la ciudadana OLY AZÓCAR, a través de la Notaría Pública Octava de Caracas, en el mes de abril de 2008, de la cual señalan que es una actuación extemporánea, pues se produjo a más de siete meses de la fecha debió haber cumplido con el contrato; y sólo fue notificada la ciudadana A.G.d.T., por lo que mal puede oponerse dicha notificación a su co-representado S.T.T., quien jamás fue notificado de fecha y/o oportunidad alguna.

         • Que no es cierto que para el día 26.11.2007, la ciudadana OLY AZOCAR, hubiere asistido a firmar el documento definitivo de compra venta, cuyos derechos alega la parte actora haber pagado y que también alega se presentaron ante la Oficina de Registro EN FECHA 21.11.2007. También es incierto que para esa fecha supuestamente fijada el 26.11.2007, la ciudadana OLY AZOCAR hubiere cumplido con su obligación de pago que debería hacerle a sus representados para perfeccionar la compra-venta, es decir la suma de Ciento Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 110.000,oo), con la cual, es obvio que aún en el supuesto y negado caso que para esa fecha aún pudiera cumplir con su obligación.

         • Que no es cierto que sus representados hubieran incumplido el contrato suscrito con la ciudadana OLY AZOCAR, en fecha 11 de julio de 2007, previamente identificado.

         • Que no es cierto que tratándose de una acción de cumplimiento de contrato, proceda indexación alguna como lo pide la parte actora en su libelo, pues es sabido que la indexación sólo tiene lugar y aplicación sobre cantidades líquidas y exigibles, y por otro lado, sobre demandas que versan sobre obligaciones dinerarias, supuestos éstos que no existen ni se configuran en autos. En cuanto a las costas, no son indexables, pues las mismas se originan sólo con una sentencia condenatoria, en tal sentido, conforme a las reglas específicas y claras previstas en el código de procedimiento civil, no son indexables como pretende el actor, careciendo de fundamento jurídico cualquier petición al respecto.

         • Que los hechos y los elementos traídos y explanados previamente determinan la clara improcedencia de la acción, pues es evidente que, además de no tener cualidad plena sus representados para responder el presente proceso, los hechos evidencian que el incumplimiento contractual devine de la parte actora, por lo que aclaran los hechos como sucedieron a partir del contrato suscrito entre las partes en fecha 11 de junio de 2007:

         • Que la relación se originó con motivo del contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana OLY AZOCAR y sus representados, del cual se fijó un término para firma definitiva del documento de compra venta, cuya duración era de Sesenta (60) días consecutivos, con una prórroga de Treinta (30) días consecutivos, contados a partir del día 15.06.2007, plazo éste que venció en fecha 13.09.2007, plazo que corresponde a noventa (90) días calendarios consecutivos siguientes en fecha 15 de junio de 2007.

         • Que jamás la ciudadana OLY AZÓCAR cumplió con su obligación prevista en la cláusula Sexta, esto es redactar el documento definitivo de compra venta y presentarlo ante la Oficina de Registro Inmobiliario, notificando la fecha y hora de la firma correspondiente, oportunidad en la cual debería pagar los montos previstos en el contrato. Por el contrario, sus mandantes si cumplieron con las obligaciones de entregar la documentación requerida, tal y como se colige del propio libelo de demanda, en donde al punto 3, se pude leer con toda claridad que tal obligación fue cumplida a cabalidad.

         • Que durante el plazo natural del contrato, la ciudadana OLY AZOCAR mantuvo contacto con sus mandantes, señalándoles que habrían surgido diferentes inconvenientes con el financiamiento que le daría un tercero, con quien sus representados no tienen la más mínima relación, ni fue parte de las obligaciones asumidas. Tales señalamientos, no se compadecían en la letra del contrato, que era muy clara en cuanto a la fecha definitiva y máxima para la firma, es decir, que previó que era el 13 de septiembre de 2007, como fecha definitiva.

         • Que siendo que el inmueble objeto de la operación, es donde habitan sus representados, era obvio que estos tenían que buscar otro inmueble para mudarse en caso de que se perfeccionara el contrato con la aludida ciudadana, perdiendo importantes oportunidades habida cuenta de los retrasos evidenciados por la misma.

         • Que para principios del mes de noviembre de 2007, la ciudadana OLY AZOCAR, se comunica con la ciudadana A.G.D.T., a quien le señala que estaba todo listo para firmar y que para probar su buena fe y disposición le entregaría Bs. 22.500.000,oo, hoy Veintidós mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 22.500,oo) y que sólo requería le firmara un recibo en notaría. Que su representada A.G.D.T., aceptó esa cantidad y suscribió un documento que fue elaborado por abogados de la ciudadana OLY AZOCAR, quienes inocentemente añadieron otros hechos que nada tienen que ver y que además mal podían obligar o crear nuevas obligaciones. En efecto, en dicho documento cuyo único valor es como recibo de una cantidad, se agregaron modificaciones a un contrato que ya habría vencido, con la gravedad que sólo es firmado por una de las partes, por lo que ni siquiera sirve como contrato.

         • Que la palabra dada por la ciudadana OLY AZOCAR, es incumplida, por lo que sus representados a partir de esas fechas trataron de comunicarse con la aludida ciudadana y con su abogado, con miras a resolver el asunto, específicamente, devolver los montos recibidos, deduciendo la suma de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 40.000,oo) que habría sido fijado como cláusula penal. Para tales fines la pretensión de la actora era que se le permitiera comprar y que se le otorgara una prórroga. Desconocieron en su contenido y firma la misiva que aparece como anexo “4”, pues ninguna de las firmas que aparecen en el cuerpo de dicho documento corresponden a alguno de sus mandantes y por tanto, desconocen su contenido y firmas.

         • Que en el mes de abril de 2008, la ciudadana A.G.D.T., recibió una notificación en su domicilio, lo cual le causó tal indignación que se negó a firmarla. En dicha oportunidad su representada le señaló y ratificó a la ciudadana OLY AZOCAR, que no tendría ninguna obligación de vender el inmueble, pues el contrato fue incumplido por la misma y que lo que correspondía, en derecho, era que recibiera la suma que esta había pagado, deduciendo el monto de la cláusula penal.

         • Para el mes de junio de 2008, el abogado de la ciudadana OLY AZÓCAR, se comunica con uno de sus representados y los invita una reunión con miras a resolver todas las diferencias y buscar zanjar los puntos de diferencia de las partes. Viéndose sorprendida al determinar que en dicha reunión la ciudadana OLY AZÓCAR, se encontraba en compañía de un alguacil, quien tendría las compulsas para citarlos al presente juicio, lo cual si bien no es ilegal o anula la citación, todos sabemos que constituye una práctica artera y contraria al espíritu que debe prevalecer en este tipo de situaciones.

         • Que de las pruebas acompañadas y alegatos, se evidencia con toda claridad el incumplimiento contractual de la parte actora, pues es claro y evidente que todo el montaje del mes de abril de 2008 , lo fue con el hecho de darle una extensión, jamás aceptada, al contrato suscrito entre las partes, y mal pueden dichos actos generar algún efecto adverso en contra de sus mandantes. Que entre los elementos que se acompañan y demuestran la falacia de la parte actora, que se anexa un cheque de gerencia No Endosable, emitido por el IPASME a nombre de OLY AZOCAR, tratándose con ello de demostrar que tenía ya todos los pagos listos para la fecha en que supuestamente sería la firma, lo que evidencia que tal argumento es absolutamente incierto, pues ¿como puede decir que ese cheque tendría algún efecto liberatorio si ni siquiera habría sido librado a nombre de sus mandantes?. Sus representados no pueden verse obligados a cumplir cuando la contraparte no cumple (principio del “non adimpleti contractus”, previsto en el artículo 1168 del Código Civil Venezolano), esto es, sus representados actuaron en ejercicio de los derechos lógicos que permite toda relación bilateral, por lo que mal podían verse compelidos a cumplir un contrato ya vencido en término, en el que ni siquiera la parte actora ha alegado, muchos menos brindado prueba, de que cumplió con sus obligaciones, al punto que a la fecha, tampoco existe constancia o evidencia alguna que demuestre el cumplimiento de las obligaciones adquiridas conforme al contrato por parte de la actora, por lo que solicitan que la demanda sea declarada sin lugar, condenando en costas a la parte actora.

         Así quedó trabada la litis, teniendo cada parte la carga de probar sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.

   3. - Aportaciones probatorias.

      a.- De la parte actora:

      * Recaudos acompañados al escrito libelar:

      1 Copia Simple de contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T. con la ciudadana OLY N.A.B., sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a la vivienda distinguido con la nomenclatura B-05, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial J.P.I., Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, Parroquias Antímano y la Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital, el cual quedo autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37, marcado “1” (f. 9 al 11).

      En cuanto a este medio probatorio, esta Sentenciadora observa que se trata de copias de un documento público, traídos a los autos en copias simples, permitidas su reproducción por este medio, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sirve para acreditar que los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., celebraron Contrato de Opción de Compra Venta del bien objeto de la litis (cl. 1ª), en fecha 11.06.2007, conviniendo que el precio de la futura venta sería de Doscientos Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 265.000.000,oo), pagaderos (i) Bs. 132.500.000,oo al momento de la firma de la opción como inicial; y Bs. 132.500.000,oo al momento de la venta definitiva (cl. 2ª). Asimismo convinieron que en caso de incumplimiento imputable a la compradora, ésta pagará una penalidad de Bs. 40.000.000,oo y en caso de que sea imputable a la vendedora, ésta pagará una penalidad de Bs. 40.000.000,oo y reembolsará la cantidad entregada como adelanto (cl. 3ª). Se estableció como término para formalizar la venta 60 días consecutivos a partir del 15.06.2007, más 30 días consecutivos de prorroga (cl. 4ª). ASÍ SE DECLARA.

      2 Documento suscrito entre la ciudadana A.G.d.T. y OLY N.A.B., autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 05.11.2007, inserto bajo el N° 57, Tomo 73 y mediante el cual la ciudadana A.G.d.T., manifestó haber recibido la cantidad de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 22.500,oo), hoy VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 22.500,oo), conviniendo dejar sin efecto la cláusula Segunda del contrato de Opción de compra venta suscrita en fecha 11.06.2007, marcado “2”, (f. 12-14).

      En cuanto a este medio probatorio, observa quien sentencia que de la redacción bien imbricada que lo contiene, se pueden resaltar dos aspectos. En primer lugar, que la codemandada A.G.d.T. recibió un abono de Veintidós Mil Bolívares (Bs. 22.000,oo) a cuenta de la futura venta. Lo que se admite y se le da valor probatorio de haber recibido dicha cantidad. En segundo lugar, que manifiesta dejar sin efecto la cláusula 4ª del contrato de opción de compraventa, manifestación unilateral a la que hay que decir que es inadmisible, por cuanto habiéndose establecido una relación bilateral, cualquier modificación a lo previamente acordado debe surgir de un acto volitivo común y no de una manifestación unilateral. La modificación de una cláusula contractual para su validez, debe cumplir con las mismas exigencias establecidas para su constitución. ASI SE DECLARA.

      3 Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de Opción de Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda, a nombre de los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 20.06.2005, inserto bajo el N° 41, Tomo 41, Protocolo Primero, marcado “3”, (f. 15-32).

      En cuanto a este medio probatorio, esta Juzgadora observa que se trata de copias de un documento Público, traídos a los autos en copias simples, permitidas su reproducción por éste medio, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que hace plena fe para acreditar que mediante venta que le hicieran los ciudadanos D.J.M.F. y N.F. de Almeida, los demandados son propietarios del inmueble objeto de la litis, y así se valora a los fines de la decisión de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.

      4 Copia simple de Entrega de Documento, emitida por el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, en fecha 08.11.2007, dirigida al ciudadano S.T.T., mediante la cual entregan documento de Cancelación, Liberación, de Préstamo Hipotecario Nº 620505850, a los fines de su revisión e introducción en el Registro correspondiente., marcado “E”, (f. 33).

      En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada, que el mismo se trata de las copias fotostáticas de documento privado, y por tanto no puede admitirse como prueba, a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo admite a través de ese mecanismo de reproducción los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos. ASÍ SE DECLARA.

   6. - Copia simple del documento final de compra venta, entre A.G.d.T. y S.T.T. y la ciudadana OLY N.A.B., emanado por el IPASME, el cual no fue protocolizado, marcado “5” (f. 34-38).

      En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal Superior Primero que dicho recaudo es una reprográfica simple del documento elaborado por el Instituto de Previsión Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), el cual se produce al mismo tiempo en original, por lo que su análisis y valoración se hará con el original. ASI SE DECLARA.

   7. - Original de Nota de Remisión emanada por la Gerencia de Créditos de IPASME, de fecha 07.09.2007, dirigida a la ciudadana A.G.d.T. y suscrita por la mencionada ciudadana como recibido, marcado “6” (f. 180).

      En relación a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo es la notificación que hace el IPASME de la remisión de la documentación para la firma de venta definitiva del inmueble objeto de la litis.

      La recepción de esta notificación fue negada por la parte demandada, desconociendo la firma de la ciudadana A.G.d.T.. La parte actora insistió en hacerla valer y promovió la prueba de cotejo.

      Mediante auto de fecha 20.10.2008, el Tribunal de la causa admitió dicha prueba, y fueron designados como expertos grafotécnicos los ciudadanos M.S.M., L.G.C. y O.O.D..

      En cuanto a la validez del cotejo, observa esta Sentenciadora (i) que la parte actora cumplió con la carga de señalar el documento indubitado, y que en fecha 08.12.2008 (f. 165 al 179), dentro del lapso acordado por la primera instancia, fue consignado el Informe Técnico Pericial realizado por los expertos designados en el presente juicio, en el cual se estableció que la firma que aparece en el documento dubitado, marcado con el número “6”, fue ejecutada (firmada) por la misma persona que otorgó el instrumento poder y la Nota de Remisión indubitados, es decir, que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas.

      En consecuencia, este Tribunal aprecia dicha prueba, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.427 del Código Civil, y acredita que la nota de remisión del documento de venta fue recibida por la ciudadana A.G.d.T.. ASÍ SE DECLARA.

   8. - Original de documento final de compra venta, emanado del IPASME, y presentado ante el Registro Público del Tercer Circuito, del Municipio Libertador, Distrito Capital, según de la prueba de informes evacuada por el Registro Público antes señalado, en fecha 03.08.2009, mediante la cual participan que efectivamente se encuentra por ante el archivo de esa oficina, en el control de documentos anulados, un documento de liberación de hipoteca de primer grado y venta, que le correspondía la firma el 09 de abril de 2008, a las 3:15 p.m., en el Banco Mercantil ubicado en el Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3, donde el BANAVIH y el Banco Mercantil, actuando como operadores financieros, le extinguen la hipoteca en virtud de la cancelación de un préstamo otorgado a los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., sobre el inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra Venta, cuyo cumplimiento se demanda, y según la nota dejada por el funcionario que se trasladó para la fecha, los vendedores no asistieron. Informando asimismo, que efectivamente reposa en dicha oficina, el documento donde posterior a la cancelación de la hipoteca antes mencionada, los ciudadanos S.T. y A.G., daban en venta a OLY AZOCAR, marcado “7” (f. 40 al 43).

      En lo que respecta a este medio probatorio, este Tribunal observa que se trata del documento definitivo de venta, el cual fue preparado por el Departamento Legal del Instituto de Previsión Social del Personal del Ministerio de Educación (IPASME), y el cual fuera presentado ante la Oficina de Registro para su firma, según se evidencia de lo informado, tanto por el IPASME como por la Oficina de Registro Inmobiliario.

      Ciertamente este documento carece de firmas, por cuanto no fue suscrito oportunamente y ese es el objeto de este juicio, por lo que aplicando las reglas de la sana crítica se le valora para acreditar que el documento de venta fue preparado por el IPASME y por los sellos y notas en él inscritas se puede afirmar que fue presentado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario. ASI SE DECLARA.

   9. - Copia Simple de Cheque de Gerencia emanado de Banesco, Banco Universal, C.A., por la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 22.500,oo), en fecha 02.11.2007, a nombre de la ciudadana A.G.d.T., marcado “8” (f. 44).

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que el mismo debería ser desechado, por cuanto se trata de una copia simple de un recaudo privado, sin embargo, aplicando las reglas de la sana crítica, considera quien sentencia, que adosado al documento público antes analizado, en el cual la ciudadana A.G.d.T., declara recibir dicha cantidad de dinero, hay que valorarlo para acreditar que ese cheque constituyó el medio de pago. ASÍ SE DECLARA.

   10. - Original de la Notificación solicitada por la ciudadana OLY AZOCAR, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador, en fecha 04.03.2008, a fin de informar a los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., que la firma del documento de compra venta del apartamento objeto del contrato de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha 11.06.2007, por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador anotado bajo el Nº 05, tomo 37 y del documento firmado por ante la misma Notaría en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73, se efectuaría en fecha 09.04.2008, a las 03:15 p.m., en la siguiente dirección: Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3, Oficina del Banco Mercantil, ubicado en los Palos Grandes, Avenida F.d.M., con la presencia de todos los organismos comprometidos, así como las partes, marcado “11” (f. 53 al 59).

       En cuanto a este medio probatorio, esta Sentenciadora observa que se trata de un documento Público, y por no haber sido impugnado según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena fe de que la codemandada, ciudadana A.G.d.T., fue notificada de que la firma del documento de venta tendría lugar el 09.04.2008, y el hecho de que se haya negado a firmar no niega validez a la notificación. ASÍ SE DECLARA.

   11. - Original de la Cédula Catastral del inmueble objeto del contrato de Opción de Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda en el presente procedimiento, emanada en fecha 14.06.2007, por la Dirección de Documentación e Información Catastral, adscrita a la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador, marcado “12” (f. 60).

       En lo que respecta a este medio probatorio, esta Juzgadora observa que al tratarse de un documento administrativo, acogiéndose el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se admite, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor para acreditar que el inmueble tiene su cédula catastral. ASÍ SE DECLARA.

   12. - Original de los Registros de Información Fiscal (RIF), de las ciudadanas OLY AZOCAR y A.G.D.T. y copia simple del RIF del ciudadano S.T., marcado “13” (f. 61).

       En lo que respecta a estos medios probatorios, esta sentenciadora observa que al tratarse de documentos administrativos, acogiéndose al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y por cuanto los mismos, no fueron rechazados o desconocidos por las partes, se admiten, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor para acreditar que las partes tenían su RIF. ASÍ SE DECLARA.

   13. - Copia simple y original de Constancia de la condición de Servicio de Agua Potable y Saneamiento en Condominio correspondiente al mes de noviembre 2007 y febrero 2008, respectivamente, emanadas de HIDROCAPITAL, ente administrativo adscrito al Ministerio del Ambiente, marcado “14 y 15” (f. 62 y 63)..

       En lo que respecta a estos medios probatorios, esta sentenciadora observa que al tratarse de documentos administrativos, acogiéndose al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y por cuanto los mismos, no fueron rechazados o desconocidos por las partes, se admiten, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor para acreditar los pagos a HIDROCAPITAL. ASÍ SE DECLARA.

   14. - Copia simple de Certificación de Gravámenes del inmueble objeto del contrato de Opción de compra venta suscrito en fecha 11.06.2007, entre las partes intervinientes en el presente procedimiento, emanado del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 14.06.2007, marcado “16” (f. 64-66).

       En cuanto a este medio probatorio, esta Juzgadora observa que se trata de copias simples de un documento público, permitida su reproducción por este medio, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor para acreditar la situación de los gravámenes (hipoteca de 1er grado) que obraban sobre el inmueble. ASÍ SE DECLARA.

   15. - Certificado de solvencia de inmuebles urbanos Nº 367011, emanada en fecha 08.02.2008, por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), de la Alcaldía de Caracas, a nombre de los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., marcado “17” (f. 67).

       En lo que respecta a este medio probatorio, este Tribunal observa que al tratarse de un documento administrativo, acogiéndose el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y por cuanto el mismo, no fue rechazado o desconocido por las partes, se admite, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor para acreditar la solvencia municipal del inmueble. ASÍ SE DECLARA.

   16. - Registro de vivienda principal Nº 162160509105117, emanado en fecha 17.10.2005, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), adscrito al Ministerio de Finanzas, del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta suscrito por la partes en fecha 11.06.2007, previamente identificado, a nombre de los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., marcado “19” (f. 69).

       En lo que respecta a este medio probatorio, esta Sentenciadora observa que al tratarse de un documento administrativo, acogiéndose el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y por cuanto el mismos, no fue rechazado o desconocido por las partes, se admite, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor para acreditar que los demandados lo tienen inscrito como vivienda principal. ASÍ SE DECLARA.

   17. - Copia simple de Cheque de Gerencia Nº 44010946, emitido por el Banco Mercantil, Banco Universal, en fecha 09.04.2008, a nombre de la ciudadana A.G.d.T., marcado “20” (f. 70).

       En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que el mismo debe ser desechado, por cuanto se trata de copia simple de recaudos privados, cuya admisión no es posible a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

   18. - Copia simple de contrato de compra venta celebrado entre la ciudadana OLY AZOCAR, como vendedora y los ciudadanos H.E.F.R. y A.Y.R.D., sobre un inmueble que fuera propiedad de la primera, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08.06.2007, quedando registrado bajo el Nº 16, Tomo 24 del Protocolo 1º, marcado “21” (f. 71-74).Se encuentran adosados al documento: (a) Copia simple de Cheque de Gerencia Nº 86102762, emitido en fecha 20.09.2007, por el Banco Banesco, Banco Universal, a nombre del Banco Mercantil, Banco Universal, marcado “22” (f. 75). (b) Copia simple de Cheque de Gerencia Nº 38944080, emitido en el mes de marzo de 2008, por el Banco Banesco, Banco Universal, a nombre de la ciudadana A.G.d.T., marcado “23” (f. 76). Y (c) Copia simple de Cheque de Gerencia Nº 38944261, emitido en el mes de marzo de 2008, por el Banco Banesco, Banco Universal, a nombre de la ciudadana OLY AZOCAR, marcado “24” (f. 77).

       En cuanto a este medio probatorio, esta Sentenciadora observa que se trata de copias de un documento Público, traídos a los autos en copias simples, permitidas su reproducción por este medio, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que acredita que la actora vendió un inmueble de su propiedad en fecha 08.06.2007, previo a la frustrada compra del inmueble que hoy demanda. Así se acredita también la distribución de los pagos. ASÍ SE DECLARA.

       ** De las aportadas en el período de promoción.-

   1. - Mérito favorable de los autos y ratificó e hizo valer en todas y cada una de sus partes los documentos públicos, así como los documentos administrativos acompañados con el escrito libelar, marcados con los números 1, 2, 3, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 y 19. Ratificó e hizo valer en todo su valor probatorio, los documentos privados acompañados con el escrito libelar, marcados con los números 4, 5, 6, 7, 8.

      En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en autos. Y ASÍ SE DECLARA.

   2. - Prueba de informe dirigida al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, dirigida a su departamento legal, a fin de que informaran si entregó al ciudadano S.T.T., C.I. E-82.062.456, documento de cancelación y liberación de hipoteca de préstamo hipotecario Nº 620505850, señalando fecha de entrega y fecha de solicitud por parte del interesado.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que dicha prueba fue evacuada, siendo recibida las resultas en fecha 17.07.2009 (f.221-223), mediante la cual informan que el ciudadano S.T., solicitó en dicha institución el documento de liberación de hipoteca el día 23.10.2007, siendo entregado el mismo en fecha 08.11.2007, motivo por el cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que el codemandado S.T. recibió el documento de liberación de hipoteca. ASI SE DECLARA.

   3. - Prueba de informe dirigida a la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de que informe si para la fecha 09.04.2008, a las 03:15 p.m., en la Oficina del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, situada en el Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3, Avenida F.d.M., Los Palos Grandes, Caracas, estaba previsto el otorgamiento del documento de liberación de Hipoteca Inmobiliaria de Primer Grado, que esa entidad financiera actuando como operador financiero le tiene otorgado a los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda; Que igualmente informe, si en dicha Oficina de Registro reposa el documento que a tales fines se otorgaría por el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, como acreedor hipotecario de dicho inmueble, liberando la hipoteca.

      En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal que dicha prueba fue evacuada, siendo recibida las resultas en fecha 06.08.2009, (f.228-238), mediante las cuales informan que se encuentra en el archivo de dicho organismo, en el control de documentos anulados, un documento de Liberación de Hipoteca de Primer Grado y Venta, que le correspondía la firma en fecha 09.04.2008, a las 03:15 p.m., en el Banco Mercantil ubicado en el Centro Plaza, Torres B, Nivel 6, Local CC-6-3, donde el BANAVIH y el Banco Mercantil actuando como operadores Financieros, le extinguen la hipoteca en virtud de la cancelación de un préstamo otorgado a los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y según la nota dejada por el funcionario que se trasladó para la fecha: “los vendedores no asistieron a la firma”. Posteriormente en fecha 08.05.2008, dicho documento fue anulado de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Registro Público y Notariado. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar esos hechos. ASI SE DECLARA.

   4. - Prueba de informe dirigida al Instituto de Previsión Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), a fin de que informe si esa institución le ha facilitado a la ciudadana OLY AZOCAR, dos créditos hipotecarios, en fecha 22.06.2007 que alcanzan la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), hoy CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,oo), para la adquisición del bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en el presente procedimiento; Que informe, si para la fecha 09.04.2008, a las 03;15 p.m., en la Oficina de Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, situada en el Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3, Avenida F.d.M., Los Palos Grandes, Caracas, estaba previsto el otorgamiento del documento de liberación de Hipoteca Inmobiliaria de Primer Grado, que sobre dicho inmueble, le tiene constituida el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, actuando como operador financiero, donde en dicha operación, los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., le venderían el mismo a la ciudadana OLY AZOCAR.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que dicha prueba fue evacuada, siendo recibida las resultas en fecha 24.09.2009, (f.244-259), mediante la cual informan que según Resolución Nº 07-2458 y 07-2985 de fecha 22.06.2007 y 20.08.2007 respectivamente, se le aprobaron a la ciudadana OLY AZOCAR, dos créditos para Adquirir y Refaccionar por un monto total Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,oo), hoy Cien Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 100.000,oo), a los fines de adquirir el inmueble cuyo contrato de opción de compra venta, es objeto del presente litigio, y propiedad de los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T.. Asimismo, dicho instituto elaboró orden de pago Nº 2007-20243, en fecha 30.08.2007, y los cheques Nros. 86102762, 38944080 y 38944261, de fechas 20.09.2007 y 07.03.2008 los dos últimos respectivamente, a nombre del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, A.G.d.T. y Oly Azócar, en el mismo orden en que fueron nombrados, por lo que como corolario de lo anterior se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar la disponibilidad del pago. ASI SE DECLARA.

      b.- De la parte demandada

      * De las aportadas en el período de Contestación de la demanda.-

      La parte demandada, no aportó pruebas con la contestación de la demanda.

      ** De las aportadas en el período de Promoción

   1. - Hicieron valer el Mérito favorable de las siguientes probanzas: a.- Contrato de compra-venta, marcado “1”, que fuera acompañado por la parte actora, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.06.2007, anotado bajo el Nº 05, Tomo 37; b.- Documento acompañado por la parte actora, marcado “2”, debidamente autenticado por la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73; y c.- Documento acompañado por la parte actora, marcado “3”, debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20.06.2005, bajo el Nº 41, Tomo 41, Protocolo 1º; d.- Notificación Notarial de fecha 07.04.2008, practicada por la Notaría Pública Octava, marcada “11”;

      En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas sean aportadas a los autos. Y ASÍ SE DECLARA

   4. - Del mérito.-

      A.- DE LA ACCIÓN.

      Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial J.P.I., Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37.

      Así, se solicita el cumplimiento de contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: (a) Vender en los términos establecidas en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario el Banco Mercantil o en su defecto que la sentencia que emane del Tribunal sustituya este requisito y le otorgue la titularidad para su respectivo Registro ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; (b) Cancelar los costos y costas del presente juicio.

      La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con el contrato de opción de compra venta, y que el documento suscrito por la ciudadana A.G.d.T. se encuentra viciado de nulidad por carecer de consentimiento, y señaló que el contrato definitivo de venta no se realizó oportunamente por la ciudadana Oly Azocar.

      a.- Del contrato de opción a compra.

      * Precisiones Conceptuales.

      Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

      De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

      En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.

      El autor nacional E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

      En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.

      La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.

      Al respecto, sostiene Maduro Luyando (ob. cit) que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

      Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

      ** Del análisis del caso.

      Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial J.P.I., Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37, conviniendo en lo siguiente:

   1. - El precio.

      El precio del inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la cláusula Segunda de citado contrato, se fijó en la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 265.000.000,oo), hoy Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bsf. 265.000,oo), pagaderos de la siguiente forma: a.- la cantidad de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo) que declararon recibir los Oferentes de la Optante en ese mismo acto, en calidad de cuota inicial, suma ésta que sería imputable al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del Documento Definitivo de venta. b.- La suma de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo), que serían pagados por la oferente en cheque de gerencia en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro respectiva.

      Posteriormente a ese acuerdo primario, en anexo del contrato de opción de compra venta, marcado “2” (f.12), en fecha 05.11.2007, en documento suscrito por la ciudadana A.G.d.T., declaró que en ese mismo acto recibió la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), en calidad de abono al saldo restante del precio de venta del apartamento antes identificado, por lo que al imputar la suma de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), restarían por cancelar al momento de protocolizar el documento de venta definitivo, la cantidad de Ciento Diez Millones de Bolívares (Bs. 110.000.000,oo).

      De esa manera queda claramente determinado el precio del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

   2. - El Objeto.

      En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial J.P.I., Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²)y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1.

      De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

   3. - Del término.

      El contrato en cuestión, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Cuarta del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció como modalidad que la duración de dicho contrato sería de Sesenta (60) días consecutivos, contados a partir del día 15.06.2007, fecha de entrega de la certificación de gravámenes, más una prórroga única de Treinta (30) días consecutivos, en caso de ser necesario, correspondiéndole la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta (con la extensión de la prórroga), para el día 13.09.2007.

      La actora alegó que por ciertas dificultades no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes deciden darse una prórroga, por lo que la vendedora exige entregar una cantidad de dinero y firman un nuevo documento por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73, mediante el cual la ciudadana A.G.d.T. manifestó haber recibido la cantidad de Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordándose modificar la cláusula Cuarta del contrato suscrito en fecha 11.06.2007, para dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta.

      *De la validez de la prórroga.

      Alega la demandada la nulidad de la presunta prórroga, producto del acuerdo de fecha 05.11.2007 en el que se deja sin efectos la cláusula cuarta del referido contrato de opción a compra venta, motivada a la falta de consentimiento de uno de los demandados copropietarios al aparecer como suscribiente sólo la ciudadana A.G.d.T., configurándose, a decir de los demandados, un acto de carácter unilateral no oponible a terceros, ni con la validez necesaria para modificar el contrato de fecha 11.06.2007, el cual fue firmado por todas las partes obligadas.

      Al respecto, esta Juzgadora pasa a transcribir fragmento del acuerdo de fecha 05.11.2007:

      “La cláusula cuarta establece: “La duración del presente contrato será de SESENTA (60) DÍAS CONSECUTIVOS, contados a partir del día 13 de junio de 2007, fecha de entrega de la Certificación de Gravámenes, más una prórroga única de TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS en caso de ser necesario.” Por lo que convenimos dejarla sin efecto en virtud de que solo se espera por la revisión del Documento de Liberación de Hipoteca por parte de BANAVI y EL BANCO MERCANTIL. Quedando en rigor y fuerza todas las demás cláusulas del citado Contrato…”

      Se evidencia entonces, que la cláusula cuarta del contrato de fecha 11.06.2007 establecía un lapso determinado para firmar el contrato definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente proceso, y con el acuerdo de fecha 05.11.2007, se pretende indeterminar dicho plazo, al no especificar ni determinar un lapso de tiempo o una fecha cierta en la que se procedería a perfeccionar la venta del inmueble en cuestión, dando entender que dicha fecha dependería de la obtención por parte de la vendedora –demandante reconviniente en el caso de marras- de la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el apartamento, y una vez cumplida con esta condición se procedería a perfeccionar la venta.

      Ahora bien, entiende esta Sentenciadora que el thema decidendum en el presente alegato versa sobre la validez del acuerdo de fecha 05.11.2007, si puede dicho pacto suscrito por una sola de las partes, modificar el firmado por todas las partes. A entender de esta Juzgadora, no tendría cabida en el mundo jurídico la referida modificación, no puede un acto unilateral modificar un acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes; en otras palabras, la voluntad de una parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes, todo esto conforme el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:

      Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

      .

      El autor H.C. en comentarios de su obra “Código Civil de Venezuela, Comentado y Concordado”, Tomo I, pp. 726, explica: “Con referencia a las partes contratantes, sólo ellas pueden exigirse mutuamente las prestaciones incluidas en el contrato, así como modificar o renovar las estipulaciones contractuales”. Es claro entonces, que es necesaria el acuerdo entre todas las voluntades partes intervinientes para poder modificar un contrato suscrito por esas mismas partes. Es por ello que esta Juzgadora, toma como no válido ni exigible el acuerdo de fecha 05.11.2007, que dejaba sin efecto la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, modificando este último. ASÍ SE ESTABLECE.

      **De las causas del incumplimiento.

      Alega la demandante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, que el incumplimiento de no perfeccionar el contrato de compra venta fue producido por la parte demandada reconviniente, al ésta no haber tramitado la liberación de la hipoteca –incumpliendo la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes- y de no tener uno de los copropietarios actualizado su Registro de Información Fiscal (R.I.F.) esencial para efectuar la firma del contrato de compra venta en el Registro Inmobiliario competente.

      Por su parte, la parte demandada reconviniente, alega que las causas del incumplimiento son imputables a la parte actora, por no haber cumplido con las obligaciones previstas en el contrato de compra venta de fecha 11.06.2007, dentro del lapso previsto.

      Observa esta Sentenciadora que para tener una mejor apreciación de los hechos controvertidos, pasa a determinar el lapso establecido en la referida cláusula cuarta. Se tiene que el lapso establecido es de sesenta (60) días de calendario más una prórroga de treinta (30) días de calendario a partir de la fecha del contrato de opción a compra venta -11.06.2007-, siendo entonces que el día 10.08.2007 venció el lapso de sesenta (60) días y comienza la prórroga de treinta (30) días, la cual fenece el día 09.09.2007, fecha que se tiene como día límite para firmar el contrato definitivo de compra venta. ASÍ SE ESTABLECE.

      La parte demandada reconviniente alega que la actora no cumplió con sus obligaciones inherentes del contrato de opción a compra venta. Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela Nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana A.G.d.T., cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimiento de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y A.G.d.T. –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana A.G.d.T. no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, le fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Por otra parte, alega la actora que la demandada no había solicitado para la fecha en que vencía el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del proceso, teniendo la demandada el monto suficiente para extinguir el crédito hipotecario. De los autos se desprende que el crédito hipotecario asciende a la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00), y siendo que al momento de la firma del contrato de opción a compra venta la vendedora recibió el monto de Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 132.500,00), se observa que evidentemente la vendedora tenía el monto suficiente para poder extinguir el crédito hipotecario si su intención era cumplir con la obligación pactada en el contrato de fecha 11.06.2007. Por lo que a criterio de esta Juzgadora, la vendedora al no hacer lo respectivos trámites ante el acreedor hipotecario cae en el referido incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, siendo un evidente incumplimiento del contrato de fecha 11.06.2007. ASÍ SE ESTABLECE.

      Luego se hace evidente que al quedar demostrado el incumplimiento de la parte demandada del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, al no cumplir con sus obligaciones para la fecha de vencimiento del lapso de prórroga -09.09.2007- considera este Tribunal que se puede concluir que en el caso de autos es procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta. ASÍ SE DECIDE.

      B.- DE LA RECONVENCIÓN.

      La representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la ciudadana OLY N.A., para que convengan en lo siguiente: (i) la Resolución del contrato de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.06.2007, anotado bajo el Nº 05, Tomo 37, en virtud de su incumplimiento; (ii) a pagar por concepto de cláusula penal, la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bsf. 40.000,oo), ello conforme a la cláusula Tercera de dicho contrato, para lo cual se comprometen a restituir los montos que resulten luego de deducir el monto a que efectivamente sea condenada la parte reconvenida; (iii) en pagar la indexación que resulte de la cantidad demandada; y (iv) a pagar las costas y costos del presente proceso.

      Adujo la representación judicial de la parte demandada reconviniente:

      o Que en fecha 11.07.2007, sus representados S.T.T. y A.G.d.T., suscribieron con la ciudadana OLY AZOCAR, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, autenticado bajo el Nº 05, Tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, un contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual versaba sobre el inmueble antes señalado, propiedad de sus mandantes.

      o Que de acuerdo a la cláusula Cuarta del contrato antes señalado, la duración de este era de Sesenta (60 días consecutivos, con una prórroga única de Treinta (30) consecutivos, contados a partir del día 15.07.2007, plazo éste que venció en fecha 13.09.2007. Igualmente, se previó una cláusula penal (cláusula Tercera), conforme a la cual si el incumplimiento del contrato provenía de la ciudadana OLY AZOCAR, ésta pagaría como indemnización de daños y perjuicios prefijas por vía de cláusula penal la suma de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 40.000,oo).

      o Que toda la carga de pagar los derechos de registro y redactar el documento definitivo de compra venta estaría en cabeza de la ciudadana OLY AZOCAR (Cláusula Sexta), y que toda notificación que las partes se quisieran hacer en ejecución del contrato, debería hacerse por escrito, con acuse de recibo, en una dirección específica (Cláusula Octava), que en el caso de sus representados, era el inmueble objeto del contrato.

      o Que durante el plazo natural del contrato, jamás la ciudadana OLY AZOCAR cumplió con su obligación prevista en la cláusula Sexta, esto es, redactar el documento definitivo de compra venta y presentarlo ante la oficina de Registro Inmobiliario, notificando por escrito con acuse de recibo la fecha y hora de la firma correspondiente, oportunidad en la cual debería pagar los montos previstos en el contrato conforme a la cláusula Octava. Por el contrario, sus mandantes si cumplieron con las obligaciones de entregar la documentación requerida, tal y como se colige del propio de demanda, donde al punto tres (3), se puede leer que tal obligación fue cumplida a cabalidad.

      o Que durante el plazo natural del contrato, la ciudadana OLY AZOCAR, mantuvo contacto con sus mandantes, señalándoles que habrían surgido diferentes inconvenientes con el financiamiento que le d.I., con quien sus representados no guardan ninguna relación, ni fue parte de las obligaciones asumidas. Tales señalamientos, si bien podrían comprenderse, no se compadecían con la letra del contrato que era muy clara en cuanto a la fecha definitiva y máxima para la firma.

      o Que siendo que el inmueble objeto de la presente acción, es donde habitan sus representados, era obvio que éstos tendrían que buscar otro inmueble para mudarse en caso de que se perfeccionara el contrato de compra venta con la aludida ciudadana, perdiendo importantes oportunidades habida cuenta de los retrasos evidenciados por la aludida ciudadana.

      o Que para principios del mes de noviembre de 2007, la ciudadana OLY AZOCAR se comunica con la ciudadana A.G.d.T., a quien le señala que estaba todo listo para firmar en pocos días y que para probar buena fe y disposición le entregaría Bs. 22.500.000,oo (hoy Bs. F. 22.500,oo) y que sólo requería le firmara un recibo en Notaría. Su representada A.G.d.T., en el ánimo de ver si ese compromiso, no aceptado por sus mandantes, acepta esa cantidad y suscribió un documento que fue elaborado por abogados de la ciudadana OLY AZOCAR, quienes añadieron otros hechos que nada tienen que ver y que además, mal podían obligar o crear nuevas obligaciones. En efecto, en dicho documento, cuyo único valor es como recibo de una cantidad, se agregaron modificaciones de un contrato que ya habría vencido, con la gravedad de que sólo es firmado por una sola de las partes, por lo que ni siquiera sirve como contrato. De modo pues, que no es cierto que dicho documento pruebe algún elemento adverso en contra de sus representados, pues se trata de una declaración unilateral de una persona y que no puede afectar a terceros que no suscriben el aludido texto y mal puede declaración de una persona modificar el contrato suscrito en fecha 11.07.2007, pues sólo tendrían tal derecho y deber todas las partes que suscribieron el contrato.

      o Que la palabra dada por la ciudadana OLY AZOCAR es incumplida, por lo que sus representados, a partir de esas fechas, trataron de comunicarse con la aludida ciudadana y con sus abogados, con miras de resolver este asunto, específicamente devolverle los montos recibidos, deduciendo la suma de Bolívares Fuertes Cuarenta Mil (Bs. F. 40.000,oo), que habría sido fijado como cláusula penal. Para tales fines, la pretensión de la hoy actora, era que se le permitiera comprar y que se le diera una nueva prórroga. Que salvo lo alegado en el escrito de demanda, no hay constancia escrita alguna de notificaciones de fechas u horas de firma, por lo que mal podrían saber sus representados tales datos si no tenían tal información.

      o Que al no haberse redactado el documento de compra venta, pagado los derechos registrales y cumplido con las cargas que imponía el contrato respecto al pago definitivo de la obligación dentro de los términos y plazos previstos en el contrato suscrito entre las partes y que vencería el mismo 13 de septiembre de 2007, es evidente un claro incumplimiento de la relación contractual, lo que legitima a sus mandantes, no sólo a solicitar la resolución del contrato, sino que además, reclamar los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, los cuales estimaron previamente por vía de cláusula penal.

      La parte actora reconvenida ha sostenido que por ciertas dificultades el contrato no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes decidieron darse una prórroga por lo que la vendedora exigió entregar una cantidad de dinero, la cual ascendía a Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bs. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordando dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del Contrato de Venta por ante el Registro Subalterno.

      Que el Banco Mercantil hace documento donde consta que libera la hipoteca que pesa sobre el inmueble que será vendido, el cual es llevado al IPASME, quien elabora documento mediante el cual otorgó Crédito Hipotecario a la afiliada Oly Azocar.

      Que al estar listos los documentos, se llevaron al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21.11.2007, avisándosele a los vendedores con suficiente tiempo, fijándose el día 26.11.2007, para la firma del mismo, luego de cancelarse los montos respectivos para la protocolización del documento.

      Que la ciudadana Oly Azocar, avisó oportunamente a IPASME y se hicieron los cheques, pero se les insistió a los vendedores vía telefónica para que informaran al Banco Mercantil sobre la fecha de la firma, cuyo aviso no se realizó, insistiéndosele a los vendedores en fijar una nueva oportunidad, a lo cual respondió la ciudadana A.G., que su esposo se encontraba en El Tigre, Estado Anzoátegui, y luego que tuvo que ir a Colombia debido a enfermedad de la madre, por lo que transcurridos sesenta (60) días de la introducción del documento ante la referida Oficina de Registro, no se efectuó la firma haciéndole perder los gastos pagados por la protocolización del mismo.

      Que luego de conversar con la ciudadana A.G., se le informó por vía telefónica y mediante Notificación practicada por la Notaría Octava de Caracas en fecha 04.03.2008, que el documento sería procesado nuevamente, y una vez introducido el documento, se fijó el día 12.03.2008, fecha en la cual no comparecieron los vendedores, por lo que el día 31.03.2008 pidió a dicha Oficina de Registro que fijara el día 09.04.2008 para la firma, y a fin de notificar a la vendedora sobre la fecha de firma solicitó a la Notaría Octava de Caracas que practicara la notificación respectiva, dejándose constancia de haber realizado la notificación de la ciudadana A.G., quien se negó a firmar. Asimismo, informó que el ciudadano S.T. no se encontraba, por lo que dejó la boleta de notificación.

      Que en fecha 09.04.2008, siendo las 03:15 p.m., en el edificio Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3 de la Avenida F.d.M., estuvieron presentes personal autorizado de la Oficina de Registro Subalterno de Tercer Circuito, del Ipasme con los cheques para la señora A.G. y Banco Mercantil y la compradora, sin que se presentaran los vendedores, haciendo infructuosa la firma del documento de compra venta.

      Alega entonces la parte demandada reconviniente el incumplimiento de la parte actora reconvenida para solicitar la Resolución del Contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37.

      Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana A.G.d.T., cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimientos de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y A.G.d.T. –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga del contrato de autos, previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana A.G.d.T. no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, la fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Se tiene entonces, que la demandante reconvenida en ningún momento incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de fecha 11.06.2007, suscrito entre la ciudadana OLY AZÓCAR y los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., autenticado ante la Notaría Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37, por lo que esta Juzgadora encuentra Improcedente la presente Reconvención por Resolución de Contrato. ASÍ SE DECIDE.

      Por ser la pretensión de indexación judicial de los montos un alegato condicional a la pretensión de la reconvención, el mismo es desechado por haber sido declarada la misma Improcedente. ASI SE DECIDE.

      Dirimido, como ha sido, el presente caso en apelación, esta Juzgadora considera, que lo ajustado a derecho es declarar improcedente la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente contra el fallo de fecha 08.12.2009, por no haber demostrado, durante la secuela del proceso, conforme a lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1354 del Código Civil, el supuesto incumplimiento de la parte actora reconvenida. En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora declarar Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana OLY N.A.B. contra los ciudadanos S.T. y A.G.d.T.. ASÍ SE DECIDE.

4. DISPOSITIVA.

   En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: