Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Enero de 2015

Fecha de Resolución14 de Enero de 2015
EmisorJuzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJuan Carlos Varela Ramos
ProcedimientoCumpliento De Contrato, Daños Y Perjuicios

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2013-000940

SENTENCIA DEFINITIVA

(EN SU LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano A.J.B.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-15.581.097.

APODERADOS DEL RECONVENIDO: Ciudadanos T.M.A. y T.M.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 106.616 y 9.282, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana P.M.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-8.989.921.

APODERADOS DE LA RECONVINIENTE: Ciudadanos O.R.M. y F.F.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 39.613 y 3.157, respectivamente.

MOTIVOS: CUMPLIMIENTO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON DAÑOS Y PERJUICIOS.

DE LA NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa por ESCRITO LIBELAR presentado en fecha 13 de Agosto de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y sometido a distribución le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual, una vez revisada la legalidad de los instrumentos fundamentales de la pretensión, lo admitió en fecha 23 de Septiembre de 2013 y ordenó el emplazamiento de la parte demandada conforme al procedimiento ordinario establecido en la N.P.A..

Tramitada la compulsa de Ley, el ciudadano Alguacil designado por la Coordinación respectiva, en fecha 11 de Noviembre de 2013, dio cuenta que durante el cumplimiento de su misión, la parte demandada le recibió la referida compulsa, pero negándose a firmar el recibo correspondiente. En virtud de lo cual la Secretaria del Tribunal, a petición de parte, complementó la misma mediante notificación, dejando así constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el Artículo 218 del Código de procedimiento Civil, en fecha 15 de Enero de 2014.

En fecha 22 de Enero de 2014, los ciudadanos O.R. y F.F.R., en su carácter de apoderados de la parte demandada, consignaron ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA y entre otras consideraciones de orden procesal opusieron RECONVENCIÓN en contra de la parte acciónate, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.

En fecha 19 de Febrero de 2014, el Tribunal admitió la RECONVENCIÓN propuesta conforme a derecho y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a los fines de que tuviera lugar el acto de la contestación, en virtud de lo cual en fecha 26 de Febrero de 2014, la parte accionante reconvenida contestó la reconvención propuesta.

En fecha 19 de Marzo de 2014, la representación judicial de la parte actora consigna ESCRITO DE PRUEBAS, el cual fue agregado a los autos en fecha 28 de Marzo de 2014 y a fin de resguardar el derecho a la defensa de la parte demandada, el Tribunal ordenó fuese notificada la publicación de las mismas conforme lo pautado en el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

Cumplida formalidad de la notificación ordenada, la Secretaría del Tribunal en fecha 21 de Mayo de 2014, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el Artículo 233 del Código Adjetivo. En fecha 22 de Mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó diligencia donde aceptan y se oponen a las pruebas de su contraria, lo cual fue contradicho en fecha 27 de Mayo de 2014, por la parte antagónica y resuelto por el Tribunal en fecha 30 de Mayo de 2014, desechando por improcedente las oposiciones y por autos de fechas 02 y 05 de Junio de 2014, admitió y ordenó la evacuación de las pruebas promovidas, conforme a derecho por cuanto las mismas son manifiestamente ilegales e impertinentes.

En fecha 18 de Julio de 2014, tuvo lugar el acto de testigo, promovido por la parte demandada y admitido conforme a derecho.

Vencido el lapso de evacuación el Tribunal en fecha 22 de Julio de 2014, fijó el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente a los fines de la consignación de Informes por las partes, los cuales constan a los autos según comprobantes de recepción de fechas 22 y 23 de Septiembre de 2014.

En fecha 29 de Septiembre de 2014, el Tribunal agregó a los autos, las resultas de la prueba de informes infra.

En fecha 01 de Octubre de 2014, los apoderados de la parte demandada consignaron ESCRITO DE OBSERVACIONES a los fines de que surtan los efectos legales consiguientes.

En fecha 20 de Octubre de 2014, la representación acciónante solicitó al Tribunal no valore el ESCRITO DE INFORMES, ni el de OBSERVACIONES consignados por su antagonista, por cuanto los mismos son extemporáneos.

En fecha 21 de Noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandante solicitó se sentencie la presente causa.

En fecha 01 de Diciembre de 2014, se difirió el pronunciamiento de la Sentencia para ser dictada dentro de un lapso de treinta (30) continuos, contados a partir del día siguiente a la referida fecha y estando dentro de la oportunidad para ello, este Órgano Jurisdiccional pasa a administrar la justicia, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que han quedado planteadas las controversias, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

En el ESCRITO LIBELAR los abogados de la parte actora alegaron que su mandante suscribió un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA con la demandada en fecha 28 de Diciembre de 2012, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 14, Tomo 80 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina.

Indicaron que el objeto era la compra venta de un inmueble destinado a vivienda, constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el piso 4, del Edificio “San Alfonso”, situado en el Ángulo Noreste de la Esquina llamada San Narciso, entre la Avenida Norte 5 y la Calle Este 9 de la Parroquia San José, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le pertenece a la ciudadana P.M.F., según consta en documento protocolizado en el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Diciembre de 2009, bajo el Nº 2009-1501, asiento 1, matriculado con el Nº 218.1.1.6.688 y correspondiéndole al Libro de Folio Real del año 2009.

Del mismo modo adujeron que sobre el referido inmueble pesaba una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de BANFOANDES, BANCO UNIVERSAL (hoy BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL), la cual se pagaría antes o al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Afirmaron que la vendedora se comprometió a entregar el inmueble libre de bienes y personas y el comprador se comprometió a pagar la suma de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 680.000,00) por concepto del precio de venta, de los cuales pagó al momento de la autenticación del documento de compra venta, la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00), quedando un remanente o diferencia de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 380.000,00), que sería pagado al momento de la firma de documento definitivo ante el Registro Inmobiliario y que tal documento tendría una vigencia de noventa (90) días, contada desde la fecha de la autenticación, más un lapso de treinta (30) días de prórroga.

Aducen que establecieron en el contrato una cláusula penal en caso de incumplimiento, en la que se determinó que si la venta no se efectuaba por causas imputables a la vendedora, ésta pagaría a la compradora la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) por concepto de indemnización y viceversa.

Señalaron que a partir de la fecha de autenticación del documento de opción, la vendedora se comprometió a entregar al comprador todos los requisitos indispensables para la protocolización del documento definitivo de compra venta a fin de que gestionara el crédito hipotecario.

Señalaron que la vendedora entregó al comprador la liberación de la hipoteca en fecha 22 de Abril de 2013, vale decir, después del haber transcurrido ciento quince (115) días desde la fecha de la firma del contrato compromiso de compra venta, siendo consignado el mismo ante el BANCO a fin de obtener el crédito y que sin embargo, a pesar de la buena fe, la vendedora se negó a materializar la venta convenida, atribuyéndole el incumplimiento al acciónate y que por ello le exige el cumplimiento de la cláusula penal.

En virtud de lo anterior demandan en nombre de su mandante, ciudadano A.B.M., a la ciudadana P.M.F., para que convenga en cumplir fiel y cabalmente con lo estipulado en el contrato y proceda a darle en venta pura y simple al primero de los nombrados el inmueble de marras identificado Ut Supra, en las mismas condiciones inicialmente pactadas en el referido negocio jurídico y a que sea condenada al pago de las costas procesales. Del mismo modo solicitaron fuese decretada sobre dicho bien medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar.

En este orden demandan subsidiariamente el pago de la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00), estipulado en la Cláusula Penal contenida en la Cláusula Sexta del negocio jurídico, por concepto de daños y perjuicios, con la corrección monetaria pertinente a fin de cubrir la posible pérdida por devaluación de la monda.

Finalmente fundamentaron la pretensión en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, estimaron la pretensión de acuerdo al Artículo 38 del Código Adjetivo Civil, en la cantidad de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 680.000,00), equivalente a 6.355,14 Unidades Tributarias y por último establecieron los domicilios procesales de ambas partes.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS Y DE LA RECONVENCIÓN

Mediante ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA los abogados de la parte accionada, rechazaron, negaron y contradijeron la acción interpuesta en su contra, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos señalados, como en el derecho en que se fundamenta.

Afirman que entre su representada y el demandante pactaron el negoció jurídico de autos donde se estableció un compromiso de opción de compra-venta, en la cantidad de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 680.000,00), de los cuales el comprador pagó al momento de suscribir la opción la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00).

Aceptaron que el lapso máximo para la protocolización en el Registro Subalterno de la venta pactada, fue de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de la opción, a saber, 28 de Diciembre de 2012, más treinta (30) días de prorroga, que se cumplieron el día 27 de Abril de 2013, el cual sería utilizado por el comprador para la tramitación de crédito hipotecario y que así mismo establecieron que si la protocolización del la venta en el Registro, no se llevare a cabo dentro del plazo estipulado, por causa imputable tanto a la vendedora como al comprador, podrían ejecutar la Cláusula Penal por incumplimiento a título de indemnización por concepto de daños y perjuicios por la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) equivalente a un treinta por ciento (30%) de la cantidad dada como garantía y que según éste último recibió en fecha 22 de Abril de 2013, de manos de su mandante el documento de liberación de hipoteca, es decir, cinco (5) días antes del vencimiento del plazo para la firma definitiva, por lo cual queda completamente demostrado que dicho comprador fue quien incumplió con la firma, siendo falso que no hubiere obtenido el crédito dentro del señalado plazo.

Indican que en fecha 05 de Junio de 2013, luego de un mes más que le concedió al demandado, le notificó Notario Público que no le haría la venta por su incumplimiento, ejerciendo de pleno derecho la aplicación de la Cláusula Penal pactada, adquiriendo en fecha 13 de Junio de 2013, un cheque de gerencia a nombre del actor ante el BANCO MERCANTIL, por el remanente de la inicial y elaborando documento de finiquito que aquél se negó a firmar.

Fundamentaron su defensa con base a lo establecido en los Artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil.

Afirman que existió un contrato autenticado y que existe un incumplimiento por parte del comprador en su obligación de hacer, dentro del plazo establecido para ello.

Finalmente propusieron RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA de Inmueble, en virtud de que el demandante incumplió con la obligación principal, la cual era concretar la firma definitiva en la forma pactada, ello conforme lo establecido en el Artículo 1.264 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 365 del Código Adjetivo, cuyas defensas fueron rechazadas y contradichas por la representación judicial de su antagonista, al sostener, entre otras argumentaciones, que la liberación de hipoteca que le fue entregada por la demandada reconviniente al demandante reconvenido, no estaba registrada conforme a la Ley, por lo tanto la misma no surtía ningún efecto contra terceros y en base a ello piden la declaratoria sin lugar de la mutua petición.

Dilucidado lo anterior, este Órgano Jurisdiccional, con vista al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

 Consta a los folios 10 al 13 del expediente, PODER otorgado por la parte actora ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de Agosto de 2013, bajo el Número 29, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada, es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejercen los profesionales del derecho en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Consta a los folios 14 al 17 del expediente, COMPROMISO DE COMPRA-VENTA suscrito en fecha 28 de Diciembre de 2012, ante la Notaría Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 14, Tomo 80 de los Libros respectivos, entre la ciudadana P.M.F., en su condición de PROPIETARIA-VENDEDORA y el ciudadano A.J.B.M., en su carácter de COMPRADOR, al cual se adminicula la DECLARACIÓN JURADA DE ORIGEN Y DESTINO LÍCITO DE FONDOS, suscrita por el COMPORADOR, de fecha 28 de Diciembre de 2012, que consta al folio 18 del expediente; y en vista que dichas documentales fueron aceptadas por la contraparte, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil y se aprecia como cierto el referido compromiso de compra venta, sobre el inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el piso 4 del Edificio San Alfonso, situado en el Ángulo Noreste de la Esquina llamada San Narciso, entre la Avenida Norte 5 y la Calle Este 9 de la Parroquia San José, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le pertenece a la VENDEDORA según documento protocolizado en el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Diciembre de 2009, bajo el Nº 2009-1501, asiento 1, matriculado con el Nº 218.1.1.6.688 y correspondiéndole al Libro de Folio Real del año 2009, identificado con la Cédula Catastral 01-01-16-U01-003-024-030-000-004-012, contando con una superficie aproximada de Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Seis Decímetros Cuadrados (53, 46 Mts2) con un porcentaje inseparable de la propiedad de cuatro enteros con once centésimas por ciento (4,11%) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio y en consecuencia, todo acto jurídico que tenga por el objeto EL INMUEBLE a que ese documento se refiere, comprenderá los referidos derechos en el porcentaje indicado, según consta de Documento de Condominio inscrito ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, el 20 de Julio de 2007, bajo el Nº 32, Tomo 05, Protocolo Primero, cuyas dependencias son las siguientes: Sala, hall intimo, Un (1) dormitorio con closet, Un (1) dormitorio sin closet, Un (1) baño y cocina y está comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del Edificio; SUR: En parte, con fachada sur de el Edificio y en parte, con hall de circulación, área del ascensor y área de la basura de la cuarta (4ª) planta, ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con fachada oeste del Edificio, pesando sobre el mismo una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de BANFOANDES, BANCO UNIVERSAL (hoy BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL), que se pagaría antes o al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, cuya negociación fue pactada por la suma de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 680.000,00), de la cual el COMRADOR pagó a la VENDEDORA al momento de la autenticación mediante cheque de gerencia del Banco de Venezuela Nº 00020619, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00), como garantía de fiel cumplimiento, imputable al precio, quedando un saldo restante de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 380.000,00), que sería pagado al momento de la firma de documento definitivo ante el Registro Inmobiliario, cuya operación tendría una vigencia de noventa (90) días, contados desde la fecha de la autenticación, más un lapso de treinta (30) días de prórroga, dentro de la cual se debería entregar toda la documentación para la presentación del expediente ante el Banco emisor del Crédito Hipotecario, con que se pagaría el saldo pendiente y con una cláusula penal en caso de incumplimiento, en la que se determinó que si la firma no se efectuaba por causas imputables al COMPRADOR, la VENDEDORA retendría la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) por concepto de indemnización y en caso contrario, ésta última debía devolver la cantidad dada como inicial, más la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) por el mismo concepto indemnizatorio, y así se decide.

 Consta a los folios 19 al 30 del expediente, MEMORANDUM DE FECHA 18 DE ABRIL DE 2013, ANEXO DOCUMENTOS DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA MOBILIARIA, emanados del BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL y del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, a los cuales se adminiculan la C.D.F. de fecha 14 de Febrero de 2013, librada por el referido BANCO BICENTENARIO, aportada por la representación demandada que consta al folio 72 del expediente, la CONSTANCIA DE RECEPCIÓN Nº 14, de fecha 02 de Mayo de 2013, emitida por la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el borrador de los documentos de liberación, que constan a los folios 77, 84 al 96 y 107 al 118 del expediente, la ratificación testimonial del ciudadano A.E.L. que consta a los folios 153 al 154 y las resultas de la PRUEBA DE INFORMES que consta a los folios 170 al 174 del expediente; y en vista que las oposiciones contra la prueba de informes y testifical quedaron desechadas del juicio, aunado a que la deposición del referido ciudadano está orientada por mandato de la propia Ley, específicamente a la ratificación del contenido de un documento y no en calidad de testigo, por consiguiente se desestiman sus cuestionamientos a tales respectos y se valoran tales probanzas en su conjunto conforme los Artículos 12, 429, 431, 433, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y se aprecia de su contenido que ciertamente las Ut Supra Instituciones Bancarias en fecha 18 de Abril de 2013, hicieron entrega a la ciudadana P.M.F. sendos documentos donde determinan la liberación de la Hipoteca Convencional de Primer Grado que había sido constituida a su favor sobre el bien de marras, mediante documento protocolizado en fecha 09 de Diciembre de 2009, ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2009-1501, Asiento Registral 1, con la nota de exención de pago de derechos de registro y cualesquiera otros emolumentos, aranceles, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro Público y del Notario, para su inscripción, anotación, otorgamiento y protocolización, exhortando al Registrador servirse ordenar la colocación de la correspondiente nota marginal de extinción de la garantía en los Protocolos respectivos, y así se decide.

 Consta a los folios 158 al 160 del expediente, ESCRITO DE INFORMES presentado por la representación actora, al cual se adminicula el ESCRITO DE OBSERVACIONES a dichos Informes opuesto por los abogados de su antagonista, que consta a los folios 177 al 179 de dicha pieza y de su revisión se puede observar que fueron presentados en su oportunidad conforme cómputo certificado practicado por Secretaría en fecha 11 de Noviembre de 2014, por lo tanto se aprecian en la presente causa ya que abordan aspectos relacionados con los alegatos y las defensas que fueron opuestos en la relación procesal, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

 Consta a los folios 69 al 71 del expediente, PODER otorgado por la ciudadana P.M.F., en fecha 18 de Noviembre de 2013, a los abogados O.R. y F.F., ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 31, Tomo 188 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código procesal adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Consta al folio 76 del expediente, COPIA FOTOSTÁTICA DE CHEQUE DE GERENCIA de fecha 13 de Junio de 2013; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y se aprecia que tal instrumental fue elaborada a nombre del actor, ciudadano A.J.B.M., por parte del BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs.F 210.000,00), y así se decide.

 Consta a los folios 162 al 167 del expediente, ESCRITO DE INFORMES presentado por la representación demandada y de su revisión se puede observar que fue presentado extemporáneo por tardío conforme cómputo certificado practicado por Secretaría en fecha 11 de Noviembre de 2014, por lo tanto se desecha de la presente causa, y así se decide.

Ahora bien, analizadas las pruebas incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito del mismo y a tal efecto observa:

DEL FONDO DE LA PRETENSIÓN

El objeto de la pretensión de la parte demandante reconvenida se circunscribe a lograr el cumplimiento de un CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA-VENTA que tiene por objeto el inmueble de marras identificado Ut Supra, fundamentando su pretensión en el incumplimiento de la demandada reconviniente al no haber honrado las obligaciones por ellos contraídas en el contrato en mención, en virtud de que no ha otorgado el documento definitivo de la compraventa, ni ha protocolizado la liberación hipotecaria que había sido constituida sobre dicho bien a pesar que le habían expedido el finiquito correspondiente. Por otra parte, la demandada en la oportunidad de contestar la acción alega el vencimiento del contrato en mención por incumplimiento de los compradores al no presentarse para la firma del documento definitivo en la fecha prevista para ello.

De los alegatos expuestos por la representación actora en el ESCRITO LIBELAR y las excepciones y defensas hechas por la representación de la parte demandada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN; considera éste Juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en el presente asunto quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubieren incurrido las partes contratantes y como consecuencia de ello declarar procedente o no sus respectivas afirmaciones y negaciones de hecho.

No obstante y en razón que de la lectura del expediente se observa que se trata de un COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA siendo necesario señalar la misma se refiere a un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato que entrega el comprometido comprador al comprometido vendedor, donde se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa.

De igual forma, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “CLÁUSULA PENAL” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a estas.

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos COLÍN y CAPITÁN, en su obra “CURSO ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan que:

...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: . En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…

La doctrina ha sostenido que si el VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor M.R. en su obra “EL CONTRATO DE OPCIÓN” Segunda Edición Editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien se ha comprometido en la venta de un determinado bien, la aceptación del comprometido comprador perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.

Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el COMPROMISO DE COMPRA VENTA o PROMESA BILATERALES DE COMPRAVENTA, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.

Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil.

En sintonía con lo anterior, se entiende que la norma rectora de la acción de cumplimiento o resolución de cualquier contrato, está prevista en el Artículo 1.167 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente:

…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato pretendida, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe el Tribunal determinar el segundo de los elementos, a fin de establecer la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento ejercida.

En el contrato en referencia el demandante de autos se denominó el COMPRADOR y la accionada se denominó la PROPIETARIA-VENDEDORA, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral de compraventa conforme a las anteriores consideraciones. En este sentido, de su contenido se desprende que las partes acordaron el precio de la venta por la cantidad de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 680.000,00) de la cual la demandada, según su propia afirmación, aceptó que recibió en concepto de parte del precio de venta la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00), en el momento de la suscripción del contrato, quedando pendiente un remanente por la cantidad de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 380.000,00), que sería pagado al momento de la firma de documento definitivo ante el Registro Inmobiliario y que tal documento tendría una vigencia de noventa (90) días, contados desde la fecha de la autenticación, más un lapso de treinta (30) días de prórroga.

Resaltados los aspectos más importantes del CONTRATO de marras y del análisis del material probatorio aportado al presente asunto, forzosamente se juzga de manera objetiva que la demandada de autos no ha honrado el deber de otorgar el documento definitivo, ni la de protocolizar la liberación de la hipoteca que grava al bien de marras tal como se comprometió, pues si bien es cierto que el lapso de los noventa (90) días y su prórroga de treinta (30) días para la firma del documento definitivo, comenzaba a correr a partir del otorgamiento de la Ut Supra contratación, a saber, 28 de Diciembre de 2012, venciendo estos en fecha 28 de Abril de 2013, cierto es también que el comprador no recibió de parte de la vendedora toda la documentación correcta y necesaria para la protocolización correspondiente, a lo cual estaba aquélla obligada a entregar al comprador para la protocolización del mencionado contrato, ya que la tramitación del Crédito Hipotecario y la elaboración del contrato definitivo de compra-venta se retrasó por la entrega tardía y sin protocolización alguna de la liberación de la hipoteca, tomando en consideración que en los sendos documentos de liberación de hipoteca que fueron entregados a la demandada en fecha 18 de Abril de 2013, por el BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL y por el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, se estableció una nota de exención de pago de derechos de registro y cualesquiera otros emolumentos, aranceles, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro Público y del Notario, para su inscripción, anotación, otorgamiento y protocolización e incluso exhortando al Registrador servirse ordenar la colocación de la correspondiente nota marginal de extinción de la garantía en los Protocolos respectivos, cuestión que aún no ha sido cumplida, lo cual se concatena con la propia manifestación de la representación demandada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, cuando expresa: “...”La Propietaria Vendedora”, procediendo todavía de muy buena fe, le dio más tiempo y dejó transcurrir más de un (1) mes, para NOTIFICARLO, …”, tolerando en forma fehaciente en que tal protocolización se verificaría con posterioridad a la fecha de vencimiento pactada, quedando así modificada esta estipulación a tenor de lo previsto en los Artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, los cuales establecen que el vínculo jurídico determinado en el contrato puede ser modificado por convención entre los contratante cuya virtualidad da para hacerse obligatoria como parte de la autonomía de la voluntad de darse su propia ley ya que los contratos son Ley entre las partes, pues, no basta con que se hayan entregado los documentos de liberación de hipoteca por parte de las Instituciones de la intermediación Financiera, sino que por efecto del Ordinal 1º del Artículo 1.920 eiusdem, en concordancia con la parte in fine del Artículo 1.924 ibídem, era necesario un acto registrado por ante la Oficina Subalterna donde constara de modo fehaciente la liberación de la hipoteca para la época de la firma definitiva, y así decide.

No obstante lo anterior y como quiera que los abogados de la parte actora demandan subsidiariamente la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) estipulada en la Cláusula Penal contenida en la Cláusula Sexta del referido contrato por concepto de Daños y Perjuicios, con la corrección monetaria pertinente a los fines de cubrir la posible pérdida por devaluación de la moneda, resulta forzoso para el Tribunal señalar que siendo el objeto de la pretensión principal el otorgamiento de la escritura traslativa de propiedad, es decir, protocolizar el documento definitivo de compra venta, con la entrega de los recaudos exigidos por el registro respectivo, actualizados a la fecha, así como el pago del saldo del precio convenido, mal podría configurarse la aplicación de una cláusula que penaliza el incumplimiento, al no ajustarse a la naturaleza del thema decidendum, en virtud de lo cual se debe DECLARAR IMPROCEDENTE TAL PETITORIO, y así se decide.

DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN

Resuelto como ha quedado el juicio principal el Tribunal pasa a determinar la procedencia o no de la mutua petición ejercida por la representación de la parte demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATOS Y DAÑOS Y PERJUICIOS, referente a la venta del inmueble de marras; observando que efectivamente las partes se obligaron al cumplimiento de ciertas condiciones a fin de llevar acabo la compra-venta definitiva del referido bien dentro del plazo establecido para la protocolización del documento respectivo y entre otros pedimentos se encuentra la aplicación de la cláusula penal por incumplimiento.

Ahora bien, se infiere de autos que si bien la representación judicial de la parte demandada reconviniente tenía la carga de probar que su mandante dio fiel y cabal cumplimiento a las obligaciones contenidas en el contrato, puesto que de las actas que conforman el expediente no se desprende documentación alguna que demuestre en forma fehaciente, que efectivamente haya cumplido con las obligaciones a ellas inherentes, en tiempo oportuno, ha saber, la entrega de la documentación respectiva para la protocolización del documento definitivo de compra venta, como lo era la entrega de los documentos de liberación de hipoteca por parte de las Instituciones de la intermediación Financiera, debidamente registrados ante la Oficina Subalterna respectiva a tenor de lo previsto en el Ordinal 1º del Artículo 1.920 eiusdem, en concordancia con la parte in fine del Artículo 1.924 ibídem, tal como fue establecido Ut Supra, por consiguiente la misma no se encuentra ajustada a derecho, sucumbiendo por falta de elementos probatorios, y así se decide.

Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador concluye en que no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo, bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos (2) elementos fundamentales, como son la IDENTIDAD y la CREDIBILIDAD DEL MEDIO, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandada reconviniente alegó la existencia de un derecho que no quedó demostrado en este proceso en particular, dado que en autos se evidenció que la misma no cumplió a cabalidad con las obligaciones asumidas en la negociación dentro de los lapsos previstos para ello y al ser así, la reconvención o mutua petición que origina las actuaciones bajo estudio, no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, siendo esta última circunstancia el caso de auto y así lo deja formalmente establecido este Órgano Jurisdiccional.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho en un Estado Social, Democrático y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a las anteriores consideraciones, forzoso es DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA OPUESTA, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PLATEADA; y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que una vez quede definitivamente firme la presente decisión cumplan voluntariamente en entregar los recaudos necesarios y la liberación de la hipoteca debidamente registrada, para hacer el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que recibo el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta Sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignado el remanente del precio pactado a favor del vendedor y previa las formalidades registrales para ello; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente lo determina éste Operador de la Administración de Justicia.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA-VENTA intentada por el ciudadano A.J.B.M. contra la Ciudadana P.M.F., ambos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que si bien quedó demostrado que el incumplimiento ocurrido en este asunto es imputable a la parte demandada, también es cierto que no prosperó lo relativo a la aplicación de la Cláusula Penal por DAÑOS Y PERJUICIOS invocada al no ajustarse a la naturaleza del thema decidendum, conforme las determinaciones establecidas Ut Supra.

SEGUNDO

SE CONDENA A LA DEMANDADA A QUE CUMPLA VOLUNTARIAMENTE una vez quede definitivamente firme la presente decisión con la entrega de los recaudos exigidos por la Oficina de Registro y la Liberación de la Hipoteca debidamente registrada, para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta del inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el piso 4 del Edificio San Alfonso, situado en el Ángulo Noreste de la Esquina llamada San Narciso, entre la Avenida Norte 5 y la Calle Este 9 de la Parroquia San José, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le pertenece a la VENDEDORA según documento protocolizado en el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Diciembre de 2009, bajo el Nº 2009-1501, asiento 1, matriculado con el Nº 218.1.1.6.688 y correspondiéndole al Libro de Folio Real del año 2009, identificado con la Cédula Catastral 01-01-16-U01-003-024-030-000-004-012, contando con una superficie aproximada de Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Seis Decímetros Cuadrados (53, 46 Mts2) con un porcentaje inseparable de la propiedad de cuatro enteros con once centésimas por ciento (4,11%) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio y en consecuencia, todo acto jurídico que tenga por el objeto EL INMUEBLE a que ese documento se refiere, comprenderá los referidos derechos en el porcentaje indicado, según consta de Documento de Condominio inscrito ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, el 20 de Julio de 2007, bajo el Nº 32, Tomo 05, Protocolo Primero, cuyas dependencias son las siguientes: Sala, hall intimo, Un (1) dormitorio con closet, Un (1) dormitorio sin closet, Un (1) baño y cocina y está comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del Edificio; SUR: En parte, con fachada sur de el Edificio y en parte, con hall de circulación, área del ascensor y área de la basura de la cuarta (4ª) planta, ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con fachada oeste del Edificio, previo el pago del remanente del precio de la venta pactada, a saber, Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 380.000,00). En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante y previo el pago y cumplimiento de las formalidades registrales para ello.

TERCERO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN PLANTEADA por la parte demandada reconviniente por falta de elementos probatorios.

CUARTO

SE IMPONE A LA RECONVINIENTE la carga de soportar el pago de las costas de la mutua petición.

Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Catorce (14) días del mes de Enero de Dos Mil Quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo la 01:04 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2013-000940

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